房地产抵押估价报告
估价报告编号：明燕房地产评报字【2019】第062号估价项目名称：永安市绿景佳园北区2幢9-15号车库、北区5幢1-14
号车库及南区6幢1、2号车库房地产抵押估价估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司房地产估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司注册房地产估价师：陈德添（注册号：3520110044）
刘天格（注册号：3520000157）估价报告出具日期：2019年7月8日
致估价委托人函
福建省永安林业（集团）股份有限公司：
受贵方的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈德添（注册号：
3520110044）、刘天格（注册号：3520000157）对估价对象进行了估价，有关内容报告如下。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价对象：永安市绿景佳园北区2幢9-15号车库、北区5幢1-14号车库及南区6幢1、2号车库房地产；财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金）；不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积：
489.20㎡，土地分摊面积50.37㎡；法定用途及实际用途均为车库，土地使用权类型为国有建设出让用地；位于楼幢总层数12、13、10层的第1层，建筑结构为钢筋混凝土结构；权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。
价值时点：2019年6月30日。
价值类型：抵押价值。
估价方法：比较法。
估价结果：见下表：
估价对象房地产抵押价值估价结果表
| 估价对象坐落 | 房屋所有权证号 | 土地使用证号 | 建筑面积(㎡) | 土地面积(㎡) | 假定未设立法定优先受偿权下的价值 | 估价师知悉的法定优先受偿款 | 抵押价值 | 土地使用权价值（元） | ||
| 总价（元） | 单价 （元/㎡） | 总额（元） | 总价（元） | 单价 （元/㎡） | ||||||
| 绿景佳园北区2幢9号 | 永房权证字第20093996号 | 永国用（2009）第30117号 | 19.08 | 2.01 | 100300 | 5255 | 0 | 100300 | 5255 | 6000 |
| 绿景佳园北区2幢10号 | 永房权证字第20093997号 | 永国用（2009）第30118号 | 22.83 | 2.40 | 120000 | 5255 | 0 | 120000 | 5255 | 7200 |
| 绿景佳园北区2幢11号 | 永房权证字第20093998号 | 永国用（2009）第30119号 | 18.34 | 1.93 | 96400 | 5255 | 0 | 96400 | 5255 | 5800 |
| 绿景佳园北区2幢12号 | 永房权证字第20093999号 | 永国用（2009）第30120号 | 18.34 | 1.93 | 96400 | 5255 | 0 | 96400 | 5255 | 5800 |
| 绿景佳园北区2幢13号 | 永房权证字第20094000号 | 永国用（2009）第30121号 | 22.83 | 2.40 | 120000 | 5255 | 0 | 120000 | 5255 | 7200 |
| 绿景佳园北区2幢14号 | 永房权证字第20094001号 | 永国用（2009）第30122号 | 19.08 | 2.01 | 100300 | 5255 | 0 | 100300 | 5255 | 6000 |
| 绿景佳园北区2幢15号 | 永房权证字第20093987号 | 永国用（2009）第30123号 | 18.34 | 1.93 | 96400 | 5255 | 0 | 96400 | 5255 | 5800 |
| 绿景佳园北区5幢1号 | 永房权证字第20094082号 | 永国用（2009）第30127号 | 22.37 | 2.15 | 118100 | 5281 | 0 | 118100 | 5281 | 7100 |
| 绿景佳园北区5幢2号 | 永房权证字第20094081号 | 永国用（2009）第30128号 | 20.5 | 1.97 | 108300 | 5281 | 0 | 108300 | 5281 | 6500 |
| 绿景佳园北区5幢3号 | 永房权证字第20094080号 | 永国用（2009）第30129号 | 20.5 | 1.97 | 108300 | 5281 | 0 | 108300 | 5281 | 6500 |
| 绿景佳园北区5幢4号 | 永房权证字第20094079号 | 永国用（2009）第30130号 | 31.07 | 2.99 | 164100 | 5281 | 0 | 164100 | 5281 | 9800 |
| 绿景佳园北区5幢5号 | 永房权证字第20094078号 | 永国用（2009）第30131号 | 19.26 | 1.85 | 101700 | 5281 | 0 | 101700 | 5281 | 6100 |
| 绿景佳园北区5幢6号 | 永房权证字第20094077号 | 永国用（2009）第30132号 | 19.26 | 1.85 | 101700 | 5281 | 0 | 101700 | 5281 | 6100 |
| 绿景佳园北区5幢7号 | 永房权证字第20094076号 | 永国用（2009）第30133号 | 21.12 | 2.03 | 111500 | 5281 | 0 | 111500 | 5281 | 6700 |
| 绿景佳园北区5幢8号 | 永房权证字第20094075号 | 永国用（2009）第30134号 | 21.12 | 2.03 | 111500 | 5281 | 0 | 111500 | 5281 | 6700 |
| 绿景佳园北区5幢9号 | 永房权证字第20094074号 | 永国用（2009）第30135号 | 19.26 | 1.85 | 101700 | 5281 | 0 | 101700 | 5281 | 6100 |
| 绿景佳园北区5幢10号 | 永房权证字第20094016号 | 永国用（2009）第30136号 | 19.26 | 1.85 | 101700 | 5281 | 0 | 101700 | 5281 | 6100 |
| 绿景佳园北区5幢11号 | 永房权证字第20094015号 | 永国用（2009）第30137号 | 31.07 | 2.99 | 164100 | 5281 | 0 | 164100 | 5281 | 9800 |
| 绿景佳园北区5幢12号 | 永房权证字第20094014号 | 永国用（2009）第30138号 | 20.5 | 1.97 | 108300 | 5281 | 0 | 108300 | 5281 | 6500 |
| 绿景佳园北区5幢13号 | 永房权证字第20094013号 | 永国用（2009）第30139号 | 20.5 | 1.97 | 108300 | 5281 | 0 | 108300 | 5281 | 6500 |
| 绿景佳园北区5幢14号 | 永房权证字第20094012号 | 永国用（2009）第30140号 | 22.37 | 2.15 | 118100 | 5281 | 0 | 118100 | 5281 | 7100 |
| 绿景佳园南区6幢1号 | 永房权证字第20094098号 | 永国用（2009）第30165号 | 21.1 | 3.07 | 110900 | 5255 | 0 | 110900 | 5255 | 6700 |
| 绿景佳园南区6幢2号 | 永房权证字第20094099号 | 永国用（2009）第30166号 | 21.1 | 3.07 | 110900 | 5255 | 0 | 110900 | 5255 | 6700 |
| 合计 | 489.2 | 50.37 | 2579000 | 2579000 | 154800 |
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：
1、根据估价委托人承诺及估价师调查本次估价对象不存在法定优先受偿款。
2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；本次估价结果未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。
4、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变化较大时不超过半年。
5、欲知详情，请阅读本估价报告全文。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
法定代表人：刘天格
2019年7月8日
目 录
一、估价报告摘要 ...... 6
二、估价师声明 ...... 7
三、估价假设和限制条件 ...... 8
四、估价结果报告 ...... 10
（一）估价委托人 ...... 10
（二）估价机构 ...... 10
（三）估价目的 ...... 10
（四）估价对象 ...... 10
（五）价值时点 ...... 13
（六）价值类型 ...... 13
（七）估价原则 ...... 14
（八）估价依据 ...... 14
（九）估价方法 ...... 15
（十）估价结果 ...... 15
（十一）注册房地产估价师 ...... 16
（十二）实地查勘期 ...... 16
（十三）估价作业期 ...... 16
五、附件 ...... 17
1、估价对象位置图；
2、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；
3、估价委托书；
4、估价对象权属证明复印件：
《房屋所有权证》（永房权证字第20093987、20093996-20094001、20094012-20094016、20094074-20094082、20094098-20094099号）；
《国有土地使用证》（永国用(2009)第30117-30123、30127-30140、30165-30166号）；
5、估价委托人营业执照复印件；
6、房地产估价机构营业执照复印件；
7、房地产估价机构备案证书复印件；
8、房地产估价师注册证书复印件。
估价报告摘要
明燕房地产评报字【2019】第062号
| 估价对象 | 永安市绿景佳园北区2幢9-15号车库、北区5幢1-14号车库及南区6幢1、2号车库用房 | ||||
| 产权证书 | 《房屋所有权证》（永房权证字第20093987、20093996-20094001、20094012-20094016、20094074-20094082、20094098-20094099号）；《国有土地使用证》（永国用(2009)第30117-30123、30127-30140、30165-30166号） | ||||
| 估价委托人 | 福建省永安林业（集团）股份有限公司 | ||||
| 权属人 | 福建省永安林业（集团）股份有限公司 | ||||
| 估价目的 | 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 | ||||
| 价值时点 | 2019年6月30日 | ||||
| 估价作业日期 | 2019年6月30日-2019年7月8日 | ||||
| 总建筑面积 | 489.20㎡ | 建筑结构 | 钢混 | ||
| 建成年份 | 北区2幢、南区6幢为2008年，北区5幢为2009年 | 估价对象用途 | 住宅 | ||
| 总楼层 | 12、13、10层 | 估价对象所处楼层 | 自然层第1层 | ||
| 土地使用权面积 | 50.37㎡ | 土地用途 | 住宅 | 土地等级 | 四级 |
| 土地使用权类型 | 出让 | 土地使用权终止日期 | 2071年7月15日 | ||
| 估价结果 | 未设定法定优先受偿款的价值 | 人民币贰佰伍拾柒万玖仟元整 （￥2579000元）； | |||
| 估价师知悉的法定优先受偿款 | 人民币零元整； | ||||
| 抵押价值 | 人民币贰佰伍拾柒万玖仟元整 （￥2579000元）。 | ||||
| 其他事项说明 | 其中分摊的土地使用权估算价值154800元，另若估价对象以估算价值进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳增值税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金，提请报告使用者特别注意 | ||||
| 注册房地产估价师 | 刘天格，注册号：3520000157 | ||||
| 陈德添，注册号：3520110044 | |||||
| 估价机构 | 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 | ||||
提示：上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产抵押估价报告全文。
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益关系，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T 50291－2015）、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准GB/T 50899－2013）以及房地产估价专项标准《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本机构注册房地产估价师陈德添、刘天格于2019年6月30日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但估价师对估价对象的实地查勘，仅限于外观和目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001
估价假设和限制条件
一、本次估价的各项估价假设
（一）、一般假设
1、估价人员对估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了检查，但未予以核实，假定估价委托人提供的资料是真实、完整和有效的，且估价对象可在公开市场上自由转让。
2、根据贷款银行惯例，办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销，本估价基于估价对象原有抵押关系在本次办理抵押贷款前已注销。
3、预期实现抵押权是假定发生在价值时点，处置费用估算是根据价值时点当地的惯例，处置税金估算是依据价值时点当地的交易税费规定。
4、关注了估价对象的房屋安全等影响估价对象价值的重大因素，经实地查勘并依据常规判断，假定房屋及使用是安全的，在耐用年限内或土地使用期限内能正常使用。
（二）、未定事项假设
无未定事项假设。
（三）、背离事实假设
无背离事项假设。
（四）、不相一致假设
无不相一致假设。
（五）、依据不足假设
无依据不足假设。
二、估价报告使用限制
1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。
2、本估价报告使用者为估价委托人及放贷银行方（抵押权人）；估价报告使用方在使用本估价报告时，不应断章取义。
3、估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本估价报告不作任何替代审查作用。
4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的部分或
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全部内容发表于任何公开媒体上。
5、本估价报告经本估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）及注册房地产估价师签名后方可有效。
6、估价对象原先已设立有抵押关系，在本次抵押贷款之前必须注销原有抵押关系后方可使用本估价报告。
7、本估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起壹年内有效。当房地产市场状况变化较大时，使用期限不超过半年。
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估价结果报告
一、估价委托人
单位名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司统一社会信用代码：91350000158164259X住所：永安市燕江东路819号公司类型：股份有限公司（上市）注册资本：人民币34098.8702万元法定代表人：吴景贤
二、房地产估价机构
单位名称：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司房地产估价资格：
资质等级：二级 证书编号：352014041土地估价资格：
备案文号：闽土估备字[2018]0084号 备案编号：2018350084资产评估资格：
备案文号：闽财委备明[2017]5号法定代表人：刘天格单位地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼联系人：陈德添 联系电话：0598-5117001
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）、估价对象抵押的合法性分析
估价对象权属清晰、没有争议，没有被依法查封、扣押、监管等限制、根据对本估价对象的分析，估价对象不属于法律、法规和《城市房地产抵押管理办法》中第八条规定的不得设定抵押的房地产。估价对象抵押具有合法性。
（二）、估价对象范围
估价对象财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。各车库建筑面积明细如下：
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| 估价对象建筑面积明细表 | |||
| 序号 | 房号 | 建筑面积（㎡） | 分摊土地使用权面积（㎡） |
| 1 | 绿景佳园北区2幢9号 | 19.08 | 2.01 |
| 2 | 绿景佳园北区2幢10号 | 22.83 | 2.4 |
| 3 | 绿景佳园北区2幢11号 | 18.34 | 1.93 |
| 4 | 绿景佳园北区2幢12号 | 18.34 | 1.93 |
| 5 | 绿景佳园北区2幢13号 | 22.83 | 2.4 |
| 6 | 绿景佳园北区2幢14号 | 19.08 | 2.01 |
| 7 | 绿景佳园北区2幢15号 | 18.34 | 1.93 |
| 8 | 绿景佳园北区5幢1号 | 22.37 | 2.15 |
| 9 | 绿景佳园北区5幢2号 | 20.5 | 1.97 |
| 10 | 绿景佳园北区5幢3号 | 20.5 | 1.97 |
| 11 | 绿景佳园北区5幢4号 | 31.07 | 2.99 |
| 12 | 绿景佳园北区5幢5号 | 19.26 | 1.85 |
| 13 | 绿景佳园北区5幢6号 | 19.26 | 1.85 |
| 14 | 绿景佳园北区5幢7号 | 21.12 | 2.03 |
| 15 | 绿景佳园北区5幢8号 | 21.12 | 2.03 |
| 16 | 绿景佳园北区5幢9号 | 19.26 | 1.85 |
| 17 | 绿景佳园北区5幢10号 | 19.26 | 1.85 |
| 18 | 绿景佳园北区5幢11号 | 31.07 | 2.99 |
| 19 | 绿景佳园北区5幢12号 | 20.5 | 1.97 |
| 20 | 绿景佳园北区5幢13号 | 20.5 | 1.97 |
| 21 | 绿景佳园北区5幢14号 | 22.37 | 2.15 |
| 22 | 绿景佳园南区6幢1号 | 21.1 | 3.07 |
| 23 | 绿景佳园南区6幢2号 | 21.1 | 3.07 |
| 合计 | 489.2 | 50.37 | |
（三）、估价对象基本状况
估价对象坐落于永安市绿景佳园小区，估价对象为北区2幢9-15号车库、北区5幢1-14号车库及南区6幢1、2号车库房地产，所在楼幢为钢混结构，总层数分别为12、13、10层，估价对象位于第1层，总建筑面积489.20㎡，法定用途及实际用途均为车库，权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。权属调查情况如下：
（1）《房屋所有权证》记载内容
根据委托方提供的《房屋所有权证》，确认本次估价对象房地产房屋所有权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，共有情况单独所有，产权登记时间为2009年10月28日，规划用途为车库，建成年份：北区2幢、南区6幢为2008年，北区5幢为2009年。
（2）国有土地使用权
根据委托方提供的《国有土地使用证》，确认本次估价对象房地产土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，土地使用权类型为出让，地类用途为城镇住宅用地，图号296-3，地号1-15-335-2（北区2幢车库）、1-15-335-13
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（北区5幢车库）、1-15-335-10（南区6幢车库），土地使用权终止日期2071年7月15日。
（3）他项权利状况
至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。
（四）、土地基本状况
小区四至：东至宏盛汽车修理厂、南至仙泉坑路、西至智佳苑小区、北至燕东新村。土地等级属永安市城区四级住宅用地。
规划条件：用途住宅，现状北区2幢为十二层钢混结构，北区5幢为十三层钢混结构，南区6幢为十层钢混结构，未经批准不得改变现状规划经济技术指标进行新建、改建。
土地使用权类型及土地使用终止日期：国有土地使用权类型为出让，土地使用权终止期限为2071年7月15日。
开发程度：2009年已开发完成。
（五）、建筑物基本状况
| 建筑结构、质式 | 钢筋混凝土结构，板式建筑物 |
| 设施设备 | 水电、消防等设施齐全 |
| 装饰装修 | 建筑物1-2层外墙面贴条形砖、以上为涂料，窗为塑钢玻璃窗，楼梯等公共部位地面铺水泥，铁制栏杆、扶手。估价对象室内为毛坯房。 |
| 建成时间及成新率 | 北区2幢、南区6幢建成于2008年，按直线法测算成新率为82%；北区5幢建成于2009年，按直线法测算成新率为83% |
| 利用情况 | 规划及实际用途为车库 |
| 维护状况 | 楼宇外观较新，主体结构完好，基础无明显沉降，无明显渗漏，给排水通畅，电照正常，使用和维护状况良好 |
| 外观 | 建筑物外观较好 |
| 建筑面积（㎡） | 建筑面积合计489.20 |
| 空间布局 | 楼宇为板式布局，一层为车库，二层及以上均为住宅 |
| 层高 | 北区2幢车库层高3米，北区5幢车库层高2.5米，南区6幢车库层高3米 |
| 车库位置 | 位于地上1层,车库回旋余地较好 |
| 朝向 | 南北 |
| 总楼层及层次 | 北区2幢、5幢、南区6幢总楼层分别为12、13、10层，估价对象位于第1层 |
五、价值时点
本次估价的价值时点为2019年6月30日（完成实地查勘日）。
六、价值类型
1、价值类型
本次估价的价值类型为抵押价值。
2、价值类型定义
抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
2、价值内涵
价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。付款方式为一次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”；没有扣除假定在价值时点预期实现抵押权的处置费用和税金。
七、估价原则
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
6、谨慎原则
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
八、估价依据
（一）、有关法律、法规及文件依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号)；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）；
3、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
4、《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令第74号）；
5、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；
6、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）；
7、《城市房地产抵押管理办法》（2001年建设部令第98号修正）；
8、《永安市人民政府关于公布永安市城区2017年基准地价的通知》（永政地[2017]96号）。
（二）、估价标准依据
1、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）；
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）；
3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号文）。
（三）、估价委托方提供的资料依据
1、《估价委托书》；
2、《房屋所有权证》（永房权证字第20093987、20093996-20094001、20094012-20094016、20094074-20094082、20094098-20094099号）；
3、《国有土地使用证》（永国用(2009)第30117-30123、30127-30140、30165-30166号）；
4、《房地产估价委托合同》；
5、估价委托人营业执照复印件。
（四）、房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的资料依据
1、估价对象照片；
2、实地查勘记录；
3、估价机构和估价人员收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。
4、估价机构掌握的其他相关资料；
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
1、各估价方法的适用性
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，适用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产有合理租金等经济收入的，适用收益法。
（3）估价对象可作为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，适用成本法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法预测或测算的，适用假设开发法。
2、理论上不适用的估价方法及理由
由于估价对象不具有投资开发或再开发潜力，故不选用假设开发法。
3、理论上适用未选用的估价方法及理由
（1）不选用收益法的理由：估价对象周边区域内类似车库房地产除自用外的投资购买者一般注重的是房地产保值增值的特性，预期收益更多源于对未来的涨价预期，其房地产的市场租金水平普遍较低，租售比甚至低于现行银行存款利率，由于未来增值预期收益不易于量化，而仅以租金作为收益采用收益法测算的结果将远低于实际市场成交价格，故不选用收益法。
（2）不选用成本法的理由：由于成本法是注重均衡原理，现时车库房地产价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映其实际的市场价值，故不选用成本法。
4、选用的估价方法及理由
估价对象的实际及评估设定用途均为车库用房，鉴于估价对象所在地区房地产市场发育充分，区域内类似物业市场买卖交易案例较多，故选用比较法进行评估。比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001
十、估价结果
遵照有关法律法规、政策文件和技术标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价对象在价值时点（2019年6月30日）的估价结果见下表：
估价对象房地产抵押价值估价结果表
| 估价结果 | ||
| 单价(元/㎡) | 总价（元） | |
| 1.假定未设立法定优先受偿权下的价值 | 5272 | 2579000 |
| 2.估价师知悉的法定优先受偿款 | 0 | 0 |
| 2.1已抵押担保的债权数额 | 0 | 0 |
| 2.2拖欠的建设工程价款 | 0 | 0 |
| 2.3其他法定优先受偿款 | 0 | 0 |
| 3.抵押价值 | 5272 | 2579000 |
价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价的假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”。没有扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。
（十一）注册房地产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期陈德添 3520110044 2019年7月8日
刘天格 3520000157 2019年7月8日
（十二）实地查勘期
实地查勘日为2019年6月30日。
（十三）估价作业期
估价作业期为2019年6月30日～2019年7月8日。
估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司
2019年7月8日
附 件
一、估价对象位置图；
二、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；
三、估价委托书；
四、估价对象权属证明复印件：
1、《房屋所有权证》（永房权证字第20093987、20093996-20094001、20094012-20094016、20094074-20094082、20094098-20094099号）；
2、《国有土地使用证》（永国用(2009)第30117-30123、30127-30140、30165-30166号）；
五、估价委托人营业执照复印件；
六、房地产估价机构营业执照复印件；
七、房地产估价机构备案证书复印件；
八、房地产估价师注册证书复印件。
估价对象位置图
☆为估价对象