北京华联商厦股份有限公司 2013 年度报告全文
北京华联商厦股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 04 月
北京华联商厦股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.24 元（含税），送红股
0 股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人赵国清、主管会计工作负责人崔燕萍及会计机构负责人(会计主
管人员)郑博声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告所涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
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目录
第一节重要提示、目录和释义 .....................................................2
第二节公司简介 .................................................................7
第三节会计数据和财务指标摘要 ...................................................9
第四节董事会报告 ..............................................................11
第五节重要事项 ................................................................30
第六节股份变动及股东情况 ......................................................40
第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................46
第八节公司治理 ................................................................51
第九节内部控制 ................................................................55
第十节财务报告 ................................................................56
第十一节备查文件目录 .........................................................147
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释义
释义项 指 释义内容
报告期，本报告期 指 2013 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
O2O 指 线上到线下
本公司/公司/华联股份/上市公司 指 北京华联商厦股份有限公司
华联集团 指 北京华联集团投资控股有限公司
华联综超 指 北京华联综合超市股份有限公司
华联财务 指 华联财务有限责任公司
华联嘉合 指 北京华联嘉合投资管理有限公司
华联商贸 指 北京华联商业贸易发展有限公司
华联清洁 指 北京华联商业设施清洁服务有限公司
咖世家 指 华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司
鹏瑞商业 指 北京华联鹏瑞商业投资管理有限公司
亿商通 指 上海中商亿商通网上销售服务有限公司
鸿炬实业 指 海南鸿炬实业有限公司
鸿炬集团 指 海南鸿炬文化传媒集团有限公司
海南文促会 指 海南省文化交流促进会
坤联信和 指 北京坤联信和商业管理有限公司
广盛鑫源 指 沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司
南京大厂 指 南京大厂北京华联购物中心有限公司
北京万贸 指 北京万贸企业管理有限责任公司
大连华联 指 北京华联（大连）综合超市有限公司
青海华联 指 青海华联综合超市有限公司
北京华联商业 指 北京华联商业管理有限公司
紫金华联 指 江苏紫金华联综合超市有限公司
无锡奥盛通达 指 无锡奥盛通达商业管理有限公司
合肥信联顺通 指 合肥信联顺通商业管理有限公司
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合肥达兴源 指 合肥达兴源商业管理有限公司
龙天陆 指 北京龙天陆投资有限责任公司
兴联顺达 指 北京兴联顺达商业管理有限公司
成都海融 指 成都海融兴达商业投资管理有限公司
绵阳投资基金 指 绵阳科技城产业投资基金
揭阳物资供销售 指 广东揭阳市物资供销集团公司
北京海融 指 北京海融兴达商业管理有限公司
海南华联 指 海南华联购物中心有限公司
内江华联 指 内江华联购物中心有限公司
包头鼎鑫源 指 包头市鼎鑫源商业管理有限公司
华联鑫创益 指 北京华联鑫创益科技有限公司
内蒙古信联中心 指 内蒙古信联购物中心有限公司
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报
告关于公司未来发展的展望中可能面临的风险及对策部分的内容。
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第二节公司简介
一、公司信息
股票简称 华联股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 北京华联商厦股份有限公司
公司的中文简称 华联股份
公司的外文名称（如有） BEIJING HUALIAN DEPARTMENT STORE CO., LTD
公司的法定代表人 赵国清
注册地址 北京市通州区永乐经济技术开发区永开路 1 号
注册地址的邮政编码 101105
办公地址 北京市大兴区青云店镇祥云路北四条 208 号创新中心 2 号楼 3 层
办公地址的邮政编码 102605
公司网址 www.bhgmall.com.cn
电子信箱 hlgf000882@sina.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 周剑军 殷丽莉
北京市大兴区青云店镇祥云路北四条 北京市大兴区青云店镇祥云路北四条
联系地址
208 号创新中心 2 号楼 3 层 208 号创新中心 2 号楼 3 层
电话 010-57391951 010-57391951
传真 010-57391951 010-57391951
电子信箱 hlgf000882@sina.com hlgf000882@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券法律部
四、注册变更情况
注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码
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首次注册 1998 年 05 月 29 日 北京市工商行政管理局 1000001002963 11010871092147x 71092147-x
报告期末注册 2012 年 10 月 16 日 北京市工商行政管理局 110000004966148 11011271092147x 71092147-x
公司上市以来主营业务的变化情况 2008 年 12 月，公司实施重大资产重组，通过此次重组，公司主营业务由百货零售业转
（如有） 型为购物中心的运营和管理。
1. 2001 年 07 月 07 日，公司控股股东由中商企业集团公司变更为中商华通科贸有限公
历次控股股东的变更情况（如有） 司。2. 2009 年 06 月 15 日，公司控股股东由中商华通科贸有限公司变更为北京华联集
团投资控股有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
签字会计师姓名 李惠琦、刘小峰
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
北京市西城区金融大街甲
瑞信方正证券有限责任公司 张涛、闫强 2013-2015 年
9 号金融街中心南楼 15 层
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 1,093,980,236.27 848,421,080.16 28.94% 622,809,443.53
归属于上市公司股东的净利润（元）
65,715,267.51 52,923,553.89 24.17% 65,471,695.11
归属于上市公司股东的扣除非经常
46,674,389.08 38,560,047.66 21.04% 4,537,096.56
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元）
-350,770,383.97 -32,235,429.32 -988.15% 204,007,503.71
基本每股收益（元/股） 0.061 0.049 24.49% 0.06
稀释每股收益（元/股） 0.061 0.049 24.49% 0.06
加权平均净资产收益率（%） 2.25% 1.82% 0.43% 2.18%
2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%) 2011 年末
总资产（元） 13,304,854,949.68 7,384,925,763.62 80.16% 5,976,011,416.48
归属于上市公司股东的净资产（元）
5,941,445,786.05 2,903,174,212.70 104.65% 2,914,059,469.68
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -4,908.75 -3,318.55 -383,345.89
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
4,040,506.50 1,518,572.00 1,337,500.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
5,961,811.37
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
71,712,798.91
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,828,970.00
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对外委托贷款取得的损益 6,697,486.67 16,274,266.67
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,894,437.15 1,400,331.77 -240,826.66
减：所得税影响额 6,354,575.74 4,797,462.97 11,417,831.48
少数股东权益影响额（税后） 22,848.77 28,882.69 73,696.33
合计 19,040,878.43 14,363,506.23 60,934,598.55 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以
及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节董事会报告
一、概述
公司的主营业务为购物中心的运营管理，是国内市场唯一专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商。购物中心
行业的发展受宏观经济环境、居民消费能力、消费者预期与信心等多方面的影响，一般情况下，行业经营发展的周期与社
会消费品零售总额波动密切相关。
1、行业发展面临的机遇与挑战
近年来，在宏观经济稳定增长、社会消费品零售总额持续上升的宏观背景下，消费升级带动了对购物中心的强劲需
求，目前购物中心零售业在我国处于快速发展阶段，公司自2008年业务转型以来，经过5年发展，在行业内已拥有较高的品
牌知名度和一定的市场影响力。2013年，公司继续致力于社区型购物中心的运营与管理，同时随着在购物中心方面的运营
管理水平的不断提升，逐步加大对外输出管理服务。
尽管购物中心行业发展受政策支持和宏观经济发展影响充满机遇，但鉴于购物中心现阶段发展的吸引力，传统零售
企业项目投入不断加快，同时，随着2010年以来住宅调控政策的颁布，房地产开发商也加大了对于商业地产的投资力度，
凭借自身地产优势，从事购物中心建设运营，行业竞争日趋激烈。随着行业竞争的不断加大，稀缺而优质的物业资源的争
夺也日趋激烈。优质商业物业的稀缺性、租赁成本的攀升、以及物业购建成本的高企等，均为购物中心运营商的发展带来
了压力。此外，随着居民消费需求的不断升级及消费结构的不断调整，消费者对零售业态更加强调主题化、个性化、多元
化，从而也对购物中心运营商经营能力提出了更高的要求。与此同时，国内零售业电子商务发展迅速，尤其是网络购物在
逐步完善交易可信度、物流配送和支付方式等方面的过程中，实现了高速发展，随着大型电商信誉度不断提升、国内居民
消费主力和消费模式的转变，电子零售方式对传统实体零售渠道经营带来的冲击力逐步显现。
2、报告期内公司的主要经营策略
购物中心是集百货、超市、专业店、餐饮等在内的多种业态的商业综合体，面对零售行业发展的严峻挑战，公司积
极调整业态组合，逐步加大餐饮、亲子、娱乐等体验式消费在购物中心的经营面积。同时，公司在经营中充分发挥购物中
心经营多元化、便利性等优势，与周边居民的生活方式和社区服务紧密相连，凸显社区型购物中心的生活化特征。
根据公司发展战略，公司以社区型购物中心为发展重点，以北京地区为重点发展区域。对于其它经济较发达的大中
型城市，在资金、管理有保障的前提下逐步进行拓展。公司在2013年成功完成非公开发行股票项目，募集资金的到位，为
公司迅速扩张规模，抢占优势店铺资源，增加市场占有率提供了有力的资金支持，进一步增强了购物中心运营管理能力和
竞争能力，并促进公司长期发展战略的实施。
在加快发展速度的同时，公司十分重视购物中心的运营质量。凭借在购物中心开发和运营管理方面的丰富经验，形
成了专业和完备的管理体系。2013年，公司加强对已开业及筹备期购物中心的运营管理。对于已开业门店，公司通过月度
资产管理报告对项目进行日常运营的监督管理，各项目通过采取积极合理、因地制宜的租赁、市场与物业管理策略，以优
化租户组合，减少空置率，提高购物中心的聚客能力，在提升租户业绩的同时增强公司盈利能力。对于未开业门店，公司
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通过项目管理报告加强工作节点控制，重视开业前期各项工作，保障项目顺利开业。同时公司注重积累优质租户资源，与
包括超市、百货、影院经营商、餐饮、服装等购物中心的长期主力租户建立战略合作关系，降低新开购物中心的运营风险，
有力保障购物中心的快速拓展。随着公司运营管理专业化水平不断提升，公司逐步尝试开展管理输出业务，为第三方持有
的商业项目提供规划设计及运营管理服务，这样不仅可以提升公司盈利水平，也扩充了公司的储备项目资源。
报告期内，公司实现营业收入109,398.02万元，同比增长28.94%，实现利润总额7,360.09万元，同比增长12.75%，
归属于母公司股东的净利润6,571.53万元，同比增长24.17%。
二、主营业务分析
1、概述
（1）报告期内，公司实现主营业务收入98,892.85万元，同比增长34.49%，主要原因是门店数量增加及输出管理业务
收入增加。
（2）报告期内，公司营业成本53,875.73万元，同比增长39.10%，主要原因是租金成本和长期资产折旧及摊销额增加。
（3）报告期内，公司财务费用20,820.87万元，同比增长35.50%，主要原因是本期新增借款及融资债券应付利息增加。
（4）报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额，同比减少988.15%，主要原因是支付子公司往来款。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司遵循既定的发展战略和经营计划，基本完成了全年的各项工作指标。具体详见本节“概述”之“报
告期内公司的主要经营策略”部分的描述。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
本报告期内，公司实现营业收入109,398.02万元，同比增长28.94%。其中主营业务收入98,892.85万元，同比增长34.49%。
主要原因是门店数量增加及管理输出业务收入增长。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是√否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 250,109,150.81
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前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 22.86%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 BHG（北京）百货有限公司 95,426,468.63 8.72%
2 北京华联综合超市股份有限公司 66,082,682.18 6.04%
3 北京澳达天成投资有限公司 33,120,000.00 3.03%
4 时代和煦国际文化传播（北京）有限公司 27,780,000.00 2.54%
5 内蒙古信联购物中心有限公司 27,700,000.00 2.53%
合计 -- 250,109,150.81 22.86%
3、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
租赁及物业管理 450,968,228.65 83.71% 316,844,606.30 81.8% 42.33%
咨询管理服务 22,902,042.98 4.25% 7,848,929.37 2.03% 191.79%
产品分类说明
公司不直接经营商品，故无产品分类。
公司主要供应商情况
□ 适用 √ 不适用
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
4、费用
项目 本期发生额 上期发生额 同比增减
销售费用 200,770,678.60 167,321,419.75 19.99%
管理费用 46,316,827.08 37,108,572.17 24.81%
财务费用 208,208,699.63 153,657,861.94 35.50%
所得税费用 10,376,664.58 11,780,377.89 -11.92%
报告期内，公司财务费用同比增长35.50%，主要原因是本期新增借款及融资债券应付利息增加。
5、研发支出
无
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6、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 982,645,017.18 936,100,579.54 4.97%
经营活动现金流出小计 1,333,415,401.15 968,336,008.86 37.7%
经营活动产生的现金流量净额 -350,770,383.97 -32,235,429.32 -988.15%
投资活动现金流入小计 182,024,047.24 21,737,568.55 737.37%
投资活动现金流出小计 1,712,639,588.78 865,149,157.65 97.96%
投资活动产生的现金流量净额 -1,530,615,541.54 -843,411,589.10 -81.48%
筹资活动现金流入小计 7,439,461,301.40 2,489,000,000.00 198.89%
筹资活动现金流出小计 2,894,620,815.65 2,454,384,896.31 17.94%
筹资活动产生的现金流量净额 4,544,840,485.75 34,615,103.69 13,029.65%
现金及现金等价物净增加额 2,663,454,560.24 -841,031,914.73 416.89%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，经营活动现金流出同比增加37.7%，主要为本期支付子公司往来款所致。
报告期内，经营活动产生的现金流量净额同比减少988.15%，主要为本期支付子公司往来款所致。
报告期内，投资活动现金流入同比增加737.37%，主要为本期收回鹏瑞商业1.5亿委托借款所致。
报告期内，投资活动现金流出同比增加97.96%，主要为本期收购子公司，支付股权收购款所致。
报告期内，投资活动产生的现金流量净额同比减少81.48%，主要为本期收购子公司支付的股权款所致。
报告期内，筹资活动现金流入同比增加198.89%，主要为本期收到募集资金所致。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额同比增加13,029.65%，主要为本期收到募集资金所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内支付子公司往来款，导致经营活动活动产生的现金流量净额为负。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
租赁及物业管理 795,129,358.15 450,968,228.65 43.28% 18.52% 42.33% -9.49%
咨询管理服务 193,799,169.06 22,902,042.98 88.18% 200.91% 191.79% 0.37%
分产品
不适用
分地区
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华北地区 707,124,285.06 268,368,987.64 62.05% 44.71% 73.3% -6.26%
东北地区 44,666,259.38 37,577,355.32 15.87% -16.81% 10.16% -20.6%
西北地区 70,129,506.73 36,892,901.81 47.39% 10.57% 4.06% 3.29%
华东地区 96,032,291.71 66,864,575.09 30.37% 58.55% 64.23% -2.41%
西南地区 70,976,184.33 64,166,451.77 9.59% 2.91% 7.74% -4.05%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2013 年末 2012 年末
比重增减
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 （%）
例（%） 例（%）
主要为本期收到非公开发行募集资
货币资金 3,171,343,451.42 23.84% 506,039,307.18 6.85% 16.99%
金
主要为本期咨询管理服务业务收入
应收账款 156,147,456.96 1.17% 49,674,092.46 0.67% 0.5%
款项未收回
存货 0.00
