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深圳市中洲投资控股股份有限公司2014年年度报告
公告日期:2015-03-21
                  深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
    2014 年年度报告
         2015 年 03 月
                                        深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
                    第一节 重要提示、目录和释义
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和
连带的法律责任。
    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
    公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以公司年末总股本
478,926,080 股为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利 1.50 元(含税),送红
股 0 股(含税),不以公积金转增股本。
    公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务部总经理黄薇声明:保证年度
报告中财务报告的真实、准确、完整。
    本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,
敬请投资者注意投资风险。
                                            深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                     目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................. 1
第二节 公司简介 ............................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................ 7
第四节 董事会报告............................................................ 9
第五节 重要事项 ............................................................ 30
第六节 股份变动及股东情况 ................................................... 38
第七节 优先股相关情况 ....................................................... 44
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................... 45
第九节 公司治理 ............................................................ 51
第十节 内部控制 ............................................................ 58
第十一节 财务报告........................................................... 60
第十二节 备查文件目录 ...................................................... 178
                                        深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                释义
               释义项   指                              释义内容
公司、本公司            指   深圳市中洲投资控股股份有限公司
中洲地产                指   深圳市中洲房地产有限公司
中洲集团                指   深圳中洲集团有限公司
远致公司                指   深圳市远致投资有限公司
惠州中洲投资            指   惠州中洲投资有限公司
惠州中洲置业            指   惠州中洲置业有限公司
康威投资                指   惠州市康威投资发展有限公司
昊恒地产                指   惠州市昊恒房地产有限公司
成都银河湾              指   成都市银河湾房地产开发有限公司
香江置业                指   深圳市香江置业有限公司
                                    深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
                           重大风险提示
   本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,
敬请投资者注意投资风险。
                                                                   深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                             第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称                    中洲控股                                 股票代码
股票上市证券交易所          深圳证券交易所
公司的中文名称              深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称              深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的外文名称(如有)      SHENZHEN CENTRALCON             INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司的法定代表人            姚日波
注册地址                    深圳市福田区百花五路长源楼
注册地址的邮政编码
办公地址                    深圳市福田区百花五路长源楼
办公地址的邮政编码
公司网址                    http://www.zztzkg.com
电子信箱                    dongshihui@zztzkg.com
二、联系人和联系方式
                                                        董事会秘书                           证券事务代表
姓名                                   尹善峰                                    陈颖
联系地址                               深圳市福田区百花五路长源楼                深圳市福田区百花五路长源楼
电话                                   0755-8839 3698                            0755-8839 3605
传真                                   0755-8839 3600                            0755-8839 3600
电子信箱                               dongshihui@zztzkg.com                     dongshihui@zztzkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称                        《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址              http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                                公司董事会办公室
四、注册变更情况
                                                              企业法人营业执照
                       注册登记日期       注册登记地点                             税务登记号码          组织机构代码
                                                                     注册号
                                                                   深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                          深圳市红岭路 16 号
首次注册            1984 年 09 月 17 日                        4403011008906     440304192190768   19219076-8
                                          二楼
                                          深圳市福田区百花
报告期末注册        2014 年 03 月 07 日                        440301103813177   440304192190768   19219076-8
                                          五路长源楼
公司上市以来主营业务的变化情况(如
                                          无变更
有)
                                              1、1994 年,经深圳市证券管理办公室批准,公司发行人民币普通股 56,300,000
                                          股。公司发起人深圳市建设(集团)公司(后更名为“深圳市建设投资控股公司”)
                                          以存量净资产折股 40,000,000 股(占公司总股本的 71.05%),成为公司的控股股
                                          东。
                                              2、2005 年 7 月,由于行政划拨,公司原控股股东深圳市建设投资控股公司
                                          持有本公司的国家股全部划归深圳市国资委持有,公司控股股东由深圳市建设投
                                          资控股公司变为深圳市国资委。本次国有股权划转后,深圳市国资委持有公司股
                                          份 83,333,496 股(占公司总股本的 34.8%),为公司第一大股东。2006 年,公司股
                                          权分置改革实施后,深圳市国资委持有的本公司股份由 83,333,496 股(占公司总
                                          股本的 34.8%)变为 71,239,307 股(占公司总股本的 29.75%)。
                                              3、2013 年 6 月,深圳市国资委将持有的 47,293,950 股本公司股份(占公司
                                          总股本的 19.75%)转让给中洲地产。2013 年 7 月,深圳市国资委将其持有的
历次控股股东的变更情况(如有)
                                          23,945,357 股本公司股份(占本公司总股本的 10%)无偿划转至远致公司名下。
                                          2013 年 8 月,上述股份转让和无偿划转取得国务院国资委同意批复。2013 年 9
                                          月,相关股份过户完成。
                                              上述股份变动后,深圳市国资委不再持有本公司股份;加上此前持有公司
                                          4.04%股份,中洲地产合计持有公司 23.79%股份,并在《详式权益变动报告书》
                                          中承诺拟在未来 12 个月内择机继续增持公司股份并成为公司第一大股东。
                                              2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11 月 5 日间,中洲地产通过深圳证券交易系统
                                          集中竞价和大宗交易方式累计买入 11,212,000 股本公司股份(占公司总股本的
                                          4.68%)。本次增持后,中洲地产合计持有本公司股份 68,182,503 股,占公司总股
                                          本的 28.47%,成为公司第一大股东,并发布了《详式权益变动报告书》。
                                              截止报告期末,中洲地产持有公司股份 138,082,700 股,占公司总股本的
                                          28.83%。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称                 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址             北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层
签字会计师姓名                   周学春、蔡晓东
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
                                                                     深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
                               第三节 会计数据和财务指标摘要
 一、主要会计数据和财务指标
 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
 √ 是 □ 否
                                                                                  本年比上年
                                                         2013 年                                             2012 年
                           2014 年                                                   增减
                                              调整前                调整后          调整后         调整前               调整后
营业收入(元)           3,032,802,715.76 2,212,983,840.34 2,212,983,840.34           37.05% 2,698,263,135.75 2,698,263,135.75
归属于上市公司股东
                          305,618,650.68    405,502,224.15       405,502,224.15       -24.63%    411,880,264.43    411,880,264.43
的净利润(元)
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益        298,664,102.67    314,368,894.28       314,368,894.28        -5.00%    411,476,960.82    411,476,960.82
的净利润(元)
经营活动产生的现金
                        -1,625,124,896.17   165,754,440.62       165,754,440.62 -1,080.44%       363,360,335.02    363,360,335.02
流量净额(元)
基本每股收益(元/股)             0.6381            0.8467               0.8467       -24.64%           0.8600               0.8600
稀释每股收益(元/股)             0.6381            0.8467               0.8467       -24.64%           0.8600               0.8600
加权平均净资产收益                                                                降低 4.13 个
                                   9.63%           13.76%               13.76%                          14.20%              14.20%
率                                                                                     百分点
                                                                                  本年末比上
                                                        2013 年末                                           2012 年末
                          2014 年末                                                年末增减
                                               调整前               调整后          调整后         调整前               调整后
总资产(元)            16,196,337,801.76   7,998,173,391.93 7,998,173,391.93        102.50% 7,516,712,220.95 7,516,712,220.95
归属于上市公司股东
                         3,299,726,582.45   3,065,887,463.63 3,065,887,463.63           7.63% 2,901,011,666.50 2,901,011,666.50
的净资产(元)
 二、境内外会计准则下会计数据差异
 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
 □ 适用 √ 不适用
                                                            深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                         单位:元
                    项目                 2014 年金额       2013 年金额       2012 年金额          说明
非流动资产处置损益(包括已计提资产减
                                             227,577.92         39,379.92        218,167.14
值准备的冲销部分)
计入当期损益的政府补助(与企业业务密
切相关,按照国家统一标准定额或定量享          74,574.20         18,049.64         21,739.22
受的政府补助除外)
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
                                             467,760.20       1,254,059.80      1,054,225.53
占用费
企业重组费用,如安置职工的支出、整合
                                                            -35,321,290.66
费用等
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
                                                               -304,986.96     -1,638,315.12
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外,持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益,以及       10,023,000.00    157,112,797.76
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
                                                                  5,493.00       289,361.92
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出         -705,610.65       -431,007.32       655,673.61
减:所得税影响额                            3,132,753.66     31,239,165.31       197,548.69
合计                                        6,954,548.01     91,133,329.87       403,303.61        --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
                                                      深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                 第四节 董事会报告
一、概述
    2014年,公司紧紧围绕战略发展规划开展各项工作,完成了年度任务目标,为实现2014--2016三年战
略规划目标迈出了坚实的一步。
    (一)财务指标完成情况
                                                                                    单位:人民币万元
              项    目                    本年数               上年同期数                增减率
营业收入                                 303,280.27             221,298.38               37.05%
利润总额                                 49,149.01               58,538.82              -16.04%
归属于母公司所有者的净利润               30,561.87               40,550.22              -24.63%
    (二)经营管理工作回顾
    2014年,公司完成房地产销售面积34.33万平方米,完成年度目标的122.08%,比上年同期增长71.22%;
合同销售金额48.51亿元,完成年度目标的104%,比上年同期增长123.04%;完成房地产开发投资58.95亿
元,完成年度目标的195.53%,比上年同期增长326.04%。完成了年度计划指标及2014年制定的公司未来三
年战略发展规划第一年的战略目标。全年主要经营及管理工作如下:
    1、制定企业发展战略,全面梳理业务流程。
    公司在2014年初制定了未来三年发展战略规划,三年的战略目标是合同销售额年复合增长率达到50%。
围绕发展目标,以“专注区域,深耕城市,多盘联动”为战略布局,专注现有区域发展;以“高周转、扩
规模”为发展模式,提高开发、销售速度;以“住宅地产开发为核心业务、精选优质资产持有经营”为业
务组合,突出主核,选优持优;以“竞争性、非竞争性、自身拓展和外部资源注入等渠道获取土地资源”
为业务模式,两轮驱动,内外结合;提升规划设计、项目管理、资本运作能力为核心能力,保障战略目标
实施。
    在发展战略规划指导下,公司调整了组织管控体系、职位体系、薪酬体系和考核激励体系,并于2014
年6月启动业务流程的全面梳理工作,明确了总部与城市公司之间的管控责权界面划分,强调总部的决策
和监管职能,强化城市公司组织施工和组织销售的职能,使更多操作层面职能向城市公司转移。
    2、销售与开发工作齐头并进,实现房地产业务逆势增长。
    在国家经济增速放缓的背景下,2014年公司通过提前介入项目定位、在深入调研的基础上确定价格策
                                                   深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
略、采取适当激励手段等管理措施,实现销售与开发工作协同发展。
    公司全年房地产在建面积159万平方米,竣工面积12万平方米,房地产销售面积34.33万平方米,全年
合同销售金额48.51亿元,完成年度目标的104%。其中,SCC中洲控股金融中心项目年内顺利完成19亿元的
销售目标,大连香悦山、上海珑悦、惠州湾上花园和成都中央城邦等本年新开盘项目均取得了较好的销售
业绩。存量物业销售方面,公司年内完成了上海珑湾一期住宅及Mini公馆、中环墅二期清盘;成都半岛城
邦住宅基本清盘;大连香樱谷尾盘及车库、东莞长城世家尾盘清盘及二期产权车位整体销售等,完成了存
量物业的销售任务。
    3、多样化拿地方式并举,新项目获取佳绩频创。
    为扩充土地资源储备、支持项目可持续发展,公司采取了灵活拓展方式。公司通过股权收购方式,收
购了惠州中洲置业、康威投资、昊恒地产三家公司100%股权和成都银河湾100%股权;公司以参加土地竞拍
方式,成功竞得上海浦东新区新场镇地块。
    报告期内,公司新增土地储备合计28.34万平米,计容积率面积80.33万平方米;报告期内,公司新增
在建项目惠州央筑花园一期(ABCE地块)、湾上花园占地面积合计23.26万平方米,计容积率建筑面积45.5
万平方米。
    4、尝试多渠道融资,启动资本市场再融资工作。
    除银行与信托融资渠道外,公司一直关注资本市场房地产行业融资形势的发展,积极做好推动再融资
的前期各项准备工作。2014年11月,公司启动了资本市场再融资工作,确定了向控股股东深圳市中洲房地
产有限公司非公开发行A股股票的再融资方案,募集资金20亿元,用于偿还公司向金融机构的借款。2014
年11月10日,公司召开第七届董事会第十三次会议,审议通过了本次非公开发行的相关议案。上述非公开
发行方案及其他相关议案已经由公司2015年2月2日召开的2015年第一次临时股东大会审议通过,截止目前
已将申报材料上报中国证监会并取得《中国证监会行政许可申请受理通知书》。
    5、物业经营水平持续提升,资产管理板块业务趋向专业化。
    为了优化公司产业结构,提高资产运营效率,增强企业市场竞争能力,公司调整了物业经营业务板块
的管理架构,于2014年11月成立了资产管理中心。资产管理中心下设酒店管理部、商业管理部、物业管理
部,进一步强化了公司持有型物业的综合管理运营水平。
    6、重建组织管控体系,提升人力资源竞争力。
    在市场化机制加速的背景下,公司实施了人力资源组织管控体系、职位管理体系、薪酬福利体系的重
建;系统梳理和修编人力资源各项关键流程制度,完善现有体系,填补制度空白;组织开展全公司年度人
力资源规划和人力编制预算,加强人力资源管理工作。
    (三)公司房地产项目基本情况
                                                   深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
    截至本报告出具之日,公司主要房地产项目基本情况如下:
    1、在建项目
    (1)成都“中央城邦”项目(攀成钢3号地),位于成都市锦江区,占地面积54,589平方米,项目计
容积率建筑面积112,893平方米,总建筑面积178,236平方米。该项目已于2014年9月开始销售,计划2015
年 9月竣工。
    (2)上海“珑悦”(“珑湾”二期)住宅项目,位于上海浦东区惠南镇,占地面积32,716平方米,
项目计容积率建筑面积72,425平方米,总建筑面积108,090平方米。该项目于2014年6月开始销售,计划2015
年6月竣工。
    (3)上海“中洲里程”项目(新场项目),位于上海浦东区新场镇,占地面积45,071平方米,项目
计容积率建筑面积88,829平方米,总建筑面积113,318平方米。该项目已开工,计划2015年3月底开始销售。
    (4)上海“珑湾”二期SOHO公寓地块,位于上海浦东区惠南镇,占地面积16,363平方米,计容积率
建筑面积47,808平方米,总建筑面积61,352平方米,该项目于2014年5月开工,计划2015年8月开始销售。
    (5)大连瓦房店“香悦山”项目一期(都市阳光五期),位于大连瓦房店钻石街,占地面积42,657
平方米,项目计容积率建筑面积68,252平方米,总建筑面积81,345平方米。该项目于2014年6月开始销售,
计划2015年8月竣工。
    (6)惠州天御花园住宅项目(天御B地块),位于惠州市惠城区数码园北区,占地面积40,211平方米,
项目计容积率建筑面积112,554平方米,总建筑面积156,840平方米。该项目已开工,计划2015年3月底开
始销售。
    (7)惠州中央公园央筑花园一期(ABCE地块),位于惠州金山湖片区,占地面积144,377平方米,项
目计容积率建筑面积274,537平方米,总建筑面积364,391平方米。A地块已于2014年12月竣工,剩余部分
预计2015年5月竣工。
    (8)惠州中央公园湾上花园项目,位于惠州金山湖片区,占地面积88,225平方米,项目计容积率建
筑面积174,206平方米,总建筑面积275,385平方米。该项目于2014年9月开始销售,预计2016年4月竣工。
    (9)SCC中洲控股金融中心项目,位于深圳市南山商业文化中心区,占地面积25,728平方米,项目计
容积率建筑面积161,568平方米,总建筑面积233,274平方米。该项目于2014年6月开始销售,2015年2月底
竣工。
    (10)深圳笋岗物流项目,位于深圳市罗湖区泥岗路与宝岗路交界,占地面积66,454平方米,计容积
率建筑面积293,900平方米,总建筑面积413,900平方米。其中包括写字楼、创意办公和商务公寓等。该项
目目前处于前期土方施工阶段。
    2、主要土地储备
                                                      深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
     (1)成都“银河湾”项目,位于高新区天府一街和益州大道交汇处,占地面积133,000平方米,计容
积率建筑面积399,002平方米。该项目目前处于方案报批阶段。
     (2)上海“珑湾”二期商业项目,位于浦东区惠南镇,占地面积18,580平方米,计容积率建筑面积
52,118平方米。该项目目前处于前期规划设计阶段。
     (3)大连瓦房店“香悦山”二期项目,位于大连瓦房店,占地面积7,611平方米,项目计容积率建筑
面积17,178平方米,该项目目前处于方案报批阶段。
     (4)深圳宝安黄金台项目,位于深圳火车北站附近,原土地总面积约28.5万平方米。该地块已纳入
深圳市2014年度土地整备计划,市规划国土委龙华管理局已拟定了《华电地块A806-0001宗地土地整备实
施方案》并经市政府有关会议审议并原则通过,但尚未取得市政府用地批复。该实施方案主要内容为,按
等价值原则,在该地块用地范围内及周边调整留用项目用地,剩余用地由政府收回。公司将配合市规划国
土委龙华管理局按有关规定推进收地补偿及后续工作。
     (5)惠州天御花园A、C地块,位于惠州市惠城区数码园北区,占地面积分别为36,456平方米、132,757
平方米,计容积率建筑面积分别为102,076平方米、371,719平方米,该项目为高层住宅。目前处于前期规
划设计阶段。
     (6)惠州中央公园央筑商业项目(央筑花园D区),位于惠州金山湖片区,占地面积105,329平方米,
计容积率建筑面积为315,429平方米。该项目目前处于前期规划设计阶段。
二、主营业务分析
1、收入
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
     行业分类              项目           单位        2014 年           2013 年           同比增减
                    合同销售额     万元                  485,086.86        217,508.77          123.02%
房地产行业          开发投资额     万元                  589,497.09        138,367.62          326.04%
                    存货           万元                 1,347,312.08       551,473.36          144.31%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
     (1)公司合同销售金额为485,086.86万元,较去年同期增加123.02%,主要原因:本报告期开盘项目
和存量物业均取得较好的销售业绩。
     (2)公司房地产项目开发投资589,497.09万元, 较去年同期增加326.04%,主要原因:本报告期增加
土地储备以及加大房地产项目开发规模。
                                                                  深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
       (3)公司存货1,347,312.08万元, 较去年同期增加144.31%%,主要原因:本报告期增加土地储备以
及加大房地产项目开发规模
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额(元)                                                                             61,349,088.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例                                                                         2.02%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
  序号                     客户名称                          销售额(元)                  占年度销售总额比例
    1      罗 XX;潘 XX;王 X                                         14,511,321.00                                0.48%
    2      李 XX;李 XX                                              10,664,107.00                                0.35%
    3      黄 XX                                                    12,872,200.00                                0.42%
    4      袁 X;李 XX                                               11,650,730.00                                0.38%
    5      陈X                                                      11,650,730.00                                0.38%
合计                           --                                   61,349,088.00                                2.02%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
                                                                                                                单位:元
                                      2014 年                                 2013 年
       行业分类                                                                                          同比增减
                            金额            占营业成本比重           金额            占营业成本比重
房产销售                 1,594,346,057.81            91.76%        984,869,356.92             86.43%             61.88%
租赁及服务                 41,343,628.49              2.38%         51,638,773.79              4.53%             -19.94%
酒店餐饮                  101,769,346.64              5.86%        103,052,080.85              9.04%              -1.24%
工程施工                        71,833.87             0.00%                  0.00              0.00%
合计                     1,737,530,866.81           100.00%       1,139,560,211.56           100.00%             52.47%
产品分类
                                                                                                                单位:元
                                      2014 年                                 2013 年
       产品分类                                                                                          同比增减
                            金额            占营业成本比重           金额            占营业成本比重
商品房                   1,594,346,057.81            91.76%        984,869,356.92             86.43%             61.88%
                                                                  深圳市中洲投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
租赁及服务                41,343,628.49                2.38%        51,638,773.79                 4.53%             -19.94%
酒店餐饮服务             101,769,346.64                5

 
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