阳光新业地产股份有限公司
2018
年年度报告
2019
年
月
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
第一节
重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人唐军、主管会计工作负责人郭春锋及会计机构负责人(
会计主管人员)
郭春锋声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...... 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 4
第三节 公司业务概要 ...... 8
第四节 经营情况讨论与分析 ...... 10
第五节 重要事项 ...... 26
第六节 股份变动及股东情况 ...... 43
第七节 优先股相关情况 ...... 50
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 51
第九节 公司治理 ...... 56
第十节 公司债券相关情况 ...... 61
第十一节 财务报告 ...... 65
第十二节 备查文件目录 ...... 183
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释义
释义项 指 释义内容公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司Reco Shine 指 Reco Shine Pte. Ltd.Recosia China 指 Recosia China Pte. Ltd.北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司首创置业 指 首创置业股份有限公司上海永磐 指 上海永磐实业有限公司北京瑞丰 指 北京瑞丰阳光投资有限公司北京荣合 指 北京荣合阳光资产管理有限公司上海晟域 指 上海晟域资产管理有限公司天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司中信信托 指 中信信托有限责任公司北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司瑞嘉控股 指 瑞嘉控股有限公司信银投资 指 信银（香港）投资有限公司中金资本 指 中金资本运营有限公司聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司
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第二节
公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 阳光股份 股票代码 000608变更后的股票简称（如有） 无股票上市证券交易所 深圳证券交易所公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司公司的中文简称 阳光新业公司的外文名称（如有） YANG GUANG CO.,LTD.
YANG GUANG公司的法定代表人 唐军注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路230号南宁经济技术开发区注册地址的邮政编码 530031办公地址 北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦11层办公地址的邮政编码 100044公司网址 http://www.yangguangxinye.com电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
公司的外文名称缩写（如有）
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表姓名 赵博联系地址 北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦11层电话 （010）68361088传真 （010）88365280电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点 董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 91450000200538358N
1998年3月，公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售。
历次控股股东的变更情况（如有）
2004年12月22日，首创置业将其持有本公司45,266,200股股份转让予北京燕赵，占本公司总股本的15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。2007年6月5日，本公司向Reco Shine非公开发行120,000,000股股份，占本公司总股本的29.12%，Reco Shine成为本公司第一大股东。2016年4月21日，
| 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） | |
| Reco Shine |
更名为Eternal Prosperity Development Pte. Ltd.。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 中华人民共和国上海市黄浦区湖滨路202号领展企业广场2座普华永道中心11楼
签字会计师姓名 徐涛、刘佳公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□ 适用 √ 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据□ 是 √ 否
2018年 2017年 本年比上年增减 2016年营业收入（元） 288,849,000.00
534,420,000.00
-45.95%
| 639,555,000.00 | ||||
| 归属于上市公司股东的净利润（元） | 11,464,000.00 |
152,365,000.00
-92.48%
-
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）
-
| 468,238,000.00 | ||
| 112,158,000.00 |
124,506,000.00
-190.08%
-
| 304,424,000.00 | ||
| 经营活动产生的现金流量净额（元） |
-9,407,000.00
148,489,000.00
-106.34%
| 175,947,000.00 |
基本每股收益（元/股） 0.02
0.2
-90.00%
-0.62
稀释每股收益（元/股） 0.02
0.2
-90.00%
-0.62
加权平均净资产收益率 0.39%
5.23%
-4.84%
-
| 15.20% |
2018年末 2017年末 本年末比上年末增减 2016年末总资产（元）
| 6,583,271,000.00 | 7,215,343,000.00 |
-8.76%
| 9,800,937,000.00 | ||||
| 归属于上市公司股东的净资产（元） | 2,974,219,000.00 | 2,985,401,000.00 |
-0.37%
| 2,846,516,000.00 |
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七、境内外会计准则下会计数据差异
、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元第一季度 第二季度 第三季度 第四季度营业收入
| 67,826,000.00 | 89,222,000.00 | 64,798,000.00 | 67,003,000.00 |
归属于上市公司股东的净利润 -
| 29,190,000.00 | 87,972,000.00 |
-
| 64,685,000.00 | 17,367,000.00 |
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润
-
-
| 29,528,000.00 | 28,287,000.00 |
-
| 63,201,000.00 | 8,858,000.00 |
经营活动产生的现金流量净额 -
-
| 103,441,000.00 | 100,741,000.00 |
-122,000.00
| 194,897,000.00 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元项目 2018年金额 2017年金额 2016年金额 说明
准备的冲销部分）
| 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值 |
-
| 117,191,000.00 | ||
| 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 |
政府补助除外）
190,000.00
| 116,593,000.00 | 1,583,000.00 |
主要为支持区域经济发展转移支付资金除上述各项之外的其他营业外收入和支出
-7,000.00
| 93,000.00 | 2,758,000.00 |
罚款和补偿款项
| 8,342,000.00 | 411,000.00 |
资金占用利息
| 4,407,000.00 |
违约赔偿金 -
-90,000.00
| 1,332,000.00 |
-
滞纳金与行政性罚款 -
| 50,620,000.00 | ||
| 1,313,000.00 |
-132,000.00
非流动资产处置收益
| 77,000.00 |
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处置子公司产生的投资收益
| 26,862,000.00 |
处置合营及联营企业产生的投资收益
-
| 5,067,000.00 |
未实际发生的预计负债
| 11,883,000.00 |
减：所得税影响额
| 1,379,000.00 | 6,171,000.00 | 308,000.00 |
少数股东权益影响额（税后）
20,000.00
| 1,866,000.00 | 36,000.00 |
合计
| 123,622,000.00 | 27,859,000.00 |
-
--对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
公允价值变动损益 142,785,000.00
163,814,000.00
本公司为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值，为投资者提供更相关的信息，自2014年1月1日起，对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量。本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司
| 致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。 |
所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结
本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用。
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第三节
公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业
报告期内公司主营业务为投资性房地产出租与资产管理，以及存量住宅、商住等开发库存销售。2018年，房地产开发行业在国家“房住不炒”的调控思想指导下，整体增速有所放缓，市场在四季度转向降温，价格逐渐回归理性。行业集中度进一步加大，全国销售额Top50企业市场占有率首次超过55%，龙头企业市场份额持续提高，中小房企面临的生存竞争压力越来越大。随着房地产长效机制的逐步建立，越来越多的企业开始尝试加大业务的多元化布局，寻求地产与产业的结合。公司在传统住宅开发领域，与行业龙头差距巨大，短期内也不具备塑造此方面竞争力的基础条件。
2018年，全国商业经营用房投资同比继续下降，受电商影响及过往存量项目巨大，经营性商业项目持续同时面临供给过剩及新零售的冲击。但郊区特色主题型商业项目、城市区域核心购物中心项目及社区商业项目由于能够满足人们日常刚性消费，仍然具有一定的持续经营能力。近年来，全国社会消费品零售总额稳步增长，但网购及新零售占比增加较快。实体商业项目需要不断与网络化的社会信息相结合，成为线上线下消费链条中的节点，来实现存在价值。目前公司投资性房地产主要位于京沪蓉，项目数量及体量均较小，与同行业龙头公司比较，并不具备规模优势，且资产取得时间均较早，已经进入成熟期，未来提升空间有限。
1、投资性房地产出租与资产管理服务
公司投资性房地产主要位于京沪蓉。业态上主要为集中商业和办公：其中集中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以及以“新业中心”为代表的城市综合体。公司主要依靠租金收入、资产管理费用以及资产升值退出获取利润。
2、住宅、商住等开发库存销售
报告期内，公司销售北京阳光上东及成都锦尚项目的尾房和车位。
鉴于近年来商业项目的过量供应及电商对传统商业项目的冲击，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。
二、主要资产重大变化情况
、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明股权资产 无重大变化固定资产 无重大变化无形资产 无重大变化在建工程 无重大变化货币资金 货币资金较期初减少8.93亿，主要是由于2018年偿还借款本息、支付股利使货币资金减少。
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其他应收款 其他应收款较期初增加1.89亿，主要是公司往来款增加所致。递延所得税资产
递延所得税资产较期初减少1890万，主要是由于本期支付前期计提的土地增值税，导致对应的递延所得税结转所致。
、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业
随着房地产行业的快速发展，公司与行业龙头企业的差距拉大，在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来，在中国主要一二线城市完成了超过30个项目的招商及运营，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。虽然在经营性物业的资产管理能力方面未有更多积累和沉淀，但公司较早转型商业地产，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。
近年来，公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构，正在重新塑造在地产行业产业链上端的资产管理能力，并根据未来新业务，储备相应的竞争力。
同时，随着近年来公司资产结构的不断优化，公司资产负债率显著下降，低于国内同行业平均水平，为公司未来业务的发展储备了相应的财务杠杆空间。
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第四节
经营情况讨论与分析
一、概述
一、概述
（一）报告期内经济与市场情况分析
2018年世界政治经济充满动荡与摩擦。“美国优先”与多边主义诉求充斥在各种重要舞台。贸易保护主义的抬头使得中美、美欧及日本等世界主要经济体之间频繁谈判。中美贸易争端贯穿整年，在年底终见曙光。虽然外部环境极其严峻复杂，但在党和政府的坚强领导下，中国经济有效应对了外部环境的深刻变化，经济运行总体平稳，实现了稳中有进。根据国家统计局初步核算，2018年国内生产总值约900,309亿元，比上年增长6.6%，其中第三产业增加值依旧较快，占比达到52.2%。全年消费支出对国内生产总值的贡献率达到76.2%。
2019年中美贸易争端有望达成协议，经济发展的外部环境压力相比2018年有望有所缓解。然而，经济发展依然面临着各种风险隐患以及较大的内生增长压力。保持经济增速在合理区间，就必须继续坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，加快建设现代化经济体系，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作。进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。如大规模减税、新基建领域补短板及稳健的货币及财政政策等重大国策得以成功实施，2019年经济增速仍然可期。
2018年，房地产宏观调控政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，坚持去库存、去杠杆的管控思路，在长效机制加速推进的过程中，积极引导全民预期。房价过快增长的势头得到遏制，市场逐渐降温，尤其在进入四季度以后市场转向明显，全年前高后低。全国全年商品房销售面积约17.16亿平米，同比增长约1.3%；其中商品住宅销售面积约14.8亿平米，同比增长约2.2%。房地产开发投资约12.03万亿元，同比增长约9.5%。其中住宅投资约8.5万亿元，同比增长约13.4%；办公楼投资约5,996亿元，同比下降约11.3%；商业营业用房投资约14,177亿元，同比下降约9.4%。个人按揭贷款约2.37万元，同比下降约0.8%。行业集中度继续加剧，全年销售额千亿以上企业达到31家。Top10门槛提升到2,000亿元，市场占有率提升到约29.2%，Top20企业市场占有率近40%。中小房企将面临严峻的生存考验。
随着中国城镇化率的快速提升以及棚改、去库存接近尾声，2019年房地产行业在前两年天量成交规模的基础上，难言乐观，预计全年销售将有小幅回落。其中一线城市小幅回升，二线城市分化，三四线城市压力较大，销售价格将进入横盘整理期。随着因城施策政策的实施，以及房地产长效机制的逐步建立，全年房地产行业将在防风险、稳预期、保财政中协调发展。行业融资虽然随着货币的逐步宽松有所期许，但融资方式及用途依然受到严格限制，在销售压力加大的情况下，高负债企业资金面依然承压。单一的住宅销售业务未来将遇到越来越多的挑战和风险。由于经济增速放缓使得企业扩张减弱，以及网上购物占社会消费品零售总额比重的逐年提高，办公楼及商业营业用房投资下滑显著，租金增长承压。在金融去杠杆及经济下行压力的综合影响下，投资性房地产资产价格也将进入一个相对稳定的时期。
（二）主要项目所处区域市场分析
（1）报告期内，公司住宅销售类物业主要位于北京和成都。
北京住宅市场：2018年，北京住房市场呈现出明显的结构性变化。全市商品房销售面积为696.2万平方米，同比下降20.4%。其中，住宅销售面积为526.8万平方米，下降14%。2018年上半年政策环境从严，供应量和成交量都处于低位，下半年新房的供应量和成交量均有所上升，成交均价保持平稳并有所上涨。二手房住宅市场呈现“量增价减”的趋势，成交152463套，同比上涨11.89%，成交均价60206元/平方米，同比下降3.7%。
成都住宅市场：2018年，成都商品住宅销售面积2442万平方米，库存面积2131万平方米，去化周期9.45个月。其中中心城区商品住宅销售面积1741万平方米，库存面积1578万平方米，去化周期9.69个月。
（2）报告期内，公司投资性物业在北京、天津、上海和成都。
不同市场表现如下：
北京：2018年北京甲级写字楼市场需求总体坚实，年内入市的大量高品质新项目亦对租赁需求产生刺激作用，全市全年
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总净吸纳量达到38.2万平方米，同比增长12.0%。其中新兴子市场表现活跃，望京与亚奥合计贡献北京市全年净吸纳量的87.1%。科技与金融类租户仍为需求的主要推动力，灵活办公行业亦展现出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应仍于2018年末将全市整体空置率同比推升1.7个百分点至10.0%。租金方面，新入市项目普遍低于全市平均租金水平，发展较早及新增供应充足的子市场亦因激烈的竞争租金受到一定冲击。 2018年全年，北京优质商铺物业市场共有四个购物中心入市，总存量同比增长5.7%至约593万平方米。消费升级的趋势不断强化，消费者逐渐从“价格敏感”向“品质敏感”转变，业主不断优化租户结构，使得2018年末整体空置率同比下降1个百分点至2.1%。激烈竞争和强劲需求使得零售市场租户调整频繁，2018年全年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比上涨1.3%至826.8元每月每平方米。
上海：2018年，受益于灵活办公、金融以及TMT等行业的扩张，上海核心区写字楼市场全年净吸纳量创新高，达63.5万平方米。虽然由于全球经济与贸易的不确定性以及国内去杠杆政策的延续，上海私营企业的设立与扩张于2018年下半年有所放缓，从而造成了写字楼市场需求在上半年冲高之后的回落，但全年整体空置率仍同比下降3.8%至10.0%，而租金则同比提升1.2%至人民币10.35元每平方米每天。 2018年，上海零售物业市场保持活跃，净吸纳量超过了新增供应，整体空置率降至过去3年来的最低水平。因大部分新增供应均位于发展中零售区，且在传统商户谋求转型、线上电商提前布局等因素影响下，租金平均同比下降1.1%。
天津：2018年天津甲级写字楼市场供应量达到近五年峰值，库存压力加大。受经济环境影响，甲级写字楼整体租赁需求稳中有降，全年净吸纳量累计13万平方米。鉴于大体量新增供应的入市，空置率上涨至38.6%。 2018年，四座新建购物中心进入天津城区非核心零售市场，为市场带来31.5万平方米的新增供应。租赁需求主要来源于儿童及餐饮业态，生活方式品牌也在本年度加速扩张。全市空置率环比下降1.2个百分点至11.5%，同比下跌2.0个百分点。预计未来的租赁需求也将随着新增供应有所递增，但由于新增供应主要集中在非核心区域，预计全市整体租金或将低速增长。
成都：2018年，成都甲级写字楼市场新增三个项目交付入市，共计21余万平方米，推动甲级写字楼总存量突破320万平方米，继续占据全国第五大甲级写字楼市场。甲级写字楼市场延续去年活跃基调，全年净吸纳量录得约43.1万，大量办公需求释放且大面积成交频出带动市场平均空置率全年下跌8.5个百分点至21.0%。强势的需求逐步改变供需两端对租金的预期和谈判空间，业主显著增强的议价力和租户逐步上浮的租金接受度共同促使租金连续四个季度上升，至年末报人民币102.5元每平方米每月，同比上涨4.1%。2018年，成都零售物业市场整体呈现活跃态势，加速形成商业新格局。年内共有4个新项目开业，共计新增供应约48万平方米，推动市场总存量达到650万平方米（含百货），成都的零售市场容量继续位列全国前四。活跃的租赁成交促成全年零售物业市场增加近60万净吸纳，拉动市场空置率连续四年下降，同比下跌2.5个百分点至4.5%。以南延线为首的非核心商圈区域在过去一年租赁需求旺盛，空置率保持低位运行，支撑全市购物中心首层平均租金同比上涨1.7%。
2018年上述城市主要经济指标如下：
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市场数据如下：
（三）公司主要经营情况
2018年，由于济南政府取消了土地一二级联动政策，公司积极与济南政府沟通，就解除原有旧城改造协议并收回保证金事宜达成一致。
2018年，公司获得北京市怀柔区财政局支持区域企业经营发展转移支付资人民币11,579.2万元。
2018年，公司积极探索与专业金融机构的合作机会，与中金资本就成立合资基金管理人募集资金投资项目达成合作意向。
2018年，公司从内部管理中提升价值，对部分股权资产进行了优化。
2018年，公司各项经营工作稳定。全年共实现营业收入28,884.9万元，实现归属于母公司股东净利润1,146.4万元。
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公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求2018年度房地产销售情况表 单位：平方米
项目名称 业态 地区 2018年期初
可供出售面积
2018年已出售面积
2018年结算面积北京阳光上东项目 商业 北京 5,794.00 - -
住宅 10,346.78 405.70 405.70成都锦尚中心项目 办公 成都 27,686.19 - -
商住公寓 23,691.41 4,271.38 4,271.38
商业 7,433.95 - -
2018年度房地产出租情况表 单位：平方米
项目名称 业态 地区 权益比例 可租赁面积 出租率阳光上东 商业 北京 100% 9,096 100%北苑华堂 商业 北京 51% 31,181 100%通州瑞都商业 商业 北京 51% 32,377 99.9%成都A-Ztown 商业 成都 55% 55,813 100%成都九眼桥 办公 成都 71% 27,689 85%
商业（购物中心）
33,853 79.5%商业（底商） 7,710 93%天津北辰 商业 天津 90% 25,967 49.9%
2018年度分地区的营业数据表 单位：元
地区 营业收入 营业成本 毛利率北京 155,388,000.00 34,496,000.00 77.80%天津 5,311,000.00 - 100.00%成都 125,987,000.00 25,236,000.00 79.97%上海 2,163,000.00 - 100.00%合计 288,849,000.00 59,732,000.00 -
2018年度公司财务融资情况表
类别 期末余额 本期融资成本区间 融资期限（年）期末融资总额（万元） 195,143 4.9%-9.5% 3-12年其中：银行贷款（万元） 121,345 4.9%-5.635% 5-12年
公司债券（万元） 20,335 9.50% 3年信托融资（万元） 53,463 8% 3年
以上数据截止日期：2018年12月31日
报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润比去年同期下降较大，主要为2017年相比2018年转让部分控股子公司股权形成的投资收益较大所致。
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二、主营业务分析
、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
、收入与成本
（
）营业收入构成
单位：元
2018年 2017年
同比增减金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重营业收入合计
| 288,849,000.00 | 100% | 534,420,000.00 |
100%
-
| 45.95% |
分行业开发产品销售业务
| 59,417,000.00 | 20.57% | 267,338,000.00 |
50.02%
-
| 77.77% |
投资性房地产业务
| 163,201,000.00 | 56.50% | 184,774,000.00 |
34.57%
-
| 11.68% |
经营租入项目租赁业务
| 23,086,000.00 | 7.99% | 20,863,000.00 |
3.90%
| 10.66% |
其他租赁业务
| 38,048,000.00 | 13.17% | 33,575,000.00 |
6.28%
| 13.32% |
其他业务收入
| 5,097,000.00 | 1.76% | 27,870,000.00 |
5.21%
-
| 81.71% |
分产品成都锦尚中心项目
| 37,663,000.00 | 13.04% | 71,651,000.00 |
13.41%
-
| 47.44% |
天津杨柳青鹭岭景园项目一期
| 175,698,000.00 |
32.88%
-
| 100.00% |
北京阳光上东项目
| 21,666,000.00 | 7.50% | 16,628,000.00 | 3.11% | 30.30% |
其他开发项目
| 88,000.00 | 0.03% | 3,361,000.00 |
0.63%
-
| 97.38% |
商业出租
| 161,038,000.00 | 55.75% | 159,032,000.00 |
29.76%
1.26%
写字楼出租
| 2,163,000.00 | 0.75% | 25,742,000.00 |
4.82%
-
| 91.60% |
北京878商务中心
| 23,086,000.00 | 7.99% | 20,863,000.00 |
3.90%
| 10.66% |
其他租赁业务
| 38,048,000.00 | 13.17% | 33,575,000.00 |
6.28%
| 13.32% | |||
| 项目管理、资产交易、市场研究 |
及策划顾问服务费
| 5,072,000.00 | 1.76% | 27,842,000.00 |
5.21%
-
| 81.78% |
商品零售
| 25,000.00 | 0.01% | 28,000.00 |
0.01%
-
| 10.71% |
分地区北京地区
| 155,388,000.00 | 53.79% | 176,798,000.00 |
33.08%
-
| 12.11% |
天津地区
| 5,311,000.00 | 1.84% | 191,105,000.00 |
35.76%
-
| 97.22% |
四川地区
| 125,987,000.00 | 43.62% | 162,632,000.00 |
30.43%
-
| 22.53% |
上海地区
| 2,163,000.00 | 0.75% | 3,885,000.00 |
0.73%
-
| 44.32% |
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
（
）占公司营业收入或营业利润10%
以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业
单位：元营业收入 营业成本 毛利率
营业收入比上年
同期增减
营业成本比上年
同期增减
毛利率比上年同
期增减分行业开发产品销售业务 59,417,000.00
| 48,911,000.00 |
17.68%
-77.77%
-78.90%
| 4.37% |
投资性房地产业务 163,201,000.00
100.00%
-11.68%
其他租赁业务 38,048,000.00
100.00%
13.32%
分产品成都锦尚中心项目 37,663,000.00
| 25,236,000.00 |
33.00%
-47.44%
-45.10%
-
| 2.85% |
商业出租 161,038,000.00
100.00%
1.26%
分地区北京地区 155,388,000.00
| 34,496,000.00 |
77.80%
-12.11%
12.84%
-
| 4.91% |
四川地区 125,987,000.00
| 25,236,000.00 |
79.97%
-22.53%
-45.27%
| 8.32% |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□ 适用 √ 不适用
（
）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（
）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（
）营业成本构成
行业和产品分类
单位：元行业分类 项目
2018年 2017年
同比增减金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重开发产品销售业务 成本结转
81.88%
| 48,911,000.00 | 231,760,000.00 | 90.27% |
-
经营租入项目租赁业务 折旧摊销 10,210,000.00
| 78.90% | ||
17.09%
| 10,210,000.00 |
3.98%
| 0.00% |
单位：元
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
产品分类 项目
2018年 2017年
同比增减金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
成都锦尚中心项目 成本结转
| 25,236,000.00 |
42.25%
45,968,000.00
17.90%
-
| 45.10% |
天津杨柳青鹭岭景园项目一期
成本结转
172,590,000.00
67.22%
-
北京阳光上东项目 成本结转
| 100.00% | ||
| 23,675,000.00 |
39.63%
10,347,000.00
4.03%
| 128.81% |
其他项目 成本结转
2,855,000.00
| 1.11% |
-
北京878商务中心 折旧摊销
| 100.00% | ||
| 10,210,000.00 |
17.09%
10,210,000.00
3.98%
| 0.00% |
）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本公司于2018年注销三家子公司，包括石家庄阳光瑞景商业管理有限公司、郑州阳光瑞景商业管理有限公司、北京阳光尚颂商业管理有限公司。
（
）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（
）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额（元） 95,041,000.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 32.90%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前5大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例1 单位租户 31,942,000.00
11.06%
2 单位租户 30,409,000.00
10.53%
3 单位租户
4.94%
| 14,262,000.00 |
4 个人购房者 10,923,000.00
3.78%
5 个人购房者
2.60%
| 7,505,000.00 |
合计 -- 95,041,000.00
32.90%
主要客户其他情况说明□ 适用 √ 不适用公司主要供应商情况前五名供应商合计采购金额（元）
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例
| 18,452,000.00 |
| 30.89% |
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例
公司前5名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例1 供应商一
0.00%10,129,000.00
| 10,129,000.00 | 16.96% |
2 供应商二
5.86%
| 3,498,000.00 |
3 供应商五
3.17%
| 1,893,000.00 |
4 供应商四
2.49%
| 1,489,000.00 |
5 供应商五
2.42%
| 1,443,000.00 |
合计 --
| 18,452,000.00 | 30.89% |
主要供应商其他情况说明√ 适用 □ 不适用供应商 2018年累计发生额
交易背景 签约时间 采购项目 采购总金额
是否关
联方
| 供应商一 |
10,129,000.00
公司于2009
| 年同该供应商签订房屋整租合同 | 2009 |
年-2029年
| 房屋租赁 |
175,500,000.00 否
| 供应商二 |
3,498,000.00
公司与该供应商于2017
| 年签订办公房屋租赁合同 |
-2020年
| 2017 | 房屋租赁 |
10,494,000.00 否
| 供应商五 |
1,893,000.00
公司于2018
| 年同该供应商签订物业服务合同 | 2018 |
年-2020年
| 物业服务 |
16,560,000.00 否
| 供应商四 |
1,489,000.00
公司于2018
| 年同该供应商签订物业服务合同 |
年
| 2018 | 物业服务 |
1,489,000.00 否
| 供应商五 |
1,443,000.00
公司于2018
| 年同该供应商签订物业服务合同 | 2018 |
年-2020年
| 物业服务 |
4,328,000.00 否
| 合计 |
18,452,000.00
-
208,371,000.00公司本期的重大采购主要为房屋租赁结算款，对前五大供应商不存在重大依赖。
、费用
单位：元2018年 2017年 同比增减 重大变动说明销售费用
| 37,284,000.00 | 48,129,000.00 |
-
管理费用
| 22.53% | ||
| 108,676,000.00 | 127,653,000.00 |
-
财务费用
| 14.87% | ||
| 155,776,000.00 | 239,069,000.00 |
-
由于公司本期偿还了较多借款所致
34.84%
、研发投入
□ 适用 √ 不适用
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
、现金流
单位：元项目 2018年 2017年 同比增减经营活动现金流入小计
549,572,000.00
| 455,012,000.00 |
-
经营活动现金流出小计
| 17.21% | ||
| 464,419,000.00 |
401,083,000.00
| 15.79% |
经营活动产生的现金流量净额
-
148,489,000.00
| 9,407,000.00 |
-
投资活动现金流入小计
| 106.34% | ||
| 151,000.00 | 2,416,649,000.00 |
-
投资活动现金流出小计
| 99.99% | ||
| 178,325,000.00 |
105,433,000.00
| 69.14% |
投资活动产生的现金流量净额
-
| 178,174,000.00 | 2,311,216,000.00 |
-
筹资活动现金流入小计
| 107.71% | ||
120,000,000.00
-
| 100.00% |
筹资活动现金流出小计
| 698,698,000.00 | 1,960,537,000.00 |
-
筹资活动产生的现金流量净额
-
| 64.36% | ||
| 698,698,000.00 |
-
-
| 1,840,537,000.00 | 62.04% |
现金及现金等价物净增加额 -
618,889,000.00
| 886,095,000.00 |
-
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明√ 适用 □ 不适用投资活动现金流入小计较上期同比减少99.99%,主要是由于上期转让阳光苑和杨柳青股权收回现金，本期未发生此类业务所致 。投资活动现金流出小计较上期同比增加69,14%,主要是由于本期支付重要子公司之少数股东借款所致。筹资活动现金流入小计较上期同比减少100.00%,主要是由于本期未有新增借款所致。筹资活动现金流出小计较上期同比减少64.36%,主要是由于本期偿还的借款及有限合伙人投资款、支付的借款利息减少所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明□ 适用 √ 不适用
243.18%
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性投资收益 6,170,000.00
4.04%
主要是由于资金拆借利息确认投资收益所致 否公允价值变动损益
142,785,000.00
93.45%
主要是由于本期投资性房地产公允价值变动 否资产减值 324,000.00
0.21%
主要是由于本期对公司部分存货计提减值所致 否营业外收入 8,612,000.00
5.64%
主要是由于将无需支付的工程款及罚款确认营
业外收入所致
否
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
营业外支出 2,808,000.00
1.84%
主要是由于缴纳违约赔偿金及罚款所致 否
四、资产及负债状况
、资产构成重大变动情况
单位：元
2018年末 2017年末
比重增减 重大变动说明金额
占总资产
比例
金额
占总资产
比例货币资金 197,521,000.00
3.00%
| 1,090,790,000.00 |
15.12%
-12.12%
| 主要由于本期偿还借款、兑付部分公 |
司债所致应收账款 46,591,000.00
0.71%
| 55,554,000.00 |
0.77%
-0.06%
存货 678,809,000.00
10.31%
| 710,720,000.00 |
9.85%
0.46%
投资性房地产
66.01%
| 4,345,340,000.00 | 4,206,880,000.00 |
58.30%
7.71%
主要由于持有投资性房地产项目公
允价值变动所致长期股权投资 938,851,000.00
14.26%
| 943,280,000.00 |
13.07%
1.19%
固定资产 10,663,000.00
0.16%
| 11,639,000.00 |
0.16%
0.00%
长期借款
15.80%
| 1,040,451,000.00 | 1,776,432,000.00 |
24.62%
-8.82%
主要是由于部分长期借款转入一年
内到期的非流动负债所致
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元项目 期初数
本期公允价值
变动损益
计入权益的累计公允价
值变动
本期计提的减
值
本期购买金额
本期出售
金额
期末数金融资产投资性房地产 4,206,880,000.00
| 142,785,000.00 |
-
| 4,325,000.00 | 4,345,340,000.00 |
上述合计 4,206,880,000.00
| 142,785,000.00 |
-
| 4,325,000.00 | 4,345,340,000.00 |
金融负债 0.00
0.00
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化□ 是 √ 否
、截至报告期末的资产权利受限情况
于2018年12月31日，银行存款中包括4,838,000.00元住户按揭贷款保证金。于2018年12月31日，账面价值为178,787,000.00元的存货作为一年内到期的非流动负债的抵押物。于2018年12月31日，账面价值约为3,458,225,000.00元的房屋及土地使用权作为抵押借款及一年内到期的抵押借款的抵押物。于2018年12月31日，账面价值约为587,165,000.00元的房屋及土地使用权作为保证、抵押及质押借款及一年内到期的保证、抵押及质押借款的抵押物。
五、投资状况
、总体情况
□ 适用 √ 不适用
、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
、金融资产投资
（
）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在证券投资。
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
（
）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在衍生品投资。
、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（
）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元募集年份 募集方式
募集资金
总额
本期已使用募集资
金总额
已累计使用募集资
金总额
报告期内变更用途的募集资
金总额
累计变更用途的募集资金总
额
累计变更用途的募集资金总
额比例
尚未使用募集资金
总额
尚未使用募集资金用途及去
向
闲置两年
以上募集
资金金额2016年 非公开
40,000
| 40,000 |
40,000
0.00%
无 0
合计 --
40,000
| 40,000 |
40,000
0.00%
-- 0
募集资金总体使用情况说明无
（
）募集资金承诺项目情况
□ 适用 √ 不适用
（
）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
六、重大资产和股权出售
、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期未出售重大资产。
、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况
单位：元公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润北京首创风度房地产开发有限责任公司
子公司 房地产开发 60,000,000.00
| 571,081,000.00 | 177,935,000.00 | 617,000.00 |
213,000.00
155,000.00
北京星泰房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 55,180,000.00
| 1,663,177,000.00 | 922,629,000.00 | 54,249,000.00 | 104,802,000.00 | 93,980,000.00 |
成都紫瑞新丽商贸有限公司 子公司 销售日用百货 150,000,000.00
| 717,168,000.00 | 499,250,000.00 | 40,283,000.00 | 28,562,000.00 | 21,420,000.00 |
上海新尚东资产管理有限公司 子公司 资产管理及投资管理 50,000,000.00
-
| 318,000.00 | 165,727,000.00 |
-
-
| 7,910,000.00 | 2,074,000.00 |
北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 子公司 物业管理 139,500,000.00
| 956,798,000.00 | 577,910,000.00 | 52,361,000.00 | 75,044,000.00 | 56,269,000.00 |
北京道乐科技发展有限公司 子公司 电子信息、机电一体化 95,000,000.00
| 539,900,000.00 | 293,343,000.00 | 30,409,000.00 | 96,278,000.00 | 73,594,000.00 |
成都锦尚置业有限公司 子公司 房地产开发 50,000,000.00
| 1,031,801,000.00 | 288,805,000.00 | 82,558,000.00 | 11,621,000.00 |
179,000.00
上海锦赟资产管理有限公司 子公司 资产管理 80,000,000.00
| 1,453,290,000.00 | 1,230,505,000.00 | 2,163,000.00 |
-
-
| 6,482,000.00 | 17,888,000.00 |
北京高华瑞丰投资有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00
-
| 1,894,927,000.00 | 57,708,000.00 | 1,450,000.00 | 1,450,000.00 |
北京瑞菱阳光商业管理有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00
-11,896,000.00
| 222,981,000.00 |
529,000.00
465,000.00
北京艺力设计工程有限公司 子公司 建筑装饰及施工总承包 10,000,000.00
| 425,826,000.00 | 271,486,000.00 |
-
-
| 24,471,000.00 | 24,471,000.00 |
北京上东房地产经纪有限公司 子公司 房地产经纪 1,000,000.00
| 34,834,000.00 | 10,296,000.00 | 23,086,000.00 | 3,398,000.00 | 2,934,000.00 |
上海尚东资产管理有限公司 子公司 资产管理及投资管理 5,000,000.00
-
| 368,000.00 | 60,819,000.00 |
-2,000.00
-2,000.00
北京瑞景阳光商业管理有限公司 子公司 企业管理服务 1,000,000.00
| 12,225,000.00 | 11,735,000.00 | 3,587,000.00 |
343,000.00
209,000.00
天津阳光滨海房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 50,000,000.00
| 41,126,000.00 | 8,197,000.00 |
-
-
| 9,285,000.00 | 9,285,000.00 |
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
报告期内取得和处置子公司的情况√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响石家庄阳光瑞景商业管理有限公司 注销 无郑州阳光瑞景商业管理有限公司 注销 无北京阳光尚颂商业管理有限公司 注销 无主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
√ 适用 □ 不适用
2014年2月28日，本集团完成了对上海锦赟100%股权收购的交易。本集团与中信信托合作，中信信托以其发行的信托计划出资与本集团、本集团之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为5年，本集团将聚信新业作为特殊目的实体纳入本集团合并范围。
有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金100万出资；(2) 中信信托通过发行信托募集资金认购首期A类合伙人份额1.45亿元(第二期发行金额增加至1.60亿元)；（3）中信信托通过发行信托计划拟募集资金2.5亿认购B类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现金1.5亿和1亿出资认购C类有限合伙人份额；
普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，出资比例为4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光60%的股权，进而间接控制聚信新业。
有限合伙人各方收益分配顺序如下：
（一）A类有限合伙人
A类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期A类有限合伙出资额约为人民币1.45亿元(第二期发行金额增加至1.60亿元)。A类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综合发行成本不超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍。
（二）B类有限合伙人
B类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为2.5亿。在有限合伙各合伙人出资到位后第四年开始，B类合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回购B类的份额。或者本公司可强制以年化15.4%的成本主动收购B类的份额。若B类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则B类在有限合伙清算时按分配顺序在A类分配完之后，和C类合伙人共同享有有限合伙的剩余权益。在B类和C类的本金都分配完后，优先分配B类的基准收益为10.4%，再分配C类的基准收益10%，之后的为超额收益。
（三）C类有限合伙人
C类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在A类的本金收益和B类的本金分配完后，再分配C类的本金。若本公司在第四年开始选择强制收购B类的份额，则A类和B类都属于固定融资性的合伙人，C类享有清算融资后的所有剩余权益。 亦可由B类强制要求本公司进行回购。
（四）超额收益
若B类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完A类本金收益、B类本金和基准收益、C类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和B类及C类合伙人中进行分配。
聚信新业投资回报取决于银河宾馆项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆项目的相关活动，管理层认为银河宾馆项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决策是对聚信新业的回报产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营方面多年的经验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。
2017年4月25日，本期A类产品赎回，该事项已在2017年第一季度报告中予以披露。
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
2017年7月17日，本期B类产品赎回，该事项已在2017年半年度报告中予以披露。各方经协商一致，2018年1月31日公司全资子公司北京瑞业与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各方合称“全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，全体合伙人一致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合伙协议项下合伙人的任何权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资额为人民币100万元，并将按照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。
同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合0.1%股权转让给北京瑞业。
九、公司未来发展的展望
九、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
受国家宏观政策调控及相关政策影响，公司认为未来房地产行业将发生深刻变化并面临诸多挑战。首先就行业本身而言，由于龙头企业与中小企业的规模差距非常显著，行业集中度逐年增高、强者恒强的趋势短期内不会改变。其次，随着“房住不炒”、“租售同权”等政治引导，越来越多的企业开始尝试“长租公寓”等住房租赁业务，行业竞争已从单纯的住宅销售向租赁运营等其他新业务发展。再次，由于土地价格高企及政府对销售价格的指导，叠加行业平均资产负债率较高，行业平均利润率持续面临下滑压力。在资金脱虚入实、防范金融风险等宏观背景下，未来地产企业融资资金流入偏紧、杠杆率会被迫走低，融资能力将成为企业之间竞争的重要因素。最后，就商业地产而言，传统商业项目受网购及消费者消费习惯变化已经没落，郊区特色商业、市区大型购物中心及小型社区商业由于满足人们的不同需要，优质项目依然表现优异。大型甲级写字楼已经不再是企业的唯一选择，随着很多城市更新项目的推出及共享办公的出现，传统办公项目将面临一定的挑战。
（二）公司发展战略
未来一段时间，公司将进一步优化资产质量，降低财务杠杆，在继续做好存量资产的经营与资产管理业务的同时，加快资产变现步伐，积极关注新项目和其他创新型业务，实现公司稳定、持续发展。
（三）经营计划
1、根据公司自身情况及市场机会，从成熟物业退出，进一步优化公司资产质量，降低公司负债，增加公司现金流。
2、为提高管理效率及资产处置效率，就部分控股项目进行股权调整。
3、加快已开发项目的库存清理，加大资金回收力度。
4、在关注地产行业创新型业务的同时积极响应国家号召，寻求资本服务实体经济的机会，实现公司可持续发展。
（四）风险因素
1、政策风险。截至目前，国家对房地产行业的宏观调控一直未见放松。全国主要城市均出台了住房限购及限售政策，同时对销售价格进行了一定程度的行政干预。地产行业的融资也受到诸多限制。鉴于公司可售住宅仅为一些尾房，且公司物业多为长期经营性物业贷款，上述政策对公司影响有限。
2、市场风险。随着经济下行压力的加大，企业扩张与居民实体店消费不活跃等，都会对投资性房地产的租金收入产生重大影响。
3、经营风险。截至目前，公司主要控股项目经营稳定，但个别项目仍面临周边同业项目及新兴购物方式的竞争，有一定的客户分流压力，对项目经营结果会产生一定影响。
4、财务风险。目前公司资产负债率并不高，但由于公司存量资产多为持有型物业，现金流主要为物业租金收入及住宅尾盘销售，当需要偿还金融机构贷款和利息时，如公司自有现金不足时，需要处置资产或进行再融资替换。
（五）对策措施
1、针对政策风险，公司将紧密关注国家对经营性物业的融资新规，确保资产有合理的负债水平。
2、针对市场及经营风险，公司将进一步加快对低效资产的剥离，同时积极尝试新的营销手段，提高正常资产的运营效率。
3、针对财务风险，公司做好资产处置的储备工作，同时积极关注房地产行业融资及资本市场再融资政策变化。
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十、接待调研、沟通、采访等活动情况
、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
□ 适用 √ 不适用公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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第五节
重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况√ 适用 □ 不适用
为规范公司现金分红制度，增强现金分红透明度，维护投资者合法权益以及明确现金分红的分配政策和决策程序，根据《中华人民共和国公司法》、《中国证券监督管理委员会关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》以及《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》的规定，公司对《公司章程》的部分条款进行修订，修订后的公司章程已经2018年3月16日第七届董事会第十二次会议及2018年4月13日召开的公司2017年年度股东大会审议通过。具体修订内容请参见刊登于2018年3月17日的2018-L08、L12号公告及《阳光新业地产股份有限公司章程》全文。
公司现金分红政策的制定及执行一直严格遵守有关法律法规和规范性文件以及公司章程的规定，符合公司章程的规定或者股东大会决议的要求，分红标准和比例明确清晰，相关的决策程序和机制完备，独立董事尽职履责并发挥了应有的作用，中小股东有充分表达意见和诉求的机会，中小股东的合法权益得到充分维护。
现金分红政策的专项说明是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是分红标准和比例是否明确和清晰： 是相关的决策程序和机制是否完备： 是独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护： 是现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 是公司近3年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
本公司2016年度利润不分配，也不以公积金转增股本。本公司2017年度利润分配，2018年3月16日公司第七届董事会第十二次会议审议通过公司2017年度利润分配预案：以公司2017年12月31日总股本749,913,309股为基数，向全体股东每10股派现金红利0.3元（含税）。本次分配不进行资本公积金转增股本。本公司2018年度利润不分配，也不以公积金转增股本。
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公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
分红年度
现金分红金额
（含税）
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利
润
现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比
率
以其他方式（如回购股份）现金分红
的金额
以其他方式现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比例
现金分红总额
（含其他方
式）
现金分红总额
（含其他方式）占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润
的比率2018年 0.00
| 11,464,000.00 |
0.00%
0.00
0.00%
0.00
0.00%
2017年 22,497,000.00
| 152,365,000.00 |
14.77%
0.00
0.00%
22,497,000.00
| 14.77% |
2016年 0.00
-
| 468,238,000.0 |
0.00%
0.00
0.00%
0.00
0.00%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案√ 适用 □ 不适用报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案的原因
公司未分配利润的用途和使用计划
况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于合并报表当年实现的归属于上市公司股东的可分配利润的10%
| 。 |
特殊情况包括公司报告期末合并报表资产负债率超过70%，或合并报表经营活动产生的现金流量净额为负。截至2018年12月31日公司合并报表未分配利润为1,424,062,000元，2018年度归属于上市公司股东的净利润11,464,000元。鉴于2018年12月31日公司合并报表的货币资金为197,521,000元，2018年度公司合并报表的期间费用金额为301,736,000元；2018年度公司合并报表经营活动产生的现金流量净额为-9,407,000元，为了保障公司日常经营的正常有序及公司业务转型的需要，给广大股东带来长期稳定的投资回报，公司董事会从公司的实际情况出发，现提出以下利润分配预案：本公司2018年度利润不分配，也不以公积金转增股本。
截至2018年12月31日公司合并报表未分配利润为1,424,062,000元，2018年度归属于上市公司股东的净利润11,464,000元。鉴于2018年12月31日公司合并报表的货币资金为197,521,000元，2018年度公司合并报表的期间费用金额为301,736,000元，2018年度公司合并报表经营活动产生的现金流量净额为-9,407,000元，为了保障公司日常经营的正常有序及公司业务转型的需要，给广大股东带来长期稳定的投资回报，公司董事会从公司的实际情况出发，现提出以下利润分配预案：经董事会研究决定：2018年度拟不进行现金利润分配，也不以公积金转增股本。
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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三、承诺事项履行情况
、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中所作承诺
Leading Big Limi ted
关于避免同业竞争的承诺
1、Leading Big Limited及Leading Big Limited控股、实际控制的其他企业将来
业务。2、如Leading Big Limited及Leading Big Limited控股、实际控制的其他
| 企业有任何商业机会可从事、参与或入股可能与阳光股份经营业务构成竞争的 |
业务，Leading Big Limited
股份进行选择，并尽最大努力促使该等业务机会具备转移给阳光股份的条件。3
| 、 |
Leading Big Limi ted将严格遵守中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所有关
他股东的合法权益。4、除非Leading Big Limited间接持有的阳光股份A股股票低于5%，本承诺将始终有效。若Leading Big Limited违反上述承诺而给阳光股份及其他股东造成的损失将由Leading Big Limited承担。
2016年02月03日
| 规章及阳光股份《公司章程》等有关规定，与其他股东一样平等地行使股东权利、履行股东义务，不利用大股东的地位谋取不当利益，不损害阳光股份和其 |
作为上市公司主要股东（持股5%）期间有效
正在履行
Leading Big Limited
关于规范关联交易的承诺
1、本次权益变动完成后，Leading Big Limited承诺不利用自身对阳光股份的股
Leading Big Limi ted及Leading Big Limited投资的其他企业优于市场第三方的权
| 利；不利用自身对阳光股份的重大影响，谋求与阳光股份及其下属子公司达成 |
交易的优先权利。2、杜绝Leading Big Limited及Leading Big Limited所投资的其他企业非法占用阳光股份及其下属子公
不要求阳光股份及其下属子公司违规向Leading Big Limited及
| Leading Big |
Limited其所投资的其他企业提供任何形式的担保。3、本次权益变动完成后，Leading Big Limi ted
2016年02月03日
| 将诚信和善意履行作为阳光股份股东的义务，尽量避免与阳光股份（包括其控制的企业）之间的关联交易；对于无法避免或有合理理由存 |
作为上市公司股东期间有效
正在履行
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关联交易
| 价格依照与无关联关系的独立第三方进行相同或相似交易时的价格确定，保证关联交易价格具有公允性；保证按照有关法律、法规和阳光股份《公司章程》的规定履行关联交易的信息披露义务；保证不利用关联交易非法转移 |
上市公司的资金、利润，不利用关联交易损害上市公司及非关联股东的利益。4
本次权益变动完成后，Leading Big Limited
| 承诺在阳光股份股东大会对涉及 |
Leading Big Limi ted及Leading Big Limited控制的其他企业的有关关联交易事项进行表决时，履行回避表决的义务。5、本次权益变动完成后，
东的合法权益。 6、本次权益变动完成后，除非Leading Big Limited不再为阳光股份之股东，本承诺将始终有效。若L eading Big Limited 违反上述承诺给阳光股份及其他股东造成损失的，一切损失将由Leading Big Limited承担。
Leading Big Limi ted
关于保持上市公司独立性的承诺
（一）保持与上市公司之间的人员独立1
| Leading Big Limited保证将依照阳光股份《公司章程》的规定参加股东大会，平等地行使股东权利并承担股东义务，不利用股东地位谋取不正当利益，不损害阳光股份及其他股 |
| 、上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员在上市公司专职工作，不在领大公司兼任 |
除董事、监事以外的行政职务，继续保持上市公司人员的独立性。2
立。（二）保持与上市公司之间资产独立1、上市公司具有独立完整的资产，其资产全部能处于上市公司的控制之下，并为上市公司独立拥有和运营。2、领大公司当前没有、之后也不以任何方式违法违规占用上市公司的资金、资产。3
| 、领大公司不会以上市公司的资产为自身的债务提供担保。（三）保持与上市公司 |
之间财务独立1、上市公司继续保持独立的财务部门和独立的财务核算体系。2
3、上市公司独立在银行开户，不与领大公司共享一个银行账户。4、上市公司
| 能够做出独立的财务决策，领大公司不通过违法违规的方式干预上市公司的资 |
金使用调度。5、上市公司的财务人员独立，不在领大公司兼职或领取报酬。6
上市公司依法独立纳税。（四）保持与上市公司之间机构独立1、上市公司继续保持健全的股份公司法人治理结构，拥有独立、完整的组织机构。2
| 、上市公司的股东大会、董事会、独立董事、监事会、总经理等依照法律、法规和公司章 |
2016年02月03日
作为上市公司股东期间有效
正在履行
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程独立行使职权。（五）保持与上市公司之间业务独立1、上市公司拥有独立开
面保持独立，具备面向市场独立自主持续经营的能力。2
| 、领大公司除通过行使 |
股东权利之外，不对上市公司的业务活动进行干预。资产重组时所作承诺
首次公开发行或再融资时所作承诺
股权激励承诺
其他对公司中小股东所作承诺
公司董事及核心团队
增持股份
根据市场情况，以自有资金通过证券公司、基金管理公司定向资产管理等方式
购入公司股份，合计购入金额不低于100万元人民币，并承诺在本次增持后六
个月内不转让所持有的公司股份。
2015年07月11日
6个月 正在履行承诺是否按时履行
是如承诺超期未履行完毕的，应当详细说明未完成履行的具体原因及下一步的工作计划
不适用
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、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“
非标准审计报告”
的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
财政部于2018年颁布了《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号)及其解读，本集团已按照上述通知编制2018年度的财务报表，比较财务报表已相应调整，对财务报表的影响列示如下：
受影响的报表项目名称 影响金额
| 2017 |
年12月31日
年1月1日
2017应收账款
| 应收账款 | - |
55,554,000.00
53,906,000.00
| - | ||
| 应收票据及应收账款 |
| 55,554,000.00 | 53,906,000.00 |
| 应付账款 | - |
93,342,000.00
429,403,000.00
| - | ||
| 应付票据及应付账款 |
| 93,342,000.00 | 429,403,000.00 |
| 应付利息 | - |
18,378,000.00
25,718,000.00
| - | ||
| 应付股利 |
1,545,000.00
| - | - |
1,545,000.00
| 其他应付款 | 19,923,000.00 |
27,263,000.00
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司于2018年注销三家子公司，包括石家庄阳光瑞景商业管理有限公司、郑州阳光瑞景商业管理有限公司、北京阳光尚颂商业管理有限公司。以上三家公司不再纳入合并报表范围内。
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九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬（万元） 230境内会计师事务所审计服务的连续年限 17境内会计师事务所注册会计师姓名 徐涛、刘佳境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 3当期是否改聘会计师事务所□ 是 √ 否聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况□ 适用 √ 不适用
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
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十六、重大关联交易
、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用是否存在非经营性关联债权债务往来√ 是 □ 否应收关联方债权
关联方 关联关系 形成原因
是否存在非经营性资金占用
期初余额（万元）
本期新增金额（万元）
本期收回金额（万元）
利率
本期利息（万元）
期末余额（万元）SunriseTongzhou
重要子公司的少数股东
资金往来 是 0
12,928.4
4.90%
SunriseJianshe
重要子公司的少数股东
资金往来 是 0
| 3,294.4 | ||
4,697.7
5.64%
153.1
上海银河宾馆
合营企业 资金往来 是 210
| ,850.8 | ||
紫金新嘉 参股企业 应收股利 是 0
557.8
| 557.8 |
光明新丽 参股企业 资金往来 是 67.3
关联债权对公司经营成果及财务状况的影响
产生投资收益489.7万元。应付关联方债务
关联方 关联关系 形成原因
期初余额（万元）
本期新增金额（万元）
本期归还金额（万元）
利率
本期利息（万元）
期末余额（万
元）
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、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用公司报告期无其他重大关联交易。
十七、重大合同及其履行情况
、托管、承包、租赁事项情况
（
）托管情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在托管情况。
（
）承包情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在承包情况。
（
）租赁情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在租赁情况。
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、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（
）担保情况
单位：万元公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保对象名称
担保额度相关公告
披露日期
担保额
度
实际发生日期
实际担保
金额
担保类型 担保期
是否履行
完毕
是否为关联方担保
天津友谊新资商贸有限公司
2015年09月01日
| 5,500 |
2015年09月18日
| 4,835 |
连带责任保证
84个月 否 是北京瑞景阳光物业管理有限公司
2014年06月10日
| 52,000 |
2014年06月27日
| 42,800 |
连带责任保证
14年 否 是报告期内审批的对外担保额度合计（A1
| ） |
报告期内对外担保实际发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3）
| 57,500 |
报告期末实际对外担保余额合计（A4
47,635
| ） |
公司对子公司的担保情况担保对象名称
担保额度相关公告
披露日期
担保额
度
实际发生日期
实际担保
金额
担保类型 担保期
是否履行
完毕
是否为关联方担保
北京道乐科技发展有限公司
2014年03月26日
| 25,000 |
2014年05月14日
| 16,500 |
连带责任保证
71个月 否 否上海晟域资产管理有限公司
2014年06月28日
| 85,000 |
2014年07月16日
| 49,800 |
连带责任保证
不超过10
年
否 否成都锦尚置业有限公司
2016年07月12日
| 30,000 |
2016年08月18日
| 22,500 |
连带责任保证
10年 否 否阳光新业地产股份有限公司
2016年05月18日
| 75,000 |
2016年09月05日
| 54,000 |
抵押 3年 否 否报告期内审批对子公司担保额度合计（B1）
报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3）
报告期末对子公司实际担保余额合计（B4）
142,800
| 215,000 |
子公司对子公司的担保情况担保对象名称
担保额度相关公告
披露日期
担保额
度
实际发生日期
实际担保
金额
担保类型 担保期
是否履行
完毕
是否为关联方担保
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
报告期内审批对子公司担保额度合计（C1）
报告期内对子公司担保实际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（C3）
报告期末对子公司实际担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保额度合计（A1+B1+C1
| ） |
报告期内担保实际发生额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3+C3）
| 272,500 |
报告期末实际担保余额合计（A4+B4+C4）
190,435
实际担保总额（即A4+B4+C4）占公司净资产的比例 64.03%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额（E）
72,300
担保总额超过净资产50%部分的金额（F） 54,000
上述三项担保金额合计（D+E+F） 126,300
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿责任的情况说明（如有）
无
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
（
）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期无违规对外担保情况。
、委托他人进行现金资产管理情况
（
）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在委托理财。
（
）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
公司报告期不存在委托贷款。
、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
、履行社会责任情况
2018年扶贫日活动中对广西扶贫基金会捐款贰万元整。
、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位不适用
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
、股东股份被质押及解除质押
公司于2018年1月2日收到股东上海永磐实业有限公司(以下简称：“上海永磐”）函告，上海永磐实业有限公司于2017年12月29日星期五，将原质押予东兴证券股份有限公司的我公司无限售流通A股7,742,900股（占公司总股本1.03%）解除质押并办理解除质押登记手续。
截至2017年12月29日星期五，上海永磐实业有限公司持有我公司A股股票71,737,155股，占公司总股本的9.57%；其中累计质押股数为41,335,567股，占公司总股本的5.51%。
详细情况请参见刊登于2018年1月3日的2018-L01号公告。
公司于2018年1月5日收到股东上海永磐函告，获悉上海永磐所持有本公司的部分股份被质押，截至2018年1月5日星期五，上海永磐共持有公司股份72,025,823股，占公司总股本的9.60%，全部为无限售流通A股，上海永磐所持公司股份中处于质押状态的股份累计为62,835,567股，占公司总股本的8.38%。
详细情况请参见刊登于2018年1月6日的2018-L02号公告。
公司于2018年1月15日收到股东上海永磐函告，上海永磐实业有限公司于2018年1月12日星期五，将原质押予东兴证券股份有限公司的我公司无限售流通A股13,728,900股（占公司总股本1.83%）解除质押并办理解除质押登记手续。
截至2018年1月15日星期一，上海永磐实业有限公司持有我公司A股股票74,193,723股，占公司总股本的9.89%；其中累计质押股数为49,106,667股，占公司总股本的6.55%。
详细情况请参见刊登于2018年1月16日的2018-L03号公告。
公司于2018年7月13日收到股东上海永磐函告，获悉上海永磐所持有本公司的部分股份被质押，截至2018年7月12日星期四，上海永磐共持有公司股份90,185,038股，占公司总股本的12.03%，全部为无限售流通A股，上海永磐所持公司股份中处于质押状态的股份累计为59,106,667股，占公司总股本的7.88%。
详细情况请参见刊登于2018年7月14日的2018-L25号公告。
公司于2018年7月31日收到股东上海永磐函告，上海永磐实业有限公司于2018年7月30日星期一，将原质押予东兴证券股份有限公司的我公司无限售流通A股29,740,000股（占公司总股本3.97%）解除质押并办理解除质押登记手续。
截至2018年7月31日星期二，上海永磐实业有限公司持有我公司A股股票90,185,038股，占公司总股本的12.03%；其中累计质押股数为29,366,667股，占公司总股本的3.92%。
详细情况请参见刊登于2018年8月1日的2018-L29号公告。
公司于2018年8月21日收到股东上海永磐函告，获悉上海永磐所持有本公司的部分股份被质押，截至2018年8月20日星期一，上海永磐共持有公司股份90,185,038股，占公司总股本的12.03%，全部为无限售流通A股，上海永磐所持公司股份中处于质押状态的股份累计为38,866,667股，占公司总股本的5.18%。
详细情况请参见刊登于2018年8月22日的2018-L31号公告。
公司于2018年10月11日收到股东上海永磐函告，上海永磐实业有限公司于2018年10月11日星期四，将原质押予东兴证券股份有限公司的我公司无限售流通A股7,866,667股（占公司总股本1.05%）解除质押并办理解除质押登记手续。
截至2018年10月11日星期四，上海永磐实业有限公司持有我公司A股股票90,185,038股，占公司总股本的12.03%；其中累计质押股数为31,000,000股，占公司总股本的4.13%。
详细情况请参见刊登于2018年10月12日的2018-L32号公告。
公司于2019年1月3日收到股东上海永磐函告，上海永磐实业有限公司于2019年1月3日星期四，将原质押予东兴证券股份有限公司的我公司无限售流通A股31,000,000股（占公司总股本4.13%）解除质押并办理解除质押登记手续。
截至2019年1月3日星期四，上海永磐实业有限公司持有我公司A股股票91,827,538股，占公司总股本的12.25%,无股份质押情况。
详细情况请参见刊登于2019年1月4日的2019-L02号公告。
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
、股东权益变动
公司于2018年1月19日收到上海永磐实业有限公司通知，截止2018年1月19日，上海永磐通过深圳证券交易所集中竞价交易系统买入本公司股份74,991,323股，占公司总股本的10.00%。上海永磐确认不存在一致行动人持有我公司股份的情形。上述权益变动未导致公司第一大股东发生变化。
详细情况请参见刊登于2018年1月20日的2018-L04号公告及2018年1月20日的《简式权益变动报告书》。
、合作投资事项进展
经由公司第七届董事会2014年第三次临时会议及2014年第四次临时股东大会审议通过，本公司、本公司的4家全资子公司北京瑞丰阳光投资有限公司（以下简称“北京瑞丰”）、北京荣合阳光资产管理有限公司（以下简称“北京荣合”）、上海晟域资产管理有限公司（以下简称“上海晟域”）、天津瑞升阳光投资有限公司（以下简称“天津瑞升”），及北京永盛智达投资管理有限公司（以下简称“永盛智达”），与中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）、聚信阳光（昆山）投资管理有限公司（以下简称“聚信阳光”）于2014年2月7日签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合作协议》，以聚信阳光作为普通合伙人，中信信托、天津瑞升、永盛智达作为有限合伙人设立的有限合伙企业，受让北京荣和的100%股权，从而间接全资持有上海市中山西路888号幢号1房屋商业项目（“银河宾馆主楼项目”）。本次合作中有限合伙成立时，中信信托通过发行信托募集资金认购A类有限合伙人份额和B类有限合伙人份额。
本事项的详细情况请参见分别刊登于2014年2月8日、2月12日、3月1日的2014-L12、2014-L15、2014-L20号公告。
2017年4月25日，本期A类产品暂时终止，该事项已在2017年第一季度报告中予以披露。
2017年7月17日，本期B类产品暂时终止，该事项已在2017年半年度报告中予以披露。
各方经协商一致，2018年1月31日公司全资子公司北京瑞业投资管理有限公司（以下简称“北京瑞业”）与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各方合称“全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，全体合伙人一致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合伙协议项下合伙人的任何权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资额为人民币100万元，并将按照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。
同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合0.1%股权转让给北京瑞业。
详细情况请参见刊登于2018年2月1日的2018-L07号公告。
、高级管理人员变动
经由公司第七届董事会2018年第一次临时会议审议通过，公司副总裁兼财务负责人李国平先生不继续兼任公司财务负责人职务及分管公司财务工作。李国平先生将继续在公司担任副总裁职务并负责公司创新工作。经公司总裁杨宁先生提名，董事会提名与薪酬考核委员会审核，同意聘请公司会计机构负责人郭春锋先生为公司新的财务负责人、财务总监。
公司独立董事对该事项进行了审查并发表了同意的独立意见。
详细情况请参见刊登于2018年3月24日的2018-L14、L15号公告。
、非公开发行公司债券投资者回售结果及2018
年付息
阳光新业于2016年7月20日发行阳光新业地产股份有限公司2016非公开发行公司债券（以下简称“本期债券”或“16光业01”），以上事项详细情况请参见刊登于2016年2月6日的2016-L11号、2016-L12号公告，2016年2月23日的2016-L16号、2016年7月28日的2016-L75号公告。
根据当前市场环境，本公司选择上调票面利率，即本期债券后续期限票面利率由8.1%上调至9.5%，并在本期债券后续期限固定不变。在发行人发布关于是否上调该品种债券票面利率及上调幅度公告后，投资者有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将持有的全部或部分债券按面值回售给发行人或选择继续持有本期债券。以上情况，公司分别于2018年6月21日、2018年6月22日、2018年6月25日在固定收益产品业务专区发布了三次提示性公告。
根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的债券回售申报数据，“16光业01”本次有效回售申报数量1,950,000张，回售金额195,000,000元（不含利息），剩余托管量为2,050,000张（回售价格为人民币100元/张，不含利息）。
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
根据《募集说明书》有关条款的规定，公司已于2018年7月20日支付自2017年7月20日至2018年7月19日期间的利息。本次“16光业01”回售部分债券的本金及利息已于7月20日到帐。
详细情况请参见刊登于2018年7月21日的2018-L26号公告。
、变更会计政策
经2018年10月30日召开的第七届董事会2018年第四次临时会议、第七届监事会第三十一次会议审议通过，公司根据财政部于2018年6月15日发布的《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号）的要求，对财务报表格式的相关内容进行了相应的变更。除上述会计政策变更外，其他未变更部分，仍按照财政部前期颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告以及其他相关规定执行。
本次会计政策变更无需经过股东大会审议，自公司第七届董事会2018年第四次临时会议审议通过《关于变更会计政策的议案》之日起执行。
公司董事会认为：公司本次会计政策变更是根据财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号）的相关规定进行的调整，变更后的会计政策能够更加客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果，符合公司的实际情况，不存在损害公司及股东利益的情形。独立董事发表独立意见同意本次会计政策变更，监事会发表意见同意本次会计政策变更。
详细情况请参见刊登于2018年10月31日的2018-L34、L35、L37号公告。
、公司董事会换届选举
公司第七届董事会任期届满，根据《公司法》、《公司章程》等有关规定，公司董事会进行换届选举。
经2019年1月29日公司第七届董事会2019年第二次临时会议审议通过了关于公司董事会换届选举及提名第八届董事会非独立董事候选人及独立董事候选人的相关议案。公司董事会同意提名唐军先生、张缔江先生、杨宁先生、李国平先生、林峰先生、陈东彪先生、王寿庆先生作为公司第八届董事会非独立董事候选人；同意提名韩传模先生、韩俊峰先生、韩美云女士、倪建达先生、陈坚先生作为公司第八届董事会独立董事候选人。其中，五位独立董事候选人均已取得监管机构认可的独立董事资格证书。上述候选人的任职资格已经公司董事会提名与薪酬考核委员会审议通过后提交董事会审议。公司第七届董事会独立董事对公司第八届董事会董事候选人发表了同意的独立意见。公司已按照《深圳证券交易所独立董事备案办法》的要求将独立董事候选人的详细信息提交深圳证券交易所网站（www.szse.cn）进行公示。同时按照相关规定，独立董事候选人的任职资格和独立性经深圳证券交易所备案审查无异议后提交公司股东大会审议。
经2019年2月18日召开的2019年第二次临时股东大会审议通过，选举唐军先生、张缔江先生、杨宁先生、李国平先生为公司第八届董事会董事；选举韩传模先生、韩俊峰先生、韩美云女士为公司第八届董事会独立董事，上述七位董事共同组成公司第八届董事会，董事任期自股东大会审议通过之日起三年。
经2019年2月18日召开的第八届董事会2019年第一次临时会议审议通过，选举唐军先生为公司第八届董事会董事长。
审议通过公司第八届董事会专门委员会组成人员：
公司第八届董事会下设三个专门委员会，即，战略委员会、审计委员会、提名与薪酬考核委员会，其组成人员分别为：
1、战略委员会 主任委员：唐军先生，委员：唐军先生、张缔江先生、韩传模先生、韩俊峰先生、韩美云女士；
2、审计委员会 主任委员：韩传模先生，委员：韩俊峰先生、张缔江先生；
3、提名与薪酬考核委员会 主任委员：韩美云女士，委员：韩传模先生、唐军先生。
审议通过关于聘请总裁的议案。根据董事长唐军先生提名，并经过公司董事会提名与薪酬考核委员会审查通过，同意续聘杨宁先生担任公司总裁，任期三年。审议通过关于聘请董事会秘书的议案。根据董事长唐军先生提名，遵照股票上市规则的相关要求经深圳证券交易所审核无异议，并经过公司董事会提名与薪酬考核委员会审查通过，同意续聘赵博先生为公司第八届董事会秘书，任期三年。审议通过关于聘请公司其他高级管理人员的议案。根据总裁杨宁先生提名，并经过公司董事会提名与薪酬考核委员会审查通过，同意续聘李国平先生担任公司副总裁；续聘沈葵女士担任公司副总裁；续聘郭春锋先生担任公司财务负责人、财务总监。以上人员任期三年。
公司第八届董事会独立董事均发表同意的独立意见，认为上述人员均符合《公司法》、《公司章程》规定的任职资格，推选程序合法。
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
详细情况请参见刊登于2019年1月30日的2019-L10、L11、L12、L13、L14、L15、L16号公告，2019年2月19日的2019-L28、L29号公告。
、公司监事会换届选举
公司第七届监事会任期届满，根据《公司法》及《公司章程》的有关规定，公司进行监事会换届选举。
经2018年12月27日通过职工无记名投票表决的方式，选举高淼女士担任公司第八届监事会职工代表监事。
经2019年1月29日公司第七届监事会第三十三次会议审议通过了关于公司监事会换届选举提名非职工代表监事候选人的相关议案。公司监事会同意提名刘建图先生、符海鹰先生作为公司第八届监事会非职工代表监事候选人。
经2019年2月18日召开的2019年第二次临时股东大会审议通过，选举刘建图先生、符海鹰先生作为公司第八届监事会非职工代表监事。按照《公司法》、《公司章程》的有关规定，刘建图先生、符海鹰先生与高淼女士共同组成公司第八届监事会，监事任期自股东大会审议通过之日起三年。
经第八届监事会第一次会议审议通过，选举刘建图先生为公司第八届监事会主席。
详细情况请参见刊登于2018年12月29日的2018-L51号公告，2019年1月30日的2019-L17、L18号公告，2019年2月19日的2019-L28、L30号公告。
、修订公司章程等公司制度
经2018年3月16日第七届董事会第十二次会议审议通过了关于修订《阳光新业地产股份有限公司章程》的议案、关于修订《阳光新业地产股份有限公司股东大会议事规则》的议案。具体修订内容请参见刊登于2018年3月17日的2018-L08、L12号公告及《阳光新业地产股份有限公司章程》全文、《阳光新业地产股份有限公司股东大会议事规则》全文。以上议案已经2018年4月13日召开的公司2017年年度股东大会审议，并经由出席股东大会股东（包括股东代理人）所持表决权的2/3以上通过。
经2019年1月29日第七届董事会2019年第二次临时会议审议通过了关于修订《阳光新业地产股份有限公司章程》部分条款的议案、关于修订《阳光新业地产股份有限公司股东大会议事规则》部分条款的议案、关于修订《阳光新业地产股份有限公司董事会议事规则》部分条款的议案、关于修订《阳光新业地产股份有限公司监事会议事规则》部分条款的议案、关于修订《阳光新业地产股份有限公司独立董事工作制度》部分条款的议案。具体修订内容请参见刊登于2019年1月30日的2019-L19、L20、L21、L22、L23号公告及《阳光新业地产股份有限公司章程》全文、《阳光新业地产股份有限公司股东大会议事规则》全文、《阳光新业地产股份有限公司董事会议事规则》全文、《阳光新业地产股份有限公司监事会议事规则》全文、《阳光新业地产股份有限公司独立董事工作制度》全文。
以上议案已经2019年2月18日召开的公司2019年第二次临时股东大会审议，并经由出席股东大会股东（包括股东代理人）所持表决权的2/3以上通过。
经2019年1月29日召开第七届董事会2019年第二次临时会议审议通过了关于修订《阳光新业地产股份有限公司董事会审计委员会实施细则》的议案、关于修订《阳光新业地产股份有限公司董事会战略委员会实施细则》的议案、关于修订《阳光新业地产股份有限公司董事会提名与薪酬考核委员会实施细则》的议案。
详细情况请见于同日刊登的2019-L24公告及《阳光新业地产股份有限公司董事会审计委员会实施细则》全文、《阳光新业地产股份有限公司董事会战略委员会实施细则》全文、《阳光新业地产股份有限公司董事会提名与薪酬考核委员会实施细则》全文。以上议案自董事会决议通过之日起施行。
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二十、公司子公司重大事项
√ 适用 □ 不适用
、获得政府补助
阳光新业的全资子公司北京星泰房地产开发有限公司（以下简称“北京星泰”），于2018年6月28日收到北京市怀柔区财政局2018年支持区域企业经营发展转移支付资金人民币115,792,316.00元，本次政府补助与公司日常经营活动相关且不具有可持续性。
北京星泰在收到补助后，按照及时性原则，将补助资金人民币115,792,316.00元计入其他收益核算。具体的会计处理以审计机构年度审计确认后的结果为准。
详细情况请参见刊登于2018年7月12日的2018-L23号公告。
、与专业投资机构合作设立基金
公司拟与中金资本运营有限公司（以下简称“中金资本”）签署《合作意向书》（以下简称“意向书”或“该意向书”），由中金资本指定的主体Sail Co.Ltd和阳光股份的全资子公司瑞嘉控股有限公司（REGAL HOLDING CO.,LIMITIED,以下简称“瑞嘉”、“瑞嘉控股”），共同成立合资公司作为普通合伙人设立一支有限合伙形式的美元基金（以下简称“基金”或“该基金”），基金目标规模约1.35亿美元。基金设立完成后，将用于收购包括阳光股份北苑项目在内的本公司及其他方直接或间接持有的位于北京和天津的五至六个商业地产项目公司的部分股权。
本次投资不构成关联交易，无需股东大会审批，无需经有关部门批准，亦不会构成同业竞争，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组情形。
上述议案已经由2018年7月27日召开的公司第七届董事会2018年第三次临时会议审议通过。
详细情况请参见刊登于2018年7月28日的2018-L27、L28号公告。
截止本公告日，合资公司已经完成注册，本公司尚未完成认缴出资。
根据意向书，基金设立完成后，募集资金将用于收购包括阳光股份北苑项目在内的本公司及其他方直接或间接持有的位于北京和天津的五至六个商业地产项目公司的部分股权。由于在出售北苑项目51.032%股权的交易中，北苑项目股东SUNRISE BEIYUAN PRIVATE LIMITED（日升北苑私人有限公司）（持股比例48.547%）的全资股东DRAGON KING GLOBALLIMITED （龙君环球有限公司）亦有意收购北苑项目股权，经友好协商，公司最终与DRAGON KING GLOBAL LIMITED （龙君环球有限公司）达成该交易。因此，公司将与中金资本继续探讨其他合作机会。
详细情况请参见刊登于2019年3月8日的2019-33号公告。
、出售子公司股权
经2019年3月8日召开的第八届董事会2019年第二次临时会议审议通过了关于出售子公司股权的议案。公司已与DRAGON KING GLOBAL LIMITED （龙君环球有限公司）（以下简称“受让方”）签署《股权转让协议》（以下简称“协议”或“本协议”），将出让方所持北京道乐科技发展有限公司（以下简称“目标公司”）51.032%股权转让给受让方，受让方愿意受让转让方持有的目标公司全部股权，股权转让价格为人民币壹亿柒仟肆佰肆拾贰万陆仟贰佰叁拾伍元（RMB174,426,235）。交易完成后龙君环球有限公司持有目标公司51.032%股权，目标公司及下属公司不再纳入本公司合并报表范围。项目公司除转让方以外的其他股东已书面同意本次股权转让并放弃其各自享有的优先购买权。
本次交易不构成关联交易，不构成公司重大资产重组,无需提交股东大会审议。
详细情况请参见刊登于2019年3月8日的2019-L31、L32号公告。
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
第六节
股份变动及股东情况
一、股份变动情况
、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后数量 比例 发行新股
送股
公积金转
股
其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 111,450
0.01%
111,450
0.01%
3、其他内资持股 111,450
0.01%
111,450
0.01%
境内自然人持股 111,450
0.01%
111,450
0.01%
二、无限售条件股份
| 749,801,859 |
99.99%
749,801,859
99.99%
1、人民币普通股
| 749,801,859 |
99.99%
749,801,859
99.99%
三、股份总数
| 749,913,309 |
100.00%
749,913,309
100.00%
股份变动的原因□ 适用 √ 不适用股份变动的批准情况□ 适用 √ 不适用股份变动的过户情况□ 适用 √ 不适用股份回购的实施进展情况□ 适用 √ 不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况□ 适用 √ 不适用股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响□ 适用 √ 不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容□ 适用 √ 不适用
、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
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二、证券发行与上市情况
、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数
24,658
年度报告披露日前上一月末普通股股东总数
23,508
报告期末表决权恢复的优先股股东总
8）
| 数（如有）（参见注 |
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总
见注8）
| 数（如有）（参 |
持股5%以上的股东或前10名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例
报告期末持
股数量
报告期内增减变动情况
持有有限售条件的股份数量
持有无限售条件的股份
数量
质押或冻结情况股份状态 数量ETERNALPROSPERITYDEVELOPMENT PTE .LTD.
境外法人
| 29.13% |
218,400,000
0 0
| 218,400,000 |
上海永磐实业有限公司
境内非国有法人
91,827,538
| 12.25% |
20,090,383 0
| 91,827,538 |
质押 31,000,000
北京燕赵房地产开发有限公司
境内非国有法人
6.61%
49,593,062
0 0
| 49,593,062 |
宋梓琪 境内自然人 4.89%
36,649,061
0 0
| 36,649,061 |
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周增希 境内自然人3.09%
23,138,973
23,138,973 0
| 23,138,973 |
湖南省信托有限责任公司－南金5号集合资金信托计划
其他1.53%
| 11,475,262 |
11,475,262 0
| 11,475,262 |
高志兴 境内自然人 1.31%
9,838,300
9,838,300 0
| 9,838,300 |
长安国际信托股份有限公司－长安信托－长安投资591号证券投资集合资金信托计划
其他1.20%
9,008,240
9,008,240 0
| 9,008,240 |
伍美成 境内自然人 1.13%
8,471,201
8,471,201 0
| 8,471,201 |
黄国海 境内自然人 1.10%
8,258,967
0 0
| 8,258,967 |
质押 8,258,967
战略投资者或一般法人因配售新股成为前10
| 名股东的情况（如 |
有）（参见注3）
无上述股东关联关系或一致行动的说明
公司未知前十名股东中是否存在关联关系或一致行动。
前10名无限售条件股东持股情况股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类股份种类 数量ETERNAL PROSPERITYDEVELOPMENT P T E .LTD.
人民币普通股 218,400,000
| 218,400,000 |
上海永磐实业有限公司
人民币普通股 91,827,538
| 91,827,538 |
北京燕赵房地产开发有限公司
人民币普通股 49,593,062
| 49,593,062 |
宋梓琪
人民币普通股 36,649,061
| 36,649,061 |
周增希
人民币普通股 23,138,973
| 23,138,973 |
湖南省信托有限责任公司－南金5号集合资金信托计划
人民币普通股 11,475,262
| 11,475,262 |
高志兴
人民币普通股 9,838,300
| 9,838,300 |
长安国际信托股份有限公司－长安信托－长安投资591号证券投资集合资金信托计划
境内上市外资股
9,008,240
| 9,008,240 |
伍美成
人民币普通股 8,471,201
| 8,471,201 |
黄国海
人民币普通股 8,258,967
| 8,258,967 |
前10
以及前10名无限售流通股股东
公司未知前十名股东中是否存在关联关系或一致行动。
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和前10名股东之间关联关系或一致行动的说明前10名普通股股东参与融资融
注4）
报告期末，公司股东高志兴通过普通证券账户持有478,300股，通过平安证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 9,360,000股，实际合计持有 9,838,300股，位列公司第七大股东。公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易□ 是 √ 否公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
券业务情况说明（如有）（参见
、公司控股股东情况
控股股东性质：外商控股控股股东类型：法人
控股股东名称
法定代表人/单位负
责人
成立日期 组织机构代码 主要经营业务Eternal ProsperityDevelopment Pte. Ltd.
无 2006年03月28日
新加坡注册号200604415K
专门为向本公司战略投资事宜而设立的特殊目的公司。控股股东报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况
控股股东Eternal Prosperity Development Pte. Ltd.
控股股东报告期内变更□ 适用 √ 不适用公司报告期控股股东未发生变更。
报告期内未控股和参股其他境内外上市公司。
、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：无实际控制人实际控制人类型：不存在公司不存在实际控制人情况的说明
2017年9月11日，公司第一大股东Eternal Prosperity Development Pte. Limited （更名前：R eco Shin e Pte. Ltd. ）的间接股东ExcellentMultitude Limited(众佳有限公司)、Harmonic L ead Limited(和领有限公司)分别已向CNCB (BVI) Intelligence IILimitedICBC International Investment Management Limited （ 以下简称“CNCB”）转让其持有的安富环球有限公司（以下简称“安富环球”）100%股权、金祐有限公司（以下简称“金祐有限”）100%股权。完成本次权益变动后，CNCB间接持有上市公司约10.08%的股份。根据CNCB提供的《简式权益变动报告书》、《北京市竞天公诚律师事务所关于CNCB收购安富环球及金祐有限股权之专项法律意见书》及《广州证券股份有限公司关于阳光新业地产股份有限公司无实际控制人认定的专项核查意见》，本次权益变动完成后，上市公司的控制权不会发生变化，公司仍处在没有实际控制人的现状。
本次股权交易后 ，CNCB 将持有安富环球 100%股权和金祐有限 100%股权， 从而成为 Leading Big Limited 的间接股东。CNCB 将通过安富环球间接持有尊天环球有限公司（以下简称：“尊天环球”） 40% 的股权，通过金祐有限间接持有兢日有限合作伙伴（以下简称：“竟日有限合伙”）33%的 LP 份额 。同时，工银国际控股有限公司（以下简称“工银国际”）之前所拥有的人员提名和决策管理的权益将由CNCB 享有。本次股权交易后 ，各方并未实质改变尊天环球 、兢日有限合伙 、Leading Big Limited 、Eternal P rosperity Development Pte. Ltd.及阳光股份中有关股东会 、董事会的相关约定 ，本次股权交
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易并不会对Leading Big Limi ted 以及上市公司实际控制权产生影响 。
1、从股权结构方面分析
本次股权交易完成后 ，仅安富环球和金祐有限的上层股权结构发生了变更 ，Leading Big Limited 股权结构的其他部分并未发生变化 。Leading Big Limited 的唯一股东仍为兢日有限合伙 。Greater Vision Limited 实际控制兢日有限合伙 。GreaterVision Limited 的唯一股东尊天环球的股权结构仍是安富环球 （ 其实际控制人变更为信银投资）持有 40% 的股权，皆科投资有限公司 （ 其实际控制人为上市公司管理层）持有 40% 的股权，信策有限公司 （ 其实际控制人为冯云枫）持有 20%的股权。
因此从股权上，信银（香港）投资有限公司（以下简称：“信银投资”）、上市公司管理层、冯云枫三方中的任何一方均不能单独控制 Leading Big Limited ，进而也不能单独控制上市公司 。
2、从决策人员的提名及决策管理方面分析
本次股权交易完成后，尊天环球的董事会，競日有限合伙的投资委员会， Leading Big Limited 的董事会仍然均是5个席位 ，其中皆科投资有2个提名权，安富环球有2个提名权，信策公司有1个提名权。表决权依然按照一人一票的方式行使，所有决议均须不少于出席会议的过半数（ 50% ）董事／委员投赞成票或书面同意后方可生效，且特别事项须经不少于4个董事／委员投赞成票或书面同意后方可生效。此外，股东会的所有决议也仍须经不低于累计持有代表公司届时己发行在外的股本的三分之二的股东投赞成票或书面同意后方可生效，信银投资、上市公司管理层、冯云枫三方中的任何一方不能控制股东会的最终决策。
因此，信银投资、上市公司管理层、冯云枫三方中的任何一方提名的人员占比均未达到 L eading Big Limited 董事会及Greater Vision Limited 投资委员会的二分之一 ，任何一方亦不能直接决定表决事项的通过，进而信银投资 、上市公司管理层、冯云枫三方中的任何一方也不能单独控制上市公司的重大决策。
3、从上市公司无共同控制方面分析
本次股权交易完成后，信银投资、上市公司管理层、冯云枫各方并未实质改变阳光股份中有关股东大会、董事会的相关约定，不会对上市公司实际控制权产生影响，各方仍然未对上市公司构成共同控制 。
4、从关联关系及一致行动关系方面分析
2017年9月11日，信银投资出具声明：信银投资与海辰阳冯云枫之间无关联关系，亦未签署一致行动协议，也不存在一致行动关系；信银投资未与珠海辰阳冯云枫试图通过任何方式谋求联合控制阳光股份。
2017 年9月8日，珠海辰阳出具声明：珠海辰阳与信银投资及冯云枫之间 无关联关系，亦未签署一致行动协议，也不存在一致行动关系；珠海辰阳未与信 银投资及冯云枫试图通过任何方式谋求联合控制阳光股份。
2017年 9月 8日，冯云枫出具声明：冯云枫与信银投资及珠海辰阳之间无关联关系，亦未签署一致行动协议，也不存在一致行动关系；冯云枫未与信银投资及珠海辰阳试图通过任何方式谋求联合控制阳光股份 。
综上，信银投资、上市公司管理层和冯云枫三方中的任何一方均不能单独控 制 Leading Big Limited 的董事会、股东会 ，亦不能单独控制 Leading Big Limited 重大经营管理决策 ，Leading Big Limited 无实际控制人 。信银投资 、上市公司管 理层、冯云枫三方中的任何一方也不能单独控制上市公司的重大决策。
上述内容详见刊载于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上2017年9月12日2017-L31 号公告及当日公告的《简式权益变动报告书》、《北京市竞天公诚律师事务所关于CNCB收购安富环球及金祐有限股权之专项法律意见书》及《广州证券股份有限公司关于阳光新业地产股份有限公司无实际控制人认定的专项核查意见》。
Reco Sh in e Pte. Ltd 已于2016年4月21日变更为“E t ern al Pro speri ty Develo p ment P te. Ltd. ”，详细情况请参见刊登于2016年4月23日的2016-L38号公告。
公司最终控制层面是否存在持股比例在10%以上的股东情况√ 是 □ 否法人最终控制层面持股情况
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最终控制层面股东名称
法定代表人/单位负
责人
成立日期 组织机构代码 主要经营业务信银（香港）投资有限公司 方合英 1984年10月05日
香港公司号码
| 03936323 |
投资融资业务最终控制层面股东报告期内控制的其他境内外上市公司的股权情况
无实际控制人报告期内变更□ 适用 √ 不适用公司报告期实际控制人未发生变更。公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司□ 适用 √ 不适用
、其他持股在10%
以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法人股东名称
法定代表人/
单位负责人
成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
上海永磐实业有限公司 杨欣 2014年04月14日 壹亿元整
房地产开发、投资咨询，企业营销策划，
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
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第七节
优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用报告期公司不存在优先股。
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第八节
董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
姓名 职务 任职状态
性别 年龄
任期起始
日期
任期终止
日期
期初持股数（股）
本期增持股份数量
（股）
本期减持股份数量
（股）
其他增减
期末持股数（股）
| 变动（股） |
合计 -- -- -- -- -- -- 0
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因李国平 副总裁 任免 2018年03月23日 公司高级管理人员分工调整郭春锋 财务负责人、财务总监 任免 2018年03月23日 公司高级管理人员分工调整符海鹰 监事 任免 2019年02月18日 被选举高淼 职工代表监事 任免 2019年02月18日 被选举张馥香 监事 任期满离任 2019年02月18日 任期满离任吴卫光 职工代表监事 任期满离任 2019年02月18日 任期满离任
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
唐军先生，工商管理硕士，高级工程师。曾任北京首创阳光房地产开发有限责任公司董事长，华远地产股份有限公司董事。2002年至2018年4月，曾任首创置业股份有限公司执行董事兼总裁。曾任本公司第二、三、四、五、六、七届董事会董事长，现任本公司第八届董事会董事长。
张缔江先生，加拿大英属哥伦比亚大学大学商学院金融专业学士学位。曾任中银国际（香港）有限公司投资银行部、企业融资部联席董事；招商证券（香港）有限公司投资银行中国组董事；法国巴黎银行（香港）投资银行部中国组董事；现任信银（香港）投资有限公司投融资业务部董事。曾任本公司第七届董事会董事，现任本公司第八届董事会董事。
韩传模先生，天津财经大学教授（2级）,博士研究生导师,中国注册会计师、注册资产评估师。现任中国会计学会会计史专业委员会副主任委员、财政部会计准则委员会咨询专家、财政部内部控制标准委员会咨询专家、天津市注册会计师协会常务理事及后续教育委员会委员；天津力生制药股份有限公司、浪潮电子信息产业股份有限公司独立董事。曾任本公司第七届董事会独立董事，现任本公司第八届董事会独立董事。
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韩俊峰先生，硕士学位。曾任阳光房地产公司总经理助理、国泰土地整理有限公司副总经理、北京中赫置业投资控股有限公司集团副总经理、河北建设集团盛宇房地产开发有限公司常务副总经理、北京金海鸿业房地产开发有限公司总经理；现任北京首钢房地产开发有限公司董事总经理。曾任本公司第七届董事会独立董事，现任本公司第八届董事会独立董事。
韩美云女士，法学硕士学位。曾任招商证券股份有限公司资产管理总部总经理助理，北京市大成（深圳）律师事务所执业律师；现任上海市锦天城（深圳）律师事务所合伙人律师。曾任本公司第七届董事会独立董事，现任本公司第八届董事会独立董事。
杨宁先生，学士学位，注册会计师。1992-1998年就职于国家审计署外资司。1998年加入本公司，先后担任本公司财务部经理、财务总监、董事会秘书、副总经理、副总裁。2015年8月至今，兼任凤凰光学股份有限公司（SH600071）独立董事。曾任本公司第七届董事会董事，现任本公司第八届董事会董事、总裁。
李国平先生，注册会计师、国际内部审计师,注册评估师。曾任北京铁路局临汾铁路分局主管会计；北京敬业瑞之会计师事务所审计部项目经理、高级经理；首创置业股份有限公司财务经理、财务管理部总经理助理、副总经理、财务管理部负责人；裕田中国发展有限公司财务总监。2011年加入本公司，历任公司财务部副总经理、财务部总经理、总裁助理兼财务负责人，第七届董事会董事，现任本公司第八届董事会董事、副总裁。
刘建图先生，经济学学士学位。工程师。2000年至今，就职于北京燕赵房地产开发有限公司，任董事长、总经理。曾任本公司第五、六、七届监事会主席，现任本公司第八届监事会主席。
符海鹰先生，学士学位，工程师。曾任海南省水电工程总公司技术科副科长、海口保税区京江置业有限公司工程成本负责人、海南瀚星实业投资有限公司工程部经理、广州奥特莱斯（中国）有限公司合约预算部经理、裕田中国发展有限公司海南项目副总经理等职务；现任领大有限公司董事总经理，本公司第八届监事会监事。
高淼女士，硕士学位。2008年加入本公司，曾任公司人力资源部培训经理、招聘经理、人力资源部总经理助理、人力行政管理部总经理助理。现任本公司人力行政管理部副总经理，公司第八届监事会职工监事。
张馥香女士，学士学位，高级会计师。曾任首创置业股份有限公司副总裁；北京首创阳光房地产有限责任公司董事；华远地产股份有限公司监事，现任华远地产股份有限公司董事。曾任本公司第三、四、五、六、七届监事会监事，于2019年2月18日，因监事会换届离职。
吴卫光先生，经济学硕士。2001年加入本公司，曾任公司行政人力资源部经理、控股子公司北京电控副总经理、公司总裁办公室总经理助理、控股子公司成都锦尚副总经理。现任本公司北京城市公司副总经理，曾任本公司第七届监事会监事，于2019年2月18日，因监事会换届离职。
沈葵女士，硕士学位，注册造价工程师。2005-2009年就职于佳兆业集团控股有限公司，任副总裁。2010年加入本公司，现任本公司副总裁。
赵博先生，硕士学位。2006-2008年就职于北京中实恒业房地产开发有限公司，任经营部副经理；2008-2014年就职于首创置业股份有限公司，任商业地产事业部投资总监；2014年加入本公司，任资本市场部、投资业务部总经理，曾任公司第七届董事会秘书，现任公司第八届董事会秘书。
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郭春锋先生，学士学位。曾任金永（北京）科技发展有限公司销售课长、立信会计师事务所有限公司项目经理；凯德商用中国财务经理；裕田中国发展有限公司高级财务经理；中国金茂控股集团有限公司财务经理；2014年加入本公司，历任财务部总经理助理、副总经理，现任公司财务负责人、财务总监。
在股东单位任职情况√ 适用 □ 不适用
任职人员姓名 股东单位名称
在股东单位担任的
职务
任期起始日期 任期终止日期
在股东单位是否
领取报酬津贴张缔江 信银（香港）投资有限公司 投融资业务部董事 2016年10月01日 是刘建图 北京燕赵房地产开发有限公司 董事长、总经理 2000年01月01日 是符海鹰 领大有限公司 董事总经理 2016年12月09日 是在股东单位任职情况的说明
截止本公告日，公司共有一位非独立董事、两位股东代表监事，在股东单位任职并领取报酬。在其他单位任职情况√ 适用 □ 不适用
任职人员姓
名
其他单位名称
在其他单位担任
的职务
任期起始日期 任期终止日期
在其他单位是否领取报酬津
贴唐 军 首创置业股份有限公司 执行董事兼总裁 2002年12月05日 2018年04月28日
是唐 军 华远地产股份有限公司 董事 2008年10月09日 2018年02月05日
否韩传模 力生制药股份有限公司 独立董事 2013年12月09日 2019年12月09日
是韩传模 浪潮电子信息产业股份有限公司 独立董事 2014年04月12日 2020年04月12日
是韩传模 ST易桥 独立董事 2012年04月20日 2018年04月20日
是韩俊峰 北京首钢房地产开发有限公司 董事总经理 2016年05月05日 2019年12月31日
是韩美云 上海市锦天城（深圳）律师事务所 合伙人律师 2015年06月01日 是杨 宁 凤凰光学股份有限公司 独立董事 2015年08月25日 2018年08月24日
是张馥香 华远地产股份有限公司 董事 2018年02月05日 否在其他单位任职情况的说明
报告期内，公司共有六位董事在其他单位任职，其中五位董事在其他单位领取报酬津贴。公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
公司董事、监事报酬由公司股东大会决定；公司高级管理人员薪酬由公司董事会决定。公司提名与薪酬考核委员会具体
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负责公司高管的考评和激励机制的建立和实施。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元姓名 职务 性别 年龄 任职状态
从公司获得的税
前报酬总额
是否在公司关联
方获取报酬唐 军 董事长 男 59 现任 120 是张缔江 董事 男 36 现任 0 是韩传模 独立董事 男 68 现任 9 否韩俊峰 独立董事 男 47 现任 9 否韩美云 独立董事 女 42 现任 9 否杨 宁 董事兼总裁 男 48 现任 194.87 否李国平 董事、副总裁 男 41 现任 165.34 否刘建图 监事会主席 男 63 现任 0 是张馥香 监事 女 57 离任 5 是吴卫光 职工代表监事 男 60 离任 46.85 否沈 葵 副总裁 女 53 现任 165.34 否赵 博 董事会秘书 男 37 现任 98.64 否郭春锋 财务总监 男 37 现任 70.94 否合计 -- -- -- -- 893.98
--公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 53
主要子公司在职员工的数量（人） 94
在职员工的数量合计（人） 147
当期领取薪酬员工总人数（人） 149
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成专业构成类别 专业构成人数（人）商业设计、策划、运营人员 80
金融、财务人员 40
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人力、行政、法务人员 27
合计 147
教育程度教育程度类别 数量（人）大专及以下 52
大学本科及双学士 74
硕士及以上 21
合计 147
、薪酬政策
公司为员工提供在行业和地区内具有一定竞争力的薪酬福利待遇，同时在公司内部实施具有公平性、激励性、竞争性、规范化的薪酬管理制度，以实现公司与员工的共赢。
、培训计划
公司逐步建立和实施基于人力效能提升为核心的人才梯队培养与发展体系。
、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
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第九节
公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》及其他相关的法律、法规和规范性文件，严格遵守《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独立董事工作制度》、《信息披露事务管理办法》、《投资者关系管理制度》、《对外担保管理办法》、《内部审计制度》、《内幕信息知情人登记管理制度》、《内部问责制度》等一系列公司内部管理制度，不断完善公司的治理结构、规范公司管理，公司治理的实际状况基本符合中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件，与上述文件的要求不存在差异。
2019年2月18日，经2019年第二次临时股东大会表决通过，修订《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独立董事工作制度》，修订后的全文详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）。
2019年1月29日公司第七届董事会2019年第二次临时会议审议通过，修订《董事会审计委员会实施细则》、《董事会提名与薪酬考核委员会实施细则》、《董事会战略委员会实施细则》，修订后的全文详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异□ 是 √ 否公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
不适用
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型
投资者参与
比例
召开日期 披露日期 披露索引
2017年年度股东大会 年度股东大会 36.25%
2018年04月13日 2018年04月14日
2018-L 17 20 17年年度股东大会决议公告巨潮资讯网http：
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、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况独立董事姓名
本报告期应参加董事会次数
现场出席董事
会次数
以通讯方式参加董事会次数
委托出席董事
会次数
缺席董事会次
数
是否连续两次未亲自参加董
事会会议
出席股东大会
次数韩传模 7
否 1
韩俊峰 7
否 1
韩美云 7
否 1
连续两次未亲自出席董事会的说明无
、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议□ 是 √ 否报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳√ 是 □ 否独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，三位独立董事从专业角度出发，对公司提出了建设性建议并被采纳，包括：
1、2018年3月17日，第七届董事会第十二次会议，对公司2017年度控股股东及其他关联方占用公司资金、公司对外担保情况、公司内部控制评价报告、董事会提出2017年度利润分配预案、《续聘普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司2018年年度审计机构的议案》、董事长2017年度津贴、公司2017年度高级管理人员薪酬、修订公司章程发表专项说明和独立意见。
2、2018年3月23日，第七届董事会2018年第一次临时会议，对聘请郭春锋先生担任公司财务负责人、财务总监是否符合有关法律法规及公司章规定的任职资格，推选程序是否合法发表了独立意见。
3、2018年8月17日，第七届董事会第十三次会议，对公司2018年半年度控股股东及其他关联方占用公司资金、公司对外担保情况发表专项说明和独立意见。
4、2018年10月30日，第七届董事会2018年第四次临时会议，对公司根据财政部文件要求进行会计政策变更发表了独立意见。
5、2018年12月11日，第七届董事会2018年第五次临时会议，对公司提名唐军先生、张缔江先生、杨宁先生、李国平先生、林峰先生、陈东彪先生、王寿庆先生为公司第八届董事会非独立董事候选人，提名韩传模先生、韩俊峰先生、韩美云女
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
士、倪建达先生、陈坚先生作为第八届董事会独立董事候选人是否符合有关法律法规及公司章规定的任职资格，推选程序是否合法发表了独立意见。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
1、董事会审计委员会的履职情况
2018年，公司审计委员会根据中国证监会的有关规定、公司章程、《董事会审计委员会实施细则》以及《审计委员会年度审计工作规程》，对公司年度审计工作的履行监督职能。
报告期内，审计委员会共召开五次会议，具体情况如下：
2018年3月9日第七届董事会审计委员会第二十八次会议，审议通过2017年年度财务报告初稿。
2018年4月27日第七届董事会审计委员会第二十九次会议，审议通过2018年第一季度财务报告初稿。
2018年8月17日第七届董事会审计委员会第三十次会议，审议通过2018年半年度财务报告初稿。
2018年10月30日第七届董事会审计委员会第三十一次会议，审议通过2018年第三季度财务报告初稿及关于公司会计政策变更的议案。
2018年12月18日第七届董事会审计委员会第三十二次会议，审议通过2018年年度审计工作计划。
2、董事会提名与薪酬考核委员会的履职情况
报告期内，提名与薪酬考核委员会共召开四次会议，具体情况如下：
2018年2月9日，第七届董事会提名与薪酬考核委员会第十九次会议，审议通过对公司高级管理人员2017年工作情况的考核结果。
2018年3月13日，第七届董事会提名与薪酬考核委员会第二十次会议，审议通过对公司2017年度报告所披露的公司董事、监事和高级管理人员薪酬的审核意见，认为上述披露信息真实、准确、完整。
2018年3月23日，第七届董事会提名与薪酬考核委员会第二十一次会议，审议通过关于聘请公司高级管理人员的议案，同意聘请郭春锋先生担任公司财务负责人、财务总监。
2018年12月7日，第七届董事会提名与薪酬考核委员会第二十二次会议，审议通过关于公司董事会换届选举并提名公司第八届董事会非独立董事候选人的议案。审议通过提名唐军先生、张缔江先生、杨宁先生、李国平先生、林峰先生、陈东彪先生、王寿庆先生作为公司第八届董事会非独立董事候选人。审议通过关于公司董事会换届选举并提名公司第八届董事会独立董事候选人的议案。审议通过公司董事会提名韩传模先生、韩俊峰先生、韩美云女士、陈坚先生、倪建达先生作为公司第八届董事会独立董事候选人。
3、董事会战略委员会的履职情况
报告期内，战略委员会共召开一次会议，具体情况如下：
2018年2月9日，第七届董事会战略委员会第六次会议，审议通过公司2018年经营计划与预算。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险□ 是 √ 否监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
公司提名与薪酬考核委员会具体负责公司高管的考评和激励机制的建立和实施。本年度结束后，提名与薪酬考核委员会
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
依据年初制定的经营计划对公司高管人员进行绩效评价，将高管人员的个人绩效评价结果与公司的年度绩效相挂钩，最终确定了高管人员薪酬年度报酬数额。
九、内部控制情况
、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2019年03月15日内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的比例
58.00%纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务报表营业收入的比例
88.00%
缺陷认定标准类别 财务报告 非财务报告
定性标准
a) 财务报告内部控制重大缺陷的迹象包括：公司高级管理人员舞弊;公司更正已公布的财务报告;注册会计师发现当期财务报告存在重大错报，而内部控制在运行过程中未能发现该错报；审计委员会和审计部门对公司的对外财务报告和财务报告内部控制监督无效。b) 财务报告内部控制重要缺陷的迹象包括：未依照公认会计准则选择和应用会计政策;未建立反舞弊程序和控制措施;对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立相应的控制机制或没有实施且没有相应的补偿性控制;对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理保证编制的财务报表达到真实、准确的目标。c) 财务报告内部控制一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
a) 非财务报告内部控制重大缺陷的迹象包括：
重一大）决策程序；决
| 策程序不科学，如重大决策失误，给公司造成重大财产损失；严重违反国家法律、法规；关键管理人员或重要人才大量流失；媒体负面新闻频现；内部控制评价的重大缺陷未得到整改；重要业务缺乏制度控制或制度系统失效，给公司造成按上述定量标准认定的重大 |
财产损失。 b) 非财务报告内部控制重要缺陷的
视。c) 非财务报告内部控制一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
定量标准
定量标准以集团合并营业收入总额为主要衡量指标，如该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额高于集团合并营业收入总额的1%，则认定
定量标准以集团合并营业收入总额为主要衡量
| 迹象包括：公司因管理失误致使发生依据上述定量标准认定的重要财产损失，控制活动未能防范该失误；财产损失虽然未达到和超过该重要性水平，但从性质上看，仍应引起董事会和管理层重 |
| 指标，如该缺陷单独或连同其他缺陷导致的直接 |
财产损失金额高于集团合并营业收入总额的1%，则认定为重大缺陷；如财产损失金额高于
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
为重大缺陷；如错报金额 高于集团合并营业收入总额的0.5%，但小于1%则认
集团合并营业收入总额的0.5%，但小于1%，则认定为重要缺陷；其余则认定为一般缺陷。财务报告重大缺陷数量（个） 0
| 定为重要缺陷；其余则认定为一般缺陷。 | |
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段我们认为，阳光新业于2018年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。内控审计报告披露情况 披露内部控制审计报告全文披露日期 2019年03月15日内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn内控审计报告意见类型 标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷 否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告□ 是 √ 否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致√ 是 □ 否
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第十节
公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券参照披露
一、公司债券基本信息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日
债券余额（万元）
利率 还本付息方式
阳光新业地产股份有限公司2016年非公开公司债券
16光业01 118760
2016年07月20日
2019年07月19日
20,500
9.50%
到期一次性偿还债券本金；按年付息公司债券上市或转让的交易场所
深圳证券交易所投资者适当性安排 无报告期内公司债券的付息兑付情况
已完成本报告期的付息兑付公司债券附发行人或投资者选择权条款、可交换条款等特殊条款的，报告期内相关条款的执行情况（如适用）。
第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
名称 民生证券股份有限公司 办公地址
北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座16-18层
联系人 李俏秾 联系人电话 010-85127963报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
名称 联合信用评级有限公司 办公地址
中国北京朝阳区建国门外大街2号PICC大厦12层报告期内公司聘请的债券受托管理人、
适用）
无变化
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三、公司债券募集资金使用情况
公司债券募集资金使用情况及履行的程序
审批程序。年末余额（万元） 20,500募集资金专项账户运作情况 正常募集资金使用是否与募集说明书承诺的用
途、使用计划及其他约定一致
一致
募集资金用于偿还金融机构借款和补充流动资金。严格按照约定用途执行用款
四、公司债券信息评级情况
2016年3月24日，联合信用评级有限公司评定公司的主体信用等级为AA-，评级展望为稳定，根据报告期情况评定本期债券的信用等级为AA-；联合评级出具了《阳光新业地产股份有限公司2016年非公开发行公司债券信用评级分析报告》，该报告公布于深交所网站（http://www.szse.cn）和联合信用评级有限公司网站（http://www.lianhecreditrating.com.cn），请投资者关注。
2017年4月19日，联合信用评级有限公司对我公司发行的“16光业01”的信用状况进行了跟踪评级，联合评级出具了《阳光新业地产股份有限公司非公开发行公司债券2017年跟踪评级报告》（联合[2017]302号），评定公司发行的“16光业01”信用等级为AA-，主体信用等级为AA-，评级展望为“稳定”。
2018年5月3日，联合信用评级有限公司对我公司发行的“16光业01”的信用状况进行了跟踪评级，联合评级出具了《阳光新业地产股份有限公司非公开发行公司债券2018年跟踪评级报告》（联合[2018]454号），评定公司发行的“16光业01”信用等级为AA-，主体信用等级为AA-，评级展望为“稳定”。报告期内，公司未在中国境内发行其他债券、债券融资工具，资信评级机构未进行新的主体评级。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关承诺一致。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
本期债券受托管理人为民生证券股份有限公司，报告期内，受托管理人严格按照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关法律法规积极履行受托管理人相关职责。在履行受托管理人相关职责时，受托管理人与公司不存在利益冲突情形。
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八、截至报告期末公司近
年的主要会计数据和财务指标
单位：万元项目 2018年 2017年 同期变动率息税折旧摊销前利润 31,732
55,419
-
流动比率 95.80%
| 42.74% | ||
217.87%
-
| 122.07% |
资产负债率 43.31%
49.01%
-5.70%
速动比率 41.03%
136.41%
-
| 95.38% |
EBITDA全部债务比
15.67%
| 11.13% |
-4.54%
利息保障倍数 1.95
2.24
-
| 12.95% |
现金利息保障倍数 1.33
1.67
-
EBITDA利息保障倍数 1.97
| 20.36% | ||
2.27
-
| 13.22% |
贷款偿还率 100.00%
100.00%
0.00%
利息偿付率 100.00%
100.00%
0.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过30%的主要原因√ 适用 □ 不适用
息税折旧摊销前利润减少42.74%，主要是由于公司17年转让部分项目公司股权，产生较高的投资收益，本期无类似事项，导致净利润下降较多，计算出的息税折旧摊销前利润下降幅度较大；
流动比率减少122.07%，主要是由于公司2018年偿还借款本息、支付股利使货币资金减少约6.94亿元，导致流动资产下降幅度较大，计算出的流动比率下降幅度较大 ；
速动比率减少95.38%，主要是由于公司2018年偿还借款本息、支付股利使货币资金减少约6.94亿元，导致速度资产下降幅度较大，计算出的速度比率下降幅度较大 。
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
报告期内无对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
公司在银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行保持着良好的长期合作伙伴关系。截止到2018年12月31日报告期内，公司获得的银行授信额度为0亿元，其中已使用授信额度为0亿元，报告期内该部分贷款已偿还额度为0亿元。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司严格执行了公司债券募集说明书相关的约定和承诺。
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十二、报告期内发生的重大事项
、非公开发行公司债券投资者回售结果及2018
年付息
阳光新业于2016年7月20日发行阳光新业地产股份有限公司2016非公开发行公司债券（以下简称“本期债券”或“16光业01”），（以上事项详细情况请参见刊登于2016年2月6日的2016-L11号、2016-L12号公告，2016年2月23日的2016-L16号、2016年7月28日的2016-L75号公告）。
根据当前市场环境，本公司选择上调票面利率，即本期债券后续期限票面利率由8.1%上调至9.5%，并在本期债券后续期限固定不变。在发行人发布关于是否上调该品种债券票面利率及上调幅度公告后，投资者有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将持有的全部或部分债券按面值回售给发行人或选择继续持有本期债券。（以上情况，公司分别于2018年6月21日、2018年6月22日、2018年6月25日在固定收益产品业务专区发布了三次提示性公告。）
根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的债券回售申报数据，“16光业01”本次有效回售申报数量1,950,000张，回售金额195,000,000元（不含利息），剩余托管量为2,050,000张（回售价格为人民币100元/张，不含利息）。
根据《募集说明书》有关条款的规定，公司已于2018年7月20日支付自2017年7月20日至2018年7月19日期间的利息。本次“16光业01”回售部分债券的本金及利息已于7月20日到帐。
详细情况请参见刊登于2018年7月21日的2018-L26号公告。
十三、公司债券是否存在保证人
□ 是 √ 否
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第十一节
财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见审计报告签署日期 2019年03月15日审计机构名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告文号 普华永道中天审字(2019)第10030号注册会计师姓名 徐涛、刘佳
审计报告
普华永道中天审字(2019)第10030号
(第一页，共五页)
阳光新业地产股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
(一) 我们审计的内容
我们审计了阳光新业地产股份有限公司(以下称“阳光新业”)的财务报表，包括2018年12月31日的合并及公司资产负债表，2018年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量
表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
(二) 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了阳光新业2018年12月31日的合并及公司财务状况以及2018年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于阳光新业，并履行了职业道德方面的其他责任。
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
普华永道中天审字(2019)第10030号
(第二页，共五页)
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项为投资性房地产公允价值的评估
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
投资性房地产公允价值的评估
阳光新业对投资性房地产的披露见合并财务报表附注二(13)、附注二((29)(a)(i))及附注四(9)。阳光新业采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，于2018年12月31日，以公允价值计量的投资性房地产账面价值为人民币4,345,340千元，于2018年度计入公允价值变动收益的投资性房地产评估增值约人民142,785千元。评估值由阳光新业参考其聘请的独立第三方评估师(以下称“评估师”)执行的评估决定。
管理层对投资性房地产公允价值进行评估时涉及重要的会计估计和判断，主要包括估值技术的确定及对应评估方法下关键输入值的选择，其中，估值技术根据物业所处发展周期及市场环境的不同通常包括直
直接资本化法的关键输入值包括租金水平及资本化率；现金流折现法的关键输入值包括租金水平、出租率及贴现率；市场比较法的关键输入值包括可比案例价格。
鉴于该事项涉及重要会计估计和判断，以及对合并财务报表的重大影响，我们在审计工作中对该事项给予了特别关注。
我们评估了评估师的胜任能力、专业能力及客观性。
我们与阳光新业管理层沟通了各投资性房地产选用的估值技术，取得和查看了由评估师出具的阳光新业投资性房地产物业评估报告，并结合阳光新业各投资性房地产的实际开发状况，评估了评估师选取的相关估值技术的相关性和合理性。
我们对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行如下程序：将评估师所使用的出租率及租金水平核对至管理层记录；将评估师使用的贴现率及资本化率与行业水平进行比对；通过收集和比较市场可比案例的售价、楼龄、地理位置及物业面积信息，对评估师使用的可比案例价格进行了评估。
基于所实施的审计程序，我们取得的证据支持了管理层在投资性房地产公允价值的评估中对采用的评估方法及对关键输入值作出的重要会计估计和判断。
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普华永道中天审字(2019)第10030号
(第三页，共五页)
四、 其他信息阳光新业管理层对其他信息负责。其他信息包括阳光新业2018年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
阳光新业管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估阳光新业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算阳光新业、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督阳光新业的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
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普华永道中天审字(2019)第10030号
(第四页，共五页)
六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对阳光新业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致阳光新业不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六) 就阳光新业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
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(第五页，共五页)
六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)
中国?上海市2019年3月15日
注册会计师
注册会计师
———————————徐 涛(项目合伙人)
———————————刘 佳
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二、财务报表
、2018
年
月
日合并及公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
项目 附注
2018
| 月 |
合并
2017
| 日 | 年 |
| 日 |
合并
2017
| 月 |
合并
2018
| 日 | 年 |
| 日 |
公司
2017
| 月 |
公司
2017
| 日 | 年 |
| 日 |
公司流动资产
货币资金 四(1)
1,090,790
| 197,521 | 478,990 | 35,911 | 747,244 | 169,387 |
应收票据及应收账款 四(2)
| 46,591 | 55,554 | 53,906 | - | - | - |
预付款项 四(3)
| 19,329 | 23,789 | 48,311 | - | - | 4,069 |
其他应收款 四(4)、十五(1)
| 290,612 | 101,467 | 87,943 | 2,030,591 | 4,988,533 | 5,918,981 |
存货 四(5)
| 678,809 | 710,720 | 2,859,893 | 12,160 | 12,160 | 12,160 |
其他流动资产 四(6)
| 15,507 | 10,729 | 85,000 | 10,652 | 10,652 | - |
流动资产合计
| 1,248,369 | 1,993,049 | 3,614,043 | 2,089,314 | 5,758,589 | 6,104,597 | ||
非流动资产
可供出售金融资产 四(7)
| 26,002 | 26,002 | 23,721 | - | - | - |
长期股权投资四(8)、十五(2)
| 938,851 | 943,280 | 997,607 | 664,000 | 663,473 | 670,318 |
投资性房地产 四(9)
| 4,345,340 | 4,206,880 | 5,060,150 | - | - | - |
固定资产 四(10)
| 10,663 | 11,639 | 26,923 | 196 | 209 | 222 |
无形资产 四(11)
| 10,954 | 11,478 | 49,341 | - | - | - |
商誉 四(12)
| - | - | - | - | - | - |
长期待摊费用 四(13)
| 2,983 | 4,002 | 7,834 | - | - | - |
递延所得税资产 四(14)
| 109 | 19,013 | 21,318 | - | - | - |
非流动资产合计
| 5,334,902 | 5,222,294 | 6,186,894 | 664,196 | 663,682 | 670,540 |
资产总计
| 6,583,271 | 7,215,343 | 9,800,937 | 2,753,510 | 6,422,271 | 6,775,137 | ||
流动负债
应付票据及应付账款 四(16)
| 77,262 | 93,342 | 429,403 | - | - | - |
预收款项 四(17)
| 78,490 | 82,600 | 180,278 | - | - | - |
应付职工薪酬 四(18)
| 10,577 | 9,659 | 15,393 | 1 | 1 | 1 |
应交税费 四(19)
| 89,109 | 308,617 | 152,846 | 62 | 35,052 | 27 |
其他应付款 四(20)
| 136,107 | 142,088 | 225,571 | 104,891 | 3,337,233 | 3,650,815 |
一年内到期的非流动负债 四(21)
| 911,578 | 278,463 | 373,729 | 737,979 | 106,861 | 49,677 |
其他流动负债
| - | - | 13,832 | - | - | - |
流动负债合计
| 1,303,123 | 914,769 | 1,391,052 | 842,933 | 3,479,147 | 3,700,520 | ||
非流动负债
长期借款 四(22)
| 1,040,451 | 1,776,432 | 3,396,581 | - | 534,628 | 808,861 |
应付债券 四(23)
| - | 394,011 | 391,326 | - | 394,011 | 391,326 |
长期应付款 四(24)
| 51,690 | 57,169 | 409,993 | - | - | - |
预计负债
| - | - | 6,331 | - | - | - |
递延所得税负债 四(14)
| 455,975 | 393,816 | 513,447 | 412 | 1,512 | 2,264 |
非流动负债合计
| 1,548,116 | 2,621,428 | 4,717,678 | 412 | 930,151 | 1,202,451 | ||
负债合计
| 2,851,239 | 3,536,197 | 6,108,730 | 843,345 | 4,409,298 | 4,902,971 | ||
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
股东权益
股本 四(25)
| 749,913 | 749,913 | 749,913 | 749,913 | 749,913 | 749,913 |
资本公积 四(26)
| 511,152 | 511,152 | 511,152 | 609,753 | 609,753 | 609,753 |
其他综合收益 四(27)
| 171,940 | 172,089 | 185,569 | - | - | - |
盈余公积 四(28)
| 117,152 | 117,152 | 103,071 | 117,152 | 117,152 | 103,071 |
未分配利润 四(29)
| 1,424,062 | 1,435,095 | 1,296,811 | 433,347 | 536,155 | 409,429 |
归属于母公司股东权益合计
| 2,974,219 | 2,985,401 | 2,846,516 | 1,910,165 | 2,012,973 | 1,872,166 |
少数股东权益
| 757,813 | 693,745 | 845,691 | - | - | - |
股东权益合计
| 3,732,032 | 3,679,146 | 3,692,207 | 1,910,165 | 2,012,973 | 1,872,166 | ||
负债和股东权益总计
| 6,583,271 | 7,215,343 | 9 ,800,937 | 2,753,510 | 6,422,271 | 6,775,137 |
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：唐军 主管会计工作的负责人：郭春锋 会计机构负责人：郭春锋
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
、2018
年度合并及公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
项目 附注
年度
| 2017 |
年度
| 2018 |
年度
| 2017 |
年度
合并 合并 公司 公司
一、营业收入 四(30)
288,849 534,420 - -减： 营业成本 四
| (30) | (59,733) | (256,753) | - | - | ||
税金及附加 四
| (31) | (45,679) | (114,634) | (125) | - | ||
销售费用 四(32) (37,284) (48,129) - -
管理费用 四
| (33) |
| (108,676) | (127,653) | (9,085) | (31,967) | ||
财务费用 四
| (34) | (155,776) | (239,069) | (73,171) | (92,522) | ||
其中：利息费用
| 161,473 | 243,664 | 75,751 | 94,487 | |||
利息收入
| 5,654 | 5,299 | 2,595 | 1,976 | |||
资产减值损失 四
| (36) | (324) | (75,829) | - | - |
加： 其他收益 四
| (40) | 116,579 | - | - | - | ||
投资收益
(38),十五(3) 6,170 507,434 527 306,613
| 四 | ||
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
损失
| ) | 1,763 | (584) | 527 | 3,155 | ||
公允价值变动收益
四
| (37) |
| 142,785 | 111,395 | - | - | ||
资产处置收益
77 - - -
二、营业利润
亏损
| ) |
| 146,988 | 291,182 | (81,854) | 182,124 |
加： 营业外收入 四
| (41) | 8,612 | 12,484 | - | - |
减： 营业外支出 四(42)
(2,808) (229) (20) -
三、利润/(亏损)总额
152,792 303,437 (81,874) 182,124减： 所得税费用 四
| (43) |
| (68,060) | (113,249) | 1,563 | (41,317) | |||
四、净利润
亏损
| ) |
| 84,732 | 190,188 | (80,311) | 140,807 | |||
按经营持续性分类
持续经营净利润
亏损
| ) |
| 84,732 | 190,188 | (80,311) | 140,807 | |||
终止经营净利润
| - | - | - | - | |||
按所有权归属分类
少数股东损益
| 73,268 | 37,823 | - | - | |||
归属于母公司股东的净利润
亏损
| ) |
| 11,464 | 152,365 | (80,311) | 140,807 | |||
五、其他综合收益的税后净额 四
| (27) | (149) | (13,480) | - | - | ||
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额
| (149) | (13,480) | - | - | |||
将重分类进损益的其他综合收益
| (149) | (13,480) | - | - |
因存货或自用房产转入投资性房地产公允价值增加的转出
- (13,179) - -
权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
(125) (310) - -
外币财务报表折算差额
| (24) | 9 | - | - | |||
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
| - | - | - | - | |||
六、综合收益总额
| 84,583 | 176,708 | (80,311) | 140,807 | |||
归属于母公司股东的综合收益总额
11,315 138,885 (80,311) 140,807
归属于少数股东的综合收益总额
| 73,268 | 37,823 | - | - | |||
七、每股收益
基本每股收益
人民币元
| ) |
四
| (44) | 0.02 | 0.20 | —— | —— | ||
稀释每股收益
人民币元
| ) |
四
| (44) | 0.02 | 0.20 | —— | —— |
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：唐军 主管会计工作的负责人：郭春锋 会计机构负责人：郭春锋
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
、2018
年度合并及公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
项目 附注
2018年度 2017年度 2018年度 2017年度
合并 合并 公司 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
314,907 531,542 - -收到的税费返还
- - - -收到其他与经营活动有关的现金
四(45)(a) 140,105 18,030 2,596 1,978经营活动现金流入小计
455,012 549,572 2,596 1,978购买商品、接受劳务支付的现金
(34,720) (144,918) - -
支付给职工以及为职工支付的现金
(52,182) (89,385) - -
支付的各项税费
(279,548) (57,895) (35,683) (3,328)支付其他与经营活动有关的现金
四(45)(b) (97,969) (108,885) (7,030) (28,660)经营活动现金流出小计
(464,419) (401,083) (42,713) (31,988)经营活动(使用)/产生的现金流量净额 四(46)(a) (9,407) 148,489 (40,117) (30,010)
二、投资活动产生的现金流量
处置投资收到的现金
- 79,241 - -取得投资收益所收到的现金
- 7,194 - -处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
151 - - -处置子公司收到的现金净额
- 2,330,214 - 313,458从关联方收回现金
- - 1,216,837 1,343,074收到其他与投资活动有关的现金
- - - -投资活动现金流入小计
151 2,416,649 1,216,837 1,656,532购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
(614) (24,124) - -
投资支付的现金
- - - -提供给关联方的资金
八(4)(b)(i) (177,711) (1,200) (730,846) (412,623)支付其他与投资活动有关的现金
四(45)(c) - (80,109) - -投资活动现金流出小计
(178,325) (105,433) (730,846) (412,623)投资活动(使用)/产生的现金流量净额
(178,174) 2,311,216 485,991 1,243,909
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金
- 120,000 - -发行债券收到的现金
- - - -从关联方取得资金
- - 151,393 50,154收到其他与筹资活动有关的现金
- - - -筹资活动现金流入小计
- 120,000 151,393 50,154偿还债务支付的现金
(511,920) (1,143,372) (301,920) (217,372)分配股利、利润或偿付利息支付的现金
(182,179) (346,177) (99,489) (103,200)其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
(9,200) - - -
归还关联方资金
八(4)(b)(ii) - (56,389) (907,191) (365,623)支付其他与筹资活动有关的现金
四(45)(d)
(4,599) (414,599) - -
筹资活动现金流出小计
(698,698) (1,960,537) (1,308,600) (686,195)筹资活动使用的现金流量净额
(698,698) (1,840,537) (1,157,207) (636,041)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
184 (279) - (1)
五、现金及现金等价物净(减少)/增加额
(886,095) 618,889 (711,333) 577,857加：年初现金及现金等价物余额
1,078,778 459,889 747,244 169,387
六、年末现金及现金等价物余额
四(46)(b) 192,683 1,078,778 35,911 747,244
| 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 | |||
企业负责人：唐军 主管会计工作的负责人：郭春锋 会计机构负责人：郭春锋
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
、2018
年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
项目 附注
归属于母公司股东权益
少数股东
权益
股东权益
合计股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
2017年1月1日年初余额
749,913 511,152 185,569 103,071 1,296,811 845,691 3,692,207
2017年度增减变动额
综合收益总额
净利润
- - - - 152,365 37,823 190,188其他综合收益
四(27) - - (13,480) - - - (13,480)综合收益总额合计
- - (13,480) - 152,365 37,823 176,708股东投入和减少资本
出售子公司
- - - - - (189,769) (189,769)
利润分配
提取盈余公积
四(28) - - - 14,081 (14,081) - -
2017年12月31日年末余额
749,913 511,152 172,089 117,152 1,435,095 693,745 3,679,146
2018年1月1日年初余额
749,913 511,152 172,089 117,152 1,435,095 693,745 3,679,146
2018年度增减变动额
综合收益总额
净利润
- - - - 11,464 73,268 84,732其他综合收益
四(27) - - (149) - - - (149)综合收益总额合计
- - (149) - 11,464 73,268 84,583
利润分配
提取盈余公积
四(28)- - - - - - -对股东的分配
(22,497) (9,200) (31,697)
2018年12月31日年末余额
749,913 511,152 171,940 117,152 1,424,062 757,813 3,732,032
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：唐军 主管会计工作的负责人：郭春锋 会计机构负责人：郭春锋
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
、2018
年度公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
项目 附注 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
2017年1月1日年初余额
749,913 609,753 103,071 409,429 1,872,166
2017年度增减变动额
综合收益总额
净利润
- - - 140,807 140,807综合收益总额合计
- - - 140,807 140,807利润分配
提取盈余公积 四(28) - - 14,081 (14,081) -
2017年12月31日年末余额
749,913 609,753 117,152 536,155 2,012,973
2018年1月1日年初余额
749,913 609,753 117,152 536,155 2,012,973
2018年度增减变动额
综合收益总额
净利润
- - - (80,311) (80,311)综合收益总额合计
- - - (80,311) (80,311)利润分配
提取盈余公积 四(28) - - - - -对股东的分配 四(29)
(22,497) (22,497)
2018年12月31日年末余额
749,913 609,753 117,152 433,347 1,910,165
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业负责人：唐军 主管会计工作的负责人：郭春锋 会计机构负责人：郭春锋
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
三、财务报表附注
一 公司基本情况阳光新业地产股份有限公司(以下称“本公司”)的前身是广西虎威股份有限
公司(以下称“广西虎威”)，经中国证券监督管理委员会批准，广西虎威于1996年9月5日通过深圳证券交易所(以下称“深交所”)向社会公开发行人民币普通股，并于1996年9月19日在深交所上市并交易(股票代码000608)
1998年9月，广西虎威更名为“广西阳光股份有限公司”；2008年5月，再更名为“阳光新业地产股份有限公司”，即现用名。于2018年12月31日，本公司的总股本为749,913千元，每股面值1元。本公司的注册地址为广西壮族自治区南宁市江南路230号南宁经济技术开发区；管理
| 总部位于北京市。 |
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要在北京、上海、四川等地区从事
房地产开发、商业地产运营以及相关的咨询服务等。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六，本年度无新纳入合并范围的
子公司，本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注五(1)。
本财务报表由本公司董事会于2019年3月15日批准报出。
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货成
本及跌价准备的计量(附注二(11))、投资性房地产的计量模式(附注二(13))
收入的确认时点(附注二(22))、递延所得税资产和递延所得税负债(附注二(24))等。
本集团在运用重要的会计政策时所采用重要会计估计和关键判断详见附注二(29)。
(1) 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则—基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)
、
、
以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
| 15 |
号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。于2018年12月31日，本集团合并财务报表中流动负债超过流动资产54,754千元。本集团管理层已积极采取措施应对上述情况，包括处置部分长期资产，以改善本集团的流动资金状况。基于此，本集团管理层确信本集团将会持续经营，故本集团仍以持续经营假设为基础编制本财务报表。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二
主要会计政策和会计估计
| ( |
续
(2) 遵循企业会计准则的声明
本集团2018年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团2018年12月31日的合并及公司财务状况以及2018年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
(3) 会计年度
会计年度为公历1月1日起至12月31日止。
(4) 记账本位币
记账本位币为人民币。
(5) 企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最
终控制方以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价
)
值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，
调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二主要会计政策和会计估计(续)
(5) 企业合并(续)
(b)
非同一控制下的企业合并(续)
| (b) | |
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉
商誉为之前持有的被购买方股权的公允价值与购买日支付对价的公允价值之和，与取得的子公司可辨认净资产于购买日的公允价值份额的差额。
(6)合并财务报表的编制方法
及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。二 主要会计政策和会计估计(续)
(7)现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(8)外币折算
(a)外币交易
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
(b)外币报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权益中以单独项目列示。境外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)(9)金融工具
(a)金融资产
(i) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对金融资产的持有意图和持有能力。于报告期内，本集团的金融资产包括应收款项、可供出售金融资产等。
应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类的金融资产。自资产负债表日起一年内(含一年)将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为其他流动资产。(ii) 确认和计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相
| 关交易费用计入当期损益；其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。 | |
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a)金融资产(续)
(iii) 金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。
表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过50%(含50%)或低于其初始投资成本持续时间超过一年(含一年)
值低于其初始投资成本超过20%(含20%)但尚未达到50%的，本集团会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工具投资的初始投资成本。
| 的，则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价 | |
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确
以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。已发生的减值损失以后期间不再转回。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(9)金融工具(续)
(a)金融资产(续)
(iv)金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)、收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)、该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；或者(3)、该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
(b)金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款
项、借款及应付债券等。
应付款项包括应付账款、应付票据及其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量。
其他金融负债期限在一年以下(含一年)
但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)(9)金融工具(续)(c)金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
(10) 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款、应收票据等。本集团对外销售商品或提供劳务形成的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。
(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
单项金额重大的判断标准为：应收款项各类别中，余额前五名并且单项金额超过2,500千元的应收第三方款项。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。(b) 按组合计提坏账准备的应收款项
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
确定组合的依据如下：
关联方组合 对本集团关联方的应收款项
单独进行减值测试无减值迹象的
第三方组合
单独进行减值测试无减值迹象的应收第
三方款项
其他第三方组合 应收第三方款项(不包括单独进行减值测
试无减值迹象的应收第三方款项)
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(10)应收款项(续)
(b)按组合计提坏账准备的应收款项(续)
按组合计提坏账准备的计提方法如下：
关联方组合 历史损失率法
单独进行减值测试无减值迹象的
第三方组合 历史损失率法
其他第三方组合 余额百分比法
按组合计提坏账准备的计提比例列示如下：
应收账款计提比例 其他应收款计提比例
关联方组合- -
单独进行减值测试无减值迹象的
第三方组合- -
其他第三方组合0.3% 0.3%
(c)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的原有条款收回款项。
坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。
(11) 存货
(a)分类
存货主要包括开发成本、开发产品及库存商品，按成本与可变现净值孰低计量。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(11)存货(续)
(b)存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。
建筑成本中包含的公共配套设施指政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。
(c)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(d) 本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
(12)长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权投资。
子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(12)长期股权投资(续)
(a)投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
(b)后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(12)长期股权投资(续)(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(d)长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(18))。
(13)投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值与投资性房地产原账面价值的差额计入
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产，以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产和无形资产原账面价值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产和无形资产原账面价值的，差额计入其他综合收益。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(13)投资性房地产(续)
对于在建投资性房地产(包括本集团首次取得的在建投资性房地产)
允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后(两者孰早)，再以公允价值计量。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(14) 固定资产
，如果其公
(a)固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、运输工具以及办公设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(b)固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)(14)固定资产(续)(b)固定资产的折旧方法(续)
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 10－40年 3%－5% 2.4%－9.7%
运输工具 5－9年 3%－5% 10.6%－19.4%
办公设备 5－9年5%10.6%－19.0%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(c)当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(18))。
(d)固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(15)借款费用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到预定可销售状态后停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
| 使用状态之固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目的购建的借款费用， | |
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(15) 借款费用(续)
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
(16)无形资产
无形资产包括本集团自用的土地使用权、软件等，以成本计量。
(a)土地使用权
土地使用权按实际使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物之间合理分配的，全部作为固定资产。
(b)软件
软件按预计使用寿命10年平均摊销。
(c)定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(d) 无形资产减值
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(18))。
(17)长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(18) 长期资产减值
固定资产、使用寿命有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(19) 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利和辞退福利等。
(a)短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(19) 职工薪酬(续)
(b)离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报
均属于设定提存计划。
| 告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险， | |
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(c)辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为流动负债。
(20)股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(21) 预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为流动负债。
(22)收入确认
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益很可能流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：
(a) 销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，并且既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量时，确认销售收入的实现。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)(22)收入确认(续)
(a)销售商品(续)
出售开发产品的收入在同时满足以下条件时确认收入：
?
开发产品完工并验收合格；
?
签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；
? 价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；
已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视同已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。
(b) 提供劳务收入在劳务已提供，并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。
(c)让渡资产使用权
利息收入按照其他方使用本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
(23)政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(23)政府补助(续)
与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
(24)递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(24) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
? 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一
纳税主体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
(25)维修基金和质量保证金
维修基金按照相关当地的规定，按房价总额的一定比例或者按照多层及高层
部分为房地产开发公司承担，在办理房产证时上交房地产管理部门。其中代房地产管理部门向购房者收取的部分在收到时确认为其他应付款。房地产开发公司承担的部分确认为开发成本。
质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，在开发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。(26) 租赁
每建筑平方米的既定收取标准确定，部分为代房地产管理部门向购房者收取，
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁；其他的租赁为经营租赁。本集团无融资租赁，经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。(27)持有待售及终止经营
同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：(一)根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(二)本集团已与其他方签订具有法律约束力的出售协议且已取得相关批准，预计出售将在一年内完成。
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产、以公允价值计量的投资性房地产以及递延所得税资产)，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量，公允价值减去出售费用后的净额低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债，并在资产负债表中单独列示。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)(27)持有待售及终止经营(续)
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区； (二) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分； (三) 该组成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
(28) 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。(29)重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
(a)重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重要风险：
(i)投资性房地产公允价值计量
本集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本集团每年从独立第三方专业评估师处取得公司独立估值，公允价值金额将按照以下方法进行确定：
-参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(29)重要会计估计和判断(续)
(a)重要会计估计及其关键假设(续)
(i)投资性房地产公允价值计量(续)
-无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似
房地产的最近交易价格，并考虑交 易情况、交易日期、所在区域等因素；
-基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。包含直接资本化法和现金流折现法。
对投资性房地产公允价值的评估涉及重要的会计估计和判断，如果管理层对评估方法、参数及关键假设进行修正，将会对投资性房地产公允价值产生影响。
(ii) 税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本集团需要作出重要估计和判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
(iii)存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(29) 重要会计估计和判断(续)
(b)采用会计政策的关键判断—收入确认
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户需支付至少购房款总额的30%至70%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为6个月至2年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率较低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团
| 认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。 | |
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(30)重要会计政策变更
财政部于2018年颁布了《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号)及其解读，本集团已按照上述通知编制2018年度的财务报表，比较财务报表已相应调整，对财务报表的影响列示如下：
(a)对合并资产负债表及利润表的影响列示如下：
会计政策变更的内容和原因
受影响的报表项目名称
影响金额
2017年
12月31日
2017年1月1日
本集团将应收票据和应收
账款合并计入应收票据及应收账款项目。
应收账款(55,554)
(53,906)
应收票据及应收
账款55,554 53,906
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二
主要会计政策和会计估计
| ( |
续
)(30)
重要会计政策变更
| (30) | ( |
续
)(a)
对合并资产负债表及利润表的影响列示如下
| (a) | ( |
续
：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表
| 项目名称 |
影响金额
2017年
2017年
| 12月31日 | 1月1日 | |||
本集团将应付票据和应付账款
合并计入应付票据及应付账款项目。
应付账款
| (93,342) | (429,403) | ||
应付票据及应
付账款93,342 429,403
本集团将应付利息、应付股利
和其他应付款合并计入其他应付款项目。
应付利息
| (18,378) | (25,718) | ||
应付股利
| (1,545) | (1,545) | |||
| 其他应付款 | 19,923 | 27,263 | ||
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
(b)对公司资产负债表及利润表的影响列示如下：
二 主要会计政策和会计估计(续)
(30)重要会计政策变更(续)
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表
项目名称
影响金额
2017年
12月31日
2017年1月1日
本公司将应收利息、应收股利
和其他应收款合并计入其
应收股利
| 他应收款项目。 | (720,323) | (720,323) | ||
其他应收款720,323 720,323
本公司将应付利息、应付股利
和其他应付款合并计入其他应付款项目。
应付利息(15,550)
(16,620)
应付股利(1,545)
(1,545)
其他应付款17,095 18,165
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
三 税项
本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据
税率
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额
30%－50%
企业所得税 应纳税所得额25%
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售
额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)或不含增值税销售额(应纳税额按不含增值税销售额乘以适用税率)
6%、5%
房产税 租金收入或房屋及土地使用权计税值
12%或1.2%
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(1)货币资金
2018年12月31日
2017年12月31日
库存现金
| 21 | 38 | |||
银行存款197,499
1,090,750
其他货币资金
合计197,521
1,090,790
其中：存放在境外的款项4,122
4,595
于2018年12月31日，银行存款中包括4,838千元(2017年12月31日：12,012千元)的住户按揭贷款保证金。(2)应收票据及应收账款
2018年12月31日
2017年12月31日
应收账款46,591
55,554
2018年12月31日
2017年12月31日
应收账款53,120
62,099
减：坏账准备(6,529)
(6,545)
净额
| 46,591 | 55,554 |
(a) 应收账款账龄分析如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
一年以内28,137
47,169
一到二年
| 11,109 | 3,758 | |||
二到三年2,952
3,088
三年以上10,922
8,084
合计53,120
62,099
于2018年12月31日，本集团无逾期但未减值的应收账款 (2017年12月31日：无)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2)应收票据及应收账款(续)(b)应收账款按类别分析如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
账面余额
坏账准备
账面余额
坏账准备
金额 占总额
金额 计提
金额 占总额
金额 计提
比例
比例
比例
比例
按组合计提坏账准备
－单独进行减值测
试无减值迹象的
第三方组合29,741 56% - -
33,776 54%
- -
－其他第三方组合16,901 32%(51)
0.3%
21,792 35%
(65)
0.3%
单项金额虽不重大但
单独计提坏账准备6,478 12%(6,478)
100%
6,531 11%
(6,480)
99%
合计53,120 100% (6,529)
12%
62,099 100%
(6,545)
11%
(c)按组合计提的坏账准备的应收账款中，采用余额百分比法的组合分析如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
账面余额
坏账准备
账面余额
坏账准备
金额
金额 计提比例
金额
金额 计提比例
－其他第三方组合16,901 (51) 0.3%
21,792
(65) 0.3%
(d)本年度计提的坏账准备金额为0元，转回的坏账准备金额为16千元。
(e)2018年度，本集团无核销的应收账款(2017年度：0元)。
(f)于2018年12月31
日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
金额
坏账准备
占应收账款余额
金额
总额比例
余额前五名的应收账款总额
34,343
(1,243)
65%
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2)应收票据及应收账款(续)
(g)2018年度，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2017年度：无)
| 。 | |
(h)2018年度，本集团未向金融机构以不附追索权的方式转让应收账款(2017年度：无)。
(3)预付款项
(a)预付款项账龄分析如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
金额
占总额比例
金额
占总额比例
一年以内10,860 56%
10,797
46%
一到二年7,793 41%
8,855
37%
二到三年
| 263 | 1% | 67 | 0% | |||||
三年以上413 2%
4,070
17%
合计19,329 100%
23,789
100%
于2018年12月31日，账龄超过一年的预付款项为8,469千元(2017年12月31日：12,992千元)，主要为预付包租项目租金。
(b)于2018年12月31
日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
金额
占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额18,669
97%
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(4)其他应收款
2018年12月31日
2017年12月31日
应收Sunrise Tongzhou Private
Limited(以下称“Su nr i se Tongzhou”)
借款本金和利息(附注八(5))132,944 -
应收其他单位往来款项79,019 79,856
应收Sunrise Jianshe Private Limited
(以下称“Sunrise Jianshe”)借款本
金和利息(附注八(5))48,508 -
应收待退回土地出让金9,936 9,936
应收代垫购房者契税、公共维修基金
等款项7,929
6,836
应收天津紫金新嘉商贸有限公司(以下
称“紫金新嘉”)股利5,578
-
应收其他代垫款项4,305
6,125
应收合营公司往来款项3,550 2,100
应收待退回拆迁款2,405 2,405
应收项目管理、商业策划及资产交易
服务款项673 673
应收投标保证金、诚意保证金及押金1,618 1,580
其他7,397
5,190
合计303,862
114,701
减：坏账准备(13,250)
(13,234)
净额290,612
101,467(a)其他应收款账龄分析如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
一年以内193,022
45,198
一到二年44,783
36,454
二到三年35,049
三年以上31,008
32,174
合计303,862
114,701
于2018年12月31日，本集团无已逾期但未减值的其他应收款(2017年12月31日：无)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(4)其他应收款(续)
(b)其他应收款按类别分析如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
账面余额
坏账准备
账面余额
坏账准备
金额
占总额
金额 计提
金额
占总额
金额 计提
比例
比例
比例
比例
单项金额重大并单独
计提坏账准备-
-
- -
-
-
- -
按组合计提坏账准备-
－单独进行减值测
试无减值迹象的
第三方组合78,946
26%
- -
83,514
73%
- -
－关联方组合191,253
63%
- -
2,773
3%
- -
－其他第三方组合20,476
7%
(63)
0.3%
15,227
13%
(47)
0.3%
单项金额虽不重大但
单独提坏账准备13,187
4%
(13,187)
100%
13,187
11%
(13,187)
100%
合计303,862
100%
(13,250)
4.0%
114,701
100%
(13,234)
11.5%
(c)按组合计提坏账准备的其他应收款中，采用余额百分比法的组合分析如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
账面余额
坏账准备
账面余额
坏账准备
金额
金额 计提
比例
金额
金额 计提
比例
－其他第三方组合20,476 (63) 0.3%
15,227
(47) 0.3%
(d)本年度新计提坏账准备16千元，无收回或转回的坏账准备。
(e)2018年度，本集团实际核销其他应收款0元(2017年度：0元)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(4)其他应收款(续)
(f)于2018年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
性质 余额
账龄 占其他应收款余
额总额比例
坏账
准备
计提比例
Sunrise Tongzhou资金拆借132,944
一年以内44%-
-
Sunrise Jianshe资金拆借48,508
一年以内16%-
-
山东傲锐置业有限公司
一年以内
(以下称“山东傲锐”) 资金拆借42,645
至两年14%-
-
北京市通州区漷县镇人 应收其他单位
民政府 往来款项26,365
二至三年9%-
-
北京市国土资源局 应收待退回
土地出让金9,936
三年以上3%-
-
| 260,398 | 86% | - | - |
(g)于2018年12月31日，本集团无应收政府补助(2017年12月31日：无)。
(5) 存货
(a)存货分类如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
账面
存货跌
账面
账面
存货跌
账面
余额
价准备
价值
余额
价准备
价值
开发产品696,064 (17,255)
678,809
728,430
(17,735)
710,695
其他936 (936)
-
(936)
697,000 (18,191)
678,809
729,391
(18,671)
710,720
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(5)存货(续)(b)存货跌价准备分析如下：
2017年
本年增加
本年减少
2018年
12月31日
计提
其他
转销
12月31日
| 开发产品 |
成都锦尚地下车位11,831
-
(804)
11,351
西安凯玄项目5,904
-
-
-
5,904
| 其他 |
库存商品
-
-
-
| 合计 |
18,671
- (804)
18,191
(c)存货跌价准备情况如下：
确定可变现净值的
具体依据
本年转回或转销存货
跌价准备的原因
开发成本
估计的销售费用以及相关税费间的差额
不适用
开发产品
| 存货的估计售价与至完工时估计将要发生的成本、 |
| 存货的估计售价与估计的销售费用以及相关税费间 |
的差额
存货结转
其他
| 存货的估计售价与估计的销售费用以及相关税费间 |
的差额
存货结转
(d) 开发产品
项目名称
竣工时间 2017年 本年 本年 2018年
12月31日 增加 减少 12月31日
北京阳光上东项目
2004年至
2014年268,511 - (6,325)
262,186
成都锦尚中心项目 2014年431,521 -(26,041)
405,480
西安凯玄项目 不适用18,064 - - 18,064
其他项目
2000年至
2004年10,334 - - 10,334
合计
| 728,430 |
| - | (32,366) | 696,064 |
2018年度，本集团无由出售改为出租的开发产品(2017年度：无)。2018年度，本集团无由出售改为自用的开发产品(2017年度：无)。
(e)于2018年12月31日，开发产品中包含资本化利息金额为24,703千元(2017年12月31日：26,358千元)，2018年无新增资本化利息。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(5)存货(续)
(f)于2018年12月31日，账面价值为178,787千元的存货(2017年12月31
| 日： |
216,725千元)作为一年内到期的非流动负债 (附注四(21))的抵押物。
(6) 其他流动资产
2018年12月31日
2017年12月31日
预付利息10,652
10,652
预交税费4,855
15,507
10,729
(7)可供出售金融资产
2018年
2017年
12月31日
12月31日
以成本计量
—可供出售权益工具(a)108,900
108,900
减：减值准备(b)(82,898)
(82,898)
净额26,002
26,002
可供出售金融资产相关信息分析如下：
(a)以成本计量的可供出售金融资产：
2017年
本年
本年
2018年
在被投资单
本年现
12月31日
增加
减少
12月31日
位持股比例
金分红
可供出售权益工具
成本
| — |
山东傲锐
88,890
-
-
88,890
10%
-
| — |
广西北宝高等级公路股份有
限公司(以下称“广西北
宝
20,000
| ”) |
-
-
20,000
19%
-
| — |
北京阳光优食餐饮有限公司
-
-
10%
-
合计
| 108,900 | - | - | 108,900 | - | - |
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(7)可供出售金融资产(续)
(a)以成本计量的可供出售金融资产(续)
以成本计量的可供出售权益工具主要为本集团持有的非上市股权投资，这些投资没有活跃市场报价，其公允价值合理估计数的变动区间较大，且各种用于确定公允价值估计数的概率不能合理地确定，因此其公允价值不能可靠计量。
(b)可供出售金融资产减值准备相关信息分析如下：
2017年
2018年
12月31日
本年增加
本年减少
12月31日
山东傲锐(62,898)
- - (62,898)
广西北宝(20,000)
-
-
(20,000)
合计(82,898)
- -
(82,898)
(8)长期股权投资
2018年12月31日
2017年12月31日
合营企业(a)457,259
459,032
联营企业(b)497,979
500,635
| 955,238 | 959,667 | |||
减：长期股权投资减值准备(16,387)
(16,387)
净额938,851
943,280
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(8)长期股权投资(续)
(a)合营企业
本年增减变动
2017年 追加投资 减少投资 按权益法调整
的净损益
其他综合收益调整
其他权益
变动
宣告发放现金
股利或利润
计提减值
准备
其他 2018年 减值准备
12月31日 12月31日 年末余额
| 上海银河宾馆有限公司(以下 | 429,272 | - | - | (1,725) | - | - | - | - | - | 427,547 | - | |
| 称“上海银河宾馆”) | ||||||||||||
| 菱华阳光(天津)商业管理 | ||||||||||||
| 有限公司 | 29,760 | - | - | (48) | - | - | - | - | - | 29,712 | (16,387) | |
| 合计 | 459,032 | - | - | (1,773) | - | - | - | - | - | 457,259 | (16,387) |
在合营企业中的权益相关信息见附注六(2)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(8)长期股权投资(续)
(b)联营企业
本年增减变动
2017年 追加投资 减少投资 按权益法调
整的净损益
其他综合收益调整
其他权 宣告发放现金
股利或利润
计提减值 其他 2018年 减值准备
12月31日 益变动 准备 12月31日 年末余额
| 沈阳世达物流有限责任公司 | ||||||||||||
| (以下称“沈阳世达”) | 75,333 | - | - | (1,436) | - | - | - | - | - | 73,897 | - | |
| 天津友谊新资商贸有限公司 | ||||||||||||
| (以下称“友谊新资”) | 89,718 | - | - | 2,324 | - | - | - | - | - | 92,042 | - | |
| 天津光明新丽商贸有限公司 | ||||||||||||
| (以下称“光明新丽”) | 104,927 | - | - | (185) | - | (489) | - | - | - | 104,253 | - | |
| 天津津汇远景贸易有限公司 | ||||||||||||
| (以下称“津汇远景”) | 75,609 | - | - | 2,260 | - | - | - | - | - | 77,869 | - | |
| 紫金新嘉 | 79,417 | - | - | (1,390) | (125) | - | (5,578) | - | - | 72,324 | - | |
| 北京瑞景阳光物业管理有限公司 | ||||||||||||
| (以下称“北京瑞景阳光”) | 75,631 | - | - | 1,963 | - | - | - | - | - | 77,594 | - | |
| 合计 | 500,635 | - | - | 3,536 | (125) | (489) | (5,578) | - | - | 497,979 | - |
在联营企业中的权益相关信息见附注六(2)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
| 四 |
合并财务报表项目附注(续)
(9)投资性房地产
建筑物及土地使用权
2017年12月31日
4,206,880
本年减少
(4,325)
本年购建
-
公允价值变动(附注四(37))
142,785
2018年12月31日
4,345,340
2018年度，无资本化计入投资性房地产的借款费用(2017年度：无)。
2018年度，投资性房地产公允价值变动对本集团当期损益的影响金额为142,785千元(2017年度：111,395千元)。
于2018年12月31日，账面价值约为3,458,225千元的房屋及土地使用权(2017年12月31日：3,386,920千元)作为抵押借款及一年内到期的抵押借款 (附注四(22)(a))的抵押物。
于2018年12月31日，账面价值约为587,165千元的房屋及土地使用权(2017年12月31日：585,090千元)
作为保证、抵押及质押借款及一年内到期的保证、
抵押及质押借款(附注四(22)(b))的抵押物。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(10)固定资产
房屋、建筑物 运输工具 办公设备 合计
原价
2017年12月31日13,228
6,060
19,004
38,292
本年增加-
-
购置-
-
本年减少(5)
(503)
(261)
(769)
处置及报废(5)
(503)
(261)
(769)
2018年12月31日13,223
5,557
19,357
38,137
累计折旧
2017年12月31日(5,627)
(4,924)
(16,102)
(26,653)
本年增加(408)
(73)
(1,029)
(1,510)
计提(408)
(73)
(1,029)
(1,510)
本年减少
处置及报废
2018年12月31日(6,031)
(4,519)
(16,924)
(27,474)
减值准备
2017年12月31日-
-
-
-
本年增加-
-
-
-
本年减少-
-
-
-
2018年12月31日-
-
-
-
账面价值
2018年12月31日7,192
1,038
2,433
10,663
2017年12月31日7,601
1,136
2,902
11,639
于2018年12月31日，本集团无房屋建筑物(2017年12月31日：无)作为一年内到期的非流动负债和长期借款的抵押物。
2018年度，固定资产计提的折旧金额为1,510千元(2017年度：2,322千元)
其中计入销售费用及管理费用的折旧费用分别为9千元及1,501千元(2017年度：31千元及2,291千元)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(11)无形资产
土地使用权
软件
其他
合计
原价
2017年12月31日9,770
3,718
14,366
本年增加-
-
-
-
购置-
-
-
-
本年减少-
-
-
-
处置-
-
-
-
2018年12月31日9,770
3,718
14,366
累计摊销
2017年12月31日(607)
| (1,403) |
(878)
| (2,888) | |||
本年增加(153)
| (371) |
-
| (524) | |||
计提(153)
| (371) |
-
| (524) | |||
本年减少-
-
-
-
处置-
-
-
-
2018年12月31日(760)
| (1,774) |
(878)
| (3,412) | ||||||||
减值准备
2017年12月31日-
-
-
-
本年增加-
-
-
-
本年减少-
-
-
-
2018年12月31日-
-
-
-
账面价值
2018年12月31日9,010
1,944
-
10,954
2017年12月31日9,163
2,315
-
11,478
2018年度，无形资产的摊销金额为524千元(2017年度：1,614千元)。
于2018年12月31日，无土地使用权(2017年12月31日：无)作为一年内到期的非流动负债及长期借款的抵押物。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(12) 商誉
2018年12月31日
2017年12月31日
北京瑞阳嘉和物业管理有限
公司(以下称“瑞阳嘉和”)13,954
13,954
北京上东房地产经纪有限
公司(以下称“上东经纪”)
| 14,349 | 14,349 | |||
减：减值准备
—瑞阳嘉和(13,954)
(13,954)
—上东经纪(395)
(395)
净额-
-
(13)长期待摊费用
2017年
本年增加
本年摊销
2018年
12月31日 12月31日
办公室及写字
楼装修2,926
-
(440)
2,486
售楼部建造
-
(227)
-
其他
-
(352)
合计4,002
-
(1,019)
2,983
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(14)递延所得税资产和递延所得税负债(a)未经抵销的递延所得税资产
2018年12月31日
2017年12月31日
可抵扣暂时性差异及可
抵扣亏损
递延所得税
资产
可抵扣暂时性差异及可
抵扣亏损
递延所得税
资产
预提费用及税金1,360
108,984
27,246
资产减值准备
抵销内部未实现利润89,820
22,455
93,428
23,357
其他1,372
1,484
合计93,304
23,326
204,648
51,162
2018年12月31日
2017年12月31日
其中：
预计于1年内(含1年)转回的金额
1,161
10,028
预计于1年后转回的金额
22,165
41,134
合计
23,326
51,162
(b)未经抵销的递延所得税负债
2018年12月31日
2017年12月31日
应纳税暂时性差异
递延所得税负
债
应纳税暂时
性差异
递延所得税负
债
非同一控制下企业合并88,636
22,159
88,636
22,159
借款相关交易费用摊销余额15,936
3,984
38,272
9,568
资本化利息106,768
26,692
106,768
26,692
投资性房地产公允价值计
量的会计基础与计税基
础差异1,673,928
418,482
1,439,572
359,893
直线法确认租金收入29,832
7,458
28,944
7,236
其他1,668
1,668
合计1,916,768
479,192
1,703,860
425,965
2018年
12月31日
2017年
12月31日
其中：
预计于1年内(含1年)转回的金额
161,264
85,205
预计于1年后转回的金额
317,928
340,760
合计
479,192
425,965
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(14)递延所得税资产和递延所得税负债(续)
(c)本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
可抵扣暂时性差异266,673
254,707
可抵扣亏损1,158,568
1,067,669
合计1,425,241
1,322,376
(d)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2018年12月31日
2017年12月31日
| 2018 | - | 11,842 | ||
2019 339,444
395,009
2020 160,155
188,213
2021 355,999
356,878
2022 111,050
115,727
| 2023 | 191,920 | - | ||
1,158,568
1,067,669
(e)抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
互抵金额
抵销后余额
互抵金额
抵销后余额
递延所得税资产23,217
32,149
19,013
递延所得税负债23,217
455,975
32,149
393,816
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(15) 资产减值准备
2017年
本年
本年减少
2018年
12月31日
增加
转回或转销
12月31日
坏账准备19,779
(16)
19,779
其中：应收账款坏
账准备6,545
-
(16)
6,529
其他应收款
坏
账准备13,234
-
13,250
存货跌价准备18,671
(804)
18,191
可供出售金融资产
减值准备(包含列
示于其他流动资
产部分)82,898
-
-
82,898
长期股权投资减值
准备16,387
-
-
16,387
商誉减值准备14,349
-
-
14,349
152,084
(820)
151,604
(16)应付票据及应付账款
2018年12月31日
2017年12月31日
应付工程款73,715
88,459
其他3,547
4,883
合计77,262
93,342
于2018年12月31日，账龄超过一年的应付账款为72,003千元(2017年
12月31日：62,270千元)，主要为已结算但尚未支付的应付工程款。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(17) 预收款项
2018年12月31日
2017年12月31日
开发项目预收款项(a)31,510
28,686
投资物业预收租金46,980
53,914
合计78,490
82,600
(a) 预收款项中包含的开发项目预收款项分析如下：
项目名称
2018年12月31日
2017年12月31日
竣工时间 预售比例
北京阳春光华项目1,492 1,492
2001年 不适用
北京阳光丽景项目
| 727 | 491 |
2004年 不适用
北京阳光上东项目
2004年至
29,291 26,703
2014年 不适用
合计31,510 28,686
(b)于2018年12月31日，账龄超过一年的预收款项为 19,850千元(2017年12月31日：13,751千元)，主要为开发项目销售预收款项，由于未达到结转条件，此款项尚未结转。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(18)应付职工薪酬
2018年12月31日
2017年12月31日
应付短期薪酬(a)10,527
9,561
应付设定提存计划(b)
应付辞退福利(c)
| - | - | |||
合计10,577
9,659
(a)短期薪酬
2017年
本年增加
本年减少
2018年
12月31日 12月31日
工资、奖金、津贴和补贴9,288
41,861
(40,870)
10,279
职工福利费-
(192)
-
社会保险费
2,411
(2,429)
其中:医疗保险费
2,178
(2,193)
工伤保险费
(118)
生育保险费
(118)
住房公积金(14)
2,703
(2,689)
-
工会经费和职工教育经费
(40)
其他短期薪酬
(153)
合计9,561
47,339
(46,373)
10,527
(b)设定提存计划
2017年
本年增加
本年减少
2018年
12月31日 12月31日
基本养老保险
4,268
(4,309)
失业保险费
(169)
4,430
(4,478)
(c)应付辞退福利
2018年12月31日
2017年12月31日
其他辞退福利(i)-
-
(i)2018年度，本集团因解除劳务关系所提供的其他辞退福利费用为1,331千元
(2017年度：7,728千元)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(19) 应交税费
2018年12月31日
2017年12月31日
应交土地增值税77,596
215,916
应交企业所得税7,401
82,906
未交增值税1,439
5,448
应交房产税1,651
1,360
其他1,022
2,987
合计89,109
308,617
(20)其他应付款
2018年12月31日
2017年12月31日
应付租赁保证金和租户押金49,869
55,280
应付利息15,206
18,378
应付收购成都锦尚置业有限公司(以下称“成
都锦尚”)和上海坚峰投资发展有限公司
承继的往来款及暂收款12,363
12,363
应付航港金控投资有限公司股权转让款7,862
7,862
应付租金7,191
3,568
应付已代收契税、公共维修基金、产权代
办费等款项4,052
5,778
应付上海岛福投资管理有限公司往来款3,562
3,562
应付股利1,545
1,545
其他34,457
33,752
合计136,107
142,088
(a)于2018年12月31日，账龄超过一年的其他应付款为95,422千元(2017年12月31日：96,183千元)，主要为应付租赁保证金和租户押金，因为合同尚未到期，该款项尚未结清。
(21)一年内到期的非流动负债
2018年12月31日
2017年12月31日
一年内到期的长期借款
(附注四(22))707,628
277,908
一年内到期的应付债券(附注四(23))203,351-
一年内到期的长期应付款(附注四(24))
合计911,578
278,463
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(22)
长期借款
2018年12月31日
2017年12月31日
抵押借款(a)1,523,079
1,799,340
保证、抵押及质押借款(b)225,000
255,000
1,748,079
2,054,340
减：一年内到期的长期借款
—抵押借款(a)
(677,628)
(247,908)
—保证、抵押及质押
借款(b)(30,000)
(30,000)
(707,628)
(277,908)
净额1,040,451
1,776,432(a)于2018年12月31日，长期抵押借款1,523,079千元(2017年12月31日：
1,799,340千元)系由本集团存货(附注四(5)(f))、投资性房地产(附注四(9))作为抵押。利息每季度或每月支付一次，本金应于2019年2月20日至2026年6月20日期间偿还。(b)于2018年12月31日，长期保证、抵押及质押借款225,000千元(2017年12月31日：255,000千元)系由本公司为子公司提供担保、由本集团持有的投资性房地产(附注四(9))作为抵押，并由其租金收入作为质押。利息每季度支付一次，本金应于2019年3月20日至2026年6月20日期间每季度偿还一次。(c)于2018年12月31日，长期借款的利率区间为4.9%至8.1%(2017年12月31日：4.75%至8.1%)。(23)应付债券
2017年 本年 按面值计 溢折价 本年 转入一年内到
2018年
12月31日
发行 提利息 摊销 回购 期的应付债券
12月31日
3年期公司
债券394,011 - 26,520 4,340 (195,000) (203,351) -
债券有关信息如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额
3年期公司债券(a)
2016年7月20日 3年
| 205,000 | 400,000 |
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(23)应付债券(续)(a)根据深圳证券交易所2016年6月20日出具的《关于阳光新业地产股份有限公司2016年非公开发行公司债券符合深交所转让条件的无异议函》(深证函【2016】429号)，本公司获准面向合格投资者非公开发行面值不超过800,000千元人民币的公司债券。本公司于2016年7月19日发行面值400,000千元的公司债券，此债券采用单利按年计息，固定年利率为8.1%，每年付息一次(附注四(20))。根据《阳光新业地产有限公司2016年非公开发行公司债券（第一期
募集说明书》，发行人有权决定在存续期限第2个计息年度末调整第3年的票面利率。本公司于2018年7月20日选择上调票面利率至9.5%，并在本期债券后续期限固定不变，同时回购面值195,000千元的公司债券。(24)长期应付款
）
2018年12月31日
2017年12月31日
应付有限合伙债权人本金(a)-
4,880
应付少数股东固定利润(b)
| 52,289 | 52,844 | |||
合计52,289
57,724
减：一年内到期的长期应付款
(附注四(21))(599)
(555)
净额51,690
57,169
(a)本集团于2014年2月为上海锦赟资产管理有限公司(以下称“上海锦赟”)100%
| 股权收购的资金募集，与中信信托合作，中信信托以其发行的信托计划出资， | ||
与本集团、本集团之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为5年，本集团将聚信新业作为结构化主体纳入本集团合并范围。该基金由A、B、C三类合伙人出资设立，其中中信信托持有的A类优先级有限合伙人的出资份额160,000千元于2017年到期。于2017年7月17日，中信信托提前赎回基金中B类有限合伙人出资份额250,000千元。根据合伙协议中约定的收益分配方式及顺序，C类有限合伙人出资份额账面价值减至0元。(b)天津市宏鹏实业有限公司(以下称“天津宏鹏实业”)为持有本集团之子公司天津津北阳光新生活购物广场(以下称“津北阳光”)10%股权的少数股东，每年自津北阳光取得固定利润分成，天津宏鹏实业不参与津北阳光经营管理，也不承担因津北阳光管理不善所产生的损失。于2018年12月31日，经折现后的少数股东利润分成52,289千元(2017年12月31日：52,844千元)确认为长期应付款，其中一年内到期部分为599千元(2017年12月31日：555千元)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(25)股本
2017年
本年增减变动
2018年
12月31日
其他
送股
公积金转股
其他
小计
12月31日
人民币普通股749,913
-
-
-
-
-
749,913
2016年
本年增减变动
2017年
12月31日
其他
送股
公积金转股
其他
小计
12月31日
人民币普通股
| 749,913 | - | - | - | - | - | 749,913 |
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(26) 资本公积
2017年
本年增加
本期减少
2018年
12月31日 12月31日
股本溢价498,120
-
-
498,120
其他资本公积-其他13,032
-
-
13,032
合计511,152
-
-
511,152
2016年
本年增加
本期减少
2017年
12月31日 12月31日
股本溢价498,120
-
-
498,120
其他资本公积-其他13,032
-
-
13,032
合计511,152
-
-
511,152
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四
合并财务报表项目附注
续
| ) |
(27)其他综合收益
资产负债表中其他综合收益
2018年度利润表中其他综合收益
2017年
12月31日
税后归属于母公司
2018年12月31日
本年所得税
前发生额
减：前期计入其他综合收益
本年转出
减：所得
税费用
税后归属于母公司
税后归属于
少数股东
以后将重分类进损益的其他综合收益
因存货或自用房产转入投资性房地产公
允价值的增加
| 171,968 | - | 171,968 | - | - | - | - | - | |||
权益法下在被投资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额
| 125 | (125) | - | - | (125) | - | (125) | - | |||
外币报表折算差额
| (4) | (24) | (28) | (24) | - | - | (24) | - | |||
合计
| 172,089 | (149) | 171,940 | (24) | (125) | - | (149) | - |
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(27)其他综合收益(续)
资产负债表中其他综合收益
2017年度利润表中其他综合收益
| 2016 |
年
税后归属于母公司
| 2017 |
年
本年所得税
前发生额
减：前期计入其他综合收益
本年转出
减：所得
税费用
税后归属于母公司
税后归属于
少数股东12月31日 12月31日
以后将重分类进损益的其他综合收益
因存货或自用房产转入投资性房地产
公允价值的增加185,147 (13,179)
171,968
- (17,572)
4,393 (13,179)
-
权益法下在被投资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额435 (310)
125 (435)
- (310)
-
外币报表折算差额(13)
9 (4)
9 - - 9 -
合计185,569 (13,480)
172,089
134 (18,007)
4,393 (13,480)
-
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(28)盈余公积
2017年
本年提取
本年减少
2018年
12月31日 12月31日
法定盈余公积金117,152
-
-
117,152
2016年
本年提取
本年减少
2017年
12月31日 12月31日
法定盈余公积金103,071
14,081
-
117,152
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的50%
司2018年度计提法定盈余公积0元(2017年度：14,081千元)。
(29)未分配利润
以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。本公
2018年度
2017年度
年初未分配利润1,435,095
1,296,811
加：本年归属于母公司股东的
净利润11,464
152,365
减：提取法定盈余公积-
(14,081)
向股东的分配(22,497)
-
年末未分配利润1,424,062
1,435,095
根据2018年4月13日股东大会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币0.03元(含税)，按照已发行股份749,913千股计算，共计22,497千元(2017年：无)。
根据2019年3月15日董事会决议，本公司拟不进行股利分配。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(30) 营业收入和营业成本
2018年度
2017年度
主营业务收入(a)283,752
506,550
其他业务收入(b)5,097
27,870
合计288,849
534,420
2018年度
2017年度
主营业务成本(a)59,121
241,970
其他业务成本(b)
14,783
合计59,733
256,753
(a)主营业务收入和主营业务成本
2018年度
2017年度
主营业务收入
主营业务成本
主营业务收入
主营业务成本
开发产品销售业务(i)59,417
48,911
267,338
231,760
投资性房地产租赁业
务(ii)163,201
-
184,774
-
经营租入项目租赁
业务(iii)23,086
10,210
20,863
10,210
其他租赁业务38,048
-
33,575
-
合计283,752
59,121
506,550
241,970
(i)开发产品销售业务收入及成本
2018年度
2017年度
主营业务收入
主营业务成本
主营业务收入
主营业务成本
成都锦尚中心项目37,663
25,236
71,651
45,968
北京阳光上东项目21,666
23,675
16,628
10,347
天津杨柳青鹭岭景
园项目一期-
-
175,698
172,590
其他项目
-
3,361
2,855
合计59,417
48,911
267,338
231,760
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(30)营业收入和营业成本(续)
(a)主营业务收入和主营业务成本(续)
(ii)投资性房地产租赁业务收入及成本：
2018年度
2017年度
主营业务收入
主营业务成本
主营业务收入
主营业务成本
商业出租161,038
-
159,032
-
写字楼出租2,163
-
25,742
-
合计163,201
-
184,774
-
(iii)经营租入项目租赁业务收入及成本：
2018年度
2017年度
主营业务收入
主营业务成本
主营业务收入
主营业务成本
北京878商务中心23,086
10,210
20,863
10,210
(b)其他业务收入和其他业务成本
2018年度
2017年度
其他业务收入
其他业务成本
其他业务收入
其他业务成本
项目管理、资产
交易、市场研
究及策划顾问
服务费5,072
27,842
14,783
商品零售
-
合计5,097
27,870
14,783
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(31) 税金及附加
2018年度
2017年度
计缴标准
房产税31,836
27,535
附注三
土地增值税10,758
80,531
附注三
其他
| 3,085 | 6,568 | |||||
合计
| 45,679 | 114,634 |
(32)销售费用
2018年度
2017年度
物业管理及维修费24,011
20,646
广告营销费5,276
9,350
职工薪酬3,082
5,705
资产折旧及摊销
2,360
办公及差旅费
1,897
销售代理费
4,494
其他
| 3,536 | 3,677 | |||
合计
| 37,284 | 48,129 |
(33)管理费用
2018年度
2017年度
职工薪酬53,829
65,821
中介机构服务费27,436
33,232
办公及差旅费15,824
17,276
租赁费7,501
3,193
资产折旧及摊销2,359
4,643
其他1,727
3,488
合计108,676
127,653
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(34)财务费用-净额
2018年度
2017年度
利息支出161,473
243,664
减：资本化利息-
-
利息费用
| 161,473 | 243,664 | |||
减：利息收入(5,654)
(5,299)
汇兑(收益)/损失(184)
手续费
净额155,776
239,069
(35)费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2018年度
2017年度
职工薪酬53,100
83,651
开发产品销售成本48,911
231,760
中介机构服务费27,436
33,232
物业管理及维修费24,011
20,646
租赁费17,630
13,322
办公及差旅费16,328
20,657
广告营销费
| 5,276 | 9,350 | |||
资产折旧及摊销3,053
7,086
销售代理费
| 262 | 4,494 | |||
其他9,686
8,337
合计205,693
432,535
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(36)资产减值损失
2018年度
2017年度
坏账损失-
4,802
存货跌价损失(附注四(5))
| 324 | 12,019 | |||
可供出售金融资产减值损失(附注四(7))-
59,008
合计
75,829(37)公允价值变动收益
2018年度
2017年度
以公允价值计量的投资性房地产
(附注四(9))142,785
111,395
(38) 投资收益
2018年度
2017年度
| 处置子公司产生的投资收益 | - | 497,383 | ||
| 因处置子公司转出其相关的 | ||||
| 其他综合收益 | - | 13,179 | ||
| 可供出售金融资产在持有期间取得 | ||||
| 的投资收益 | - | 2,523 |
| 资金占用利息 | 4,407 | - | ||
| 权益法核算的长期股权投资收益/(损失) | 1,763 | (584) | ||
| 处置联营企业及合营企业产生的投资损失 | - | (5,502) | ||
| 其他 | - | 435 | ||
合计
6,170
507,434
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
资产处置收益
(39)
2018年度
2017年度
计入2018年度
非经常性损益
的金额
| 固定资产处置利得 | 77 | - | 77 |
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
合并财务报表项目附注(续)(40)其他收益
2018年度
2017年度
与资产相关/与收益相关支持区域经济发展转移支付资金
115,792
四
-
与收益相关
其他
-
与收益相关
合计
116,579
-
(i)于2018年，本集团收到北京市怀柔区财政局支持区域经济发展转移支付资金115,792千元(2017年：无)。
(41) 营业外收入
2018年度
2017年度
计入2018年度
非经常性损益的金额
罚款和补偿款项8,342
8,342
政府补助(a)
未实际支付的预计负债-
11,883
-
其他
-
合计8,612
12,484
8,612
(a)政府补助明细
2018年度
2017年度
社保局岗位补贴
-
企业发展资金-
合计
(42)营业外支出
2018年度
2017年度
计入2018年度
非经常性损益的金额
违约赔偿金1,332
1,332
罚款及滞纳金1,313
1,313
对外捐赠
-
其他
合计2,808
2,808
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(43) 所得税费用
2018年度
2017年度
当期所得税(13,003)
65,722
递延所得税81,063
47,527
合计68,060
113,249
将基于
| 合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用： |
2018年度
2017年度
利润总额152,792
303,437
按适用税率25%计算的所得税38,198
75,859
非应纳税收入
| (3,771) | (48,723) | |||
使用以前年度未确认递延所得税资产的可
抵扣亏损(21,793)
(13,426)
当年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时
性差异3,195
18,957
当年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损47,980
32,072
转回以前年度未确认递延所得税资产的可
抵扣暂时性差异
(203)
| (203) | - | |||
不得扣除的成本、费用和损失等4,409
41,777
被投资单位税率差异
| 45 | 6,733 | |||
所得税费用68,060
113,249
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(44) 每股收益
(a)基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平均数计算：
2018年度
2017年度
归属于母公司普通股股东的合并净利润
| 11,464 | 152,365 | |||
本公司发行在外普通股的加权平均数749,913
749,913
基本每股收益(人民币元)0.02
0.20
其中：
－持续经营基本每股收益0.02
0.20
－终止经营基本每股收益-
-
(b)稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于2018年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股(2017年度：无)，因此，稀释每股收益等于基本每股收益。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(45) 现金流量表项目注释
(a) 收到的其他与经营活动有关的现金
2018年度
2017年度
受限资金减少7,174
7,089
利息收入(附注四(34))5,654
5,299
收到的租赁押金5,539 -
收到的违约补偿款2,955
收到政府补助款116,593
其他
| 2,190 | 5,041 | |||
合计
| 140,105 | 18,030 |
(b) 支付的其他与经营活动有关的现金
2018年度
2017年度
支付的办公及中介机构服务费
| 43,764 | 47,281 | |||
支付的项目管理及营销费用29,549
34,490
支付违约赔偿金(附注四(42))
| 1,332 | 8,164 | |||
支付的租赁押金4,959
8,094
支付其他单位暂付款项3,918
2,024
支付房租2,051 -
其他12,396
8,832
合计97,969
108,885(c)支付的其他与投资活动有关的现金
2018年度
2017年度
支付山东傲锐往来款-
42,645
支付北京阳光苑商业投资有限
公司的往来款
| - | 37,464 | |||
-
80,109
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)(45)现金流量表项目注释(续)
(d)支付的其他与筹资活动有关的现金
2018年度
2017年度
偿付少数股东保底分成利润4,599
4,599
偿还的A类及B类有限合伙人投资款-
410,000
合计4,599
414,599
(46)现金流量表补充资料
(a)将净利润调节为经营活动现金流量
2018年度
2017年度
净利润84,732
190,188
加：资产减值准备(附注四(36))
75,829
固定资产折旧(附注四(10))1,510
2,322
无形资产摊销(附注四(11))
1,614
长期待摊费用摊销(附注四(13))1,019
3,150
处置固定资产收益(77)
-
财务费用161,289
243,943
投资收益(附注四(38))(6,170)
(507,434)
递延所得税资产的减少18,904
2,396
递延所得税负债的增加62,159
45,131
存货的减少31,587
223,302
投资性房地产公允价值变动损益
(附注四(37))
(142,785)
| (111,395) | ||||
受限制的现金的减少7,174
7,089
经营性应收项目的减少9,039
17,289
经营性应付项目的减少
(238,636)
| (44,935) | ||||
经营活动（使用）/产生的现金流量净额(9,407)
148,489
2018年度
2017年度
现金的年末余额192,683
1,078,778
减：现金的年初余额
(1,078,778)
(459,889)
现金及现金等价物净(减少)/增加额
(886,095)
618,889
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(46) 现金流量表补充资料(续)
(b)现金及现金等价物
2018年12月31日
2017年12月31日
货币资金(附注四(1))
| 197,521 | 1,090,790 | |||
减：受到限制的存款(4,838)
(12,012)
年末现金及现金等价物余额192,683
1,078,778
(47)外币货币性项目
2018年12月31日
外币余额
折算汇率
人民币余额
货币资金—
美元
6.8635
4,022
欧元
7.7857
合计
4,131
五 合并范围的变更
(1)注销子公司
本公司于2018年注销3家子公司，包括石家庄阳光瑞景商业管理有限公司、郑州阳光瑞景商业管理有限公司、北京阳光尚颂商业管理有限公司。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(1)在子公司中的权益(a)企业集团的构成
主要子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
北京星泰房地产开发有限公司
(以下称“北京星泰”)
北京市 北京市 房地产开发56.24% 43.76%设立或投资
北京艺力设计工程有限公司
北京市 北京市 建筑装饰工程设计90% 10%非同一控制下企业合并
(以下称“艺力设计”)
北京首创风度房地产开发有限责任公司
北京市 北京市 房地产开发91.67% 8.33%设立或投资
(以下称“首创风度”)
上东经纪
北京市 北京市 物业管理85% 15%非同一控制下企业合并
天津阳光滨海房地产开发有限公司
天津市 天津市 房地产开发90% 10%设立或投资
(以下称“天津阳光滨海”)
成都锦尚(i)
成都市 成都市 商业房地产开发- 71%资产购买
天津阳光瑞景商业管理有限公司
天津市 天津市 商业管理咨询- 100%设立或投资
北京瑞景阳光
北京市 北京市 企业管理服务- 100%设立或投资
青岛阳光瑞景商业管理有限公司
青岛市 青岛市 商业管理信息咨询- 100%设立或投资
西安光华瑞景投资管理有限公司
西安市 西安市 企业投资管理- 100%设立或投资
沈阳阳光瑞景商业管理有限公司
沈阳市 沈阳市 商业管理咨询- 100%设立或投资
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1)在子公司中的权益(续)
(a)企业集团的构成(续)
主要子公司名称
主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
北京道乐科技发展有限公司
北京市 北京市 物业管理、出租51.03% -非同一控制下企业合并
(以下称“道乐科技”)
自有商业用房
成都紫瑞新丽商贸有限公司(ii)
成都市 成都市 销售日用百货- 55%设立或投资
(以下称“成都紫瑞”)
北京新业阳光商业管理有限公司
北京市 北京市 房地产经纪业务100% -设立或投资
(以下称“新业商业”)
瑞阳嘉和(iii)
北京市 北京市 物业管理51% -非同一控制下企业合并
津北阳光(附注四(24)(b))
天津市 天津市
商品销售，室内设计，
仓储，自有房屋租赁
- 90%非同一控制下企业合并
上海锦赟
上海市 上海市 资产管理，投资管理-不适用 资产购买
聚信阳光(昆山)投资管理有限公司
苏州市 苏州市 投资管理，投资咨询- 60%设立或投资
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1)在子公司中的权益(续)
(a)企业集团的构成(续)
主要子公司名称
主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
聚信新业 苏州市 苏州市 实业投资，投资管理及信
息咨询，资产管理，企
业咨询管理
-不适用 设立或投资
上海新尚东资产管理有限公司 上海市 上海市 资产管理，投资管理，
物业管理
- 100%设立或投资
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1)在子公司中的权益(续)
(a)企业集团的构成(续)
(i)本集团对成都锦尚的持股比例为71%，成都锦尚相关活动的决策由董事会作出，董事会决议至少应经由出席董事会会议的五分之三的董事同意才能通过，成都锦尚董事会成员共5名，本集团有权派出3名董事，故本集团拥有的表决权比例为60%
。
(ii)本集团对成都紫瑞的持股比例为55%，成都紫瑞相关活动的决策由董事会作出，董事会决议至少应经由出席董事会会议的五分之三的董事同意才能通过，成都紫瑞董事会成员共5名，本集团有权派出3名董事，故本集团拥有的表决权比例为60%
。。
(iii)本公司对瑞阳嘉和的持股比例为51%，瑞阳嘉和相关活动的决策由董事会作出，董事会决议至少应经由出席董事会会议的五分之三的董事同意才能通过，瑞阳嘉和董事会成员共5名，本公司有权派出3名董事，故本公司拥有的表决权比例为60%
。。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1)在子公司中的权益(续)
(b)存在重要少数股东权益的子公司
子公司名称 少数股东的持股比例 2018年度归属于少数股东的损益 2018年度向少数股东分派股利 2018年12月31日少数股东权益
成都锦尚29% 52
- 83,754
道乐科技48.97% 36,039
- 143,650
瑞阳嘉和49% 27,572
- 283,176
成都紫瑞45% 9,639
- 224,663
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(续)(1)在子公司中的权益(续)
(b)存在重要少数股东权益的子公司(续)
上述重要非全资子公司的主要财务信息列示如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
流动资产 非流动资产
资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
成都锦尚417,532 614,269 1,031,801 532,653 210,343 742,996
997,551 631,071 1,628,622 1,105,302 234,693 1,339,995
道乐科技42,813 497,087 539,900 29,870 216,686 246,556
281,433 413,462 694,895 264,277 210,869 475,146
瑞阳嘉和294,262 662,536 956,798 66,067 312,822 378,889
323,629 612,208 935,837 85,736 328,460 414,196
成都紫瑞124,901 592,267 717,168 41,708 176,210 217,918
116,730 590,807 707,537 36,066 193,640 229,706
2018年度
2017年度
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
营业收入 净(亏损)/利润
综合收益总额 经营活动现金流量
成都锦尚82,558 178 178 50,008
113,118 (5,425)
(5,425)
(5,226)
道乐科技30,409 73,595 73,595 20,678
30,409 7,858
7,858
20,224
瑞阳嘉和52,361 56,268 56,268 31,629
49,707 12,667
12,667
29,637
成都紫瑞40,283 21,419 21,419 27,169
40,192 17,685
17,685
26,801
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(续)
(2)在合营企业和联营企业中的权益
(a)重要合营企业的基础信息
主要经营地
注册地
业务性质
对集团活动
持股比例
是否具有战略性
直接
间接
合营企业–
上海银河宾馆
上海市
上海市
住宿、宾馆、商场
是
| - |
50%
本集团对上述股权投资采用权益法核算。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(续)(2)在合营企业和联营企业中的权益(续)(b)重要合营企业的主要财务信息
2018年
2017年
12月31日
12月31日
上海银河宾馆
上海银河宾馆
流动资产
| 864,088 | 864,054 | |||
其中：现金
非流动资产
| 2,139 | 2,139 | |||
资产合计866,227
866,193
流动负债46,145
43,257
非流动负债201,624
201,028
负债合计247,769
244,285
净资产618,458
621,908
本集团持股比例
| 50% | 50% | |||
按持股比例计算的净
资产份额(i)309,229
310,954
调整事项
-商誉118,318
118,318
对合营企业权益投资
的账面价值427,547
429,272
2018年度
2017年度
上海银河宾馆
上海银河宾馆
营业收入
2,042
净亏损(3,450)
| (2,316) | ||||
其他综合收益
| - | - |
综合收益总额(3,450)
| (2,316) |
(i)本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
六 在其他主体中的权益(续)
(2)在合营企业和联营企业中的权益(续)
(c)不重要合营企业和联营企业的汇总信息
2018年度
2017年度
合营企业：
投资账面价值合计29,712
13,373
下列各项按持股比例计算的合计数
净亏损(i)(48)
(3,001)
其他综合收益(i)-
-
综合收益总额(48)
(3,001)
联营企业：
投资账面价值合计
| 497,979 | 500,635 | |||
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润(i)
| 3,536 | 3,575 | |||
其他综合收益(i)(125)
-
综合收益总额3,411
3,575
(i)净亏损和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调整影响。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
七 分部信息
本集团的报告分部是提供不同产品或服务、或在不同地区经营的业务单元。为满足各种业务或地区不同的技术及市场战略需求，本集团对分部中的产品项目进行组合管理，以决定向其配置资源并评价其业绩。
于2018年度，本集团有3个报告分部，分别为：
开发产品销售北京分部，负责在北京地区销售开发产品；
- 开发产品销售成都分部，负责在成都地区销售开发产品；
- 投资性房地产出租分部，负责经营商业和写字楼租赁；
- 其他业务分部，主要包括包租项目租赁、项目管理、商业策划、资产交易及股权投资等业务单元。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
七 分部信息(续)
(a)2018年度及2018年12月31日分部信息列示如下：
开发产品销售 投资性房地产 其他 未分配的金额
分部间抵销
合计
北京 成都 出租
| 对外交易收入 | 35,945 | 61,520 | 163,201 | 28,183 | - | - | 288,849 | |
| 分部间交易收入 | 7,285 | - | - | 2,512 | - | (9,797) | - | |
| 营业成本 | 23,675 | 25,236 | - | 10,822 | - | - | 59,733 | |
| 利息收入 | 100 | 44 | 182 | 2,733 | 2,595 | - | 5,654 | |
| 利息费用 | - | 13,877 | 41,019 | 30,826 | 75,751 | - | 161,473 | |
| 对合营企业和联营企业的投资收益 | - | - | - | 1,236 | 527 | - | 1,763 | |
| 资产减值(损失)/转回 | - | (324) | 8 | (8) | - | - | (324) | |
| 折旧费和摊销费 | (1,219) | (593) | (2) | (1,226) | (13) | - | (3,053) | |
| 利润/(亏损)总额 | 73,959 | 14,227 | 196,026 | (131,412) | (8) | - | 152,792 | |
| 所得税费用 | (10,010) | (12,699) | (60,308) | 14,957 | - | - | (68,060) | |
| 净利润/(亏损) | 63,949 | 1,528 | 135,718 | (116,455) | (8) | - | 84,732 | |
| 资产总额 | 2,235,722 | 463,579 | 4,974,500 | 5,381,651 | 2,753,511 | (9,225,692) | 6,583,271 | |
| 负债总额 | (909,975) | (120,650) | (2,173,586) | (6,942,139) | (843,345) | 8,138,456 | (2,851,239) | |
| 对合营企业和联营企业的长期股权投资 | - | - | - | 787,360 | 151,491 | - | 938,851 | |
| 非流动资产增加额(i) | 344 | 5 | 260 | 5 | - | - | 614 |
| (i) | 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。 |
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
七 分部信息(续)(b)2017年度及2017年12月31日分部信息列示如下：
开发产品销售 投资性房地产 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
北京 天津 成都 出租
对外交易收入32,963 175,698 92,252 184,774 48,733 - - 534,420
分部间交易收入51,941 - - - 14,465 - (66,406)
-
营业成本13,207 172,590 45,968 - 24,993 - (5)
256,753
利息收入88 170 50 216 2,799 1,976 - 5,299
利息费用- 1,752 15,840 55,127 76,458 94,487 - 243,664
对合营企业和联营企业的投资损失- - - - (3,739)
3,155 - (584)
资产减值损失(1,463)
- (14,237)
- (60,129)
- - (75,829)
折旧费和摊销费(1,355)
(57)
(879)
(1,167)
(3,615)
(13)
- (7,086)
(亏损)/利润总额
(108,098)
296,000 8,999 370,852 (157,419)
(106,897)
- 303,437
所得税费用(747)
(13,673)
(2,358)
(94,159)
(2,312)
- - (113,249)
净(亏损)/利润
(108,845)
282,327 6,641 276,693 (159,731)
(106,897)
- 190,188
资产总额3,536,750 - 1,633,181 5,045,216 9,979,224 6,422,272 (19,401,300)
7,215,343
负债总额
(2,281,595)
- (1,291,780)
(2,370,740)
(10,292,001)
(4,409,299)
17,109,218 (3,536,197)
对合营企业和联营企业的长期股权投资- - - - 792,316 150,964 - 943,280
非流动资产增加额(i)841 - - - 446 - - 1,287
(i)非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
七 分部信息(续)
2018年度，本集团无来自其他国家和地区的对外交易收入，以及位于其他国家和地区的除金融资产及递延所得税资产之外的非流动资产(2017年度：无)。
本集团来自于被划分至投资性房地产出租分部的一个客户取得的营业收入为31,942千元，占本集团营业收入的11%(2017
营业收入为31,942千元，占本集团营业收入的6%)；本集团来自于被划分至开发产品销售北京分部的一个客户取得的营业收入为10,923千元，占本集团营业收入的4%(2017年度：营业收入为7,818千元，占本集团营业收入的1%)。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
八 关联方关系及其交易
(1)子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注六。
(2)合营企业和联营企业情况
除附注六中已披露的重要合营和联营企业的情况外，与本集团发生关联交易的其他合营企业和联营企业的情况如下：
主要
经营地
注册地
业务性质
对集团活动是否具有战略性
持股比例
直接
间接
联营企业-
光明新丽
天津市
天津市
自有房屋租赁、
房地产开发及销售
否
-
10%
紫金新嘉
天津市
天津市
自有房屋租赁等
否
-
10%
友谊新资
天津市
天津市
自有房屋租赁等
否
-
10%
光
| 北京瑞景阳 |
北京市
北京市
自有房产出租等
否
-
10%
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
八 关联方关系及其交易(续)
(3)其他关联方情况
与本集团的关系
Eternal Prosperity
Pte. Ltd
本公司之第一大股东
| Development |
Sunrise Jianshe重要子公司的少数股东
Sunrise Tongzhou重要子公司的少数股东
(4) 关联交易
(a)提供劳务
关联方
2018年度
2017年度
光明新丽
-
5,311
友谊新资
-
4,192
津汇远景
-
3,761
紫金新嘉
| - | 31 | ||||
沈阳世达
-
北京瑞景阳光
-
合计
-
13,728
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
八 关联方关系及其交易(续)(4)关联交易(续)(b)关联方资金往来(i)提供给关联方资金
2018年度
2017年度
Sunrise Tongzhou(附注八(5))
| 129,284 | - |
Sunrise Jianshe(附注八(5))46,977
-
上海银河宾馆
| 1,450 | 1,200 |
合计177,711 1,200
(ii)归还关联方资金
2018年度
2017年度
北京瑞景阳光- 56,389
(c) 为联营企业借款提供担保余额(附注八(6))
2018年度
2017年度
友谊新资48,350
48,599
北京瑞景阳光42,800
45,700
光明新丽-
26,680
合计91,150
120,979
(d)应收股利
2018年度
2017年度
紫金新嘉(i)
| 5,578 | - |
(i)2018年度紫金新嘉向北京瑞丰阳光投资有限公司(以下称“瑞丰投资”)分配股利5,578千元。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
八 关联方关系及其交易(续)
(4)关联交易(续)
(e) 关键管理人员薪酬
2018年度
2017年度
关键管理人员薪酬8,940
7,115
(f)资金占用费收入
2018年度
2017年度
Sunrise Tongzhou 3,108-
Sunrise Jianshe 1,299-
合计4,407-
(5)关联方应收款项余额
其他应收款
2018年12月31日
2017年12月31日
账面余额
坏账准备
账面余额
坏账准备
| Sunrise Tongzhou | 132,944 | - | - | - | ||||
| Sunrise Jianshe | 48,508 | - | - | - | ||||
紫金新嘉
| 5,578 | - | - | - | |||||
上海银河宾馆
| 3,550 | - | 2,100 | - | |||||
光明新丽
| 673 | - | 673 | - |
| 合计 | 191,253 |
| - | 2,773 |
于2018年6月，Sunrise Tongzhou及Sunrise Jianshe与本集团签订借款协议，借款金额分别为129,284千元及46,977千元，借款期限自2018年6月6日起至2019年6月5日止，利率分别按照瑞阳嘉和及成都紫瑞现有银行贷款利率4.9%和5.64%执行，利息于借款到期时支付。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
八 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方承诺
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项：
对联营企业借款提供担保及承诺：
根据本公司于2015年8月31日公告的第七届董事会2015年第十二次临时会议决议，本集团将与友谊新资控股股东按照在友谊新资的股东权益比例10%向友谊新资拟申请不超过550,000千元银行借款提供连带保证担保，本集团将承担的连带保证责任担保的金额为55,000千元。截至2018年12月31日，友谊新资已提取540,987千元借款，还款57,492千元，本集团为友谊新资提供的担保余额为48,350千元(附注八(4)(c))。友谊新资尚余9,013千元借款未提取(附注十(2))。
根据本公司于2014年6月25日公告的2014年第七次临时股东大会决议，2014年及2015年与北京瑞景阳光其他股东签订的反担保协议，本集团将按照在北京瑞景阳光的权益比例10%向北京瑞景阳光拟申请的520,000千元借款提供连带保证担保，本集团将承担的连带保证责任担保的金额为52,000千元。截至2018年12月31日，北京瑞景阳光已提取520,000千元借款，还款92,000千元，本集团为北京瑞景阳光提供的担保余额为42,800千元(附注八(4)(c))。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
九 或有事项
(1)借款担保及承诺
2018年12月31日，本集团为联营企业友谊新资提供财务担保的金额为48,350千元(2017年12月31日：48,599千元)，将在四年内到期。上述金额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。友谊新资预期不存在重大债务违约风险，因此未确认与财务担保相关的预计负债。
2018年12月31日，本集团为联营企业北京瑞景阳光提供财务担保的金额为42,800千元(2017年12月31日：45,700千元)，将在十年内到期。上述金额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。北京瑞景阳光预期不存在重大债务违约风险，因此未确认与财务担保相关的预计负债。
2018年12月31日，本集团为联营企业光明新丽提供承诺保证的金额为0元(2017年12月31日：26,680千元)。上述金额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。光明新丽预期不存在重大债务违约风险，因此未确认与财务担保相关的预计负债。
(2)按揭贷款担保
本集团的客户采取银行按揭抵押贷款方式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
于2018年12月31日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保如下：
项目名称 按揭款担保余额
北京阳光上东项目30,746,219.64
成都锦尚中心项目18,512,075.67
合计49,258,295.31
本集团认为上述担保不会对本集团的财务状况产生重大影响。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十 承诺事项
(1)经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
2018年12月31日
2017年12月31日
一年以内16,846
18,897
一到二年
| 12,743 | 16,846 | |||
二到三年8,641
12,743
三年以上68,103
76,744
合计106,333
125,230
(2)担保承诺事项
本集团承诺为友谊新资尚未提取的9,013千元借款按照在友谊新资的股权比例10%提供共同保证 (附注八(6))。
(3) 前期承诺履行情况
本集团 2018 年12 月31 日之经营租赁承诺已按照之前承诺履行、根据更新的情况履行或无需再履行。
十一 资产负债表日后事项
重要的股权处置
于2019年3月8日，经董事会批准，本集团拟与龙君环球有限公司(以下称“受让方”)签订股权转让协议，以174,426千元交易价格向受让方出售本集团持有的子公司道乐科技51.032%的股权，截至本报告报出日，相关交易尚未完成。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十二 金融风险
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险主要为利率风险、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
(1) 市场风险
(a)
外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本集团的外币资产仅为少量外币存款，因此本年并无重大外汇风险。
于2018年12月31日及2017年12月31日，本集团内记账本位币为人民币的公司持有的外币金融资产折算成人民币的金额列示如下：
2018年12月31日
美元项目
欧元项目
合计
外币金融资产
-货币资金
4,022
4,131
2017年12月31日
美元项目
欧元项目
合计
外币金融资产
-货币资金
4,496
4,605
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十二 金融风险(续)
(1)市场风险(续)
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。(i)于2018年12月31日，本集团长期带息债务包括人民币计价的浮动利率合同，包括长期借款845,451千元及一年内到期的长期借款143,000千元(2017年12月31日：长期借款1,016,804千元及一年内到期的长期借款141,046千元)；(ii)以人民币计价的固定利率长期借款195,000千元、一年内到期的长期借款564,628千元及一年内到期的应付债券203,351千元(附注四(23))(2017年12月31日：长期借款759,628
一年内到期的长期借款136,862千元及一年内到期的应付债券 394,011千元)。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于2018年度及2017年度本集团并无利率互换安排。
于2018年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，本集团的借款利息会增加或减少约4,942千元
(2017年12月31日：5,789千元)。
(2)信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款和其他应收款等。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其他大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十二 金融风险(续)(2)信用风险(续)
本集团基于对债务人的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
于2018年12月31日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级。(3)流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。
2018年12月31日
一年以内
一到二年
二到五年
五年以上
合计
应付账款
77,262
-
-
-
77,262
其他应付款
136,107
-
-
-
136,107
长期借款
807,454
355,170
666,531
159,954
1,989,109
应付债券
215,874
-
-
-
215,874
长期应付款
4,598
4,598
19,019
87,989
116,204
合计
| 1,241,295 | 359,768 | 685,550 | 247,943 | 2,534,556 |
2017年12月31日
一年以内
一到二年
二到五年
五年以上
合计
应付账款
93,342
-
-
-
93,342
其他应付款
142,088
-
-
-
142,088
长期借款
| 436,679 | 1,232,520 | 945,780 | 260,780 | 2,875,759 | |||||||
应付债券
32,400
418,990
-
-
451,390
长期应付款
4,598
12,717
18,810
92,796
128,921
合计
| 709,107 | 1,664,227 | 964,590 | 353,576 | 3,691,500 |
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计
值所属的最低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(1)持续的以公允价值计量的资产
于2018年12月31
如下：
日，持续的以公允价值计量的金融资产按上述三个层次列示
第一层次
第二层次
第三层次
合计
金融资产
可供出售金融资产
| — | ||||||||
其他-
-
-
-
非金融资产
投资性房地产
| — | ||||||||
北京地区物业
-
-
1,533,035
1,533,035
成都地区物业-
-
1,179,425
1,179,425
上海地区物业-
-
1,470,000
1,470,000
天津地区物业
-
-
162,880
162,880
非金融资产合计
| - | - | 4,345,340 | 4,345,340 | |||||
资产合计-
-
4,345,340
4,345,340
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)
(1)持续的以公允价值计量的资产(续)
于2017年12月31
如下：
日，持续的以公允价值计量的金融资产按上述三个层级列示
第一层次
第二层次
第三层次
合计
金融资产
可供出售金融资产—
其他-
-
-
-
非金融资产
投资性房地产—
北京地区物业-
-
1,398,390
1,398,390
成都地区物业-
-
1,175,890
1,175,890
上海地区物业-
-
1,470,000
1,470,000
天津地区物业-
-
162,600
162,600
非金融资产合计-
-
4,206,880
4,206,880
资产合计-
-
4,206,880
4,206,880
本集团以导致各层次之间转换的事项发生日
为确认各层次之间转换的时点。本年
度无第一层次与第二层次间的转换。
| 为确认各层次之间转换的时点。本年 | |
限公司(以下称“戴德梁行”)对其公允价值进行评估。所采用的方法主要包括市场
| 比较法、直接资本化法和现金流折现法，所使用的输入值主要包括可比案例价格、 |
租金水平和资本化率等。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)
(1)持续的以公允价值计量的资产(续)
上述第三层次资产变动如下：
可供出售金融资产
投资性房地产
合计
其他
北京地区
物业
成都地区
物业
上海地区
物业
天津地区
物业
| 2018年1月1日 | - | 1,398,390 | 1,175,890 | 1,470,000 | 162,600 | 4,206,880 | ||||||||
| 本年减少 | - | (1,500) | - | (2,825) | - | (4,325) | ||||||||
计入损益的利得
| - | 136,145 | 3,535 | 2,825 | 280 | 142,785 | |||||||||
| 计入其他综合收益的利得 | - | - | - | - | - | - | ||||||||
| 2018年12月31日 | - | 1,533,035 | 1,179,425 | 1,470,000 | 162,880 | 4,345,340 |
| 2018年12月31日仍持 | ||||||||||||||
| 有的资产计入2018年 | ||||||||||||||
| 度损益的未实现利得或 | ||||||||||||||
| 损失的变动 | - | - | - | - | - | - | ||||||||
| — |
公允价值变动收益
| - | 136,145 | 3,535 | 2,825 | 280 | 142,785 |
计入损益的利得或损失计入利润表中的投资收益及公允价值变动收益项目。
| 可供出售金融资产 | 投资性房地产 | 合计 | |||||
其他
北京地区
物业
成都地区
物业
上海地区
物业
天津地区
物业
| 2017年1月1日 | 23,711 | 2,324,460 | 1,175,490 | 1,397,600 | 162,600 | 5,083,861 | |||||||
| 处置子公司减少 | - | (967,780) | - | - | - | (967,780) | |||||||
本年
减少
| )/ |
增加
| (26,234) | - | 3,115 | - | - | (23,119) | ||||||||
| 计入损益的利得 | 2,523 | 41,710 | (2,715) | 72,400 | - | 113,918 | |||||||
| 计入其他综合收益的利得 | - | - | - | - | - | - | |||||||
| 2017年12月31日 | - | 1,398,390 | 1,175,890 | 1,470,000 | 162,600 | 4,206,880 | |||||||
| 2017年12月31日仍持有 | |||||||||||||
| 的资产计入2017年度 | |||||||||||||
| 益的未实现利得或损失 | |||||||||||||
| 的变动 | - | - | - | - | - | - | |||||||
| —公允价值变动收益 | - | 41,710 | (2,715) | 72,400 | - | 111,395 |
计入损益的利得或损失计入利润表中的投资收益及公允价值变动收益项目。
本集团委托外部独立评估机构戴德梁行对本集团投资性房地产的公允价值进行评估。上述估值结果由本集团财务部门进行独立验证及账务处理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)(1)持续的以公允价值计量的资产(续)
第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：
投资性房地产
项目名称
2018年12月
日公允价值
地区
| 主要物业类型 |
建筑面积
(m?)
| 报告期租 |
金收入
估值技术
输入值名称
范围
与公允价值之间的关系
可观察/不可观察
北苑新业广场497,085
商业
北京
34,741
30,409
市场比较法
可比案例价格
26,000-50,000元/
| 平米 |
可比案例价格越高，公允价值越高
不可观察
修正系数0.37-0.47修正系数越高，公允价值越高
不可观察
直接资本化法
租金水平
83-99元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
资本化率7.00%-7.25%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
通州阳光新生
662,060
商业
北京
39,103
52,362
直接资本化法
租金水平
64-2,008元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
活广场
资本化率6.50%-7.50%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
现金流折现法
租金水平
64-2,008元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
租期外租金水平
87-458元/平米/月 租金水平越高，公允价值越高
不可观察
租金上涨幅度3%租金上涨幅度越高，公允价值越高
不可观察
出租率98%出租率越高，公允价值越高
不可观察
经营成本
年收入21%
经营成本越高，公允价值越低
不可观察
贴现率9.25%-9.50%贴现率越高，公允价值越低
不可观察
阳光上东及橡树
373,890
商业
北京
28,606
11,636
市场比较法
可比案例价格
23,000-45,000元/
可比案例价格越高，公允价值越高
不可观察
园出租部分
| 平米 | ||||
修正系数0.78-1.07修正系数越高，公允价值越高
不可观察
直接资本化法
租金水平
41-66元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
资本化率6.00%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)(1)持续的以公允价值计量的资产(续)
第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：
投资性房地产(续)：
项目名称
2018年12月31日公允价值
主要物业类型
地区
建筑面积
(m?)
| 报告期租 |
金收入
输入值名称
范围
与公允价值之间的关系
可观察/不可观察
建设路阳光新
592,260
估值技术
商业
成都
74,612
40,283
租金水平
52-261元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
生活广场
| 直接资本化法 | ||
资本化率
6.75%-7.75%
资本化率越高，公允价值越低
不可观察
成都阳光新业
587,165
商业
成都
72,479
21,037
可比案例价格
50,000-55,000元/平米
可比案例价格越高，公允价值越高
不可观察
中心
| 市场比较法 | ||
修正系数
0.3-1.03
修正系数越高，公允价值越高
不可观察
租金水平
40-394元/平米/月租金水平越高，公允价值越高 不可观察
| 直接资本化法 | ||
资本化率
6.75%-7.75%
资本化率越高，公允价值越低 不可观察
上海新业中心
1,470,000
写字楼
上海45,860
2,163
可比案例价格
41,000-42,000元/平米可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
主楼
| 市场比较法 | ||
修正系数
0.83-0.89
修正系数越高，公允价值越高 不可观察
租金水平
128-198元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
资本化率
5.50%-6.00%
资本化率越高，公允价值越低 不可观察
直接资本化法
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)
(1)持续的以公允价值计量的资产(续)
第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：
投资性房地产(续)：
项目名称
2018年12月
日公允价值
主要物业类型
地区
建筑面积
(m?)
| 报告期租 |
金收入
估值技术
输入值名称
范围
与公允价值之间的关系
可观察/不可观察
北辰阳光新162,880
商业
天津
27,471
5,311
市场比较法
可比案例价格
14,000-15,600元/平米
可比案例价格越高，公允价值越高
不可观察
生活
修正系数0.80-1.00修正系数越高，公允价值越高
不可观察
现金流折现法
租金水平
35-48元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
出租率90%-100%出租率率越高，公允价值越高
不可观察
租金上涨幅度2%租金上涨幅度越高，公允价值越高
不可观察
经营成本
年收入23%
经营成本越高，公允价值越低
不可观察
贴现率9.25%贴现率越高，公允价值越低
不可观察
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)(1)持续的以公允价值计量的资产(续)
第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：
投资性房地产(续)：
项目名称
2017年12月
日公允价值
地区
| 主要物业类型 |
建筑面积
(m?)
报告期租
金收入
估值技术
输入值名称
范围
与公允价值之间的关系
可观察/不可观察
北苑新业广场413,460
商业
北京
34,741
30,409
直接资本化法
租金水平
94元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
资本化率7.00%-7.25%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
通州阳光新生611,990商业
北京
39,103
49,707
直接资本化法
租金水平
67-2,008元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
活广场
资本化率6.50%-7.50%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
现金流折现法
租金水平
67-2,008元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
租期外租金水平
81-444元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
租金上涨幅度2.5%-3.5%租金上涨幅度越高，公允价值越高
不可观察
出租率98%出租率越高，公允价值越高
不可观察
经营成本
年收入21%
经营成本越高，公允价值越低
不可观察
贴现率9.25%-9.50%贴现率越高，公允价值越低
不可观察
阳光上东及橡树
372,940
商业
北京
28,606
10,769
市场比较法
可比案例价格
31,800-45,800元/平米
可比案例价格越高，公允价值越高
不可观察
园出租部分
修正系数0.79-1.12修正系数越高，公允价值越高
不可观察
直接资本化法
租金水平
31-66元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
资本化率6.00%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)(1)持续的以公允价值计量的资产(续)
第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：
投资性房地产(续)：
项目名称
2017年12月31日公允价值
主要物业类型
地区
建筑面积
(m?)
| 报告期租 |
金收入
估值技术
输入值名称
范围
与公允价值之间的关系
可观察/不可观察
建设路阳光新590,800
商业
成都
74,612
40,192直接资本化法
租金水平
66-300元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
生活广场
资本化率6.75%-7.75%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
成都阳光新业585,090
商业
成都
72,479
20,865市场比较法
可比案例价格
7,500-24,700元/平米
可比案例价格越高，公允价值越高
不可观察
中心
修正系数0.47-1.21修正系数越高，公允价值越高
不可观察
直接资本化法
租金水平
44-382元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
资本化率6.75%-7.75%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
上海新业中心1,470,000
写字楼
上海45,860
1,886市场比较法
可比案例价格
41,353-43,000元/平米
可比案例价格越高，公允价值越高
不可观察
主楼
修正系数0.8-0.86修正系数越高，公允价值越高
不可观察
直接资本化法
租金水平
127-195元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
资本化率5.50%-6.00%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)
(1)持续的以公允价值计量的资产(续)
第三层次公允价值计量的相关信息如下(续)：
投资性房地产(续)：
项目名称
2017年12月
日公允价值
主要物业类型
地区
建筑面积
(m?)
| 报告期租 |
金收入
估值技术
输入值名称
范围
与公允价值之间的关系
可观察/不可观察
北辰阳光新162,600
商业
天津
27,471
5,291
市场比较法
可比案例价格
10,088-15,627元/平米
可比案例价格越高，公允价值越高
不可观察
生活
修正系数0.44-0.70修正系数越高，公允价值越高
不可观察
直接资本化法
租金水平
35-48元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
资本化率6.75%-7.25%资本化率越高，公允价值越低
不可观察
现金流折现法
租金水平
35-48元/平米/月
租金水平越高，公允价值越高
不可观察
出租率90%-100%出租率率越高，公允价值越高
不可观察
租金上涨幅度2%租金上涨幅度越高，公允价值越高
不可观察
经营成本
年收入23%
经营成本越高，公允价值越低
不可观察
贴现率9.25%贴现率越高，公允价值越低
不可观察
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十三 公允价值估计(续)
(2)非持续的以公允价值计量的资产
本集团无非持续的公允价值计量的资产。
(3)不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、应付款项、
长期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债和长期应付款等。
于2018年12月31
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、应付款项、日，本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账
面价值与公允价值差异不大。
十四 资本管理
日，本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东
返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。
强制性资本要求，利用资产负债率监控资本。
于2018年12月31日及2017年12月31
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部日，本集团的资产负债率列示如下
﹕
日，本集团的资产负债率列示如下
2018年12月31日
2017年12月31日
资产负债率43%
49%
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
2018年12月31日
2017年12月31日
应收子公司及关联方往来款2,030,591
4,988,533
应收其他单位往来款项5,053
5,053
合计2,035,644
4,993,586
减：坏账准备(5,053)
(5,053)
净额2,030,591
4,988,533
2018年12月31日
2017年12月31日
一年以内1,158,742
104,100
一至二年-
272,829
二至三年13,829
562,981
三年以上863,073
4,053,676
合计2,035,644
4,993,586
于2018年12月31日，本公司无已逾期但未减值的其他应收款(2017年12月31日﹕无)。
(b)其他应收款按类别分析如下：
| 2018 |
年
月
| 31 |
日
| 2017 |
年
月
| 31 |
日
| 账面余额 | 坏账准备 | 账面余额 | 坏账准备 | |||||
金额
占总额
金额
占总额
金额
占总额
金额
占总额
比例
比例
比例
比例
| 按组合计提坏账准备 | ||||||||||||
－关联方组合2,030,591
100%
-
-
4,988,533
100%
-
-
| 单项金额虽不重大但 | |||||||||||||||||||
单独提坏账准备
5,053
0%
(5,053)
100%
5,053
0%
(5,053)
100%
| 合计 | 2,035,644 | 100% | (5,053) | 0.2% | 4,993,586 | 100% | (5,053) | 0.1% |
十五 公司财务报表附注
(1)其他应收款
(a) 其他应收款账龄分析如下：
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十五 公司财务报表附注(续)(1)其他应收款(续)(c)本年度本公司未计提坏账准备，无收回或转回的坏账准备。(d)2018年度，本公司无实际核销其他应收款 (2017年度：无)。(e)于2018年12月31日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
性质 余额 账龄 占其他应收款余
额总额比例
瑞丰投资 应收子公司款1,123,742一年以内至三年以上56%
北京瑞金阳光投资
有限公司(以下称
“瑞金投资”) 应收子公司款86,093一年以内至三年以上4%
北京瑞菱阳光商业
管理公司 应收子公司款30,780三年以上2%
成都阳光上东置业
有限公司 应收子公司款46,151三年以上2%
天津瑞升阳光投资
有限公司 应收子公司款8,779三年以上0%
合计
1,295,545
64%
(f)于2018年12月31日，本公司无按照应收金额确认的政府补助(2017年12月31日：无)。
(2)
长期股权投资
2018年12月31日
2017年12月31日
子公司(a)513,359
513,359
联营企业(b)151,491
150,964
合计664,850
664,323
减：长期股权投资
减值准备
| (850) | (850) | |||
净额664,000
663,473
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十五 公司财务报表附注(续)(2)长期股权投资(续)(a)子公司
本年增减变动
2017年12月31日
追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 2018年12月31日
减值准备
本年宣告分派
年末余额
的现金股利
首创风度
55,000
- - - - 55,000
-
-
北京星泰
31,036
- - - - 31,036
-
-
瑞阳嘉和
88,661
- - - - 88,661
-
-
道乐科技
48,480
- - - - 48,480
-
-
北京宏诚展业房地产
8,000
- - - - 8,000
-
-
开发有限公司
艺力设计
2,232
- - - - 2,232
-
-
新业商业
2,000
- - - - 2,000
-
-
天津阳光滨海
45,000
- - - - 45,000
-
-
上东经纪
- - - - 850
(850)
-
北京新瑞阳光房地产
207,000
- - - - 207,000
-
-
开发有限公司
瑞金投资
10,000
- - - - 10,000
-
-
瑞丰投资
10,000
- - - - 10,000
-
-
天津瑞尚投资有限公司
5,100
- - - - 5,100
-
-
合计
513,359 --
- - 513,359 (850)
-
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十五
(续)
| 公司财务报表项目附注 |
(2)
(续)
(b)联营企业
长期股权投资
本年增减变动
2017年 追加投资 减少投资 按权益法调整 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减值 其他 2018年 减值准备
12月31日
的净损益 收益调整 益变动 股利或利润 准备
12月31日 年末余额
沈阳世达75,333 - - (1,436)
- - - - - 73,897 -
北京瑞景阳光75,631 - - 1,963 - - - - - 77,594 -
合计150,964 - - 527 - - - - - 151,491 -
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
十五 公司财务报表附注(续)
(3)投资收益
2018年度
2017年度
权益法核算的长期股权投资收益
3,155
处置长期股权投资产生的投资收益
| - | 303,458 | |||
合计
| 527 | 306,613 |
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
一 非经常性损益明细表
2018年度
2017年度
计入当期损益的政府补助 116,593 190罚款和补偿款项 8,342 411资金占用利息 4,407 -
非流动资产处置收益 77
-
处置子公司产生的投资收益 -
26,862
处置合营及联营企业产生的投资收益 -
(5,067)
未实际发生的预计负债 -
11,883
滞纳金与行政性罚款 (1,313)
(132)
违约赔偿金 (1,332)
(90)
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 93
(7)
合计 126,867
34,050
所得税影响额 (1,379)
(6,171)
少数股东权益影响额(税后) (1,866)
(20)
非经常性收益净额 123,622
27,859
非经常性损益明细表编制基础
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益【2008
】》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响
报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。(i)本集团采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益142,785千元(2017年：111,395千元)(附注四(37))，未作为非经常性损益列示。
| 】》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响 |
| 本集团管理层认为，投资性房地产的运营管理是本集团的主营业务，本集团致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，本集团将由此产生的公允价值变动损益 |
作为经常性损益142,785千元列示，并将在以后年度一贯应用。
(除特别注明外，金额单位为人民币千元)
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益/(亏损)
净资产收益率(%) 基本每股收益/ (亏损) 稀释每股收益/ (亏损)
2018年度
2017年度
2018年度
2017年度
2018年度
2017年度
人民币元
人民币元
人民币元
人民币元
归属于公司普通股股东
的净利润 0.39 5.23 0.02 0.20 0.02 0.20
扣除非经常性损益后归
属于公司普通股股东
的净(亏损)/利润 (3.85)
4.29 (0.15)
0.17 (0.15)
0.17
阳光新业地产股份有限公司2018年年度报告全文
第十二节
备查文件目录
一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》上披露的所有公司文件的正本及公告原稿。
阳光新业地产股份有限公司
法定代表人：唐军
二零一九年三月十五日