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金融街控股股份有限公司2012年年度报告 下载公告
公告日期:2013-04-03
金融街控股股份有限公司
    2012 年度报告
     2013 年 04 月
                                                          目录
第一节        致股东信 ....................................................................................................... 1
第二节 重要提示 ......................................................................................................... 2
第三节 公司简介 ......................................................................................................... 3
第四节 会计数据和财务指标摘要............................................................................. 5
第五节 董事会报告..................................................................................................... 7
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 25
第七节 股份变动及股东情况................................................................................... 29
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................. 33
第九节 公司治理 ....................................................................................................... 41
第十节 内部控制 ....................................................................................................... 50
第十一节 财务报告................................................................................................... 52
第十二节 备查文件目录......................................................................................... 142
                           重大风险提示
   公司已在本年度报告中具体描述存在的政策风险、行业风险等风险因素以
及对公司发展可能产生的影响,敬请查阅第五节董事会报告。
                                                金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
                            第一节   致股东信
       2012 年,房地产市场在持续调控中前行,公司内外部环境均面临着深刻的
变化。为了实现公司持续、稳定、健康发展,履行为股东创造价值的承诺,公
司强化商务地产特色,积极应对市场变化带来的机遇和挑战,全面完成了 2012
年计划目标。
       2012 年,我们不断审视自身发展状况和商务地产发展规律,积极推进战略
调整,强化商务地产优势。公司立足北京,面向全国重点城市;以商务地产为
主导,适当增持优质物业,以城市公寓及其他快速销售型项目为补充;坚持以
市场为导向、客户为中心,打造绿色、健康、科技、智能、文化的商务地产品
牌。
       在战略指导下,公司以提升产品为核心,积极应对市场变化,适时推出符
合市场需求的产品,全年销售签约额和营业收入创历史新高。同时,公司适当
调整住宅销售价格,加快住宅产品去化速度,快速回笼资金,加强商务地产资
源储备,强化商务地产特色。
       2013 年,公司将围绕战略要求,转变发展观念、转变发展方式,通过合作、
协同、创新实现发展,在努力实现全年经营目标的同时,着力提高发展的质量
和效益。公司将积极抓住金融街拓展和区域金融中心城市发展带来的商务地产
机遇,健全商务产品体系,完善商务地产经营模式。
       适当增持写字楼、商业等优质自持物业,优化自持物业结构,完善自持物
业经营模式,提升自持物业盈利水平,实现选择进入、持有经营、资产增值、
资产处置的全价值链运营收益。
       2012 年,公司迈入了建设发展的第二十个年头。二十年的时间中,无论环
境如何变化,股东的支持是公司发展的坚实后盾。感谢股东一直以来给予公司
的信任和支持,在新的一年中,我们会以更加勤勉的工作和不断的努力,实现
为股东创造价值的承诺。
                                              金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
                           第二节 重要提示
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
    公司董事长刘世春、总经理吕洪、财务总监张梅华及财务部负责人叶景声
明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
    公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以 2012 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利 1.5 元(含税)。
    本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺,敬请投资者注意投资风险。
                                                                            金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
                                          第三节 公司简介
一、公司信息
股票简称                 金融街                                  股票代码
股票上市证券交易所       深圳证券交易所
公司的中文名称           金融街控股股份有限公司
公司的中文简称           金融街
公司的外文名称           FINANCIAL STREET HOLDINGS CO.,                 LTD.
公司的外文名称缩写       FINANCIAL STREET
公司的法定代表人         刘世春
注册地址                 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11 层
注册地址的邮政编码       100033
办公地址                 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11-12 层
办公地址的邮政编码       100033
公司网址                 http://www.jrjkg.com.cn
电子信箱                 investors@jrjkg.com
二、联系人和联系方式
                                                    董事会秘书                            证券事务代表
姓名                                张晓鹏
                                    北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行
联系地址
                                    大厦 11-12 层
电话                                010-66573955     010-66573088
传真                                010-66573956
电子信箱                            investors@jrjkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称               《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址     http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                       北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 12 层公司董事会办公室
                                                                      金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
四、注册变更情况
公司首次注册登记日期                 1996 年 6 月 19 日
公司最近一次变更注册登记日期         2011 年 7 月 21 日
公司最近一次变更注册登记地点         北京市工商行政管理局
公司企业法人营业执照注册号
公司税务登记证号码                   京税证字 11010220283066X
组织机构代码                         20283066-X
                                     公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司,主营业务为各种纸质包装箱(盒)
公司上市以来主营业务的变化情况       的生产、销售;2000 年 5 月,公司实施了资产整体置换方案,主营业务变更为房
                                     地产开发和经营。2000 年 8 月 8 日,公司名称变更为金融街控股股份有限公司。
                                     公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司,控股股东为华西包装集团公司;2000
历次控股股东的变更情况               年 5 月,公司实施了资产整体置换方案,控股股东变更为北京金融街投资(集团)
                                     有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称               中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所地址               北京市西城区金融大街 35 号
签字会计师姓名                 潘帅、戴志燕
                                                                             金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
                             第四节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                   2012 年                2011 年            本年比上年增减(%)         2010 年
营业收入(元)                   17,233,868,061.31     9,637,282,533.87                    +78.82%    8,110,293,915.98
归属于上市公司股东的净利润
                                  2,269,197,819.25     2,017,512,321.58                    +12.48%    1,782,442,799.26
(元)
归属于上市公司股东的扣除非经
                                  1,306,368,829.68     1,140,126,063.41                    +14.58%    1,270,510,956.11
常性损益的净利润(元)
经营活动产生的现金流量净额
                                 -1,925,903,793.20    -2,225,457,420.37                     不适用   -2,481,090,348.22
(元)
基本每股收益(元/股)                          0.75                   0.67                 +11.94%                0.59
稀释每股收益(元/股)                          0.75                   0.67                 +11.94%                0.59
加权平均净资产收益率(%)                    11.97%                 11.52%     提高 0.45 个百分点              10.98%
                                                                             本年末比上年末增减
                                  2012 年末            2011 年末                                      2010 年末
                                                                                     (%)
总资产(元)                     70,030,327,731.72    59,722,101,913.34                    +17.26%   54,168,114,471.42
归属于上市公司股东的净资产
(归属于上市公司股东的所有者     19,794,053,145.14    18,112,853,732.62                    +9.28%    16,900,651,826.28
权益)(元)
                                                                       金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
二、非经常性损益项目及金额
                                                                                                       单位:元
                        项目                                2012 年金额       2011 年金额        2010 年金额
非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分)       44,635,659.85       2,041,672.12    203,300,306.76
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家         67,638,500.00       8,100,000.00    143,677,200.00
统一标准定额或定量享受的政府补助除外)
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交                            53,078,762.48
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变       1,224,908,653.05   1,111,427,126.61   353,105,395.36
动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                         -21,006,943.67      -4,966,179.47    -12,834,348.43
所得税影响额                                               -329,043,967.31    -292,420,345.44    -173,915,800.21
少数股东权益影响额(税后)                                   -24,302,912.35        125,221.87      -1,400,910.33
合计                                                        962,828,989.57     877,386,258.17    511,931,843.15
                                                    金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
                               第五节 董事会报告
一、概述
    1、房地产行业政策变化及影响分析
    (1)宏观经济及房地产政策
    ① 宏观经济状况
    2012年,全国国内生产总值51.93万亿元,同比增长7.8%;城镇居民人均可支配收入2.46
万元,同比增长12.6%;社会消费品零售总额21.03万亿元,同比增长14.3%。国民经济和居民
收入稳步增长。
    ② 房地产政策变化
    2012年,国家坚持房地产调控不动摇,继续通过采取限购、房产税试点等方式抑制商品
住宅投资、投机性需求。同时,国家通过差别化信贷政策、增加住房供应、推进保障房建设
等方式,满足居民的自住性居住需求,促进房地产市场长期平稳健康发展。
    (2)房地产市场运行情况
    ①根据国家统计局数据,2012年全国房地产市场运行情况如下:
                      表一:全国房地产市场发展情况统计表(2012年)
                              指标                2012年      同比增幅
             房地产开发投资额(万亿元)                7.18       +16.2%
             全国房屋新开工面积(亿平方米)           17.73        -7.3%
             全国房屋施工面积(亿平方米)             57.34       +13.2%
             全国房屋竣工面积(亿平方米)              9.94        +7.3%
             全国商品房销售面积(亿平方米)           11.13        +1.8%
             全国商品房销售额(万亿元)                6.45       +10.0%
   2012年,全国房地产开发投资额增速较上年回落11.7个百分点;新开工面积增速较上年回
落23.5个百分点;销售面积和销售额增速分别回落3.1和2.1个百分点。2012年房地产市场供应、
销售增幅回落。
                                                     金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
                         表二:住宅市场发展情况统计表(2012年)
                             指标                 2012年       同比增幅
             开发投资额(万亿元)                      4.94       +11.4%
             新开工面积(亿平方米)                   13.07        -11.2%
             施工面积(亿平方米)                     42.90       +10.6%
             竣工面积(亿平方米)                      7.90         +6.4%
             销售面积(亿平方米)                      9.85           +2%
             销售额(万亿元)                          5.35       +10.9%
    全国商品住宅投资额和新开工面积增速较上年分别回落18.8和24.1个百分点,销售额、销
售面积增幅较上年分别回落1.9和2.1个百分点。住宅销售增速与整体房地产市场基本持平,但
投资额增速明显落后于整体房地产市场。
                         表三:商务地产发展情况统计表(2012年)
                类别                指标          2012年        同比增幅
                办公楼   投资额(亿元)                3,367        +31.6%
                         新开工面积(万平方米)        5,986        +10.9%
                         竣工面积(万平方米)          2,315          +2.1%
                         销售面积(万平方米)          2,254        +12.4%
                         销售额(亿元)                2,773        +12.2%
             商业营业    投资额(亿元)                9,312        +25.4%
                 用房    新开工面积(万平方米)       22,007          +6.2%
                         竣工面积(万平方米)         10,226          +8.0%
                         销售面积(万平方米)          7,759          -1.4%
                         销售额(亿元)                7,000          +4.8%
    2012年,办公楼、商业营业用房投资额增速分别为31.6%和25.4%,较上年分别回落9.1
和5.1个百分点,增速有所放缓。
    ②根据仲量联行研究数据,2012年,北京甲级写字楼供应平稳,空置率稳步下降,租金
涨幅超过10%。
    2.积极应对政策调整和市场变化,实现持续发展
    报告期内,公司坚持“以科学发展观为指导,以可持续发展为核心,以依法合规、安全经
营为前提,通过转变和创新,持续提高公司经营能力和管理水平,努力实现全年经营目标”
的工作指导思想,积极应对市场变化,积极推进经营目标的实现。
    (1)推进战略深化。报告期内,公司结合内外部环境变化,明确战略发展方向,强化商
务地产特色,提出在保持规模合理增长的同时,着重提升发展质量和效益,实现公司持续、
稳定、健康发展。
                                                       金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
    (2)加强现金流管理,确保财务稳健。报告期内,公司通过加强销售回款,创新融资方
式,拓宽融资渠道等多种方式融通资金,确保业务发展所需资金及现金流安全。
    (3)整体销售突破200亿,创历史新高。公司实施包括差异化策略在内的多种营销手段,
全年实现住宅产品销售签约额约111亿元,较上年增长约135%;抓住商务地产市场机遇,充
分利用大客户资源优势,全年实现商务地产销售签约额约94亿元,较上年增长约13%。
    (4)自持物业规模和收入稳步增长。报告期内,公司增加持有北京西单美晟商业项目及
金融街E2项目部分四合院,自持项目总建筑面积达到约70万平米,全年实现经营和租赁收入
约10.13亿元,较上年增长了约18%。
    (5)强化商务地产。报告期内,公司把握金融街拓展以及其他重点城市发展机遇,加大
在城市核心区域的商务地产投资,先后获取金融街(月坛)中心、金融街(和平)中心等商
务地产项目储备约47万平方米(地上建筑面积),合同金额约81亿元。
    (6)加强系统化、精细化管理,提升公司经营效率和效果。报告期内,公司以转变发展
观念、转变发展方式、转变工作作风为核心,逐渐完善综合管控体系,提升管理效率;以市
场为导向,以客户为中心,以过程为保障,注重产品研发,提升产品质量,为客户打造绿色、
健康、科技、智能的产品;不断加强成本、费用控制,提升盈利能力。
    (7)强化风险管理和内部控制,不断提高公司治理水平,积极履行企业社会责任,坚持
依法合规经营,防范经营风险。
二、主营业务分析
(一)公司总体经营情况
                                                                          单位:万元
    项目              营业收入                 营业利润                           净利润
  2012年度          1,723,386.81               357,222.11                      226,919.78
  2011年度           963,728.25                287,342.08                      201,751.23
  增减比率            +78.82%                   +24.32%                         +12.48%
    1、报告期内,公司营业收入和净利润均实现增长,完成了 2012 年经营目标。公司通过
提升产品竞争能力,采取多种销售策略,全年实现销售签约额约 205 亿元,较去年增长约
57.69%;实现营业收入约 172 亿元,较去年增长 78.82%。
    2、公司净利润增速低于营业收入增速,主要有以下原因:
    (1)2012 年公司毛利润率下降较大。公司 2012 年结算的复兴门 4-2 项目和金色漫香郡
项目毛利率较低。同时,公司主动调整业务结构,强化商务地产投资,适当调整住宅销售价
格加快去化速度,导致部分项目毛利率有所降低。
    (2)2012 年度,纳入公司合并范围的天津盛世鑫和置业有限公司(公司持股 50%)、
北京天石基业房地产开发有限公司(公司持股 51%)分别实现营业收入约 26.14 亿元和 16.03
亿元,分别实现净利润约 5.18 亿元和 2.77 亿元,根据会计准则规定,上述两公司实现的营业
收入全部计入公司营业收入,净利润则按照公司持股比例分别计入。
                                                                           金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
 (二)按主要收入来源划分营业收入及利润率
                                                                                                           单位:元
                                                                     营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率较去年同期增
                  营业收入            营业成本          毛利率(%)
                                                                     同期增减(%) 同期增减(%)      减(百分点)
分行业
房产开发        16,162,006,652.57   11,427,570,910.07       29.29%         +92.31%        +131.20% 下降 11.90 个百分点
物业租赁          572,888,676.48       65,857,867.26        88.50%         +13.95%         +30.59%   下降 1.47 个百分点
物业经营          439,959,574.39      293,432,918.91        33.30%         +23.68%         +27.88%    下降 2.2 个百分点
土地开发            50,116,815.02      23,381,535.52        53.35%          -86.52%        -87.50%   提高 3.68 个百分点
其他                 5,295,209.78                          100.00%        +125.51%                                   0%
分地区
北京地区        12,998,684,205.81    9,158,735,312.46       29.54%        +235.74%        +351.19% 下降 18.03 个百分点
天津地区         3,126,309,751.06    1,892,038,767.89       39.48%         +27.82%         +17.81%   提高 5.14 个百分点
重庆地区          686,947,007.64      489,291,183.59        28.77%          -73.32%        -64.10% 下降 18.31 个百分点
惠州地区          418,325,963.73      270,177,967.82        35.41%          -43.78%        -34.26%   下降 9.36 个百分点
 (三)公司销售情况
         报告期内,公司实现房产销售签约面积约 110 万平方米,签约额约 205 亿元;结算面积
 约 93 万平方米,实现营业收入约 161.62 亿元。在上述 205 亿元签约额中,商务地产销售约为
 94 亿元,占比 45.85%;住宅销售约为 111 亿元,占比 54.15%。
 (四)公司自持物业情况
       1、报告期内,公司经营物业状况
       公司持有金融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、金融家俱乐部、天津瑞吉酒店、惠州喜来
 登酒店等经营物业,合计建筑面积约为21.1万平方米。
       报告期内,公司经营物业各项目出租率保持较高水平,经营收益较上年同期稳定增长,共
 实现营业收入约43,995.96万元,同比增长23.68%。天津瑞吉酒店于2011年底开业,处于市场
 培育期,E2项目5号院为本报告期末新增经营项目,尚未开业。
       2、报告期内,公司出租物业经营状况
         公司持有北京金融街中心、北京德胜国际中心部分房产、天津环球金融中心部分房产、
 北京金融街购物中心(一期、二期)、北京西单美晟广场、北京金融街C3四合院、北京金树
 街餐饮、北京E2项目4号院、北京金融街区域的零散写字楼和车位等出租物业,合计建筑面积
 约48.5万平方米,同比增长14.66%,其中办公楼(含车位)约为27.3万平米,商业和餐饮(含
 车位)约为21.2万平米。
       报告期内,公司各出租物业经营稳定,实现营业收入约57,288.87万元,同比增长13.95%。
 报告期内新增持的北京西单美晟广场(商业)预计于2013年内开业,由巴黎老佛爷百货(中
                                                                    金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
国)有限公司租赁经营。
(五)工程进度完成情况
   2012年,公司完成总开复工面积452万平方米,较上年增长6.86%,其中新开工面积120万
平方米;竣工面积137万平方米。上述开复工面积中,北京地区约占39.82%,天津地区约占
21.69%,重庆地区约占23.67%,惠州地区约占14.82%。
(六)公司主要客户及供应商情况
1、主要客户情况
前五名客户合计结算收入(元)                                                                  5,831,123,735.40
前五名客户合计结算收入占年度营业收入比例(%)                                                         33.84%
2、主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额(元)                                                                4,101,566,333.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例(%)                                                         57.3%
(七)费用
                                                                                                单位:万元
    项目             2012年          2011年          变动比例                主要变动因素
  营业税金及附加        163,538.66     115,770.08         +41.26%    结算收入增加导致本期计提税金增加
     财务费用           37,953.10      26,540.11          +43.00%    借款增加导致财务费用增加
     销售费用           48,462.95      39,913.46          +21.42%                       -
     管理费用           55,871.62      50,374.89          +10.91%                       -
(八)现金流
                                                                                                      单位:元
               项目                    2012 年                      2011 年                 同比增减(%)
经营活动现金流入小计                  18,325,867,720.74             15,229,757,445.20                 +20.33%
经营活动现金流出小计                  20,251,771,513.94             17,455,214,865.57                 +16.02%
经营活动产生的现金流量净额            -1,925,903,793.20             -2,225,457,420.37                   不适用
投资活动现金流入小计                     151,695,283.34               553,565,334.33                  -72.60%
投资活动现金流出小计                      23,436,670.25               915,832,317.47                  -97.44%
投资活动产生的现金流量净额               128,258,613.09               -362,266,983.14                   不适用
筹资活动现金流入小计                  19,637,343,175.66              7,476,292,822.39                +162.66%
筹资活动现金流出小计                  15,693,553,716.20              9,561,357,987.93                 +64.14%
筹资活动产生的现金流量净额             3,943,789,459.46             -2,085,065,165.54                   不适用
现金及现金等价物净增加额               2,146,137,584.58             -4,672,759,429.66                   不适用
   (1)年初至报告期末,公司经营活动产生的现金流量净额与上期基本持平;公司筹资活
                                                                             金融街控股股份有限公司 2012 年度报告全文
动产生的现金流量净额为39.44亿元,上年为-20.85亿元,主要原因是本期借款较上期增加较
多。
   (2)报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明:
   由于房地产行业的特殊性,公司项目的投资支出与销售回款之间存在时间滞后;报告期内,
公司增加持有北京西单美晟广场(商业)和E2四合院部分院落导致现金流入减少。
三、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
                                                                                                            单位:元
                                 2012 年末                                   2011 年末
                                           占总资产比例                              占总资产比例        变动百分比
                          金额                                        金额
                                               (%)                                     (%)
货币资金             11,380,518,595.11                16.25%    9,234,381,010.53             15.46% 提高 0.79 个百分点
应收账款                  241,286,711.67              0.34%      210,591,565.69               0.35% 降低 0.01 个百分点
存货                 37,678,629,292.78                53.8% 31,863,076,549.24                53.35% 提高 0.45 个百分点
投资性房地产         11,581,316,158.95                16.54%    9,081,374,956.30             15.21% 提高 1.33 个百分点
长期股权投资              318,646,780.92              0.46%      318,388,373.02               0.53% 降低-0.07 个百分点
固定资产              2,637,304,298.20                3.77%     2,727,295,126.96              4.57% 降低-0.8 个百分点
2、负债项目重大变动情况
                                                                                                            单位:元
                            2012 年                                  2011 年
                                  占总资产比例                               占总资产比例           变动百分比
                   金额                                       金额
                                      (%)                                      (%)
短期借款       7,240,000,000.00              10.34%      800,000,000.00              1.34%               提高 9 个百分点
长期借款     13,436,664,563.65               19.19%    6,611,353,261.31             11.07%            提高 8.12 个百分点
应付账款       2,928,364,817.28              4.18%     2,068,354,845.73              3.46%            提高 0.72 个百分点
一年内到期
               3,367,694,693.72              4.81% 10,609,656,000.00                17.77%          降低 12.96 个百分点
非流动负债
                                                                             金融街

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