金科地产集团股份有限公司 2013 年度报告全文
金科地产集团股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 04 月
金科地产集团股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.20 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人黄红云先生、主管会计工作负责人李华先生及会计机构负责人
(会计主管人员)罗亮先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意风险。
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目录
2013 年度报告 ..................................................................................................................................... 1
一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 2
二、公司简介...................................................................................................................................... 6
三、会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................... 9
四、董事会报告................................................................................................................................ 11
五、重要事项.................................................................................................................................... 33
六、股份变动及股东情况 ............................................................................................................... 48
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 53
八、公司治理.................................................................................................................................... 69
九、内部控制.................................................................................................................................... 68
十、财务报告.................................................................................................................................... 72
十一、备查文件目录 ..................................................................................................................... 206
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、金科股份 指 金科地产集团股份有限公司
原金科集团 指 重庆市金科实业（集团）有限公司
金科投资 指 重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司，本公司控股股东
展宏投资 指 重庆展宏投资有限公司，本公司股东
成长投资 指 重庆成长投资有限公司，本公司股东
善泽投资 指 重庆市善泽投资有限公司，本公司股东
南通金科 指 南通金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
湖南金科 指 湖南金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
天源盛公司 指 重庆天源盛置业发展有限公司，本公司控股子公司
重庆中讯 指 重庆中讯物业发展有限公司，本公司控股子公司
金科星聚 指 重庆市金科星聚置业有限公司，本公司控股子公司
金科坤合 指 重庆市金科坤合投资有限公司，本公司控股子公司
金科弘景 指 重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司，本公司控股子公司
重庆华协 指 重庆华协置业有限公司，本公司控股子公司
无锡科润 指 无锡金科科润房地产开发有限公司，本公司控股子公司
凯尔辛基 指 重庆凯尔辛基园林有限公司，本公司控股子公司
天豪门窗 指 重庆天豪门窗有限公司，本公司控股子公司
重庆搏展 指 重庆市搏展房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
金科弘居 指 北京金科弘居置业有限公司，本公司控股子公司
金科景绎 指 重庆金科景绎房地产开发有限公司，本公司控股子公司
金科汇茂 指 重庆市金科汇茂房地产开发有限公司，本公司控股子公司
张家港金科 指 张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司，本公司控股子公司
郴州金科 指 郴州小埠金科房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
银海租赁 指 重庆银海融资租赁有限公司，本公司参股公司，本公司关联方
渝商集团 指 重庆市渝商投资控股集团股份有限公司，本公司参股公司，本公司关联方
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
重庆证监局 指 中国证券监督管理委员会重庆监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本报告 指 本公司 2013 年年度报告
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重大风险提示
公司已在本报告的董事会报告一节中，详细描述所存在的主要风险及应对
策略，敬请投资者关注相关内容。
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第二节公司简介
一、公司信息
股票简称 金科股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 金科地产集团股份有限公司
公司的中文简称 金科股份
公司的外文名称（如有） JINKE PROPERTY GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）JINKE PROPERTY
公司的法定代表人 黄红云
注册地址 重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼）
注册地址的邮政编码 401121
办公地址 重庆市北部新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼
办公地址的邮政编码 401121
公司网址 www.jinke.com
电子信箱 ir@jinke.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘忠海 -
联系地址 重庆市北部新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼 -
电话 023-63023656 -
传真 023-63023656 -
电子信箱 ir@jinke.com -
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
重庆市工商行政管
首次注册 1987 年 03 月 20 日 20281954-4 50022220289346-8 20289346-8
理局
重庆市工商行政管
报告期末注册 2011 年 08 月 08 日 500000000007018 500105202893468 20289346-8
理局
公司于 1996 年 11 月 28 日在深交所挂牌上市，主营业务为钢板、钢带、硅钢
片等钢压延加工；锰铁冶炼；金属涂镀。
公司上市以来主营业务的变化情况（如 1998 年，因公司控股股东发生变化，主营业务变更为：房地产开发、物业管
有） 理；制造、加工、销售钢材、锰铁；机械加工等。
2011 年 8 月，公司完成新增股份吸收合并金科集团暨重大资产重组，主营业
务变更为房地产开发（一级资质）。
本公司前身是重庆东源钢业股份有限公司（以下简称“东源钢业”），系经重庆
市人民政府重府发（1986）290 号文批准，于 1987 年 3 月 20 日由原重庆钢铁公
司第四钢铁厂改组设立，并于 1996 年 11 月 28 日在深交所上市。1998 年 11 月，
公司控股股东重庆钢铁（集团）有限责任公司（以下简称“重钢集团”）与泛华工
程有限公司（以下简称“泛华公司”）签署转让合同书，重钢集团将其持有的公司
72,040,000 股股份转让给泛华公司，并于 1999 年 1 月 28 日办妥相关法律手续，
泛华公司成为公司控股股东。
2001 年 9 月，泛华公司将其持有的公司 58,568,498 股股份转让给成都锦江和
盛投资有限责任公司（以下简称“锦江和盛”），并于 2001 年 10 月 16 日办妥相关
法律手续，锦江和盛成为公司控股股东。
2005 年 11 月 23 日，经广东省深圳市中级人民法院裁定，重钢集团持有的本
公司 45,081,847 股股份由重庆渝富资产经营管理有限公司（以下简称“渝富公司”）
竞得。2006 年 8 月 18 日，上述股权过户至渝富公司名下。
2007 年 8 月，锦江和盛持有的本公司 58,568,498 股法人股和四川华州管理顾
历次控股股东的变更情况（如有）
问咨询有限责任公司持有的本公司 10,000,000 股法人股（共计 68,568,498 股，占
当时公司总股本的 27.42%）被成都市锦江区人民法院依法拍卖，四川奇峰实业（集
团）有限公司（以下简称“奇峰集团”）、四川宏信置业发展有限公司（以下简称“宏
信置业”）以联合竞拍的方式竞得。此次股权变更后，奇峰集团、宏信置业以联合
体（一致行动人）的形式成为本公司控股股东。
2009 年 3 月，奇峰集团、宏信置业将其合计持有的本公司 33,564,314 股（占
当时公司总股本的 13.42%）转让给金科投资，并于 2009 年 4 月 7 日办理完毕过
户登记手续。2009 年 3 月，公司启动重大资产重组，拟新增股份吸收合并金科集
团。同年 8 月，公司 6 名非独立董事中有 4 名由金科投资提名推荐，公司的实际
控制人变更为黄红云、陶虹遐夫妇（合计持有金科投资 100%股权）。2011 年 5 月，
公司获得中国证监会《关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆市
金科实业（集团）有限公司的批复》（证监许可[2011]799 号文）；同年 8 月，公司
完成新增股份吸收合并原金科集团。金科投资持有公司 252,835,355 股股份，占公
司总股份的 21.82%，为本公司控股股东。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 重庆市渝北区财富大道 13 号
签字会计师姓名 梁正勇、程兰
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 16,069,615,178.82 10,348,655,744.64 55.28% 9,865,789,268.75
归属于上市公司股东的净利润
984,071,530.24 1,279,375,216.17 -23.08% 1,069,079,365.57
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
889,884,963.69 1,182,250,130.02 -24.73% 490,803,630.14
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-4,518,006,054.15 -312,555,572.33 -1,345.5% -3,355,054,518.78
（元）
基本每股收益（元/股） 0.85 1.1 -22.73% 0.92
稀释每股收益（元/股） 0.85 1.1 -22.73% 0.92
加权平均净资产收益率（%） 13.34% 21.11% 下降 7.77 个百分点 22.96%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 62,395,055,252.31 52,015,209,421.08 19.96% 37,352,879,632.98
归属于上市公司股东的净资产
7,852,164,529.35 6,946,014,256.64 13.05% 5,195,873,128.53
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
142,147.03 2,947,147.32 259,100.41
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 77,258,290.98 46,293,231.46 28,155,997.94
受的政府补助除外）
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计入当期损益的对非金融企业收取的资金
15,703,437.50 2,724,850.56
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 3,959,436.27 1,709,140.20
位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
519,493,578.57
合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 524,083.15 -63,338.22 -1,302,720.17
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
9,827,694.80
回
对外委托贷款取得的损益 6,825,000.00 13,246,837.50
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
46,689,449.72 69,644,891.99 26,040,338.33
房地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -21,896,927.63 -9,086,170.61 1,470,401.47
其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,721,031.90 7,361,252.88 46,952.07
减：所得税影响额 29,668,967.96 31,072,460.17 18,938,436.43
少数股东权益影响额（税后） 1,245,414.41 158,459.26 24,009.06
合计 94,186,566.55 97,125,086.15 578,275,735.43 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节董事会报告
一、概述
1、2013 年市场走势回顾
2013 年，面对世界经济复苏艰难、国内经济下行压力加大的复杂形势，在新一届党中央和政府坚强领
导下，国内经济整体运行稳中向好，国内生产总值达到 56.9 万亿元，同比增长 7.7%，居民消费价格涨幅
为 2.6%，居民收入和经济效益持续提高，结构调整取得积极成效。
房地产方面，全年房地产市场整体向好。据国家统计局统计，2013 年全国房地产开发投资 8.6 万亿元，
同比增长 19.8%，增速比上年提高 3.6 个百分点；全年商品房销售面积 13.06 亿㎡，同比增长 17.3%，增
速比上年提高 15.5 个百分点，其中住宅销售面积增长 17.5%；商品房销售额 8.14 万亿元，同比增长 26.3%，
增速比上年提高 16.3 个百分点，其中住宅销售额增长 26.6%。2013 年土地市场明显升温，全国土地出让
收入总金额达 4.1 万亿元,再创历史新高。
2、公司管理回顾
报告期内，公司经营围绕“增效益和调结构”两大主题，按照“提升效益、提高效率、调整结构、转
型升级”的总体工作思路，全面提升公司经营效益和运营质量。公司全年实现销售金额约 225 亿元，同比
增长约 29%；其中，房地产实现签约销售金额约 208 亿元，同比增长约 27%，实现签约销售面积约 263 万
㎡，同比增长约 16.5%。
在房地产项目拓展方面，面对土地市场持续升温，公司保持了较为稳健的拓展节奏。全年通过招拍挂、
股权收购等方式共新增 19 个土地项目，土地总投资约 94.3 亿元，略高于上年投资金额，占当年房地产销
售签约金额约 45%。新增土地面积 5660 余亩，计容可建面积约 879 万㎡，同比增长 20%，楼面均价约 1073
元/㎡，同比降低 14.8%。新增陕西、新疆、贵州 3 个省级市场，新增西安、青岛等 6 个城市布点。截止报
告期末，公司在建及未开工项目建筑总面积约 2700 万㎡，足够未来 3-5 年持续开发。
报告期内，公司积极应对市场变化，坚持“项目货值最大化及利润最大化”原则强化产品定位及研发，
继续推进标准化建设；进一步扩大工程及材料设备战略招标，持续强化成本控制，成效明显；狠抓工程质
量及安全管理，工程质量稳步提升，全年无重大质量安全事故发生；聚焦项目产销匹配，建立并实施产销
管理模型，形成动态管控机制，有效提升了项目运营效率和质量。
公司与国有大银行继续保持良好合作，与多家股份制银行也建立了良好的战略合作关系，并积极创新
融资模式，通过银行结构化金融产品以及非银行融资等渠道，获得了较大规模的贷款支持，同时强化销售
回款，继续保持合理而宽松的资金状况。预收账款依然维持较高水平，达186.68亿元。资产负债率继续保
持下降趋势，比上年末下降0.6个百分点，扣除预收账款后资产负债率为54.17%。公司适时迅速启动非公
开发行股票和公司债工作，其中本次非公开发行股票方案为拟向不超过十名的特定投资者非公开发行不超
过29,066万股，募集资金总额不超过31.42亿元, 公司债计划发行总规模不超过38亿元。截止报告期末，
本次非公开发行股票已获得证监会正式受理，后续相关工作以及公司债准备工作均在有序推进中。此外，
公司还积极推进境外平台并购及海外融资渠道建设的相关工作，并取得一定成效。
报告期内，公司商业地产专业管理体系构建成型，重点项目稳步推进，文化旅游地产全面启动，园林、
酒店、门窗、装饰等相关产业板块也取得了较好业绩。
报告期内，公司品牌影响力持续提升。先后荣获国家工商总局颁发的“守合同重信用企业”、重庆市
慈善总会颁发的“慈善捐赠特别杰出贡献奖”、重庆市扶贫开发协会颁发的“重庆市扶贫公益行动—爱心
企业”等荣誉称号，在财富中文网2013年中国企业500强排行榜中位列376名，被中国房地产研究协会、中
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国房地产业协会、中国房地产TOP10研究组等第三方机构评为“2013中国房地产开发企业50强”、连续五
届“中国地产品牌价值10强”（品牌价值达67亿元）、连续六届“中国蓝筹地产企业”、“2013中国物业
服务百强企业服务质量TOP10”、 2013胡润品牌榜“全国最具价值地产品牌二十五强”、“2013中国城镇
建设特别贡献企业”、董事会主席黄红云先生荣获“2013中国城镇建设特别贡献人物”等多项奖项。
2013年7月，公司股票被中证指数有限公司调入沪深300、中证200、300金融、300成长等多个指数的
样本股。公司扎实务实的投资者关系工作得到广大投资者尤其是机构投资者高度认可，公司董事会秘书第
三次荣获《新财富》“金牌董秘”称号。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入 160.7 亿元，同比增长 55.28%,主要是房地产结转规模增加；实现利润
总额 12.67 亿元，同比下降 23.62%，归属于母公司所有者的净利润 9.84 亿元，同比下降 23.08%，主要因
本年结转的主要项目及产品系以前市场低迷期销售的低毛利项目及产品,预计在 2014 年下半年结转能逐步
回归正常水平。截止报告期末，资产总额 623.95 亿元，同比增长 19.96%；归属上市公司股东所有者权益
78.52 亿元，同比增长 13.05%。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司按照既定发展战略和董事会决定的年度经营计划开展工作。公司全年实现销售金额约
225 亿元，完成计划的 102%，房地产实现新开工面积约 408 万㎡，竣工面积约 239 万㎡，分别同比增长约
56%和 37%,分别完成年初计划的 112%和 85%；年末在建面积约 849 万㎡，同比增长约 25%，完成年初计划
的 104%。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□适用√不适用
2、收入
说明
2013 年 2012 年
同比增减
行业分类 占营业收入 占营业收入
金额 金额 (%)
比重（%） 比重（%）
房地产销售 15,383,837,201.12 96.55 9,654,055,818.83 94.63 59.35
物业管理 308,294,159.82 1.93 212,550,875.61 2.08 45.04
酒店经营 154,039,128.00 0.97 193,235,700.69 1.89 -20.28
园林及其他 86,894,202.60 0.55 142,533,938.27 1.4 -39.04
房地产销售营业收入同比增长 59.35%，主要系本期结转收入增加所致。
物业管理营业收入同比增长 45.04%，主要系物业管理项目增加，导致物业管理收入大幅增加。
园林及其他指园林、装饰、门窗、材料销售以及各项业务内部抵消后的净额，同比下降 39.04%，主要系受房地产行
业调控影响，园林、门窗等板块外部承接业务量减少所致。
2013 年主要项目开发情况表：
单位：万㎡
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2013 年 2013 年 2013 年末
城市 项目名称 位置 项目进度
开工面积 竣工面积 在建面积
重庆合川金科世界城 合川区 10 0.0 29 在建
重庆万盛金科中华养生城 万盛区 17 0.0 17 在建
重庆金科东方王府 渝北区 0 4.8 19 在建
重庆金科江津世界城 江津区 25 0.0 25 在建
重庆金科十年城 北部新区 0 4.1 0 完工
重庆金科时代中心 北部新区 18 0.0 18 在建
重庆北碚金科世界城 北部新区 11 0.0 11 在建
重庆金科雷家桥 南岸区 7 0.0 21 在建
重庆壁山金科中央公园城 璧山县 7 0.0 36 在建
重庆金科廊桥水乡 沙坪坝区 37 24.8 83 在建
重庆金科阳光小镇 九龙坡区 0 22.2 11 在建
重庆
重庆金科太阳海岸 江北区 0 3.0 6 在建
重庆金科世界城 南岸区 0 18.8 15 在建
重庆金科天湖小镇 涪陵区 0 6.1 0 完工
重庆长寿阳光小镇 长寿区 11 0.0 23 在建
重庆涪陵金科中央公园城 涪陵区 10 6.0 12 在建
重庆永川金科中央公园城 永川区 0 8.9 18 在建
重庆永川金科阳光小镇 永川区 13 18.1 19 在建
重庆荣昌金科世界城 荣昌县 9 8.6 29 在建
重庆大足金科中央公园城 大足 24 0.0 24 在建
重庆开县金科开州城 开县 14 19.6 41 在建
重庆开县金科财富中心 开县 21 0.0 21 在建
无锡金科观庭 无锡崇安区 0 5.0 0 完工
无锡金科东方水榭 无锡崇安区 0 3.0 0 完工
无锡金科万博广场 无锡崇安区 0 13.1 0 完工
无锡米兰花园 无锡新区 0 16.5 12 在建
无锡城南世家 无锡南长区 11 8.0 37 在建
江苏
无锡财富商业广场 无锡新区 13 0.0 13 在建
江阴东方华府 江阴 0 13.5 12 在建
张家港廊桥美墅 江阴 7 0.0 7 在建
张家港廊桥雅苑 江阴 3 0.0
