资产评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司I
目录
声明...................................................................................................................
资产评估报告摘要...........................................................................................
资产评估报告正文...........................................................................................
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人...............................
二、评估目的.............................................................................................................................................
三、评估对象和评估范围.........................................................................................................................
四、价值类型.............................................................................................................................................
五、评估基准日.........................................................................................................................................
六、评估依据.............................................................................................................................................
七、评估方法.............................................................................................................................................
八、评估程序实施过程和情况.................................................................................................................
九、评估假设.............................................................................................................................................
十、评估结论.............................................................................................................................................
十一、特别事项说明.................................................................................................................................
十二、资产评估报告使用限制说明.........................................................................................................
十三、资产评估报告日.............................................................................................................................
资产评估报告附件........................................................................................
资产评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司1
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制。
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资产评估报告摘要
新疆中油化工集团有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受新疆中油化工集团有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：根据资产评估委托合同，新疆中油化工集团有限公司拟转让其持有的吐鲁番市长盛石油有限责任公司100%股权，特委托北京中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益价值进行评估，为此次经济行为提供价值参考。
评估对象：吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益价值。
评估范围：吐鲁番市长盛石油有限责任公司的全部资产及负债。包括流动资产、固定资产、无形资产和流动负债。
评估基准日：2019年6月30日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：
吐鲁番市长盛石油有限责任公司评估基准日总资产账面价值为
803.76万元；总负债账面价值为198.65万元；净资产账面价值为
资产评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司3
605.11万元。收益法评估后的股东全部权益评估价值为1073.40万元，增值额为468.29万元，增值率为77.39%。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
资产评估报告
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新疆中油化工集团有限公司拟转让股权所涉及的
吐鲁番市长盛石油有限责任公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
新疆中油化工集团有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对新疆中油化工集团有限公司拟转让其持有的吐鲁番市长盛石油有限责任公司100%股权行为涉及的吐鲁番市长盛石油有限责任公司股东全部权益在2019年
月
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人为新疆中油化工集团有限公司，被评估单位为吐鲁番市长盛石油有限责任公司。资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人包括新疆中油化工集团有限公司的股东。
(一)委托人简介
企业名称：新疆中油化工集团有限公司
住所：新疆乌鲁木齐市头屯河区南渠路西一巷2号
法定代表人：王炜
注册资金：伍亿人民币
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：汽油、柴油[闭杯闪点<60°C]液化石油气、石油原油、
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溶剂油、石脑油、甲醇、二甲苯、粗苯、金属制品、煤油、耐火材料、镁钙粉、燃料油、煤炭、石油化工产品（危化品除外）、矿产品、生铁、钢材、铁精粉、机电产品、五金交电、建材、润滑油、皮棉、化肥（零售）、棉粕、玉米；成品油零售（只限分支机构经营）；仓储服务，铁路运输代理服务，房屋租赁，货物与技术的进出口贸易，供热服务，设备租赁，场地租赁，装卸，国际货运代理，国内货运代理，物流咨询服务，车辆清洗。
经营期限：2003年3月6日至2083年3月5日。
(二)被评估单位简介企业名称：吐鲁番市长盛石油有限责任公司法定住所：新疆吐鲁番市高昌区二二一团法定代表人：肖桂叶注册资金：叁拾万元人民币经济性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）经营范围：成品油的零售；润滑油零售，房屋租赁，场地租赁，设备租赁。
1.公司简况
吐鲁番市长盛石油有限责任公司，成立于2004年7月13日，注册资本30万元人民币，统一社会信用代码：91650402763771073G，位于新疆吐鲁番市高昌区二二一团，主要经营范围：成品油的零售；润滑油零售，房屋租赁，场地租赁，设备租赁。
2.公司股东及持股比例、股权变更情况
该公司由林永兴、郑玉祥两名自然人发起成立，分别由林永兴出资20万元、占比67%，郑玉祥出资10万元、占比33%。
2006年5月10日，郑文兴受让郑玉祥持有33%股权，出资10万元。
2011年5月31日，新疆中油化工集团有限公司、乌鲁木齐县石油燃料有限公司分别受让该公司66.67%、33.33%股权，股东出资分别为20万元、10万元。
2018年10月16日，新疆中油化工集团有限公司受让乌鲁木齐县石油燃料有限公司持有33.33%股权，完成对该公司100%控股。
3.公司产权和经营管理结构
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自2014年12月1日以来，被评估单位整体资产处于长期对外出租状态（租期十年，至2024年11月30日止），承租方为新疆明鼎贸易有限公司。同时新疆明鼎贸易有限公司授权其全资子公司新疆明鼎中化石油销售有限公司为加油站经营管理主体，负责日常的现场经营管理，被评估单位对公司资产、承租方安全管理进行监督检查，加油站员工劳动关系已于出租时全部转移至承租方。
租赁合同约定：租赁资产为加油站地面的房屋、构筑物、机器设备及土地使用权，租金自2014年12月1日至2019年11月30日为135万元，2019年12月1日至2024年11月30日为141.75万元；租赁期间经营性投入由承租方投资且租赁期满后相应资产归出租人所有；加油站经营证照已于租赁合同生效后变更至新疆明鼎中化石油销售有限公司昌吉中油加油站名下，期满后变更归还于出租人。
4.近三年的资产、财务和经营状况吐鲁番市长盛石油有限责任公司基准日及前三年的资产状况如下表：
金额单位：人民币万元
| 资产 | 2016年12月31日 | 2017年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年6月30日 |
| 一、流动资产合计 | 39.72 | 21.83 | 98.22 | 4.93 |
| 货币资金 | 3.16 | 2.86 | 85.43 | 0.72 |
| 应收账款合计 | 34.85 | 34.85 | 34.85 | 34.85 |
| 减：坏账准备 | 13.02 | 22.09 | 23.91 | 34.84 |
| 应收账款净额 | 21.83 | 12.75 | 10.93 | 0.01 |
| 预付款项 | ||||
| 其他应收款合计 | 15.78 | 3.88 | 2.70 | 2.70 |
| 减：坏账准备 | 1.05 | 0.67 | 0.88 | 2.00 |
| 其他应收款净额 | 14.73 | 3.21 | 1.82 | 0.70 |
| 其他流动资产 | 0.00 | 3.01 | 0.03 | 3.50 |
| 二、非流动资产合计 | 955.02 | 891.75 | 829.53 | 798.83 |
| 长期股权投资合计 | ||||
| 减：长期股权投资减值准备 | ||||
| 长期股权投资净额 | ||||
| 投资性房地产合计 | 936.38 | 878.14 | 819.89 | 790.77 |
| 固定资产原值 | 94.98 | 94.98 | 94.98 | 94.98 |
资产评估报告
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| 资产 | 2016年12月31日 | 2017年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年6月30日 |
| 其中：建筑物类 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 设备类 | 73.31 | 73.31 | 73.31 | 73.31 |
| 其他类 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 减：累计折旧 | 76.34 | 81.37 | 85.35 | 86.93 |
| 固定资产净值 | 18.64 | 13.61 | 9.63 | 8.06 |
| 其中：建筑物类 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 设备类 | 8.93 | 7.31 | 5.74 | 4.17 |
| 其他类 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 减：固定资产减值准备 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 固定资产净额 | 18.64 | 13.61 | 9.63 | 8.06 |
| 在建工程 | ||||
| 长期待摊费用 | ||||
| 递延所得税资产 | ||||
| 三、资产总计 | 994.74 | 913.58 | 927.74 | 803.76 |
| 四、流动负债合计 | 468.00 | 355.91 | 338.06 | 198.65 |
| 应付账款 | ||||
| 预收款项 | ||||
| 应付职工薪酬 | 1.39 | 1.39 | 0.00 | 0.00 |
| 应交税费 | 0.00 | 12.32 | 3.55 | 2.47 |
| 其他应付款 | 466.61 | 342.19 | 334.51 | 196.18 |
| 五、非流动负债合计 | ||||
| 六、负债总计 | 468.00 | 355.91 | 338.06 | 198.65 |
| 实收资本 | 30.00 | 30.00 | 30.00 | 30.00 |
| 资本公积 | 740.15 | 740.15 | 740.15 | 740.15 |
| 盈余公积金 | 0.00 | 3.09 | 3.09 | 3.09 |
| 其中:法定公益金 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 未分配利润 | -243.41 | -215.57 | -183.56 | -168.13 |
| 七、所有者权益合计 | 526.74 | 557.67 | 589.68 | 605.11 |
| 八、负债及所有者权益总计 | 994.74 | 913.58 | 927.74 | 803.76 |
吐鲁番市长盛石油有限责任公司基准日及前三年经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
资产评估报告
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| 项目 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年1－6月 |
| 一、营业总收入 | 151.08 | 124.10 | 126.61 | 63.37 |
| 其中：营业收入 | 151.08 | 124.10 | 126.61 | 63.37 |
| 二、营业总成本 | 114.40 | 93.17 | 87.97 | 46.72 |
| 其中:营业成本 | 57.64 | 72.10 | 70.77 | 30.70 |
| 其中：主营业务成本 | ||||
| 其他业务成本 | 57.64 | 72.10 | 70.77 | 30.70 |
| 营业税金及附加 | 5.38 | 1.28 | 3.64 | 3.86 |
| 销售费用 | - | -0.75 | 0.00 | 0.00 |
| 管理费用 | 30.00 | 0.31 | -1.32 | 0.09 |
| 财务费用 | 14.75 | 11.53 | 12.85 | 0.03 |
| 资产减值损失 | 6.61 | 8.70 | -2.03 | |
| 信用减值损失 | -12.04 | |||
| 投资收益（损失以“-”号填列） | ||||
| 三、营业利润（亏损以“-”号填列） | 36.69 | 30.93 | 38.63 | 16.65 |
| 加：营业外收入 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 减：营业外支出 | 0.01 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） | 36.68 | 30.93 | 38.63 | 16.65 |
| 减：所得税费用 | 0.00 | 0.00 | 6.63 | 1.22 |
| 五、净利润（净亏损以“-”号填列） | 36.68 | 30.93 | 32.01 | 15.43 |
吐鲁番市长盛石油有限责任公司评估基准日会计报表业经中审华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了“CAC审字(2019)1014号”无保留意见审计报告，2016年-2018年会计报表均已经中审华会计师事务所（特殊普通合伙）新疆华西分所审计。
5.企业经营资质证书被评估单位主营成品油零售业务，企业经营资质证书具体情况见下表：
危险化学品及燃气经营许可证：
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成品油零售经营批准证书：
评估基准日，《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》等加油站经营管理所需要证照已由吐鲁番市长盛石油有限责任公司变更在承租人新疆明鼎中化石油销售有限公司吐鲁番中油加油站名下。
加油站租赁合同约定在租赁期结束后，变更《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》等加油站经营管理所需要证照名称至产权持有单位名下。
| 序号 | 企业名称 | 登记编号 | 发证机关 | 发证日期 | 有效期 | 经营单位负责人 | 经营地址 | 经营方式 | 许可经营范围 |
| 1 | 新疆明鼎中化石油销售有限公司吐鲁番中油加油站 | 新兵十二师安经WH【2019】04 | 新疆生产建设兵团第十二师应急管理局 | 2019年6月18日 | 2019年6月18日至2022年6月17日 | 庄细名 | 新疆吐鲁番市高昌区221团 | 零售 | 汽油、柴油[闭杯闪点≦60°C] |
| 序号 | 企业名称 | 证书编号 | 发证机关 | 发证日期 | 有效期 | 地址 | 法定代表人 |
| 1 | 新疆明鼎中化石油销售有限公司吐鲁番中油加油站 | 油零售证书第B86510012号 | 新疆生产建设兵团商务局 | 2018年5月31日 | 2018年5月31日-2023年5月30日 | 吐鲁番市二二一团 | 庄细名 |
资产评估报告
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（三）委托人与被评估单位之间的关系委托人为被评估企业全资唯一股东。
(四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者包括新疆中油化工集团有限公司的股东。
本资产评估报告仅供委托人、委托人股东和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
根据资产评估委托合同，新疆中油化工集团有限公司拟转让其持有的吐鲁番市长盛石油有限责任公司100%股权，特委托北京中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益价值进行评估，为此次经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象是吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益价值。
（二）评估范围
评估范围是吐鲁番市长盛石油有限责任公司的全部资产及负债。包括流动资产、固定资产、无形资产和流动负债。总资产账面价值为
803.76万元；总负债账面价值为198.65万元；净资产账面价值为
605.11万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中审华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了“CAC审字(2019)1014号”无保留意见审计报告。
(三)主要资产的权属状况
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评估范围内的大部分资产和负债权属清晰，权属证明基本完善。
1、评估范围内房屋建筑物共计9项，总建筑面积2022.44平方米，其中站房：已办理房屋所有权证书，证书号为兵房字2007第12-221-0003号，证载所有权人吐鲁番市长盛石油有限责任公司，自建私有，证载与实测建筑面积787.00平方米，房屋坐落于农十二师二二一团六连瀚海门；其中餐厅：已办理房屋所有权证书，证书号为兵房字2007第12-221-0004号，证载所有权人吐鲁番市长盛石油有限责任公司，自建私有，证载建筑面积1562.00平方米，实测建筑面积800.00平方米，房屋坐落于农十二师二二一团六连瀚海门；其中卫生间、门卫房：现场勘查实际房屋建筑总面积101.70平方米，未提供房屋所有权证；其中锅炉房、发电机房、水房、井房、彩板房：
产权持有单位申报房屋建筑总面积333.74平方米，现场勘查无实物。
资产评估人员按现场勘查数量确定房屋建筑物面积，由产权持有单位资产管理人员签字确认。吐鲁番市长盛石油有限责任公司书面声明为其资产，并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法律责任。
2、评估基准日，评估范围内设备类资产，分别由吐鲁番市长盛石油有限责任公司和新疆明鼎中化石油销售有限公司投资购置，机器设备中加油机（双枪）、加油机（单枪），电子设备中电子监控系统、人证对比系统、防测漏监控设备均为盘盈表外资产，为新疆明鼎中化石油销售有限公司投资购置，目前正常运行中。
对表外资产评估人员按现场勘查数量确定，由产权持有单位资产管理人员签字确认，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
3、产权持有单位申报的运输车辆，为一辆长城牌CC1031PA45轻型普通货车（车辆牌号新K63683），现场勘查无实物。
4、无形资产为土地使用权
企业申报的纳入评估范围的无形资产主要为土地使用权。无形资产的类型及特点如下：
资产评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司12
纳入评估范围的无形资产-土地主要为吐鲁番市长盛石油有限责任公司中油加油站1宗国有土地使用权，土地使用权证号为兵十二师国用（2011）第12700462号，证载权利人为吐鲁番市长盛石油有限责任公司，土地用途为商业用地，权利性质为出让，土地使用权面积为8000平方米，土地使用权终止日期2044年6月21日。土地座落于农十二师二二一团六连韩海门。
纳入评估范围的国有土地使用权均未设定抵押权和租赁权等他项权利，土地使用权产权清晰，来源合法
(四)企业申报的表外资产的类型、数量。
除以上资产外，被评估企业未申报其他表外资产。
(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。
本报告委估资产及负债的账面值均引用自中审华会计师事务所（特殊普通合伙）CAC审字(2019)1014号无保留意见审计报告。
四、价值类型
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是2019年6月30日。
评估基准日由委托人确定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1、评估委托合同。
(二)法律法规依据
资产评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司13
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正）；
3.《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订)；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第86号）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正）；
6.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
7.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订)；
8.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第76号）；
9.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第65号）；
10.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税第[2016]36号）；
11.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）；
12.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
资产评估报告
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5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）；
8.《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号）；
9.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
10.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）；
11.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
12.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
13.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
14.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)。
(四)权属依据
1．房屋所有权证；
2．国有土地使用证；
3．其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《基本建设财务规则》(中华人民共和国财政部令第
号，自2016年
月
日起施行)；
2.评估基准日银行存贷款基准利率；
3.新疆建筑工程预算定额吐鲁番地区单位估价表（2010）；
4.新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额（2010）；
5.《吐鲁番地区2019年
月份建设工程综合价格》；
6.吐鲁番地区主要建筑材料市场指导价格信息》2019年第6期；
7.《新疆维吾尔自治区建设工程造价管理办法》；8.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格〔2015〕299号）；
9.《机电产品报价手册》（2019年）；
10.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
11.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
12.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
资产评估报告
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13.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
14.企业与相关单位签订的原材料购买合同；
15.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
16.《财政部关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》(财建[2016]504号)；
17.《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》（发改价格[2011]534号）；
18.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；
3.《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
4.《房屋完损等级评定标准（试行）》(城住字[1984]第678号)；
5.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
6.中审华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
7.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。
《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方
资产评估报告
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法。对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。本次评估选用的评估方法为：收益法、资产基础法。评估方法选择理由如下：
收益法：被评估单位经营较为稳定，未来收益可以合理预测，并可以用货币衡量；获得未来预期收益所承担的风险可以合理预测，并可以用货币衡量；未来收益年限可以合理预测，故本次评估选用了收益法。
市场法：由于产权交易市场不发达，类似的交易案例资料缺乏，故未采用市场法进行评估。
资产基础法：被评估单位评估基准日各项资产、负债可被识别并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。
（一）收益法
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
其中：P：评估基准日的资产价值；
F
：为2019年7月-12月底预期自由现金流量；
资产评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司17
Fi：企业未来第i年预期自由现金流量；2020年为第
年，2021年为第
年，以此类推；r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；n：预测期；i：预测期第i年。i根据土地剩余期限确定，为有限期。其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
其中：k
e
：权益资本成本；kd：付息债务资本成本；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
DEDt)(1KDEEKWACC
de
????????
cLferβMRPrK????
其中：r
f
：无风险收益率；MRP：市场风险溢价；βL：权益的系统风险系数；rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
(3)非经营性资产、负债价值
资产评估报告
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非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
（二）资产基础法
1．流动资产
评估范围内的流动资产主要包括货币资金、其他应收款、其他流动资产。
(1)货币资金为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2)应收账款、其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿依据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(3)其他流动资产评估，核实其他流动资产内容及相关凭证，以基准日后可以形成的资产和权益确定评估值。
2．房屋建筑物
根据房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法评估。具体评估方法如下：
成本法计算公式：成本法评估值=重置全价×综合成新率
A.重置全价的确定
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房屋建筑物工程的重置全价一般包括：建安工程造价、工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物工程重置全价计算公式如下：
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
(1)建安工程造价
对于房屋建筑物工程采用单方造价法确定建安工程费。
(2)前期及其他费用
建设工程前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性研究费、招投标代理费、环境影响评价费等，各项费用的计算根据《基本建设财务规则》财政部令第81号；参考《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格〔2015〕
号）及结合市场调节确定。
(3)资金成本
资金成本按照产权持有单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安工程费、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=(含税建安工程造价+前期及其他费用)×贷款利率×合理建设工期×
(4)可抵扣增值税
根据“财税[2016]36号”文件，对于符合增值税抵扣条件的建安工程，重置全价扣除相应的可抵扣增值税。
①含税建安工程造价包含的可抵扣增值税
根据当地执行的定额标准及当地执行的营改增后工程计价方法，计算含税建安工程造价包含的可抵扣增值税。
可抵扣增值税=含税建安工程造价×增值税税率/(1+增值税税率)
②前期费及其他费用可抵扣增值税
资产评估报告
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可抵扣增值税=含税建安工程造价×(工程监理费率+招标代理费率+工程勘察设计费率+可行性研究费率+环境影响评价费率+建设工程质量管理监督费率)/1.06×6%B.综合成新率的确定对建(构)筑物进行现场勘查，即对建(构)筑物的基础、承重结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的实际使用状况作出判断，预计建（构）筑物的尚可使用年限，计算确定综合成新率。计算公式如下：
综合成新率=尚可使用期限/(尚可使用期限+已使用期限)×100%
C.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
3．机器设备
根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。
成本法
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
A机器设备
对于需要的安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价和运杂费。设备重置全价计算公式如下：
需要安装设备重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期
及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
不需要安装的设备重置全价=设备购置价+运杂费-设备购置价中可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税
1设备购置费
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对于小
资产评估报告
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型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价确定。
运杂费运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关的各项杂费。运杂费计算公式如下：
运杂费=设备购置价×运杂费率设备运杂费包括从发货地到被评估单位所发生的装卸、运输、保管及其他有关费用，通常采用设备基价的一定比率计算。
安装工程费安装工程费及设备基础费按设备基价的安装费率估算。对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
前期及其他费用前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性研究费、招投标代理费、环境影响评价费等，各项费用的计算根据《基本建设财务规则》财政部令第81号；参考《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格〔2015〕299号）及结合市场调节确定。
资金成本资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置价、运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率×1/2
设备购置价中可抵扣增值税
根据“财税〔2008〕170号、财税〔2016〕36号、财税〔2018〕32号”等文件规定，对于符合增值税抵扣条件的设备，计算出可抵扣的增值税。
可抵扣增值税=购置价中可抵扣增值税+运费中可抵扣增值税+安装工程费中可抵扣增值税+前期及其他费用中可抵扣增值税
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B运输设备对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税、牌照费等其它合理费用确定其重置成本。运输设备重置成本计算公式如下：
重置成本=购置价+购置价×10%/(1+13%)+牌照费-购置价中可抵扣的增值税C电子设备根据当地市场信息及近期网上交易价确定重置全价。对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场不含税价格确定其重置全价。
(2)综合成新率的确定
通过对设备(仪器)使用情况(工程环境、保养、外观、开机率、完好率)的现场考察，查阅必要的设备(仪器)运行、事故、检修、性能考核等记录进行修正后予以确定。
1对于专用设备和通用机器设备
主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
2对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年
限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
③对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
综合成新率=理论成新率×40%＋勘察法成新率×60%
使用年限成新率=(规定使用年限－已使用年限)／规定使用年限×100%
资产评估报告
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行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
(3)评估值的确定
评估值=设备重置全价×综合成新率
4．土地使用权
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。此次评估我们主要从以下几个方面考虑：
(1)市场比较法：待估宗地所在区域可以找到与待估宗地相类似的、近期已经发生交易的市场交易案例，可采用市场比较法评估；
(2)成本逼近法：土地是商业用途，不适用成本逼近法；
(3)基准地价系数修正法：由于委估宗地不在当地公布的基准地价范围内，且吐鲁番地区的基准地价时间公布较早，无法合理体现现状下的土地使用权市场价值，故不采用基准地价系数修正法进行评估；
(4)假设开发法：委估宗地内均已修建了站房等，已有明确的建筑物，因此不宜采用假设开发法。
综上所述，本次评估采用市场比较法对待估宗地进行评估。
2.评估方法介绍
市场比较法：市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作出适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。市场比较法其计算公式为：
估价对象土地价格＝可比实例价格×(估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指数)×(估价对象交易日期土地价格指数/比较案例交易日期土地价格指数)×(估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因
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素条件指数)×(估价对象个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数)。
5.负债关于流动负债中应交税费、其他应付款的评估，我们根据企业提供的各项目明细表，以经过审查核实后的审计数作为其评估值。
八、评估程序实施过程和情况评估人员于2019年7月5日-2019年11月13日对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托2019年7月5日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1.拟定评估方案
2.组建评估团队
3.实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保资产评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查评估人员于2019年11月5-6日对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实。
1.资产核实
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(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的车辆等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2.尽职调查评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
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(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。
九、评估假设本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估资产持续原地使用；
2.假设评估基准日后被评估企业所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
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3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.假设和被评估企业相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估企业的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
6.假设被评估企业完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估企业造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位与现有供油商保持良好关系，保证未来油品来源结构基本保持稳定，从而保持现有油品价差基本不变；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
4.假设管理层能尽责按经营计划完成经营目标，预测期内的销量能够得以实现；
5.假设经营所需的《危险化学品经营许可证》、《成品油零售经营批准证书》租期届满后能够顺利换发新证，不影响正常生产经营；
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）收益法评估结果
吐鲁番市长盛石油有限责任公司评估基准日总资产账面价值为
803.76万元；总负债账面价值为198.65万元；净资产账面价值为
资产评估报告
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605.11万元。收益法评估后的股东全部权益评估价值为1073.40万元，增值额为468.29万元，增值率为77.39%。
（二）资产基础法评估结果吐鲁番市长盛石油有限责任公司评估基准日总资产账面价值为
803.76万元，评估价值为759.70万元，增值额为-44.06万元，增值率为-5.48%；总负债账面价值为198.65万元，评估价值为198.65万元，无增减变动；净资产账面价值为605.11万元，净资产评估价值为561.05万元，增值额为-44.06万元，增值率为-7.28%。
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2019年6月30日金额单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 流动资产 | 1 | 4.93 | 4.93 | 0.00 | 0.00 |
| 非流动资产 | 2 | 798.83 | 754.77 | -44.06 | -5.52 |
| 其中：长期股权投资 | 3 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | |
| 投资性房地产 | 4 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | |
| 固定资产 | 5 | 647.41 | 480.07 | -167.34 | -25.85 |
| 在建工程 | 6 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | |
| 油气资产 | 7 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | |
| 无形资产 | 8 | 151.42 | 274.70 | 123.28 | 81.42 |
| 其中：土地使用权 | 9 | 151.42 | 274.70 | 123.28 | 81.42 |
| 其他非流动资产 | 10 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | |
| 资产总计 | 11 | 803.76 | 759.70 | -44.06 | -5.48 |
| 流动负债 | 12 | 198.65 | 198.65 | 0.00 | 0.00 |
| 非流动负债 | 13 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | |
| 负债总计 | 14 | 198.65 | 198.65 | 0.00 | 0.00 |
| 净资产 | 15 | 605.11 | 561.05 | -44.06 | -7.28 |
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（三）评估结论收益法评估后的股东全部权益价值为1,073.40万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为
561.05万元，两者相差
512.35万元，差异率为91.32%。
差异原因主要是两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的。收益法主要考虑了企业获取的经营资质、盈利能力和发展前景、人力资源、企业管理能力等对企业价值的贡献。而资产基础法无法反映这些因素。因此，我们认为收益法评估结果更能反映企业整体价值。
根据上述分析，本评估报告评估结论采用收益法评估结果，即：
吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益价值评估结果为1,073.40万元。
本资产评估报告没有考虑控制权与流动性对评估对象价值的影响
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续使用原则等发生变化时，评估结果一般会失效；
（二）评估人员在现场清查时发现，吐鲁番市长盛石油有限责任公司所属全部非流动资产（吐鲁番中油加油站的资产和相关业务）于2014年
月
日由吐鲁番市长盛石油有限责任公司出租给新疆明鼎中化石油销售有限公司，根据双方租赁合同约定：租赁期共计10年，从2014年12月1日起，至2024年11月30日止。租赁期间，出租
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人应协助承租人办理《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》等加油站经营管理所需要的变更手续。评估基准日，《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》等加油站经营管理所需要证照已由吐鲁番市长盛石油有限责任公司变更在新疆明鼎中化石油销售有限公司名下。
租赁合同约定，租期届满后，承租人应当将《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》等加油站经营管理所需要证照全部变更归还出租人。
本次评估，在租赁期内按原租赁合同继续执行考虑计算评估值。
（三）吐鲁番市长盛石油有限责任公司所属全部非流动资产（吐鲁番中油加油站的资产和相关业务）于2014年12月1日由吐鲁番市长盛石油有限责任公司出租给新疆明鼎中化石油销售有限公司，根据双方租赁合同约定：租赁期共计10年，从2014年12月1日起，至2024年11月30日止。按照双方协议：吐鲁番中油加油站租赁期间改造、更新形成的资产所有权归属于出租人，租期届满，相关建筑物（附着物）无偿转让给出租人，若双方协商解除或者依法提前终止合同，出租人可按照采购成本扣除财务折旧后的账面净值补偿承租人。
本次评估中未考虑产权持有单位在未来可能对承租人的补偿。
（四）评估范围内房屋建筑物共计9项，总建筑面积2022.44平方米，其中站房：已办理房屋所有权证书，证书号为兵房字2007第12-221-0003号，证载所有权人吐鲁番市长盛石油有限责任公司，自建私有，证载与实测建筑面积
787.00平方米，房屋坐落于农十二师二二一团六连瀚海门；其中餐厅：已办理房屋所有权证书，证书号为兵房字2007第12-221-0004号，证载所有权人吐鲁番市长盛石油有限责任公司，自建私有，证载建筑面积1562.00平方米，实测建筑面积
800.00平方米，房屋坐落于农十二师二二一团六连瀚海门；其中卫生间、门卫房：现场勘查实际房屋建筑总面积101.70平方米，未
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提供房屋所有权证；其中锅炉房、发电机房、水房、井房、彩板房：
产权持有单位申报房屋建筑总面积333.74平方米，现场勘查无实物。资产评估人员按现场勘查数量确定房屋建筑物面积，由产权持有单位资产管理人员签字确认。吐鲁番市长盛石油有限责任公司书面声明为其资产，并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法律责任。
（五）评估基准日，评估范围内设备类资产，分别由吐鲁番市长盛石油有限责任公司和新疆明鼎中化石油销售有限公司投资购置，机器设备中加油机（双枪）、加油机（单枪），电子设备中电子监控系统、人证对比系统、防测漏监控设备均为盘盈表外资产，为新疆明鼎中化石油销售有限公司投资购置，目前正常运行中。对表外资产评估人员按现场勘查数量确定，由产权持有单位资产管理人员签字确认，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
（六）产权持有单位申报的运输车辆，为一辆长城牌CC1031PA45轻型普通货车（车辆牌号新K63683），现场勘查无实物。
（七）对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在被评估单位未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
（八）本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；
（九）由委托人和被评估单位提供的与评估相关的营业执照、产权证明文件、经营预测资料、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托人、被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；
（十）资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，针对本项目的资产产权证书，评估师进行了必要的、独立的核实工作，但对评估对象法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围；
资产评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司32
（十一）本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为新疆中油化工集团有限公司和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估师不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
资产评估报告
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资产评估报告附件
附件一、房产证、土地证；附件二、委托人和被评估单位营业执照；附件三、委托人和其他相关当事人的承诺函；附件四、签名资产评估师的承诺函；附件五、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件；
附件六、北京中企华资产评估有限责任公司证券期货相关业务评估资格证书复印件；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；
附件八、资产评估师职业资格证书登记卡复印件。
新疆中油化工集团有限公司
承诺函北京中企华资产评估有限责任公司:
因拟转让吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益事宜，我单位委托你公司对该经济行为所涉及的吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益价值进行评估。为确保资产评估机构独立、客观、公正地进行资产评估，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任：
一、资产评估所对应的经济行为符合国家规定，并已经得到批准；
二、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项如实充分揭示；
三、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；
四、纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
五、纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；
六、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至资产评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；
七、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
委托人或被评估单位名称(印章)
法定代表人(签字)
年月日
吐鲁番市长盛石油有限责任公司
承诺函
北京中企华资产评估有限责任公司:
因新疆中油化工集团有限公司拟转让吐鲁番市长盛石油有限责任公司股东全部权益事宜，你公司对该经济行为所涉及的吐鲁番市长盛石油有限责任公司的股东全部权益价值进行评估。为确保资产评估机构独立、客观、公正地进行资产评估，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定，并已经得到批准；
2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项如实充分揭示；
3、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；
4、纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
5、纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；
6、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至资产评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；
7、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
委托人或被评估单位名称(印章)
法定代表人(签字)年月日