佳木斯电机股份有限公司拟收购华锐风电（吉林）装备有限公司股权项目资产评估报告
北京天健兴业资产评估有限公司
目录
声明 ...... 1
资产评估报告摘要 ...... 2
资产评估报告 ...... 4
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况 ... 4二、评估目的 ...... 8
三、评估对象和评估范围 ...... 8
四、价值类型 ...... 9
五、评估基准日 ...... 9
六、评估依据 ...... 9
七、评估方法 ...... 12
八、评估程序实施过程和情况 ...... 19
九、评估假设 ...... 21
十、评估结论 ...... 21
十一、特别事项说明 ...... 21
十二、资产评估报告的使用限制说明 ...... 23
十三、资产评估报告日 ...... 24
资产评估报告附件 ...... 26
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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佳木斯电机股份有限公司拟收购股权所涉及的华锐风电（吉林）装备有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
天兴评报字（2020）第0579号佳木斯电机股份有限公司、华锐风电科技（集团）股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法按照必要的评估程序，对佳木斯电机股份有限公司拟收购股权而涉及华锐风电（吉林）装备有限公司的股东全部权益在2020年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托人
1.委托人之一佳木斯电机股份有限公司
企业名称：佳木斯电机股份有限公司住所：黑龙江省佳木斯市前进区光复东路 380 号法定代表人：刘清勇注册资本：贰亿捌仟陆佰伍拾伍万叁仟陆佰圆整企业类型：股份有限公司(非上市)统一社会信用代码：912308007213613403营业期限：长期经营范围：电机、屏蔽电泵、局部扇风机、自动控制系统制造与维修；电机、防爆电气技术开发、技术服务；自营进出口业务(按外经贸部门批准的经营范围和商品目录经营)。节能技术服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
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开展经营活动)
2.委托人之二华锐风电科技(集团)股份有限公司
企业名称：华锐风电科技(集团)股份有限公司住所：北京市海淀区中关村大街 59 号文化大厦 19 层法定代表人：马忠注册资本：人民币 603060 万元企业类型：股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)统一社会信用代码：911100007848002673营业期限：2006 年 2 月 9 日至 2036 年 2 月 8 日经营范围：生产风力发电设备：开发、设计、销售风力发电设备； 施工总承包；货物进出口；技术进出口；代理进出口；信息咨询(不含中介服务)；(涉及配额许可证、国营贸易、专项规定管理的商品按照国家有关规定办理。)(该企业 2008年 7 月 11 日前为内资企业，于2008 年 7 月 11 日变更为外商投资企业：依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。)
（二）被评估单位概况
1.公司简况
企业名称：华锐风电(吉林)装备有限公司（简称“华锐吉林装备”）住所：白城市工业园区法定代表人：易春龙注册资本：肆亿贰仟伍佰壹拾叁万元整企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)统一社会信用代码：91220800550455771W营业期限：2010 年 01 月 27 日至 2040 年 01 月 27 日经营范围：大型风力发电机组的开发、设计、生产、销售及客户服务；风电场的建设及运营；风力发电工程的设计及工程承包；技术咨询、信息咨询(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
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2.历史沿革、股权结构及变更情况
华锐风电（吉林）装备有限公司成立于2010年1月27日，由华锐风电科技(集
团)股份有限公司出资，成立时注册资本 5,000.00 万元，已由白城三元会计师事务
所出具的白三元会师验字(2010)第 5 号报告审验。
2019 年 4 月 10 日经公司股东会决议，股东华锐风电科技(集团)股份有限公司在原出资额的基础上以债转股增投 37,513.00 万元，变更后股东华锐风电科技(集团)股份有限公司出资 42,513.00 万元，占注册资本的 100%。。
截至评估基准日，华锐风电（吉林）装备有限公司股权结构如下表所示：
单位：万元
| 股东名称 | 出资金额(万元/人民币) | 占注册资本的比例(%) |
| 华锐风电科技(集团)股份有限公司 | 4,2513.00 | 100.00 |
| 合计 | 4,2513.00 | 100.00 |
3.公司组织结构：
4.近三年的资产、财务和经营状况
被评估单位近年来的财务状况如下表：
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金额单位：人民币万元
| 项目 | 2017年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年12月31日 | 2020年4月30日 |
| 流动资产 | 8,906.38 | 13,576.12 | 733.43 | 594.95 |
| 长期股权投资 | - | - | - | - |
| 固定资产 | 11,432.08 | 10,840.66 | 9,610.95 | 9,425.01 |
| 在建工程 | - | - | - | - |
| 无形资产 | 3,886.94 | 3,795.67 | 3,704.39 | 3,673.96 |
| 资产总计 | 24,225.40 | 28,212.44 | 14,048.77 | 13,693.92 |
| 流动负债 | 50,051.32 | 56,397.74 | 1,196.65 | 1,163.94 |
| 非流动负债 | 2,489.72 | 2,384.52 | 2,279.32 | 2,244.25 |
| 负债合计 | 52,541.03 | 58,782.25 | 3,475.97 | 3,408.19 |
| 所有者权益 | -28,315.63 | -30,569.81 | 10,572.80 | 10,285.73 |
被评估单位近三年来的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2017 年度 | 2018 年度 | 2019 年度 | 2020年1-4月 |
| 一、营业收入 | 2,317.06 | 5,772.45 | 10,481.51 | 8.7 |
| 减：营业成本 | 2,273.43 | 5,152.99 | 6,371.49 | 8.7 |
| 税金及附加 | 307.46 | 242.71 | 244.28 | 80.17 |
| 销售费用 | 209.12 | 20.43 | 0 | |
| 管理费用 | 1,566.84 | 1,379.78 | 1,076.48 | 241.91 |
| 财务费用 | -13.7 | 0.48 | 0.46 | 0.091 |
| 资产减值损失 | 1,234.21 | 1,242.18 | -68.83 | |
| 加：投资收益 | - | - | ||
| 资产处置收益 | -3,801.42 | - | 539.31 | |
| 其他收益 | 155.93 | 135.2 | 105.2 | 35.11 |
| 二、营业利润 | -6,905.79 | -2,130.92 | 3,364.49 | -287.07 |
| 加：营业外收入 | 4,944.16 | 60.42 | 275.9 | |
| 减：营业外支出 | 13.2 | 183.68 | 10.77 | |
| 三、利润总额 | -1,974.83 | -2,254.19 | 3,629.61 | -287.07 |
| 减:所得税费用 | - | - | - | - |
| 四、净利润 | -1,974.83 | -2,254.19 | 3,629.61 | -287.07 |
被评估单位 2017 年度的会计报表经中汇会计师事务所(特殊普通合伙)审计， 2018 年度的会计报表已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)南京分所审计，2019 年度的会计报表已经中汇会计师事务所(特殊普通合伙)审计， 2020年4月30日会计报告已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计。以上审计报告都是无保留意见审计报告。
（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合同的约定，除委托人外本报告无其他报告使用者。
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（四）委托人和被评估单位的关系
委托人之一佳木斯电机股份有限公司是股权受让方，委托人之二华锐风电科技(集团)股份有限公司为被评估单位华锐风电(吉林)装备有限公司母公司，也是股权出让方。
二、评估目的
根据《关于佳电股份子公司承接华锐风电（吉林）装备有限公司股权的函》佳电党字[2020]16号，佳木斯电机股份有限公司拟收购华锐风电（吉林）装备有限公司的股权，需要对华锐风电（吉林）装备有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为华锐风电（吉林）装备有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为华锐风电（吉林）装备有限公司于评估基准日申报的全部资产及负债，其中总资产账面价值13,693.92万元，负债账面价值3,408.19万元，净资产账面价值10,285.73元。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
| 项目 | 2020年4月30日 |
| 流动资产 | 594.95 |
| 非流动资产 | 13,098.97 |
| 其中：长期股权投资 | |
| 固定资产 | 9,425.01 |
| 无形资产 | 3,673.96 |
| 递延所得税资产 | |
| 资产总计 | 13,693.92 |
| 流动负债 | 1,163.94 |
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| 项目 | 2020年4月30日 |
| 非流动负债 | 2,244.25 |
| 负债总计 | 3,408.19 |
| 所有者权益 | 10,285.73 |
资产、负债账面价值已经中天运会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见。
1.委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。
2.企业申报的表外资产的情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
3.引用其他机构出具的报告情况
本次评估未引用其他机构报告的结论。
四、价值类型
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是2020年4月30日。
评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
1. 《关于佳电股份子公司承接华锐风电（吉林）装备有限公司股权的函》佳电党字[2020]16号。
（二）法律法规依据
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1. 《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；
2. 《中华人民共和国证券法》（中华人民共和国主席令第14号）
3. 《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，2007年3月16日公布）；
4. 《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号，2007年3月16日公布）；
5. 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）
6. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(国务院令第691号)；
7. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019 年第 39 号)；
8. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013 年 12 月 7日国务院令第 645 号第三次修订)。
9. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013] 64号)；
10. 《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委 财政部令第 32 号)；
11. 《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正)；
12. 其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
7. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36号）；
8. 《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38 号)；
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9. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
10. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）
11. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42 号）；
12. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
13. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
14. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
（四）资产权属依据
1. 企业法人营业执照、公司章程；
2. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；
3. 不动产权证；
4. 机动车行驶证；
5. 房屋建(构)筑物的工程结算书；
6. 其他有关产权证明。
（五）评估取价依据
1. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
2. 评估基准日银行存贷款基准利率；
3. 《机电产品报价手册》(2020 年)；
4. 企业提供的相关工程预决算资料；
5. 企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
6. 《吉林省建筑工程计价定额》(JLJD-JZ-2019)；
7. 《吉林省装饰工程计价定额》(JLJD-ZS-2019)；
8. 《吉林省安装工程计价定额》(JLJD-AZ-2019)；
9. 《吉林省市政工程计价定额》(JLJD-SZ-2019)；
10. 《白城市工程造价信息》2020年第4期；
11. 吉林省住房和城乡建设厅文件《关于调整建设工程造价增值税税率的通
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知》（吉建造〔2019〕3号）；
12. 《资产评估常用数据与参数手册》；
13. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
（六)其他参考依据
1. 《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；
2. 《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
3. 《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
4. 《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第 678 号)；
5. 被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
6. 中天运会计师事务所(特殊普通合伙)出具的净资产审计报告；
7. 《基本建设项目建设成本管理规定》(财建[2016]504 号)；
8. 《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》(发改价格[2011]534 号)；
9. 与此次资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
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公司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法；
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。这种方法应用于企业正常经营，并且未来收益可以预测，与企业受益相联系的风险也可以预测，适用于收益稳定的成熟企业。被评估单位是华锐风电科技(集团)股份有限公司的全资子公司，主要业务是为母公子组装风机与轮毂，实质为母公司的组装车间，其产品相对最终产品而言仅是在产品，无法直接对外销售。本次经济行为转让股权，其目的为以股权抵偿债务，转让范围不涉及业务及人员，所以评估范围内资产无法单独经营，故本次评估不适用收益法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。由于被评估单位属非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大，且评估基准日附近中国同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。
因此，本次评估选用资产基础法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
1.流动资产及负债的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、其他应收款、其他流动资产；负债包括、预收款项、其他应付款和其他非流动负债。
（1）货币资金：全部是银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核
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实后的价值确定评估值。
（2）其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估价值。对于可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
（3）其他流动资产：评估人员核对明细账与总账、报表余额相符， 抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等。按核实后账面值确定评估值。
（4）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算，对于尚未确认的收益，以其未来需缴纳的企业所得税作为评估值。
2.固定资产-房屋建筑物的评估
本次评估采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期费用及其他+资金成本-应扣除的增值税
（2）综合成新率的评定
①对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，其计算公式为：
综合成新率=勘察成新率×60%＋年限成新率×40%
其中：
年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部
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分进行打分，填写成新率的现场勘察表，逐一算出这些建筑物的勘察成新率。
②对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体情况进行修正后确定成新率，计算公式：
成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
3.固定资产-设备类的评估
（1）机器设备
本次机器设备的评估主要采用重置成本法。机器设备评估的重置成本法是通过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。设备的重置价值一般包括重新购置或建造与委估资产功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备的购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用、资金成本等。本次评估采用的计算公式为：
评估价值=重置价值×综合成新率
①机器设备重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣的增值税进项税
对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备，重置全价＝设备购置价格+运杂费－可抵扣的增值税进项税。对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则直接用不含税购置价作为重置价值。
②综合成新率的确定
综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4
其中
勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工作环境、维护保养情况，依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分，确定勘察成新率。
理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确定。
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理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
（2）车辆
根据本次委估车辆的实际情况，分别选择市场比较法和重置成本法评估
①对于购置时间较长，基准日无同类车型销售的车辆采用市场比较法评估。市场比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
市场比较法主要是根据替代原则，将委估车辆与较近时期内已经发生了交易的类似车辆中选取具有代表性的交易实例作为可比实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该车辆的上牌时间、交易情况、行驶里程、使用状况、车辆配置、车库以及车辆维修等差别，修正得出估价对象在价值时点的委估车辆价值。
公式：评估值＝∑比准价格／可比实例数量
比准价格＝可比案例成交价格×各影响因素修正系数
②对于购置时间不长，目前市场上仍有同类车型销售的车辆，采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
（3）电子设备
电子设备为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安装调试，本次评估主要采用重置成本法，计算公式为：
评估价值=重置全价×成新率
①电子设备重置全价的确定
重置全价直接以市场采购价确定。
②成新率的确定
电子设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于已使
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用年限超过经济寿命年限的电子设备，使用如下计算公式：成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%。对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手交易价采用市场法进行评估。
（4）待报废设备
对于待报废的机器设备本次评估按其清理变现后的净收益额作为评估值，对于无回收价值的设备评估值为零。
4.无形资产-土地使用权
土地使用权评估方法通常有基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法和剩余法。按照《城镇土地估价规程》的要求，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，选择评估方法。
因待估宗地为工业用地，其潜在收益包含在企业经营利润中， 而企业经营的收入、成本及利润的核算比较复杂，不易单独确定土地产生的利润，故不适宜采用收益还原法评估。由于待估宗地所处区域与待估宗地地上建筑物相类似的销售市场交易案例较少，无法通过市场比较法合理确定房地产总价，故不适宜选用剩余法评估。由于当地征地补偿费、土地开发费等成本资料调查比较困难，因此不适宜采用成本逼近法评估。待估宗地位于工业园区内，在同一或类似可比的供需范围内，与估价对象条件相似的交易案例可以取得，因此适宜采用市场比较法评估。白城市有完整的基准地价修正体系，待估宗地位于基准地价覆盖范围内，因此适宜采用基准地价修正系数法评估。
综上所述本次评估采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。
（1）基准地价修正法
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准在价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取委估宗地在评估期日价格的方法。其公式：
P＝Pj×K1×K2×K3×K4（1±ΣK5）±M
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公式中：P—委估宗地价格；M—相应基础设施差异的配套费；Pj—委估宗地所在区域的基准地价；K1—期日修正系数；K2—土地使用年限修正系数；K3—容积率修正系数；K4—宗地用途修正系数；ΣK5—影响地价因素修正值系数之和。
（2）市场比较法
市场比较法是利用土地市场已有的成交地价，根据替代原则，以条件类似或使用价格相同的土地买卖、招拍挂案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响地价的交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取估价对象在评估期日时地价的方法。市场比较法计算公式：
PD＝PB×A×B×D×E
式中：
PD— 评估对象价格
PB— 比较案例宗地价格A —
＝
| 比较案例宗地情况指数待估宗地情况指数 | 比较案例宗地情况指数正常情况指数 |
B —
D-
地价指数比较案例宗地交易日期指数待估宗地估价期日地价条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件
＝
条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件
jnj
ini
DD条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件
????
n—区域因素中所包含的因子数E-
jnj
ini
DD条件指数比较案例宗地区域因素指数待估宗地区域因素条件
????
条件指数比较案例宗地个别因素指数待估宗地个别因素条件
＝
条件指数比较案例宗地个别因素指数待估宗地个别因素条件
jmj
imi
EE条件指数比较案例宗地个别因素指数待估宗地个别因素条件
?
?
?
?
m—个别因素中所包含的因子数
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八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于2020年4月中旬接受委托人的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。
该阶段工作时间为2020年4月23日－4月30日。
2.现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托人及被评估单位提供的投资协议、验资报告、公司章程以及企业法人营业执照等资料，对评估对象的真实性、合法性进行核查。
（2）评估范围内被评估单位资产、负债真实性和合法性的查证
北京天健兴业资产评估有限公司
根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。对货币资金，我们通过查阅日记账，审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。对固定资产，评估人员对电子设备进行了现场盘点，并查阅了相关设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
对无形资产，评估人员查阅了相关权利证书等，从而确定资产的真实性。
（3）评估范围内被评估单位资产实际状态的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及设备采购合同等资料。
（4）评估范围内被评估单位实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及设备采购合同等资料。
该阶段的工作时间为2020年4月26日－5月12日。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，开始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。
北京天健兴业资产评估有限公司
（四） 在资产评估结论有效使用期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（五）纳入评估范围的车辆包括小型普通客车和多用途货车，共计30辆，购置于2011年至2018年之间，这些车辆均在外地存放或是使用。其中有26辆车由锐源风能技术有限公司租用，租期为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日，车辆租金为62,400元(每辆车200元/月)，根据车辆租赁合同规定，租赁期满后，如锐源风能技术有限公司续租，需另行签订补充协议或是重新签订协议，截至评估基准日依旧由锐源风能技术有限公司使用，对于这30项车辆评估人员采用照片、视频等替代程序进行现场调查，履行了勘查的程序。评估值未考虑租赁事项对估值的影响。
十二、资产评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
（三） 除委托人、资产评估委托合同中委托的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（六） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2020年4月30日至2021年4月29日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
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十三、资产评估报告日
资产评估报告日为2020年6月10日。
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资产评估报告附件
一、与评估目的相对应的经济行为文件
二、委托人和被评估单位法人营业执照副本
三、委托人和被评估单位承诺函
四、签字资产评估师承诺函
五、资产评估机构备案文件或者资格证明文件
六、资产评估机构法人营业执照副本（复印件）
七、签字资产评估师资格证明文件（复印件）