铁岭新城投资控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
铁岭新城投资控股股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 04 月
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铁岭新城投资控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人隋景宝、主管会计工作负责人王洪海及会计机构负责人(会计主
管人员)崔莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
王萍 独立董事 工作原因 季丰
公司已在本报告第四节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部
分，对可能面临的风险及对策进行详细描述，敬请广大投资者留意查阅。《中国
证 券 报 》、《 上 海 证 券 报 》、《 证 券 日 报 》、《 证 券 时 报 》 和 巨 潮 资 讯 网
（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指
定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
\l - _Toc300000084 第一节 重要提示、目录和释义....................................................................................5
第二节 公司简介和主要财务指标......................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要.............................................................................................................................. 9
第四节 管理层讨论与分析....................................................................................................................10
第五节 重要事项.....................................................................................................................................32
第六节 股份变动及股东情况............................................................................................................... 31
第七节 优先股相关情况........................................................................................................................36
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况..............................................................................37
第九节 公司治理.....................................................................................................................................43
第十节 财务报告.....................................................................................................................................48
第十一节 备查文件目录......................................................................................................................123
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 铁岭新城投资控股股份有限公司
铁岭财京 指 铁岭新城投资控股股份有限公司全资子公司铁岭财京投资有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 铁岭新城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 铁岭新城投资控股股份有限公司
公司的中文简称 铁岭新城
公司的外文名称（如有） Tieling Newcity Investment Holding Limited
公司的外文名称缩写（如有）Tieling Newcity
公司的法定代表人 隋景宝
注册地址 铁岭市凡河新区金沙江路 12 号
注册地址的邮政编码 112000
办公地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号
办公地址的邮政编码 112000
公司网址 http：//kf.tielingnewcity.com
电子信箱 tlxc809@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 迟峰 乔亚珍
铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八
联系地址
层 层
电话 024-74997822 024-74997822
传真 024-74997827 024-74997827
电子信箱 cf0140@sina.com qy5857@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 91211200201909093K
公司上市以来主营业务的变化情况（如
本报告期内，主营业务无变更。
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 本报告期内，控股股东无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市房山区迎风街 21 号
签字会计师姓名 鹿丽鸿、高凤
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 34,380,991.61 263,077,361.13 -86.93% 1,686,070,049.75
归属于上市公司股东的净利润
-179,339,704.80 28,771,794.99 -723.32% 709,416,552.80
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-191,058,848.32 21,851,844.96 -974.34% 708,040,775.78
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
104,625,054.73 -788,591,639.22 -113.27% -105,138,848.06
（元）
基本每股收益（元/股） -0.22 0.03 -833.33% 1.29
稀释每股收益（元/股） -0.22 0.03 -833.33% 1.29
加权平均净资产收益率 -5.31% 0.83% -6.14% 22.92%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 6,302,315,407.17 6,208,286,170.11 1.51% 5,649,171,950.92
归属于上市公司股东的净资产
3,244,308,002.11 3,478,633,793.11 -6.74% 3,449,861,998.12
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 4,034,656.93 8,473,904.59 10,757,156.98 11,115,273.11
归属于上市公司股东的净利润 -6,978,886.79 -37,389,788.06 -32,064,789.30 -102,906,240.65
归属于上市公司股东的扣除非经
-9,099,526.89 -41,376,971.73 -35,025,322.48 -105,557,027.22
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -41,569,722.89 -30,278,468.58 -50,490,420.98 226,963,667.18
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
423,414.45 108,090.38 -141,721.29
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 1,619,951.40 1,616,211.45 1,586,266.00
受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 8,835.62
对外委托贷款取得的损益 10,073,570.82 6,958,305.51
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -406,628.77 5,255.55 -79,702.30
减：所得税影响额 1,767,912.86 -10,934.61
合计 11,719,143.52 6,919,950.03 1,375,777.02 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
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开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主要业务包括：投资、土地一级开发等，经营范围主要包括：区域土地征用、市政基础设施建设、土地开发、项目
开发、投资、管理咨询等。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
2015 年半年度进行利润分配，每 10 股送 5 股，股本由 549,860,862 股增加至
股权资产
824,791,293 股。
固定资产 无重大变化。
无形资产 无重大变化。
在建工程 无重大变化。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
（一）资源垄断：土地一级开发是房地产行业的上游行业，向房地产行业提供土地资源。由于土地的稀缺性和社会需求
增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于稀缺状态，也使得土地一级开发行业成为一个门槛较高的朝阳性行业。
公司在铁岭新城区是唯一一家土地一级开发商，同时拥有铁岭其它区域土地一级开发的优先权。
（二）模式创新：公司的运营模式为政府主导、市场化运作，对铁岭新城区22平方公里的土地独家开发运营，具有不可
替代性。国家政策鼓励民营资本进入公用事业领域，本公司就是一个“公私合营”模式的典范，未来随着各项政策的推出和
落实，公司也将通过多种创新模式拓宽业务渠道。另外，在这几年时间里，公司培养了一批管理、运营经验丰富的员工，对
公司未来的发展起到很大的促进作用。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）公司面对的市场环境
2015年宏观经济仍处于结构性调整过程中，经济增速下滑明显。东北地区经济转型压力极大，GDP增速排名靠后，人口
处于净流出状态，房地产市场低迷，库存压力很大。辽宁省内的主要城市商品房全年销售面积均出现了较大幅度的下降，沈
阳下降超过20%，大连下降超过50%。为缓解经济下行的压力，中央层面出台了系列宽松的房地产政策，而地方也因地制宜地
出台积极的房地产政策，刺激各类房产需求，去库存化，促进房地产市场的平稳发展。另一方面，国家保持宽松的货币政策，
央行累计5次降准、降息，同时金融市场化改革继续推进，将进一步疏通货币资金流入实体经济的渠道，房地产企业获得了
金融机构的更多信贷支持。从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到
进一步释放，市场销售将会逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库
存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场总体上仍然是“结构性过剩”的局面。
公司地处辽宁省北部，主要业务为铁岭新城区22平方公里的土地开发整理。从土地销售情况来看，公司已售地块中商业
住宅规划建筑面积约1181万平方米，已完工建筑面积约570万平方米，占比为48.26%。从房地产市场的情况来看，铁岭新城
区目前有22个房地产开发项目，已开发完成建筑面积574万平方米，建设住宅36490套，商铺3115套。其中普通住宅均价约3500
元/㎡，已销售31364套，销售率85.95%，剩余5126套，占14.05%；商铺均价约7800元/㎡，已销售1701套，销售率54.61%，
剩余1414套，占45.39%；已售未入住的空置率住宅约27.41%，商业约18.78%。从上述的统计数字可以分析出在已售地块中尚
有近50%的面积未开工，对未来的土地销售构成了较大压力。但同时新城区内人口逐渐增加，普通住宅销售率较好，且价格
平稳，房屋库存压力不大，房地产市场在良性健康的轨道上发展。公司短期内在经营上会面临一定的压力，但从中长期来看，
公司仍有较大的成长空间。
（二）公司的主要经营模式
1、主要经营模式和经营业态
公司主营业务为土地一级开发，在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市
政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的铁岭新城区范围内的国有建设用地，组织实施拆迁和市政基础设施建设，做到
“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验收后由土地储备中心统一调配划拨或出让，公司按照与铁岭市政
府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益。公司除土地一级开发业务以外，还有城市运
营业务，包括供水、污水处理、汽车租赁、广告传媒业务。在城市运营方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公
用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、汽车租赁、广告传媒业务。
2、市场地位和竞争优势
公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商，同时除铁岭市新城区外，如果铁岭市其他地块选择土地
一级开发商，在同等条件下，铁岭市政府承诺将优先选择公司。
（三）公司规划平整土地面积及收入分成比例
1、公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区，公司主要负责新城区22平方公里规划范围内的土地一级开发，规
划土地平整面积33598亩，2015年未进行土地平整，截至目前，公司已累计平整土地面积27444亩。
2、公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、国有土地收益基金、土地
规费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩计算，当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45
万元/亩，从超出45万元/亩后的下一年度，对土地使用权出让金超出45万元每亩的，另需按超出45万元/亩
部分的百分之三十五加收土地出让金）后全部归公司所有。
（四）报告期土地开发收入相关款项回收情况
报告期内公司收到土地出让金59,341,000.00元，是铁岭泛欧置业有限公司缴纳的莲花湖一号南侧A-3
地块的土地出让金。
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（五）公司的房地产出租情况
公司持有建筑面积为6535.94平方米的房屋，对外出租6059平方米，年租金为120,000.00元。
（六）报告期末公司融资情况
报告期末公司融资金额为2,557,323,288.86元，其中：银行贷款期末余额为665,000,000.00元，占融资额的26%，利率
期间为6.215-7.280%，其中一年期贷款为395,000,000.00元，八年期贷款270,000,000.00元；信托融资400,000,000.00元，
占融资额的15.64%，利率为9.9%；公司债1,4923,23,288.86元，占融资额的58.35%，利率期间为6.80—8.45%，期限5年，为
3+2模式。
（七）公司发展战略和2016年经营计划
2015年宏观经济增速下降，包括房地产行业在内周期性行业受到的冲击较大。从下半年开始国家货币政策逐渐走向宽松，
各地区房地产行业的政策红利不断出台，公司作为房地产的上游行业，其发展也将间接受益。从中长期来看，土地资源总体
偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求。随着房地产行业的逐渐复苏，铁岭新城区土
地存在较大的溢价空间。公司将通过加强内部管理降低业务成本；调整业务方向，增加利润来源，来应对短期经营风险。同
时随着新业务的开展，公司作为城市综合运营开发商将会迎来难得的发展机遇。根据目前的实际情况，公司制定发展战略和
2016年经营计划如下：
1、公司发展战略
公司将以政策利好为契机，把握市场机遇，细化市场，精细化营销，实现土地出让收入，同时进行内部挖潜，拓宽利润
空间，为公司的持续稳健发展打下坚实基础。一是坚持扩大土地一级开发业务作为战略核心业务，集中优势资源，扩大规模，
夯实公司的发展基础；二是转变土地销售方向，从专注商住用地转向旅游、养老用地和商住用地相结合；三是在立足主业的
基础上，对与主业相关行业进行纵向多元化发展，充分挖掘内部潜力，提升盈利能力，丰富城市运营商题材，做大做强城市
运营业务。
2、2016年经营计划
在公司发展战略指导下，进行业务模式创新，提高经营业绩；在做好主业的基础上，拓展新业务；公司将细化市场，精
细化营销，加强对养老、基础教育、体育、文化娱乐、旅游、绿色农业地产、综合商超等第三产业的导入，带动新城区人口
的聚集，进而实现土地出让收入，同时进行内部挖潜，拓宽利润空间。公司将根据实际业务的资金需求，同时综合考虑市场
的资金渠道和成本进行投融资安排。
二、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 34,380,991.61 100% 263,077,361.13 100% -86.93%
分行业
土地一级开发 235,919,913.60 89.68% -89.68%
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供水 7,138,258.87 20.76% 7,595,959.80 2.89% 17.87%
污水 2,750,000.00 8.00% 3,852,316.25 1.46% 6.53%
广告 920,021.40 2.68% 592,649.90 0.23% 2.45%
租赁 5,612,200.80 16.32% 4,537,304.54 1.72% 14.60%
其它业务收入 17,960,510.54 52.24% 10,579,217.04 4.02% 48.22%
分产品
土地一级开发 235,919,913.60 89.68% -89.68%
供水 7,138,258.87 20.76% 7,595,959.80 2.89% 17.87%
污水 2,750,000.00 8.00% 3,852,316.25 1.46% 6.53%
广告 920,021.40 2.68% 592,649.90 0.23% 2.45%
租赁 5,612,200.80 16.32% 4,537,304.54 1.72% 14.60%
其它业务收入 17,960,510.54 52.24% 10,579,217.04 4.02% 48.22%
分地区
土地一级开发 235,919,913.60 89.68% -89.68%
供水 7,138,258.87 20.76% 7,595,959.80 2.89% 17.87%
污水 2,750,000.00 8.00% 3,852,316.25 1.46% 6.53%
广告 920,021.40 2.68% 592,649.90 0.23% 2.45%
租赁 5,612,200.80 16.32% 4,537,304.54 1.72% 14.60%
其它业务收入 17,960,510.54 52.24% 10,579,217.04 4.02% 48.22%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
行业分类
单位：元
行业分类 项目 2015 年 2014 年 同比增减
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金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
土地一级开发 土地一级开发 0.00% 49,758,019.33 65.98% -65.98%
供水 供水 15,363,494.07 46.38% 9,675,263.03 12.83% 33.55%
污水 污水 9,393,633.38 28.36% 9,388,433.28 12.45% 15.91%
广告 广告 663,053.19 2.00% 558,516.52 0.74% 1.26%
租赁 租赁 5,171,685.56 15.61% 4,997,911.50 6.63% 8.99%
其它业务成本 其它业务成本 2,534,080.51 7.65% 1,040,045.66 1.38% 6.27%
说明
（6）报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 19,882,914.15
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 57.83%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 铁岭市新通市政工程有限公司 10,073,570.82 29.30%
2 铁岭建工集团有限责任公司 4,756,478.71 13.83%
3 铁岭市财政局 3,169,587.06 9.22%
4 铁岭市金房房地产开发有限公司 989,282.07 2.88%
5 铁岭师范高等专科学校 893,995.49 2.60%
合计 -- 19,882,914.15 57.83%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 5,831,252.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 96.29%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
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辽宁省电力有限公司铁岭供电公司开发
1 3,540,000.00 58.46%
区分公司
2 深圳市华旭科技开发有限公司 1,736,452.00 28.67%
3 调兵山市鑫丰之源物资经销处 342,000.00 5.65%
4 沈阳常顺自动化工程科技有限公司 117,400.00 1.94%
5 调兵山市富源矸石加工厂 95,400.00 1.58%
合计 -- 5,831,252.00 96.29%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2015 年 2014 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 2,002,226.00 3,389,544.04 -40.93%
管理费用 37,339,375.90 36,293,780.03 2.88%
财务费用 57,173,067.84 59,433,563.48 -3.80%
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2015 年 2014 年 同比增减
经营活动现金流入小计 441,067,931.01 1,339,847,279.62 -67.08%
经营活动现金流出小计 336,442,876.28 2,128,438,918.84 -84.19%
经营活动产生的现金流量净
104,625,054.73 -788,591,639.22 -113.27%
额
投资活动现金流入小计 30,569,243.38
投资活动现金流出小计 2,347,190.55 56,118,908.28 -95.82%
投资活动产生的现金流量净
28,222,052.83 -56,118,908.28 -150.29%
额
筹资活动现金流入小计 1,261,391,711.62 1,988,750,000.00 -36.57%
筹资活动现金流出小计 1,241,883,274.41 1,308,154,722.13 -5.07%
筹资活动产生的现金流量净
19,508,437.21 680,595,277.87 -97.13%
额
14
铁岭新城投资控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
现金及现金等价物净增加额 152,355,544.77
