阳光新业地产股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 03 月
阳光新业地产股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
公司负责人唐军、主管会计工作负责人李国平及会计机构负责人(会计主管
人员)迟超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 5
第三节 公司业务概要 ................................................................................................. 9
第四节 管理层讨论与分析 ....................................................................................... 11
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 30
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 50
第七节 优先股相关情况 ........................................................................................... 55
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................... 56
第九节 公司治理 ....................................................................................................... 60
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 65
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 198
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
Reco Shine 指 Reco Shine Pte. Ltd.
Recosia China 指 Recosia China Pte. Ltd.
北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司
首创置业 指 首创置业股份有限公司
天津德然 指 天津德然商贸有限公司
克瑞思公司 指 天津克瑞思森林开发有限公司
杨柳青公司 指 天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司
北京瑞丰 指 北京瑞丰投资有限公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司
津汇远景 指 天津津汇远景贸易有限公司
北京瑞菱 指 北京瑞菱阳光商业管理有限公司
菱华天津 指 菱华天津开发有限公司
菱华阳光 指 菱华阳光（天津）房地产开发有限公司
阳菱光辉 指 阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司
菱华阳光商业 指 菱华阳光(天津)商业管理有限公司
成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司
上海晟域 指 上海晟域资产管理有限公司
嘉源盛达 指 北京嘉源盛达投资管理有限公司
众元投资 指 北京众元投资管理有限公司
上海晟璞 指 上海晟璞投资管理有限公司
锦江酒店 指 上海锦江国际酒店(集团)股份有限公司
华远置业 指 北京市华远置业有限公司
万众兴业 指 北京万众兴业科技有限公司
阳光丰成 指 阳光丰成控股有限公司
瑞景阳光、北京瑞景阳光 指 北京瑞景阳光物业管理有限公司
阳光新城市 指 天津阳光新城市商业投资有限公司
紫瑞新丽 指 成都紫瑞新丽商贸有限公司
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北京道乐 指 北京道乐科技发展有限公司
瑞阳嘉和 指 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司
瑞丰阳光、瑞丰投资 指 北京瑞丰阳光投资有限公司
北京瑞港 指 北京瑞港阳光投资有限公司
豪威投资 指 豪威投资有限公司
北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司
新资 指 新资房地产开发(上海)有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 阳光股份 股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称 阳光新业
公司的外文名称（如有） YANG GUANG CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如
YANG GUANG
有）
公司的法定代表人 唐军
注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区
注册地址的邮政编码 530031
办公地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层
办公地址的邮政编码 100044
公司网址 http://www.yangguangxinye.com
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵博
北京市西城区西直门外大街 112 号阳光
联系地址
大厦 11 层
电话 （010）68361088
传真 （010）88365280
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 20053835-8
公司上市以来主营业务的变化情况（如
1998 年 3 月，公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售。
有）
2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予北京燕
赵，占本公司总股本的 15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。2007 年 6
历次控股股东的变更情况（如有）
月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占本公司总股本
的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 中华人民共和国上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 陈静，王豆豆
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 647,600,000.00 1,358,598,000.00 -52.33% 689,851,000.00
归属于上市公司股东的净利润（元） 20,180,000.00 -585,172,000.00 103.45% 280,076,000.00
归属于上市公司股东的扣除非经常性
-124,566,000.00 -619,961,000.00 79.91% 255,037,000.00
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -15,631,000.00 -164,531,000.00 90.50% -447,792,000.00
基本每股收益（元/股） 0.03 -0.78 103.85% 0.37
稀释每股收益（元/股） 0.03 -0.78 103.85% 0.37
加权平均净资产收益率 0.61% -16.27% 16.88% 7.51%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 10,252,324,000.00 11,238,528,000.00 -8.78% 10,346,108,000.00
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,314,631,000.00 3,294,179,000.00 0.62% 3,903,119,000.00
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 144,654,000.00 198,588,000.00 111,721,000.00 192,637,000.00
归属于上市公司股东的净利润 -52,204,000.00 35,570,000.00 34,727,000.00 2,087,000.00
归属于上市公司股东的扣除非经
-51,854,000.00 36,811,000.00 34,554,000.00 -144,077,000.00
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -85,629,000.00 38,795,000.00 49,348,000.00 -18,145,000.00
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-14,000.00 -90,000.00 -9,000.00
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 5,068,000.00 2,836,000.00 6,300,000.00
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 55,938,000.00
位可辨认净资产公允价值产生的收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
14,405,000.00
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -897,000.00 -5,026,000.00 -325,000.00
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其他符合非经常性损益定义的损益项目 9,125,000.00
违约赔偿金 -506,000.00 -24,750,000.00
处置合营企业产生的投资收益 105,920,000.00
处置子公司产生的投资收益 42,044,000.00
减：所得税影响额 6,903,000.00 -3,194,000.00 3,773,000.00
少数股东权益影响额（税后） -34,000.00 -2,687,000.00 684,000.00
合计 144,746,000.00 34,789,000.00 25,039,000.00 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把
《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
本集团为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值，
为投资者提供更相关的信息，自 2014 年 1 月 1 日起，对投资性
房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量。本集团管
理层认为，投资性房地产的运营管理是本集团的主营业务，本集
公允价值变动损益 153,498,000.00 团致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利
得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经
营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，
因此，本集团将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列
示，并将在以后年度一贯应用。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司主营业务为投资性房产出租与资产管理服务，房地产开发与销售。
1、房地产开发与销售
报告期内，公司已将未来的发展方向聚焦在以持有型物业资产管理为核心的轻资产模式，公司加大了对房地产业务的
销售去化和转让剥离，及时收回了投资，并未新增纯住宅开发类土地储备。公司房地产业务主要为天津杨柳青项目开发销
售及北京阳光上东和成都锦尚项目部分库存销售，未来，公司将继续加快上述三个项目的去化和剥离。
2、投资性房产出租与资产管理服务
公司投资性房地产主要位于京津沪及部分二线城市。从业态上主要为集中商业和办公：其中集中商业部分从产品上主
要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以及以“新业中心”为代表的
城市综合体。公司主要依靠租金收入、资产管理费用以及资产升值退出获取利润。
鉴于近年来商业项目的过量供应以及电商对传统商业项目的冲击，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效
资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产
模式实现股东回报和公司价值。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
向嘉源盛达、众元投资出售控股子公司瑞景阳光 45%股权，股权转让对价共计
33,189 万元，交易完成后本公司将持有瑞景阳光 10%股权，嘉源盛达持有 28.8%股
权，众元投资持有 16.2%股权，君汇（香港）有限公司持有 45 %股权；向华远置
业出售全资子公司北京瑞菱持有的菱华阳光、阳菱光辉各 51%股权，股权转价款总
计人民币 50,241 万元，交易完成后华远置业持有菱华阳光、阳菱光辉 100%股权，
本公司及下属子公司不再持有菱华阳光、阳菱光辉股权；向万众兴业出售全资子
股权资产
公司北京瑞丰持有的北京瑞港 100%股权，股权转让对价为 1,300 万元，本次交易
完成后，万众兴业间接取得阳光丰成 100%股权，承接阳光丰成对豪威投资的出资
及股东贷款义务，本公司将不再承担作为北京瑞港股东而应承担的全部权利和义
务；同时，作为阳光丰成实际控制人而针对豪威投资所享有的股东的权利及义
务，一并相应转移至万众兴业。全资子公司上海晟璞受让锦江酒店持有的上海银
河宾馆有限公司 50%股权，交易价款为人民币 42,167.8 万元。
本期出售控股子公司瑞景阳光 45%股权，减少投资性房地产 100,200 万元，投资性
投资性房地产 房地产评估增值、改建成本投入等因素导致投资性房地产增加 29,418 万元，合计
减少 70,782 万元
存货 本期出售成都锦尚、北京星泰等项目的开发房产，存货减少 17,205 万元
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2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、经验丰富的管理团队
公司于2006年开始涉及商业地产，近10年来，在中国主要一二线城市完成了超过30个项目的招商及运营，形成了一支
超过300人的资产管理团队，核心团队成员行业经验均在10年以上，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了
坚实的基础。
2、清晰的发展方向和匹配的组织架构
在房地产行业进入白银时代，各家地产公司纷纷寻求转型之际，公司及时引入麦肯锡咨询对公司业务和发展战略进行
梳理，制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构。报告
期内，公司大力实践了轻资产模式，新的方向和管理机制已逐步成为公司持续发展的核心优势。
3、更具建设性的资本结构
报告期内，由Leading Big Limited（中文名称：领大有限公司）接替新加坡政府投资公司成为公司第一大股东，使得
公司发展与核心成员的利益捆绑在一起，将更具建设性的促进公司各项业务的快速发展，并为股东创造价值。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）报告期内经济与市场情况分析
2015年全球经济增长依然在艰难中行进。新兴市场国家受美元加息预期及自身内部政治经济问题，普遍承受了巨大的
压力，货币大幅贬值，有些国家甚至出现经济负增长。中国经济继续在去产能、调结构中奋力前进。宏观经济虽然面临三
期叠加的压力，但“一带一路”、供给侧改革、国企重组等国家战略及举措已逐渐拉开序幕。经济增长虽然放缓，但基本
面总体稳定。
房地产住宅市场在国家去库存基调下，不断从供需两端释放政策红利，使得全年商品房销售规模达12.85亿平米，同比
增长6.5%；销售金额达8.7万亿，同比增长14.4%。行业集中度继续加大，市场竞争依然非常激烈，行业平均利润率继续下
滑。全国住宅市场继续分化，三四线城市依然面临库存大、去化慢的问题，而北上广深等一线城市则出现量价齐升。一二
线城市的改善性需求比例显著提升。
商业地产方面，电商对实体店的冲击依然持续，但线上线下的融合也越来越紧密，消费者的消费需求承多元化呈现，
一些城市供应较大、竞争激烈，导致空置率提高、租金下滑；受经济增速放缓及产业结构调整影响，公司扩张及新设公司
有所减少，一些城市办公物业由供不应求到供略大于求，租金增长有所放缓，空置率有所提高。
（二）主要项目所处区域市场分析
（1）公司住宅项目主要位于天津、成都和北京3个城市。2015年公司住宅业务收入主要来源于上述3个城市的库存去
化。
北京市场：2015 年，受政策利好影响，北京房地产市场呈现量价齐升。全年成交量达 970 万平方米，同比增长 31.2
个百分点。供应方面，商品住宅月均新批上市 68 万平方米，与 2014 年均值相比下降幅度接近 30%，处于近七年来次低
位。供需对比，2015 年，北京商品住宅销供比上升至 1.1，平均出清周期为 10 个月，市场处于合理水平。2015 年，在
多项利好政策以及高端住宅、自住房大量入市的综合影响下，北京新建商品住宅（不含保障房）均价整体稳中有升，全年
均价为 27,006 元/平方米，较 2014 年上涨 7.65%。
鉴于北京市场稳中有升，公司对北京阳光上东项目部分存货以合理的价格进行了销售，销售收入6,305.4万元。
天津市场：2015年天津市场成交量价齐升，全年商品住宅成交面积约1,358万平米，为近6年来同期最高，同比涨幅约
42%；成交均价约11,548元/平方米，同比增长约9.4%；库存下降约21.7%，至约1,837.7万平米，出清周期在14个月以上；
公司杨柳青项目所在西青区成交面积约54万平米，占全市成交约4%，成交均价约12,000元/平米；
由于西青区域非天津市主要市场热度区域，表现略低于全市平均水平，因此公司项目去化面临较大的市场压力。2015
年公司杨柳青项目没有新增开工面积，已有库存销售收入金额3,199.2万元。
成都市场：2015年成都市场对政策刺激效果不显著，全年市场量价齐降，不同区域分化明显。主城区全年商品住宅成
交约891万平米，同比下降约4.7%；成交均价约9,819元/平米，同比下降约2.9%；主城区商品住宅库存面积约839万平米，
同期上涨约5.7%，出现周期约11个月。
公司项目位于主城区，鉴于成都市场2015年表现，公司项目销售及结转速度较上年有所放缓。
注：上述市场数据来源于CREIS中指数据。
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（2）公司投资性房地产出租项目主要在北京、天津、上海和成都。
2015年上述城市主要经济指标如下：
城镇人均 全社会
GDP
宏观经济数据 同比增长 可支配收入 同比增长 消费品零售额 同比增长
（亿元）
（元） （亿元）
全国 676,708 6.90% 31,195 6.60% 300,931 10.60%
北京 22,969 6.90% 52,859 7.00% 10,338 7.30%
上海 24,965 7.00% 52,962 8.40% 10,056 6.40%
天津 16,538 9.30% 34,101 8.20% 5,246 10.70%
成都 10,801 7.90% 33,476 8% 4,946 10.70%
注：数据来源于国家统计局
四季度平均租金 新增可租面积 可租面积
甲级写字楼 租金同比变化 空置率
（元/平方米日）* （万平方米） （万平方米）
12.1 4.10% 19.6 670.7 2.70%
北京 四季度首层平均租
新增可租面积 可租面积
商业 金 租金同比变化 空置率
（万平方米） （万平方米）
（元/平方米日）**
23.3 - 85 1032.7 5.40%
四季度平均租金 新增可租面积 可租面积
甲级写字楼 租金同比变化 空置率
（元/平方米日）* （万平方米） （万平方米）
8.7 8.70% 136.6 897 9.60%
上海 四季度首层平均租 新增可租面积
可租面积
商业 金 租金同比变化 （万平方米） 空置率
（万平方米）
（元/平方米日）** （估计）
34.4 - 85 1012 7.20%
写字楼 四季度平均租金 新增可租面积 可租面积
租金同比变化 空置率
（中心城区） （元/平方米日） （万平方米） （万平方米）
-3.1% 30.7（甲级
4.1（甲级4.9） 203（甲级60） 34.70%
（甲级-1.7%） 19.8）
首层平均租金 新增可租面积
天津 商业 可租面积
（元/平方米日） 租金同比变化 （万平方米） 空置率
（中心城区） （万平方米）
（购物中心） （估计）
11.4 -1.60% 44 （购物中心 17%
225.6）
平均租金 新增可租面积 可租面积
写字楼 租金同比变化 空置率
成都 （元/平方米日）* （万平方米） （万平方米）
2.3（甲级3.1） -4.9% 101.3（甲级 769.9 35.5%
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（甲级-4.7%） 42.8） （其中甲级 （甲级
262.1） 38.7%）
首层平均租金
商业 新增可租面积 可租面积
（元/平方米日） 租金同比变化 空置率
（不含郊区） （万平方米） （万平方米）
（购物中心）**
12.6 -2.00% 48.45 565.8 10.80%
注释：*平均有效净租金 **首层净租金不含免租期
注：数据来源于仲量联行
从上述数据可看出，上述4个城市商业消费市场容量基础良好，增速同当地GDP增速同步；北京、上海在全国处于绝对领
先位置，而天津、成都增长较快。
全国甲级写字楼出租方面，北京以较低的空置率一枝独秀；而成都写字楼空置率最高，市场压力巨大；
商业方面，天津、成都市场供应较大，空置率较高，租金有所下降。
2015年公司商业及写字楼租金收入总体稳定，但成都九眼桥项目写字楼及商业出租遇到一定市场压力。
（三）公司主要经营情况
2015年是公司根据新的发展战略，变革重生、再创辉煌的重要一年。公司实现了扭亏为盈，为公司利用资本市场持续
发展奠定了基础。
2015年，公司大力践行轻资产战略。先后于一季度转让北京朝阳路商业45%股权；于二季度将上海银河宾馆裙楼收购股
比从90%降至50%；于三季度剥离天津辛庄项目51%股权；于四季度转让北京瑞港100%股权；减轻了公司资金压力，同时实现
了利润增厚。
2015年，公司上海银河宾馆主楼及北京阳光大厦顺利改造完成并已开始对外招租运营，这将使得公司2016年租金收入
更为稳定并有所提升。
2015年，公司对面临激烈市场竞争的上海淮海路商业及成都九眼桥商业项目加强了
