天津广宇发展股份有限公司 2015 年年度报告全文
天津广宇发展股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 06 月
天津广宇发展股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人钟安刚、主管会计工作负责人杨敏及会计机构负责人(会计主管
人员)牟殿义声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中关于 2016 年的数据是基于本报告编制时点进行的估计，未来房地
产市场情况有可能发生变化，有预测无法实现的可能，请投资者注意风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11
第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 25
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 36
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 41
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 41
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 42
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 48
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 54
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 152
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释义
释义项 指 释义内容
“公司”或“本公司” 指 天津广宇发展股份有限公司
“重庆鲁能公司” 指 重庆鲁能开发（集团）有限公司
“重庆英大公司” 指 重庆英大置业有限公司
“鲁能集团” 指 鲁能集团有限公司
\"报告期\" 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 广宇发展 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 天津广宇发展股份有限公司
公司的中文简称 广宇发展
公司的外文名称（如有） TIANJIN GUANGYU DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有）GYFZ
公司的法定代表人 钟安刚
注册地址 天津市经济技术开发区第三大街 16 号(泰达中心)
注册地址的邮政编码 300457
办公地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层
办公地址的邮政编码 100020
公司网址 www.tjgy.sdln.sgcc.com.cn
电子信箱 tjgyfz@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 韩玉卫 张坤杰
联系地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层
电话 010-85727702 010-85727717
传真 010-85727714 010-85727714
电子信箱 tjgyfz@163.com tjgyfz@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《 证 券 时 报 》《 中 国 证 券 报 》《 上 海 证 券 报 》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
组织机构代码 无变更
1993 年 7 月 29 日，公司公开发行股票，于 1993 年 12 月 10 日在深圳证券
交易所上市。公司经营范围：国内贸易(含国际间小额贸易和邮购业务)物资供销、
劳保用品、中西药材、珠宝钻石；金饰品改制业务；进口录像机、汽车(不含小汽
车)摩托车配件、电梯维修、粮油制品、食品、烟、酒、广告、饮食、保健服务、
娱乐厅、生活录像服务、室内外装修、经济信息、咨询服务及对白俄罗斯的易货
业务及运输业务。2001 年 4 月 6 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议
案，变更后主营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售；GD 系列防伪
检测仪生产、销售；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电
子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售。2004
公司上市以来主营业务的变化情况（如
年 12 月 26 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务
有）
范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售、租赁和技术与售后服务、维修、改
造、测试及技术咨询；GD 系列防伪检测仪生产、销售；电子设备产品生产、销
售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售业务；金融机具、自动售
检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、销售、租赁和技术与
售后服务、维修、改造、测试及技术咨询；喷涂；自营和代理各类商品和技术的
进出口；电气设备的检修、维护。2010 年 6 月 7 日，公司召开股东大会审议通
过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：房地产开发及商品房销售；对住宿
酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业管理；房地产信息咨询服务；材料和机械
电子设备、通信设备及器材、办公设备销售；仓储；商品信息咨询。
1999 年 8 月，公司第一大股东—天津立达集团有限公司将其持有的天津立达国
际商场股份有限公司国有法人股 8,440.464 万股全部转让给天津戈德防伪识别有
限公司。转让价格为每股人民币 2.50 元，转让总金额为人民币 21,101.16 万元。
此次转让完成后，天津戈德防伪识别有限公司成为天津立达国际商场股份有限公
司第一大股东。2004 年 7 月 20 日，天津南开生物化工有限公司通过司法拍卖
竞得本公司 102,725,130 股国有法人股份（占本公司总股本的 25.29%）。成交价：
每股人民币 1.278 元。2004 年 8 月 10 日，根据中国证券登记结算有限责任公
司深圳分公司出具的《过户登记确认书》，该股份已过户完毕。公司第一大股东变
历次控股股东的变更情况（如有） 更为天津南开生物化工有限公司。2010 年 1 月，国务院国有资产监督管理委员
会出具了《关于天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题
的批复》（国资产权[2010]7 号），同意本公司股东山东鲁能恒源置业有限公司和
天津南开生物化工有限公司将持有的本公司 424.15 万股（占总股本的 0.827%）
和 9839.143 万股（占总股本的 19.19%）股份无偿划转给山东鲁能集团有限公司。
上述股份已于 2010 年 2 月 09 日过户至山东鲁能集团有限公司名下。至此，山
东鲁能集团有限公司持有本公司 10263.293 万股，占总股本的 20.017%，为本公
司第一大股东。2012 年 7 月，控股股东名称由“山东鲁能集团有限公司”变更为
“鲁能集团有限公司”
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
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会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层
签字会计师姓名 周立业、张琳
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 1,443,643,633.70 1,283,186,515.92 12.50% 1,487,464,057.87
归属于上市公司股东的净利润
142,365,935.22 280,642,651.95 -49.27% 360,802,711.57
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
127,706,135.06 223,540,755.67 -42.87% 274,645,649.63
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-2,614,696,622.11 -468,866,935.44 457.66% 865,993,187.17
（元）
基本每股收益（元/股） 0.28 0.550 -49.09% 0.70
稀释每股收益（元/股） 0.28 0.550 -49.09% 0.70
加权平均净资产收益率 7.57% 16.81% -9.24% 26.75%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 7,994,592,314.20 4,814,283,690.17 66.06% 4,151,469,156.40
归属于上市公司股东的净资产
1,952,298,936.13 1,809,933,000.91 7.87% 1,529,264,040.89
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 284,617,834.00 388,482,738.23 359,782,545.00 410,760,516.47
归属于上市公司股东的净利润 48,660,227.76 40,028,165.49 38,776,390.56 14,901,151.41
归属于上市公司股东的扣除非经
48,670,149.10 21,828,351.29 40,760,707.53 1,190,018,490.56
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -178,583,205.29 -495,303,375.75 -1,246,284,404.55 -694,525,636.52
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
87,333.85 2,164,037.49 -18,332.42
值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
24,912,303.02 82,818,923.12 139,345,370.33
减免
对外委托贷款取得的损益 10,276,736.10 13,230,555.56
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 449,135.47 533,935.89 628,203.83
小计
减：所得税影响额 13,299,974.71 12,827,936.35 8,417,099.61
少数股东权益影响额（税后） 7,765,733.57 28,817,619.43 45,381,080.19
合计 14,659,800.16 57,101,896.28 86,157,061.94 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，同时创新引入渠道总包模式，暨引入专业供方，以业绩
为考核，积极整合所在区域内各分销及二手房中介公司，实现销售渠道的深度覆盖、广度提升。公司业务板块主要集中于住
宅地产开发。公司住宅地产开发业务，根据土地规划情况以及当地区域市场将主要商品住宅分为高层、别墅和洋房，并通过
重庆鲁能公司和重庆英大公司在重庆当地进行开发、建设和销售。公司项目主要分布于重庆市巴南区、九龙坡区盘龙片区、
渝北区中央公园片区以及南岸区茶园片区等区域。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 年内投资 500 万元，新设立重庆鲁能物业服务有限公司。
公司存货增加 36.26 亿元 ，增幅 125.75%，主要是本年新购地块的土地款及开发成
存货
本。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司自从事房地产开发业务以来，深耕房地产市场17年，凭借良好的产品质量和售后服务在业界树立了良好的口碑，并
形成了自身核心竞争力。
1.公司战略定位清晰
公司主营业务专注于房地产开发行业，重视战略管理，与国际著名企业管理机构进行战略合作，逐步形成了专业化、标
准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，着力于从社区景观等方面改善居住品质，从建筑质量提升产品美誉度，
致力于提供优质住宅。
2.成熟的房地产开发经验
公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队，
形成了成熟的业务流程和开发模式。
3.融资渠道畅通
公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷款银行保持着良好的信用记录和较高的授信额
度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力。
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4.先进的公司治理机制和内部管控体系
公司注重内部管理，对项目开发全流程制订了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、项目
施工到销售等环节，建立了一套完整的管理规范。公司在人力、信息、财务等方面管理严密；内部实现高度的信息化系统管
理，办公自动化流程比较完善，成本系统、销售系统也已实现信息化，实现了有效的公司管控。
5.优秀的团队建设
公司管理团队均拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验，管理理念成熟；为保证团队综合能力的发挥，公司
注重人才梯队搭建；对管理团队实行分层级培养，并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力；同时为管理团队储备
人员的发展制定了全方位发展计划，保证了人员快速合理的补充及管理团队整体高素质的打造。
6.产品业态丰富
公司开发楼盘涵盖了多层及高层普通住宅的同时，注重社区销售型配套服务，开发了包括社区配套商业、公寓等业态项
目。丰富的产品业态也增强了公司在当地房地产行业的竞争力。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）报告期内市场形势分析
2015年，全国宏观经济进行结构性调整，增速持续放缓。中央通过货币、金融、行政手段，连续出台降息、降准、降首
付等一系列楼市利好政策，刺激楼市，维持整体经济稳定增长。3月1日央行本年首次降息，3月25日国土资源部与住建部联
合发布新政《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，严控二三线城市土地供大于求状
态；3月30日，中国人民银行、财政部、中国银行业监督管理委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局五部委接连出台楼
市刺激政策，鼓励组合贷以及二套房首付比例降至4成，二套房营业税免征年限由原来的5年降至2年，个人购买2年以上（含
2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；4月20日，
中国人民银行宣布，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是自2008年以来首次降幅达到1%的降准，
至此，房地产松绑政策利好形成组合拳。
在2015年全国房地产政策相对宽松的背景下，地方政府也出台了税费减免，购房补贴等多种救市政策。重庆当地政府紧
跟国家步伐发布相关政策：2015年3月30日和5月1日分别实行公积金新政和契税新政，进一步修正了二套房认定标准，由“认
房又认贷”改为“认房不认贷”，即只要名下没有住房，不管之前在银行是否有房贷记录，都可以认为是首次购房。10月，发
布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，明确提出在符合一定条件下，房企可分宗办理房地产权证，可申请调整商住
比例，适当调减商业规模、商品住房项目户型结构；鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款额度。
2015年重庆市商品房供应2688万平米，同比上涨6.1%，成交2337万平米，同比下降2.1%，成交建面均价6975元/㎡，同
比下降2.8%。2011年—2015年重庆市场商品房供销情况见下表：
2011-2015年重庆市商品房供销情况
年份 供应量（万㎡） 成交量（万㎡） 建面均价（元/㎡）
2011年 2097 1531
2012年 2182 2283
2013年 2424 2396
2014年 2533 2388
2015年 2688 2337
从上表我们可以看出近五年房产供应量呈逐年上升的趋势，成交额和成交价格近两年均有所下滑，说明重庆市场市场竞
争比较激烈。
截至2015年底，商品房拿证库存约2500万平米（不含车库及经适房），去化周期约13个月。
2015年重庆市房地产企业成交金额排名
排名 企业 成交面积（万㎡） 成效金额（亿元）
1 龙湖 104.55 101.79
2 融创 69.96 65.73
3 协信 55.91 56.15
4 香港置地 49.36 51.08
5 金科 77.55 47.05
6 保利 63.00 41.78
7 恒大 53.78 41.52
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8 万科 48.78 38.59
9 东原 42.29 33.96
10 华宇 40.63 28.63
11 瑞安 28.61 26.07
12 中海 31.79 25.43
13 奥园 36.50 25.13
14 中渝 41.82 25.11
15 鲁能 39.89 24.16
2015年重庆市房地产企业成交金额排名中，重庆鲁能公司项目，成交金额排名第15位。
从宏观政策方面来看，公司所属行业和区域政策均较宽松，有利于促进公司的发展；同时房地产行业发展面临去库存、
竞争激烈等挑战，使公司面对的压力愈来愈大，但同时也会促使公司不断开拓进取。
（数据来源：以上数据来自重庆市房交所315备案数据库）
（二）公司房地产储备情况
2015年重庆鲁能公司新获取土地面积995亩（合66.33万平米），可建总计容建筑面积217万平米。2015年重庆英大有限
公司持有未开发土地面积334.38亩（合22.292万平米），可建总建筑面积65.48万平米。
2015年重庆公司房地产土地储备情况表
公司 指标名称 取得时间 土地面积（㎡） 计容建筑面积（㎡） 土地位置
重庆鲁能公 新增待开发面 2015.3 90220 353670 巴南区李家沱鱼洞
司 积 组团
2015.8 61866.67 224640 九龙坡区大杨石组
团
2015.8 120137 458835.5 渝北区两路组团
2015.12 7006.67 21015 巴南区李家沱鱼洞
组
2015.12 384060 1107195 渝北区两路组团
累计待开发面 - 665286.67 2165355.5
积
重庆英大公 新增待开发面 0 0
司 积
累计待开发面 222866.67 654800 南岸区茶园片区
积
（三）公司房地产开发情况
2015年新开工面积129.36万㎡，竣工面积16.11万㎡，公司地产开发详情见下表：
2015年重庆地区房地产开发情况表
公司 状态 项目名称 权益比例 占地面 总建筑面积（万㎡）已完工建筑面积 预计总投资金额 实际总投资
名称 积(万 （万㎡） （元） 金额（元）
㎡）
重庆鲁 在建项目 星城13街区 100% 4.3 32.03 — 161596.09 —
能公司 （含新开 南渝星城一期 100% 4.94 19.37 — 278731.11 —
工） 南渝星城二期 100% 4.08 5.04 — — —
中央公馆 100% 8.01 21.89 — 180193.46 —
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九龙花园 100% 6.19 24.09 — 203938.55 —
竣工项目 星城6街区10、11、14、16 100% 2.56 12.76 12.76 55450.89 —
号楼
重庆英 在建项目 领秀城骏峰一期 100% 6.29 26.94 — 121458.56 —
大公司 （含新开
工）
竣工项目 领秀城骏廷H1 100% 2.8 3.35 3.35 21930.96 —
（四）公司房地产销售情况
2015年公司新增预售面积39.24万平米，销售备案金额24.16亿元，备案面积39.89万平米。详情见下表：
2015年公司房地产销售情况表
公司 状态 项目名称 权益比例 可供出售面积（万平 预售面积 结算面积
米） （万平米） （万平米）
重庆鲁 竣工 星城六街区 100% 16.11 16.11
能公司 在建 星城十三街区 100% 15.70 9.4
在建 鲁能城中央公馆一期 100% 14.23 4.82
在建 南渝星城项目 100% 8.66 8.66
在建 九龙花园项目 100% 4.22 4.22
重庆英 竣工 领秀城骏府项目 70% 8.8 8.8
大公司 在建 领秀城骏庭项目 70% 5.21 5.00
在建 领秀城骏峰项目 70% 19.67 11.57
2015年新增预售及成交情况一览表
在售项目 权益比例 业态 新增预售面积 成交情况
(㎡) 成交建筑面(㎡) 成交金额 套数(套)
(万元)
鲁能领秀城 100% 别墅 50059.89 24944 19443.78
洋房 9899.88 16547.84 11516.04
高层 107606.14 22611.27 10751.21
小高层
