阳光城集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
阳光城集团股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
阳光城集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以本次分红派息股权登记
日登记的总股本数为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.60 元（含税），
送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人林腾蛟、主管会计工作负责人辛琦及会计机构负责人(会计主管
人员)黄晓华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义.................................................. 2
第二节 公司简介 ............................................................. 8
第三节 会计数据和财务指标摘要............................................... 10
第四节 董事会报告 .......................................................... 12
第五节 重要事项 ............................................................ 35
第六节 股份变动及股东情况 .................................................. 45
第七节 优先股相关情况 ...................................................... 53
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................... 54
第九节 公司治理 ............................................................ 62
第十节 内部控制 ............................................................ 70
第十一节 财务报告 .......................................................... 72
第十二节 备查文件目录 ..................................................... 182
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、阳光城 指 阳光城集团股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
福建证监局 指 中国证券监督管理委员会福建监管局
深交所 指 深圳证券交易所
阳光集团 指 福建阳光集团有限公司
东方信隆 指 东方信隆融资担保有限公司
康田实业 指 福建康田实业集团有限公司
阳光房地产 指 福建阳光房地产开发有限公司
汇友房地产 指 福州汇友房地产开发有限公司
阳光新界 指 福州阳光新界房地产开发有限公司
滨江房地产 指 福州滨江房地产开发有限公司
宏辉房地产 指 福建宏辉房地产开发有限公司
康嘉房地产 指 福州康嘉房地产开发有限公司
大恒房地产 指 福州大恒房地产开发有限公司
阳光城福建公司 指 阳光城集团福建有限公司
盛阳房地产 指 福州盛阳房地产开发有限公司
汇泰房地产 指 福建汇泰房地产开发有限公司
臻阳房地产 指 福建臻阳房地产开发有限公司
腾耀房地产 指 福州腾耀房地产开发有限公司
宁德房地产 指 宁德阳光城房地产开发有限公司
利博顺泰房地产 指 福州利博顺泰房地产开发有限公司
金融国际中心 指 福建金融国际中心建设有限公司
骏森投资 指 福建骏森投资有限公司
海坤房地产 指 福州海坤房地产开发有限公司
盛世达房地产 指 福州盛世达房地产开发有限公司
鑫益博投资 指 福州市鑫益博投资有限公司
龙岩投资 指 阳光城集团龙岩投资开发有限公司
花漾江山 指 龙岩花漾江山生态旅游开发有限公司
厦门置业 指 阳光城（厦门）置业有限公司
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石狮房地产 指 阳光城（石狮）房地产开发有限公司
晋江房地产 指 晋江阳光城房地产开发有限公司
国中星城、国中置业 指 西安国中星城置业有限公司
陕西实业 指 阳光城集团陕西实业有限公司
隆丰置业 指 陕西隆丰置业有限公司
金鑫泰置业 指 陕西金鑫泰置业有限公司
富安泰置业 指 陕西富安泰置业有限公司
上林苑 指 陕西上林苑投资开发有限公司
盛得辉置业 指 陕西盛得辉置业有限公司
耀泓置业 指 陕西耀泓置业有限公司
迅腾房地产 指 陕西迅腾房地产开发有限公司
沣德置业 指 陕西沣德置业有限公司
欣阳房地产 指 陕西欣阳房地产开发有限公司
绿德置业 指 西安绿德置业有限公司
兰州实业 指 阳光城集团兰州实业有限公司
梨花岛置业 指 阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司
昭泰置业 指 兰州昭泰置业有限公司
鸿福房地产 指 兰州鸿福房地产开发有限公司
阳光城山西公司 指 阳光城集团山西有限公司
长风置业 指 太原长风置业有限公司
新南城房地产 指 太原新南城房地产开发有限公司
上海天骄 指 上海天骄房地产开发有限责任公司
亚特隆房地产 指 上海亚特隆房地产开发有限公司
泓顺德房地产 指 上海泓顺德房地产开发有限公司
欣昊泽房地产 指 上海欣昊泽房地产开发有限公司
富利腾房地产 指 上海富利腾房地产开发有限公司
迅腾博房地产 指 上海迅腾博房地产开发有限公司
泓远盛房地产 指 上海泓远盛房地产开发有限公司
宇特顺房地产 指 上海宇特顺房地产开发有限公司
苏南置业 指 苏南阳光城置业（苏州）有限公司
阳光城广西公司 指 阳光城集团广西有限公司
海南实业 指 阳光城集团海南实业有限公司
国际投资 指 阳光城集团国际投资有限公司
盛至隆投资 指 上海盛至隆投资发展有限公司
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臻博房地产 指 杭州臻博房地产开发有限公司
威至博医疗 指 上海威至博医疗投资管理有限公司
福州阳光城商管 指 福州阳光城商业管理有限公司
西安阳光城商管 指 西安阳光城商业投资管理有限公司
阳光天地商管 指 阳光天地商业管理有限公司
臻百利房地产 指 上海臻百利房地产开发有限公司
福建物业 指 阳光城物业（福建）服务有限公司
金川阳光城实业 指 广西金川阳光城实业有限公司
陕西物业 指 阳光城集团陕西物业管理有限公司
铭昇达房地产 指 杭州铭昇达房地产开发有限公司
立信中联会计师事务所 指 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请查阅董事会报告关
于未来发展的展望中可能面对风险因素和对策部分内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 阳光城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光城集团股份有限公司
公司的中文简称 阳光城
公司的外文名称（如有） Yango Group Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如有）Yango
公司的法定代表人 林腾蛟
注册地址 福州市经济技术开发区星发路 8 号
注册地址的邮政编码 350015
办公地址 上海浦东新区金新路 99 号
办公地址的邮政编码 200120
公司网址 http://www.yango.com.cn
电子信箱 000671@yango.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 廖剑锋 江信建、徐慜婧
福州市鼓楼区乌山西路 68 号、上海浦东 福州市鼓楼区乌山西路 68 号、上海浦东
联系地址
新区金新路 99 号 新区金新路 99 号
电话 0591-83353145 0591-88089227、021-20800301
传真 0591-88089227 021-20800300
电子信箱 sunshine000671@163.com sunshine000671@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
福建省石狮市民生路
首次注册 1991 年 08 月 12 日 1582425-1 350581158164371 15816437-1
208 号新湖集团大厦
福州市经济技术开发
报告期末注册 2014 年 12 月 16 日 350000100012308 350105158164371 15816437-1
区星发路 8 号
1996 年，公司上市时的主营业务为轻工产品制造、酒店服务业；2002 年，公
公司上市以来主营业务的变化情况（如
司主营业务变更为房地产开发；2003 年，公司主营业务变更为房地产开发、农业
有）
及种业；2004 年，公司主营业务变更为房地产开发、商品贸易。
公司于 1991 年 8 月 12 日成立，1996 年 12 月 18 日在深圳证券交易所上市。
上市时，福建省新湖集团公司持有公司 1,569.60 万股，占公司总股份的 29.51%，
为公司第一大股东。
2002 年，公司第一大股东福建省新湖集团公司与福建阳光投资有限公司（以
下简称“阳光投资”）签订《股权转让协议》，将持有的公司法人股 26,369,280 股（分
别经 1997 年送股、1998 年配股、1999 年资本公积金转增股本后，福建省新湖集
历次控股股东的变更情况（如有） 团公司原持有公司 15,696,000 股变更为 26,369,280 股）转让给阳光投资。上述股
权转让后，阳光投资持有公司股份 26,369,280 股，占公司总股本 27.71%，成为公
司第一大股东。
2002 年，公司第一大股东福建阳光投资有限公司更名为福建阳光集团有限公
司。更名后，福建阳光集团有限公司持有公司股份 26,369,280 股，占公司总股本
27.71%，成为公司第一大股东。
除上述控股股东变更情况外，自 2002 年以来，公司控股股东未发生变化。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 福州市六一中路 102 号
签字会计师姓名 邱秋星、孟翠香
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
深圳市福田区深南路 4011 号 2014 年 11 月 6 日至 2015 年 12
华泰联合证券有限责任公司 宁小波、付小楠
中国港中旅大厦 25 楼 月 31 日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 13,894,125,701.53 7,444,185,000.75 86.64% 5,452,346,274.71
归属于上市公司股东的净利润
1,323,712,448.59 651,685,059.19 103.12% 558,606,712.86
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
1,316,551,155.81 626,102,596.19 110.28% 440,331,507.57
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-5,640,930,142.29 -5,466,222,988.82 -3.20% 110,363,332.50
（元）
基本每股收益（元/股） 1.22 0.64 90.63% 0.55
稀释每股收益（元/股） 1.19 0.62 91.94% 0.55
加权平均净资产收益率 32.37% 24.82% 7.55% 27.30%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 46,229,436,628.15 32,710,619,895.00 41.33% 16,445,344,200.86
归属于上市公司股东的净资产
6,422,681,646.63 3,275,102,871.67 96.11% 2,195,542,385.10
（元）
公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益
金额
√ 是 □ 否
用最新股本计算的基本每股收益（元/股） 1.0233
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
39,601,891.08 245,082.24 5,319,801.48
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 12,537,975.00 9,956,667.00 10,910,000.00
受的政府补助除外）
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计入当期损益的对非金融企业收取的资金
6,474,010.66
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 19,287,534.78 112,991,237.32
位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 110,311.64
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -50,094,624.13 -5,458,389.01 -10,965,700.77
减：所得税影响额 698,463.60 -659,203.03 42,764.10
少数股东权益影响额（税后） 659,496.23 -782,053.32 -62,631.36
合计 7,161,292.78 25,582,463.00 118,275,205.29 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、中国经济步入“新常态”，房地产行业外部政策形势明显改善
2014年，中国经济整体呈现稳中趋降态势，宏观政策在防范风险的同时，努力在稳增长、促改革、调结构、惠民生之间
寻求平衡，中国经济增速继续放缓，进入了中高速发展的“新常态”。对于中国房地产行业，中央政策以“稳”为主，更关注民
生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；在“分类调控”原则主
导下，各地方政府灵活调整，调控政策逐渐放松，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴
多轮政策调整刺激住房需求，稳定住房消费，房地产行业的外部政策形势明显改善。
2、房地产市场形势整体严峻，但分化明显
2014年，受经济下行、信贷紧缩、调控延续和住房需求透支等因素影响，房企销售普遍遇冷，房地产投资增速明显下滑。
根据中国指数研究院所统计，全年商品房销售面积120,649万平方米，同比下降7.6%；销售额76,292亿元，同比下降6.3%；
房地产开发投资额为9.50万亿元，同比增长10.5%，全年商品住宅市场呈现先抑后扬年末翘尾的局面。但市场整体分化明显，
“分化”主要体现在销售不均衡，各房企下半年销售明显好于上半年；也体现在各城市表现不一，人口吸附能力较强、需求稳
定的一二线城市的房地产市场表现明显好于供给过剩存量消化压力较大的三四线城市；还体现在不同产品热销程度不同，得
益于需求旺盛以及政策支持，中小户型的去化率明显高于大户型。
3、公司理性应对，成功实现“稳增长、调结构、保利润”的系统升级
公司认为，在中国经济实现逐步转型的过程中，2014年房地产行业所面临的严峻形势是多种因素的共同结果，是行业发
展的必经阶段，也是行业回归理性、实现长远、持续、健康、发展的必由之路。长期来看，房地产行业仍将是中国经济的重
要一环，向好发展的态势并不会改变，但是分化变革势在必行，过往简单粗放的盈利模式难以为继，严峻的行业态势将对企
业的管理、运营能力提出了更高的要求。
因此，在2014年全国房地产市场普遍趋冷的压力下，公司没有为了追求片面销售业绩猛增，而是围绕“有质量的增长”
这一核心，调整企业运营节奏，夯实企业管理内功，悄然完成系统升级，成功实现“稳增长、调结构、保利润”三大短期战略
目标，为企业更长远的可持续发展预留了广阔空间。
2014年，公司“2+X”的全新区域布局成功实施，长三角成效初显，与大福建共同成为公司名副其实的战略驱动“双引擎”；
同时，公司完成非公开发行A股股份，显著优化了公司的资本结构和财务指标。这为企业后续发展提供巨大的成长空间，也
成为公司实现“稳增长、保利润”的重要推手和有力保障。
二、主营业务分析
1、概述
2014年度，公司实现营业收入1,389,412.57万元，比上年度增长86.64%；实现归属于上市公司股东的净利润132,371.24
万元，比上年度增长103.12%。
项目 本年数（万元） 上年同期数（万元） 同比增减（%） 变动的情况及原因
营业收入 1,389,412.57 744,418.50 86.64% 达到收入确认条件的房地产收入
增加所致
营业成本 984,527.03 522,711.90 88.35% 随营业收入增加而增加
期间费用 89,457.45 59,342.36 50.75% 职工薪酬及业务相关费用增加、费
用化利息支出增加所致
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经营活动产生的现金流量净额 -564,093.01 -546,622.30 -3.20%
投资活动产生的现金流量净额 -35,408.43 -44,275.71 20.03%
筹资活动产生的现金流量净额 684,193.44 755,222.89 -9.41%
（1）2014年，公司房地产主业实现营业收入1,300,371.31万元，比上年同期增长114.67%；结算面积120.64万平方米，
比上年同期增长约82.04%。
（2）2014年，公司审慎稳健地获取土地，取得土地的面积22.56万平方米，土地价款共计36.89亿元。
（3）2014年，公司继续拓展多元化融资渠道，除去开发贷及流动资金贷款，公司通过信托融资、基金合作等多种方式
筹集资金，同时通过非公开发行A股股份募集资金26亿元，为存量及新增项目的开发建设提供资金支持，增强了总体的资金
配套能力。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
（1）轻资产重运营，土地储备不囤不紧
报告期内，公司大力推行“轻资产、重运营”的运营策略，加强现金流管理、审慎、稳健投资，公司土地储备不囤不紧，
满足未来2-3年开发需求。2014年，公司延续逆周期精准投资的策略，在审慎关注土地价格的合理性的基础上，严守投资纪
律，理性投资，于杭州、晋江、上海新增四幅地块，土地款合计36.89亿元。
本报告期内，公司通过二级市场招拍挂方式获得土地储备的具体情况如下：（单位：万㎡）
取得 成交价格 土地 计容
期间 区域 项目公司 项目名称 城市 宗地编号 用途
方式 （万元） 面积 建面
杭州阳光城翡丽
臻博房地产 招拍挂 杭州 杭政储出[2013]108 号 113,000 5.53 13.83 住宅
湾
长三角
报告 臻百利房地 杨浦区平凉社区 03F5-01
招拍挂 上海 210,800 2.05 5.13 住宅
期内 产 （平凉街道 47 街坊）
晋江阳光城翡丽 招拍挂 晋江 G2014—13 号地块 31,950 10.62 11.67 住宅
大福建 晋江房地产
湾 招拍挂 晋江 G2014—14 号地块 13,190 4.36 4.80 住宅
合计 368,940 22.56 35.43
注：上表中的计容建面部分可能根据规划设计调整。
（2）坚定实施高周转、低成本的运营模式，实现战略系统升级
报告期内，公司坚定实施“高周转、低成本”的运作模式，围绕“有质量的增长”这一核心，成功实现“稳增长、调结构、
保利润”三大战略目标，完成战略系统升级。
2014年，公司主要结算项目的情况如下：
项目名称 区域 权益 2014 年结算面积（㎡） 2014 年结算金额（元）
福州阳光理想城 大福建 100% 52,650.68 560,512,051.00
福州阳光假日公寓 大福建 100% 54.38 326,400.00
福州阳光城 SOHO 大福建 100% 1,747.88 11,058,458.00
福州阳光城新界 大福建 100% 5,817.09 59,890,743.00
福州阳光城时代广场 大福建 100% 4,138.37 95,283,461.00
福州阳光城领海 大福建 100% 6,743.28 61,929,706.00
福州阳光城翡丽湾 大福建 100% 185,783.47 1,832,013,895.00
福州阳光凡尔赛宫 B 大福建 100% 85,567.87 1,569,124,479.00
福州阳光凡尔赛宫 A 大福建 100% 71,935.91 1,168,170,150.00
福州阳光城西海岸(甘蔗 13#地块) 大福建 100% 210,969.22 1,754,193,462.00
福州阳光乌山荣域 大福建 100% 89.32 895,000.00
厦门阳光城翡丽湾 大福建 100% 166,930.71 1,814,718,958.00
西安阳光城林隐天下 大西北 100% 132,451.15 998,610,240.00
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西安阳光城西西安小镇 大西北 100% 24,814.61 184,094,233.12
西安阳光城蔷薇溪谷 大西北 100% 75,962.82 646,022,170.00
西安阳光城巴塞阳光 大西北 100% 51,209.55 531,918,972.00
太原翡丽湾一期（4#地块） 大西北 55.56% 88,383.95 899,567,600.00
兰州阳光城林隐天下 大西北 90% 26,340.32 230,508,225.00
上海阳光天地（外高桥 E06-03） 长三角 100% 14,823.96 584,874,896.00
合计 1,206,414.54 13,003,713,099.12
（3）多元化融资，持续加强公司资金配套能力
报告期内，一方面，公司坚持多元化的融资模式，充分利用资本市场各类工具，在传统融资方式基础上，创新合作模式，
多元融资，有效降低资金使用成本；另一方面，公司通过高周转的运营策略，快速去化，加快回款，并通过合理配置资金，
提高资金配套能力，确保企业发展的资金需求。
从2014年初至本报告披露日，除了流动资金贷款、开发贷等融资外，公司新增开展的信托、基金融资具体情况如下（单
位：万元）：
序 开始
期间 融资机构 融资主体 到账金额 存量金额 期限（月） 备注
号 日期
1 本报 渤海信托 宇特顺房地产 99,950.00 99,950.00 12 2014-1 按约履行中
2 告期
