美好置业集团股份有限公司 2013 年度报告全文
美好置业集团股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 4 月
美好置业集团股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人吴红英女
士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................... 1
第二节 公司简介 ............................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................. 7
第四节 董事会报告 ............................................................. 9
第五节 重要事项 .............................................................. 32
第六节 股份变动及股东情况 .................................................... 42
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................... 49
第八节 公司治理 .............................................................. 57
第九节 内部控制 .............................................................. 63
第十节 财务报告 .............................................................. 66
第十一节 备查文件目录 ....................................................... 171
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、美好集团 指 美好置业集团股份有限公司
名流投资 指 名流投资集团有限公司
海南洋浦 指 海南洋浦众森科技投资有限公司
报告期 指 2013 年度
元 指 人民币元
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重大风险提示
公司在本报告第四节“董事会报告”中“公司未来发展的展望”部分，详
细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 美好集团 股票代码 000667
变更前的股票简称 名流置业
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司
公司的中文简称 美好集团
公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.
公司的法定代表人 刘道明
注册地址 昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼
注册地址的邮政编码 650031
办公地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼
办公地址的邮政编码 430071
公司网址 www.000667.com
电子信箱 IR@000667.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 冯娴 李瑞琦
武汉市武昌区东湖路 10 号水 云南省昆明市国防路 129 号恒
联系地址
果湖广场 5 楼 安写字楼 5 楼
电话 027-87838669 0871-63610134
传真 027-87836606 0871-63625615
电子信箱 IR@000667.com IR@000667.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 董事会办公室
四、注册变更情况
企业法人营业执 组织机构代
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码
照注册号 码
国税滇字
云南省工商行 530102490504151 号
首次注册 1996 年 10 月 17 日 29198600-8 21665904-X
政管理局 云地税字
530102521404334 号
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报告期末 云南省工商行
2013 年 10 月 16 日 530000000006503 53010221665904X 21665904-X
注册 政管理局
1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、
产权的投资转让”；
公司上市以来主营业务的 2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；
变化情况 2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；
2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”
项目。
1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；
历次控股股东的变更情况
2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为名流投资集团有限公司。
公司名称变更情况：
经公司 2014 年度第一次临时股东大会审议通过，公司中文名称由原“名流置业集团股份
有限公司”变更为“美好置业集团股份有限公司”。2014 年 2 月 17 日，公司办理完成相关工
商变更登记手续，换领了新的企业法人营业执照。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 云南省昆明市白塔路 131 号汇都国际 C 栋 6 楼
签字会计师姓名 管云鸿、杨漫辉
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
□ 是 √ 否
本年比上年增减
2013 年 2012 年 2011 年
(%)
营业收入（元） 3,465,257,603.79 1,772,371,705.46 95.52% 1,813,276,938.59
归属于上市公司股东的净利
51,691,415.56 164,956,504.44 -68.66% 166,472,064.36
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
53,675,798.98 70,393,016.57 -23.75% 169,013,146.97
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
-485,638,133.69 -1,884,601,175.61 74.23% -451,839,230.90
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.02 0.06 -66.67% 0.07
稀释每股收益（元/股） 0.02 0.06 -66.67% 0.07
下降 2.15 个
加权平均净资产收益率（%） 0.96% 3.11% 3.24%
百分点
本年末比上年
2013 年末 2012 年末 2011 年末
末增减(%)
总资产（元） 15,080,487,400.22 13,043,269,723.22 15.62% 10,889,571,352.78
归属于上市公司股东的净资
5,376,530,106.97 5,403,153,599.71 -0.49% 5,220,282,817.90
产（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-1,130,873.49 102,088,802.59 156.62
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 154,700.00
受的政府补助除外）
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计入当期损益的对非金融企业收取的资金
297,333.33
占用费
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
5,608.00
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,301,339.06 -292,025.18 -3,977,505.18
其他符合非经常性损益定义的损益项目 23,643,630.92
减：所得税影响额 -367,965.02 31,031,620.46 -1,133,324.62
少数股东权益影响额（税后） -79,864.11
合计 -1,984,383.42 94,563,487.87 -2,541,082.61 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
1、报告期行业发展回顾
（1）政府调控方式向市场化、长效化转变
2013年，除2月20日国务院颁布了以抑制需求为核心的房地产调控“国五条”以外，政府
并未出台更为严厉的调控政策。
十八届三中全会以来，新一届政府确立了全面深化改革的工作重心，明确政府职能转变,
由市场在资源配置中起决定性作用的经济发展战略。房地产调控方式逐渐向市场化转变，着
重增加供应和保障。同时土地制度改革、不动产登记、房产税等长效机制的逐步推进，为今
后房地产行业的长期健康发展提供了保障。
（2）房地产市场整体运行平稳
报告期内，国内房地产市场总体平稳向好，主要指标增速均出现回升。据国家统计局数
据显示，2013年全国房地产开发投资8.6万亿元，比上年增长19.8%；房屋新开工面积20.12亿
平方米，增长13.5%；商品房销售面积13.06亿平方米，销售额8.14万亿元，比上年分别增长了
17.3%和26.3%。
（3）行业集中度进一步提高
根据CRIC研究中心的统计数据显示，2013年，行业销售前50名房企的销售金额占全国市
场的25.35%，较2012年提高0.79个百分点；销售金额前50名的门槛值为151亿元，较2012年的
门槛值102亿元提高48%，远高于行业平均增长速度。大型房企越走越快，中小型房企面临巨
大的生存和发展挑战。
2、报告期公司经营对策
管理层根据宏观政策和行业发展趋势及其对未来市场走向的判断，结合所开发项目和总
体经营的实际情况，坚持“以客户为导向”，从提升组织效率和运营体系效率出发，通过进
一步整合资源，聚焦重点城市或区域，推进产品、配套标准化研发，大力加强物业服务等管
理措施，快速有序推进经营管理工作，为公司长期可持续发展打下良好基础，在战略转型的
道路上迈出了坚实的一步。2013年，公司主要做了以下几个方面工作：
（1）强化“区域聚焦、深耕发展”战略，增强行业竞争力
报告期内，公司集中优势资源聚焦武汉城市圈等重点城市或区域，加大城中村改造项目
推进力度，顺利完成武汉市“新湖村”城中村综合改造项目的摘牌工作。同时重点推进了武汉
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市“长丰村”、“建和村”城中村项目的拆迁、改造方案审批、挂牌工作，保证了2014年3
月对武汉市“长丰村”项目地块的摘牌，进一步增加了公司在重点区域的土地储备。
（2）强化物业服务，提高客户满意度
报告期内公司投资成立了“武汉美好生活投资有限公司”，对物业体系进行重新梳理，
在团队建设和增值服务方面加大投入和支持力度，实现社区配套服务的升级，将基础服务、
生活配套服务、社区文化服务合为一体，推进业主生活“不出门”计划，提升物业管理及社
区商业配套服务水平，高效、优质地为客户服务，打造公司服务的核心竞争力。
（3）加速搭建产品标准化体系，提升产品品质
报告期内，公司研究和吸收以往项目的成功经验，以客户感受和市场需求为导向，结合
项目实际情况，全力推进包括户型、外观、配套、景观在内的产品标准化设计工作。以“好
用、便宜、好看”为产品研发的核心理念，从设计源头控制成本造价，提高产品的品质和性
价比
（4）完善管理体系，提高运营效率
报告期内，公司进一步明确集团职能定位，调整管控模式，由过程管控向结果考核转型，
从长链条审批向加大授权转型；继续加强团队建设，加大对中高管人员的培训、考核力度，
全面提升中高管人员的执行力、领导能力和管理能力；进一步加强信息化建设，优化管理与
业务流程，提升企业运营效率。
（5）开源节流，确保现金流良性循环
报告期内，公司继续完善企业内控体系建设，加强对资金的管理与监控，提高资金的使
用效率。同时进一步整合资源，优化资产结构，切实抓紧销售与回款进度，严格控制各项费
用支出，充分利用各种金融工具降低资金使用成本，深化与银行等金融机构合作，积极拓展
融资渠道，为公司战略发展提供有力的支撑。
二、主营业务分析
1、概述
2013年度，公司实现主营业务收入342,938.08万元,实现归属于公司股东的净利润
5,169.14万元。
同比增减
项 目 本年数（万元） 上年同期数（万元） 变动情况及原因
（％）
本期达到结算条件的项
营业收入 346,525.76 177,237.17 95.52%
目增加
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本期营业收入增加以及
营业成本 275,184.08 122,881.54 123.94%
开发产品建造成本增加
随着业务规模扩大，人工
期间费用 34,582.69 27,911.22 23.90%
费用及财务费用增加
经营活动产生的
-48,563.81 -188,460.12 74.23% 本期销售收入增加
现金流量净额
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
2013 年 2012 年
同比增
行业分类 项目
占营业收 占营业收 减(%)
金额（元） 金额（元）
入比重（%） 入比重（%）
房地产业 房地产业 3,402,139,156.53 98.18 1,730,815,781.13 97.66 96.56
物业服务 物业服务 27,241,617.13 0.79 19,068,202.23 1.08 42.86
其他业务 其他业务 35,876,830.13 1.03 22,487,722.10 1.26 59.54
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 44,157,920.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 1.27
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 自然人一 32,958,200.00 0.95
2 自然人二 2,976,654.00 0.09
3 自然人三 2,844,910.00 0.08
4 自然人四 2,697,968.00 0.08
5 自然人五 2,680,188.00 0.08
合计 -- 44,157,920.00 1.28
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3、成本
单位：元
2013 年 2012 年
行业及产 同比增
项目 占营业成本比重 占营业成本比重
品分类 金额 金额 减(%)
（%） （%）
房地产业 房地产业 2,700,699,734.08 98.14 1,188,785,910.50 96.74 127.18
物业服务 物业服务 16,849,313.03 0.61 18,421,080.51 1.5 -8.53
其他业务 其他业务 34,291,742.52 1.25 21,608,376.90 1.76 58.7
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 923,421,585.81
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 29.05
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 供应商 1 376,045,428.11 11.83
2 供应商 2 336,129,984.17 10.57
3 供应商 3 87,416,388.13 2.75
4 供应商 4 67,687,367.00 2.13
5 供应商 5 56,142,418.40 1.77
合计 -- 923,421,585.81 29.05
4、费用
项目 2013 年 2012 年 增减变动比例(%)
销售费用（元） 110,726,096.38 80,042,133.21 38.33
管理费用（元） 186,509,070.21 159,274,242.78 17.10
财务费用（元） 48,591,710.89 39,795,867.82 22.10
销售费用本期较上期增加38.33%主要原因是本期销售收入上升，相应项目广告及推广等
费用增加。
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5、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 4,158,545,984.33 3,001,254,610.11 38.56
经营活动现金流出小计 4,644,184,118.02 4,885,855,785.72 -4.95
经营活动产生的现金流量净额 -485,638,133.69 -1,884,601,175.61 74.23
投资活动现金流入小计 2,686,496.55 358,642,833.35 -99.25
投资活动现金流出小计 28,894,138.79 114,921,854.69 -74.86
投资活动产生的现金流量净额 -26,207,642.24 243,720,978.66 -110.75
筹资活动现金流入小计 3,450,000,000.00 3,975,633,500.00 -13.22
筹资活动现金流出小计 2,993,209,388.70 3,061,508,254.28 -2.23
筹资活动产生的现金流量净额 456,790,611.30 914,125,245.72 -50.03
现金及现金等价物净增加额 -55,055,164.63 -726,754,951.23 92.42
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本期公司经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加139,896.3万元，主要系报告期内
销售收入增加所致；
本期公司投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少26,992.86万元，主要原因是上年
同期存在收到出售子公司股权产生的现金流量所致；
本期公司筹资活动产生的现金流量净额较上年同期减少45,733.46万元，主要是由于本期
公司新增借款流入较上年减少所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-48,563.81万元，实现归属于上市公司
股东的净利润为5,169.14万元，二项相差较大的原因是：主要是由于房地产开发在项目竣工
之前预收客户的房款计入经营活动流量，但当期并不同比结转净利润；同时竣工之前的借款
利息予以资本化计入存货，而现金流量表中列示为筹资活动。
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三、主营业务构成情况
单位：元
毛利率 营业收入比上年 营业成本比上 毛利率比上年同期
营业收入 营业成本
(%) 同期增减（%） 年同期增减（%） 增减（%）
分行业
房地产 3,402,139,156.53 2,700,699,734.08 20.62 96.56 127.18 下降 10.7 个百分点
物业服务 27,241,617.13 16,849,313.03 38.15 42.86 -8.53 上升 34.76 个百分点
分产品
房地产 3,402,139,156.53 2,700,699,734.08 20.62 96.56 127.18 下降 10.7 个百分点
物业服务 27,241,617.13 16,849,313.03 38.15 42.86 -8.53 上升 34.76 个百分点
分地区
湖北 597,522,595.03 464,239,013.98 22.31 54.61 99.10 下降 17.35 个百分点
广东 757,797,004.10 543,379,928.99 28.29 96.10 120.04 下降 7.81 个百分点
西安 3,602,018.69 2,851,001.89 20.85 4.26 141.57 下降 44.99 个百分点
安徽 325,286,087.05 256,624,532.35 21.11 908.79 752.2 上升 14.5 个百分点
沈阳 1,525,491,897.92 1,298,167,064.57 14.90 190.62 226.10 下降 9.26 个百分点
重庆 219,681,170.87 152,287,505.33 30.68 -45.20 -48.10 上升 3.89 个百分点
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整
后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2013 年末 2012 年末
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减（%）
比例（%） 比例（%）
货币资金 1,484,589,824.36 9.84 1,491,045,503.99 11.43 -1.59
应收账款 175,973,810.38 1.17 140,850,862.40 1.08 0.09
报告期内土地投入及
存货 11,001,688,523.74 72.95 9,092,845,598.66 69.71 3.24
工程投入增加
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投资性房地产 433,627,640.58 2.88 404,178,239.76 3.10 -0.22
长期股权投资 138,075,946.48 0.92 119,384,353.79 0.92
固定资产 400,504,258.85 2.66 410,584,154.19 3.15 -0.49
预付账款 1,043,654,480.14 6.92 957,409,960.20 7.34 -0.42
2、负债项目重大变动情况
