新华联不动产股份有限公司 2014 年年度报告全文
新华联不动产股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
新华联不动产股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人丁伟、主管会计工作负责人苏波及会计机构负责人(会计主管人
员)刘华明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................ 2
第二节 公司简介 ................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要...................................... 8
第四节 董事会报告 ................................................ 10
第五节 重要事项 .................................................. 29
第六节 股份变动及股东情况......................................... 41
第七节 优先股相关情况 ............................................ 47
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................... 48
第九节 公司治理 .................................................. 55
第十节 内部控制 .................................................. 59
第十一节 财务报告 ................................................ 61
第十二节 备查文件目录 ........................................... 178
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释义
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
国土部 指 中华人民共和国国土资源部
北京证监局 指 中国证券监督管理委员会北京监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中登公司 指 中国证券登记结算有限公司
上市公司、公司、本公司 指 新华联不动产股份有限公司
新华联控股 指 新华联控股有限公司
长石投资 指 长石投资有限公司
合力同创 指 西藏合力同创投资有限公司
科瑞集团 指 科瑞集团有限公司
泛海投资 指 泛海能源控股股份有限公司，即原泛海投资股份有限公司
巨人投资 指 巨人投资有限公司
新华联控股及其一致行动人 指 新华联控股、长石投资
新华联置地 指 北京新华联置地有限公司
天健 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
北京悦豪 指 北京悦豪物业管理有限公司
国际置地 指 新华联国际置地（香港）有限公司
上海新华联 指 上海新华联房地产开发有限公司
北京文旅 指 北京新华联文化旅游发展有限公司
酒店管理 指 新华联酒店管理有限公司
新华联商管 指 新华联商业管理有限公司
锦亿园林 指 北京锦亿园林工程有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会
报告关于公司未来发展展望中可能面临的风险及对策部分的内容。《中国证券
报》、《证券时报》和巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn)为本公司的指定信
息披露媒体，本公司发布的消息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投
资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 新华联 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 新华联不动产股份有限公司
公司的中文简称 新华联
公司的外文名称（如有） MACROLINK REAL ESTATE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有）MACROLINK
公司的法定代表人 丁伟
注册地址 北京市通州区潞城镇人民政府北楼 209 室
注册地址的邮政编码 101117
办公地址 北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华联大厦 16 层
办公地址的邮政编码 100025
公司网址 http://www.xhlbdc.com
电子信箱 xin000620@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杭冠宇
北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华 北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华
联系地址
联大厦 16 层 联大厦 16 层
电话 010-65857900 010-65857900
传真 010-65088900 010-65088900
电子信箱 xin000620@126.com xin000620@126.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
黑龙江省牡丹江市
首次注册 1993 年 06 月 25 日 2300001101360 231002130232395 13023239-5
东三条路 98 号
北京市通州区潞城
报告期末注册 2011 年 06 月 09 日 镇人民政府北楼 230000100005468 110112130232395 13023239-5
209 室
1993 年 6 月 25 日，营业范围：石油、有机、无机化工产品及中间体，各种添加
剂，橡胶和橡塑产品，石化机械设备制造。2000 年 3 月 3 日，经营范围变更为：
制造石油化工橡胶产品、计算机软件开发、系统集成、网络工程。2011 年 6 月 9
公司上市以来主营业务的变化情况（如
日，经营范围变更为：房地产开发，销售自行开发后的商品房；销售建筑材料、
有）
日用品、五金交电；投资管理；物业管理；出租办公用房；出租商业用房；技术
开发，技术转让；计算机技术培训；施工总承包；组织文化艺术交流活动（不含
演出）。
公司上市时，控股股东为牡丹江石油化学工业集团公司。2000 年，控股股东变更
历次控股股东的变更情况（如有） 为西安圣方科技股份有限公司。2006 年，控股股东变更为首钢控股有限责任公司。
2009 年，控股股东变更为新华联控股有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 9 层
签字会计师姓名 张云鹤 邓华明
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上年增
2013 年 2012 年
2014 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
3,501,024,208. 2,601,176,915. 2,601,176,915. 2,462,562,895. 2,537,661,488.
营业收入（元） 34.59%
66 09 09 50
归属于上市公司股东的净利
421,456,860.88 508,514,764.25 508,514,764.25 -17.12% 504,633,273.07 598,048,509.93
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
148,689,266.76 319,755,430.20 319,755,430.20 -53.50% 458,181,599.00 454,493,042.17
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净 -2,012,662,078. -3,571,783,721. -3,571,783,721. -200,636,484.8 -187,369,322.4
43.65%
额（元） 49 20 20 6
基本每股收益（元/股） 0.26 0.32 0.32 -18.75% 0.32 0.37
稀释每股收益（元/股） 0.26 0.32 0.32 -18.75% 0.32 0.37
加权平均净资产收益率 12.49% 16.15% 16.15% -3.66% 20.28% 21.30%
本年末比上年
2013 年末 2012 年末
2014 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
24,695,702,569 18,264,395,018 18,264,395,018 10,115,046,630 10,658,676,110
总资产（元） 35.21%
.17 .92 .92 .76 .97
归属于上市公司股东的净资 3,513,104,361. 3,261,814,359. 3,261,814,359. 2,661,111,622. 3,026,756,206.
7.70%
产（元） 69 99 99 83
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,896,690,420
公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益
金额
√ 是 □ 否
用最新股本计算的基本每股收益（元/股） 0.2222
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二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
17,733.79 104,499,603.11 -183,002.82
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 58,207,480.85 937,000.00 1,223,652.60 政府补助
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
71,945,000.00 4,573,209.67 资金占用费
占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
16,544,922.09 55,101,789.82
合并日的当期净损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
199,592,847.02 117,949,112.00 118,729,500.00
房地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 250,129.01 -2,039,324.26
其他符合非经常性损益定义的损益项目 183,534.18
减：所得税影响额 57,179,001.72 56,072,245.87 29,249,980.63
少数股东权益影响额（税后） -77,604.04 27,166.95
合计 272,767,594.12 188,759,334.05 143,555,467.76 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年国内房地产市场热度总体上呈现前低后高的走势，上半年，房地产市场受限购等政策影响持续
低迷，市场库存高企；下半年随着限购政策的大范围退出，加上央行的信贷降息措施，房地产市场交易量
反弹。全年来看，房屋销售面积和销售额仍较2013年同比下降，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资增
速创5年来新低，土地整体供求较2013年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷，房地产业发展
步入新常态。
2014年，公司围绕年初确立的“转型升级，狠抓两效”的工作思路，逆市而上，攻坚克难，力促强势营
销，强控成本和强化执行，取得了较好的成绩。
（一）经营业绩情况
报告期内，房地产市场整体下行、行业利润普遍下降。面对不利形势，公司通过调整销售策略、拓展
销售渠道、加大销售激励等措施，扭转销售下滑局面，下半年销售情况取得明显进展。与此同时，公司加
速转型和扩张，因本期公司销售项目增多，且大部分项目尚在加紧建设中，导致公司投入和费用增加，同
时公司前期高毛利项目已基本销售完毕，导致公司整体利润下降。截至报告期末，公司实现营业收入35.01
亿元，比上年同期上涨34.59%；实现营业利润4.36亿元，实现净利润4.03亿元，其中归属于母公司净利润
4.21亿元，比上年同期下降17.12%。
（二）项目销售情况
2014年，公司推行集中开盘，并以武汉为试点推行强势营销；同时，公司依托控股公司新华联控股有
限公司和上市公司品牌的影响力，品牌与项目相互配合，取得较好的销售业绩。报告期内，公司实现销售
面积518,554平方米；其中实现结算面积452,957.16平方米；结算金额316,599.36万元。同时，公司签约未结
算面积为316,582.93平方米，合同金额220,057.07万元。
（三）土地储备情况
报告期内，公司通过“招拍挂”和股权收购等方式，共获取土地3,606.86亩。按照海外扩张计划的推进，
公司先后取得了马来西亚南洋度假中心项目用地71.02亩、韩国济州岛锦绣山庄国际度假区1,434.09亩项目
用地；通过加大文化旅游项目土地储备，公司获取芜湖文化旅游项目用地630.91亩和住宅用地173.38亩；
通过有针对性地选择具有区域优势及发展前景的西宁、湖南地区进行深耕，公司在西宁获取综合用地
1,012.01亩，在长沙市望城区获取住宅用地285.44亩。
（四）项目开发情况
报告期内，公司工程建设围绕“规模适度、快速推进、品质提升、安全受控”的指导方针，全年共完成
竣工面积100.67万平方米，实现开复工面积377万平方米，上海新华联国际中心项目、芜湖新华联文化旅游
（海洋公园）项目、新华联悦谷项目等十个项目实现新开工。
（五）战略实施情况
1、践行“三精战略”
精细化、精品化、精准化“三精”战略是公司的长期发展战略。报告期内，公司全面实施工程量化考核，
对项目从开工、复工、两点一线管理、交房标准管理、工程样板管理、竣工交付管理、质量风险管理、安
全文明施工等全流程实施标准化和量化管理，明确每一道工序和流程的质量控制要点，并将工程品质和安
全正式纳入项目公司年度考核。针对产品多元化，公司进一步梳理和优化产品线，建立产品标准化体系，
加速产品的更新换代，真正打造符合市场需要和业主满意的产品。
2、战略转型加速
报告期内，公司在项目获取上更加理性和审慎，把发展重心向主流城市和真正能成为旅游目的地的城
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市倾斜，公司先后在马来西亚、韩国注册成立新华联国际置地（马来西亚）有限责任公司和韩国新华联锦
绣山庄株式会社，获取了韩国济州岛文旅项目用地、马来西亚南洋度假中心项目用地，公司国际化的发展
态势良好。公司加快推进文化旅游地产项目，芜湖新华联文化旅游（海洋公园）项目及（老街）项目加紧
建设；长沙铜官窑国际文化旅游度假区项目规划调整获批；文旅地产的发展迈上了一个新的台阶。同时，
公司在上海虹桥、西宁、银川等一线和二线省会城市加紧建设涵盖大型商业、写字楼、公寓、酒店在内的
城市综合体项目，加大商业地产的开发建设力度。
（六）融资情况
报告期内，公司大额融资获得突破。2014年12月，上海新华联房地产开发有限公司20亿元融资获批，
截至本报告披露日，该笔贷款已放款16.56亿元。另外，截至本报告披露日，公司21亿元非公开发行股票和
13亿元公司债均已发行完毕，实现低成本融资34亿元。
（七）获奖情况
报告期内，公司的品牌影响力进一步提升。年内公司荣获2014年度乐居北京创新峰会颁奖典礼“最具品
牌价值企业奖”、第十二届中国地产年度风云榜“年度最佳口碑企业奖”、2014年地产华表奖“最佳城市运营
商奖”、2013“北京房地产行业标杆品牌企业”等奖项。公司董事傅军先生获得2014年度地产华表奖“年度功
勋人物奖”。公司董事、总经理苏波先生获得2014年度乐居北京创新峰会“企业战略影响力人物”、第十二届
中国地产年度风云榜“年度功勋人物奖”、2014“北京房地产行业影响力人物”、2014年地产华表奖“年度贡献
人物奖”等奖项。同时，公司项目共获得7个国优、省优工程，6个省级标化工地奖。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
1)营业收入本期数较上年同期数增长34.59%，主要系本期满足收入确认条件的项目增加，使得营业收入增
加；
2)营业成本本期数较上年同期数增长64.89%，主要系本期与收入增加配比的成本增加所致；
3)销售费用本期数较上年同期数增长29.21%，主要系本期推广费和工资福利费增加所致；
4)管理费用本期数较上年同期数增长42.48%，主要系本期新增子公司所发生的前期费用增加所致；
5)财务费用本期数较上年同期数减少47.86%，主要系本期汇兑收益增加以及费用化借款偿还所致。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
营业收入本期数较上年同期数增长34.59%(绝对额增加89.984.73万元)，主要因系满足收入确认条件的项
目增加，使得营业收入增加。其中，商品房销售业务共实现营业收入316,599.36万元，较去年同期上涨
50.66%，占公司营业收入的90.43%；建筑、装修业实现收入12,141.64万元，较去年同期下降62.35%，占公
司营业收入的3.47%。
单位：人民币元
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本年金额 上年金额
行业分类 同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
商品房销售 3,165,993,601.21 90.43% 2,101,350,237.00 80.78% 50.66%
建筑、装修业 121,416,366.90 3.47% 322,488,477.02 12.40% -62.35%
其他业务收入 213,614,240.55 6.10% 177,346,201.07 6.82% 20.45%
合 计 3,501,024,208.66 100.00% 2,601,184,915.09 100.00% 34.59%
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减
销售收入（亿元） 31.66 21.01 50.66%
房地产业 竣工面积（万平方米） 100.67 41.97 139.86%
存货（万元） 114,697.53 1,200,895.77 -90.45%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1)报告期，公司实现商品房销售收入31.66亿元，较期初的21.01亿元增加50.66%，主要系新增开发项目满
足收入确认条件，进行项目结转增加营业收入所致；
2)报告期，公司实现竣工面积100.67万平方米，较期初的41.97万平方米增加139.86%，主要系前期开发项
目本期竣工所致。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 303,993,061.02
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 8.68%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户甲 95,634,549.12 2.73%
2 客户乙 54,091,136.40 1.55%
3 客户丙 52,768,935.00 1.51%
4 客户丁 51,430,650.00 1.47%
5 客户戊 50,067,790.50 1.43%
合计 -- 303,993,061.02 8.68%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
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3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 商品房销售 2,313,964,196.20 88.65% 1,186,302,863.92 74.94% 95.06%
建筑、装修业 建筑、装修业 117,076,618.02 4.49% 289,288,991.04 18.27% -59.53%
其他业务 其他业务 179,245,225.68 6.86% 107,485,735.21 6.79% 66.76%
合计 2,610,286,039.90 100.00% 1,583,077,590.17 100.00% 64.89%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 商品房销售 2,313,964,196.20 88.65% 1,186,302,863.92 74.94% 95.06%
建筑、装修业 建筑、装修业 117,076,618.02 4.49% 289,288,991.04 18.27% -59.53%
其他业务 其他业务 179,245,225.68 6.86% 107,485,735.21 6.79% 66.76%
合计 2,610,286,039.90 100.00% 1,583,077,590.17 100.00% 64.89%
说明
报告期，公司商品房销售确认销售成本23.14亿元，较期初的11.86亿元增加95.06%，主要系本期与收
入增加配比的成本增加所致；
建筑、装修业确认销售成本1.17亿元,较期初的2.89亿元下降59.53%,主要系公司承接的建筑劳务进入项
目尾期导致成本确认较少；
其他业务成本本期确认成本1.79亿元，较期初的1.07亿元，本期增加66.76%，主要系本期园林以及物
业、酒店成本增加所致。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 896,013,430.92
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 17.84%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 中国建筑第
