江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年半年度报告全文
江苏中南建设集团股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 08 月
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人钱军及会计机构负责人(会计主管
人员)钱军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年半年度报告全文
目录
2015 半年度报告................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................4
第二节 公司简介................................................................................................................................5
第三节 会计数据和财务指标摘要....................................................................................................7
第四节 董事会报告............................................................................................................................9
第五节 重要事项..............................................................................................................................16
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................30
第七节 优先股相关情况..................................................................................................................34
第八节 董事、监事、高级管理人员情况......................................................................................35
第九节 财务报告..............................................................................................................................36
第十节 备查文件目录....................................................................................................................146
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释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司 指 江苏中南建设集团股份有限公司
中南建筑下属的一家专业从事预制装配研发、设计、生产、施工的
NPC 公司 指
企业
江苏中南建筑产业集团有限公司，原名南通建筑工程总承包有限公
中南建筑 指
司
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年以非公开发行方式发行 A
非公开发行股票 指
股股票
公私合作（Public-Private Partnership），即公共基础设施项目（如新
的电信系统、机场和电厂）的一种融资和实施模式。公共方是地方
PPP 指
和国家政府，私营方可以是私营企业、国营公司或特定专业领域的
企业财团
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中南建设
公司的外文名称（如有） Jiangsu Zhongnan Construction Group CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如
Zhongnan Construction
有）
公司的法定代表人 陈锦石
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 智刚 张伟
联系地址 江苏海门市上海路 899 号 江苏海门市上海路 899 号
电话 0513-68702888 0513-68702888
传真 0513-68702889 0513-68702889
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2014 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2014 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增
本报告期 上年同期
减
营业收入（元） 8,821,004,572.97 9,506,046,331.72 -7.21%
归属于上市公司股东的净利润（元） 444,927,040.65 516,689,831.79 -13.89%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
435,102,917.97 523,834,962.67 -16.94%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -312,398,224.69 -6,348,980,912.40 不适用
基本每股收益（元/股） 0.38 0.44 -13.64%
稀释每股收益（元/股） 0.38 0.44 -13.64%
加权平均净资产收益率 4.90% 6.46% -1.56%
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减
总资产（元） 89,197,084,845.69 84,280,299,980.50 5.83%
归属于上市公司股东的净资产（元） 9,258,345,352.42 8,816,235,779.18 5.01%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部
851,770.76
分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家
3,715,422.21
统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
2,491,107.20
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,040,530.07
减：所得税影响额 3,274,707.56
合计 9,824,122.68 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2015年上半年，全球经济整体温和复苏，我国经济运行仍面临下行压力，报告期内，政府陆续出台了多项措施，全方位
稳定经济增长效果初显，部分主要指标在二季度呈回暖趋势，统计数据显示，2015 年上半年我国GDP同比增长7%。
房地产方面，上半年，行业库存压力仍高企，不同区域市场出现分化。中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，央
行多次降准降息，放松信贷门槛，构建宽松的市场环境；地方政府也纷纷出台包括放松公积金贷款等系列政策，刺激需求加
快去库存，积极支持居民自住和改善性需求。
在宽松政策影响下，上半年楼市略有回暖。1-6 月，我国商品房销售面积50,264万平方米，同比增长3.9%，其中住宅销
售面积增长4.5%；商品房销售额34,259 亿元，同比增长10%；房地产开发投资43,955亿元，同比增长4.6%；房地产开发企业
房屋施工面积637,563万平方米，同比增长4.3%；房屋新开工面积67,479 万平方米，下降15.8%；房地产开发企业土地购置
面积9,800 万平方米，同比下降 33.8%；土地成交价款 2,866 亿元，下降28.9%。
建筑方面，国家出台多项积极的财政扶持政策，促进PPP项目落地。上半年国家发改委已发布PPP推介项目1041个，总投
资2万亿。在建筑科技技术进步方面，建筑绿色化、建筑工业化等转变传统建筑业的技术有了实质性推进。
报告期内，经过公司全体员工的共同努力，上半年经营计划基本完成，公司取得如下成绩：
（1）上半年，公司完成房地产签约88.7亿元，签约面积93.97万平方米，建筑业务实现业务收入53.89亿元。
（2）上半年，公司投资拿地模式深入转型，坚定不移向一二线城市布局，通过合作拿地方式拿下南京赛虹桥凤凰山二
期，在常熟与万科、新城地产、碧桂园合作获取常熟3地块。
（3）上半年，公司在传统地产转型方面，组建了养生地产事业部，引进专业人才，通过健康、旅游等概念，推动养生
业态领域的发展。在住宅地产价值提升方面，全面推进“5U+价值体系”，对外展示“5U+体验馆”21家，健康小屋27家。
（4）上半年，公司业务转型方面初见成效，机器人产业有序推进，与四川宝玛科技公司展开合作洽谈，目前尽职调查
工作已基本结束。
（5）上半年，公司股权融资、债权融资稳步推进，开展了54亿元的定向增发、36亿元的中票获准发行，40亿元非公开
公司债也在积极申报中。
（6）上半年，公司企业品牌价值进一步提升，荣获2015中国房地产上市公司30强第24名，荣膺“江苏省著名商标”称
号，连续五年荣获“中国慈善榜年度十大慈善企业”称号，荣膺2015年中国建筑企业500强第9名和2015年中国50家最佳建筑
承包商第7名。
二、主营业务分析
概述
公司 2015 年半年度合并报表共确认收入 88.21 亿元，比去年同期下降了 7.21%。其中房地产开发业务确认收入 38.98
亿元，比去年同期下降了 25.99%，建筑施工业务确认收入 43.53 亿元（扣除关联交易），比去年同期增长 7.63%。公司 2015
年上半年度房地产毛利率较 2014 年上半年同期上升了 5.35 个百分点，主要是由于结算项目结构的影响，2015 年上半年结
算的项目，如文昌森海湾、常熟中南世纪城等毛利率较高的项目，预计全年毛利率将与去年基本持平。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 8,821,004,572.97 9,506,046,331.72 -7.21% 房地产结算收入减少
营业成本 6,636,453,631.92 7,097,802,521.08 -6.50% 房地产结转成本减少
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房地产预售金额及建
销售费用 176,683,880.87 172,987,347.21 2.14% 筑收入等与去年同期
基本持平
公司内部办公、差旅
管理费用 645,988,276.80 696,304,524.06 -7.23%
费用控制
非资本化的借款金额
财务费用 285,706,784.85 202,742,427.70 40.92%
增加
房地产项目结算利润
所得税费用 195,160,018.63 221,883,449.40 -12.04%
减少
研发投入 0.00 0.00 0.00%
主要是公司本年度土
经营活动产生的现金
-312,398,224.69 -6,348,980,912.40 不适用 地购置金额较少，经
流量净额
营性现金流转好
主要是公司循环购买
投资活动产生的现金
-210,498,513.62 -363,815,593.83 不适用 银行固定收益的短期
流量净额
理财产品减少所致
筹资活动产生的现金 主要是本期偿还的借
-98,068,390.53 6,835,280,771.75 不适用
流量净额 款较多所致
现金及现金等价物净 主要是本期偿还的借
-621,591,926.79 122,484,265.52 不适用
增加额 款较多所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
（1）2014年年报中，公司提出:\"2015年，公司房地产业务计划实现销售面积300万平方米，销售金额240亿元。建筑施工业
务计划实现业务收入130亿元。
上半年，公司实现预售金额88.70亿元，预售面积93.97万平方米，与去年同期预售金额基本持平，主要是一季度房地产
市场疲软，公司未推出新项目，主要以去库存为主，公司推盘去化率低于预期。下半年公司将加大营销力度，加快库存房源
的去化，同时在项目的获取中重视一二线热销楼盘的开发，力争完成全年的销售计划。上半年建筑施工业务实现收入54亿元，
符合建筑行业由于冬季施工、春节等因素，上半年施工量小于下半年的行业特征。
（2）2014年年报中，公司提出:\"2015年，公司确保在产业结构转型取得实质性突破，并建立良好、有序的发展途径。\"
上半年，公司完成智能制造领域的发展规划，并积极对智能制造领域标的公司筛选，经过多方调研，最终确定首个投资
标的——四川宝玛科技有限公司，正式转型进入以机器人为发展方向的智能制造领域。
三、主营业务构成情况
单位：元
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营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房屋销售收入 3,897,806,678.28 2,497,956,520.12 35.91% -25.99% -31.69% 5.35%
建筑施工收入 4,352,896,928.53 3,645,569,027.57 16.25% 7.63% 11.84% -3.15%
物业酒店及其
544,054,188.01 465,301,887.11 14.48% 217.50% 199.90% 5.02%
他
分产品
房屋销售收入 3,897,806,678.28 2,497,956,520.12 35.91% -25.99% -31.69% 5.35%
建筑施工收入 4,352,896,928.53 3,645,569,027.57 16.25% 7.63% 11.84% -3.15%
物业酒店及其
544,054,188.01 465,301,887.11 14.48% 217.50% 199.90% 5.02%
他
分地区
江苏省内 3,289,196,681.20 2,083,908,141.67 36.64% -51.16% -58.25% 10.75%
其他省份 5,505,561,113.62 4,524,919,293.14 17.81% 100.38% 117.47% -6.46%
四、核心竞争力分析
公司发展于具有25年建筑施工实践的工程总承包企业，在进入房地产行业后，公司将建筑施工与房地产开发相结合，逐
步探索形成了中南建设核心竞争优势：
（1）建筑特一级资质企业
公司下属的南通建筑工程总承包有限公司是目前全国为数不多的具有建筑施工特级资质+设计甲级资质（业内称：建筑
施工特一级资质）。公司获此殊荣，为公司加快从住宅施工向公共建筑施工转型，对外投标承接国家重大建筑工程提供了条
件，避免了建筑市场恶性竞争。
（2）房地产快周转的开发模式
公司近两年通过房地产开发节点流程优化，形成了独特的 “三先六快”、“三三制”、“七个结合”等一系列快速推盘销售
理念，全面实现“招牌挂”项目4个月内开盘。
（3）土地储备优势
公司从2005年开始建设南通中央商务区250万平方米的城市综合体以来，共同时开发百万平方米以上的大盘有10余个，
在多年的大盘开发过程中，在江苏省、山东省内积累了丰富的土地储备。尽管三线城市暂时处于房地产市场的低谷，随着城
市库存去化及土地市场供应的减少，公司土地储备未来仍有巨大盈利空间。
（4）中南建设品牌影响力
中南建设始终秉承“铸就百年基业”的理念打造品牌，在产品品质和服务品质上重点打造企业品牌，中南建设凭借企业形
象和综合实力荣膺“2015中国房地产上市公司30强第24位，同时获得江苏省著名商标称号。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
0.00 856,020,000.00 -100.00%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
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3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品或
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
提供设计、施
江苏中南建筑产业集团
子公司 建筑施工 工一体化服 1,400,000,000.00 25,691,927,757.14 4,373,923,189.08 5,388,856,198.59 267,153,687.12 211,551,352.50
有限公司
务
中南镇江房地产开发有
子公司 房地产开发 提供商品房 150,000,000.00 2,663,637,488.48 828,652,945.40 75,193,670.00 -4,103,290.40 -2,921,601.38
限公司
文昌中南房地产开发有
子公司 房地产开发 提供商品房 150,000,000.00 2,255,949,781.08 536,212,992.87 219,493,989.32 102,285,738.71 76,843,426.63
限公司
海门中南世纪城开发有
子公司 房地产开发 提供商品房 350,000,000 19,506,177,071.43 1,497,369,280.61 743,353,332.42 133,746,720.13 104,600,709.97
限公司
青岛海湾新城房地产开
子公司 房地产开发 提供商品房 90,000,000.00 7,062,271,301.52 607,142,420.69 111,246,077.00 -21,057,576.57 -19,485,263.82
发有限公司
常熟中南世纪城房地产
子公司 房地产开发 提供商品房 300,000,000.00 19,540,867,654.50 2,688,174,578.39 527,600,077.95 184,782,168.06 137,492,899.39
开发有限公司
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5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本报告期投入 截至报告期末累计实
项目名称 计划投资总额 项目进度 项目收益情况
金额 际投入金额
南通中南世 因存在投资性房地产摊销，本
1,200,000 30,444.5 934,422.5 80.00%
纪城 期净利润为-7302 万元
吴江中南世 因本期无交房，本期净利润为
400,000 23,091 316,443 80.00%
纪城 -774 万元
盐城中南世 因本期交房面积较小，本期当
1,300,000 58,413.4 510,985.4 40.00%
纪城 年净利润为-5142.8 万元
青岛中南世 因本期无交房，本期净利润为
750,000 14,284.5 337,826.5 50.00%
纪城 -3126.8 万元
苏州中南中 尚处于投入期，本期净利润为
500,000 25,038.7 53,645.7 10.00%
心 -987.3 万元
泰兴中南世 尚未开始交房，当期净利润为
500,000 59,876.1 229,663.1 45.00%
纪城 -1015.3 万元
昆山中南世 因本期无交房，本期净利润为
350,000 14,400 260,612 75.00%
纪城 -586.6 万元
南京中南雅 尚未开始交房，当期净利润为
400,000 22,751.4 307,529.3 70.00%
苑 -1521.3 万元
海门中南世
