深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
王道海 董事 因公出差 姚日波
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务部总经理黄薇声明：保证本半
年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................2
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................................................4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................................................5
第四节 董事会报告 ...............................................................................................................................................................................7
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................16
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................24
第七节 优先股相关情况 .....................................................................................................................................................................27
第八节 董事、监事、高级管理人员情况..........................................................................................................................................28
第九节 财务报告 .................................................................................................................................................................................29
第十节 备查文件目录 .......................................................................................................................................................................148
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的法定代表人 姚日波
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 陈颖
联系地址 深圳市福田区百花五路长源楼 7 楼 深圳市福田区百花五路长源楼 7 楼
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 1,345,303,979.50 589,910,118.26 128.05%
归属于上市公司股东的净利润（元） 281,040,551.29 209,879,660.91 33.91%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
272,581,866.60 91,076,719.95 199.29%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 73,437,892.12 172,834,177.57 -57.51%
基本每股收益（元/股） 0.5868 0.4382 33.91%
稀释每股收益（元/股） 0.5868 0.4382 33.91%
加权平均净资产收益率 8.89% 7.31% 增加 1.58 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 12,947,132,548.63 7,998,173,391.93 61.88%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,275,089,102.92 3,065,887,463.63 6.82%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 10,936.12
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计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
9,222.36
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 575,447.21
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
10,023,000.00
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 634,576.25
减：所得税影响额 2,794,497.25
合计 8,458,684.69 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、公司经营情况分析
报告期内，公司实现营业收入13.45亿元，同比增长128.05%；利润总额3.83亿元，同比增长35.89%，
净利润2.81亿元，同比增长33.91%；经营活动产生的现金流量净额0.73亿元，同比降低57.51%。报告期营
业收入增长幅度较大，是由于房地产项目结算收入同比增长171.93%；净利润同比增长33.91%，是由于报
告期内房地产项目实现收入贡献利润同比增长所致。
报告期内，公司房地产项目销售面积7.28万平方米，销售额11.56亿元，同比分别下降37.99%和6.40%，
分别完成年度计划的25.89%和24.85%。其中成都“半岛城邦”项目销售额5.58亿元，完成年度计划的
102.66%；上海“珑湾”项目销售额1.44亿元，完成年度计划的21.23%；深圳“SCC中洲控股金融中心”项
目销售额3.03亿元，完成年度计划的19.07%。本期因上海“珑湾”项目二期、深圳“SCC中洲控股金融中
心”项目推盘时间在2季度，以及成都“中洲中央城邦”项目将在下半年推出，年度销售计划的完成欠佳。
2、新项目获取情况
(1)2014年5月10日，公司与深圳市中洲房地产有限公司、惠州中洲投资有限公司分别签署了《股权转
让协议》，以对价115,140.43万元收购了惠州中洲置业有限公司、惠州市康威投资发展有限公司、以及惠
州市昊恒房地产开发有限公司全部股权。通过本次收购，公司获取了惠州金山湖片区4宗宗地的土地使用
权及在建开发产品，包括：
①康威投资拥有的JSH-A02-08号地，宗地编号为00901108882号，面积为52,298平方米，计容积率建
筑规划总面积为130,750.00平方米，建筑容积率不高于2.5，宗地位于惠州市金山湖，土地用途为住宿餐
饮用地（五星级酒店），出让年期为40年。
②昊恒地产拥有的惠州市金山湖的3宗住宅及商业用地的土地使用权及附着的在建开发产品，该3宗地
占地总面积为337,824.30平方米，计容积率建筑规划总面积为765,590.00平方米。分别为：惠州市金山湖
JSH-A03-04号的88,121平方米商业及住宅用地，目前该地块在建开发产品为湾上花园项目；惠州市金山湖
JSH-A03-05-01号的122,032平方米商业及住宅用地，以及惠州市金山湖JSH-A03-05-02号的133,673平方米
商业及住宅用地土地，目前上述地块在建开发产品为央筑花园项目。
（2）2014年6月5日，公司全资子公司上海深长城地产有限公司通过竞拍方式，以人民币76,200万元
获取上海浦东新区新场镇01单元C-02、C-03宗地块的国有建设用地使用权。该地块宗地位于上海浦东新区
新场镇,占地面积45,070.70平方米，土地用途为普通商品房、商业用地；土地使用权出让年限为商业40年，
住宅70年；建筑容积率：C-02地块1.8，C-03地块2.0；计容积率建筑面积88,828.50平方米（其中保障性
住宅建筑面积占该宗地住宅总建筑面积的5%以上，即3,850.62平方米以上，需按规定移交给住房保障机
构），总地价人民币76,200万元，折合楼面地价8,578.33元/平方米。
3、公司面临的主要风险及应对措施
2014年上半年，房地产行业整体增速下降，新开面积、销售面积、土地成交面积等指标出现负增长。
从环比来看，增速加速下滑，跌幅逐月扩大，各城市公司所在地商品房销售金额、面积同比下降。针对市
场情况，下半年公司在生产经营方面主要做好以下工作：
（1）对房地产开发采取“保量为主，局部地区可考虑以价换量”的销售策略，“多方出击，积极参
与，低价拿地”的拿地策略。各项目开发进度要确保按计划执行，尤其是新项目要保证按期开工、按期完
成两点一线、按期达到预售条件。
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（2）对非房地产开发业务进行重组，重新部署资产管理板块，加强酒店资源整合、做好优质物业租
赁、提升物业管理服务水平。建立资产管理专业团队，通过有效资产管理实现公司持有型物业增量、增值。
（3）公司管理体系从层级管理向扁平化管理转变，从以行政管理为主向以市场拓展为主转变，从以
自身发展为主向与客户共同发展为导向转变。
（4）加强资金统一管理、加快资金回笼工作，为拓展新项目提供资金支持。
（5）严格管控工程质量，避免因工程质量影响交楼及资金回笼。
（6）解决好历史遗留问题。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
本期结算房地产收入增
营业收入 1,345,303,979.50 589,910,118.26 128.05%
加所致
本期结转房地产成本增
营业成本 649,309,548.87 267,971,933.96 142.31%
加所致
销售费用 33,283,533.33 32,142,531.24 3.55%
管理费用 58,332,281.81 52,704,359.49 10.68%
财务费用 40,124,777.75 31,697,368.32 26.59%
所得税费用 101,826,189.59 71,863,252.47 41.69% 本期利润总额增加所致
本期房地产开发投资和
经营活动产生的现金流
73,437,892.12 172,834,177.57 -57.51% 缴纳土地增值税增加所
量净额
致
投资活动产生的现金流
-581,414,640.66 211,576,759.04 -374.80% 本期收购公司股权所致
量净额
筹资活动产生的现金流
1,082,368,050.90 99,801,459.73 984.52% 本期新增借款所致
量净额
现金及现金等价物净增
574,440,895.90 484,115,979.51 18.66%
加额
上年同期处置深振业 A
投资收益 3,500,226.96 159,628,021.31 -97.81% 股票取得投资收益 1.57
亿元
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
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公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房产销售收入 1,211,447,346.19 585,389,984.56 51.68% 171.93% 206.17% -5.40%
租赁及服务收入 94,486,779.64 51,872,727.47 45.10% 6.58% 19.27% -5.84%
酒店餐饮收入 79,013,870.20 49,464,058.00 37.40% -8.22% -16.58% 6.27%
工程施工收入 5,755,548.96 4,819,983.02 16.26% -57.95% -64.98% 16.80%
小 计 1,390,703,544.99 691,546,753.05 50.27% 119.37% 124.71% -1.18%
减：内部抵销数 45,425,333.49 42,237,204.18
合 计 1,345,278,211.50 649,309,548.87 51.73% 128.06% 142.31% -2.84%
分产品
房产销售收入 1,211,447,346.19 585,389,984.56 51.68% 171.93% 206.17% -5.40%
租赁及服务收入 94,486,779.64 51,872,727.47 45.10% 6.58% 19.27% -5.84%
酒店餐饮收入 79,013,870.20 49,464,058.00 37.40% -8.22% -16.58% 6.27%
工程施工收入 5,755,548.96 4,819,983.02 16.26% -57.95% -64.98% 16.80%
小 计 1,390,703,544.99 691,546,753.05 50.27% 119.37% 124.71% -1.18%
减：内部抵销数 45,425,333.49 42,237,204.18
合 计 1,345,278,211.50 649,309,548.87 51.73% 128.06% 142.31% -2.84%
分地区
四川地区 1,000,253,808.84 460,190,676.11 53.99% 309.61% 424.16% -10.05%
上海地区 138,064,154.69 83,489,254.05 39.53% 21.79% 43.70% -9.22%
辽宁地区 33,896,583.00 17,909,990.57 47.16% -1.56% 4.13% -2.88%
广东地区 218,488,998.46 129,956,832.32 40.52% -9.70% -10.16% 0.31%
小 计 1,390,703,544.99 691,546,753.05 50.27% 119.37% 124.71% -1.18%
减：内部抵销数 45,425,333.49 42,237,204.18
合 计 1,345,278,211.50 649,309,548.87 51.73% 128.06% 142.31% -2.84%
四、核心竞争力分析
公司作为国内最早从事商品住宅开发建设的企业之一，经过三十年的稳健经营、锐意进取，已成长为
具备一定实力的综合性企业。目前公司资产优良，资债结构合理，抗风险能力强、发展空间较大。业务结
构方面，房地产开发主业发展突出，初步形成以深圳及周边、惠州、成都、上海、大连等城市为中心的区
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域开发经营格局。酒店、物业经营和物业管理对房地产开发主业形成良好的支撑。公司具备良好的公司治
理结构和内部控制运作体系，历年来不断完善公司治理结构、强化内部控制，形成了一整套科学规范运作
有序的管理机制。具备较高素质的管理团队和员工队伍，管理团队高效精干。经过多年来坚持不懈地深化
改革，企业建立了良好的经营机制，人才引进、培训、考核、激励、培训等人力资源管理体制逐步成熟。
报告期内，公司制定了新的战略规划，重新建立了组织管控体系，并引入了市场化薪酬机制，进一步
完成企业市场化的转变。通过股权收购方式增加土地储备，增强区域核心竞争力，以实现多盘联动的战略
布局。未来公司将进一步完善业务管控体系，强化战略拓展能力、项目管理能力、规划设计能力和资本运
作能力。战略拓展方面，做好中长期土地规划，确保“战略目标、土地规划、资金规划”三位一体，在战略
指导下有计划的主动拓展项目，实施多元化土地拓展途径；规划设计方面，适时着手推行产品标准化开发，
建立完整的产品标准化管理体系，全方位建立设计标准化管理体系。项目管理方面，进一步完善质量管理
体系、项目计划管理体系，提高项目资金管理能力和成本管理能力，完善项目管理体系；资本运作方面，
制定资本运作规划，多元化融资渠道，逐步形成较强的造血机制，支持公司快速扩张，形成“高周转、扩
规模”的发展模式。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,151,777,837.25 0.00
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
惠州中洲置业有限公司 实业投资 100.00%
惠州市康威投资发展有限公司 房地产开发 100.00%
惠州市昊恒房地产开发有限公司 房地产开发 100.00%
深圳市长城建设监理有限公司 房屋建筑工程监理 18.67%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
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2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
□ 适用 √ 不适用
（2）募集资金承诺项目情况
□ 适用 √ 不适用
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
成都深长
50,000,000. 3,092,439,3 1,394,854,9 1,000,253,8 371,317,6 274,226,576.
城地产有 子公司 房地产 房产销售
00 53.25 06.81 08.84 70.13
限公司
上海深长 子公司 房地产 房产销售 150,000,00 867,905,49 402,177,97 117,114,94 19,084,05 12,510,882.1
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城地产有 0.00 9.66 4.53 4.84 0.87
限公司
上海振川
20,000,000. 213,860,34 139,193,47 20,949,209. 9,932,050
物业有限 子公司 房地产 房产销售 7,642,376.43
00 3.26 7.06 85 .08
公司
大连深长
50,000,000. 280,501,93 93,272,880. 33,896,583. 5,385,339
城地产有 子公司 房地产 房产销售 5,299,729.92
00 4.70 99 00 .78
限公司
深圳市香
10,000,000. 3,472,390,6 506,328,58 -12,566,4
江置业有 子公司 房地产 房产销售 264,000.00 -9,510,886.17
00 61.70 4.75 93.53
限公司
深圳市长
200,000,00 866,325,65 213,379,59 35,911,365. 6,256,333
城地产有 子公司 房地产 房产销售 5,126,372.35
0.00 0.53 2.33 00 .58
限公司
深圳圣廷
75,000,000. 207,847,81 125,621,29 111,903,51 1,905,951
苑酒店有 子公司 酒店经营 酒店经营 1,573,637.36
00 1.94 1.35 5.62 .55
限公司
深圳市长
城投资控 10,000,000. 56,043,050. 44,050,702. 13,181,374. 9,561,491
子公司 物业租赁 物业租赁 7,084,183.81
股有限公 00 11 77 07 .94
司
注：深圳市长城投资控股有限公司系原“深圳市长城置业有限公司”。
5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本报告期投入 截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 项目进度 形象进度 项目收益情况
金额 实际投入金额
本年结转收入
成都\"半岛城邦\"项目 84,099.62 万
