金科地产集团股份有限公司 2012 年度报告全文
金科地产集团股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 04 月
金科地产集团股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人黄红云先生、主管会计工作负责人李华先生及会计机构负责人
(会计主管人员)罗亮先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含税），送红股 0 股
（含税），不以公积金转增股本。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意风险。
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目录
2012 年度报告 ..................................................................................................................................... 1
一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 2
二、公司简介...................................................................................................................................... 6
三、会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................... 9
四、董事会报告................................................................................................................................ 11
五、重要事项.................................................................................................................................... 37
六、股份变动及股东情况 ............................................................................................................... 54
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 59
八、公司治理.................................................................................................................................... 66
九、内部控制.................................................................................................................................... 74
十、财务报告.................................................................................................................................... 77
十一、备查文件目录 .................................................................................................................... .187
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、金科股份 指 金科地产集团股份有限公司
原金科集团 指 重庆市金科实业（集团）有限公司
金科投资 指 重庆市金科投资有限公司，本公司控股股东
展宏投资 指 重庆展宏投资有限公司，本公司股东
成长投资 指 重庆成长投资有限公司，本公司股东
善泽投资 指 重庆市善泽投资有限公司，本公司股东
南通金科 指 南通金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
湖南金科 指 湖南金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
天源盛公司 指 重庆天源盛置业发展有限公司，本公司控股子公司
华南公司 指 重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司，本公司控股子公司
重庆中讯 指 重庆中讯物业发展有限公司，本公司控股子公司
金科星聚 指 重庆市金科星聚置业有限公司，本公司控股子公司
金科坤合 指 重庆市金科坤合投资有限公司，本公司控股子公司
金科弘景 指 重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司，本公司控股子公司
重庆华协 指 重庆华协置业有限公司，本公司控股子公司
无锡科润 指 无锡金科科润房地产开发有限公司，本公司控股子公司
凯尔辛基 指 重庆凯尔辛基园林有限公司，本公司控股子公司
天豪门窗 指 重庆天豪门窗有限公司，本公司控股子公司
重庆搏展 指 重庆市搏展房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
金科弘居 指 北京金科弘居置业有限公司，本公司控股子公司
金科景绎 指 重庆金科景绎房地产开发有限公司，本公司控股子公司
金科汇茂 指 重庆市金科汇茂房地产开发有限公司，本公司控股子公司
张家港金科 指 张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司，本公司控股子公司
郴州金科 指 郴州小埠金科房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
重庆证监局 指 中国证券监督管理委员会重庆监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本报告 指 本公司 2012 年年度报告
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述所存在的主要风险，详情请查阅第四节董事会
报告中“董事会关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 金科股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 金科地产集团股份有限公司
公司的中文简称 金科股份
公司的外文名称（如有） JINKE PROPERTY GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）JINKE PROPERTY
公司的法定代表人 黄红云
注册地址 重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼）
注册地址的邮政编码 401121
办公地址 重庆市北部新区春兰三路 1 号地矿大厦 10 楼
办公地址的邮政编码 401121
公司网址 www.jinke.com
电子信箱 ir@jinke.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘忠海 -
重庆市北部新区春兰三路 1 号地矿大厦
联系地址 -
10 楼
电话 023-63023656 -
传真 023-63023656 -
电子信箱 ir@jinke.com -
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照注册
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
号
重庆市工商行政
首次注册 1987 年 03 月 20 日 20281954-4 50022220289346-8 20289346-8
管理局
重庆市工商行政
报告期末注册 2011 年 08 月 08 日 500000000007018 500105202893468 20289346-8
管理局
公司于 1996 年 11 月 28 日在深交所挂牌上市，主营业务为钢板、钢带、硅钢片等钢
压延加工；锰铁冶炼；金属涂镀。
公司上市以来主营业务的变化情况 1998 年，因公司控股股东发生变化，主营业务变更为：房地产开发、物业管理；制
（如有） 造、加工、销售钢材、锰铁；机械加工等。
2011 年 8 月，公司完成新增股份吸收合并金科集团暨重大资产重组，主营业务变更
为房地产开发（一级资质）。
本公司前身是重庆东源钢业股份有限公司（以下简称“东源钢业”），系经重庆市人民
政府重府发（1986）290 号文批准，于 1987 年 3 月 20 日由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改
组设立，并于 1996 年 11 月 28 日在深交所上市。1998 年 11 月，公司控股股东重庆钢铁
（集团）有限责任公司（以下简称“重钢集团”）与泛华工程有限公司（以下简称“泛华公
司”）签署转让合同书，重钢集团将其持有的公司 72,040,000 股股份转让给泛华公司，并
于 1999 年 1 月 28 日办妥相关法律手续，泛华公司成为公司控股股东。
2001 年 9 月，泛华公司将其持有的公司 58,568,498 股股份转让给成都锦江和盛投资
有限责任公司（以下简称“锦江和盛”），并于 2001 年 10 月 16 日办妥相关法律手续，锦
江和盛成为公司控股股东。
2005 年 11 月 23 日，经广东省深圳市中级人民法院裁定，重钢集团持有的本公司
45,081,847 股股份由重庆渝富资产经营管理有限公司（以下简称“渝富公司”）竞得。2006
年 8 月 18 日，上述股权过户至渝富公司名下。
2007 年 8 月，锦江和盛持有的本公司 58,568,498 股法人股和四川华州管理顾问咨询
历次控股股东的变更情况（如有）
有限责任公司持有的本公司 10,000,000 股法人股（共计 68,568,498 股，占当时公司总股
本的 27.42%）被成都市锦江区人民法院依法拍卖，四川奇峰实业（集团）有限公司（以
下简称“奇峰集团”）、四川宏信置业发展有限公司（以下简称“宏信置业”）以联合竞拍的
方式竞得。此次股权变更后，奇峰集团、宏信置业以联合体（一致行动人）的形式成为
本公司控股股东。
2009 年 3 月，奇峰集团、宏信置业将其合计持有的本公司 33,564,314 股（占当时公
司总股本的 13.42%）转让给金科投资，并于 2009 年 4 月 7 日办理完毕过户登记手续。
2009 年 3 月，公司启动重大资产重组，拟新增股份吸收合并金科集团。同年 8 月，公司
6 名非独立董事中有 4 名由金科投资提名推荐，公司的实际控制人变更为黄红云、陶虹遐
夫妇（合计持有金科投资 100%股权）。2011 年 5 月，公司获得中国证监会《关于核准重
庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公司的批复》（证监
许可[2011]799 号文）；同年 8 月，公司完成新增股份吸收合并原金科集团。金科投资持
有公司 252,835,355 股股份，占公司总股份的 21.82%，为本公司控股股东。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 重庆市渝北区财富大道 13 号
签字会计师姓名 龙文虎、梁正勇
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
√ 适用 □ 不适用
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
深圳市福田区金田路 4018 号
安信证券股份有限公司 安联大厦 35 层、28 层 A02 单 孙茂峰、朱真 2011 年-2012 年
元
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 10,348,655,744.64 9,865,789,268.75 4.89% 5,671,884,528.69
归属于上市公司股东的净利润
1,279,375,216.17 1,069,079,365.57 19.67% 925,461,831.27
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
1,182,250,130.02 490,803,630.14 140.88% -843,081.86
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-312,555,572.33 -3,355,054,518.78 90.68% -3,274,439,487.46
（元）
基本每股收益（元/股） 1.10 0.92 19.57% 0.80
稀释每股收益（元/股） 1.10 0.92 19.57% 0.80
净资产收益率（%） 21.11% 22.96% 下降 1.85 个百分点 25.32%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 52,015,209,421.08 37,352,879,632.98 39.25% 28,749,425,760.79
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 6,946,014,256.64 5,195,873,128.53 33.68% 4,120,556,351.83
权益）（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
2,947,147.32 259,100.41 12,777,447.66
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 46,293,231.46 28,155,997.94
受的政府补助除外）
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计入当期损益的对非金融企业收取的资金
2,724,850.56 2,706,017.70
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 1,709,140.20
位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
519,493,578.57 899,804,799.80
合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 -63,338.22 -1,302,720.17 5,630,789.00
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
9,827,694.80 12,417,149.02
回
对外委托贷款取得的损益 6,825,000.00 13,246,837.50
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
69,644,891.99 26,040,338.33 1,802,081.07
房地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -9,086,170.61 1,470,401.47
其他符合非经常性损益定义的损益项目 7,361,252.88 46,952.07 0.00
所得税影响额 31,072,460.17 18,938,436.43 8,833,371.12
少数股东权益影响额（税后） 158,459.26 24,009.06
合计 97,125,086.15 578,275,735.43 926,304,913.13 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
其他投资收益 4,861,252.88 偶发性收益
设备租赁费 2,500,000.00 偶发性收入
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第四节 董事会报告
一、概述
2012 年市场走势
2012 年，在欧债危机导致欧洲经济形势不明朗、美国经济缓慢复苏的国际经济大背景下，国内经济总
体上保持了较为稳定的发展，但增速有所放缓。房地产方面，国家坚持调控政策不动摇，但保刚需抑投机
的差异化调控方向更加明显。在刚性需求的释放和支撑下，全国房地产市场呈现出“先抑后扬”的走势，
全年总体上保持着较为平稳的态势。
据国家统计局统计，全年全国商品房销售面积 11.13 万亿平方米，同比增长 1.8%，其中，住宅销售面
积增长 2%；全年全国商品房销售额 6.45 万亿元，同比增长 10%，其中，住宅销售额增长 10.9%。在房地产
开发投资增速方面，上半年呈明显下降趋势，到第三季度止跌企稳，全年全国房地产开发投资 7.18 万亿
元，同比名义增长了 16.2%（扣除价格因素实际增长 14.9%），增速比上年回落了 11.9 个百分点。
公司管理回顾
报告期内，面对严厉的房地产调控政策及复杂多变的经济形势，公司经营管理层在“稳中求进”的总基
调下，坚持“深化改革、创新模式、开源节流、保价增量”的总体思路，深化管理体制改革，进一步完善考
核激励机制，多管齐下狠抓生产运营，取得了良好的经营业绩。全年公司实现销售金额约175亿元，超额
完成年初计划，同比增长20%；其中，主业房地产实现签约销售金额164亿元，同比增长18%，实现签约销
售面积226万平方米，同比增长20%。
2012年，公司最大的亮点之一就是再次实现对土地市场精准预判并成功抄底。公司按照年初分析预判，
在上半年土地市场成交极其冷淡的行情下，自4月开始就果断出手，陆续获得一批质优价低的土地项目。
全年通过招拍挂、收购等方式共新增土地项目20个，土地总价款约92.6亿元，同比增长101.3%，占当年销
售签约金额约56%，远高于同行业平均水平；项目计容建筑面积约731万平方米，同比增长约103.1%；楼
面均价约1260元/平方米。在拿地模式、拿地规模、合资合作三大方面均取得重大突破，新增江苏张家港、
山东济南、四川内江、重庆长寿等8个城市布点。截止报告期末，公司在建及未开工项目建筑面积约1840
万平方米，足够未来3-5年持续开发。
报告期内，公司针对市场需求变化，积极采取调结构、调定位、调产品的“三调”策略，对重庆廊桥水
乡二组团等多个项目进行了定位调整，对10余个项目的产品户型进行了优化调整，创新研发7种新产品并
推广运用，加大了适销对路产品的建设和推盘速度。在营销方面，围绕“保价、增量、降费、控负”的全年
工作思路，通过实施多项有力措施，取得了较好的销售业绩。
在运营管控方面，按照“专业集权、强化监督、重奖重罚、高效执行”的总体思路，细分业务部门，
强化运营管理，优化授权体系，专业管控力度明显加强。进一步完善监督体系建设，促使监督查处更为有
效，执行力持续加强。增大过程激励，实施专项考核并重奖重罚，推行经验交流及总结反思和三色预警机
制，取得明显效果。有效提升了关键节点按期达成率，新项目从拿地到开盘平均用时 178 天。同时对项目
进行动态管控，按照“有保有压”的思路，及时调整全集团项目的运营节奏，主动对 11 个适销项目的开
发节奏提速，提供了充足的适销对路产品。2012 年，公司在建项目 44 个，全年实现项目新开工面积约 261
万平方米，竣工约 174 万平方米，在建面积约 680 万平方米，新推盘约 260 万平方米。
报告期内，公司与多家金融机构保持良好的合作关系，积极探索多元化融资方式，房地产销售回款率
超过90%，继续保持较为宽松的资金状况。期末货币资金余额达91.91亿元，同比增长68.47%，为短期借款
与一年到期非流动负债之和的1.11倍，短期偿债能力强。预收账款依然维持较高水平，达174.56亿元，同
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比增长40.12%。公司财务管理水平有明显提升，财务状况良好，资产负债率比年初下降0.81个百分点。
在做好房地产主业的同时，公司稳步推进产业板块体制改革，产业板块体系建设、团队建设和管理水
平较往年有所提升。尤其是园林板块，做好既有地产园林业务的同时，在市政园林工程方面取得了突破性
进展，在内江、大足等项目中成功开创了联动获取房地产土地项目与市政园林工程项目的新模式。酒店业
务经营正常，涪陵金科大酒店正式开业。
公司综合实力在行业内排名稳步提升，企业知名度和品牌影响力也进一步扩大。公司第四次蝉联“中
国地产品牌10强”、第五次蝉联“中国蓝筹地产”、“2012年度社会责任感企业”等多项荣誉，公司董事会主席
黄红云先生当选为重庆市工商联（总商会）主席（会长）。
报告期内，公司扎实开展投资者关系及市值管理工作，取得明显成效。尤其是第四季度在中央提出大
力发展新型城镇化后，公司积极宣传与之高度契合的发展战略，进一步增强投资者对公司的了解及机构投
资者对公司的认可。公司董事会秘书再度荣获当年度《新财富》“金牌董秘”、证券时报“全国上市公司百佳
董秘”、上海证券报“金治理投资者关系公司董秘奖”。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入103.49亿元，同比增长4.89%；实现利润总额16.59亿元，同比增长20.29%；
实现净利润12.48亿元，同比增长17.46%；归属于母公司所有者的净利润12.79亿元，同比增长19.67%。截
止2012年12月31日，资产总额520.15亿元，同比增长39.25%；归属于母公司所有者权益69.46亿元，同比
增长33.68%。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、主营业务收入
主营业务构成分行业划分：
2012 年 2011 年
行业分类 占营业收入比重 占营业收入比 同比增减(%)
金额 金额
（%） 重（%）
房地产销售 9,654,055,818.83 94.63 9,225,553,260.39 94.23 4.64
物业管理 212,550,875.61 2.08 159,467,442.14 1.63 33.29
酒店经营 193,235,700.69 1.89 186,381,565.11 1.90 3.68
园林及其他 142,533,938.27 1.40 219,199,222.50 2.24 -34.98
变动说明：
物业管理营业收入同比增长33.29%，主要系物业项目增加，导致物业管理收入大幅增加。
园林及其他指园林、装饰、门窗、材料销售以及各项业务内部抵消后的净额，同比下降34.98%，主要
系房地产行业调控影响，园林、门窗等板块业务收入下降较大所致。
公司 2012 年度主要项目开发情况表：
单位：万平方米
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区域 项目名称 位置 2012 年 2012 年 2012 年末 项目进度
开工面积 竣工面积 在建面积
重庆地区 合川世界城 合川区 19 - 19 在建
10 年城一三期 北部新区 - 9 4 在建
茶园中央御园 南岸区 11 - 14 在建
茶园世界城 南岸区 11 - 34 在建
VISAR 国际 渝中区 - 8 - 完工
公园王府 渝北区 8 - 24 在建
阳光小镇四-六期 九龙坡区 - 8 33 在建
太阳海岸 江北区 0.5 7 9 在建
西城大院五期 九龙坡区 - 9 - 完工
璧山中央公园城 璧山县 22 - 29 在建
廊桥水乡一二三组 沙坪坝区 19 19 71 在建
永川中央公园城 永川区 13 13 27 在建
永川阳光小镇 永川区 7 - 24 在建
（E7/E8）
荣昌世界城 荣昌县 10 - 29 在建
李渡中央公园城 涪陵李渡 - - 8 在建
黄金海岸 涪陵区 - 14 - 完工
天湖小镇 涪陵区 - 7 6 在建
世界走廊 A、B 区 涪陵区 - 16 7 在建
长寿阳光小镇 长寿区 12 - 12 在建
开州城一二期 开县 26 - 45 在建
重庆小计 160 109
江苏 观天下 无锡崇安区 - - 5 在建
地区 东方王榭 无锡崇安区 - - 3 在建
万博广场 无锡崇安区 - - 13 在建
米兰米兰 无锡新区 1.4 15 29 在建
世界城 无锡新区 - 6 34 在建
东方大院 江阴 - 11 - 完工
锦绣天成 江阴 - 4 - 完工
东方王府 江阴 3 3 26 在建
张家港廊桥印象 张家港保税区 27 - 27 在建
苏州王府
