阳光新业地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
阳光新业地产股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
阳光新业地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人唐军、主管会计工作负责人李国平及会计机构负责人(会计主管
人员)李国平声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 16
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 22
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 24
第八节 财务报告.............................................................................................................................. 25
第九节 备查文件目录.................................................................................................................... 112
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
Reco Shine 指 Reco Shine Pte. Ltd.
Recosia China 指 Recosia China Pte. Ltd.
北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司
首创置业 指 首创置业股份有限公司
北京瑞金，瑞金投资 指 北京瑞金阳光投资有限公司
天津瑞尚 指 天津瑞尚投资有限公司
天津德然 指 天津德然商贸有限公司
克瑞思公司 指 天津克瑞思森林开发有限公司
杨柳青公司 指 天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司
北京瑞丰 指 北京瑞丰投资有限公司
东光兴业 指 北京东光兴业科技发展有限公司
天津滨海 指 天津阳光滨海房地产开发有限公司
世达物流 指 沈阳世达物流有限责任公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司
紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司
建设新汇 指 天津建设新汇商贸有限公司
津汇远景 指 天津津汇远景贸易有限公司
北京瑞菱 指 北京瑞菱阳光商业管理有限公司
菱华天津 指 菱华天津开发有限公司
菱华阳光 指 菱华阳光（天津）房地产开发有限公司
阳菱光辉 指 阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司
豪威投资 指 豪威投资有限公司
聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）
首创风度 指 北京首创风度房地产开发有限责任公司
星泰，星泰公司 指 北京星泰房地产开发有限公司
阳光苑 指 北京阳光苑商业投资有限公司
瑞阳嘉和 指 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司
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道乐科技 指 北京道乐科技发展有限公司
宏诚展业 指 北京宏诚展业房地产开发有限公司
艺力设计 指 北京艺力设计工程有限公司
津北阳光 指 天津津北阳光新生活购物广场有限公司
新业商业 指 北京新业阳光商业管理有限公司
天津阳光滨海 指 天津阳光滨海房地产开发有限公司
北京瑞景阳光 指 北京瑞景阳光物业管理有限公司
上东经纪 指 北京上东房地产经纪有限公司
新瑞阳光 指 北京新瑞阳光房地产开发有限公司
北京瑞丰，瑞丰投资 指 北京瑞丰阳光投资有限公司
荣合阳光，北京荣合 指 北京荣合阳光资产管理有限公司
成都阳光上东 指 成都阳光上东置业有限公司
上海晟域 指 上海晟域资产管理有限公司
天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司
永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司
聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 阳光股份 股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 阳光新业
公司的外文名称（如有） YANG GUANG CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有）YANG GUANG
公司的法定代表人 唐军
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李峻
联系地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层
电话 (010)68361088
传真 (010)88365280
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本报告期比上年同
上年同期
本报告期 期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 244,025,000.00 311,910,000.00 311,910,000.00 -21.76%
归属于上市公司股东的净利润（元） 21,236,000.00 32,990,000.00 116,495,000.00 -81.77%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-22,349,000.00 26,228,000.00 97,762,000.00 -122.86%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 15,614,000.00 -182,256,000.00 -182,256,000.00 -108.57%
基本每股收益（元/股） 0.03 0.04 0.16 -81.25%
稀释每股收益（元/股） 0.03 0.04 0.16 -81.25%
加权平均净资产收益率 0.53% 1.18% 2.91% -2.38%
本报告期末比上年
上年度末
本报告期末 度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 12,244,512,000.00 8,561,270,000.00 10,441,643,000.00 17.27%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,999,812,000.00 2,936,007,000.00 4,001,086,000.00 -0.03%
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 36,000.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
919,000.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
56,856,000.00
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -9,641,000.00
减：所得税影响额 2,172,000.00
少数股东权益影响额（税后） 2,413,000.00
合计 43,585,000.00 --
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
阳光新业投资性房地产公允价值变动产生的损益属于主营相关业
务产生的相关损益，从性质上来说也属于公司主营业务持续经营
公允价值变动损益 30,000,000.00 涉及的相关损益，从公司经营目标来说也是公司主营业务经营目
标之一，因此应将其划分为经常性损益，同时公允价值变动收益
与损失的处理应保持一致
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第四节 董事会报告
一、概述
2014 年上半年，中国房地产市场整体上处于调整态势，受到宏观经济环境、金融环境及土地市场的影响，行业与市场未来
走势出现诸多不确定因素。一方面，大量地产企业向商业地产投资转型，已经导致国内部分城市显现商业地产过度开发的迹
象；另一方面，不同地区都出现了不同程度的住宅产品价格下跌和成交量萎缩的态势。就公司目前的资产结构而言，行业与
市场环境的变化使公司面临前所未有的挑战。
报告期内，公司实现商业物业租赁收入 138,346 千元，占公司半年度营业收入的 56.69％，主要来源于商业物业出租及写字
楼出租；资产管理服务收入 29,487 千元，占公司半年度营业收入的 12.08％；经营租入项目租赁收入 8,543 千元，占公司半
年度营业收入的 3.5%；综合性开发项目结算收入 67,649 千元，占公司半年度营业收入的 27.72％，主要来源于北京阳光上
东项目和北京首创风度项目。上半年，公司与持有性商业地产相关的租赁、服务等收入稳中有升；住宅产品销售情况与预计
有一定差距。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 244,025,000.00 311,910,000.00 -21.76% 销售收入结转减少所致
营业成本 39,497,000.00 63,557,000.00 -37.86% 销售收入结转减少所致
销售费用 79,807,000.00 43,694,000.00 82.65% 加大项目销售力度所致
管理费用 90,509,000.00 84,641,000.00 6.93% 咨询费用增大所致
财务费用 40,470,000.00 1,184,000.00 3,318.07% 借款增加所致
所得税费用 7,342,000.00 52,369,000.00 -85.98% 应税利润减少所致
经营活动产生的现金流量净额 15,614,000.00 -182,256,000.00 -108.57% 由于开发项目付款减少所致
投资活动产生的现金流量净额 -1,011,226,000.00 -320,283,000.00 215.73% 对外投资增多所致
筹资活动产生的现金流量净额 969,541,000.00 671,523,000.00 44.38% 本期新增借款增加所致
现金及现金等价物净增加额 -26,091,000.00 168,907,000.00 -115.45% 主要为对外投资增加所致
公允价值变动收益 30,000,000.00 117,000,000.00 -74.36% 由于市场原因公允价值增幅降低所致
非同一控制下企业合并合并，合并成本小于合并
营业外收入 59,010,000.00 9,148,000.00 545.06%
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
营业外支出 10,841,000.00 196,000.00 5,431.12% 开发项目赔偿款所致
应收账款 31,910,000.00 23,518,000.00 35.68% 应收商业管理费金额增加
预付款项 438,677,000.00 208,431,000.00 110.47% 预付公司项目股权款所致
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其他应收款 129,259,000.00 222,852,000.00 -42.00% 本年收回部分往来款所致
投资性房地产 5,627,439,000.00 4,243,000,000.00 32.63% 在企业合并过程中，新增投资性房地产所致
长期待摊费用 116,138,000.00 88,411,000.00 31.36% 主要为经营租入项目装修改造成本增加所致
递延所得税资产 51,610,000.00 30,858,000.00 67.25% 未弥补税务亏损增加所致
应付票据 3,500,000.00 100.00% 银行承兑汇票业务发生所致
应付账款 266,247,000.00 410,393,000.00 -35.12% 开发项目未支付工程款减少所致
预收款项 1,016,571,000.00 699,676,000.00 45.29% 开发项目新增签约收款所致
应付职工薪酬 4,458,000.00 41,024,000.00 -89.13% 2013 年末计提的薪酬增加所致
应付利息 29,149,000.00 4,778,000.00 510.07% 借款增加所致
应付股利 12,180,000.00 1,546,000.00 687.84% 本年分配 2013 年股利，尚未支付完毕
其他应付款 945,873,000.00 649,215,000.00 45.69% 应付新增项目股权款所致
一年内到期的非流动负债 431,355,000.00 292,750,000.00 47.35% 一年内到期的借款增加所致
长期借款 3,514,075,000.00 2,435,333,000.00 44.30% 新增借款所致
长期应付款 53,778,000.00 100.00% 增加应付项目公司少数股东合作款所致
短期借款 30,000,000.00 -100.00% 本年归还短期借款所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
2014 年上半年，公司按照董事会批准的年度经营计划，重点围绕“聚焦核心业务与资产，防范与控制扩张风险，再造与激
励组织团队，兑现公司发展与盈利”等方面开展各项工作。从上半年经营情况看，公司各项工作有序开展，投资、融资方面
均取得了一定的成果。
商业地产方面，2014 年上半年资产管理等服务收入增长明显，公司控股持有的各商业项目运营平稳，租赁收入稳中有升，
2014 年 1 月成都阳光新业中心顺利开业，持有性商业地产租赁收入较去年同期增长 8.29%。上海淮海路等新开业项目的招
商和开业筹备工作进展顺利。
公司在上半年策略性加大对长三角区域的投资，通过竞买获得了上海上海市中山西路 888 号主楼及群楼物业所有权，目前该
项目商业提升计划已开始实施。
公司完成对香港豪威投资的出资，豪威投资于 7 月份完成与 Reco Shine 及 Recosia China 资产交易的主要交割工作。公司通
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过此次交易提高了对天津北辰商业项目、北京分钟寺商业项目等 12 个商业项目的权益比例。
住宅产品销售方面，受市场因素影响，北京阳光上东项目、成都锦尚项目、天津杨柳青项目销售情况低于预期。上半年住宅
产品销售收入较去年同期下降 52.72%。
针对公司的投资计划与业务需求，公司上半年加强融资管理，公司基于业务和投资计划制定了严密的融资计划，2014 年上
半年取得金融机构贷款 1,404,000 千元。截止 2014 年 6 月 30 日，贷款余额 3,945,430 千元，较 2013 年 12 月 31 日增加 1,187,347
千元。由于贷款规模的增加，公司财务费用较上年同期增长 3,318.07%。
电子商务平台建设方面，公司进一步完善了电子商务战略和实施方案，试点智能购物中心-室内 WIFI 及定位项目，积极探索
发展现代智能商业中心。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
投资性房地产租赁 138,346,000.00 100.00% 8.29%
开发产品销售 67,649,000.00 12,255,000.00 81.88% -52.72% -66.34% 7.33%
经营租入项目租赁 8,543,000.00 5,118,000.00 40.09% 378.66% 1.05% 223.85%
分产品
商业出租 112,538,000.00 100.00% 8.74%
北京阳光上东项目销售 54,910,000.00 10,483,000.00 80.91% -60.58% -69.77% 5.80%
写字楼出租 25,808,000.00 100.00% 6.36%
首创风度项目销售 12,739,000.00 1,772,000.00 86.09% 100.00% 100.00%
其他租赁业务 8,543,000.00 5,118,000.00 40.09% 378.66% 1.05% 223.85%
分地区
北京地区 176,598,000.00 17,373,000.00 90.16% -29.45% -58.11% 6.73%
四川地区 27,160,000.00 100.00% 32.86%
天津地区 7,662,000.00 100.00% 307.99%
其他地区 3,118,000.00 100.00%
四、核心竞争力分析
公司业务向核心城市聚集，通过收购等方式储备多处一二线城市核心地段商业项目。
公司在商业地产行业的运营模式、运营能力和对原物业的改造提升能力优势凸显，资产管理服务获得行业认可。
公司资本平台建设逐步完善，融资渠道多元，并根据项目属性适配融资方案，资金使用效率增强。
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五、投资状况分析
1、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
北京首创风度房地产开发有限 房地产开发、销售及信息咨
子公司 房地产开发 60,000,000.00 582,100,000.00 185,364,000.00 13,126,000.00 10,268,000.00 10,278,000.00
责任公司 询
北京星泰房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发及销售 55,180,000.00 1,900,910,000.00 769,190,000.00 60,612,000.00 -5,239,000.00 -5,209,000.00
房地产开发、销售及物业管
北京阳光苑商业投资有限公司 子公司 房地产开发 72,190,000.00 750,528,000.00 108,062,000.00 25,808,000.00 -5,667,000.00 -5,657,000.00
理
天津西青杨柳青森林绿野建筑
子公司 房地产开发 房地产开发与经营 50,000,000.00 2,425,251,000.00 -45,333,000.00 -53,000,000.00 -53,080,000.00
工程有限公司
企业管理；经济信息咨询；
北京瑞菱阳光商业管理有限公
子公司 企业管理 物业管理；营销策划；仓储 10,000,000.00 445,468,000.00 24,612,000.00 224,000.00 -9,121,000.00 -9,136,000.00
司
服务等
企业委托资产管理(除金融
资产管理及
上海尚东资产管理有限公司 子公司 业务)，投资管理，企业管理 5,000,000.00 92,767,000.00 -8,829,000.00 360,000.00 -5,966,000.00 -5,966,000.00
投资管理
咨询(以上咨询均除经纪)
北京瑞阳嘉和物业管理有限公 物业管理、出租房屋、经纪
子公司 物业管理 139,500,000.00 380,512,000.00 191,933,000.00 27,436,000.00 12,707,000.00 10,758,000.00
司 信息咨询
商业房地产开发、销售、租
成都锦尚置业有限公司 子公司 房地产开发 50,000,000.00 2,048,148,000.00 -51,188,000.00 6,728,000.00 -19,963,000.00 -29,927,000.00
赁
聚信新业（昆山）投资中心（有 实业投资；投资管理及信息
子公司 资产管理 不适用 646,009,000.00 237,028,000.00 -13,971,000.00 -13,971,000.00
限合伙） 咨询，资产管理
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2、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
截至报告期
计划投资 本报告期投
项目名称 末累计实际 项目进度 项目收益情况
总额 入金额
投入金额
报告期，项目一期(C1、C2、B 区)
住宅部分实现销售收入 1,340 万
一期(C1、C2、B 区)，二期 C3-C9 元，底商部分实现销售收入 7,126
区。C9 区除 5 号楼外的其余部 万元；项目二期 C6C7、C3C4 区、
北京阳光上东项目 516,929 0 516,929 分已于 2009 年 12 月竣工， 号 C5C8 区住宅部分实现销售收入
楼于 2009 年 12 月竣工，2014 3,573 万元，底商部分实现销售收
年 2 月完成竣工备案手续。 入 0 万元；C9 区住宅部分实现销
售收入 15,513 万元；项目三期（A
区）公寓实现销售收入 0 万元。
住宅及公寓：已完成全部验收；
商业及写字楼：目前已完成五方
成都锦尚项目 140,510 1,015 74,993 尚未实现收益
验收，正在准备进行并联竣工验
收。
