价值项目资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | I |
目 录
声 明 ...... 1
资产评估报告摘要 ...... 2
资产评估报告正文 ...... 4
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ...... 4
二、评估目的 ...... 7
三、评估对象和评估范围 ...... 8
四、价值类型 ...... 11
五、评估基准日 ...... 11
六、评估依据 ...... 11
七、评估方法 ...... 14
八、评估程序实施过程和情况 ...... 20
九、评估假设 ...... 23
十、评估结论 ...... 24
十一、特别事项说明 ...... 26
十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 28
十三、资产评估报告日 ...... 30
资产评估报告附件 ...... 31
价值项目资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
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声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告摘要
南宁市天健房地产开发有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受南宁市天健房地产开发有限公司的委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对南宁市天健城房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：南宁市天健房地产开发有限公司拟收购南宁市天健城房地产开发有限公司股权，为此需要对评估基准日南宁市天健城房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
评估对象：南宁市天健城房地产开发有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：南宁市天健城房地产开发有限公司的全部资产及负债。
资产包括流动资产、固定资产、递延所得税资产，负债包括流动负债、非流动负债。
评估基准日：2019年4月30日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结论，具体评估结论如下：
南宁市天健城房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为334,061.54万元；总负债账面价值为327,367.00万元；净资产账面价值为6,694.54万元，收益法评估后股东全部权益价值为39,884.99万元，增值额为33,190.45万元，增值率为495.78 %。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评
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估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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南宁市天健房地产开发有限公司拟收购股权所涉及的南宁市天健城房地产开发有限公司股东全部
权益价值项目资产评估报告正文
南宁市天健房地产开发有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵单位（公司）的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对南宁市天健房地产有限公司拟实施收购股权涉及的南宁市天健城房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人为南宁市天健房地产开发有限公司，被评估单位为南宁市天健城房地产开发有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：无。
(一)委托人简介
企业名称：南宁市天健房地产开发有限公司
住所：南宁市洪胜路5号丽汇科技工业园标准厂房综合楼1104-7号房
经营场所：南宁市洪胜路5号丽汇科技工业园标准厂房综合楼1104-7号房
法定代表人：贾彬
注册资本：15,000万元人民币
企业类型：其他有限责任公司
经营范围：房地产开发(凭资质证在有效期内经营);商品房销售;房屋租赁、场地租赁。
截止评估基准日公司股权情况如下：
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| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额(万元) | 实缴出资额(万元) | 持股比例(%) |
| 1 | 深圳市天健地产集团有限公司 | 13,500.00 | 0.00 | 90.00 |
| 2 | 深圳市天健(集团)股份有限公司 | 1,500.00 | 1,500.00 | 10.00 |
(二)被评估单位简介
1.公司简况
公司名称：南宁市天健城房地产开发有限公司住所：南宁市西乡塘区新阳路292号24-1栋三楼经营场所：南宁市西乡塘区新阳路292号24-1栋三楼法定代表人：贾彬注册资本：10,000万元人民币企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)经营范围：房地产开发经营;股权投资;资产管理;物业服务;建筑材料、机电产品的销售;房屋租赁、场地租赁;建筑装饰装修工程;室内装饰装修工程(以上项目凭资质证经营)。
2.截止评估基准日公司股权情况如下：
| 序号 | 股东名称 | 出资额(万元) | 持股比例(%) |
| 1 | 南宁市天健房地产开发有限公司 | 6,000.00 | 60.00 |
| 2 | 广西君正投资有限公司 | 4,000.00 | 40.00 |
3.公司经营管理结构：
截至评估基准日，南宁市天健城房地产开发有限公司的组织架构图如下：
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4.资产、财务和经营状况
被评估单位评估基准日及前两年资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2017年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年4月30日 |
| 流动资产 | 208,017.96 | 298,377.65 | 329,365.76 |
| 可供出售金融资产 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 持有至到期投资 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 长期应收款 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 长期股权投资 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 投资性房地产 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 固定资产 | 72.95 | 58.49 | 53.52 |
| 在建工程 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 工程物资 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 固定资产清理 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 生产性生物资产 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 油气资产 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 无形资产 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 开发支出 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 商誉 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 长期待摊费用 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 递延所得税资产 | 527.79 | 5,097.14 | 4,642.26 |
| 其他非流动资产 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 资产合计 | 208,618.69 | 303,533.27 | 334,061.54 |
| 流动负债 | 152,240.81 | 263,053.24 | 295,367.00 |
| 非流动负债 | 47,000.00 | 32,000.00 | 32,000.00 |
| 负债合计 | 199,240.81 | 295,053.24 | 327,367.00 |
| 所有者权益 | 9,377.88 | 8,480.03 | 6,694.54 |
被评估单位评估基准日当期及前两年利润表如下：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2017年度 | 2018年度 | 2019年1-4月 |
| 一、营业总收入 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 减：营业总成本 | 624.40 | 2,700.41 | 617.72 |
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| 项目 | 2017年度 | 2018年度 | 2019年1-4月 |
| 税金及附加 | 98.66 | 147.78 | 29.85 |
| 销售费用 | 432.44 | 2,491.55 | 596.03 |
| 管理费用 | 94.34 | 170.78 | 53.37 |
| 财务费用 | -9.05 | -118.99 | -53.56 |
| 资产减值损失 | 8.02 | 9.29 | -7.96 |
| 其他 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 投资收益(损失以“-”号填列) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 其他收益 | 0.00 | 0.88 | 0.00 |
| 二、营业利润(亏损以“-”号填列) | -624.40 | -2,699.54 | -617.72 |
| 加：营业外收入 | 0.00 | 32.54 | 10.00 |
| 减：营业外支出 | 0.00 | 0.01 | 0.00 |
| 三、利润总额(亏损总额以“-”号填列) | -624.40 | -2,667.01 | -607.72 |
| 减：所得税费用 | -230.14 | -1,769.16 | -142.18 |
| 四、净利润(净亏损以“-”号填列) | -394.26 | -897.85 | -465.54 |
被评估单位评估基准日的会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，并出具了清产核资专项审计报告。
5.委托人与被评估单位之间的关系
委托人是被评估单位的控股股东。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
南宁市天健房地产开发有限公司拟收购南宁市天健城房地产开发有限公司股权，为此需要对评估基准日南宁市天健城房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
天健集团董事会办公室（战略管理部）就此事项，于2019年4月24日
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印发了《专题办公会议纪要》（2019年第26次）。会议就南宁天健房地产开发有限公司拟收购南宁市天健城房地产开发有限公司40%股权事项申请立项进行专题研究。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象是南宁市天健城房地产开发有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、递延所得税资产，负债包括流动负债、非流动负债。总资产账面价值为334,061.54万元，总负债账面价值为327,367.00万元，净资产账面价值为6,694.54万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，并出具了清产核资专项审计报告。。
(三)企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、电子设备等。实物资产的类型及特点如下：
1.存货
存货为开发成本。
天健城项目位于南宁市西乡塘区新阳路北面。项目地块于2014年12月10日与南宁市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：
南宁土出(服)字2014046号、南宁土出(服)字2014047号、南宁土出(服)字2014048号）。宗地出让面积为91,372.87㎡，已取得桂(2015)南宁市不动产权第0017775号、桂(2015)南宁市不动产权第0017776号、桂(2015)南宁市不动产权第0017777号不动产权证，使用期限：城镇住宅用地70年、批发零售用地40年(自2014年12月10日起算)。证载权利人为南宁市天健城房地产开发有限公司。土地详细信息如下：
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| 项目名称 | 不动产权证号 | 权利人 | 面积(㎡) | 用途 | 使用期限 | 备注 |
| 地块一 | 桂(2015)南宁市不动产权第0017775号 | 南宁市天健城房地产开发有限公司 | 32,144.99 | 城镇住宅用地、批发零售用地 | 城镇住宅用地70年、批发零售用地40年(自2014年12月10日起算) | 一期 |
| 地块二 | 桂(2015)南宁市不动产权第0017776号 | 南宁市天健城房地产开发有限公司 | 51,112.57 | 二期 | ||
| 地块三 | 桂(2015)南宁市不动产权第0017777号 | 南宁市天健城房地产开发有限公司 | 8,115.31 |
天健城项目开发建设用地面积为91,370.11平方米，总建筑面积715,221.10平方米，其中住宅465,301.50平方米、商业57,139.93平方米、公共配套设施13,916.62平方米、绿化阳台10,289.67平方米、车位156,957.4平方米、架空及避难层11,615.95平方米。该项目分为二期开发建设，一期在建并预售，为开发成本；二期在建，为开发成本。
一期相关证书如下：
| 证书类型 | 证书编号 |
| 建设用地规划许可证 | 地字第450101201500110号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第450101201600266号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第450101201600267号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第450101201600268号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第450101201600269号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第450101201600270号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第450101201600271号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第450101201600272号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第450101201600272号 |
| 建筑工程施工许可证 | 450101201704270101 |
| 商品房预售许可证 | 南房预字(2017)第423号 |
| 商品房预售许可证 | 南房预字(2018)第218号(换1) |
| 商品房预售许可证 | 南房预字(2017)第422号 |
| 商品房预售许可证 | 南房预字(2018)第017号 |
| 商品房预售许可证 | 南房预字(2018)第393号 |
| 商品房预售许可证 | 南房预字(2018)第293号 |
| 商品房预售许可证 | 南房预字(2018)第294号 |
二期相关证书如下：
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| 证书类型 | 证书编号 |
| 建设用地规划许可证 | 地字第450101201500113号 |
| 建设用地规划许可证 | 地字第450101201500114号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801293号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801294号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801295号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801296号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801297号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801298号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801299号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801300号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801301号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801302号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801303号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801304号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801305号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801306号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801307号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字450101201801308号 |
| 建筑工程施工许可证 | 450101201903260301 |
天健城项目规划总建筑面积715,221.10平方米，计容建筑面积536,358.06平方米。根据企业规划，该项目的经济技术指标如下：
| 指标名称 | 指标数值(合计) | 一期 | 二期 | 单位 | |
| 开发建设用地面积 | 91,370.11 | 32,144.56 | 59,225.55 | ㎡ | |
| 容积率 | 7.83 | 5.67 | 5.98 | — | |
| 总建筑面积 | 715,221.10 | 237,784.91 | 477,436.19 | ㎡ | |
| 计容积率建筑面积 | 536,358.06 | 182,222.77 | 354,135.29 | ㎡ | |
| 各物业类型 | 住宅 | 465,301.51 | 162,960.18 | 302,341.33 | ㎡ |
| 商业 | 57,139.93 | 13,334.61 | 43,805.32 | ㎡ | |
| 公共配套设施 | 13,916.62 | 5,927.98 | 7,988.64 | ㎡ | |
| 不计容积率建筑面积 | 178,863.04 | 55,562.14 | 123,300.90 | ㎡ | |
| 各物业 | 绿化阳台 | 10,289.67 | 0.00 | 10,289.67 | ㎡ |
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| 指标名称 | 指标数值(合计) | 一期 | 二期 | 单位 | |
| 类型 | 车位 | 156,957.42 | 54,388.36 | 102,569.06 | ㎡ |
| 架空及避难层核增部分 | 11,615.95 | 1,173.78 | 10,442.17 | ㎡ | |
一期于2017年5月31日动工，预计2019年12月1日完工；二期于2019年5月1日动工，预计2021年10月1日完工。
2.设备类资产
设备类资产主要为电子设备。
电子设备主要为企业各部门办公用电脑、打印机、空调等办公设备及家具，以上电子设备在评估基准日均能正常使用。
四、价值类型
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告的评估基准日为：2019年4月30日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.《专题办公会议纪要》（2019年第26次）
(二)法律法规依据
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1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正）；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正）；
4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
5.《中华人民共和国企业所得税法》（2017年2月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议修正）；
6.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令378号，国务院令第588号修订)；
8.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号)；
9.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
10.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》(国资办发[1992]36号)；
11.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；
12.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
13.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；
15.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第76号）；
16.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（国务院令第691号）；
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17.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税第[2016]36号）；
18.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；
19.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年12月30日国务院第163次常务会议通过）；
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]35号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]36号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）；
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
9.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
(四)权属依据
1.国有土地使用证；
2.建设用地规划许可证；
3.建设工程规划许可证；
4.建筑工程施工许可证；
5.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
2.企业提供的项目可行性研究报告、固定资产投资计划等资料；
3.企业提供的相关工程预算资料；
4.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
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5.企业提供的开发成本付款进度统计资料及相关付款凭证；
6.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
7.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
8.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
9.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
2.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
3.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
4. 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的南宁市天健城房地产开发有限公司清产核资专项审计报告；
5.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。
《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。评估方法选择采用理由如下：
由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比性较强的企业，在经营范围、经营区域、资产规模以及财务状况都存在较大的差异，可
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比性较低，各比较指标难以修正。目前国内资本市场股权交易信息公开度不高，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，故本次评估不宜采用市场法评估。
被评估企业提供了评估范围内资产和负债的有关资料、未来经营收益预测的有关数据和资料，评估人员通过分析被评估企业提供的相关资料并结合对宏观经济形势、被评估企业所处行业的发展前景以及被评估企业自身的经营现状的初步分析，被评估企业可持续经营且运用资产基础法和收益法评估的前提和条件均具备，因此本次采用资产基础法和收益法进行评估，并通过对两种方法的初步评估结果进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，形成合理评估结论。
(一)资产基础法
1.流动资产
(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2)预付账款，评估人员查阅相关材料采购合同或供货协议，了解评估基准日至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情况。对于未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况的，按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿依据表明收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。
(3)其他应收款，评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，取得了大额或账龄较长的其他应收款的函证 ，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够形成权益的其他应收款，以核实后的账面价值作为评估值。预计风险损失根据债务人的经营状况、还款能力及还款意愿等客观证据及情况进行判断的。在预计风险损失的判断过程中，被评估单位、审计师和评估师进行了充分的交流沟通，在三方认识取得一致后，最终形成了相应的审计结果和评估结果。
(4)存货-开发成本
开发成本中各期项目在评估基准日已取得规划建设指标，所在区域房地
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产开发、交易市场较活跃，并结合本项目特点以及账面价值的构成，具备运用动态假设开发法的条件，故选用动态假设开发法评估。
动态假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，预测开发项目按评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，测算未来各年房产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（税金及附加、增值税、土地增值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，采用适当的折现率将各期净现金流折现并加和而得到的开发项目价值。计算公式为：
式中：V-开发成本评估值
R0-2019年5-12月收益现金流量
Rn-第n年期收益现金流量
n-预测期
i-折现率
开发项目各期净现金流=开发完成后房地产销售收入金额（含税）-后续开发成本（含税，不含财务费用）-销售费用-管理费用-增值税-税金及附加-土地增值税-企业所得税
①估计开发建设期
根据项目建设规模及项目开发计划，按照项目进度现状，预计项目后续建设开发期。
②预测开发完成后的房地产销售收入金额
房地产销售收入金额按开发完成后可售房屋预计销售进度及销售价格确定。
③后续开发成本
房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、市政配套费、公共配套设施费、开发间接费等。对于未来年度的开发成本投入，本次评估根据项目的预算总投资与基准日已投入成本，结合项目的开发计划和实际情况进行预测。
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④销售费用
根据行业通常的销售费用比例和本项目的实际情况，预测后续建设开发期以及经营期年度的销售费用。
⑤管理费用
管理费用主要包括续建工程建设过程中发生的各项管理费用，按续建成本的一定比例取值，根据行业通常的管理费用比例和本项目的实际情况，预测后续建设开发期经营期年度的管理费用。
⑥增值税
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税?2016?36号文，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。本项目为房地产开发老项目，适用简易计税。
增值税=全部价款和价外费用÷(1+增值税税率)×增值税税率
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，项目结束汇算清缴。
⑦税金及附加
税金及附加=应交增值税×税金及附加率
⑧土地增值税
根据当地税务部门对所开发项目规定，普通住宅按预售收入的1%预征、商业及车位按预售收入的4%预征，待项目完成后，按照项目统一进行汇算清缴，多退少补。
⑨所得税
按照现行税法规定的所得税率测算。
⑩折现率的确定
根据被评估单位的加权平均资本成本考虑。
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(5)其他流动资产，评估人员了解了该资产形成的原因，查看收集了相应的合同协议及凭证复印件，核实了款项的真实性，本次以核实无误后的账面值确认评估值。
2.设备类资产
本次纳入评估范围的设备类资产为电子设备。对于电子设备主要采用成本法。计算公式如下：
评估值=重臵成本×成新率。
(1)重臵成本的确定
根据当地市场信息及近期网上交易价确定重臵成本。
(2)成新率的确定
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
(3)评估值的确定
评估值=重臵成本×成新率
3.递延所得税资产
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的记账凭证。递延所得税资产以核实后的账面值作为评估值。
4.负债
关于流动负债中的应付账款 、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款以核实后账面值确认评估值。对于非流动负债中长期借款，评估人员查阅了被评估单位与银行签定借款协议，按核实后的账面值确定评估值。
(二) 收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
本次评估采用直接法，选用有限期持续经营模型。即：以有限持续经营为前提，对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预测并折现，并将
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企业经营期末的残余资产价值和可回收的营运资金加以估测并折现，加上单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值，减去付息债务后得到被评估单位的股东全部权益价值。
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=开发业务经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值-非经营性负债价值+期末回收资产价值
(1)开发业务经营性资产价值
开发业务经营性资产是指与被评估单位房地产开发经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值
F0：2019年5-12月企业自由现金流量
Fn：第n年企业自由现金流量
n:预测整年年期,由于被评估单位天健城项目预计将于2025年全部实现收入与成本，故预测至2025年
r：折现率
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
式中，E：权益的市场价值
D：付息债务的市场价值
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Ke：权益资本成本Kd：付息债务资本成本T：所得税率其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。计算公式如下：
其中：rf：无风险利率；MRP：市场风险溢价；β：权益的系统风险系数；rc：企业特定风险调整系数。期末营运资金收回的确定：根据南宁市天健城房地产开发有限公司评估基准日营运资金的情况，考虑预测期内营运资金的增加与回收情况，计算得到期末收回营运资金金额及现值。
期末固定资产回收的确定：根据评估基准日固定资产价值结合预测期资本性支出的情况，确定项目经营期满后的固定资产价值，经折现后得到期末收回固定资产价值。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产为超出维持企业正常经营的营业性现金外的富余现金。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
企业持有的非经营性资产(或负债)包括：非经营性债权和债务。对上述资产和负债采用资产基础法中各资产和负债的评估结果作为评估值。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评估单位的付息债务为长期借款。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
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评估人员于2019年6月20日至2019年7月31日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
2019年6月20日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1.拟定评估计划
2.组建评估团队
3.实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查
评估人员于2019年6月23日至2019年6月29日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
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(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的存货-开发成本等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市
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场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
3.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；
7.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平
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均流出；
8.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
9.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.房地产行业的相关政策在未来年度内不会产生重大的变化；
2.假设本次评估范围内的开发项目能够按照预计的时间竣工并投入使用，按预计的经营模式进行经营。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
南宁市天健城房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为334,061.54万元；总负债账面价值为327,367.00 万元；净资产账面价值为6,694.54万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为39,884.99万元，增值额为33,190.45万元，增值率为495.78 %。
(二)资产基础法评估结果
南宁市天健城房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为334,061.54万元，评估价值为367,362.50万元，增值额为33,300.96万元，增值率为9.97 %；总负债账面价值为327,367.00万元，评估价值为327,367.00万元，增额为0.00万元，增值率为0.00%；净资产账面价值6,694.54为万元，资产基础法评估价值为39,995.50万元，增额为33,300.96万元，增值率为497.43 %。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表评估基准日: 2019年4月30日 金额单位：人民币万元
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| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 一、流动资产 | 1 | 329,365.76 | 367,293.37 | 37,927.61 | 11.52 |
| 二、非流动资产 | 2 | 4,695.78 | 69.13 | -4,626.65 | -98.53 |
| 其中：长期股权投资 | 3 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 固定资产 | 5 | 53.52 | 53.15 | -0.37 | -0.69 |
| 无形资产 | 8 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 其中：土地使用权 | 9 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 其他非流动资产 | 10 | 4,642.26 | 15.98 | -4,626.28 | -99.66 |
| 资产总计 | 11 | 334,061.54 | 367,362.50 | 33,300.96 | 9.97 |
| 三、流动负债 | 12 | 295,367.00 | 295,367.00 | 0.00 | 0.00 |
| 负债总计 | 14 | 327,367.00 | 327,367.00 | 0.00 | 0.00 |
| 净资产 | 15 | 6,694.54 | 39,995.50 | 33,300.96 | 497.43 |
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为39,884.99万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为39,995.50万元，两者相差110.51万元，差异率为0.28%。
资产基础法评估是以企业资产负债表为基础对企业价值进行评估，受企业资产重臵成本、成新状况、资产负债程度等影响较大，而收益法评估主要从企业未来经营活动所产生的净现金流角度反映企业价值，受企业未来盈利能力、经营风险的影响较大，不同的影响因素导致了不同的评估结果。
资产基础法评估的股东全部权益价值为各单项资产累加的结果，收益法的评估结论系通过预测企业未来收益折现得到的收益价值，其差异的原因主要是两种评估方法考虑的角度不同。本次评估中主要增值资产为开发项目，资产基础法对开发项目主要采用动态假设开发法进行评估，从而得出评估值。而收益法考虑了整个项期间对现金流量的全部影响因素，不仅包括对未来项目开发、销售进行合理预测，还包括营运资金变动、项目结束期末各项资产价值回收等，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。收益法是从动态角度体现整个房地产开发过程。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用收益法评估结果，即：南宁市天健城房地产开发有限公司的股东全部权益价值评估结果为39,884.99万
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元。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成；
(二)本次评估所依据的账面价值业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计，并出具了清产核资专项审计报告，具体审计报告名称、报告号及出具日期如下：
| 被审计单位名称 | 报告名称 | 报告号 | 出具日期 |
| 南宁市天健城房地产开发有限公司 | 南宁市天健城房地产开发有限公司清产核资专项审计报告 | XYZH/2019SZA20372 | 二〇一九年七月五日 |
(三)本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和如期实现工程的竣工验收。本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期延期所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响；
(四)本次评估时，对于未来建筑面积、可售面积等指标，均根据建设工程规划许可证确认，未考虑未来最终实际可售面积与企业的管理单位提供的相关资料中可能存在的差异对评估结果产生的影响，请相关报告使用者注意该事项的影响；
(五)2017年7月21日，南宁市天健城房地产开发有限公司与中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行签订了固定资产借款合同，合同编号为桂中银(营)贷201701号。将位于南宁市西乡塘区的土地使用权作为抵押物进行了抵押(编号桂中银(营)物201705号)，该地块即为南宁市天健城房地产开发有限公司正在开发项目一期所占用地，宗地面积32,144.99㎡，抵押贷款金额为500,000,000.00元，抵押期限为2017年7月21日至2021年1月20日。保证人为深圳市天健(集团)股份有限公司及广西君子投资有限公司；
(六)2015年4月23日和2015年4月27日天健城项目基坑土石方与基坑支护工程分别与广西浩湘建设工程有限公司与广西快步升建筑工程有限公司
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（以下统称“原施工单位”）分别签订基坑土石方与基坑支护工程施工合同。在施工过程中，施工单位施工进度异常缓慢，已造成工期严重拖后。经协商，君正公司（天健城公司现股东，占股40%）于2017年4月7日致函南宁天健（天健城公司现股东，占股60%），称原施工单位已书面承诺退出项目，将应付而未付的剩余工程款及剩余工程量转让给君正公司指定的公司，同意天健城公司重新将工程发包给新施工单位，并附上了原施工单位的两份《承诺书》。《承诺书》仅盖有原施工单位的公章，没有签署人签字及签署日期。
基于君正公司函件和天健集团《领导班子办公会议纪要》（2017年第8次），天健城公司将剩余部分工程量发包给新的施工单位继续施工，并要求原施工单位配合退场、办理相关手续。天健城公司与原施工单位办理了现场交接手续，签署了工程量确认书（但未盖公章），并请了第三方南宁市桂南公证处对工程现状进行了视频和影像资料的保全证据公证。2017年3月3日，原施工单位退场。2017年4月24日新施工单位进场。
2017年6月20日，天健城公司发函要求原施工单位终止合同并办理结算手续，但原施工单位2017年7月10日致函天健城公司，主张没有出具过君正公司代为提交的《承诺书》，并表示原施工合同未终止，不同意剩余工程量的再次发包。但在后续的实施过程中，原施工单位未与公司主动联系。土方和基坑支护工程已于2019年5月20日竣工验收。本次评估未考虑原施工单位的后续费用，提请评估报告使用者关注此事项对评估结果的影响；
(七)2014年11月27日，南宁市西乡塘区人民政府与华珏公司（华钰公司是天健城公司前身）签订《南宁市西乡塘区新阳路292片区旧改项目配套小学建设协议书》。根据该协议书，西乡塘区政府协调划拨位于新阳路292片区旧改项目内的约26.325亩用地作为学校建设用地，学校建设需与新阳路292片区北侧地块建设同步进行，该用地“使用权属相关手续”、“建设资金”以及“学校建设用地的划拨地地价款及相关费用”由华珏公司负责承担。学校计划于2015年6月开工，2016年6月30日前竣工交付使用。同时约定，“若由于征地拆迁问题未能提供建设用地并办理相关书面手续，导致不能按约定报建、开工、交付使用的，华珏公司不承担任何责任。”
根据南宁市天健房地产开发有限公司与华宇投资有限公司和刘强于2015
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年7月20日签订的《华宇投资有限公司、刘强与南宁市天健房地产开发有限公司关于广西华珏投资发展有限公司股权转让合同书》（下称“《股权转让合同书》”）中9.10条约定“项目用地北侧地块配建的小学，该用地由政府划拨，如依照法律规定和竞买土地所签相关合同的约定需支付划拨地价款，则由甲、乙方（华宇公司、刘强）共同承担。”本次评估未考虑配套小学划拨用地的地价款，提请评估报告使用者关注此事项对评估结果的影响；
(八)根据公司说明，2014年，广西银雪面粉有限责任公司（南宁面粉厂）8号楼48组回迁户中，有2组回迁户选择现金补偿，有6组回迁户选择前期熟化人提供的新阳国际小区现房，分别是：谭文伟（1-2702号房）；邓义生（2-2604号房）；张水生（1-2705号房）；关伟雄（2-1903号房）；辛桂生、班秀娟（2-2603号房）；李建坤、杨宏建（1-3207号房）。
新阳国际小区位于西乡塘新阳路292-1号，开发商为广西农辉臵业有限公司（简称“农辉公司”），建筑面积119900平方米，该小区于2012年建成。该6组回迁户已将安臵房的套内差价款缴纳给农辉公司，并自行装修入住，但还未与农辉公司签《商品房买卖合同》。2014年，农辉公司失联，新阳国际小区因没有任何竣工验收手续，无法办理不动产证。
根据公司说明，该6组回迁户无法办理不动产证，会影响40组回迁房回款，现针对6户不动产证如何办理的事项，政府相关部门拟成立小组专项解决。若政府部门要求公司在天健城安臵该6组回迁户，公司需承担6组回迁户的套内差价房款、装修款及补给3组回迁户差价房款等损失，经公司估算，公司承担的最大损失为210万元。提请评估报告使用者关注此事项对评估结果的影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：南宁市天健房地产开发有限公司和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
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3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告系资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后出具的专业报告，本报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估机构公章，经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用。
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资产评估报告附件
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；附件二、被评估单位专项审计报告；附件三、委托人和被评估单位营业执照；附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函；附件六、签名资产评估师的承诺函；附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件；附件八、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；附件九、资产评估师职业资格证书登记卡复印件；附件十、资产评估委托合同。