中天城投集团股份有限公司 2012 年度报告全文
中天城投集团股份有限公司
2012 年度报告
2013-02
2013 年 04 月
中天城投集团股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
公司负责人罗玉平、主管会计工作负责人何志良及会计机构负责人(会计主管人员)王正
龙声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日的公司总股本为基
数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股
本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................2
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................................................6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................................................8
第四节 董事会报告 .............................................................................................................................................................................10
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................19
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................24
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..............................................................................................................................28
第八节 公司治理 .................................................................................................................................................................................35
第九节 内部控制 .................................................................................................................................................................................38
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................................................40
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................................................................... 116
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释义
释义项 指 释义内容
公司\中天城投 指 上市公司中天城投集团股份有限公司
中天建设 指 中天城投集团城市建设有限公司
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重大风险提示
本报告第四节“董事会报告”中分析了公司未来发展可能面临的主要风险因
素等，敬请投资者留意查阅。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 中天城投 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中天城投集团股份有限公司
公司的中文简称 中天城投
公司的外文名称（如有） Zhongtian Urban Development Group Company Limited
公司的外文名称缩写（如有）Zhongtian
公司的法定代表人 罗玉平
注册地址 贵阳市中华中路 1 号峰会国际大厦
注册地址的邮政编码
办公地址 贵阳市中华中路 1 号峰会国际大厦
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.ztcn.cn
电子信箱 ztct@ztcn.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭忠游 何要求
联系地址 贵阳市中华中路 1 号峰会国际大厦 贵阳市中华中路 1 号峰会国际大厦
电话 0851-5860976 0851-5860976
传真 0851-5865112 0851-5865112
电子信箱 Tan.zhongyou@gmail.com heyaoqiu@ztcn.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 中天城投集团股份有限公司董事会办公室
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
贵阳市工商行政管
首次注册 1994 年 01 月 08 日 21449282 520190002001028 21446644-7
理局
贵州省工商行政管
报告期末注册 2012 年 05 月 28 日 520000000014818 520190214466447 21446644-7
理局
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无
有）
2000 年 6 月控股股东由贵阳市国有资产管理局变更为世纪兴业投资有限公司；
历次控股股东的变更情况（如有） 2007 年 4 月控股股东由世纪兴业投资有限公司变更为金世旗国际控股股份有限公
司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
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签字会计师姓名 罗建平、陈芳芳
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 3,554,251,620.07 3,330,444,457.55 6.72% 3,327,833,798.84
归属于上市公司股东的净利润
438,470,515.24 525,093,863.12 -16.5% 554,765,226.76
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
130,359,187.88 326,947,965.09 -60.13% 510,451,663.72
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-1,552,449,429.31 -1,642,826,054.65 -5.5% -343,556,203.72
（元）
基本每股收益（元/股） 0.3429 0.4106 -16.49% 0.4338
稀释每股收益（元/股） 0.3429 0.4106 -16.49% 0.4338
净资产收益率（%） 18.53% 24.37% -5.84% 32.24%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 25,898,508,756.29 18,010,760,705.24 43.79% 12,395,831,022.56
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 2,366,643,072.67 2,154,658,097.95 9.84% 1,720,907,970.03
权益）（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 438,470,515.24 525,093,863.12 2,366,643,072.67 2,154,658,097.95
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 438,470,515.24 525,093,863.12 2,366,643,072.67 2,154,658,097.95
按境外会计准则调整的项目及金额
不适用。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
不适用。
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-56,923.90 -28,087.66 -774.86
值准备的冲销部分）
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计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 436,085,657.42 286,081,276.40 76,328,549.06
受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -25,685,206.80 -24,318,120.29 -17,104,683.10
所得税影响额 102,193,842.63 63,659,197.46 14,909,506.77
少数股东权益影响额（税后） 38,356.73 -70,027.04 21.29
合计 308,111,327.36 198,145,898.03 44,313,563.04 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及
把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2012年经济政策、市场环境
2012年，房地产调控政策稳中趋紧，以限购、限贷、限价为代表的房地产调控政策步入常态化并得到较好执行，有效抑
制了房价过快上涨。从市场来看，在刚性需求以及合理的改善性需求的支撑下，全国房地产市场走出了先抑后扬的行情。全
国商品房销售面积突破11亿平方米，商品房销售额近6.5万亿元，同比分别增长近2%和10%。但全国商品住宅市场成交增速
自2010 年以来逐年放缓的趋势依然十分明显，行业发展速度逐步趋于理性。
贵阳市场方面，贵州省大力推进工业化、城镇化，全省经济增速加快。贵阳市贯彻落实“交通引领发展，拉开城市框架，
实现城市扩容”的城市发展指导思想，大力推进二环四路城市带棚户区、城中村改造项目建设，有效扩大了商品房市场供应。
与此同时，刚性需求及改善性刚性需求在各大房企“以价换量”的销售策略下得以有效释放，全年房地产市场交易活跃，商品
住宅市场的供销情况达到近十年来的最高。根据统计数据表明，贵阳市全年房地产销售面积约1040万平方米，约占全省房地
产销售总量的50%左右，表明贵阳房地产市场以全省居民为销售对象的市场特征，具有较大的市场空间，市场整体健康。
2012年，煤炭、锰矿等大宗商品国际市场行情持续下行并未得到根本扭转，并传导到国内市场及其下游产业。特别是
受国家煤炭出口配额政策、进出口关税政策、政府限价政策、下游需求放缓等因素的共同影响，全国煤炭市场整体表现低迷。
贵州省区域方面，“国发2号文”中明确将贵州建设成为“全国重要的能源基地、资源深加工基地”以及将矿产能源产业建设成
为贵州省支柱产业的系列政策对矿产能源产业的正面影响于年中开始显现，长期将利好贵州省矿产能源产业发展。2012年，
贵州省文化旅游保持良好发展态势，凸显了贵州省独特的生态优势，全年平均接待922756人/天，同比上涨25.08%，增幅位
居全国第四位。在政策层面上，贵州省政府出台了《贵州生态旅游产业发展规划》(下称《规划》)并获得国家审批。
二、主营业务分析
1、概述
2012年度经营业绩回顾
2012年，公司积极应对复杂的市场形势及各种挑战，密切关注经济形势和政策走向，因时因地制宜，全面完成销售任务，
基本保持经营业绩相对稳定。
（1）未来方舟项目。该项目处于贵阳重点建设的二环四路城市建设带的渔安安井生态旅游功能板块，是该功能板块内
的重点项目。2012年该项目荣获国家住房和城乡建设部批准的全国首批8个绿色生态示范城区的殊荣，建成后将成为贵阳实
现城市功能空间再造的低碳生态节能环保综合性示范城区。2012年3月全面开盘，全年实现合同销售面积82万平方米，合同
销售金额超过35亿元。
（2）贵阳国际金融中心项目。2012年5月公司取得贵阳国际金融中心项目一期开发用地，正式启动了贵阳国际金融中心
的开发建设工作。在贵州省、市两级政府的共同支持下，项目所在行政区针对金融机构及金融企业出台了多项优惠政策，积
极推动项目进展。目前，己有证券、金融、保险等监管机构及多家金融机构签署入驻协议。此外，另有近百家金融和类金融
机构表达了入驻意向。
（3）假日方舟项目（原乌当奶牛场项目）。假日方舟项目处于贵阳重点建设的二环四路城市建设带的乌当生态体育休闲
旅游功能板块，是贵阳市棚户区改造项目，享受相关优惠政策。2012年完成农业土地置换(将用途从农业用地变更为国有建
设用地)约1500 亩，截止本报告期已累计完成农业土地置换约3500亩；完成一期1055亩土地摘牌工作，第二批1500亩土地农
转建前期手续正在办理。
（4）保障房项目。 2012年，公司继续推进所参与的保障性安居工程建设，全年投入建设投资金额约5.14亿元。渔安安
井回迁安置区内公共租赁住房项目以及白岩脚公共租赁住房项目规划总面积约188万平方米，2012年施工面积158万平方米。
预计2013年下半年起部份项目将陆续完工。目前公司正与政府相关部门就保障性安居工程的管理运营及退出方式进行沟通协
商，确保合理的投资回报。
（5）其他项目。会展项目、中天花园项目、遵义万里湘江项目、筑城广场项目、贵阳城乡规划馆项目、南湖项目、渔
安新城项目、世纪新城项目和帝景传说等项目均按计划继续推进，基本完成年初预定目标。土地一级整理项目截止2012年底，
投入13.3亿元，收到返还款16亿元，预计项目整体完工后公司总收益为6.5亿元。龙洞堡食品工业园项目因政府规划调整，可
能导致项目最初的投资意图无法全面实现。公司与南明区政府正抓紧协商，计划在保证公司资金安全的前提下由南明区政府
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收购子公司中天城投集团龙洞堡食品轻工业园股份有限公司的相应股权。目前,公司己停止对该项目的投资。重庆普瑞格斯
项目因未能达到合作预期，目前公司己终止合作，后续事项正在处理中。
2012年，公司适时推进矿产资源储备及完善矿权相关工作，加大资源储备。 完成了野马川井田煤炭勘探报告备案工作
和矿权分立的工作，取得了贵州省国土资源厅《关于<贵州省赫章县野马川井田煤炭勘探报告>矿产资源储量评审备案证明》，
经备案的煤矿储量29751万吨较之前普查储量18766万吨增加10985万吨，增加近60%，探得煤层气潜在资源量16.76亿立方米；
完成了小金沟锰矿的勘探及备案工作；以并购方式收购遵义众源同汇矿业开发有限公司100%的股权并签署了协议，取得对
转龙庙和东高寨锰矿的详查探矿权，转龙庙矿区还取得《关于<贵州省遵义市红花岗区转龙庙锰矿详查报告>矿产资源储量
评审备案证明》。小金沟、转龙庙、东高寨均属于同一矿带，相关工作完成后，将大大增加公司锰资源储备量，成为贵州省
境内锰资源储量大户。
2012年，公司继续以会展为龙头带动会议、酒店、文化旅游等业务发展。贵阳国际会议展览中心成功举办“贵阳国际啤
酒节”、“2012贵阳市房地产交易展示会”等自办性展会；与大型重工企业及武汉、北京、重庆、昆明等城市会展公司及会展
业协会进行深入业务接洽，并达成展会合作战略协议。公司还围绕贵州自然风景和民族文化旅游两大资源优势，开展了对贵
州省境内旅游资源及旅游市场调研，为公司文化旅游会展业务后期的规划与发展打下基础。
2012年公司还成功组建了商业运营团队，并开展了多项前期的筹备和规划工作。中天体育、中天教育、中天物业管理均
取得了较好的业绩，极大地提升了公司产品附加值。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
2012年实现房地产开工面积560万平方米，完成年初计划403万平米的138.96%；实现竣工面积133万平方米，完成年初计
划152万平米的87.50%；实现合同销售面积156万平方米，完成年初计划196万平米的79.59%；实现合同销售金额89亿元，完
成年初计划80亿元的111.25%。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
2012年实现营业收入355,425.16 万元，较上年增长6.72%。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 408,188,113.48
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 11.48%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 客户一 315,415,274.48 8.87%
2 客户二 30,510,989.00 0.86%
3 客户三（自然人） 23,443,780.00 0.66%
4 客户四（自然人） 19,871,892.00 0.56%
5 客户五（自然人） 18,946,178.00 0.53%
合计 —— 408,188,113.48 11.48%
3、成本
行业分类
单位：元
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2012 年 2011 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产业 2,085,530,673.79 88.93% 1,928,794,156.52 92.45% -3.52%
房屋租赁 5,258,193.58 0.22% 7,737,310.52 0.37% -0.15%
物业服务 64,006,923.44 2.73% 52,181,015.24 2.5% 0.23%
健身娱乐 19,186,113.43 0.82% 19,199,015.27 0.92% -0.1%
教育服务 35,305,423.22 1.51% 29,646,349.43 1.42% 0.08%
酒店及餐饮服务 93,106,094.29 3.97% 26,717,852.49 1.28% 2.69%
会议及展览 42,321,147.40 1.8% 21,611,427.79 1.04% 0.77%
其它行业 392,229.45 0.02% 466,657.85 0.02% -0.01%
产品分类
单位：元
2012 年 2011 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
商品房 2,085,530,673.79 88.93% 1,928,794,156.52 92.45% -3.52%
房屋租赁 5,258,193.58 0.22% 7,737,310.52 0.37% -0.15%
物业服务 64,006,923.44 2.73% 52,181,015.24 2.5% 0.23%
健身娱乐 19,186,113.43 0.82% 19,199,015.27 0.92% -0.1%
教育服务 35,305,423.22 1.51% 29,646,349.43 1.42% 0.08%
酒店及餐饮服务 93,106,094.29 3.97% 26,717,852.49 1.28% 2.69%
会议及展览 42,321,147.40 1.8% 21,611,427.79 1.04% 0.77%
其它 392,229.45 0.02% 466,657.85 0.02% -0.01%
说明
成本同比变动不大。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 431,684,680.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 60%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 上海三菱电梯有限公司 226,516,000.00 31%
2 江河机电装备工程有限公司 148,628,700.00 21%
3 浏阳市锦南花木种植专业合作社 20,000,000.00 3%
4 江苏华冠电器集团有限公司 19,539,980.00 3%
5 成都建筑工程集团总公司 17,000,000.00 2%
合计 —— 431,684,680.00 60%
4、费用
项目 年末金额 年初金额 变动幅度% 变动原因（备注）
销售费用 318,051,568.56 214,624,444.87 48.19% 广告宣传费用及其他等增加
财务费用 107,540,642.88 9,144,405.22 1076.03% 费用化利息费用增加
营业外收入 441,442,387.25 288,675,088.39 52.92% 政府补助款增加
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5、研发支出
不适用。
6、现金流
单位：元
项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
经营活动现金流入 9,343,383,168.34 5,680,061,030.41 64.49%
经营活动现金流出 10,895,832,597.65 7,322,887,085.06 48.79%
经营活动产生的现金流量净
-1,552,449,429.31 -1,642,826,054.65 5.5%
额
投资活动现金流入 8,379,835.62 8,006,639.80 4.66%
投资活动现金流出 187,540,155.61 81,332,625.86 130.58%
投资活动产生的现金流量净
-179,160,319.99 -73,325,986.06 -144.33%
额
筹资活动现金流入 6,541,880,000.00 3,446,000,000.00 89.84%
筹资活动现金流出 3,862,780,136.28 2,559,687,286.17 50.91%
筹资活动产生的现金流量净
