阳光新业地产股份有限公司 2015 年半年度报告全文
阳光新业地产股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 08 月
阳光新业地产股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人唐军、主管会计工作负责人李国平及会计机构负责人(会计主管
人员)迟超声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 1
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 7
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 27
第七节 优先股相关情况 ........................................................................................... 31
第八节 董事、监事、高级管理人员情况............................................................... 32
第九节 财务报告 ....................................................................................................... 33
第十节 备查文件目录 ............................................................................................. 108
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
Reco Shine 指 Reco Shine Pte. Ltd.
Recosia China 指 Recosia China Pte. Ltd.
北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司
首创置业 指 首创置业股份有限公司
北京瑞金，瑞金投资 指 北京瑞金阳光投资有限公司
天津瑞尚 指 天津瑞尚投资有限公司
天津德然 指 天津德然商贸有限公司
克瑞思公司 指 天津克瑞思森林开发有限公司
杨柳青公司 指 天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司
北京瑞丰 指 北京瑞丰投资有限公司
东光兴业 指 北京东光兴业科技发展有限公司
天津滨海 指 天津阳光滨海房地产开发有限公司
世达物流，沈阳世达 指 沈阳世达物流有限责任公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司
紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司
建设新汇 指 天津建设新汇商贸有限公司
津汇远景 指 天津津汇远景贸易有限公司
北京瑞菱 指 北京瑞菱阳光商业管理有限公司
菱华天津 指 菱华天津开发有限公司
菱华阳光 指 菱华阳光（天津）房地产开发有限公司
阳菱光辉 指 阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司
豪威投资 指 豪威投资有限公司
聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）
首创风度 指 北京首创风度房地产开发有限责任公司
星泰，星泰公司 指 北京星泰房地产开发有限公司
阳光苑 指 北京阳光苑商业投资有限公司
瑞阳嘉和 指 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司
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道乐科技 指 北京道乐科技发展有限公司
宏诚展业 指 北京宏诚展业房地产开发有限公司
艺力设计 指 北京艺力设计工程有限公司
津北阳光 指 天津津北阳光新生活购物广场有限公司
新业商业 指 北京新业阳光商业管理有限公司
天津阳光滨海 指 天津阳光滨海房地产开发有限公司
北京瑞景阳光 指 北京瑞景阳光物业管理有限公司
上东经纪 指 北京上东房地产经纪有限公司
新瑞阳光 指 北京新瑞阳光房地产开发有限公司
北京瑞丰，瑞丰投资 指 北京瑞丰阳光投资有限公司
荣合阳光，北京荣合 指 北京荣合阳光资产管理有限公司
成都阳光上东 指 成都阳光上东置业有限公司
上海晟域 指 上海晟域资产管理有限公司
天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司
永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司
聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司
成都紫瑞 指 成都紫瑞新丽商贸有限公司
成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司
上海新尚东 指 上海新尚东资产管理有限公司
上海锦赟 指 上海锦赟资产管理有限公司
汉博阳光 指 北京汉博阳光商业管理有限公司
菱华阳光商业 指 菱华阳光（天津）商业管理有限公司
南京智尚 指 南京智尚汇东资产管理有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 阳光股份 股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 阳光新业
公司的外文名称（如有） YANG GUANG CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）YANG GUANG
公司的法定代表人 唐军
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵博
联系地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层
电话 010-68361088
传真 010-88365280
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2014 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2014 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 343,242,000.00 244,025,000.00 40.66%
归属于上市公司股东的净利润（元） -16,634,000.00 21,236,000.00 -178.33%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-15,043,000.00 -22,349,000.00 -32.69%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -46,834,000.00 15,614,000.00 -399.95%
基本每股收益（元/股） -0.02 0.03 -166.67%
稀释每股收益（元/股） -0.02 0.03 -166.67%
加权平均净资产收益率 -0.51% 0.53% -1.04%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 10,478,002,000.00 11,238,528,000.00 -6.77%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,277,654,000.00 3,294,179,000.00 -0.50%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 113,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,242,000.00
减：所得税影响额 -538,000.00
合计 -1,591,000.00 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
本集团为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值，
为投资者提供更相关的信息，自 2014 年 1 月 1 日起，对投资性房
地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量。本集团管理
层认为，投资性房地产的运营管理是本集团的主营业务，本集团
公允价值变动损益 33,423,000.00 致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。
所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结
果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，
本集团将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列示，并
将在以后年度一贯应用。
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第四节 董事会报告
一、概述
2015年上半年，中国经济增速继续呈现放缓趋势，增长压力依然严峻，但整体宏观经济形势及基本面较去年下半年并未发生
显著变化。经济与社会发展改革稳步推进，其中国企改革、互联网+等已在经济结构调整中发挥重要作用。
国内房地产行业依然面对较大的发展压力。住宅销售虽然有所回暖，但去库存压力依然未能完全释放。住宅需求也呈现多样
性变化，一线及部分二线城市改善性需求有所增加，且更向城市核心成熟区域转移。土地资源作为生产要素在一线城市中依
然被开发商激烈竞争，高地价导致后期开发利润面临较大压力。住宅开发企业未来将面临利润增长的快速下滑。
商业及办公地产也面临巨大的转型及结构调整。一方面传统商业受电商冲击及同质化竞争已出现大面积门店关门；另一方面
传统写字楼需求及租金也开始受到经济增速放缓及需求变化的调整压力。轻资产模式正在被越来越多的地产企业所接受。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 343,242,000.00 244,025,000.00 40.66% 销售收入结转增加所致
营业成本 114,252,000.00 39,497,000.00 189.27% 销售收入结转增加所致
销售费用 26,100,000.00 79,807,000.00 -67.30% 当期费用减少所致
管理费用 69,977,000.00 90,509,000.00 -22.69% 当期费用减少所致
财务费用 149,333,000.00 40,470,000.00 269.00% 可资本化利息减少所致
所得税费用 18,085,000.00 7,342,000.00 146.32% 应税利润增加所致
经营活动产生的现金流
-46,834,000.00 15,614,000.00 -399.95% 销售收款减少所致
量净额
投资活动产生的现金流
-176,409,000.00 -1,011,226,000.00 -83.00% 对外投资减少所致
量净额
筹资活动产生的现金流
148,736,000.00 969,541,000.00 -84.66% 取得新增借款减少所致
量净额
现金及现金等价物净增
-74,507,000.00 -26,091,000.00 186.00% 预付投资款的增加所致
加额
投资收益 40,128,000.00 1,914,000.00 1,996.55% 处置子公司所致
营业外收入 202,000.00 59,010,000.00 -99.66% 本期无企业合并产生的营业外收入
营业外支出 2,467,000.00 10,841,000.00 -77.24% 开发项目赔偿款减少所致
应收账款 30,304,000.00 44,234,000.00 -31.49% 收回项目租金增加所致
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预付款项 564,653,000.00 349,376,000.00 61.62% 预付公司项目股权款所致
递延所得税资产 28,662,000.00 19,459,000.00 47.29% 未弥补税务亏损增加所致
预收款项 100,531,000.00 185,390,000.00 -45.77% 预收股权转让款本期结转所致
应付职工薪酬 1,910,000.00 20,450,000.00 -90.66% 2014 年末计提的薪酬增加所致
应付利息 15,855,000.00 24,122,000.00 -34.27% 支付 A 类有限合伙人利息所致
一年内到期的非流动负
2,126,532,000.00 1,497,922,000.00 41.97% 一年内到期的借款增加所致
债
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
基于对国内房地产行业发展及公司资源的分析，公司在2015年上半年及时采取了积极的调整措施，并取得了如下进展。
1、住宅产品方面，公司持续推进并加速存量住宅项目的销售。报告期内，成都九眼桥项目住宅部分已基本售罄，商住公寓
部分也在持续去化中。天津杨柳青项目利用高尔夫球场开打及市场回暖形势，重新包装向市场推广，并已经开始取得一些效
果。
2、在商业地产方面，公司积极探索轻资产模式。公司于3月转让北京朝阳路商业项目45%股权，实现小股操盘；于6月就上
海银河项目裙楼股权与锦江公司进行了仲裁调解，将收购股比从90%降低到50%，减轻了公司对于该项目的投资压力。
同时，公司继续加大在北京、上海的办公物业面积。目前，西直门项目、北苑项目、上海银河宾馆主楼的改造招商工作进展
顺利。
3、公司上半年加快了资本市场的融资步伐，于5月停牌后开始筹划非公开发行股票募集资金收购资产事宜，在国家京津冀一
体化战略下，增加在天津的物业规模。
4、随着公司战略及业务的稳步推进，公司核心管理团队成员也进行了相应的变化。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 同期增减 期增减
分行业
投资性房地产租赁 118,657,000.00 100.00% -14.00%
开发产品销售 154,142,000.00 85,833,000.00 44.32% 128.00% 600.00% -82.00%
经营租入项目租赁 10,697,000.00 5,065,000.00 52.65% 25.00% -1.00% 66.00%
分产品
商业出租 99,000,000.00 100.00% -12.00%
写字楼出租 19,657,000.00 100.00% -24.00%
其他租赁业务 10,697,000.00 5,065,000.00 52.65% 25.00% -1.00% 66.00%
成都锦尚项目销售 120,329,000.00 68,836,000.00 42.79%
北京阳光上东项目
23,421,000.00 6,670,000.00 71.52% -57.00% -36.00% -41.00%
销售
其他开发项目销售 10,392,000.00 10,327,000.00 0.63%
分地区
北京地区 115,197,000.00 11,356,000.00 90.14% -35.00% -35.00% 0.00%
四川地区 155,320,000.00 68,842,000.00 55.68% 472.00%
天津地区 12,979,000.00 10,700,000.00 17.56% 69.00%
四、核心竞争力分析
公司在一线城市，尤其是京津沪地区的物业占比越来越高，已基本实现了区域聚焦和业务聚焦，成为公司发展的基石。
公司在北京、上海的办公物业比重有所增加，资产结构更加合理科学。公司未来租金收入更具有稳定性及可持续性。
公司继续发挥资本市场作用，积极募集资金用于公司发展需要。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
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3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产
公司 所处
公司名称 品或服 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 行业
务
北京首创风 房地产开
度房地产开 子公 房地产 发、销售
60,000,000.00 586,140,000.00 179,972,000.00 328,000.00 -197,000.00 -197,000.00
发有限责任 司 开发 及信息咨
公司 询
北京星泰房
子公 房地产 房地产开
地产开发有 55,180,000.00 2,161,669,000.00 541,325,000.00 30,895,000.00 -15,877,000.00 -16,122,000.00
司 开发 发及销售
限公司
房地产开
北京阳光苑
子公 房地产 发、销售
商业投资有 72,190,000.00 718,216,000.00 102,647,000.00 36,294,000.00 5,568,000.00 5,568,000.00
司 开发 及物业管
限公司
理
成都紫瑞新 销售日用
子公 销售日
丽商贸有限 百货、建 150,000,000.00 386,581,000.00 209,772,000.00 20,569,000.00 6,214,000.00 4,994,000.00
司 用百货
公司 材
资产管
上海新尚东 资产管 理，投资
子公
资产管理有 理及投 管理，酒 30,000,000.00 16,753,000.00 16,698,000.00 2,753,000.00 2,751,000.00
司
限公司 资管理 店管理，
物业管理
物业管
北京瑞阳嘉 理、出租
子公 物业管
和物业管理 房屋、经 139,500,000.00 603,382,000.00 204,716,000.00 26,134,000.00 5,805,000.00 4,365,000.00
司 理
有限公司 纪信息咨
询
电子信 电子信
北京道乐科
子公 息、机 息、机电
技发展有限 95,000,000.00 539,235,000.00 78,412,000.00 4,000.00 -27,003,000.00 -27,036,000.00
司 电一体 一体化、
公司
化 新能源、
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生物制药
及环保技
术的开发
与服务；
投资咨询
等
商业房地
成都锦尚置 子公 房地产 产开发、
50,000,000.00 1,736,930,000.00 97,655,000.00 134,807,000.00 17,460,000.00 16,053,000.00
业有限公司 司 开发 销售、租
赁
资产管
上海锦赟资 理，投资
子公 资产管
产管理有限 管理，酒 80,000,000.00 1,293,035,000.00 1,216,533,000.00 -1,004,000.00 -1,024,000.00
司 理
公司 店管理，
物业管理
菱华阳光
（天津）房 参股 房地产 房地产开
53,000,000.00 1,476,829,000.00 495,262,000.00 5,497,000.00 -6,220,000.00 -6,250,000.00
地产开发有 公司 开发 发
限公司
天津西青杨
商业房
柳青森林绿 子公 房地产开
地产开 50,000,000.00 922,066,000.00 383,854,000.00 35,236,000.00 -1,188,000.00 -1,184,000.00
野建设工程 司 发与经营
发
有限公司
5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本报告期投 截至报告期末累 项目进 披露日期 披露索引（如
项目名称 计划投资总额 项目收益情况
入金额 计实际投入金额 度 （如有） 有）
报告期，项目一期(C1、
C2、B 区)住宅部分实现
销售收入 0 万元，底商
部分实现销售收入 0 万
元；项目二期 C6C7、
北京阳光上东
532,769 532,769 C3C4 区、C5C8 区住宅
项目
部分实现销售收入 0 万
元，底商部分实现销售
收入 0 万元；C9 区住
宅部分实现销售收入
400 万元；项目三期（A
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