阳光新业地产股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
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阳光新业地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人唐军、主管会计工作负责人李国平及会计机构负责人(会计主
管人员)迟超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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阳光新业地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义.................................................................................................... - 1 -
第二节 公司简介............................................................................................................................ - 5 -
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................ - 7 -
第四节 董事会报告........................................................................................................................ - 9 -
第五节 重要事项.......................................................................................................................... - 25 -
第六节 股份变动及股东情况...................................................................................................... - 35 -
第七节 优先股相关情况.............................................................................................................. - 39 -
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况...................................................................... - 40 -
第九节 公司治理.......................................................................................................................... - 44 -
第十节 内部控制.......................................................................................................................... - 48 -
第十一节 财务报告...................................................................................................................... - 50 -
第十二节 备查文件目录............................................................................................................ - 182 -
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
Reco Shine 指 Reco Shine Pte. Ltd.
Recosia China 指 Recosia China Pte. Ltd.
北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司
首创置业 指 首创置业股份有限公司
北京瑞金，瑞金投资 指 北京瑞金阳光投资有限公司
天津瑞尚 指 天津瑞尚投资有限公司
天津德然 指 天津德然商贸有限公司
克瑞思公司 指 天津克瑞思森林开发有限公司
杨柳青公司 指 天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司
北京瑞丰 指 北京瑞丰投资有限公司
东光兴业 指 北京东光兴业科技发展有限公司
天津滨海 指 天津阳光滨海房地产开发有限公司
世达物流 指 沈阳世达物流有限责任公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司
紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司
建设新汇 指 天津建设新汇商贸有限公司
津汇远景 指 天津津汇远景贸易有限公司
北京瑞菱 指 北京瑞菱阳光商业管理有限公司
菱华天津 指 菱华天津开发有限公司
菱华阳光 指 菱华阳光（天津）房地产开发有限公司
阳菱光辉 指 阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司
豪威投资 指 豪威投资有限公司
聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）
首创风度 指 北京首创风度房地产开发有限责任公司
星泰，星泰公司 指 北京星泰房地产开发有限公司
阳光苑 指 北京阳光苑商业投资有限公司
瑞阳嘉和 指 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司
道乐科技 指 北京道乐科技发展有限公司
宏诚展业 指 北京宏诚展业房地产开发有限公司
艺力设计 指 北京艺力设计工程有限公司
津北阳光 指 天津津北阳光新生活购物广场有限公司
新业商业 指 北京新业阳光商业管理有限公司
天津阳光滨海 指 天津阳光滨海房地产开发有限公司
北京瑞景阳光 指 北京瑞景阳光物业管理有限公司
上东经纪 指 北京上东房地产经纪有限公司
新瑞阳光 指 北京新瑞阳光房地产开发有限公司
北京瑞丰，瑞丰投资 指 北京瑞丰阳光投资有限公司
荣合阳光，北京荣合 指 北京荣合阳光资产管理有限公司
成都阳光上东 指 成都阳光上东置业有限公司
上海晟域 指 上海晟域资产管理有限公司
天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司
永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司
聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司
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重大风险提示
本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 阳光股份 股票代码 000608
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称 阳光新业
公司的外文名称（如有） YANG GUANG CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有） YANG GUANG
公司的法定代表人 唐军
注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区
注册地址的邮政编码
办公地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.yangguangxinye.com
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐军
联系地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层
电话 (010)68361088
传真 (010)88365280
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
四、注册变更情况
企业法人营业执照 组织机构代
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码
注册号 码
桂国税
企股桂总字第
首次注册 1993 年 05 月 25 日 广西北流市城郊老虎冲 450000400001362 20053835-8
桂地税
号
报告期末注册 2014 年 12 月 31 日 无变更 无变更 无变更 无变更
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公司上市以来主营业务的变化情
1998 年 3 月，公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售。
况（如有）
2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予北
历次控股股东的变更情况（如 京燕赵，占本公司总股本的 15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。
有） 2007 年 6 月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占
本公司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 中华人民共和国上海市卢湾区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 陈静，王豆豆
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√是□否
本年比
2013 年 上年增 2012 年
2014 年
减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 1,358,598,000.00 689,851,000.00 689,851,000.00 96.94% 545,978,000.00 545,978,000.00
归属于上市公司股东
-585,172,000.00 191,274,000.00 280,076,000.00 -308.93% 265,480,000.00 296,225,000.00
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -619,961,000.00 166,235,000.00 255,037,000.00 -343.09% 231,529,000.00 262,274,000.00
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-164,531,000.00 -447,792,000.00 -447,792,000.00 -63.26% -598,264,000.00 -598,264,000.00
流量净额（元）
基本每股收益（元/
-0.78 0.26 0.37 -310.81% 0.35 0.40
股）
稀释每股收益（元/
-0.78 0.26 0.37 -310.81% 0.35 0.40
股）
加权平均净资产收益
-16.27% 6.66% 7.51% -23.78% 9.95% 7.67%
率
本年末
2013 年末 比上年 2012 年末
2014 年末
末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 11,238,528,000.00 8,561,270,000.00 10,346,108,000.00 8.63% 6,829,801,000.00 8,293,173,000.00
归属于上市公司股东
3,294,179,000.00 2,936,007,000.00 3,903,119,000.00 -15.60% 2,800,307,000.00 3,599,905,000.00
的净资产（元）
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲
-90,000.00 -9,000.00 -117,000.00
销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
2,836,000.00 6,300,000.00 311,000.00
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价 55,938,000.00 1,310,000.00
值产生的收益
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单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 14,405,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -29,776,000.00 -325,000.00 -481,000.00
其他符合非经常性损益定义的损益项目 9,125,000.00 43,836,000.00
减：所得税影响额 -3,194,000.00 3,773,000.00 10,854,000.00
少数股东权益影响额（税后） -2,687,000.00 684,000.00 54,000.00
合计 34,789,000.00 25,039,000.00 33,951,000.00 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项
目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目
界定为经常性损益的项目，应说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
本集团为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值，
为投资者提供更相关的信息，自 2014 年 1 月 1 日起，对投资性
房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量。本集团管
理层认为，投资性房地产的运营管理是本集团的主营业务，本集
公允价值变动损益 7,526,000.00 团致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利
得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经
营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，
因此，本集团将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列
示，并将在以后年度一贯应用。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年新兴市场经济体增速普遍放缓，中国宏观经济在深化改革、结构调整、稳定民生中艰难前进，社会发展
不再单一追求GDP增长，经济增速呈现稳中趋降的态势，进入新常态。
房地产行业经过近几年的激进式规模化竞争后，伴随着城市化率的逐步提升、人口红利的逐渐消失、不动产登
记政策的快速执行以及前期宏观调控政策的效应积累，整个行业发生了较为深刻的变化。
在住宅开发领域，一方面行业集中度越来越高，行业利润率大幅下滑，中小房企面临巨大的生存压力；另一方
面受之前宏观调控政策、历史库存以及互联网思维等多方面因素的影响冲击，住宅销售市场较往年较为艰难。
除部分一二线城市外，大部分城市住宅市场都面临着较大的压力，住宅开发企业纷纷寻找海外市场，并进行业
务的多元化转型。
在商业地产领域，虽然城乡居民消费稳步增长，但市场供应近几年显著攀升导致供大于求，项目同质化竞争日
益激烈，此外电子商务的迅猛发展也改变了消费者的购物习惯，对实体商业造成的冲击也日益显现。传统商业
项目越来越难以从市场脱颖而出并快速形成较好的投资回报。商业地产企业逐渐意识到重资产模式的弊端，并
纷纷尝试和践行轻资产模式，以及寻找资产的退出变现之路。
二、主营业务分析
1、概述
2014年，公司实现营业收入1,358,598千元，较去年增长96.94%，收入增加主要为开发产品销售较去年增加较多，
投资性房产租赁收入及资产管理服务收入与去年相比较为稳定。
2014年，公司营业成本较去年同比增加2552%，主要由于开发项目销售结转较去年大幅增加所致。
2014年，公司财务费用净额较去年增长2336%，主要由于本年度新增金融机构借款23.57亿元，且可资本化的比
例较去年减少所致。
2014年，公司实现净利润-522,055千元，较去年同比减少247%，其中归属于母公司利润-585,172千元，较去年
同比减少309%。主要为天津杨柳青项目计提减值损失4.1亿元所致。
报告期内,公司利润构成或利润来源未发生重大变动。
2014年，公司天津杨柳青住宅开发项目遇到较大挫折。受到2014年房地产行业宏观环境面临较大调整压力及走
向不确定性以及天津市高端住宅市场持续低迷、投资者观望气氛浓厚的影响，杨柳青项目入市后并未给公司带
来预期收益，使得该项目的销售与之前公司预期发生较大偏离。对于杨柳青项目尚未开发部分，公司根据当前
市场需求及未来房地产市场变化，调研调整项目规划及产品定位，提供高性价产品以实现公司预期收益。
2014年，公司对资产管理服务项目进行了重新梳理。上海淮海路项目根据最新市场变化，重新调整了定位，延
迟了开业时间，并决定终止上海松江项目。
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2014年，公司完成对上海银河宾馆的主群楼收购事宜，正式进入上海，探索不良及低效资产的价值提升。同时，
公司积极应对商业物业租赁市场及客群消费习惯变化，以北京西直门与北苑项目商户退租为契机对上述物业重
新定位，改造提升价值。公司通过对北京西直门、北苑项目的重新定位，以及上海银河、成都锦尚写字楼的租
赁启动，目前办公物业在公司商业物业中的比重已大幅提高，在一线城市办公物业面积的增加，将使得公司未
来租金收入更为稳定且较之前有一定的提升。
2014年四季度，公司引入全球知名管理咨询公司麦肯锡，对公司战略及整体业务进行全面梳理。经过与麦肯锡
的紧密合作，公司已经形成清晰的战略方向及发展目标，并制定了与之相适应的未来业务构建体系。公司将聚
焦于一线城市的不良及低效资产收购、改造、提升，完善资产管理能力，增强资产退出能力，践行轻资产模式。
重新梳理公司组织架构及人才体系，投资评审及决策体系，以适应公司未来发展需要。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
本年收入较上年增加668,747千元，主要是由于开发产品销售收入增长713,521千元。投资性房地产租赁收入及
经营租入项目租赁业务收入均较上年略有增加，本年没有发生投资性房地产销售收入。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是√否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 260,183,000.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 19.15%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 单位租户甲 101,601,000.00 7.48%
2 单位租户乙 91,899,000.00 6.76%
3 个人购房者丙 34,524,000.00 2.54%
4 个人购房者丁 16,999,000.00 1.25%
5 个人购房者戊 15,160,000.00 1.12%
合计 -- 260,183,000.00 19.15%
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主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
开发产品销售业务 成本结转 642,516,000.00 87.50% -41,268,000.00 -149.02% -1,656.94%
经营租入项目租赁
折旧摊销 39,890,000.00 5.43% 10,547,000.00 38.09% 278.21%
业务
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 占营业成本 占营业成本 同比增减
金额 金额
比重 比重
成都锦尚中心项目 成本结转 388,926,000.00 52.96%
天津杨柳青鹭岭景
成本结转 150,328,000.00 20.47%
园项目一期
北京阳光上东项目 成本结转 101,509,000.00 13.82% -43,095,000.00 -155.62% -335.55%
北京阳光丽景项目 成本结转 1,753,000.00 0.24% 624,000.00 2.25% 180.93%
其他项目 成本结转 1,203,000.00 4.34% -100.00%
北京 878 商务中心 折旧摊销 10,716,000.00 1.46% 10,547,000.00 38.09% 1.60%
成本结转及折旧摊
上海松江路项目 29,174,000.00 3.97%
销
说明
无。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 565,468,000.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 57.96%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 公司一 249,029,000.00 25.53%
2 公司二 119,923,000.00 12.29%
3 公司三 66,000,000.00 6.77%
4 公司四 65,871,000.00 6.75%
5 公司五 64,645,000.00 6.63%
合计 -- 565,468,000.00 57.96%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
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4、费用
销售费用较上年增加48%，主要为广告营销费增加所致。
财务费用较上年增加2336%，主要为本期利息支出增加以及费用化利息较上期有大幅增加所致。
所得税费用较上年减少33%，主要为本期税前利润减少所致。
5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,114,532,000.00 1,166,496,000.00 -4.45%
经营活动现金流出小计 1,279,063,000.00 1,614,288,000.00 -20.77%
经营活动产生的现金流量净额 -164,531,000.00 -447,792,000.00 -63.26%
投资活动现金流入小计 1,114,000.00 495,508,000.00 -99.78%
投资活动现金流出小计 1,884,385,000.00 962,334,000.00 95.81%
投资活动产生的现金流量净额 -1,883,271,000.00 -466,826,000.00 303.42%
筹资活动现金流入小计 2,866,040,000.00 2,239,450,000.00 27.98%
筹资活动现金流出小计 1,216,427,000.00 783,641,000.00 55.23%
筹资活动产生的现金流量净额 1,649,613,000.00 1,455,809,000.00 13.31%
现金及现金等价物净增加额 -398,194,000.00 541,103,000.00 -173.59%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
投资活动产生的现金流入较上年减少99.78%，主要原因为上期有子公司处置收入，而本期未处置子公司所致。
投资活动产生的现金流出较上年增加95.81%，主要原因为支付上海银河项目和天津津北项目收购款所致。
筹资活动产生的现金流出较上年增加55.23%，主要原因为本期偿还借款较去年增加所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要是由于本期提取存货跌价准备所致
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 年同期增减
分行业
开发产品销售业务 956,305,000.00 642,5
