阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
阳光城集团股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 04 月
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.60 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人林腾蛟、主管会计工作负责人辛琦及会计机构负责人(会计主管
人员)辛琦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 8
第三节 会计数据和财务指标摘要 ........................................................................... 10
第四节 董事会报告 ................................................................................................... 12
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 34
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 43
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................... 49
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 57
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 65
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 67
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 187
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、阳光城 指 阳光城集团股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
福建证监局 指 中国证券监督管理委员会福建监管局
深交所 指 深圳证券交易所
阳光集团 指 福建阳光集团有限公司
东方信隆 指 东方信隆融资担保有限公司
康田实业 指 福建康田实业集团有限公司
阳光房地产 指 福建阳光房地产开发有限公司
汇友房地产 指 福州汇友房地产开发有限公司
康嘉房地产 指 福州康嘉房地产开发有限公司
华康实业 指 福州开发区华康实业有限公司
滨江房地产 指 福州滨江房地产开发有限公司
汇友源房地产 指 福建汇友源房地产开发有限公司
宏辉房地产 指 福建宏辉房地产开发有限公司
大恒房地产 指 福州大恒房地产开发有限公司
阳光新界 指 福州阳光新界房地产开发有限公司
阳光城福建公司 指 阳光城集团福建有限公司
盛阳房地产 指 福州盛阳房地产开发有限公司
利博顺泰房地产 指 福州利博顺泰房地产开发有限公司
臻阳房地产 指 福建臻阳房地产开发有限公司
厦门置业 指 阳光城（厦门）置业有限公司
龙岩投资 指 阳光城集团龙岩投资开发有限公司
花漾江山 指 龙岩花漾江山生态旅游开发有限公司
阳光城广西公司 指 阳光城集团广西有限公司
海南实业 指 阳光城集团海南实业有限公司
棋子湾置业 指 阳光城（昌江）棋子湾置业有限公司
上海天骄 指 上海天骄房地产开发有限责任公司
亚特隆房地产 指 上海亚特隆房地产开发有限公司
兰州实业 指 阳光城集团兰州实业有限公司
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
梨花岛置业 指 阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司
昭泰置业 指 兰州昭泰置业有限公司
鸿福房地产 指 兰州鸿福房地产开发有限公司
阳光城山西公司 指 阳光城集团山西有限公司
新南城房地产 指 太原新南城房地产开发有限公司
长风置业 指 太原长风置业有限公司
国中星城、国中置业 指 西安国中星城置业有限公司
陕西实业 指 阳光城集团陕西实业有限公司
金鑫泰置业 指 陕西金鑫泰置业有限公司
隆丰置业 指 陕西隆丰置业有限公司
富安泰置业 指 陕西富安泰置业有限公司
上林苑 指 陕西上林苑投资开发有限公司
耀泓置业 指 陕西耀泓置业有限公司
沣德置业 指 陕西沣德置业有限公司
盛得辉置业 指 陕西盛得辉置业有限公司
迅腾房地产 指 陕西迅腾房地产开发有限公司
欣阳房地产 指 陕西欣阳房地产开发有限公司
福建金融中心、金融国际中心 指 福建金融国际中心建设有限公司
汇泰房地产 指 福建汇泰房地产开发有限公司
泓顺德房地产 指 上海泓顺德房地产开发有限公司
国际投资 指 阳光城集团国际投资有限公司
石狮房地产 指 阳光城（石狮）房地产开发有限公司
富利腾房地产 指 上海富利腾房地产开发有限公司
欣昊泽房地产 指 上海欣昊泽房地产开发有限公司
腾耀房地产 指 福州腾耀房地产开发有限公司
骏森投资 指 福建骏森投资有限公司
宁德房地产 指 宁德阳光城房地产开发有限公司
泓远盛房地产 指 上海泓远盛房地产开发有限公司
迅腾博房地产 指 上海迅腾博房地产开发有限公司
晋江房地产 指 晋江阳光城房地产开发有限公司
绿德置业 指 西安绿德置业有限公司
宇特顺房地产 指 上海宇特顺房地产开发有限公司
海坤房地产 指 福州海坤房地产开发有限公司
盛世达房地产 指 福州盛世达房地产开发有限公司
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
苏南置业 指 苏南阳光城置业（苏州）有限公司
福建物业 指 阳光城物业（福建）服务有限公司
金川实业 指 广西金川阳光城实业有限公司
陕西物业 指 阳光城集团陕西物业管理有限公司
铭昇达房地产 指 杭州铭昇达房地产开发有限公司
北京公司 指 阳光城科技发展（北京）有限公司
立信中联会计师事务所 指 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
华融信托 指 华融信托有限责任公司
中铁信托 指 中铁信托有限责任公司
中信信托 指 中信信托有限责任公司
平安信托 指 平安信托有限责任公司
五矿信托 指 五矿国际信托有限责任公司
陕国投 指 陕西国际信托投资股份有限公司
国元信托 指 安徽国元信托有限责任公司
中原信托 指 中原信托有限公司
歌斐资产 指 歌斐资产管理有限公司
深圳东源川 指 深圳东源川投资管理合伙企业（有限合伙）
厦门信托 指 厦门国际信托有限公司
申银万国 指 申银万国证券股份有限公司
中融信托 指 中融国际信托有限公司
民生信托 指 中国民生信托有限公司
华润信托 指 华润深国投信托有限公司
中诚信托 指 中诚信托有限责任公司
万家共赢 指 万家共赢资产管理有限公司
新华富时 指 深圳新华富时资产管理有限公司
渤海信托 指 渤海国际信托有限公司
汇添富 指 汇添富资本管理有限公司
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
重大风险提示
公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请查阅董事会报告关
于未来发展的展望中可能面对风险因素和对策部分内容。
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 阳光城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光城集团股份有限公司
公司的中文简称 阳光城
公司的外文名称（如有） Yango Group Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如有）Yango
公司的法定代表人 林腾蛟
注册地址 福州市经济技术开发区星发路 8 号
注册地址的邮政编码 350015
办公地址 上海浦东新区金新路 99 号
办公地址的邮政编码 200120
公司网址 http://www.yango.com.cn
电子信箱 000671@yango.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 廖剑锋 江信建
福州市鼓楼区乌山西路 68 号、上海浦东
联系地址 福州市鼓楼区乌山西路 68 号
新区金新路 99 号
电话 0591-83353145 0591-88089227
传真 0591-88089227 0591-88089227
电子信箱 sunshine000671@163.com sunshine000671@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
福建省石狮市民生路
首次注册 1991 年 08 月 12 日 1582425-1 350581158164371 15816437-1
208 号新湖集团大厦
福州市经济技术开发
报告期末注册 2013 年 06 月 25 日 350000100012308 350105158164371 15816437-1
区星发路 8 号
1996 年，公司上市时的主营业务为轻工产品制造、酒店服务业；2002 年，公
公司上市以来主营业务的变化情况（如
司主营业务变更为房地产开发；2003 年，公司主营业务变更为房地产开发、农业
有）
及种业；2004 年，公司主营业务变更为房地产开发、商品贸易。
公司于 1991 年 8 月 12 日成立，1996 年 12 月 18 日在深圳证券交易所上市。
上市时，福建省新湖集团公司持有公司 1,569.60 万股，占公司总股份的 29.51%，
为公司第一大股东。
2002 年，公司第一大股东福建省新湖集团公司与福建阳光投资有限公司（以
下简称“阳光投资”）签订《股权转让协议》，将持有的公司法人股 26,369,280 股（分
别经 1997 年送股、1998 年配股、1999 年资本公积金转增股本后，福建省新湖集
历次控股股东的变更情况（如有） 团公司原持有公司 15,696,000 股变更为 26,369,280 股）转让给阳光投资。上述股
权转让后，阳光投资持有公司股份 26,369,280 股，占公司总股本 27.71%，成为公
司第一大股东。
2002 年，公司第一大股东福建阳光投资有限公司更名为福建阳光集团有限公
司。更名后，福建阳光集团有限公司持有公司股份 26,369,280 股，占公司总股本
27.71%，成为公司第一大股东。
除上述控股股东变更情况外，自 2002 年以来，公司控股股东未发生变化。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 福州市六一中路 102 号
签字会计师姓名 邱秋星、孟翠香
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 7,444,185,000.75 5,452,346,274.71 36.53% 3,228,592,049.83
归属于上市公司股东的净利润
651,685,059.19 558,606,712.86 16.66% 312,324,585.24
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
626,102,596.19 440,331,507.57 42.19% 313,000,975.17
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-5,466,222,988.82 110,363,332.50 -5,052.93% -2,358,109,595.36
（元）
基本每股收益（元/股） 0.64 0.55 16.36% 0.31
稀释每股收益（元/股） 0.62 0.55 12.73% 0.31
加权平均净资产收益率（%） 24.82% 27.3% -2.48% 17.13%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 32,710,619,895.00 16,445,344,200.86 98.91% 13,188,700,935.88
归属于上市公司股东的净资产
3,275,102,871.67 2,195,542,385.10 49.17% 2,007,680,983.23
（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
245,082.24 5,319,801.48 7.45
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 9,956,667.00 10,910,000.00 7,540,000.00
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 19,287,534.78 112,991,237.32
位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
110,311.64 48,670.41
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,458,389.01 -10,965,700.77 -8,799,891.91
减：所得税影响额 -659,203.03 42,764.10 120,041.31
少数股东权益影响额（税后） -782,053.32 -62,631.36 -654,865.43
合计 25,582,463.00 118,275,205.29 -676,389.93 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
第四节 董事会报告
一、概述
2013年，全球经济缓慢复苏，世界经济增速继续回落，个体走势持续分化，全球经济增长3.0％，比上年放缓0.1%，发
达国家增长动力略有增强，发展中国家困难增多。在此大背景下，2013年，中国经济在“统筹稳增长、调结构、促改革，积
极扩大有效需求，着力推进转型升级，不断深化改革”的总体工作思路下，呈现稳中有进、稳中向好的发展态势，全年GDP
同比增长7.7%，保持了良好的增长势头。
作为新一届政府的首个施政年度，2013年，中央政府对于房地产行业的宏观调控政策思路发生了“润物细无声”的变化，
除了2月20日出台以遏制需求为核心的“新国五条”外，并未出台新的更为严厉的行政调控政策，更多地倾向于以市场化的
方式来解决行业存在的问题。由此可见，现阶段政府对于房地产市场的态度更加理性，考虑房地产调控长效机制的角度更为
长远，房地产投资投机性需求得到明显遏制，这在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
在上述政策的大背景下，2013年我国房地产市场延续了2012年以来的回暖势头，基本面整体呈现量价齐升的形势。据国
家统计局数据显示，2013年全国商品房销售面积130,551万平方米，同比增长17.3%，增速提高15.5%；商品房销售额81,428
亿元，同比增长26.3%，增速提高16.3%。同时，土地市场随楼市回暖而上行，这将有利于未来商品房市场的供应。在市场整
体回暖的同时，企业的两极分化急剧加速，行业集中度继续上升。根据行业权威研究机构CRIC的统计数据，2013年，前50
名房企的销售金额占全国市场的25.35%，销售面积占全国市场的15.42%，销售金额前50名的入榜门槛超过150亿元。大型和
超大型房企表现抢眼，中小型房企面临巨大的生存和发展挑战。
同时，公司也充分注意到，在房地产行业稳步回升的同时，外部环境变数重重，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济
不确定性增强，资金面状况有所收紧，新事物新理念层出不穷。公司充分认识行业即将面临的深刻变化和外部环境的不确定
性。变则通，不变则壅；变则兴，不变则衰。公司如履薄冰，灵敏知察，稳健经营，充分关注外部政策经济形势变化带来的
影响，仔细研究大数据时代来临带来的机遇，认真理解移动互联网融合带来的改变，适时调整步伐，延伸主业，思考转型，
快速应变。但是，公司作为专注于房地产开发的企业，更加注重找到变化背后的不变逻辑，并致力坚持一个可供长期坚持的
策略，无论市场波动或平稳，该策略都能适用并能穿越周期，确保公司在复杂的市场形势里沉着应对、谋篇布局、迎接挑战、
自我提升。
二、主营业务分析
1、概述
2013年，面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争，公司继续坚持“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，形成“一带多
点”的企业战略发展布局，持续提升“精准投资，高效运营，适销产品”的企业核心竞争力，坚持高周转、低成本的运作模
式，坚定主流市场，把握销售节奏，精准拿地，实现高成长、稳健、有质量的增长。
2013年度，公司实现营业收入744,418.50万元，比上年度增长36.53%；实现归属于上市公司股东的净利润65,168.51万元，
比上年度增长16.66%。
项目 本年数（万元） 上年同期数（万元） 同比增减（%） 变动的情况及原因
营业收入 744,418.50 545,234.63 36.53% 达到收入确认条件的房地产收入
增加所致
期间费用 59,342.36 33,170.03 78.90% 随着经营规模增加而相应增加所
致
经营活动产生的现金流量净额 -546,622.30 11,036.33 -5052.94% 土地储备增加所致
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额 -44,275.71 -90,058.31 50.84% 信托计划结束后回购股权支付款
比去年同期减少所致
筹资活动产生的现金流量净额 755,222.89 105,200.52 617.89% 融资增加所致
（1）2013年，公司房地产主业实现营业收入605,754.30万元，比上年同期增长72.41%；结算面积66.27万平方米，比上
年同期增长约80%。
（2）2013年，公司通过招拍挂、收购股权等方式获取多宗土地储备，取得土地的面积达182.39万平方米，为公司实现
可持续发展奠定了基础。
（3）2013年，除去开发贷及流动资金贷，公司通过信托融资、基金合作、委托贷款等多种方式，筹集资金96.73亿元，
为存量及新增项目的开发建设提供资金支持，增强了项目开发的资金配套能力。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
（1）精准投资，坚持“一带多点”的战略布局
报告期内，公司科学把握投资策略，适时调整房地产经营策略和开发节奏，稳步均衡推进存量及新增项目的开发建设。
同时，公司根据“一带多点”的战略发展布局，在审慎关注土地价格的合理性的基础上，严守投资纪律，理性投资，有步骤、
有节奏地在福州、上海、苏州、兰州、西安等城市相继取得十余幅地块，增加了公司的土地储备项目。
截至本报告披露日，公司通过二级市场招拍挂、受让股权等方式获得土地储备的具体情况如下：（单位：万㎡）
期间 区域 项目公司 项目名称 取得 城市 宗地编号 成交价格 土地 计容 用途
方式 面积 建面
本报 大福 臻阳房地产 福州奥体阳光 补充合同增 福州 2012-05 号 43,265.61 6.93 商住
告期 建 花园 加容积率
海坤房地产 招拍挂 福州 福州 2013-21 号 391,000.00 19.76 59.27 商服
石狮房地产 石狮阳光城丽 招拍挂 石狮 2012-16-01 号 33,100.00 3.27 9.81 商住
兹公馆
腾耀房地产 长乐阳光城翡 招拍挂 长乐 2013-2 号 88,500.00 6.45 13.54 住宅
丽湾
盛世达房地产 招拍挂 长乐 长乐 2013-21 号 36,500.00 14.08 30.98 商住办
宁德房地产 招拍挂 宁德 201307 24,500.00 2.67 8.53 商住
龙岩投资 龙岩林隐天下 招拍挂 龙岩 2013 拍-26、27、28、 47,890.00 26.26 28.89 住宅
一期
长三 欣昊泽房地产 上海阳光天地 招拍挂 上海 浦东新区外高桥新市 14,876.00 1.53 1.53 商业
角 镇 E06-03
富利腾房地产 上海阳光城 招拍挂 上海 浦东新区外高桥新市 10,050.00 0.79 2.36 商办
MODO 自由区 镇 G03-17
迅腾博房地产 招拍挂 上海 浦东新区川沙新市镇 257,400.00 6.98 13.96 住宅
城南社区 C06-07A
泓远盛房地产 招拍挂 上海 浦东新区上海国际医 47,400.00 3.05 3.66 住宅
学园区 D2-02-05
宇顺特房地产 招拍挂 上海 上海市浦东新区唐镇 120,500.00 5.63 14.06 商办
新市镇 A-6-4
苏南置业 招拍挂 苏州 苏地 2013-G-87 号 173,000.00 10.44 32.29 商住
大西 绿德置业 股权转让 西安 市曲江国用（2013 3,000.00 9.92 34.71 商住
北 出）第 048-050 号
耀泓置业 招拍挂 咸阳 2012-11-5 3,795.00 3.09 6.80 住宅
阳光城集团股份有限公司 2013 年度报告全文
金鑫泰置业 西安阳光城西 招拍挂 咸阳 2012-11-7 1,060.00 0.86 2.58 住宅
西里（上林雅苑
二期）
新南城房地产 阳光城太原翡 招拍挂 太原 CG-1305、1306、 70,630.00 41.27 70.66 商住
丽湾 1307、1308、1309
梨花岛置业 兰州什川项目 招拍挂 兰州 G1371、1372、1373 7,181.88 19.54 33.80 住宅
林隐天下 B1
梨花岛置业 招拍挂 兰州 G13118 2,504.17 6.81 10.22 住宅
小计 1,376,152.66 182.39 384.58
报告 长三 阳光房地产 招拍挂 杭州 杭政储出[2013]108 113,000.00 5.53 13.83 住宅
期后 角
小计 113,000.00 5.53 13.83
注：上表中的计容建面部分可能根据规划设计调整。
（2）加强运营，继续实施高周转、低成本的运营策略
报告期内，公司坚定实施“高周转、低成本”的运作模式。一方面，公司精准定位市场主流需求，推出适销产品，并契合
市场景气变化适时调整项目的开发和推盘节奏，灵活定价，取得了良好的销售业绩，实现了快速周转；另一方面，公司大力
推
