江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
江苏中南建设集团股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 04 月
江苏中南建设集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人钱军及会计机构负责人(会计主管
人员)钱军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，受宏观经济形势和
房地产政策影响以及资本市场变化，可能发生一定程度的变化，因此上述计划
不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,483,915,519 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.4 元（含税），送红股 0 股（含税），以资本
公积金向全体股东每 10 股转增 15 股。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11
第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 25
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 52
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 57
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 57
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 58
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 64
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 70
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 198
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释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
一家专业从事预制装配研发、设计、生产、施工的企业，为住建部认
NPC 公司 指
定的国家住宅产业化基地
Public—Private—Partnership 的字母缩写，是指政府与私人组织之间，
为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服
PPP 指 务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并
通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最
终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
“大数据”是需要新处理模式才能具有更强的决策力、洞察发现力和流
程优化能力的海量、高增长率和多样化的信息资产。如果把大数据比
大数据 指
作一种产业，那么这种产业实现盈利的关键，在于提高对数据的“加
工能力”，通过“加工”实现数据的“增值”。
上海承泰 指 上海承泰信息科技股份有限公司
玛娜花园 指 个人数据跨平台自由存取并授权交易的混业生态系统
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中南建设 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称（如有） Jiangsu Zhongnan Construction Group CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）Zhongnan Construction
公司的法定代表人 陈锦石
注册地址 江苏省海门市常乐镇
注册地址的邮政编码 226124
办公地址 江苏省海门市上海路 899 号
办公地址的邮政编码 226124
公司网址 www.zhongnanconstruction.cn
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 智刚 张伟
联系地址 江苏省海门市上海路 899 号 江苏省海门市上海路 899 号
电话 0513-68702888 0513-68702888
传真 0513-68702889 0513-68702889
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
组织机构代码 71134172-5
因 2009 年公司重大资产重组，公司原铁合金冶炼业务置出工作，中南城市建设投
公司上市以来主营业务的变化情况（如
资有限公司及陈昱含将所持有的十家标的公司股权置入上市公司。公司主营业务
有）
由原铁合金冶炼转型为土木工程建筑和房地产开发。
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称\"本公司\"）原名称为大连金牛股份有
限公司（以下简称\"大连金牛\"），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下
简称\"东北特钢集团\"）旗下的一家上市公司。是经大连市人民政府（1998）58 号
文件批准，由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任
公司、兰州炭素（集团）有限公司、大连华信信托投资股份有限公司和吉林铁合
金集团有限责任公司共同发起，于 1998 年 7 月 28 日取得大连市工商局核发的
21020011035276-2916 号企业法人营业执照，注册资本为人民币 17,053.00 万元。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公
司重大资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许
历次控股股东的变更情况（如有） 可[2009]418 号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金
牛股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419
号）核准批复，2009 年 5 月 31 日本公司向东北特钢集团大连特殊钢有限责任公
司出售了全部资产、负债。作为重大资产重组主要组成部分之一，2009 年 6 月 10
日，中南房地产业有限公司受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司 9000
万股，持有公司 29.9471%股权，每股转让价格为 9.489 元，过户手续办理完毕，
并取得《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次
股权转让过户完成后，中南房地产业有限公司成为本公司第一大股东。2012 年 3
月中南房地产业有限公司名称变更为中南城市建设投资有限公司。本公司实质控
制人为陈锦石。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层
签字会计师姓名 郑建彪、何德明
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 20,449,655,222.12 21,792,094,179.35 -6.16% 18,326,408,442.63
归属于上市公司股东的净利润
351,339,698.00 959,187,133.29 -63.37% 1,209,382,865.66
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
159,453,645.32 900,887,718.61 -82.30% 1,172,457,563.61
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
953,350,601.13 -5,867,585,035.55 -9.73% -4,179,169,987.63
（元）
基本每股收益（元/股） 0.30 0.82 -63.41% 1.04
稀释每股收益（元/股） 0.30 0.82 -63.41% 1.04
加权平均净资产收益率 3.93% 11.76% -7.83% 17.20%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 96,226,200,677.24 84,280,299,980.50 14.17% 65,112,103,499.09
归属于上市公司股东的净资产
9,038,707,967.02 8,816,235,779.18 2.52% 7,736,538,226.64
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 3,250,095,783.37 5,570,908,789.60 4,055,551,149.16 7,573,099,499.99
归属于上市公司股东的净利润 138,704,426.53 306,222,614.10 22,192,770.41 -115,780,113.04
归属于上市公司股东的扣除非经
134,506,599.30 300,596,318.70 28,514,961.26 -304,164,233.94
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -242,945,501.91 -69,452,722.80 -1,516,480,116.08 2,785,014,073.21
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
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九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-877,788.07 -920,663.01 6,350,677.39
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 19,257,650.81 80,471,848.50 47,853,389.41
受的政府补助除外）
公司参与淮安新城建
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 设代垫的前期工程
65,513,861.00
占用费 费，当地城投公司支
付的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 公司非同一控制下合
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 128,491,595.45 并南京溧水房地产公
位可辨认净资产公允价值产生的收益 司形成
公司购买的银行理财
委托他人投资或管理资产的损益 34,142,414.94
产品投资收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 1,760,206.74 965,327.33 508,706.63
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -72,548,590.63 -28,672,861.35 -20,787,659.95
减：所得税影响额 -15,264,862.24 -6,636,533.94 2,428,851.77
少数股东权益影响额（税后） -881,840.20 180,770.73 -5,429,040.34
合计 191,886,052.68 58,299,414.68 36,925,302.05 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以房地产开发和建筑施工为当前主营业务，并向大数据转型的上市集团企业。公司房地产业务板块主要为住
宅开发，项目集中在江苏、山东和海南三省，在江苏的销售占全部销售额的75%。公司下属的江苏中南建筑产业集团有限责
任公司作为建筑特一级资质企业，在建筑业务承接上，注重大型公共建筑和知名业主项目的承接。公司2015年涉足的大数据
行业重点发展个人数据的收集、开发和商业运用。公司于2015年11月收购上海承泰，通过上海承泰团队和中南资本结合，致
力将上海承泰打造成个人数据跨平台自由存取并授权交易的混业生态系统。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，房地产市场形势出现重大变化，经公司全体员工的共同努力，仍较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。
公司计划签约金额240亿元，实际完成签约金额225亿元；建筑工程业务计划实现业务收入120亿元，实际完成施工业务收入
100亿元；公司土地获取方面，对现有房地产销售较好，市场美誉度高的地区如南京、苏州等地区进行城市深耕，针对上海、
北京、深圳等大城市周边县市、郊区市场有新突破，公司在二线城市以上（北京、上海、苏州、南京、青岛）土地储备占公
司全部土地储备的29.66%。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
本年度长期股权投资增加 40396.6 万元，主要是公司参股上海承泰信息科技股份有
股权资产
限公司，以及在常熟与万科、碧桂园等房企合作成立公司开发项目导致。
固定资产 无重大变化
无形资产 无重大变化
在建工程 本年度在建工程增加 5130 万元，主要是公司总部大楼和宿舍楼建设。
以公允价值计量且其变动计入当期损 本年度金融资产增长 44.9%，主要是 2015 年度公司持有的证券投资基金公允价值增
益的金融资产 长所致。
预付款项 本年度金融资产增长 39.54%，主要是公司预付土地保证金、工款未结算导致。
本年度其他流动资产增长 127.79%，主要是公司利用部分资金购买无固定存续期限，
其他流动资产
可每日申购赎回的银行理财产品所致。
应收票据 本年度其他流动资产增长 227.43%，主要是业主方承兑汇票支付费用增加所致。
其它应收款 本年度其他流动资产增长 29.98%，主要是投标保证金、代垫土地拆迁款增加所致。
2、主要境外资产情况
√ 适用 □ 不适用
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保障资产安 境外资产占
资产的具体 是否存在重
形成原因 资产规模 所在地 运营模式 全性的控制 收益状况 公司净资产
内容 大减值风险
措施 的比重
与当地企业
公司派出人
公司设立股 719.60 万美 澳大利亚墨 共同开发房 投入期，未有
大 C&S 集团 员控制企业 0.35% 否
权投资 元 尔本市 地产，本公司 收益
运营和财务
持股 70%
三、核心竞争力分析
公司发展于具有25年建筑施工实践的工程总承包企业，在进入房地产行业后，公司将建筑施工与房地产开发相结合，逐
步探索形成了中南建设核心竞争优势：
（1）建筑特一级资质企业
公司下属的南通建筑工程总承包有限公司是目前全国为数不多的具有建筑施工特级资质+设计甲级资质（业内称：建筑
施工特一级资质）。公司获此殊荣，为公司加快从住宅施工向公共建筑施工转型，对外投标承接国家重大建筑工程提供了条
件，避免了建筑市场恶性竞争。
（2）房地产快周转的开发模式
公司近两年通过房地产开发节点流程优化，形成了独特的 “三先六快”、“三三制”、“七个结合”等一系列快速推盘销售
理念，全面实现“招牌挂”项目4个月内开盘。
（3）土地储备优势
公司从2005年开始建设南通中央商务区250万平方米的城市综合体以来，共同时开发百万平方米以上的大盘有10余个。
2013年以后，公司加强了二线核心城市的拓展，2014-2015年新增核心城市项目18个，在江苏省、山东省内积累了丰富的土
地储备，公司平均楼面地价1546元/平方米。从公司土地储备比例上来看，尽管公司三线城市占比仍较高，但随着城市库存
去化政策的出台及三线城市土地市场供应的减少，2016年情况已经发生了明显的好转，公司土地储备仍有较好的盈利空间。
（4）中南建设品牌影响力
中南建设始终秉承“铸就百年基业”的理念打造品牌，在产品品质和服务品质上重点打造企业品牌，中南建设凭借企业形
象和综合实力荣膺中国房地产企业品牌价值26强称号。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）房地产形势分析
2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，促进市场量价稳步回升，行业运行的政
策环境显著改善。报告期内，中央多轮降准降息，通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，构建宽松
的市场环境；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限价等多措施刺激消费。同时，地方政府还通过控制
土地供应规模，加大保障性住房货币化安置，推动户籍制度及住房公积金改革等长效机制，进一步改善市场环境。多轮政策
组合奠定了楼市回暖基础。
据国家统计局统计，2015年全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），
增速比上年减少9.5个百分点。其中住宅投资64,595亿元，增长0.4%。全国商品房销售面积128,495万平米，比上年增长6.5%，
其中住宅销售面积增长6.9%；商品房销售额87,281亿元，增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。从数据上看，2015年全国
房地产销售市场回暖，但投资增速有所回落。
（二）2015年是中南建设踏上改革转型新征程的一年。全体员工顶住压力，一手齐心协力抢指标，一手积极创新谋改革，取
得如下成绩：
1、房地产全年实现预售收入225亿元，同比增长8.69%，平均销售价格9400元/平方米，同比增长9.3%。
2、坚定不移调整拿地策略，收缩在江苏省外的非核心区域的业务，加快资金流转，加强核心区域业务地位，并向一线
城市拓展；公司二线以上城市项目比例明显提高。通过兼并收购、招拍挂、合资合作等多元化方式获取南京小行、南京溧水、
上海奉贤、北京密云、苏州吴中、苏州常熟等15个项目。
3、产品升级稳步推进，全年展示 5U+优品生活馆26家、健康小屋29家。太仓、昆山、软件谷等项目成功试点科技住宅、
钢结构住宅。军山项目被动式住宅顺利奠基。
4、建筑工业化、建设产业化进一步提速，继沈阳中南NPC成为国家级“可装配式关键部品产业化技术研究与示范”生产
基地之后，NPC技术在上海嘉定、苏州、南京等地成功推广运用，公司NPC装配生产外销规模逐步扩大。
5、2015年，公司通过退回或项目转让，初步意向去化土地52.4万方，减少资金支付14亿元。
6、公司立体化融资稳步推进，融资渠道不断拓宽，资本经营取得实质性突破，成功发行中票36亿元，非公开公司债70
亿元，获批47亿元定向增发，大力改善债务结构，降低债务成本。
7、公司审慎研究确定转型大数据行业，并通过对上海承泰信息的考察尽调，决定以个人数据的保护和授权使用作为突
破口对大数据行业公司开始布局。
8、公司社会声誉稳步提升，获评“中国最具价值地产上市公司”、“中国蓝筹地产企业”、房地产企业品牌价值26强。中
南建筑获评ENR全球最大总承包商42名、中国建筑企业500强第9名。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入204.49亿元， 同比下降6.16% ，归属于母公司所有者净利润3.51亿元，同比减少63.37%。
截至2015年12月31日，公司总资产962.26亿元，同比增长14.17％，归属于上市公司股东的所有者权益90.39亿元，同比增长
2.52％。公司各项成本、费用及现金流变动情况请见主营业务分析第2-6部分。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，房地产市场形势出现重大变化，经公司全体员工的共同努力，仍较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。
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公司计划签约金额240亿元，实际完成签约金额225亿元；建筑工程业务计划实现业务收入120亿元，实际完成施工业务收入
100亿元；公司土地获取方面，对现有房地产销售较好，市场美誉度高的地区如南京、苏州等地区进行城市深耕，针对上海、
北京、深圳等大城市周边县市、郊区市场有新突破，公司在二线城市以上（北京、上海、苏州、南京、青岛）土地储备占公
司全部土地储备的29.66%。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 20,449,655,222.12 100% 21,792,094,179.35 100% -6.16%
分行业
房屋销售收入 12,501,296,180.33 61.13% 10,580,430,741.29 48.55% 18.15%
建筑施工收入 7,538,808,852.09 36.87% 10,926,960,665.12 50.14% -31.01%
物业酒店及其他 409,550,189.70 2.00% 284,702,772.94 1.31% 43.85%
分产品
房屋销售收入 12,501,296,180.33 61.13% 10,580,430,741.29 48.55% 18.15%
建筑施工收入 7,538,808,852.09 36.87% 10,926,960,665.12 50.14% -31.01%
物业酒店及其他 409,550,189.70 2.00% 284,702,772.94 1.31% 43.85%
分地区
国内 20,449,655,222.12 100.00% 21,792,094,179.35 100.00% 0.00%
国外 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
12,417,040,986.6
房屋销售收入 9,501,834,157.79 23.48% 18.16% 31.96% -8.00%
建筑施工收入 9,997,228,593.43 8,433,139,651.86 15.65% -18.35% -18.89% 0.56%
分产品
12,417,040,986.6
房屋销售收入 9,501,834,157.79 23.48% 18.16% 31.96% -8.00%
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建筑施工收入 9,997,228,593.43 8,433,139,651.86 15.65% -18.35% -18.89% 0.56%
分地区
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
产品分类
单位：元
2015 年 2014 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房屋开发 房产开发成本 9,501,834,157.79 49.00% 7,200,749,402.73 38.28% 10.72%
