福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 1 页 共 38 页
【本资产评估报告书依据中国资产评估准则编制】
厦门信达房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的
丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
联合中和评报字（2020）第5018号
（共一册，第一册）
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
二○二○年八月五日
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 2 页 共 38 页
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师特别提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，本资产评估报告使用人应当知晓评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、本资产评估报告签名资产评估师出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受本资产评估报告中假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制，本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
七、本次资产评估对象涉及的资产、负债清单由委托人或者其他相关当事人申报。依法提供本次资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、完整性、合法性，是委托人和其他相关当事人的责任；委托人、其他相关当事人应当对其提供的资产评估明细表及其他重要资料的真实性、完整性、合法性进行确认，确认方式包括签字、盖章。
八、本资产评估报告签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托人和相关当事人没有个人利益关系，对委托人和相关当事人不存在偏见。
九、本资产评估报告签名资产评估师已对本次资产评估对象及其所涉及资产的法律权属状况及与资产评估相关证明材料给予必要的关注。限于客观条件资产评估师对被评估资产的权属及与资产评估相关证明材料是根据专业判断采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，并对已经发现的问题在本次资产评估报告中进行了如实披露。但资产评估师的关
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 3 页 共 38 页
注、调查结论并不能减轻或替代委托人、其他相关当事人提供真实证明资料的责任。亦不能视为一种保证和认可。
十、本次资产评估结论仅在本资产评估报告载明的评估结论使用有效期内使用。本资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。
十一、本资产评估报告签名资产评估师及其所在资产评估机构具备本资产评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除报告中已披露的资产评估涉及的相关事项外，本资产评估过程中没有运用其他评估机构和专家的工作成果。
十二、未征得本资产评估机构同意，本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
十三、本资产评估报告为财政部门为主管部门的资产评估报告，并遵循财政部门制定、颁布的相关法规、制度、评估准则。任何部门、单位、自然人不得以财政部门制定、颁布之外的相关部门制定的有关评估法规来约束或规范本资产评估报告的相关内容及评估机构执业规范。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 4 页 共 38 页
厦门信达房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益价值
资产评估报告目录
资产评估报告摘要 ...... 5
资产评估报告 ...... 11
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 ...... 11
二、评估目的 ...... 15
三、评估对象和评估范围 ...... 15
四、价值类型及其定义 ...... 17
五、评估基准日 ...... 17
六、评估依据 ...... 17
七、评估方法 ...... 20
八、评估程序实施过程和情况 ...... 30
九、评估假设 ...... 31
十、评估结论 ...... 32
（一）评估结果 ...... 32
（二） 评估结果与账面值比较变动情况及原因 ...... 33
十一、特别事项说明 ...... 33
十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 36
十三、资产评估报告日 ...... 37
资产评估报告附件 ...... 38
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 5 页 共 38 页
厦门信达房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益价值
资产评估报告摘要联合中和评报字（2020）第5018号
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
委托人为厦门信达房地产开发有限公司，被评估单位为丹阳信达房地产开发有限公司。资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：本报告仅供委托人根据国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为需要而使用本报告，无其他资产评估报告使用人。
二、评估目的
根据厦门信达房地产开发有限公司信达房产纪要（2020）1号会议纪要，厦门信达房地产开发有限公司拟转让其持有丹阳信达房地产开发有限公司的全部股权。根据国有资产管理的相关规定，需对丹阳信达房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估。本次资产评估的目的是公允反映丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益于基准日的市场价值，为委托人拟进行股权转让之经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益。评估范围为丹阳信达房地产开发有限公司申报并经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并出具众环鹭专字(2020)0043号审计报告确认的截止2020年04月30日的全部资产及相关负债。
四、价值类型及其定义
本次资产评估的价值类型为市场价值。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 6 页 共 38 页
五、评估基准日
评估基准日为2020年04月30日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。
七、评估结论
本资产评估机构本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，采用了资产基础法对委托资产评估的资产进行了资产评估。丹阳信达房地产开发有限公司经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计后的股东全部权益价值账面值为人民币22,620.33万元，经采用资产基础法后，在满足本报告所有评估假设和前提下，其股东全部权益于本次资产评估基准日的评估价值为人民币27,658.40万元（大写人民币贰亿柒仟陆佰伍拾捌万肆仟元整），增值5,038.06万元，增值率22.27%。资产评估汇总表如下（单位:人民币万元）：
被评估企业：丹阳信达房地产开发有限公司 评估基准日：2020年04月30日
| 项 目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率％ | |
| B | C | D=C-B | E=D/B×100% | ||
| 1 | 流动资产 | 72,974.96 | 77,996.11 | 5,021.15 | 6.88 |
| 2 | 非流动资产 | 58.56 | 75.47 | 16.91 | 28.88 |
| 3 | 其中：长期股权投资 | - | - | - | |
| 4 | 其他权益工具投资 | - | - | - | |
| 5 | 投资性房地产 | - | - | - | |
| 6 | 固定资产 | 36.27 | 53.18 | 16.91 | 46.62 |
| 7 | 其中：建 筑 物 | - | - | - | |
| 8 | 设 备 | 36.27 | 53.18 | 16.91 | 46.62 |
| 9 | 在建工程 | - | - | - | |
| 10 | 无形资产 | - | - | - | |
| 11 | 其中：土地使用权 | - | - | - | |
| 12 | 长期待摊费用 | 22.29 | 22.29 | - | - |
| 13 | 递延所得税资产 | - | - | - | |
| 14 | 其他非流动资产 | - | - | - | |
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 7 页 共 38 页
| 15 | 资产总计 | 73,033.52 | 78,071.59 | 5,038.06 | 6.90 |
| 16 | 流动负债 | 50,413.19 | 50,413.19 | - | - |
| 17 | 非流动负债 | - | - | - | |
| 18 | 负债总计 | 50,413.19 | 50,413.19 | - | - |
| 19 | 净 资 产（股东权益） | 22,620.33 | 27,658.40 | 5,038.06 | 22.27 |
评估结论详细情况见评估明细表。
八、评估结论使用有效期
本评估结论使用有效期限为一年，即自评估基准日2020年04月30日起至2021年04月29日止。
九、对评估结论有重大影响的特别事项
1、本资产评估报告的评估结论仅供委托人为本次资产评估报告所列明的评估目的使用。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及委托人和相关当事方另有约定的除外。
2、本资产评估机构和资产评估专业人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据本资产评估机构和资产评估专业人员在执业过程中收集的资料，资产评估报告陈述的内容是客观的，本资产评估机构和签名资产评估师对评估结论合理性承担相应的法律责任。
3、评估对象涉及的资产、负债清单、有关事项说明、与评估有关的重要资料均由委托人和相关当事方申报并经其签章确认。
4、本资产评估机构和签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托人和相关当事方没有个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见。
5、本次资产评估师限于客观条件对被资产评估资产的权属及与资产评估相关证明材料是基于专业判断并采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，但资产评估师的专业判断和调查结论并不能减轻或替代委托人和相关当事方提供真实权属及与资产评估相关证明资料的责任。
6、本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。
7、资产评估师及其所在资产评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除本次资产评估中按规定使用中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 8 页 共 38 页
计并出具众环鹭专字(2020)0043号审计报告作为评估前账面价值外，评估过程中没有运用其他机构和专家的工作成果。
8、本资产评估报告的使用仅限于资产评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及所在资产评估机构无关。
9、资产评估师及其所在资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结论受报告中假设和限定条件的限制，资产评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件及其对评估结论的影响。
10、对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在委托人和相关当事方委托时未作特殊说明而资产评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。
11、本资产评估机构未对委托人和被评估单位提供的有关经济行为批文、法律文书、历史沿革、资质证书、营业执照、权属证明、会计凭证、财务报表、账簿记录、合同订单、控制关系、历史股权变动等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
12、虽然本项目评估过程中资产评估专业人员未发现被评估资产存在其他担保和抵押事宜，但是，本资产评估报告的使用者应当不依赖于本资产评估报告而对资产状态做出独立的判断。
13、除非特别说明，本资产评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位账面未体现的尚未支付某些费用或尚未完成相关手续所形成的相关债务、影响。
14、本次资产评估报告中的有关委托人和相关当事方等描述性的文字均摘自委托人和相关当事方提供给资产评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作资产资产评估机构与签名资产评估师对其有关情况的认同或宣传报道，资产资产评估机构与签名资产评估师不对因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
15、限于客观条件本次资产评估未对被评估设备逐一进行开机测试。评估师假定上述被评估对象物理、经济技术指标、质量均符合设计要求和国家有关规定，并能在本次评估剩余经济耐用年限内正常使用。
16、本次资产评估未考虑可能存在的流动性折扣以及控制权和少数股东权益溢折价的影响。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 9 页 共 38 页
17、资产评估师执行本次资产评估业务的目的是对评估对象价值进行测算并发表专业意见，资产评估师及其所在资产评估机构并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
18、根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税[2008]170号、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文和《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号》，纳入本次资产评估范围的设备评估值不含增值税进项税额。
19、本次评估采用假设开发法对存货——开发成本进行评估，该类项目可以根据现有资料和当地房地产市场的成熟度进行合理假设，推测最可能的城市规划设计条件来评估，但假设不能违背政府规划、用途管制等限制条件，截止评估基准日项目为高层住宅及商铺、地下车库等，本次评估以2018年10月18日丹阳市规划局、丹阳市规划设计院同意的方案实施指标、建字第丹开建规2019037号《建设工程规划许可证》及附图要求进行合理假设，本次评估结论成立的前提是根据上述情况做出假设的开发方案得以实施。如未来方案在实施过程中出现调整，应及时根据批复情况对本次评估中涉及的相关数据、指标以及评估值进行调整。提请报告使用者注意。
20、本次评估对于开发产品、开发成本涉及土地增值税的计算，采用了模拟汇算清缴的方式, 对于土地增值税的计算仅供本次评估使用，不能以此作为汇算清缴的依据。具体税收清缴应以税务机关核定为准。
21、根据被评估单位提供的2018年10月18日丹阳市规划局、丹阳市规划设计院同意的方案实施指标、建字第丹开建规2019037号《建设工程规划许可证》及附图，原“信达香堤国际二期”项目名称已变更为“丹阳信达香堤明珠”。
22、资产评估师关注到中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）出具的众环鹭专字(2020)0043号《审计报告》对开发产品中的1170个地下停车位计提了11,288.75 万元的减值准备（账面成本19,206.78万元，预计公允价值7,918.03万元）。
本次资产评估依据评估相关准则对该委估资产的市场价值进行了评估，其评估值为9,117.00万元。
23、被评估单位按经营惯例为商品房的承购人抵押贷款提供阶段性连带责任担保，与
各按揭银行签订房产抵押贷款合作协议书并约定期限为自楼宇按揭借款合同签订之日起至按揭银行取得该房产产权证和办妥抵押登记时。
截至2020年4月30日被评估单位为信达香堤国际的商品房承购人累计向银行办理了32户的按揭担保，担保金额 1,664.60万元，购房合同金额 2,893.19万元，存入银行保证
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 10 页 共 38 页
金0.00元，上述土地房屋权证尚未办理完毕。
24、期后事项
（1）新型冠状病毒肺炎疫情于2020年1月在全国爆发，截至本评估报告日对肺炎疫情的防控工作仍在全国范围内持续进行。全国各地均启动了“重大突发公共卫生事件一级响应机制”应对措施，此次疫情给我国各行各业、整体国民经济造成了巨大的影响，特别是对交通运输、旅游、酒店、餐饮等行业造成了难以量化的损失。本次疫情亦对被评估单位的运营及正常经营活动产生了一定影响，影响程度将取决于疫情防控的情况、持续时间以及各项调控政策的实施。本次评估时考虑了评估报告日前疫情对企业可能产生的影响，但我们无法预测此次疫情对行业及被评估单位的最终影响。
（2）报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
（3）在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：
①资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
②资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值。
③由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
至资产评估报告提出之日，除上述事项外，资产评估专业人员在本项目的资产评估过程中没有发现，且委托人和相关当事方也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
上述事项，提请有关报告使用人在使用报告时予以关注。
以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文，并考虑评估假设和前提，特别事项说明对评估值可能产生的影响。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 11 页 共 38 页
厦门信达房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
联合中和评报字（2020）第5018号厦门信达房地产开发有限公司：
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“本资产评估机构” ）接受贵公司的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的行政法规和资产评估准则的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟进行股权转让所涉及的丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益价值在2020年04月30日的市场价值进行了资产评估。本资产评估机构和签名资产评估师按照必要的评估程序对委托资产评估的资产实施了实地查看、市场调查，现将资产评估情况及评估结果报告如下。
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
委托人为厦门信达房地产开发有限公司，被评估单位为丹阳信达房地产开发有限公司。
1. 委托人基本情况
企业名称：厦门信达房地产开发有限公司
注册地址：厦门市湖里区仙岳路4686号第21层
法定代表人：洪斌
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
统一社会信用代码：913502007054840171
注册资本：6000.00万人民币
经营范围：房地产投资、开发、经营及管理；批发零售建筑材料
2. 被评估单位基本情况
企业名称：丹阳信达房地产开发有限公司
类型：有限责任公司
住所：丹阳市开发区银杏路18号22幢
法定代表人：洪斌
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 12 页 共 38 页
注册资本：44158.23351万元人民币成立日期：2010年4月15日营业期限：2010年4月15日至2030年4月14日经营范围：房地产开发与经营，建筑工程设备租赁，建筑材料销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
3. 历史沿革及股权结构
丹阳信达房地产开发有限公司是由厦门信达房地产开发有限公司投资设立的控股子公司，公司成立于2010年4月，注册资金10000万元人民币，其中厦门信达房地产开发有限公司出资7000万元人民币，江苏鑫彤投资有限公司出资1000万元人民币，上海迈科迪信投资管理有限公司出资2000万元人民币。2012年3月，江苏鑫彤投资有限公司将其持有的股权1000万元转让给上海迈科迪信投资管理有限公司。2016年6月，厦门信达房地产开发有限公司认缴出资43000万元人民币，投资比例为97.38%；上海迈科迪信投资管理有限公司认缴出资1158.23万元人民币，投资比例为2.62%，目前注册资本为44,158.23351万元人民币。
截止2020年04月30日止，丹阳信达房地产开发有限公司的注册资本为44,158.23351万元，详见下表：
| 序号 | 股东名称 | 注册资本 | 实收资本 | 占注册资本比例 |
| 1 | 厦门信达房地产开发有限公司 | 430,000,000.00 | 430,000,000.00 | 97.38% |
| 2 | 上海迈科迪信投资产管理有限公司 | 11,582,335.10 | 11,582,335.10 | 2.62% |
| 合 计 | 441,582,335.10 | 441,582,335.10 | 100% |
4.近年资产、财务及经营状况
丹阳信达房地产开发有限公司公司近年的财务状况主要指标如下表所示：
金额单位： 人民币元
| 项目 | 2018年12月31日 | 2019年12月31日 | 2020年4月30日 |
| 货币资金 | 18,976,927.95 | 1,872,420.04 | 803,899.47 |
| 交易性金融资产 | |||
| 应收票据 | |||
| 应收账款 | |||
| 预付款项 | 286,395.21 | 715,254.82 | 152,452.82 |
| 其他应收款 | 1,435,525.17 | 207,058.92 | 203,223.24 |
| 应收关联公司款 | |||
| 应收利息 | |||
| 应收股利 | |||
| 存货 | 804,916,839.36 | 723,652,607.44 | 727,743,089.95 |
| 其他流动资产 | 1,030,219.67 | 712,019.95 | 846,930.34 |
| 流动资产合计 | 826,645,907.36 | 727,159,361.17 | 729,749,595.82 |
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 13 页 共 38 页
| 可供出售金融资产 | |||
| 持有至到期投资 | |||
| 长期应收款 | |||
| 长期股权投资 | |||
| 投资性房地产 | |||
| 固定资产 | 483,869.72 | 347,843.06 | 362,688.91 |
| 在建工程 | |||
| 工程物资 | |||
| 固定资产清理 | |||
| 生产性生物资产 | |||
| 油气资产 | |||
| 无形资产 | |||
| 开发支出 | |||
| 商誉 | |||
| 长期待摊费用 | 523,569.88 | 297,321.88 | 222,897.72 |
| 递延所得税资产 | |||
| 其他非流动资产 | |||
| 非流动资产合计 | 1,007,439.60 | 645,164.94 | 585,586.63 |
| 资产总计 | 827,653,346.96 | 727,804,526.11 | 730,335,182.45 |
| 短期借款 | |||
| 交易性金融负债 | |||
| 应付票据 | |||
| 应付账款 | 85,341,955.20 | 57,290,507.03 | 47,162,804.54 |
| 预收款项 | 11,939,292.00 | 150,000.00 | 1,281,152.00 |
| 应付职工薪酬 | 748,450.40 | 645,377.10 | 158,631.10 |
| 应交税费 | 17,034.92 | 69,746.54 | -29,296.62 |
| 应付利息 | |||
| 应付股利 | |||
| 其他应付款 | 362,418,576.82 | 441,446,742.34 | 455,558,618.12 |
| 应付关联公司款 | |||
| 一年内到期的非流动负债 | |||
| 其他流动负债 | |||
| 流动负债合计 | 460,465,579.34 | 499,602,373.01 | 504,131,909.14 |
| 长期借款 | |||
| 应付债券 | |||
| 长期应付款 | |||
| 专项应付款 | |||
| 递延收益 | |||
| 递延所得税负债 | |||
| 其他非流动负债 | |||
| 非流动负债合计 | |||
| 负债合计 | 460,465,579.34 | 499,602,373.01 | 504,131,909.14 |
| 实收资本（或股本） | 441,582,335.10 | 441,582,335.10 | 441,582,335.10 |
| 资本公积 | |||
| 盈余公积 | |||
| 减：库存股 | |||
| 未分配利润 | -74,394,567.48 | -213,380,182.00 | -215,379,061.79 |
| 少数股东权益 | |||
| 外币报表折算价差 | |||
| 非正常经营项目收益调整 | |||
| 所有者权益合计 | 367,187,767.62 | 228,202,153.10 | 226,203,273.31 |
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 14 页 共 38 页
| 负债和所有者权益总计 | 827,653,346.96 | 727,804,526.11 | 730,335,182.45 |
丹阳信达房地产开发有限公司截止2020年4月的经营业绩主要指标如下表所示：
金额单位： 人民币元
| 项目 | 2018年12月31日 | 2019年12月31日 | 2020年4月30日 |
| 一、营业收入 | 135,651,468.15 | 13,095,604.84 | 73,751.91 |
| 减：营业成本 | 115,541,762.84 | 30,274,049.45 | 20,306.76 |
| 营业税金及附加 | 3,677,854.93 | 912,947.46 | 188,583.46 |
| 销售费用 | 8,714,653.69 | 4,850,713.92 | 1,130,841.79 |
| 管理费用 | 3,044,986.49 | 3,525,855.13 | 730,432.55 |
| 财务费用 | -82,345.39 | -34,849.70 | 2,035.22 |
| 资产减值损失 | -127,301.30 | -112,887,486.53 | |
| 加：公允价值变动净收益 | |||
| 投资收益 | |||
| 影响营业利润的其他科目 | |||
| 二、营业利润 | 4,903,927.06 | -139,150,009.91 | -1,998,879.87 |
| 加：补贴收入 | |||
| 营业外收入 | 424,413.50 | 0.08 | |
| 减：营业外支出 | 112,180.75 | -164,395.39 | |
| 三、利润总额 | 5,216,159.81 | -138,985,614.52 | -1,998,879.79 |
| 减：所得税 | |||
| 四、净利润 | 5,216,159.81 | -138,985,614.52 | -1,998,879.79 |
备注：上述2018年度数据经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）福建分所，2019年度、2020年01-04月数据经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计，并都出具了无保留意见审计报告。
5.企业简介
丹阳信达房地产开发有限公司是由厦门信达房地产开发有限公司投资设立的控股子公司，公司成立于2010年4月，注册资金10000万元人民币，其中厦门信达房地产开发有限公司出资7000万元人民币，江苏鑫彤投资有限公司出资1000万元人民币，上海迈科迪信投资管理有限公司出资2000万元人民币。2012年3月，江苏鑫彤投资有限公司将其持有的股权1000万元转让给上海迈科迪信投资管理有限公司。2016年6月，厦门信达房地产开发有限公司认缴出资43000万元人民币，投资比例为97.38%；上海迈科迪信投资管理有限公司认缴出资1158.23万元人民币，投资比例为2.62%，目前注册资本为44,158.23351万元人民币。主要经营范围为房地产开发与经营，建筑工程设备租赁，建筑材料销售。目前已开发完成“信达香堤国际一期”项目并处于销售中，“信达香堤国际一期”位于江苏省丹阳市玉泉路与银杏路交汇处，占地面积65,834.8㎡，一期总建筑面积246,345.49㎡，其中地上建筑面积188,860.76㎡，地下建筑面积58,803.76㎡。截止评估基准日“信达香堤国际二期”正处于前期开发建设中。
6.其他资产资产评估报告使用人
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 15 页 共 38 页
本项目资产评估委托合同载明,除委托人及国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人以外，无其他资产评估报告使用人。
二、评估目的
根据厦门信达房地产开发有限公司信达房产纪要（2020）1号会议纪要，厦门信达房地产开发有限公司拟转让其持有丹阳信达房地产开发有限公司的全部股权。根据国有资产管理的相关规定，需对丹阳信达房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估。
本次资产评估的目的是公允反映丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益于基准日的市场价值，为委托人拟进行股权转让之经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益。评估范围为丹阳信达房地产开发有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产（包括设备类固定资产、长期待摊费用）、流动负债、非流动负债。按照丹阳信达房地产开发有限公司提供的经审计后的基准日财务报表反映，资产、负债及净资产的账面价值分别为73,033.52万元、50,413.19万元、22,620.33万元。具体内容列表如下(金额单位：人民币万元):
| 项 目 | 账面价值 | |
| 1 | 流动资产 | 72,974.96 |
| 2 | 非流动资产 | 58.56 |
| 3 | 其中：长期股权投资 | - |
| 4 | 其他权益工具投资 | - |
| 5 | 投资性房地产 | - |
| 6 | 固定资产 | 36.27 |
| 7 | 其中：建 筑 物 | - |
| 8 | 设 备 | 36.27 |
| 9 | 在建工程 | - |
| 10 | 无形资产 | - |
| 11 | 其中：土地使用权 | - |
| 12 | 长期待摊费用 | 22.29 |
| 13 | 递延所得税资产 | - |
| 14 | 其他非流动资产 | - |
| 15 | 资产总计 | 73,033.52 |
| 16 | 流动负债 | 50,413.19 |
| 17 | 非流动负债 | - |
| 18 | 负债总计 | 50,413.19 |
| 19 | 净 资 产（股东权益） | 22,620.33 |
丹阳信达房地产开发有限公司于评估基准日的资产、负债和净资产已经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计核实，并出具了众环鹭专字(2020)0043号审计报告。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 16 页 共 38 页
列入评估范围的主要资产包括货币资金、预付账款、其他应收款、存货、设备类固定资产、长期待摊费用等。公司的主要资产情况分别如下：
1.货币资金
货币资金主要为企业的银行存款。
2.预付账款
预付账款为电费、油费等。
3.其他应收款
其他应收款主要为蒸汽费、押金、代收代付款等。
4.存货
存货主要为开发产品、开发成本。
5.设备类固定资产
列入评估范围的设备类固定资产主要包括被评估单位所申报的电子设备，共计51项，账面原值共计1,372,444.27元，账面净值共计362,688.91元。
车辆主要为别克车、轻型客车、多用途乘用车等。上述设备于2011年至2013年期间启用；
电子设备主要为办公设备及辅助设备，包括电脑、空调、打印机、白色休闲专用车、监控等；上述设备于2010年至2020年期间启用；
以上设备产权清晰，为丹阳信达房地产开发有限公司所有，截止评估基准日设备均正常使用。
6.长期待摊费用
长期待摊费用主要为装修费等的摊余价值。
7.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产
被评估企业未申报无形资产。经评估师尽职调查，截至评估基准日未发现被评估企业存有账面未记录的无形资产。
8.企业申报的其他账外资产
被评估企业无其他申报的账外资产。经评估师尽职调查，截至评估基准日未发现被评估企业存有其他账外资产。
9.引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或评估值)。
本次资产评估中除按规定使用中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并出具众环鹭专字(2020)0043号审计报告作为评估前账面价值外，评估过程中没有运用其他机构和专家的工作成果。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 17 页 共 38 页
经委托人与被评估单位共同确认，上述评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
1.基于本次资产评估目的，本次资产评估的价值类型为市场价值。
2.市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3、价值类型选取的理由及依据：根据本次资产评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次资产评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本次资产评估基准日为2020年04月30日。
确定评估基准日的相关事项说明：
1.本项目评估基准日确定的理由：该日期与评估目的实现的日期接近，经委托人书面确认，确定本项目资产评估基准日为2020年04月30日。
2.本次资产评估的一切取价标准和利率、税率均为评估基准有效的价格标准和利率、税率。
六、评估依据
本次资产评估的依据主要包括资产评估经济行为依据、法律法规依据、准则依据、权属依据、取价依据及其他参考资料，具体如下：
（一）经济行为依据
厦门信达房地产开发有限公司专项会议纪要。
（二）主要法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正）；
3.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第86号）；
4.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
5.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 18 页 共 38 页
6.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号，国务院令第588号修订)；
7.《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》(国务院令第691号)；
8. 财政部、税务总局《关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)；
9. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
10.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》(国资办发[1992]36号)；
11.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；
12.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
13.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013] 64号）；
15.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委 财政部令第32号）；
16.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
17.《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委 财政部令第3号）；
18.《关于促进企业国有产权流转有关事项的通知》（国资发产权<2014>95号；
19.《厦门市企业国有资产监督管理办法》(厦门市人民政府令第157号)。
（三）评估准则依据
1．《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
2．《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
3．《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
5．《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
6．《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
7．《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38）；
8．《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
9．《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
10．《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
11．《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
12. 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35）；
13. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；
14. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 19 页 共 38 页
（四）权属依据
1．丹阳信达房地产开发有限公司营业执照复印件；2．丹阳信达房地产开发有限公司财务报表复印件；3．丹阳信达房地产开发有限公司评估基准日审计报告复印件；4．丹阳信达房地产开发有限公司历年审计报告；5．国有土地使用权证复印件；6．设备购置合同及发票；7．车辆登记证；8．委托人、被评估单位承诺函；9．相关财务、经营销售资料；10．纳入评估范围的资产所对应的其他权属证明文件等。
（五）取价依据
1.中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率（2015年10月24日更新）；
2.东方财富Choice资讯资本终端查阅的相关资料；
3.丹阳信达房地产开发有限公司提供的设备评估明细表；
4.丹阳信达房地产开发有限公司提供的部分设备购买合同、发票、大型设备验收记录；
5.《机电产品报价手册》——机械工业信息研究院编（2019版）；
6.《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）；
7.《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号》；
8. 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号；
9．《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税[2008]170号；
10.2001年国务院第294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
11.商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》；
12.设备生产厂家及销售商电话询价等有关价格资料；
13.国务院国资委考核分配局编制的《2019企业绩效评价标准值》；
14.网上查阅的价格资料；
15.丹阳信达房地产开发有限公司提供的其他有关资料。
（六）参考依据
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 20 页 共 38 页
1．丹阳信达房地产开发有限公司提供的有关工程建设批复文件；
2. 丹阳信达房地产开发有限公司提供的部分设备购买合同、发票；3．中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所出具的众环鹭审字(2020)XXXX号审计报告；
4.《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》(发改价格[2007]670号)；
5. 原《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格(1999)1283号；
6.原《建设项目环境影响评价咨询收费标准》计价格（2002）125号；
7.原《工程勘察设计收费管理规定》计价格（2002）10号；
8．原《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号；
9.《江苏省物价局、省住房和城乡建设厅关于规范工程造价咨询服务收费标准及有关事项的通知》苏价服〔2014〕383号；
10.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。具体评估时需根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，合理形成评估结果。
1、市场法
市场法指将评估对象在市场上已有交易案例的资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。其使用的基本前提有：
（1）存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分；
（2）公开市场上有合理比较基础的可比的交易案例；
（3）能够收集可比的交易案例的相关资料。
2、收益法
收益法是指通过将被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。应用收益法必须具备的基本前提有：
（1）评估对象的预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（2）获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
（3）评估对象预期获利年限可以预测。
3、资产基础法
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 21 页 共 38 页
资产基础法是指在重新取得资产的基础上确定评估对象价值的评估思路。采用资产基础的前提条件有：
（1）评估对象处于持续使用状态；
（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。本评估项目的评估对象为股东全部权益，由于搜集股权交易市场相关的公开信息资料较为困难，难以取得与本次资产评估对象相同或类似的股权在公开市场的交易案例详细资料。同时资本市场上虽存在同行业的上市公司，但与被评估单位在在资产规模及结构、经营范围、所处阶段及盈利水平等方面均存在较大差异，故本次资产评估不宜采用市场法。
丹阳信达房地产开发有限公司成立于2010年4月，主要从事房地产开发经营。截止评估基准日开发项目信达香堤国际一期已全部完成并在销售中，信达香堤国际二期尚未动工，近年基本处于亏损状态，除二期尚待开发土地外，并无其它土地储备。
信达香堤国际二期：
账面价值为395,255,061.45元，主要为分摊的二期土地出让金及前期费用。预计于2020年开工，截止评估基准日尚未开始动工。目前已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、2018年10月18日丹阳市规划局、丹阳市规划设计院同意的方案实施指标及建字第丹开建规2019037号《建设工程规划许可证》，根据规划，二期共有9幢住宅楼、20#、23#-25#配电房、地下室，其中11#-19#共9幢高层住宅楼，13--15幢1-2层裙房商业楼，住宅面积194,969.08平方米，商业面积3,013.42平方米，地下车位1270个（其中非人防902个为可售，其余为人防车位，不可售）。二期工程经济技术指标如下表所示：
| 项目概况 | 数值 | 单位㎡ | |
| 地上建筑面积 | 203,620.54 | ㎡ | |
| 其中： | 住宅 | 194,969.08 | ㎡ |
| 配套用房 | 886.25 | ㎡ | |
| 商业用房 | 3,013.42 | ㎡ | |
| 幼托 | 1,520.06 | ㎡ | |
| 变电站及开关站 | 1,031.38 | ㎡ | |
| 物业用房 | 800.23 | ㎡ | |
| 社区用房 | 1,400.12 | ㎡ | |
| 二期地下建筑面积 | 49,589.00 | ㎡ | |
| 其中： | |||
| 车位(个) | 2,814.00（一、二期） | 个 | |
| 容积率 | 3.00 | ||
| 建筑密度 | 18.16% | ||
| 绿化率 | 42% | ||
二期规划方案现已通过当地规划部门同意按该平面方案实施。截止评估基准日尚未开工，何时动工、工期等均存在较大的不确定性。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 22 页 共 38 页
取得《建设工程规划许可证》的详细情况如下表：
| 序号 | 证号 | 取得时间 | 项目名称 | 建设规模㎡ |
| 1 | 建字第丹开建规2019037号 | 2019.10.23 | 信达香堤明珠（11-19#楼、20#、23-25#配电房、地下室） | 260410.94(其中含开放空间4928.91,不得领不动产权证) |
宏观调控政策导致未来市场不确定性提高。在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位之后，我国多个城市出台各种楼市调控政策，从限购、限贷、限价到限商、限售，将投机者和炒房者都挤了出去。于是，我国多个城市房地产市场逐渐恢复稳定。去年12月召开的全国住房城乡建设工作会议，为2020年房地产发展指明方向。会议指出，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。房地产市场后续走势的不确定性大大提高。恒大、碧桂园、上海爱家、新城、中南等多家国内知名开发商进驻丹阳，将提升房地产开发水平，对现有开发商在融资运营、产品定位、成本控制、快周转、营销策划、客户服务等方面提出更高的要求。知名开发商的进驻将对当地房地产市场价格产生一定的影响。综上所述，二期待开发土地因受开发周期、开发进度、楼价等因素影响，导致被评估企业管理层难于对企业未来经营情况作出合理预测，未来预期收益难于预测，与企业未来收益相关的经营风险难于合理估算，不具备采用收益法进行评估的条件。故本次资产评估不适用收益法。由于被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，同时通过资产核实程序发现丹阳信达房地产开发有限公司各项资产负债权属基本清晰，且相关资料较为齐全，具备可利用的历史资料，能够通过采用各种方法评定估算各项资产负债的价值，故适宜采用资产基础法进行评估。根据《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十三条规定：当存在下列情形时，资产评估专业人员可以采用一种评估方法：（二）由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法。故本次资产评估采用资产基础法一种评估方法。
（二）资产基础法评估程序实施情况
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，通过评估企业表内及表外各项资产、负债对整体的贡献价值，合理确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。资产基础法中各项资产负债的评估情况如下：
【流动资产】
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 23 页 共 38 页
1. 货币资金：包括银行存款。
（1）银行存款共有6个人民币存款账户。资产评估专业人员对所有银行存款账户进行查证，核查银行对账单与账面记录是否相符，核实银行存款账面记录的真实性及准确性。经核实，各银行存款账户记录准确，基准日银行未达账项已由审计进行调整，未发现影响股东权益的未达账项事宜。人民币账户存款以核实后账面余额确定评估值。2．应收款项（包括预付账款、其他应收款）资产评估专业人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同等方法对应收款项进行核查，并借助历史资料和调查核实后的情况，具体分析债权数额、账龄及部分债权账龄较长的原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等情况，核实是否存在账实不符等异常情况。本次评估中，各类应收款项评估值按核实后的账面余额扣减由资产评估专业人员确定的评估风险损失后得出，同时将账面已计提坏账准备评估为零。各类型应收款项评估风险损失确认方法如下：①有充分证据表明可全额收回的款项、信誉较好且有经常性业务往来的客户款项、关联方之间的相关款项，预计不存在回收风险，评估风险损失为零；②无充分证据表明可全额回收，也无充分证据表明将全额损失的款项，存在发生回收风险的可能性。资产评估专业人员参考企业会计政策确定的减值损失比例，结合账龄分析确定评估风险损失；③有相关管理制度规定应全额计提减值，或有充分证据表明将全额损失的款项，全额计提评估风险损失。3．存货纳入本次评估范围的存货账面价值为727,743,089.95元，主要为开发产品信达香堤国际一期，账面原值为445,375,515.03 元，存货跌价准备112,887,486.53元，存货净值为332,488,028.50元；信达香堤国际二期开发成本，主要为土地出让金及前期费用，开发成本账面价值为395,255,061.45元。
根据《资产评估准则——不动产》并参照《城镇土地估价规程》，通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等,选择适当的评估方法。
评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，分析各种评估方法的可行性：
①开发产品
对于已开发完成的存货，本次评估采用市场法评估。首先确定开发完成产品的销售收入，
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 24 页 共 38 页
再扣除适当的销售费用、土地增值税、销售税费、企业所得税，并根据产品销售情况适当考虑净利润的折减，最终得出评估值。计算公式如下：
评估值=销售收入-销售费用-税金及附加-土地增值税-所得税-适当的利润折减1）销售收入的确定对于已实现预售的房地产，按已签订的商品房销售合同中的实际签约售价确定销售收入；未售的开发产品，通过获取评估对象所在项目前期销售信息及评估基准日后销售信息，对该项目已实现销售的产品价格进行分析，得出各类房产的平均价格，同时结合评估对象所在区域的房地产市场情况，采用市场比较法确定评估对象的销售单价，最终得出未售部分的销售收入。则销售收入=已签约合同销售金额+预计销售金额2）销售费用的确定销售费用主要包括销售人员的薪酬、项目策划费用、项目营销费用等。3）销售税金及附加被评估企业的销售税金及附加主要为城市维护建设税及教育费附加。4）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，税率表如下：
增值额未超过扣除项目金额50% 的部分30% ；增值额超过扣除项目金额50% 、未超过100%的部分40% ；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50% ；增值额超过扣除项目金额200%的部分60% 。5）销售利润率的确定销售利润率根据被评估企业财务资料及本次评估估算数据按完整项目进行测算。6）所得税的确定被评估企业适用的所得税税率为25%。所得税=销售收入×销售利润率×所得税税率7）开发产品评估值评估值=销售收入-销售费用-税金及附加-土地增值税-所得税-适当利润折减
②开发成本
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 25 页 共 38 页
对于尚未开发的土地，由于待估宗地属于拟开发利用地，开发意图明确，土地潜在开发价值明显，并且二期规划方案现已通过当地规划部门专家论证并同意按该平面方案实施，符合假设开发法估算原则的要求，故可采用假设开发法进行评估。假设开发法的基本原理是以土地按规定用途、规划条件开发后预期可获得的价值为基础，扣除正常开发成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、投资利息、开发利润，从而求取项目价值。
具体测算步骤：
①调查开发项目的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；
③估计开发建设周期；④预测开发完成后的房地产价值
⑤估算开发成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、投资利息、开发利润；
评估公式如下：
税前评估值（项目价值）＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税金及附加-开发利润
开发成本评估值=税前评估值-土地增值税-所得税
开发完成后的房地产价值的确定
本次评估根据开发项目的产品类型、规模、档次等信息，参照市场同类产品的价格，预测项目开发完成后的市场价值。
②开发成本的确定
房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费等。本次评估参考同类地区造价指标，并结合一期实际情况综合确定开发成本。
③管理费用
管理费包括基本建设工作人员工资、办公费、差旅费、基建用固定资产折旧费、工器具使用费、印花税及与工程有关的其他管理性质的支出，根据被评估单位成本预算，本次评估管理费的取值按开发成本的2%确定。
④销售费用
销售费用主要包括销售人员的薪酬、项目策划费用、项目营销费用等。通过对相关市场资料的调查分析，房地产开发行业的销售费用一般为销售额的1%-5%,结合评估对象所在项目前期销售实际支出的销售费用情况，本次评估取4%为销售费用率。
⑤销售税金及附加
被评估企业的销售税金及附加主要为城市维护建设税及教育费附加，目前执行的税率如下：城市维护建设税为应交增值税的7%，教育费附加为应交增值税的5%。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 26 页 共 38 页
⑥土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率。
⑦投资利息
投资利息= 税前评估价值×[（1+利率）开发期-1]+(后续开发成本+ 管理费用+销售费)×[（1+利率）开发期/2-1 ]
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×开发期+( 后续开发成本+管理费用+销售费用)×投资利润率×开发期/2
5．其他流动资产
其他流动资产账面原值846,930.34元，主要为增值税留抵税额和预缴土增税。资产评估专业人员通过核实相关纳税文件及会计凭证，确定账面核算内容与实际相符，以核实后的账面值作为评估值。
【非流动资产】
1．设备类固定资产的评估
根据本次经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象、评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据进行分析。因评估对象作为个体虽能独立获利，但其获利能力及生产、管理成本不易确定，致使获利能力难以量化，故不宜采用收益法评估；同时由于市场上与评估基准日较接近、同评估对象相同或相似、使用年限相近的设备成交量较少，且评估人员难以对成交设备实现现场查勘、对交易实例与评估对象之间进行差异性比较修正，故不宜采用市场法。
考虑到委评设备是可以再生的，而且随着时间的推移，存在陈旧性贬值，而且本次评估目的不会改变其原来用途，且与市面上存在的全新设备具有可比性。故可采用重置成本法进行评估。
根据《资产评估执业准则---资产评估方法》第二十三条规定：当存在下列情况时，资产评估专业人员可以采用一种评估方法：（二）由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法。故本次资产评估采用成本法一种评估方法。
评估值=重置成本×综合成新率
A、车辆评估计算说明
（1）重置成本的确定
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 27 页 共 38 页
根据委托资产评估资产地区汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置税以及地方收取的有关费用等项目来确定重置成本。车辆的重置成本由购置价、购置附加税、其他费用（如验车上牌费、手续费）等三部分构成。a购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格（不含增值税）确定，对于部分已经停产的车辆，以同品牌性能相近的可替代车型的市场价格确定其购置价，其他费用依据地方车辆管理部门的合同收费标准水平确定。（根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税[2008]170号文和《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号》规定，增值税一般纳税人若新购买摩托车、汽车、游艇，取得的增值税专用发票的进项税额，可不再区分是否自用，均可抵扣进项税额。）
b车辆购置税：根据2001年国务院第294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%，纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款。故：车辆购置税=购置价×10%。
c其他费用：主要为验车及上牌费用：当地验车上牌费用为500元/辆。
重置成本 =购置价+车辆购置税（取购置价的10%）+其他费用
（2）车辆成新率的评定
车辆的成新率以年限成新率、里程成新率并结合对车辆的使用状况的现场调查，并综合考虑实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其成新率。
综合成新率=理论成新率×40%+技术状况成新率×60%
其中：理论成新率取里程成新率和年限成新率的孰低者
里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%
年限成新率＝(经济耐用年限－已使用年限)/ 经济耐用年限×100%
B、电子设备
纳入评估范围内的电子设备主要为电脑、空调、打印机、白色休闲专用车、监控等，采用重置成本法进行评估。
（1）重置成本的确定
电子设备价值量较小，考虑到电子设备大部分不需要安装(或安装由销售商负责)以及运输费用较低等特点，本次资产评估根据当地市场信息及网络报价等近期市场价格资料确定电子设备重置价格。
（2）成新率的确定
理论成新率取决于实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，对三类贬值分析如下：
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 28 页 共 38 页
a、实体性贬值：
对于设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。
b、功能性贬值：
功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬值。它包括两个方面，即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造成的功能性贬值。
资产评估专业人员在估算设备的功能性贬值前，应该对应经确定的重置成本和实体性贬值进行分析，看其是否已经扣除了功能性贬值的因素。如果已经扣除了功能性贬值就不要重复计算；如果未扣除功能性贬值，并且功能性贬值存在，则应采取相应的方法估算，不可漏评。事实上，采用价格指数法确定的设备重置成本中含有功能性贬值因素，采用功能价值法确定的设备重置成本已经扣除了功能性贬值；采用年限法确定的成新率，没有扣除功能性贬值因素；而采用修复费用法可能扣除了全部或部分功能性贬值。
在评估中，如果使用的是复原重置成本，则应考虑是否存在超额投资成本造成的功能性贬值，如果估算的重置成本是更新重置成本，实际就已经将被评估设备价值中所包含的超额投资成本部分剔除掉了，不存在功能性贬值了。
纳入评估范围的设备的重置价均采用现行出厂价格，属于更新重置成本无功能性贬值因素。
c、经济性贬值：经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少。
外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。
经济性贬值额主要根据产品销售困难、开工不足或停止生产形成资产闲置等因素确定。纳入评估范围的设备无上述原因，故无经济性贬值。
经以上分析，本次评估的成新率主要是取决于实体性贬值。
电子设备工作环境较为稳定，采用年限法确定成新率。计算公式如下：
成新率=(1－实际已使用年限÷经济使用年限)×100%
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 29 页 共 38 页
C、超期服役设备的成新率说明设备基本能正常使用的，本次评估其成新率不低于15%。
2.长期待摊费用
对仍处于受益期的长期待摊费用，根据其实际尚存受益的权利或资产价值确定评估值。评估人员查阅相关文件及合同，核实相关原始凭证，确定账面核算内容与实际的相符程度，检查各项费用尚存的价值与权利，以核实后的评估基准日账面摊余价值为评估值。【负债评估】纳入本次资产评估的负债项目包括：应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。资产评估专业人员通过核对明细账与总账的一致性，抽查包括购货发票、合同、凭证等相关资料以核实负债的真实性。以核实后基准日实际应承担的债务作为评估值。1．应付账款的评估资产评估专业人员通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的往来款发放函证，对未回函的实施了必要的替代程序，抽查包括购货发票、合同、凭证等相关资料，经核实账表相符，均为企业应承担的债务，以经核实后的账面值确认为评估值。
2．预收账款的评估
资产评估专业人员通过核对明细账与总账的一致性，核实了相关业务合同和进账凭证等资料确定债务的存在，同时注意核实所对应项目的发生成本是否进行过结转，根据收入实现、成本结转的匹配原则来确定所有款项是否真属预收性质，以经核实的账面值确认为评估值。
3．应付职工薪酬的评估
资产评估专业人员核对了明细账与总账的一致性，职工薪酬的计提符合计提标准的要求，金额计算准确，为实际承担的债务，以经核实的账面值确认为评估值。
4．应交税费的评估
应交税费为应交房产税，资产评估专业人员核对了明细账与总账的一致性，验算和查阅了税务通知单，公司均按相关的税率计提、申报及缴纳，经核实无误。以经核实后的账面值确认为评估值。
5．其他应付款的评估
资产评估专业人员核对了明细账与总账的一致性，对金额较大的发放函证，对未回函的实施了必要的替代程序，核实了相关的凭证及有关资料，认为均为实际应承担的债务，以经核实的账面值确认为评估值。
【资产基础法评估结果】
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 30 页 共 38 页
净资产价值＝各单项资产评估值之和－各项负债之和
八、评估程序实施过程和情况
本资产评估机构接受委托后，按照双方约定，选派资产资产评估专业人员，结合被评估单位的资产分布情况，组成评估项目组。整个资产评估工作分四个阶段进行：
（一）接受委托、前期准备阶段
1.请委托人明确评估目的、评估范围和对象、评估基准日等评估业务基本事项，进行项目调查与风险评估；
2.接受委托人的资产评估项目委托；
3.确定项目负责人和项目组成员，制定资产评估工作计划，提出评估计划时间安排，确定评估方法等，并对项目组成员进行培训；
4.根据初步了解的情况和评估对象的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对被评估单位参与资产评估配合人员进行业务培训，指导被评估单位清查资产、准备评估资料，填写资产评估申报表和各类调查表。
（二）资产核实阶段
在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上，资产评估专业人员对列入评估范围的资产和负债进行了全面清查核实，对企业财务、经营情况进行系统调查。
1.对于实物性资产，依据资产评估申报表在被评估单位有关人员的陪同下进行现场实物勘查核实，了解实物性资产状况，并向资产管理人员了解资产的使用、维护、管理情况，作出相应记录；
2.对非实物性资产和负债了解其情况，查阅相关财务资料，收集合同、协议等资料；
3.收集资产的有关产权登记文件及其他有关证明文件，调查核实资产产权状况；
4.及时与被评估单位管理层进行沟通，协调解决现场评估中出现的有关问题；
5.听取被评估单位工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍，收集有关经营和基础财务数据；
6.调查了解被评估单位的历史经营情况，收入、成本和费用的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势；
7.调查被评估单位的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势等因素；
8.按照核查验证资料的类别、来源、获取方式、对评估结果的影响程度等因素，选择适当的形式或实质核查验证程序及方法（包括观察、询问、书面审查、检查记录或文件、实地调查、查询和函证、分析、计算、复核等），对现场调查及资料收集所获得的资料进
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 31 页 共 38 页
行核查和验证。
（三）评定估算、汇总阶段
1.根据评估目的及评估资产的特点，选择评估途径及具体方法、选取相关参数；
2.开展市场调研、询价工作，收集市场价格信息资料及评估的相关资料；
3.采用适当的评估方法对各项资产负债进行评估，确定资产基础法评估结果；
4.采用适当的市场法模型将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定市场法评估结果；
5.分析评估方法及评估结果的合理性，资产评估师形成专业评估意见，撰写资产评估报告；
6.按资产评估机构内部规定程序进行三级复核，根据复核意见进行有关修改。
（四）出具资产评估报告阶段
在不影响对最终评估结果进行独立判断的前提下，将复核后的资产评估报告发给委托人或者委托人许可的相关当事人就资产评估报告有关内容进行必要沟通、征求意见，经沟通、汇报后，经过最终审核、签发，出具正式资产评估报告并提交给委托人。
九、评估假设
1. 评估前提：本次资产评估是以委托资产评估的资产产权完备合法，并按目前设定用途、按现状趋势持续经营为评估假设前提。
2. 基本假设：
2.1 以委托人提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2.2 以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
2.3 以经营业务及资产评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
2.4 以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
2.5本资产评估报告书没有考虑将来可能出现的拍卖、变卖、抵质押物对资产评估价格的影响，也未考虑发生产权变动时特殊交易方式可能追加付出的价格等对资产评估价格的影响，亦未考虑该资产出售应承担的费用和税项可能影响其价值的因素。
2.6 除已知悉并披露的事项外,本次资产评估以不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且被评估单位对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
3. 具体假设：
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 32 页 共 38 页
3.1 本资产评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日的价值的反映为假设条件。
3.2本资产评估机构在资产评估过程中，接受了部分由委托人和被评估单位提供的资产评估师认为是资产评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由委托人和被评估单位负责，资产评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次资产评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。
3.3.本次资产评估结果以除资产评估师知悉的预计负债外，不存在其他预计负债为假设前提。
3.4. 本次资产评估采用假设开发法是基于业主自行开发为评估假设前提。
3.5. 本次资产评估采用假设开发法是基于项目开发完成后全部出售为评估假设前提。
3.6.本资产评估报告书未考虑被评估资产未来转让产生的有关税收及费用。本资产评估报告书及资产评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本资产评估报告书中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本资产评估报告书及资产评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
本资产评估机构本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，采用了资产基础法对委托资产评估的丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益价值进行了资产评估。
（一）评估结果
丹阳信达房地产开发有限公司经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计后的股东全部权益价值账面值为人民币22,620.33万元，经采用资产基础法后，在满足本报告所有评估假设和前提下，其股东全部权益于本次资产评估基准日的评估价值为人民币27,658.40万元（大写人民币贰亿柒仟陆佰伍拾捌万肆仟元整），增值5,038.06万元，增值率22.27%。资产评估汇总表如下（单位:人民币万元）：
被评估企业：丹阳信达房地产开发有限公司 评估基准日：2020年04月30日
| 项 目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率％ | |
| B | C | D=C-B | E=D/B×100% | ||
| 1 | 流动资产 | 72,974.96 | 77,996.11 | 5,021.15 | 6.88 |
| 2 | 非流动资产 | 58.56 | 75.47 | 16.91 | 28.88 |
| 3 | 其中：长期股权投资 | - | - | - | |
| 4 | 其他权益工具投资 | - | - | - | |
| 5 | 投资性房地产 | - | - | - | |
| 6 | 固定资产 | 36.27 | 53.18 | 16.91 | 46.62 |
| 7 | 其中：建 筑 物 | - | - | - | |
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 33 页 共 38 页
| 8 | 设 备 | 36.27 | 53.18 | 16.91 | 46.62 |
| 9 | 在建工程 | - | - | - | |
| 10 | 无形资产 | - | - | - | |
| 11 | 其中：土地使用权 | - | - | - | |
| 12 | 长期待摊费用 | 22.29 | 22.29 | - | - |
| 13 | 递延所得税资产 | - | - | - | |
| 14 | 其他非流动资产 | - | - | - | |
| 15 | 资产总计 | 73,033.52 | 78,071.59 | 5,038.06 | 6.90 |
| 16 | 流动负债 | 50,413.19 | 50,413.19 | - | - |
| 17 | 非流动负债 | - | - | - | |
| 18 | 负债总计 | 50,413.19 | 50,413.19 | - | - |
| 19 | 净 资 产（股东权益） | 22,620.33 | 27,658.40 | 5,038.06 | 22.27 |
评估结论详细情况见评估明细表。
（二） 评估结果与账面值比较变动情况及原因
1.存货评估增值5,021.15万元，增值原因为存货开发产品按市场价格扣减相关费用、税费及部分利润进行评估，包含了开发商的合理利润及市场增值部分。开发成本主要为未开发项目的土地出让金，由于土地取得时间较早，近年来该区域的出让住宅用地市场价格有一定的上涨，导致评估增值；
2.固定资产—设备评估增值16.91万元，增值主要原因为财务折旧年限短于评估所用经济可使用年限，导致有所增值。
十一、特别事项说明
1、本资产评估报告的评估结论仅供委托人为本次资产评估报告所列明的评估目的使用。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及委托人和相关当事方另有约定的除外。
2、本资产评估机构和资产评估专业人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据本资产评估机构和资产评估专业人员在执业过程中收集的资料，资产评估报告陈述的内容是客观的，本资产评估机构和签名资产评估师对评估结论合理性承担相应的法律责任。
3、评估对象涉及的资产、负债清单、有关事项说明、与评估有关的重要资料均由委托人和相关当事方申报并经其签章确认。
4、本资产评估机构和签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托人和相关当事方没有个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见。
5、本次资产评估师限于客观条件对被资产评估资产的权属及与资产评估相关证明材料是基于专业判断并采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，但资产评估师的专业判断和调查结论并不能减轻或替代委托人和相关当事方提供真实权属及与资产评估相关证明资料的责任。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 34 页 共 38 页
6、本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。
7、资产评估师及其所在资产评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除本次资产评估中按规定使用中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并出具众环鹭专字(2020)0043号审计报告作为评估前账面价值外，评估过程中没有运用其他机构和专家的工作成果。
8、本资产评估报告的使用仅限于资产评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及所在资产评估机构无关。
9、资产评估师及其所在资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结论受报告中假设和限定条件的限制，资产评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件及其对评估结论的影响。
10、对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在委托人和相关当事方委托时未作特殊说明而资产评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。
11、本资产评估机构未对委托人和被评估单位提供的有关经济行为批文、法律文书、历史沿革、资质证书、营业执照、权属证明、会计凭证、财务报表、账簿记录、合同订单、控制关系、历史股权变动等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
12、虽然本项目评估过程中资产评估专业人员未发现被评估资产存在其他担保和抵押事宜，但是，本资产评估报告的使用者应当不依赖于本资产评估报告而对资产状态做出独立的判断。
13、除非特别说明，本资产评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位账面未体现的尚未支付某些费用或尚未完成相关手续所形成的相关债务、影响。
14、本次资产评估报告中的有关委托人和相关当事方等描述性的文字均摘自委托人和相关当事方提供给资产评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作资产资产评估机构与签名资产评估师对其有关情况的认同或宣传报道，资产资产评估机构与签名资产评估师不对因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 35 页 共 38 页
15、限于客观条件本次资产评估未对被评估设备逐一进行开机测试。评估师假定上述被评估对象物理、经济技术指标、质量均符合设计要求和国家有关规定，并能在本次评估剩余经济耐用年限内正常使用。
16、本次资产评估未考虑可能存在的流动性折扣以及控制权和少数股东权益溢折价的影响。
17、资产评估师执行本次资产评估业务的目的是对评估对象价值进行测算并发表专业意见，资产评估师及其所在资产评估机构并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
18、根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税[2008]170号、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文和《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号》，纳入本次资产评估范围的设备评估值不含增值税进项税额。
19、本次评估采用假设开发法对存货——开发成本进行评估，该类项目可以根据现有资料和当地房地产市场的成熟度进行合理假设，推测最可能的城市规划设计条件来评估，但假设不能违背政府规划、用途管制等限制条件，截止评估基准日项目为高层住宅及商铺、地下车库等，本次评估以2018年10月18日丹阳市规划局、丹阳市规划设计院同意的方案实施指标、建字第丹开建规2019037号《建设工程规划许可证》及附图要求进行合理假设，本次评估结论成立的前提是根据上述情况做出假设的开发方案得以实施。如未来方案在实施过程中出现调整，应及时根据批复情况对本次评估中涉及的相关数据、指标以及评估值进行调整。提请报告使用者注意。
20、本次评估对于开发产品、开发成本涉及土地增值税的计算，采用了模拟汇算清缴的方式, 对于土地增值税的计算仅供本次评估使用，不能以此作为汇算清缴的依据。具体税收清缴应以税务机关核定为准。
21、根据被评估单位提供的2018年10月18日丹阳市规划局、丹阳市规划设计院同意的方案实施指标、建字第丹开建规2019037号《建设工程规划许可证》及附图，原“信达香堤国际二期”项目名称已变更为“丹阳信达香堤明珠”。
22、资产评估师关注到中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）出具的众环鹭专字(2020)0043号《审计报告》对开发产品中的1170个地下停车位计提了11,288.75 万元的减值准备（账面成本19,206.78万元，预计公允价值7,918.03万元）。
本次资产评估依据评估相关准则对该委估资产的市场价值进行了评估，其评估值为9,117.00万元。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 36 页 共 38 页
23、被评估单位按经营惯例为商品房的承购人抵押贷款提供阶段性连带责任担保，与各按揭银行签订房产抵押贷款合作协议书并约定期限为自楼宇按揭借款合同签订之日起至按揭银行取得该房产产权证和办妥抵押登记时。截至2020年4月30日被评估单位为信达香堤国际的商品房承购人累计向银行办理了32户的按揭担保，担保金额 1,664.60万元，购房合同金额 2,893.19万元，存入银行保证金0.00元，上述土地房屋权证尚未办理完毕。
24、期后事项
（1）新型冠状病毒肺炎疫情于2020年1月在全国爆发，截至本评估报告日对肺炎疫情的防控工作仍在全国范围内持续进行。全国各地均启动了“重大突发公共卫生事件一级响应机制”应对措施，此次疫情给我国各行各业、整体国民经济造成了巨大的影响，特别是对交通运输、旅游、酒店、餐饮等行业造成了难以量化的损失。本次疫情亦对被评估单位的运营及正常经营活动产生了一定影响，影响程度将取决于疫情防控的情况、持续时间以及各项调控政策的实施。本次评估时考虑了评估报告日前疫情对企业可能产生的影响，但我们无法预测此次疫情对行业及被评估单位的最终影响。
（2）报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
（3）在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：
①资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
②资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值。
③由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
至资产评估报告提出之日，除上述事项外，资产评估专业人员在本项目的资产评估过程中没有发现，且委托人和相关当事方也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
上述事项，提请有关报告使用人在使用报告时予以关注。
十二、资产评估报告使用限制说明
1.本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途，以及资产评估报告载明的评估报告使用者使用。
2.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其签名资产评估师不承担责任。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 37 页 共 38 页
3.除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4.资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5.未征得出具资产评估报告的资产评估机构同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
6.本资产评估报告的评估结论使用有效期限为一年，自评估基准日2020年04月30日起计算，至2021年04月29日止。
7.本资产评估报告未经厦门市国资委核准，本评估结论不得被使用。
十三、资产评估报告日
本次资产评估报告日为二○二○年八月五日，为评估结论形成日。
本资产评估报告书文号为联合中和评报字（2020）第5018号，厦门信达房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益评估值为人民币27,658.40万元（大写人民币贰亿柒仟陆佰伍拾捌万肆仟元整）。
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
资产评估师：
二○二○年八月五日
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 38 页 共 38 页
厦门信达房地产开发有限公司拟股权转让所涉及的
丹阳信达房地产开发有限公司股东全部权益价值
资产评估报告附件
目 录
（一）委托人和被评估单位法人营业执照复印件；
（二）委托人和其他相关当事人的承诺函复印件；
（三）经济行为文件；
（四）签名资产评估师的承诺函复印件；
（五）资产评估机构备案文件复印件；
（六）资产评估机构法人营业执照副本复印件；
（七）签字资产评估师资格证明文件复印件；