江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
江苏中南建设集团股份有限公司
2017 年年度报告
2018 年 04 月
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江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人钱军及会计机构负责人(会计主管
人员)钱军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以总股本 3,709,788,797 股
为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.20 元（含税），送红股 0 股（含税），
不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 5
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 10
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 12
第四节 经营情况讨论与分析 ......................................................................................................... 74
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 99
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 108
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 108
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 109
第九节 公司治理............................................................................................................................ 117
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 124
第十一节 财务报告 ....................................................................................................................... 133
第十二节 备查文件目录 ............................................................................................................... 311
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释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
一家专业从事预制装配研发、设计、生产、施工的企业，为住建部
NPC 公司 指
认定的国家住宅产业化基地
Public-Private-Partnership 的字母缩写，是指政府与私人组织之间，
为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服
PPP 指 务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，
并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完
成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
\"大数据\"是需要新处理模式才能具有更强的决策力、洞察发现力和
流程优化能力的海量、高增长率和多样化的信息资产。如果把大数
大数据 指
据比作一种产业，那么这种产业实现盈利的关键，在于提高对数据
的\"加工能力\"，通过\"加工\"实现数据的\"增值\"。
区块链是分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等计
区块链 指
算机技术的新型应用模式。
上海承泰信息科技股份有限公司，一家以“个人数据”保护及商业
上海承泰 指
化使用为核心理念的大数据科技应用企业。
PEERNOVA 指 美国硅谷一家从事区块链技术在银行审计领域运用的创业企业。
善粮味道 指 黑龙江北大荒农业区块链股份有限公司
金丘区块链 指 上海金丘实业股份有限公司
智链 指 智链数据科技（南通）有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中南建设 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称（如有） Jiangsu Zhongnan Construction Group CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如
Zhongnan Construction
有）
公司的法定代表人 陈锦石
注册地址 江苏省海门市常乐镇
注册地址的邮政编码 226124
办公地址 江苏省海门市上海路 899 号
办公地址的邮政编码 226100
公司网址 www.zhongnanconstruction.cn
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 张伟
联系地址 江苏省海门市上海路 899 号 722 室
电话 0513-68702888
传真 0513-68702889
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
组织机构代码 91320600MA1M9AEW6B
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层
签字会计师姓名 曹阳、郑建利
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
上海银城中路 168 号上海银
国泰君安证券股份有限公司 傅冠男、孙兴涛 2016 年 4 月——
行大厦
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
会计差错更正
本年比上年
2016 年 2015 年
2017 年 增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
30,552,327,4 34,439,585,8 34,439,585,8 20,449,655,2 20,449,655,2
营业收入（元） -11.29%
67.21 05.09 05.09 22.12 22.12
归属于上市公司股东的净 602,661,579. 407,721,285. 338,572,446. 351,339,698. 351,339,698.
78.00%
利润（元） 89 62 19 00
归属于上市公司股东的扣
110,247,619. 436,175,228. 367,026,388. 159,453,645. 159,453,645.
除非经常性损益的净利润 -69.96%
10 17 74 32
（元）
经营活动产生的现金流量 -2,937,934,5 -4,500,049,2 -4,500,049,2 953,350,601. 953,350,601.
净额（元） 01.38 73.39 73.39 13
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基本每股收益（元/股） 0.1625 0.1161 0.1161 39.97% 0.1 0.1
稀释每股收益（元/股） 0.1625 0.1161 0.1161 39.97% 0.1 0.1
加权平均净资产收益率 4.39% 3.22% 3.22% 1.17% 3.93% 3.93%
本年末比上
2016 年末 2015 年末
2017 年末 年末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
175,004,092, 117,204,605, 117,135,456, 96,226,200,6 96,226,200,6
总资产（元） 49.40%
810.76 573.00 733.57 77.24 77.24
归属于上市公司股东的净 14,052,410,7 13,557,988,4 13,488,839,6 9,038,707,96 9,038,707,96
4.18%
资产（元） 49.28 42.57 03.14 7.02 7.02
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
本公司于 2017 年 1 月出售飞机，产生 89,204,736.28 元资产处置损失，本公司应于 2016 年 12 月 31 日根据预计可收回
金额低于账面价值应计提而未计提固定资产减值准备，本次对以前年度会计差错进行更正。
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 5,712,217,509.29 6,956,666,897.80 6,351,287,706.22 11,532,155,353.90
归属于上市公司股东的净利润 150,787,389.83 203,416,332.47 49,632,688.21 198,825,169.38
归属于上市公司股东的扣除非
156,483,510.26 190,973,866.01 50,917,616.08 -288,127,373.25
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 94,574,636.12 -452,124,599.77 337,911,784.12 -2,918,296,321.85
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
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九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明
主要是深圳中南长
非流动资产处置损益（包括已计提资产
498,196,590.70 7,717,751.45 -877,788.07 期股权投资处置收
减值准备的冲销部分）
益
越权审批或无正式批准文件的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 102,279,131.39 14,341,862.43 19,257,650.81
量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资
65,513,861.00
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
128,491,595.45
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 23,327,028.41 28,513,585.74 34,142,414.94
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益 55,567,499.43
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损
-35,773.23 -43,574,513.91 1,760,206.74
益，以及处置交易性金融资产、交易性
金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
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转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-122,794,956.46 -111,513,937.87 -72,548,590.63
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 -7,483,482.14 -12,236,938.18 -15,264,862.24
少数股东权益影响额（税后） 16,041,542.16 -8,256,872.00 -881,840.20
合计 492,413,960.79 -28,453,942.55 191,886,052.68 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业;土木工程建筑业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 7 号——上市公司从事土木工程建筑业务》的披露要求
公司是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务的上市企业。公司房地产业务板块以住宅开发为主，辅之有高、中端酒
店、综合商业体开发运营项目。公司房地产开发项目主要集中在上海、江苏、浙江、山东地区，并在武汉、西安、昆明、成
都、郑州、沈阳等中心城市有地产项目。
公司下属的江苏中南建筑产业集团有限责任公司作为建筑特一级资质企业，在建筑业务承接上，注重大型公共建筑和知
名业主民用建筑的承接，2016年以来，坚持将业务模式从单一的施工总承包向PPP和EPC项目升级，2017年承接了众多大型
PPP工程。
报告期内，公司坚持深耕核心一、二线核心城市群的战略取得优异的成绩，公司计划房地产签约销售金额500亿元，实
际签约销售金额963亿元，指标完成率192.6%（具体请见年报中2017年销售情况统计表）；建筑工程业务计划实现业务收入120
亿元，实际完成施工业务收入117亿元。
公司土地获取方面，公司坚持精选区域策略，以在核心都市圈周边拓展土地为主，公司2017年共新增土地98宗，规划建
筑面积1499万平方米，货值1907亿元（具体请见年报中2017年土地拓展情况统计表）。
建筑业务承接方面，2017年公司建筑业务中标合同金额312亿元，同比增长50.3%，在业务结构上，PPP业务占比达到33%，
承接了诸如：滨海医疗卫生机构工程、东阿水系治理工程项目、宁波大学等一批合同金额过10亿元的大型项目。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 同比增加 201.10%，主要系对外合营房地产企业增加所致
固定资产 同比增加 71.17%，主要系房屋建筑物增加所致
无形资产 无重大变化
在建工程 同比减少 88.19%，主要系在建工程转入固定资产所致
2、主要境外资产情况
√ 适用 □ 不适用
保障资产 境外资产 是否存在
资产的具
形成原因 资产规模 所在地 运营模式 安全性的 收益状况 占公司净 重大减值
体内容
控制措施 资产的比 风险
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重
与当地企
公司派出
业共同开
大 C&S 集 公司设立 719.60 万 澳大利亚 人员控制 投入期，未
发房地产， 0.35% 否
团 股权投资 美元 墨尔本市 企业运营 有收益
本公司持
和财务
股 70%
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业;土木工程建筑业
一、团队优势
公司下属的中南置地、中南建筑均拥有专业、务实、激情、高效的管理团队。业务团队成员来自国内知名的大型企业，
团队目标明确，公司授权充分、企业文化开放、激励措施到位，这些有助于公司在未来三年能够更加快速、健康的发展。
二、品牌优势
中南建设始终秉承“铸就百年基业”的理念打造品牌，在产品品质和服务品质上重点打造企业品牌。公司下属的中南建筑，
在ENR评选方面，荣获2017中国承包商80强第9名，最具效益承包商第5名，中南置地荣获2018年中国房地产企业100强第19
名，中南商业荣获2018中国房地产开发企业商业地产运营5强。
三、战略优势
公司拥有明确清晰的战略目标，并根据外部环境变化进行动态调整。近年来，公司顺应市场环境外部变化，将区域布局
战略调整为“一二线城市为主、三四线为辅，依托一二线、辐射三四线“的指导思想，深耕长三角，拓展珠三角，进军京津冀”
的城市群区域战略布局。2017年，公司坚定战略方向，有序推进战略执行、评估和调整，在土地储备结构优化上取得较大提
升，房地产销售连续两年以翻番的增幅发展。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）房地产形势分析
政策面：根据国家对“房子是用来住的不是用来炒的”的科学定位，房地产各项长效机制将会加速推进，住房租赁建设
加快，“三限”（限贷限价限购）调控将变为常态。
市场面：2018年房地产形势基本平稳，宏观调控将变为常态，房价进一步与政府业绩挂钩。国家将会持续关注75个重点
城市，尤其是北上广深及新一线城市。
资金面：据不完全统计，银行在房地产方面将收紧上万亿资金，融资渠道将会进一步收窄，严监管形势将进一步凸显，
房企融资利率会进一步增加。
行业面：在国家因城施策，分类调控的背景下，城市分化现象将进一步明显，行业集中度将进一步提高。
（二）建筑形势分析
布局美好生活与美丽中国两条主线，建筑业前景广阔，未来存在三大重点市场：1、大地产商的集中度进一步提高，业
务量势必越来越大；2、《关于实施乡村振兴战略的意见》出台带来新的机遇，乡村建设的投资力度将会进一步加大；3、随
着城市功能的进一步完善，城市品味、水平的进一步提升，城市博物馆、图书馆、体育中心、大剧院、医院、水利、公园等
公共建筑PPP项目占比将会逐步增加。
（三）公司经营情况回顾
2017年公司两大主业在核心业务团队的带领下，成绩斐然：
1、中南置地在企业文化、管理、经营、发展发生了天翻地覆的变化，2017年全年实现销售金额963亿元，连续两年实现
业内罕见的翻番发展，人才引进卓有成效，吸引了一大批行业知名职业经理人的加入。
2、中南置地在土地拓展区域布局、结构优化取得重大突破，2017年中南置地加速全国布局，除继续深耕江苏、浙江、
环沪、山东区域以外，新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市。全年累计拿地98宗，全年新增土地货值
储备近2000亿元。
3、中南建筑成功扭转连续数年利润率下滑的趋势，逐步改变了增收不增利的局面，新签合同额达312亿元，同比增幅达
50.3%，各项改革成效远超过去。全年成功获取19个PPP项目，合同总额超170亿元，PPP业务获取在全国民营企业位居前列。
4、中南建筑在施工板块通过完善市场营销机制，合同总量、大项目占比取得历史性突破。2017年中南建筑3亿元以上项
目累计221.9亿元，占比71.1%。
5、在科技创新方面，2017年中南建筑成为江苏省第一家由建筑企业申报并成功立项的省级工程技术研究中心，BIM普及
应用全面提升,全年采用BIM技术优化设计70万平方米，并获国家级奖项6项。中南置地在健康住宅的研究方面取得显著成果，
联合中国建筑科学研究院正式对外发布了国内首个健康住宅标准，把健康写进了公司产品基因序列。
6、在新兴产业投资孵化方面，中南建设投资的区块链公司，金丘区块链走出国门，积极参与国际区块链论坛活动，金
丘区块链在国际上产生了一定的影响力；智链形成了农产品及其他商品的区块链溯源防伪解决方案并成功在善粮味道项目上
得到运用；善良味道完成区块链农产品质量认证及新生产平台的开发、第一代区块链认证包装米产品的研发、线上销售渠道
的搭建，第一批区块链认证大米产品于2017年12月28日推向市场。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（四）报告期内公司房地产项目经营和发展情况
（1）2017年新获取土地情况
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占地面积 计容面积 中标楼面地价（元
序号 城市 地块名称 四至范围 容积率 土地性质 中标总价 总货值 (亿元） 权益比例
（㎡） （㎡） /㎡）
通州区城东新区
1 南通 金桥东路南侧、牡丹江路西侧 54549.00 2 109098.00 住宅 32893 3015.00 13.32 100.00%
CD47 号地块
东至高压走廊、南至东湖路
2 马鞍山 马土让 2017-1 号 127644.61 2 204231.38 商住 97100 4754.41 25.01 100.00%
西至青邮路、北至印山路
铜山区华山路
2017-2 地块、 1.6
3 徐州 徐州铜山区华山路西侧 420927.00 700352.70 商住 72620 1037.00 57.40 50.00%
2017-3 地块、 1.7
2017-4 地块
2017 嘉秀-003 地 王江泾镇，运河东路西侧，莲
4 嘉兴 58194.00 1.5 87291.00 商住 40739 4667.00 10.50 100.00%
块 雁东路南侧
G1719
华南路以西，振兴路以北，华
5 丹阳 G1720 153942.00 2.5 384855.00 商住 147410 3830.00 35.10 100.00%
西路以东，紫竹路以南
G1721
G1723 华南路以东，振兴路以北，中
6 丹阳 82117.00 2.5 205292.00 商住 70170 3418.00 18.50 100.00%
G1724 兴路以西，紫竹路以南
东至迎宾大道、南至工兴西
固安一中
7 固安 街、西至永康路、北至九华城 71037.96 3.1 220217.68 住宅 190000 8611.00 55.30 75.00%
2016CG-19 地块
小区
太仓港区和平路
8 太仓 西，支二路南地块 和平路西，支二路南 49221.54 1.6 78754.46 住宅 30489 3871.40 10.71 50.00%
（WG2017-1-1）
崇明区长兴镇 四至范围东至圆芳路,西至
9 长兴岛 G9CM-0901 单元 12-04 地块,南至圆南绿地,北 34628.20 1.2 41553.84 住宅 42800 10299.89 14.10 11.00%
12-05 地块 至南圆沙路
10 高淳 高淳 2017G02 地块 芜太公路以南、万福城以北 35327.86 1.5 52991.79 住宅
100700 6632.00 16.40 50.00%
11 高淳 高淳 2017G03 地块 万福城以东、奕淳绿园以北 65893.00 1.5 98839.50 住宅
12 成都 金牛区天回镇街办 南至聚霞路，西至汇通路 127826.38 2.00 255652.76 住宅 283263 11080.00 64.78 100.00%
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木龙湾社区 2、3、
4组
金牛区天回镇街道
13 成都 万圣社区居委会 3、 南至天斑路，其余为规划道路 42273.27 2.91 123015.22 商住 115825 9400.00 26.34 100.00%
4、7 组
14 成都 成华区建设南路 南至建设南路，西至建功路 29687.55 5.00 148437.00 商住 191484 12900.00 29.90 50.00%
梅李镇学府路以南、天字南路
15 常熟 2017B-001 34805.00 1.80 62649.00 住宅 36371 5805.52 10.02 25.00%
以西
辛庄镇新阳大道北侧、常隆路
16 常熟 2017B-003 36771.00 1.80 66187.80 住宅 39868 6023.47 10.38 30.00%
西侧
滨江新市区龙腾南路以西、碧
17 常熟 2017B-004 69598.00 2.70 187914.60 住宅 119359 6351.77 30.75 49.00%
浒路以北
18 盐城 20170601 大星南路东、小新河南侧地块 29429.00 2.20 64743.80 商住 32104 4952.00 8.22 33.33%
虞山镇红梅路以南、香山路以
19 常熟 2017A-001 51156.00 2.2 112543.20 住宅 180039 15997.32
东
73.03 100.00%
虞山镇开元大道以北、香山路
20 常熟 2017A-002 47719.00 2.2 104981.80 住宅 159666 15208.92
以东
建德市新安街道：东至清江
建政储出（2017）
21 建德 路、南至江滨路、西至浦发路、 22633.00 2.31 52282.23 商住 43800 8377.61 9.92 100.00%
04 地块
北至溪头路
建德市新安街道：东至沪瑞
建政储出（2017）
22 建德 线、南至江滨路、西至清江路、 25198.00 2.2 55435.60 商住 44600 8045.37 10.00 100.00%
05 地块
北至溪头路
东至九龙山大道，西至成山
嘉兴乍浦泷悦府项
23 乍浦 路，北至外环中路，南至纬三 143793.60 2.2 316345.92 住宅 32850 1038.42 24.10 100.00%
目
路
嘉兴乍浦泓悦府项
24 乍浦 东至建港路，南至外环中路 82466.30 2 164932.60 住宅 16514 1001.26 9.86 100.00%
目
25 通州 通州 R2017－002 南至大庆路、北至汽车站 31333.00 1.05 32899.65 住宅 23374 7104.76 5.84 33.30%
14
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
地块
通州 R2017－003
26 通州 西至尚德路、南至荣华小区 37348.00 1.03 38468.44 住宅 30102 7825.24 5.99 33.40%
地块
聆湖路以东长香中大道以南
27 镇江 2017-2-4 地块 45737.00 1.4 63980.00 商住 38452 6010.00 8.53 100.00%
地块
津武（挂）2017-008 北至福源道，西至新安路，南
28 天津 19125.20 2.5 47813.00 商业 12000 2505.00 5.09 100.00%
号 至顺源道，东至现状空地
2017－7 号编号 1
29 平湖新仓 建新路东南侧，风雷河西侧 33423.90 1.8 60163.02 住宅 34500 5738.00 9.71 50.00%
地块
地块东至袍渎 1 号支路，南至
袍江新区袍渎路 2
30 绍兴袍江 袍渎路，西至袍中路，北至沿 108726.00 1.8 195706.80 商住 105200 5375.39 24.19 45.00%
号
河退让绿带
平湖独山 平国土告字 平湖市独山港区凤舞路西侧、
31 10953.30 2 21906.80 商住 15500 7075.00 3.54 100.00%
港 ［2017]8 号 9 地块 港城路南侧
32 南通 R17007 地块 林翠路西、复兴东路北 86651.71 1.997 173044.00 住宅 97483 5633.45 26.00 17.00%
徐州市本级网挂
33 徐州 [2017]8 号 迎宾大道北，商聚路西 118571.80 1.3 154143.34 商住 117680 7634.45 28.00 33.00%
2017-15 号
北侧为黄金河，南侧为黄河
34 烟台 烟台中南熙悦 66773.70 2 133240.00 住宅 36086 2708.35 13.17 100.00%
路，东侧距离海岸线 550
35 太仓 WG2017-12-5 国开区平江路东、碧云路北 69206.25 2.00 138412.50 住宅 58966 4260.16 24.50 14.78%
36 太仓 WG2017-12-6 国开区龙江路西、浮宅路南 34800.80 2.00 69601.60 住宅 29994 4309.38 11.83 13.30%
海门市瑞江路东、解放东路北
37 海门 CR17014 地块 78953.00 2.2 173696.60 商住 52871 2468.18 22.00 51.00%
侧
38 青岛 HD2017-3044 黄岛区开拓路东，前湾港路北 74771.00 2.8 209358.80 住宅 102586 4900.00 27.79 100.00%
39 如东 W1701-01 地块 如东珠江路南、通洋路东地块 42431.00 1.79 75951.00 商住 23817 3136.00 7.83 55.00%
温江区柳城街办红
温江区凤溪大道西侧、五洞桥
40 成都 光社区 3、4 组，涌 42340.21 2.5 105850.53 商住 44457 4200.00 14.70 100.00%
路北侧
泉街办大田社区 6
15
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
组地块
东至：光波路规划道路西红
线；南至：新光路规划道路北
光波路西、新光路
41 盐城 红线；西至：光谷大道规划道 36740.00 1.8 66132.00 商住 34536 5222.00 8.68 100.00%
北侧地块
路东红线；北至：市政公司、
新奥燃气用地南界址；
南起五号横河绿化带 北
银河新区新金西路
至新金西路绿化带 东起金
42 通州 南侧、金洲路东侧 82741.00 2.4 198578.40 商住 49479 2492.00 17.58 25.00%
虹路 西至金洲路
地块
绿化带
43 西安 浐灞世园 浐灞世园 87290.67 2.5 218226.67 住宅 72000 3299.32 29.38 100.00%
虞山镇东三环以西、昭文路以 1.10-1
44 常熟 2017A-007 28054.00 33664.80 住宅 47960 14246.00 9.38 25.00%
北 .20
海纳路南、通二河北、苏通路
45 南通 南通苏通园区地块 180729.60 1.78 321699.00 商住 105004 3264.00 30.56 20.00%
东、金英西路西
通州世纪大道西侧
46 南通 新世纪大道西侧、金桥路南侧 49970.00 2 99940.00 商住 46522 4655.00 9.95 19.50%
地块
泰土告字[2017]6
北至开元河，南至泰东路，西
47 泰安 号、第 2017-18 号 31599.00 3 94790.00 住宅 15095.7 1593.00 6.87 25.00%
至开元河，东至高铁南街
地块
位于宿城新区，东至家天下小
48 宿迁 2017(经）C 宿城 03 区，南至吉林路，西至东海路， 29959.00 2.2 65909.80 住宅 8997 1365.05 4.93 50.00%
北至家天下小区。
北至宝通街、西至潍县中路、
49 潍坊 2016-G64 宝通街南 120905.00 2.62 316771.10 住宅 94578 2985.69 35.13 80.00%
东南两侧为规划路
东至规划路，西至龙泉路，北
50 泰安 Sep-17 51834.00 2.6 134768.40 住宅 31095 2307.00 9.64 100.00%
接北天门大街
51 成都 温江 81 亩 北临温泉大道，东临恒大未来 54126.60 2.5 135316.50 商住 132613 9800.00 21.80 100.00%
16
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
城
北临温泉大道，东临恒大未来
52 成都 温江 41 亩 27354.56 2.5 68386.40 商住 62232 9100.00 11.10 100.00%
城
北至南昌路、南至长沙路、西
53 临沂 2017-048 临沂 113366.00 2.5 283415.00 商住 126263 4455.06 36.04 40.00%
至蒙河路、东至孝河路
珠江路北侧、泰州路东、闽江
54 邳州 2017-74 65068.60 2.5 162671.50 住宅 37914 2331.00 14.50 25.00%
路南、庐山路北
55 邳州 2017-75 邳州市泰州路东、珠江路北 65855.30 2.5 164638.25 住宅 37737.2 2292.13 14.67 25.00%
56 平度 平度 17037 平度市经三路以南地块 64933.00 2 129866.00 商住 16558 1275.00 12.80 30.00%
西至志远路，南至樱前街，东
57 潍坊 潍坊 2017-G73 127525.00 2.5 318812.50 商住 96888 3039.00 35.67 55.00%
北为规划路
杜康桥路北、梁红 西至梁红玉路，南至杜康桥
58 淮安 62946.00 2.5 157365.00 住宅 44640 2836.72 12.13 34.00%
玉路东 路，东至沈坤路
广平路以南，广福路以北，正
59 广饶 广饶 34 号地块 69389.00 1.21 84185.00 住宅 22848 2714.02 6.60 100.00%
安路以东，泰安路以西
通盛大道西、源兴路北、居康
60 南通 中创区 R17013 71456.00 1.98 95000.00 住宅 48299 5084.00 13.40 20.00%
路南
61 张家港 2011-A17-A 市区泗港路东侧 58444.63 1.7 99355.87 商住 98517 9916.00 15.80 100.00%
62 张家港 2016-B11 塘桥镇富民路南侧 27484.40 1.7 46723.48 商住 25459 5449.00 6.23 33.00%
63 南通 R17017 宏兴东路南、东方大道西 101658.05 2 203316.1 住宅 142727.9 7020.00 36.13 30.00%
官渡区金马街道办 东至白沙河，南至双羊街，西
64 昆明 75614 3.8 287332 住宅 131118.68 4563.00 41.27 51.00%
项目 至东三环，北至规划路
地块
一：4.7
65 西安 大兴五洋 大兴东路以北，西二环以东 65467 267105 居住用地 114625 4291.38 32.50 100.00%
地块
二：2.8
66 咸阳 咸阳彩虹二路 宝泉路以南，彩虹二路以西 160001 3.05 488002 居住用地 84000 1721.30 39.00 100.00%
上海奉贤海湾旅游 东至奉炮公路，西至新农河，
67 上海 20174.7 2 40349.4 商办混合 30000 7450.00 9.02 100.00%
区商办地块 南至上海师范大学奉贤校区，
17
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
北至海泉路
68 宿州 2017-13 地块 银河一路以北，通济五路以东 82602 2.5 206505 住宅 80538 3900.05 20.70 49.00%
慈溪孙塘北路 1#A、 东至河流，南至孙塘北路，西 1.4-1.
69 宁波 53908 97034 住宅用地 59242.8 6095.00 15.74 33.30%
B 地块 至担山北路，北至北三环东路
二类居住用
70 昆明 官渡区巫家坝地块 飞虎大道以西 48729.77 5 243648.85 121900 5003.10 46.77 100.00%
地/商业用地
东:曹后公路绿化带
JK2016－37/中南
71 沈阳 南:用地界线；西:浑河七街绿 29652 1.8 53373 住宅 18947.4 3550.00 4.88 100.00%
世纪城东
化带；北:用地界线
平国土告字
平湖市乍浦镇老沪杭公路南
72 上海 ［2017]18 号地块 39984 1.4 55977.6 住宅、零售 26822 4791.56 8.70 37.00%
侧、金海洋大道东侧
编号 2 地块
73 张家港 2014-B06-B 经开区港城大道东侧 52933.6 1.5 79400.4 商住 95639 12045.00 17.38 51.00%
苏通科技产业园苏四河东、苏
74 南通 R17023 115500.02 1.6 184800.032 住宅用地 61099.51 3306.00 21.85 20.00%
通路西、乐成路南、江成路北
75 西安 经开区 A 地块 尚林路以南 66470 3 199412 居住用地 70193 3520 23.14 100.00%
陕汽路以南，渭华路以西，泾
76 西安 经开区 B 地块 117203 3 351610 居住用地 42369 1205 28.82 100.00%
环南路以北
城南街道张八里村 22、23 组
77 如皋 R2017018 36997 2 73994 商住 11136.1 1505.00 5.91 100.00%
地段
城南街道张八里村 18、22、23
78 如皋 R2017019 66093 2 132186 商住 19893.99 1505.00 10.99 100.00%
组地段
东至高都路，南至下中坝 32
下中坝 30 号、31
79 南充 号地块，西至江东大道，北至 96876 2.3 222815 商住 48534.876 2178.26 16.60 100.00%
号地块
成南高速公路。
经一路以东、文昌西路南、站
80 扬州 GZ063 134254 1.6 214806 住宅 178289.312 8300.00 50.74 30.00%
南路西、规划支路一北
18
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
余姚高铁站金舜东 东至金辉路，南至规划绿地，
81 宁波 33900 2.5 84750 商住 34374.6 4056 10.25 25.00%
路地块 西至中山北路，北至金舜东路
南部新城规划新沈路以西、规
82 常熟 2017A-010 59747 2.2 131443 住宅 130550 9932 25.33 30.00%
划庙港路以北
慈掌起 201502#地 南至叶家村耕地，西至叶东公
83 宁波 36642 1.8 65955.6 住宅 13800 2092.32 6.62 100.00%
块 路，北至环城南路
西临规划道路、北临河南大学
84 开封 演武庄项目 民生学院，东临未开发用地， 44101.2 2.6 114660 住宅 33075 2884.62 12.61 100.00%
南至金耀路
随州高新区文峰大 北临文峰大道，东临鹿鹤大
85 随州 188600 2.5 471500 商住 42450 900 41.70 100.00%
道项目 道，西面及南面为可开发用地
东至塘西线三期、南至水轴一
佛山三水云东海地
86 佛山 路（规划道路），西至河西路、 52973.93 3 158921.79 商住 54000 6996 24.90 50.00%
块
北至湖滨南路。
姚北新城核心区
87 余姚 朗霞街道镇西村、邵巷村 51116.00 2.0 102232.00 商住 24259.48 2372.98 11.63 100.00%
2017-117
姚北新城核心区 商住
88 余姚 朗霞街道镇西村 37567.00 1.6 60107.20 11189.45 1861.58 6.71 100.00%
2017-119 教育
姚北新城核心区
89 余姚 朗霞街道镇西村 22041.00 1.5 33061.50 商住 8622.77 2608.10 4.17 100.00%
2017-120
南通港闸区永兴大
90 南通 道北、长泰路东 永兴大道北、长泰路东 75323.00 2 137088.00 商住 107711 6562.00 18.34 33.30%
CR17033 地块
邯山区 2017-24 地 北堡一街以东、邯大路以北、
91 邯郸 61044.7 2 122089.00 住宅 42200 3456.49 14.21 40.00%
块 中堡三路南北两侧
东：用地界线
南：云海路
92 沈阳 胜宝旺地块 50060.76 1.7 85103.29 住宅 64679 7600.00 14.70 100.00%
西：抚仙湖街
北：沈新路
19
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
东：40 米规划路
南：15 米规划绿地
93 沈阳 东洋制钢地块 99540.79 2.0 199081.58 住宅 131394 6600.00 33.20 100.00%
西：30 米规划路
北：规划界限
泉山区三环西路西
94 徐州 徐萧公路南 86 亩 三环西路西徐萧公路南 57430.00 2.8 160804.00 住宅 76260 4742.42 22.59 35.00%
地块
商丘市日月湖项目
东至中州路、南至规划路、西
95 商丘 商土网挂 2017-96 79229.21 3.5 277620 商服用地 32746.00 1180 19.60 49.00%
至学院路、北至帝喾路
号
商丘市日月湖项目
东至创新南路，南至张巡路，
96 商丘 商土网挂 2017-97 104827.48 1.3 136279 住宅用地 55037.50 4309 14.62 49.00%
西至腾飞路，北至帝喾路
号
商丘市日月湖项目
东至中州路、南至张巡路、西
97 商丘 商土网挂 2017-98 55530.69 2.5 138820 住宅用地 29401.37 2118 12.11 49.00%
至学院路、北至规划路
号
商丘市日月湖项目
东至豫苑路，南至张巡璐，西
98 商丘 商土网挂 2017-99 87972.37 2.5 219938 住宅用地 46186.00 2100 18.60 49.00%
至创新南路，北至帝喾路
号
合计 6806475 14990172 6271365 4183.65
（2）2017年房地产销售情况明细表
2017 年销售金额 17 年底未开发及未销 17 年底未结算面积
序号 项目名称 权益比例 土地面积（㎡） 容积率 总建筑面积（㎡） 2017 年销售面积（㎡）
（万元） 售面积（㎡） （㎡）
1 上海中南锦庭 100.00% 20,928 2.3 48,134 3,089 9,885 9,592 48,134
2 上海中南君悦府 100.00% 19,397 2.0 38,794 27,854 117,926 2,467 38,794
3 上海桐南美麓 40.00% 87,914 1.8 158,245 36,044 139,864 122,201 158,245
4 上海灏景湾 34.00% 19,667 2.3 45,234 22,173 37,677 23,061 45,234
5 上海南尚 39.50% 36,279 2.5 90,698 - - 90,698 90,698
6 上海崇明长兴岛 11.00% 34,628 1.2 41,554 - - 41,554 41,554
20
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
上海奉贤海湾旅游区商
7 100.00% 20,175 2.0 40,349 - - 40,349 40,349
办地块
8 北京中南云锦 100.00% 88,958 2.5 222,395 - - 222,395 222,395
天津津武（挂）2017-008
9 100.00% 19,126 2.5 47,814 - - 47,814 47,814
号土地
10 天津静海中南君悦府 75.00% 90,589 2.3 208,355 118,329 186,741 90,026 208,355
11 常熟中南世纪城 100.00% 590,055 1.69 997,193 27,941 49,917 280,991 963,527
12 常熟中南世纪锦城 100.00% 119,030 2.0 238,060 30,684 47,445 4,054 23,156
13 常熟中南御锦城 100.00% 128,900 2.29 296,458 5,598 11,161 6,307 26,414
14 常熟中南锦苑 100.00% 140,934 2.4 338,242 12,016 21,798 2,806 110,955
15 常熟琴东雅苑 100.00% 54,731 1.5 82,097 17,701 34,613 2,569 82,097
16 常熟中南及第阁 33.30% 66,686 2.2 146,709 133,182 261,347 13,527 146,709
常熟 2017A-001 地块
17 100.00% 51,156 2.2 112,543 - - 112,543 112,543
（常熟林樾）
常熟 2017A-002 地块
18 100.00% 47,719 2.2 104,982 - - 104,982 104,982
（常熟林樾）
常熟 2017B-001 地块
19 25.00% 34,805 1.8 62,649 - - 62,649 62,649
（常熟梅李珺悦阁）
常熟 2017B-003 地块
20 30.00% 36,771 1.8 66,188 - - 66,188 66,188
（常熟辛庄熙悦豪庭）
常熟 2017B-004 地块
21 49.00% 69,598 2.7 187,915 - - 187,915 187,915
（常熟滨江铂郡）
22 常熟碧桂园 20.00% 87,273 2.0 174,546 2,300 4,474 0 174,546
23 常熟万中城 40.00% 30,417 3.0 91,251 88,198 172,982 3,053 91,251
24 常熟中置新城虞悦豪庭 35.00% 82,469 2.4 197,926 82,172 153,605 11,065 197,926
2017A-007 地块（常熟
25 25.00% 28,054 1.2 33,665 - - 33,665 33,665
梧桐苑）
2017A-010 地块（南部
26 30.00% 59,747 2.2 131,443 - - 131,443 131,443
新城）
21
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
27 昆山中南世纪城 100.00% 155,183 2.5 387,957 17,741 99,096
28 昆山中南锦城 100.00% 160,000 2.5 400,000 203,865 300,105 35,085 400,000
29 吴江中南世纪城 100.00% 219,674 2.35 516,234 3,356 5,101 0 -
30 苏州中南锦苑 100.00% 100,840 1.68 169,356 3,970 12,975 5,634 2,321
31 苏州中南雅苑 100.00% 26,331 1.40 36,863 4,240 14,070 947 14,094
苏州太湖新城（枫丹壹
32 50.00% 169,985 1.83 311,243 156,107 306,605 83,232 311,243
号）
33 苏州中南中心 100.00% 16,573 22.0 364,606 - - 364,606 364,606
34 太仓中南君悦府 100.00% 90,291 1.95 163,272 127,240 270,827 1,638 163,272
35 太仓中南世纪城 100.00% 82,934 2.9 242,020 1,643 3,323 60,821 55,247
太仓 WG2017-1-1 号地
36 50.00% 49,222 1.6 78,754 - - 78,754 78,754
块（太仓漫悦兰庭）
太仓 WG2017-12-5 地块
37 14.78% 69,206 2.0 138,413 - - 138,413 138,413
（太仓海上时光花园）
太仓 WG2017-12-6 地块
38 13.30% 34,801 2.0 69,602 - - 69,602 69,602
（太仓 6 号地块）
39 2011-A17-A 地块 100.00% 58,445 1.7 99,356 - - 99,356 99,356
40 2016-B11 33.00% 27,484 1.7 46,723 - - 46,723 46,723
41 2014-B06-B 地块 51.00% 52,934 1.5 79,400 - - 79,400 79,400
42 南京中南世纪雅苑 100.00% 129,261 3.0 387,783 57,378 144,069 66,325 194,228
43 南京溧水中南锦城 100.00% 79,100 2.0 158,200 31,493 35,726 23,083 3,867
44 南京仙鹤门项目 100.00% 10,600 3.0 31,800 31,800 31,800
南京缇香漫（中南御锦
45 100.00% 24,920 2.6 64,792 63,890 180,502 902 64,792
城 G19）
46 南京锦安中垠（G16） 32.00% 90,935 2.75 250,071 - - 250,071 250,071
47 南京山锦花城 100.00% 89,199 1.7 151,637 91,942 242,751 - 151,637
48 南京中南锦苑 100.00% 35,359 3.0 106,077 14,247 45,511 10,821 46,344
49 南京中南锦城（G22) 100.00% 69,042 2.7 186,413 - - 186,413 186,413
50 中南禄口 G65 100.00% 14,289 2.0 28,578 - - 28,578 28,578
22
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
51 南京高淳御园 50.00% 101,222 1.5 151,833 31,087 63,651 120,745 151,833
52 无锡中南君悦府（雅苑） 100.00% 80,774 1.7 137,316 70,889 92,436 66,426 137,316
杭州锦望（萧山君奥时
53 100.00% 46,068 2.5 115,170 1,177 2,526 113,993 115,170
代）
杭州中南樾府（余杭项
54 100.00% 46,795 2.0 93,590 64,436 219,449 29,154 93,590
目）
杭州建德漫悦湾 04、05
55 100.00% 47,831 2.25 107,718 29,754 60,525 77,964 107,718
号地块
嘉兴乍浦中南君悦府项
56 100.00% 84,136 2.0 168,273 155,314 183,569 12,958 168,273
目
57 嘉兴闻荷府 100.00% 58,194 1.5 87,291 18,852 22,534 68,439 87,291
58 嘉兴乍浦泷悦府项目 100.00% 143,794 2.2 316,346 144,387 81,359 171,959 316,346
59 嘉兴乍浦泓悦府项目 100.00% 82,466 2.0 164,933 20,632 9,893 144,300 164,933
嘉兴平湖新仓镇
60 50.00% 33,424 1.8 60,163 - - 60,163 60,163
2017-7 地块
嘉兴平湖独山港 9 号地
61 100.00% 10,953 2.0 21,907 - - 21,907 21,907
块
平国土告字［2017]18
62 37.00% 39,984 1.4 55,978 - - 55,978 55,978
号地块编号 2 地块
余姚高铁站金舜东路地
63 25.00% 33,900 2.5 84,750 - - 84,750 84,750
块
64 慈掌起 201502#地块 100.00% 36,642 1.8 65,956 - - 65,956 65,956
慈溪孙塘北路 1#A、B
65 33.30% 53,908 1.80 97,034 - - 97,034 97,034
地块
绍兴袍江艺境（袍江新
66 45.00% 108,726 1.8 195,707 18,064 24,367 177,643 195,707
区袍渎路 2 号地块）
姚北新城核心区
67 50.00% 51,116 2.0 102,232 - - 102,232 102,232
2017-117
68 姚北新城核心区 50.00% 37,567 1.6 60,107 - - 60,107 60,107
23
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2017-119
姚北新城核心区
69 50.00% 22,041 1.5 33,062 - - 33,062 33,062
2017-120
70 青岛中南世纪城 100.00% 735,700 2.47 1,817,179 271,185 406,075 877,410 1,160,165
71 青岛海湾新城 100.00% 98,221 3.26 320,004 55,549 95,002 44,100 -
青岛漫悦湾（原
72 100.00% 74,771 2.8 209,359 50,122 60,065 159,237 209,359
HD2017-3044 地块）
73 平度 17037 地块 30.00% 64,933 2.0 129,866 - - 129,866 129,866
74 武汉中南熙悦项目 100.00% 26,667 3.2 85,334 85,334 85,334
武汉中南拂晓城项目
75 100.00% 244,207 2.0 488,414 106,866 124,278 381,548 488,414
108、109 地块
成都
76 JN09(252):2017-009 100.00% 127,826 2.0 255,653 - - 255,653 255,653
地块
成都 JN01（252/211）：
77 100.00% 42,273 2.91 123,218 - - 123,218 123,218
2017-008 地块
成都
78 CH02(21/251):2017-00 50.00% 29,688 5.0 148,437 - - 148,437 148,437
7 地块
WJ2016-12（251/211）
79 100.00% 54,127 2.5 135,319 - - 135,319 135,319
地块
WJ2016-17(251/211)地
80 100.00% 27,355 2.5 68,386 - - 68,386 68,386
块
温江区柳城街办红光社
81 区 3、4 组，涌泉街办大 100.00% 42,340 2.5 105,851 - - 105,851 105,851
田社区 6 组地块
82 西安浐灞中南樾府 100.00% 87,291 2.5 218,227 35,958 41,048 182,268 218,227
83 大兴五洋 100.00% 65,467 4.08 267,105 - - 267,105 267,105
84 经开区 A 地块 100.00% 66,470 3.0 199,412 - - 199,412 199,412
24
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
85 经开区 B 地块 100.00% 117,203 3.0 351,610 - - 351,610 351,610
86 咸阳彩虹二路 100.00% 160,001 3.05 488,002 - - 488,002 488,002
KCGD2017-9-A1 和
87 KCGD2017-10-A1 官渡 100.00% 48,730 5.0 243,650 - - 243,650 243,650
区巫家坝地块
KCGD2015-9-A1 官渡
88 51.00% 75,614 3.8 287,332 - - 287,332 287,332
区金马街道办项目
89 沈阳中南世纪城 100.00% 152,014 1.75 266,025 10,114 9,589 8,896 36,921
90 JK2017-13 胜宝旺地块 100.00% 50,061 1.7 85,103 - - 85,103 85,103
TX2017-06 东洋制钢地
91 100.00% 99,541 2.0 199,082 - - 199,082 199,082
块
JK2016－37/中南世纪
92 100.00% 29,652 1.8 53,373 - - 53,373 53,373
城东
93 中南唐山湾旅游度假区 100.00% 397,343 2.5 993,358 129,468 105,680 783,316 939,553
94 邯山区 2017-24 地块 40.00% 61,045 2.0 122,089 - - 122,089 122,089
95 河北固安项目 75.00% 71,038 3.1 220,218 - - 220,218 220,218
镇江中南世纪城、镇江
96 100.00% 504,800 1.23 620,904 99,044 122,623 20,799 368,801
锦园
97 镇江中南御锦城 100.00% 351,992 2.0 703,984 227,987 224,447 122,710 524,316
98 镇江丹阳文锦苑 100.00% 153,942 2.5 384,855 - - 384,855 384,855
99 镇江丹阳悦府园 100.00% 82,117 2.5 205,293 86,019 83,157 119,273 205,293
镇江丹徒缇香漫（D1701
100 100.00% 45,737 1.4 63,980 6,349 8,378 57,631 63,980
地块）
101 淮安中南世纪城 100.00% 417,662 2.2 918,856 321,999 290,136 41,155 424,034
102 淮安中南世纪锦城 100.00% 165,833 3.0 497,499 152,089 135,048 27,219 204,998
淮国土（安）挂 2017 第
103 34.00% 62,946 2.5 157,365 - - 157,365 157,365
8 号
104 海门中南世纪城 100.00% 439,513 2.0 879,026 25,416 28,372 59,596 30,838
105 海门中南锦城 100.00% 233,532 2.2 513,770 38,730 53,147 72,848 156,934
25
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
106 海门中南世纪锦苑 100.00% 88,785 2.1 186,449 5,683 7,610 923 -
107 海门锦尚名苑 100.00% 99,264 1.8 178,675 36,118 64,627 2,141 142,739
108 海门熙悦 100.00% 113,195 2.1 237,710 90,621 158,884 147,088 237,710
109 海门漫悦湾 70.00% 52,569 2.0 105,138 80,789 120,600 24,349 105,138
110 海门 CR17014 地块 51.00% 78,953 2.2 173,697 - - 173,697 173,697
111 海门中南碧桂园 50.00% 63,285 2.2 139,227 101,747 156,622 37,480 139,227
112 南通中南世纪城 100.00% 605,085 3.21 1,942,323 121,715 207,376 697,053 999,790
113 南通中南世纪花城 100.00% 448,837 2.5 1,122,093 158,440 281,982 41,856 347,525
114 碧桂园 翡翠华府 34.00% 71,284 1.7 121,184 56,590 99,755 64,593 121,184
115 南通佳期漫 33.30% 134,061 1.56 209,135 209,052 331,781 83 209,135
116 南通中南君悦府 100.00% 54,549 2.0 231,220 105,990 112,771 125,230 231,220
117 南通熙悦 100.00% 145,572 1.74 253,296 208,124 256,559 45,172 253,296
118 南通漫悦湾 100.00% 41,950 2.2 92,291 91,600 125,172 691 92,291
南通港闸区 CR17033 地
119 33.30% 75,323 1.82 137,088 - - 137,088 137,088
块
120 南通军山半岛 100.00% 226,044 1.24 280,295 42,513 49,810 11,503 28,569
121 南通时代悦城 50.00% 109,259 2.6 286,260 126,995 202,041 159,265 286,260
通州中万大都会（育才
122 30.00% 115,610 2.0 231,220 123,311 151,080 107,909 231,220
中学）
南通通州 R2016-028 地
123 100.00% 54,549 2.0 109,098 - - 109,098 109,098
块
南通通州 R2017-003 地
124 33.40% 37,348 1.03 38,468 - - 38,468 38,468
块
南通通州 R2017-002 地
125 33.30% 31,333 1.05 32,900 4,737 7,610 28,163 32,900
块（大庆路）
银河新区新金西路南
126 25.00% 82,741 2.4 198,578 - - 198,578 198,578
侧、金洲路东侧地块
127 南通苏通园区地块 20.00% 180,730 1.78 321,699 - - 321,699 321,699
128 通州世纪大道西侧地块 19.50% 49,970 2.0 99,940 - - 99,940 99,940
26
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南通云樾东方（R17007
129 17.00% 86,652 2.0 173,044 59,522 65,605 113,522 173,044
地块）
130 R17023 地块 20.00% 115,500 1.6 184,800 - - 184,800 184,800
131 R2017018 地块 100.00% 36,997 2.0 73,994 - - 73,994 73,994
132 R2017019 地块 100.00% 66,093 2.0 132,186 - - 132,186 132,186
133 如皋中南世纪城 100.00% 35,906 3.0 107,718 35,108 22,419 - 35,559
134 如东漫悦湾 55.00% 42,431 1.79 75,951 56,143 54,540 19,808 75,951
135 中创区 R17013 地块 20.00% 71,456 1.98 95,000 - - 95,000 95,000
136 R17017 地块 30.00% 101,658 2.0 203,316 - - 203,316 203,316
137 GZ063 30.00% 134,254 1.6 214,806 - - 214,806 214,806
138 盐城中南世纪城 100.00% 1,063,386 2.01 2,137,406 338,502 439,202 561,443 1,235,864
盐城大星南路东、小新
139 33.33% 29,429 2.2 64,744 - - 64,744 64,744
河南侧地块
光波路西、新光路北侧
140 100.00% 36,740 1.8 66,132 - - 66,132 66,132
地块
141 泰兴中南世纪城 100.00% 448,689 2.37 1,063,393 255,228 240,732 425,941 690,596
142 徐州铜山区项目 50.00% 420,927 1.7 700,353 - - 700,353 700,353
徐州市本级网挂
143 33.00% 118,572 1.3 154,143 - - 154,143 154,143
[2017]8 号 2017-15 号
144 2017-74 地块 25.00% 65,069 2.5 162,672 - - 162,672 162,672
145 2017-75 地块 25.00% 65,855 2.5 164,638 - - 164,638 164,638
146 2017-30 号地块 35.00% 57,430 2.8 160,804 - - 160,804 160,804
147 2017(经）C 宿城 03 50.00% 29,959 2.2 65,910 - - 65,910 65,910
148 泰安中南世纪城 100.00% 67,108 2.4 161,059 1,886 2,729 37,970 35,105
149 泰安中南财源门 100.00% 73,767 5.1 377,018 75,958 90,855 279,314 355,707
泰土告字[2017]6 号、
150 25.00% 31,599 3.0 94,790 - - 94,790 94,790
第 2017-18 号地块
151 2017-9 地块 100.00% 51,834 2.6 134,768 - - 134,768 134,768
152 烟台中南山海湾 100.00% 188,365 1.0 188,459 56,745 52,385 57,277 122,152
27
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153 烟台中南熙悦 100.00% 66,774 2.0 133,240 81,434 80,585 51,806 133,240
154 菏泽中南世纪城 100.00% 108,313 2.4 260,030 3,771 2,108 1,338 54,132
155 菏泽中南花城 100.00% 295,121 2.77 818,424 189,169 104,291 550,518 792,803
156 寿光中南世纪城 100.00% 230,677 2.27 523,637 1,281 953 27,504 312,878
157 寿光中南世纪星城 100.00% 329,558 1.6 527,293 128,174 64,373 37,714 119,843
158 广饶中南世纪城 100.00% 390,835 1.9 742,587 188,109 120,135 155,935 367,416
159 2017-34 号地块 100.00% 69,389 1.21 84,185 - - 84,185 84,185
160 东营中南世纪城 100.00% 176,610 2.24 395,606 78,667 50,304 14,418 122,197
161 潍坊 2017-G73 地块 55.00% 127,525 2.5 318,813 - - 318,813 318,813
162 2016-G64 地块 80.00% 120,905 2.62 316,771 - - 316,771 316,771
163 2017-048 地块 40.00% 113,366 2.5 283,415 - - 283,415 283,415
164 佛山三水云东海地块 50.00% 52,974 3.0 158,922 - - 158,922 158,922
165 儋州中南西海岸 100.00% 603,665 1.39 839,094 156,731 160,341 252,328 808,864
166 海南昌江中南林海间 100.00% 134,377 0.6 80,626 25,892 25,735 27,338 69,268
167 文昌中南森海湾 100.00% 370,366 1.6 592,586 35,786 42,042 73,854 539,912
168 万宁中南芭提亚 100.00% 105,608 0.86 90,823 28,355 38,121 43,244 68,956
安徽马鞍山熙悦（马土
169 100.00% 127,645 1.6 204,231 41,591 50,058 162,641 204,231
让 2017-1 地块）
170 2017-13 地块 49.00% 82,602 2.5 206,505 - - 206,505 206,505
171 营口中南世纪城 100.00% 237,135 2.0 474,270 44,685 18,793 288,041 376,736
南充中南世纪城、南充
172 100.00% 141,437 2.14 302,668 45,228 33,696 84,176 302,668
中南时代外滩
下中坝 30 号、31 号地
173 100.00% 96,876 2.3 222,815 - - 222,815 222,815
块
174 潜江中南世纪城 100.00% 117,504 2.2 258,509 3,746 1,943 226,181 175,814
175 潜江中南世纪锦城 100.00% 61,511 2.3 141,475 3,088 2,048 388 38,055
176 潜江中南世纪雅苑 100.00% 146,667 2.66 390,133 315,957 175,155 9,020 295,954
随州高新区文峰大道项
177 100.00% 188,600 2.5 471,500 - - 471,500 471,500
目
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178 演武庄项目 100.00% 44,101 2.6 114,660 - - 114,660 114,660
商丘市日月湖项目
179 49.00% 79,229 3.5 277,620 - - 277,620 277,620
商土网挂 2017-96 号
商丘市日月湖项目
180 49.00% 104,827 1.3 136,279 - - 136,279 136,279
商土网挂 2017-97 号
商丘市日月湖项目
181 49.00% 55,531 2.5 138,820 - - 138,820 138,820
商土网挂 2017-98 号
商丘市日月湖项目
182 49.00% 87,972 2.5 219,938 - - 219,938 219,938
商土网挂 2017-99 号
合计 21,817,474 47,029,651 7,352,921 9,631,782 23,724,984 35,266,870
（3）2017年公司合并口径土地储备及项目开发情况明细表
序 土地面积 计容建筑面 17 年底未开发及 17 年底未结算面
项目名称 土地用途 权益比例 容积率 区域分布
号 （㎡） 积（㎡） 未销售面积（㎡） 积（㎡）
1 上海中南锦庭 商住 100% 20,928 2.3 48,134 9,592 48,134 上海
2 上海中南君悦府 居住用地 100% 19,397 2 38,794 2,467 38,794 上海
3 上海奉贤海湾旅游区商办地块 商办混合 100% 20,175 2 40,349 40,349 40,349 上海
4 北京中南云锦 商住 100% 88,958 2.5 222,395 222,395 222,395 北京
5 天津津武（挂）2017-008 号土地 商服 100% 19,126 2.5 47,814 47,814 47,814 天津
6 天津静海中南君悦府 商住 75% 90,589 2.3 208,355 90,026 208,355 天津
7 常熟中南世纪城 城镇住宅用地 100% 590,055 1.69 997,193 280,991 963,527 江苏
8 常熟中南世纪锦城 城镇住宅用地 100% 119,030 2 238,060 4,054 23,156 江苏
9 常熟中南御锦城 城镇住宅用地 100% 128,900 2.29 296,458 6,307 26,414 江苏
10 常熟中南锦苑 城镇住宅用地 100% 140,934 2.4 338,242 2,806 110,955 江苏
11 常熟琴东雅苑 住宅 100% 54,731 1.5 82,097 2,569 82,097 江苏
12 常熟 2017A-001 地块（常熟林樾） 住宅用地 100% 51,156 2.2 112,543 112,543 112,543 江苏
13 常熟 2017A-002 地块（常熟林樾） 住宅用地 100% 47,719 2.2 104,982 104,982 104,982 江苏
14 昆山中南世纪城 住宅 100% 155,183 2.5 387,957 17,741 99,096 江苏
29
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15 昆山中南锦城 住宅 100% 160,000 2.5 400,000 35,085 400,000 江苏
16 吴江中南世纪城 商品住房用地 100% 219,674 2.35 516,234 0 - 江苏
17 苏州中南锦苑 商住 100% 100,840 1.68 169,356 5,634 2,321 江苏
18 苏州中南雅苑 商住 100% 26,331 1.4 36,863 947 14,094 江苏
商务金融、批发零售、
19 苏州中南中心 100% 16,573 22 364,606 364,606 364,606 江苏
住宿餐饮、城镇住宅
20 太仓中南君悦府 城镇住宅用地 100% 90,291 1.95 163,272 1,638 163,272 江苏
21 太仓中南世纪城 商住 100% 82,934 2.9 242,020 60,821 55,247 江苏
22 2011-A17-A 地块 商住 100% 58,445 1.7 99,356 99,356 99,356 江苏
23 2014-B06-B 地块 商住 51% 52,934 1.5 79,400 79,400 79,400 江苏
24 南京中南世纪雅苑 商住 100% 129,261 3 387,783 66,325 194,228 江苏
25 南京溧水中南锦城 商住 100% 79,100 2 158,200 23,083 3,867 江苏
26 南京仙鹤门项目 商住 100% 10,600 3 31,800 31,800 31,800 江苏
27 南京缇香漫（中南御锦城 G19） 居住用地 100% 24,920 2.6 64,792 902 64,792 江苏
28 南京山锦花城 住宅用地 100% 89,199 1.7 151,637 - 151,637 江苏
29 南京中南锦苑 住宅用地 100% 35,359 3 106,077 10,821 46,344 江苏
30 南京中南锦城（G22) 住宅用地 100% 69,042 2.7 186,413 186,413 186,413 江苏
31 中南禄口 G65 居住社区中心用地 100% 14,289 2 28,578 28,578 28,578 江苏
32 无锡中南君悦府（雅苑） 居住用地、商业用地 100% 80,774 1.7 137,316 66,426 137,316 江苏
33 杭州锦望（萧山君奥时代） 住宅用地 100% 46,068 2.5 115,170 113,993 115,170 浙江
住宅用地、服务设施用
34 杭州中南樾府（余杭项目） 100% 46,795 2 93,590 29,154 93,590 浙江
地
35 杭州建德漫悦湾 04、05 号地块 住宅（含商业配套） 100% 47,831 2.25 107,718 77,964 107,718 浙江
36 嘉兴乍浦中南君悦府项目 商住用地 100% 84,136 2 168,273 12,958 168,273 浙江
37 嘉兴闻荷府 商住用地 100% 58,194 1.5 87,291 68,439 87,291 浙江
38 嘉兴乍浦泷悦府项目 商业、住宅用地 100% 143,794 2.2 316,346 171,959 316,346 浙江
39 嘉兴乍浦泓悦府项目 商业、住宅用地 100% 82,466 2 164,933 144,300 164,933 浙江
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批发零售、城镇住宅用
40 嘉兴平湖独山港 9 号地块 100% 10,953 2 21,907 21,907 21,907 浙江
地
41 慈掌起 201502#地块 住宅 100% 36,642 1.8 65,956 65,956 65,956 浙江
42 青岛中南世纪城 城镇住宅用地 100% 735,700 2.47 1,817,179 877,410 1,160,165 山东
43 青岛海湾新城 商住 100% 98,221 3.26 320,004 44,100 - 山东
44 青岛漫悦湾（原 HD2017-3044 地块） 城镇住宅用地 100% 74,771 2.8 209,359 159,237 209,359 山东
45 武汉中南熙悦项目 住宅用地 100% 26,667 3.2 85,334 85,334 85,334 湖北
46 武汉中南拂晓城项目 108、109 地块 住宅、商服用地 100% 244,207 2 488,414 381,548 488,414 湖北
47 成都 JN09(252):2017-009 地块 城镇混合住宅用地 100% 127,826 2 255,653 255,653 255,653 四川
成都 JN01（252/211）：2017-008 地 城镇混合住宅用地，商
48 100% 42,273 2.91 123,218 123,218 123,218 四川
块 业用地
二类住宅用地地块、二
49 WJ2016-12（251/211）地块 100% 54,127 2.5 135,319 135,319 135,319 四川
类服务设施用地
二类住宅用地地块、二
50 WJ2016-17(251/211)地块 100% 27,355 2.5 68,386 68,386 68,386 四川
类服务设施用地
温江区柳城街办红光社区 3、4 组，
51 商住 100% 42,340 2.5 105,851 105,851 105,851 四川
涌泉街办大田社区 6 组地块
52 西安浐灞中南樾府 居住用地 100% 87,291 2.5 218,227 182,268 218,227 陕西
53 大兴五洋 居住用地 100% 65,467 4.08 267,105 267,105 267,105 陕西
54 经开区 A 地块 居住用地 100% 66,470 3 199,412 199,412 199,412 陕西
55 经开区 B 地块 居住用地 100% 117,203 3 351,610 351,610 351,610 陕西
56 咸阳彩虹二路 居住用地 100% 160,001 3.05 488,002 488,002 488,002 陕西
二类居住用地和商业
57 官渡区巫家坝地块 100% 48,730 5 243,650 243,650 243,650 云南
用地
58 官渡区金马街道办项目 商住 51% 75,614 3.8 287,332 287,332 287,332 云南
59 沈阳中南世纪城 城镇混合住宅 100% 152,014 1.75 266,025 8,896 36,921 辽宁
60 胜宝旺地块 居住用地 100% 50,061 1.7 85,103 85,103 85,103 辽宁
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61 东洋制钢地块 居住用地 100% 99,541 2 199,082 199,082 199,082 辽宁
62 中南世纪城东 住宅 100% 29,652 1.8 53,373 53,373 53,373 辽宁
63 中南唐山湾旅游度假区 商住 100% 397,343 2.5 993,358 783,316 939,553 河北
64 镇江中南世纪城、镇江锦园 商住用地 100% 504,800 1.23 620,904 20,799 368,801 江苏
65 镇江中南御锦城 住宅、商业、金融 100% 351,992 2 703,984 122,710 524,316 江苏
66 镇江丹阳文锦苑 商住用地 100% 153,942 2.5 384,855 384,855 384,855 江苏
67 镇江丹阳悦府园 商住用地 100% 82,117 2.5 205,293 119,273 205,293 江苏
68 镇江丹徒缇香漫 商住用地 100% 45,737 1.4 63,980 57,631 63,980 江苏
69 淮安中南世纪城 商住 100% 417,662 2.2 918,856 41,155 424,034 江苏
70 淮安中南世纪锦城 商住 100% 165,833 3 497,499 27,219 204,998 江苏
71 海门中南世纪城 商住 100% 439,513 2 879,026 59,596 30,838 江苏
72 海门中南锦城 商住 100% 233,532 2.2 513,770 72,848 156,934 江苏
73 海门中南世纪锦苑 住宅及配套公建、商服 100% 88,785 2.1 186,449 923 - 江苏
74 海门锦尚名苑 商住 100% 99,264 1.8 178,675 2,141 142,739 江苏
75 海门熙悦 商住 100% 113,195 2.1 237,710 147,088 237,710 江苏
76 海门漫悦湾 商住 70% 52,569 2 105,138 24,349 105,138 江苏
77 海门 CR17014 地块 住宅 51% 78,953 2.2 173,697 173,697 173,697 江苏
78 海门中南碧桂园 商住 50% 63,285 2.2 139,227 37,480 139,227 江苏
79 南通中南世纪城 商业、住宅用地 100% 605,085 3.21 1,942,323 697,053 999,790 江苏
80 南通中南世纪花城 商住 100% 448,837 2.5 1,122,093 41,856 347,525 江苏
81 南通中南君悦府 普通商住 100% 54,549 2 231,220 125,230 231,220 江苏
82 南通熙悦 普通商品住房用地 100% 145,572 1.74 253,296 45,172 253,296 江苏
83 南通漫悦湾 普通商住 100% 41,950 2.2 92,291 691 92,291 江苏
84 南通军山半岛 住宅 100% 226,044 1.24 280,295 11,503 28,569 江苏
85 南通通州 R2016-028 地块 普通商住 100% 54,549 2 109,098 109,098 109,098 江苏
其他普通商品住宅用
86 R2017018 地块 100% 36,997 2 73,994 73,994 73,994 江苏
地
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江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
其他普通商品住宅用
87 R2017019 地块 100% 66,093 2 132,186 132,186 132,186 江苏
地
88 如皋中南世纪城 商住 100% 35,906 3 107,718 - 35,559 江苏
其他普通商品住宅用
89 如东漫悦湾 55% 42,431 1.79 75,951 19,808 75,951 江苏
地
商业、金融业、文化娱
90 盐城中南世纪城 乐、居住用地、公共绿 100% 1,063,386 2.01 2,137,406 561,443 1,235,864 江苏
地
91 光波路西、新光路北侧地块 商住 100% 36,740 1.8 66,132 66,132 66,132 江苏
批发零售
商务金融
92 泰兴中南世纪城 100% 448,689 2.37 1,063,393 425,941 690,596 江苏
住宿餐饮
城镇住宅
徐州市本级网挂[2017]8 号 2017-15
93 城镇住宅、商务金融 33% 118,572 1.3 154,143 154,143 154,143 江苏
号
二类居住用地兼容商
94 泰安中南世纪城 100% 67,108 2.4 161,059 37,970 35,105 山东
业服务业设施用地
二类居住用地兼容商
95 泰安中南财源门 100% 73,767 5.1 377,018 279,314 355,707 山东
业服务业设施用地
96 2017-9 地块 住宅 100% 51,834 2.6 134,768 134,768 134,768 山东
97 烟台中南山海湾 住宅 100% 188,365 1 188,459 57,277 122,152 山东
98 烟台中南熙悦 住宅 100% 66,774 2 133,240 51,806 133,240 山东
99 菏泽中南世纪城 商住 100% 108,313 2.4 260,030 1,338 54,132 山东
100 菏泽中南花城 商住 100% 295,121 2.77 818,424 550,518 792,803 山东
101 寿光中南世纪城 商住 100% 230,677 2.27 523,637 27,504 312,878 山东
102 寿光中南世纪星城 商住 100% 329,558 1.6 527,293 37,714 119,843 山东
103 广饶中南世纪城 商住 100% 390,835 1.9 742,587 155,935 367,416 山东
104 2017-34 号地块 住宅 100% 69,389 1.21 84,185 84,185 84,185 山东
33
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
105 东营中南世纪城 普通商品房住宅 100% 176,610 2.24 395,606 14,418 122,197 山东
106 潍坊 2017-G73 地块 商住 55% 127,525 2.5 318,813 318,813 318,813 山东
107 2016-G64 地块 住宅 80% 120,905 2.62 316,771 316,771 316,771 山东
108 儋州中南西海岸 商住 100% 603,665 1.39 839,094 252,328 808,864 海南
109 海南昌江中南林海间 住宿餐饮用地 100% 134,377 0.6 80,626 27,338 69,268 海南
110 文昌中南森海湾 商住 100% 370,366 1.6 592,586 73,854 539,912 海南
111 万宁中南芭提亚 商住 100% 105,608 0.86 90,823 43,244 68,956 海南
安徽马鞍山熙悦（马土让 2017-1 地 商业服务业设施用地
112 100% 127,645 1.6 204,231 162,641 204,231 安徽
块） 和居住用地
113 营口中南世纪城 商住 100% 237,135 2 474,270 288,041 376,736 辽宁
114 南充中南世纪城、南充中南时代外滩 商住 100% 141,437 2.14 302,668 84,176 302,668 四川
其他普通商品住宅用
115 下中坝 30 号、31 号地块 100% 96,876 2.3 222,815 222,815 222,815 四川
地
116 潜江中南世纪城 普通商品房住宅 100% 117,504 2.2 258,509 226,181 175,814 湖北
117 潜江中南世纪锦城 普通商品房住宅 100% 61,511 2.3 141,475 388 38,055 湖北
118 潜江中南世纪雅苑 普通商品房住宅 100% 146,667 2.66 390,133 9,020 295,954 湖北
119 随州高新区文峰大道项目 商住 100% 188,600 2.5 471,500 471,500 471,500 湖北
120 演武庄项目 住宅 100% 44,101 2.6 114,660 114,660 114,660 河南
（4）2017年主要房地产结算项目毛利率情况表
序
项目名称 公司名称 2017 年营业收入（万元） 2017 年营业成本（万元） 毛利率
号
1 常熟中南世纪城 常熟中南世纪城房地产开发有限公司 28,937.73 13,279.33 54.11%
2 常熟中南御锦城 常熟中南御锦城房地产开发有限公司 65,972.61 60,055.49 8.97%
3 常熟中南锦苑 常熟中南锦苑房地产开发有限公司 128,788.20 107,139.20 16.81%
4 吴江中南世纪城 苏州中南世纪城房地产开发有限公司 74,901.92 65,371.40 12.72%
5 苏州中南锦苑 苏州中南锦城房地产开发有限公司 108,912.70 100,718.62 7.52%
34
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6 苏州中南雅苑 苏州中南雅苑房地产开发有限公司 72,002.69 56,422.70 21.64%
7 太仓中南世纪城 太仓中南世纪城房地产开发有限公司 172,384.93 130,896.73 24.07%
8 南京中南世纪雅苑 南京中南新锦城房地产开发有限公司 171,479.54 145,320.67 15.25%
9 南京溧水中南锦城 南京溧水万宸置业投资有限公司 24,190.63 21,061.92 12.93%
10 南京中南锦苑 南京中南世纪城房地产开发有限公司 88,869.98 64,978.10 26.88%
11 青岛中南世纪城 青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 116,625.93 87,412.29 25.05%
12 青岛海湾新城 青岛海湾新城房地产开发有限公司 34,519.01 19,286.28 44.13%
13 沈阳中南世纪城 中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司 24,370.82 20,815.03 14.59%
14 中南唐山湾旅游度假区 唐山中南国际旅游岛投资开发有限公司 18,339.77 16,418.96 10.47%
15 镇江中南世纪城 中南镇江房地产开发有限公司 35,617.44 30,149.83 15.35%
16 镇江中南御锦城 镇江中南新锦城房地产发展有限公司 30,573.84 36,216.39 -18.46%
17 淮安中南世纪城 淮安中南世纪城房地产有限公司 40,395.32 24,414.73 39.56%
18 淮安中南世纪锦城 淮安中南锦城房地产有限公司 54,722.48 51,072.28 6.67%
19 海门中南世纪城 海门中南世纪城开发有限公司 36,176.50 34,389.68 4.94%
20 海门中南世纪锦苑 海门中南锦苑房地产发展有限公司 78,789.25 77,302.65 1.89%
21 海门锦尚名苑 海门中南房地产开发有限公司 45,853.26 21,252.03 53.65%
22 南通中南世纪城 南通中南新世界中心开发有限公司 132,258.25 108,618.37 17.87%
23 南通中南世纪花城 南通中南世纪花城投资有限公司 77,016.78 49,460.64 35.78%
24 南通军山半岛 南通华城中南房地产开发有限公司 43,299.06 89,768.13 -107.32%
25 如皋中南世纪城 如皋中南世纪城开发有限公司 7,858.56 8,384.22 -6.69%
26 盐城中南世纪城 盐城中南世纪城房地产投资有限公司 86,958.40 78,354.28 9.89%
27 泰兴中南世纪城 泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 45,116.60 41,508.82 8.00%
28 泰安中南财源门 泰安中南城市投资有限责任公司 23,002.45 10,661.59 53.65%
29 烟台中南山海湾 烟台锦尚房地产开发有限公司 20,196.93 17,182.18 14.93%
30 菏泽中南花城 菏泽中南花成置业有限公司 12,362.66 10,421.42 15.70%
31 寿光中南世纪星城 寿光中南房地产开发有限公司 54,739.42 51,528.09 5.87%
32 广饶中南世纪城 广饶中南房地产有限公司 57,229.82 55,716.86 2.64%
33 东营中南世纪城 东营中南城市建设投资有限公司 42,255.06 35,874.32 15.10%
34 儋州中南西海岸 儋州中南房地产开发有限公司 18,073.69 14,929.95 17.39%
35
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
35 文昌中南森海湾 文昌中南房地产开发有限公司 51,390.98 29,882.48 41.85%
36 万宁中南芭提亚 万宁中南城房地产发展有限责任公司 20,957.91 15,186.90 27.54%
37 潜江中南世纪城 潜江中南房地产发展有限公司 21,727.53 38,967.45 -79.35%
38 潜江中南世纪雅苑 潜江中南雅苑房地产开发有限公司 17,678.51 14,629.74 17.25%
合计 2,184,547.18 1,855,049.76 15.08%
（5）合并口径下房地产项目2017年签约回款情况
序号 项目名称 合计（万元）
1 太仓锦城项目 278,030.19
2 盐城中南世纪城项目 273,493.00
3 南京花城项目 252,467.46
4 南通中南熙悦项目 227,563.70
5 淮安中南世纪城项目 177,337.59
6 南京中南世纪雅苑项目 171,479.54
7 昆山锦城项目 167,120.98
8 天津君悦府项目 162,575.60
9 中南世纪花城项目 150,657.64
10 泰兴中南世纪城项目 143,828.50
11 青岛中南世纪城项目 142,508.40
12 南京缇香漫项目 139,873.03
13 南通中南世纪城项目 132,258.25
14 杭州紫樾府项目 129,355.10
15 南通漫悦湾项目 124,489.54
16 嘉兴君悦府项目 120,816.47
17 镇江中南新锦城项目 119,670.96
18 海门漫悦湾项目 111,392.89
19 苏州中南锦苑项目 108,912.70
20 上海锦府项目 107,020.06
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21 通州君悦府项目 101,905.93
22 潜江中南世纪雅苑项目 92,047.37
23 镇江中南世纪城项目 79,132.56
24 淮安中南世纪锦城项目 78,760.22
25 海门锦尚名苑项目 77,467.06
26 南通中南世纪花城项目 77,016.78
27 苏州中南雅苑项目 72,002.69
28 广饶中南世纪城项目 63,898.16
29 中南唐山湾旅游度假区项目 62,765.16
30 寿光中南世纪星城项目 61,000.21
31 海门熙悦项目 60,108.04
32 中南西海岸项目 57,809.63
33 文昌中南森海湾项目 51,390.98
34 菏泽中南花城项目 51,057.10
35 南通军山半岛项目 43,299.06
36 丹阳悦府园项目 43,198.47
37 常熟磐锦项目 42,887.75
38 如东漫悦湾项目 42,660.69
39 东营中南世纪城项目 42,255.06
40 南京中南锦苑项目 41,318.03
41 其他项目 311794.72
合计 4,794,627.27
（6）公司房地产在建工程项目进度表
序号 项目名称 截止 2016 年项目进度 截止 2017 年项目进度 是否存在项目进展缓慢的情况
1 上海中南锦庭 81.03% 95.66% 否
2 上海中南君悦府 76.10% 85.55% 否
37
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3 上海桐南美麓 75.39% 90.10% 否
4 上海灏景湾 83.79% 97.42% 否
5 上海南尚 73.60% 84.89% 否
6 上海崇明长兴岛 0.00% 61.15% 否
7 上海奉贤海湾旅游区商办地块 0.00% 44.26% 否
是，该项目为公司 2015 年获取的北京密云项目，受政策、
8 北京中南云锦 17.90% 19.28%
规划调整等原因，项目尚未动工
9 天津津武（挂）2017-008 号土地 0.00% 34.96% 否
10 天津静海中南君悦府 41.75% 55.03% 否
11 常熟中南世纪城 88.37% 98.26% 否
12 常熟中南世纪锦城 77.09% 85.79% 否
13 常熟中南御锦城 53.25% 61.97% 否
14 常熟中南锦苑 64.32% 73.89% 否
15 常熟琴东雅苑 40.93% 55.39% 否
16 常熟中南及第阁 35.68% 46.70% 否
17 常熟 2017A-001 地块（常熟林樾） 0.00% 64.38% 否
18 常熟 2017A-002 地块（常熟林樾） 0.00% 87.19% 否
19 常熟 2017B-001 地块（常熟梅李珺悦阁） 0.00% 56.03% 否
20 常熟 2017B-003 地块（常熟辛庄熙悦豪庭） 0.00% 53.25% 否
21 常熟 2017B-004 地块（常熟滨江铂郡） 0.00% 53.11% 否
22 常熟碧桂园 60.00% 77.80% 否
23 常熟万中城 60.00% 81.00% 否
24 常熟中置新城虞悦豪庭 60.00% 81.00% 否
25 2017A-007 地块（常熟梧桐苑） 0.00% 81.95% 否
26 2017A-010 地块（南部新城） 0.00% 70.72% 否
27 昆山中南世纪城 78.88% 91.01% 否
28 昆山中南锦城 49.85% 68.66% 否
29 吴江中南世纪城 89.27% 93.32% 否
30 苏州中南锦苑 84.71% 95.96% 否
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31 苏州中南雅苑 70.44% 86.46% 否
32 苏州太湖新城（枫丹壹号） 70.71% 79.65% 否
是，该项目为苏州超高层项目，定位办公、酒店。2017 年
33 苏州中南中心 5.41% 6.20%
因规划设计调整，尚未进入主体施工阶段
34 太仓中南君悦府 60.13% 68.89% 否
35 太仓中南世纪城 67.36% 77.53% 否
36 太仓 WG2017-1-1 号地块（太仓漫悦兰庭） 0.00% 60.75% 否
37 太仓 WG2017-12-5 地块（太仓海上时光花园） 0.00% 50.57% 否
38 太仓 WG2017-12-6 地块（太仓 6 号地块） 0.00% 55.76% 否
39 2011-A17-A 地块 0.00% 66.04% 否
40 2016-B11 0.00% 66.92% 否
41 2014-B06-B 地块 0.00% 77.70% 否
42 南京中南世纪雅苑 73.80% 82.11% 否
43 南京溧水中南锦城 81.87% 97.47% 否
44 南京仙鹤门项目 20.65% 34.98% 否
45 南京缇香漫（中南御锦城 G19） 79.19% 85.39% 否
46 南京锦安中垠（G16） 79.86% 85.54% 否
47 南京山锦花城 76.51% 85.40% 否
48 南京中南锦苑 72.34% 82.88% 否
49 南京中南锦城（G22) 79.40% 83.71% 否
50 中南禄口 G65 15.49% 42.69% 否
51 南京高淳御园 0.00% 80.00% 否
52 无锡中南君悦府（雅苑） 48.26% 58.44% 否
53 杭州锦望（萧山君奥时代） 33.32% 87.74% 否
54 杭州中南樾府（余杭项目） 32.56% 74.02% 否
55 杭州建德漫悦湾 04、05 号地块 0.00% 61.88% 否
56 嘉兴乍浦中南君悦府项目 25.20% 35.24% 否
57 嘉兴闻荷府 0.00% 70.38% 否
58 嘉兴乍浦泷悦府项目 0.00% 71.42% 否
39
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
59 嘉兴乍浦泓悦府项目 0.00% 71.63% 否
60 嘉兴平湖新仓镇 2017-7 地块 0.00% 70.30% 否
61 嘉兴平湖独山港 9 号地块 0.00% 64.64% 否
62 平国土告字［2017]18 号地块编号 2 地块 0.00% 53.14% 否
63 余姚高铁站金舜东路地块 0.00% 22.56% 否
64 慈掌起 201502#地块 0.00% 40.07% 否
65 慈溪孙塘北路 1#A、B 地块 0.00% 27.30% 否
66 绍兴袍江艺境（袍江新区袍渎路 2 号地块） 0.00% 31.05% 否
67 姚北新城核心区 2017-117 0.00% 6.00% 否
68 姚北新城核心区 2017-119 0.00% 5.14% 否
69 姚北新城核心区 2017-120 0.00% 6.89% 否
70 青岛中南世纪城 33.29% 39.44% 否
71 青岛海湾新城 74.81% 95% 否
72 青岛漫悦湾（原 HD2017-3044 地块） 0.00% 64.27% 否
73 平度 17037 地块 0.00% 45.30% 否
74 武汉中南熙悦项目 52.17% 83.09% 否
75 武汉中南拂晓城项目 108、109 地块 46.23% 70.30% 否
76 成都 JN09(252):2017-009 地块 0.00% 75.75% 否
77 成都 JN01（252/211）：2017-008 地块 0.00% 64.01% 否
78 成都 CH02(21/251):2017-007 地块 0.00% 78.65% 否
79 WJ2016-12（251/211）地块 0.00% 71.07% 否
80 WJ2016-17(251/211)地块 0.00% 65.73% 否
温江区柳城街办红光社区 3、4 组，涌泉街办大
81 0.00% 64.30% 否
田社区 6 组地块
82 西安浐灞中南樾府 0.00% 34.83% 否
83 大兴五洋 0.00% 26.78% 否
84 经开区 A 地块 0.00% 35.88% 否
85 经开区 B 地块 0.00% 10.92% 否
86 咸阳彩虹二路 0.00% 4.39% 否
40
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
KCGD2017-9-A1 和 KCGD2017-10-A1 官渡区巫家
87 0.00% 35.62% 否
坝地块
88 KCGD2015-9-A1 官渡区金马街道办项目 0.00% 62.30% 否
89 沈阳中南世纪城 78.29% 95.35% 否
90 JK2017-13 胜宝旺地块 0.00% 0.00% 否
91 TX2017-06 东洋制钢地块 0.00% 0.00% 否
92 JK2016－37/中南世纪城东 0.00% 46.73% 否
93 中南唐山湾旅游度假区 10.92% 21.38% 否
94 邯山区 2017-24 地块 0.00% 31.10% 否
95 河北固安项目 0.00% 51.75% 否
96 镇江中南世纪城、镇江锦园 81.53% 87.39% 否
97 镇江中南御锦城 55.91% 62.59% 否
98 镇江丹阳文锦苑 0.00% 70.00% 否
99 镇江丹阳悦府园 0.00% 47.47% 否
100 镇江丹徒缇香漫（D1701 地块） 0.00% 66.25% 否
101 淮安中南世纪城 57.17% 74.03% 否
102 淮安中南世纪锦城 55.17% 78.02% 否
103 淮国土（安）挂 2017 第 8 号 0.00% 43.94% 否
104 海门中南世纪城 88.07% 96.49% 否
105 海门中南锦城 70.38% 85.65% 否
106 海门中南世纪锦苑 64.96% 81.28% 否
107 海门锦尚名苑 32.92% 51.58% 否
108 海门熙悦 37.69% 43.28% 否
109 海门漫悦湾 17.00% 45.02% 否
110 海门 CR17014 地块 0.00% 24.22% 否
111 海门中南碧桂园 0.00% 58.32% 否
112 南通中南世纪城 73.52% 87.06% 否
113 南通中南世纪花城 77.21% 83.12% 否
114 碧桂园 翡翠华府 37.60% 57.73% 否
41
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
115 南通佳期漫 0.00% 63.00% 否
116 南通中南君悦府 0.00% 48.58% 否
117 南通熙悦 0.00% 58.29% 否
118 南通漫悦湾 23.43% 81.36% 否
119 南通港闸区 CR17033 地块 0.00% 22.26% 否
120 南通军山半岛 67.12% 70.60% 否
121 南通时代悦城 0.00% 48.93% 否
122 通州中万大都会（育才中学） 11.34% 32.47% 否
123 南通通州 R2016-028 地块 0.00% 48.58% 否
124 南通通州 R2017-003 地块 0.00% 77.20% 否
125 南通通州 R2017-002 地块（大庆路） 0.00% 65.78% 否
126 银河新区新金西路南侧、金洲路东侧地块 0.00% 39.34% 否
127 南通苏通园区地块 0.00% 38.96% 否
128 通州世纪大道西侧地块 0.00% 59.98% 否
129 南通云樾东方（R17007 地块） 0.00% 73.34% 否
130 R17023 地块 0.00% 34.34% 否
131 R2017018 地块 0.00% 0.00% 否
132 R2017019 地块 0.00% 46.72% 否
133 如皋中南世纪城 73.09% 89.91% 否
134 如东漫悦湾 0.00% 48.65% 否
135 中创区 R17013 地块 0.00% 64.83% 否
136 R17017 地块 0.00% 61.88% 否
137 GZ063 0.00% 74.00% 否
138 盐城中南世纪城 77.61% 88.93% 否
139 盐城大星南路东、小新河南侧地块 0.00% 54.20% 否
140 光波路西、新光路北侧地块 0.00% 61.27% 否
141 泰兴中南世纪城 45.36% 54.65% 否
142 徐州铜山区项目 0.00% 33.11% 否
143 徐州市本级网挂[2017]8 号 2017-15 号 0.00% 73.92% 否
42
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
144 2017-74 地块 0.00% 45.26% 否
145 2017-75 地块 0.00% 75.99% 否
146 2017-30 号地块 0.00% 56.91% 否
147 2017(经）C 宿城 03 0.00% 33.72% 否
148 泰安中南世纪城 81.85% 101.34% 否
149 泰安中南财源门 22.42% 28.04% 否
150 泰土告字[2017]6 号、第 2017-18 号地块 0.00% 7.58% 否
151 2017-9 地块 0.00% 39.99% 否
152 烟台中南山海湾 42.53% 48.02% 否
153 烟台中南熙悦 0.00% 61.33% 否
154 菏泽中南世纪城 64.33% 73.10% 否
155 菏泽中南花城 17.14% 22.68% 否
156 寿光中南世纪城 50.10% 63.52% 否
157 寿光中南世纪星城 0.00% 22.99% 否
158 广饶中南世纪城 47.75% 57.77% 否
159 2017-34 号地块 0.00% 45.08% 否
160 东营中南世纪城 59.07% 84.22% 否
161 潍坊 2017-G73 地块 0.00% 49.57% 否
162 2016-G64 地块 0.00% 63.20% 否
163 2017-048 地块 0.00% 69.11% 否
164 佛山三水云东海地块 0.00% 28.61% 否
165 儋州中南西海岸 9.35% 17.28% 否
166 海南昌江中南林海间 63.47% 78.94% 否
167 文昌中南森海湾 62.01% 68.79% 否
168 万宁中南芭提亚 33.56% 45.95% 否
169 安徽马鞍山熙悦（马土让 2017-1 地块） 0.00% 62.14% 否
170 2017-13 地块 0.00% 0.00% 否
171 营口中南世纪城 55.41% 92.41% 否
172 南充中南世纪城、南充中南时代外滩 51.58% 58.44% 否
43
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
173 下中坝 30 号、31 号地块 0.00% 35.52% 否
是，项目地处潜江新城，总土地面积 25.8 万方，2016 年之
174 潜江中南世纪城 5.46% 31.99% 前因项目所在潜江新区，配套差，销售情况差，开发进展缓
慢，2017 年后有明显改善
175 潜江中南世纪锦城 64.91% 72.45% 否
176 潜江中南世纪雅苑 18.75% 44.14% 否
177 随州高新区文峰大道项目 0.00% 0.00% 否
178 演武庄项目 0.00% 0.00% 否
商丘市日月湖项目
179 0.00% 19.06% 否
商土网挂 2017-96 号
商丘市日月湖项目
180 0.00% 46.77% 否
商土网挂 2017-97 号
商丘市日月湖项目
181 0.00% 20.43% 否
商土网挂 2017-98 号
商丘市日月湖项目
182 0.00% 27.96% 否
商土网挂 2017-99 号
（五）报告期内公司建筑业务经营情况表
（1）建筑业务未完工项目情况表
合同金额 累计确认收 未完工部分 工期 完工百分 2017 年确认收入 已回款金额（万 应收帐款余额（万
序号 项目名称 业务模式
（万元） 入（万元） 金额（万元） （月） 比 （万元） 元） 元）
1 鲁昊万霖风景 15,856.40 14,611.68 1,244.73 总包 24 92.15% 5,920.39 8,075.53 3,048.06
南岭社区旧村改造 C-03-05 商
2 12,500.00 11,596.25 903.75 总包 43 92.77% 8,698.99 6,218.63 2,368.49
品房项目 F3 区（1#7#8#）
3 上实.国际广场二期酒店工程 11,646.21 10,257.98 1,388.23 总包 30 88.08% 336.37 4,361.64 -311.01
欧美榭香里
4 1#2#3#7#8#9#10#11#12#13#楼 8,740.50 8,740.50 0.00 总包 24 100.00% 509.16 5,252.75 2,337.19
及南区车库工程
5 金融广场城市综合体 9,415.88 9,376.34 39.55 总包 20 99.58% 270.59 7,470.11 698.92
44
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
鲁商蓝岸新城 1#地块项目施工
6 一标段（1#、2#、6#、7#、8# 12,563.74 6,823.37 5,740.37 总包 27 54.31% 6,745.96 2,489.42 1,425.58
楼，所属商业网店及地下车库）
大枣园、南岭社区旧城改造
7 C-03-01、C-03-09 地块项目 D1 20,051.21 2,885.37 17,165.84 总包 30 14.39% 2,783.39 1,631.27 105.31
期
日照科技创新综合体及机器人
8 1,298.44 1,298.44 0.00 总包 24 100.00% 1,190.67 0.00 1,720.00
比赛场馆
青岛中南漫悦湾 1-4 号楼、
9 11-16 号楼、地库、S1 号楼商 20,410.04 2,759.44 17,650.60 总包 26 13.52% 2,596.27 1,887.94 269.43
业、幼儿园、售楼处总包工程
青岛中南世纪城 D 区 10-14 号
10 21.28 21.28 0.00 总包 18 100.00% 19.96 0.00 -480.98
楼施工总承包
常熟中南御锦城 3、6 号楼、会
11 16,500.00 15,836.40 2,163.60 总包 19 87.98% 1,955.53 10,211.99 1,624.25
所及地下车库土建、安装工程
常熟中南锦苑 6、7 号楼及地下
12 10,500.00 14,331.34 2.87 总包 18 99.98% 985.82 10,912.44 1,977.96
车库土建、安装工程
13 苏州圣美大厦 15,000.00 11,009.96 1,390.04 总包 24 88.79% 4,606.06 6,193.08 4,709.91
苏州金科高铁新城项目土建安
14 30,000.00 28,533.26 85.86 总包 30 99.70% 3,746.79 18,826.39 5,744.20
装工程
昆山中南世纪城 21#，41#，42#，
15 3,360.00 4,951.35 2,940.50 总包 18 62.74% 1,130.91 3,293.32 1,384.31
46#楼总包工程
上海奉贤南桥新城 12 单元
16 9,800.00 11,446.00 354.00 总包 36 97.00% 3,411.53 7,714.71 3,243.14
10A-01A 地块工程项目
台州星光耀广场工程 A 地块（总
17 30,000.00 5,928.31 807.64 总包 18 88.01% 805.04 4,691.22 -2,133.01
承包独立）
昆山中南世纪城 22#、26#、25#、
18 11,240.00 14,262.85 27.15 总包 36 99.81% 5,856.11 8,919.99 5,155.46
43#、45#、47#总包工程
19 新建华漕闵北商业 A、B 地块商 15,909.00 2,453.50 1,046.50 总包 22 70.10% -1,765.11 1,157.00 10,758.07
45
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
办项目工程
上海新华联青浦区赵巷镇
20 15,000.00 17,650.52 0.00 总包 30 100.00% 13,028.33 8,988.96 6,324.66
B5-01 地块项目总承包工程
21 常熟中南御锦城 8#，12#楼工程 8,000.00 7,520.48 0.00 总包 18 100.00% 4,678.77 4,466.01 3,858.39
常熟中南琴东雅苑 15#-16#、
22 9,000.00 1,992.48 1,477.53 总包 17 57.42% 1,989.78 702.45 1,294.73
19#-20#、22#-23#工程
常熟中南琴东雅苑 7#-8#、
23 10#-12#及地库（ABCD)(人防） 10,486.00 4,049.19 858.92 总包 18 82.50% 3,205.07 1,100.48 2,086.15
工程
常熟中南锦苑 11#楼及地下车
24 1,500.00 2,770.23 2.77 总包 18 99.90% 2,436.41 1,219.13 1,236.81
库人防 3、幼儿园工程
常熟中南琴东雅苑 4#、13#、
25 7,000.00 5,127.14 2,023.68 总包 20 71.70% 4,267.54 2,624.88 3,222.60
14#、17#、21#、24#工程
常熟中南琴东雅苑 1#-3#、5#、
26 15,000.00 2,947.88 1,051.96 总包 20 73.70% 580.48 2,699.38 855.49
6#、9#住宅楼工程
27 昆山中南世纪城 29、30#楼 8,000.00 6,277.65 3,613.09 总包 25 63.47% 5,270.19 4,200.09 3,226.26
28 昆山中南世纪城 31#楼 5,490.00 2,275.35 1,224.65 总包 16 65.01% 2,275.35 581.00 1,339.63
浙江嘉兴乍浦南湾路西侧、外
29 15,855.48 6,034.90 4,045.10 总包 24 59.87% 6,034.90 3,112.96 3,113.53
环路南侧项目启动区总包工程
西溪派商务办公中心 1#—5#
30 15,000.00 4,595.54 12,785.46 总包 24 26.44% 4,595.54 1,436.04 3,856.24
楼，南地块集中式地下室工程
31 温岭项目部 42,360.00 9,187.98 19,435.02 PPP 36 32.10% 7,248.83 8,296.11 -369.50
宁波大学科学技术学院迁建工
32 145,947.70 734.71 252,614.11 PPP 36 .29% 720.69 0.00 746.19
程项目
吴江枫香花园项目启动区、一
33 23,000.00 12,627.00 10,373.00 总包 24 54.90% 4,604.60 7,992.64 4,825.97
期项目
东莞山水江南花园高层区一期
34 23,410.00 11,507.57 11,902.43 总包 26 49.16% 11,353.42 10,763.44 744.12
施工总承包工程
35 海南儋州 2.4 期 24#-31#、 24,011.29 5,702.68 18,308.61 总包 27 23.75% 5,402.54 5,118.43 584.25
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江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
36#-37#楼项目施工总承包工
程
海南高新九州通大健康综合服
36 5,400.00 5,286.34 113.66 总包 10 97.90% 5,087.77 4,599.62 686.72
务平台项目
37 万宁中南城项目总包工程 13,312.27 8,698.24 4,614.03 总包 18 65.34% 4,226.65 6,284.95 2,413.29
三亚市海绵城市建设 PPP 项目
38 380,000.00 4,069.67 375,930.33 总包 36 1.07% 4,069.67 4,963.29 -893.62
（一部）
海南文昌森海湾 E 区 6#-10#楼
39 9,967.00 9,967.00 0.00 总包 12 100.00% 3,213.88 8,061.68 1,905.33
总包工程
昌江中南棋子湾洋房区
40 15#-24#楼、别墅区 26#-41#楼 6,320.20 6,054.75 265.45 总包 12 95.80% 2,670.28 4,973.78 1,080.97
及酒店总包工程
中南西海岸 2.3 期 16#-19#楼
41 13,204.16 13,204.16 0.00 总包 18 100.00% 1,958.91 11,308.72 1,895.44
及地下室土建、水电安装工程
42 中南海景花园五星级酒店工程 11,534.54 11,534.54 0.00 总包 16 100.00% 1,847.98 8,248.73 3,285.81
西秀镇、长流镇、秀英街道等
43 2,600.00 1,207.77 1,392.23 总包 8 46.45% 1,207.77 1,207.77
56 条小街小巷的维修改造工程
东莞市海逸豪庭 G1b/G2a 期住
44 宅发展项目（商都）-第三区土 18,031.00 1,112.58 16,918.42 总包 24 6.17% 1,112.58 2,546.10 -1,433.52
建及机电总承包工程
海南恒大御湖庄园首期 E02-01
45 8,650.00 382.78 8,267.22 总包 24 4.43% 382.78 382.78
地块土建及水电整改工程
海景花园 C 区 10#、11#、12#、
46 8,319.86 8,319.86 0.00 总包 24 100.00% 322.35 6,444.18 1,875.68
15#、16#
秀英区恩祥新城北大附中附小
47 8,319.86 249.08 8,070.78 总包 12 2.99% 249.08 1,200.00 -950.92
市政配套路网 PPP 项目
儋州中南.西海岸 1.2 期期
48 12#、13#楼土建及水电安装工 6,142.32 6,142.32 0.00 总包 18 100.00% 88.35 5,468.37 673.96
程
47
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
汕头大学新体育馆及配套设施
49 32,000.00 29,690.40 2,309.60 总包 26 92.78% 69.06 29,322.80 367.60
项目总承包工程
儋州中南.西海岸 2.1 期 1#、4#
50 楼及附属地下室土建及水电安 6,455.44 6,455.44 0.00 总包 24 100.00% 63.32 6,225.00 230.44
装工程
中南西海岸 2.2 期 7#、11#、12#
51 楼及地下室土建、水电安装工 8,877.00 8,537.01 339.99 总包 24 96.17% 3.55 7,284.75 1,252.26
程
52 中南海景花园 F19~F32# 7,605.76 7,605.76 0.00 总包 22 100.00% -59.97 6,888.17 717.59
中南海景花园 F5—F12#、
53 5,559.76 5,559.76 0.00 总包 25 100.00% 542.97 4,674.60 885.16
F15—F18#楼
54 天津温州大厦 32,986.47 26,606.89 6,379.58 总包 45 80.66% 197.92 18,324.40 6,030.28
55 中惠熙园广场工程 42,635.65 36,300.00 6,335.66 总包 51 85.14% 21.32 32,403.52 1,162.92
56 红桥区千吉花园工程 13,830.42 11,825.01 2,005.41 总包 30 85.50% 2.77 10,222.07 2,233.34
57 天津合生国际大厦 29,198.48 29,119.64 78.84 总包 45 99.73% 367.90 16,265.14 11,075.41
58 天津合生酒店式公寓 26,110.76 23,904.40 2,206.36 总包 47 91.55% 263.72 20,862.34 1,567.34
唐山湾捞鱼尖启动区总承包工
59 36,001.00 33,452.13 2,548.87 总包 23 92.92% 9,773.44 26,188.72 6,282.77
程
棉二滨河广场项目三期（铂津
60 56,506.05 34,338.73 22,167.32 总包 38 60.77% 3,429.92 25,207.73 12,297.31
湾三期）工程
天津运河文化商业中心公寓办
61 29,686.20 27,281.62 2,404.58 总包 36 91.90% -1,112.52 30,636.91 8,949.59
公楼项目
正融科技大厦项目施工总承包
62 14,917.41 14,292.37 625.04 总包 24 95.81% 5,577.10 7,850.00 4,445.48
工程
63 远洋城项目 J 地块施工工程 22,367.13 18,441.70 3,925.43 总包 18 82.45% 11,809.84 12,301.95 4,626.34
64 远洋城项目 A 地块施工工程 13,343.97 10,193.46 3,150.51 总包 18 76.39% 7,020.26 7,082.64 3,641.59
天津武清恒大山水城 4#地块主
65 4,080.20 3,053.62 1,026.58 总包 7 74.84% 716.48 2,028.44 622.24
体及配套建设工程（二标段）
66 天津静海中南君悦府项目 32,188.99 10,194.25 21,994.74 总包 36 31.67% 8,903.47 7,743.27 1,295.11
48
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
北辰区核心区 10、13 号地块六
67 40,170.78 35,884.56 4,286.22 总包 12 89.33% 35,884.56 8,893.43 1,245.13
期项目工程
万汇文化广场二区项目三标段
68 17,855.46 2,715.82 15,139.64 总包 24 15.21% 2,715.82 364.96 903.28
工程
中南唐山湾捞渔尖 1-2 地块一
69 15,945.14 1,372.88 14,572.27 总包 23 8.61% 1,372.88 184.58 -171.98
期总包项目
70 弘泽湖畔国际广场 20,338.25 20,338.25 0.00 总包 36 100.00% 18,389.48 3,198.23
通州潞河名苑新城南街住宅小
71 43,625.24 43,324.23 301.01 总包 60 99.31% -113.43 35,589.42 1,525.59
区
72 以太广场 28,529.85 27,117.62 1,412.23 总包 48 95.05% 2,008.76 23,734.63 -597.48
73 石榴庄住宅小区西区项目 25,936.63 25,596.86 339.77 总包 48 98.69% -5.19 24,203.60 1,619.40
北京市通州区九棵树大街居住
74 25,976.53 25,875.22 101.31 总包 48 99.61% 168.85 23,591.00 4,091.36
项目建设工程
燕郊天洋城 4 代一期三标段（1#
75 楼、2#楼、15#楼及相应地下车 20,105.97 18,423.10 1,682.87 总包 36 91.63% 1,025.95 15,581.45 -549.46
库）住宅楼工程
迁安天洋城 4 代项目 7#、22#
76 9,012.47 8,600.60 411.87 总包 48 95.43% 91.93 2,699.51 5,632.18
楼工程
通州运河核心区Ⅳ-08 号多功
77 能用地项目 8A 商务办公楼等 4 103,900.38 100,295.03 3,605.34 总包 48 96.53% 10,052.83 80,096.39 14,346.85
项
湾仔城 1#、2#、3#、5#住宅楼；
78 6#、7#、8#、9#、10#、11#商 40,415.22 39,825.15 590.06 总包 36 98.54% 452.65 31,411.55 -2,044.30
业楼；地下车库；外线工程
79 东方广场二期工程 20,405.77 17,587.73 2,818.04 总包 49 86.19% 926.42 10,412.57 5,269.06
80 唐山新华文化广场 53,529.02 41,163.82 12,365.20 总包 60 76.90% 96.35 27,812.94 9,960.66
迁安天洋城（4 代）一期商业工
81 33,733.98 28,707.62 5,026.36 总包 48 85.10% 13.49 27,230.82 6.58
程
82 时代天华数字出版园工程项目 4,900.36 4,633.78 266.58 总包 24 94.56% 9.80 3,803.57 742.80
49
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
迁安天洋城（4 代）一期住宅
83 17#、18#、19#、21#、22#及地 30,271.45 30,226.04 45.41 总包 48 99.85% 3.03 27,992.38 -1,353.38
下车库工程
中骏.蓝湾香郡一期建筑安装
84 56,308.42 56,071.93 236.50 总包 36 99.58% 2,646.50 52,152.51 3,996.18
与装修工程
85 缇香公馆项目 8,335.68 7,888.89 446.79 总包 36 94.64% 1,055.70 4,232.67 1,715.69
86 龙庭时代商住楼项目后续工程 3,513.84 3,286.14 227.70 总包 36 93.52% 1,481.14 3,449.42 85.37
87 紫竹湾商业广场工程 20,318.06 18,674.33 1,643.73 总包 36 91.91% 6,448.23 12,348.00 7,075.10
密云密溪路 36 号院 1#~29#住
88 12,944.58 12,176.97 767.61 总包 48 94.07% 2,702.53 12,213.22 -3,005.07
宅
89 合生时代帝景项目 65,865.66 63,916.04 1,949.62 总包 24 97.04% 32,162.62 56,237.13 -4,374.69
房山新城良乡组团 14-03-10 地
90 块办公、商业、车库及配套用 41,446.00 12,297.03 29,148.97 总包 36 29.67% 7,555.61 16,846.47 -4,824.64
房建设工程
91 丰台科技园东区三期 12,775.32 12,246.42 528.90 总包 36 95.86% 5,642.32 9,988.77 2,915.22
福泰花园普通商品住宅小区兰
92 28,964.03 23,582.52 5,381.52 总包 36 81.42% 13,178.64 13,995.81 9,942.93
苑二期工程
香安城建设项目（1#2#5#6#楼）
93 7,036.79 6,566.73 470.06 总包 36 93.32% 3,453.27 3,499.08 3,239.68
施工总承包工程
通州区运河核心区Ⅷ-13 地块
94 160.31 148.05 12.26 总包 30 92.35% 116.82 0.00 0.00
项目施工总承包工程
河北固安 2016-CG-19 地块施工
95 27,000.00 2,624.40 24,375.60 总包 36 9.72% 2,624.40 845.29 255.07
总承包工程
首尔园甜城商服东区（南区一
96 标段）工程总承包及室外管线 10,000.00 75.00 9,925.00 总包 36 .75% 75.00 0.00 0.00
工程
97 邯郸恒大绿洲项目 7,000.00 671.30 6,328.70 总包 36 9.59% 671.30 0.00 0.00
98 深州市恒信路地下综合管廊 1,800.00 147.42 1,652.58 总包 36 8.19% 147.42 0.00 0.00
99 正定润江府 25,000.00 227.50 24,772.50 总包 36 0.91% 227.50 0.00 0.00
50
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
成都恒大银海湖 C 地块首期主
100 34,700.00 7,929.55 26,770.45 总包 16 22.85% 7,929.55 2,780.35 5,149.20
体及配套建设工程
101 成都温江恒大御景三期 63,000.00 0.00 63,000.00 总包 18 0.00% 0.00 0.00
成都恒大天府半岛三期主体及
102 45,000.00 14,444.66 30,555.34 总包 12 32.10% 12,837.53 10,434.95 4,009.71
配套建设工程
华宇广场 7# 9#建筑及安装工
103 19,304.00 19,664.03 -360.03 总包 12 101.87% 8,856.80 7,388.10 12,275.93
程
金科美湖湾项目（C8-2 地块）
104 总承包、遂宁美湖湾 A 组团、C 14,139.00 8,027.25 6,111.75 总包 12 56.77% 7,363.29 3,953.46 4,073.79
组团
105 龙湖世纪城 3 号楼 7,466.00 10,920.33 -3,454.33 总包 12 146.27% 4,346.03 5,846.79 5,073.54
成都金牛区 63 地块一期总承包
106 16,218.00 840.67 15,377.33 总包 18 5.18% 840.67 478.24 362.43
工程
南充市嘉陵区 2017 年城乡建设
107 78,300.00 21,238.83 57,061.17 PPP 24 27.12% 21,238.83 17,569.53 3,669.30
用地增减挂钩试点项目
108 南城都汇七期（汇尊园） 72,655.00 14,871.78 57,783.22 总包 26 20.47% 14,742.84 14,098.80 772.98
109 温江恒大名城二期 18,900.00 23.08 18,876.92 总包 15 0.12% 23.08 0.00 23.08
110 成都温江恒大名城首期 41,000.00 20,047.56 20,952.44 总包 20 48.90% 14,883.57 14,118.17 5,929.39
成都恒大御景主体及配套建设
111 工程\成都恒大御景二期主体 53,000.00 23,090.74 29,909.26 总包 12 43.57% 19,641.52 13,010.27 10,080.47
及配套建设工程
恒大金碧天下高层 1083-1087#
112 9,600.00 2,308.81 7,291.19 总包 17 24.05% 2,254.28 1,193.69 1,115.12
主体及配套建设工程
成都大安东路 1 号项目总包工
113 15,170.39 0.00 15,170.39 总包 21 0.00% 0.00 0.00 0.00
程
114 东营体育场项目 38,683.29 37,186.25 1,497.04 总包 26 95.31% 10,471.45 24,805.59 12,380.66
财源街西段旧城区改建一期工
115 71,649.00 67,092.12 4,556.88 总包 24 93.02% 15,913.24 48,027.41 19,064.72
程
116 鲁艺剧院 41,107.10 39,022.97 2,084.13 总包 24 93.42% 8,661.27 22,009.45 17,013.52
51
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
117 广厦.聚隆广场 A 地块项目 54,771.00 36,893.75 17,877.25 总包 25 64.30% 21,300.44 14,080.48 22,813.27
118 华硕天韵住宅小区一期工程 11,767.65 10,775.64 992.01 总包 18 98.51% 8,984.60 5,394.44 5,381.20
119 鑫琦国际广场 1#楼 15,000.00 8,761.50 6,238.50 总包 20 58.16% 5,278.50 2,718.18 6,043.32
泰安金融商务区项目（B5、B7
120 24,185.87 21,174.73 3,011.14 总包 18 83.69% 13,841.57 7,440.78 13,733.95
地块）总承包工程
东部世界城项目 A6 地块一期工
121 20,992.00 15,790.18 5,201.82 总包 20 66.13% 12,221.54 4,530.15 11,260.04
程
122 广饶中南世纪城 1.3 期 13,832.00 7,158.06 6,673.94 总包 22 43.74% 5,643.46 1,917.00 5,241.06
泰安中南世纪锦城 2、16、17#
123 720.38 532.15 188.24 总包 21 73.71% 500.03 400.00 132.15
及商铺建筑总承包工程
广饶中南世纪城 2.1 期（35-42#
124 楼、幼儿园）及周边车库总承 8,300.00 7,440.95 859.05 总包 19 70.44% 5,846.52 2,891.00 4,549.95
包工程
菏泽圣景水榭花都 2#-5#、
7#~8#住宅楼、D1#及地下车库
125 18,623.00 11.17 18,611.83 总包 24 0.05% 9.31 0.00 11.17
工程、住宅楼周边及中央区域
项目
泰安财源居回迁小区 13#回迁
126 16,574.00 3,192.15 13,381.85 总包 24 11.47% 1,901.04 1,498.00 1,694.15
楼
济宁中西医结合医院任城区老
127 32,596.00 2,262.16 30,333.84 PPP 24 6.00% 1,955.76 550.00 1,712.16
年护养院
128 淄博福园东区 6,363.00 2,451.66 3,911.34 总包 24 31.27% 1,989.71 332.78 2,118.88
泰安中南财源中央商务区一/
129 46,876.24 117.19 46,759.05 总包 36 0.11% 51.56 0.00 117.19
二标段施工总承包工程
梁山县棚户区改造（惠馨苑小
130 185,646.09 7,741.44 177,904.65 PPP 24 2.83% 5,253.78 2,142.25 5,599.19
区）建设 PPP 项目
东阿县环城水系生态治理及民
131 137,189.45 809.42 136,380.03 PPP 24 0.44% 603.63 0.00 809.42
生基础设施建设 PPP 项目
132 郯城县医药产业园项目 52,939.00 2,048.74 50,890.26 PPP 24 1.57% 831.14 0.00 2,048.74
52
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
南通军山半岛 G 岛 45-52 号楼、
133 11,925.00 11,925.00 0.00 总包 18 100.00% 2,766.06 8,810.00 1,869.00
地下人防及地下车库工程
海门中南世纪锦城一期商业总
134 26,000.00 20,046.00 5,954.00 总包 24 77.10% 2,274.37 38,439.74 -17,922.74
包工程
135 海门市人民医院新院工程 34,253.50 27,395.95 6,857.55 总包 41 79.98% 3,498.51 18,727.12 5,690.88
创源科技园 1#、2#、3#地块工
136 15,800.00 13,681.22 2,118.78 总包 16 86.59% 397.30 11,742.03 1,545.22
程
中南高科产业园一期总承包工
137 4,500.00 2,470.95 2,029.05 总包 8 54.91% 126.70 1,626.17 588.28
程
海门中南世纪锦城二期商业总
138 4,028.45 4,028.45 0.00 总包 17 100.00% 645.51 3,422.72 1,177.28
承包工程
139 海门总部基地大楼 85,045.47 77,170.26 7,875.21 总包 28 90.74% 3,798.15 62,904.78 10,812.22
南通滨海园区文化艺术中心总
140 8,467.33 8,467.33 0.00 总包 11 100.00% 433.23 6,263.42 1,197.67
包工程
如皋中南世纪城启动区 1、2 号
141 9,168.20 8,704.29 463.91 总包 19 94.94% 358.72 5,753.23 1,363.92
楼及相关车库总包工程
海门中南锦苑 3-7#楼住宅、
142 S4-6#、S10、11#商铺及地下室 19,064.80 19,064.80 0.00 总包 18 100.00% 97.07 14,187.50 2,956.50
总包
南通中南世纪花城 3.4 期
143 46#,48$,49#,50#楼及相关车 19,570.00 13,986.68 5,583.32 总包 16 71.47% 4,764.21 12,801.34 164.35
库总包工程
144 海门市科技馆主体工程项目部 5,519.76 4,315.90 1,203.86 总包 18 78.19% 1,154.86 2,229.94 567.06
海门中南东洲国际学校小学、
145 7,000.00 6,846.70 153.30 总包 20 97.81% 3,349.81 4,812.40 1,758.60
高中、艺术综合楼工程
海门中南锦尚名苑启动区东地
146 12,050.00 12,050.00 0.00 总包 21 100.00% 4,246.01 13,174.08 -2,712.08
块总包工程
南通中商置业智慧总部基地
147 2,264.73 2,030.79 233.95 总包 16 89.67% 1,333.85 69.45 1,164.56
1.1 期项目
53
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
海门中南世纪锦城二期别墅、
148 2,720.43 2,720.43 0.00 总包 13 100.00% 101.58 1,933.10 599.90
幼儿园及范围内地库总包工程
海门中南世纪城 2.8 期项目施
149 8,400.00 1,930.32 6,469.68 总包 17 22.98% 1,674.70 962.40 1,170.60
工总承包工程
如皋中南世纪城 3#、5#、物业
150 管理用房楼及相关地库总包工 6,000.00 5,685.60 314.40 总包 19 94.76% 4,998.21 2,927.37 2,635.63
程
南通中南世纪花城 3 期 39#楼
151 13,500.00 8,834.40 4,665.60 总包 22 65.44% 7,359.20 1,060.06 5,238.16
及周边地库总包工程
南通中央商务区 A03 地块 C 楼
152 9,600.00 6,112.32 3,487.68 总包 20 63.67% 4,552.37 2,652.66 3,092.34
及地下室总包工程
南通市中南漫悦湾项目总包工
153 13,073.58 9,087.45 3,986.13 总包 24 69.51% 9,087.45 5,165.85 4,171.15
程
海门市人民医院新院急诊医技
154 住院办公楼及科研教学餐饮楼 21,195.14 11,947.70 9,247.44 总包 15 56.37% 11,947.70 4,685.29 4,827.71
等工程
南通中央商务区 A02 地块 B 楼
155 9,909.91 3,793.51 6,116.40 总包 30 38.28% 3,793.51 2,042.88 2,659.12
总承包工程
水岸新城小区二期（11#-13#、
156 17#-21#住宅楼及地下车库）工 16,216.22 1,456.22 14,760.00 总包 21 8.98% 1,456.22 0.00 0.00
程
通州湾新区会议中心客房 01、
157 810.14 292.30 517.84 总包 4 36.08% 292.30 0.00 0.00
02 项目
兴化市中医院南亭路分院一期
158 50,000.00 2,345.00 47,655.00 总包 24 4.69% 2,345.00 0.00 1,443.00
PPP 项目
南通中央商务区 A03 地块 A 楼
159 及五期地下室（含人防）施工 15,315.32 1,340.09 13,975.23 总包 23 8.75% 1,340.09 0.00 355.73
总承包
160 苏宁第十六街区 11,152.87 10,498.20 654.67 总包 36 94.13% 8,584.16 7,987.10 2,511.09
54
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
161 苏宁第十九街区 50,762.00 19,050.98 31,711.02 总包 36 37.53% 14,058.80 9,879.90 9,171.08
淮安交通大厦(土建、安装、钢
162 81,721.46 59,427.84 22,293.61 总包 36 72.72% 6,643.95 6,872.51 52,555.33
结构、内外装）
163 安徽阜阳海亮江湾城 18,859.54 18,425.77 433.77 总包 36 97.70% 8,480.89 9,369.72 9,056.05
164 安徽阜阳牛津公馆 19,398.02 16,579.49 2,818.53 总包 36 85.47% 5,631.25 7,053.00 9,526.49
165 盐城金融城一期 51,916.57 51,205.31 711.26 总包 36 98.63% 7,858.02 10,886.79 40,318.52
167 南京中南锦苑 24,337.22 19,975.99 4,361.23 总包 36 82.08% 8,002.08 7,142.14 12,833.85
168 南京溧水中南锦城二期 17,376.00 8,880.87 8,495.13 总包 36 51.11% 2,418.74 3,828.61 5,052.27
169 南京溧水中南锦城三期 7,476.62 5,817.56 1,659.06 总包 36 77.81% 4,205.60 4,491.36 1,326.20
170 南京仙鹤门项目 13,616.98 2,156.93 11,460.05 总包 36 15.84% 1,043.06 1,309.92 847.01
171 南京地铁小镇 8,554.37 6,098.41 2,455.96 总包 36 71.29% 1,153.25 4,523.53 1,574.87
172 南京中南雅苑 C 区工程 11,189.19 7,512.42 3,676.77 总包 36 67.14% 5,599.07 4,199.62 3,312.80
173 镇江大三期 112-118 号楼 17,111.36 16,468.88 642.48 总包 36 96.25% 2,015.99 6,081.75 10,387.13
174 淮安中南世纪城 3.1 期 10,806.42 10,301.00 505.42 总包 36 95.32% 3,708.11 2,888.23 7,412.77
175 淮安世纪锦城 1.5 期 15,217.00 14,307.66 909.34 总包 36 94.02% 9,741.82 8,157.62 6,150.04
176 盐城中南世纪城 6A 地块 11,901.50 11,412.29 489.21 总包 36 95.89% 1,736.72 3,562.73 7,849.56
177 盐城中南世纪城 6B 地块 8,770.33 3,808.95 4,961.38 总包 36 43.43% 3,808.95 3,636.74 172.21
178 盐城中南世纪城 1A 地块 25,839.31 16,671.52 9,167.79 总包 36 64.52% 11,915.77 11,225.27 5,446.25
179 霍山中学 29,978.23 2,982.83 26,995.40 PPP 36 9.95% 2,982.83 2,557.62 425.21
180 霍山体育中心 13,616.98 1,143.83 12,473.16 PPP 36 8.40% 1,143.83 741.20 402.63
181 徐州星尚雅苑 42,118.54 5,429.08 36,689.46 PPP 36 12.89% 5,429.08 5,779.30 -350.22
182 徐州星光花苑 19,341.25 2,810.28 16,530.97 PPP 36 14.53% 2,810.28 4,000.00 -1,189.72
183 徐州星港佳苑 19,611.67 3,573.25 16,038.43 PPP 36 18.22% 3,573.25 6,000.00 -2,426.75
软投资，南京秦淮安置小区项
184 55,489.19 27,544.84 27,944.36 总包 36 49.64% 10,451.21 17,554.96 9,989.88
目
185 软投资，南京溧水科创项目 18,934.25 11,582.08 7,352.17 总包 36 61.17% 2,705.70 4,884.53 6,697.55
186 外部小微，地铁小镇项目 9,447.57 4,880.95 4,566.62 总包 36 51.66% 4,480.95 4,274.62 606.34
187 外部小微，镇江御景城 9,095.04 7,079.58 2,015.46 总包 36 77.84% 6,542.50 7,781.81 -702.23
188 外部小微，盐城 4B 地块 20,540.54 9,286.38 11,254.16 总包 36 45.21% 8,828.10 7,538.32 1,748.06
55
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
189 外部小微，淮安 1.4 期 9,171.33 4,548.98 4,622.35 总包 36 49.60% 4,494.01 6,877.71 -2,328.72
190 外部小微，淮安 2.2 期 11,650.49 4,266.41 7,384.08 总包 36 36.62% 4,094.81 4,479.70 -213.29
191 外部小微，雅尚苑 10#楼 945.95 613.35 332.59 总包 36 64.84% 613.35 888.91 -275.56
192 安徽阜阳牛津公馆 19,398.02 16,044.10 3,353.92 总包 36 82.71% 5,631.25 7,053.00 8,991.10
金域东郡项目二期施工总承包
193 13,936.93 11,496.57 2,440.36 总包 35 82.49% 1,616.68 9,099.80 2,396.77
工程
美景麟起城项目还迁区总承包
194 32,572.29 31,503.92 1,068.37 总包 23 96.72% 14,357.87 19,576.50 11,927.42
工程
郑州市高新区西流湖二号安置
195 50,606.74 13,436.09 37,170.65 EPC 25 26.55% 9,488.76 10,601.90 2,834.19
区 B 区（孙庄）
郑州市高新区西流湖二号安置
196 区 B 区南地块安置房项目（陈 40,587.64 14,688.67 25,898.97 EPC 25 36.19% 11,502.54 11,703.00 2,985.67
庄）
海亮地产兰州熙岸华府项目二
197 10,254.36 7,349.30 2,905.06 总包 29 71.67% 5,516.85 4,542.89 2,806.41
期总承包工程
美景麟起城二期住宅总承包工
198 11,515.61 10,381.32 1,134.29 总包 25 90.15% 8,701.19 6,665.90 3,715.42
程
华润置地西安二十四城四期
199 16,174.83 12,113.33 4,061.50 总包 18 74.89% 10,178.82 8,776.22 3,337.11
总承包工程
竹园阳光嘉苑项目 4#楼及幼儿
200 2,765.73 2,067.11 698.62 总包 18 74.74% 902.74 1,012.06 1,055.05
园建设项目工程施工
濮阳恒大悦龙台项目(二标段)
201 26,944.91 14,391.28 12,553.63 总包 14 53.41% 11,077.05 10,364.00 4,027.28
主体及配套建设工程
西安恒大都市广场首期主体二
202 19,802.70 16,804.57 2,998.13 总包 14 84.86% 12,509.37 10,009.00 6,795.57
标段及配套建设工程
郑开恒大未来城首期三标段主
203 30,597.30 23,088.72 7,508.58 总包 15 75.46% 23,052.00 15,944.70 7,144.02
体及配套建设工程
西安恒大国际城四期 4-6#、
204 26,126.13 10,199.64 15,926.49 总包 12 39.04% 10,199.64 5,852.07 4,347.57
13-14#、19-24#楼主体及配套
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建设工程
205 紫荆华庭朗园项目总承包工程 10,508.31 3,160.90 7,347.41 总包 24 30.08% 3,160.90 1,726.82 1,434.08
郑州经济技术开发区世和二期
206 （2#地块）投资人与项目总承 73,824.32 206.71 73,617.62 总包 23 0.28% 206.71 4,866.00 -4,659.29
包
美地麟洲项目南商业地块一期
207 2,274.06 1,616.85 657.20 总包 28 71.10% 1,616.85 925.69 691.16
总承包工程
海亮地产西安海亮德文郡项目
208 17,831.81 2,405.51 15,426.30 总包 36 13.49% 2,405.51 658.50 1,747.01
一期总承包工程
咸阳恒大帝景项目首期主体及
209 21,622.93 7,985.35 13,637.58 总包 18 36.93% 7,985.35 6,033.04 1,952.31
配套建设工程
陕西金科世界城一期三批次土
210 11,333.86 2,343.84 8,990.02 总包 24 20.68% 2,343.84 752.97 1,590.87
建及一般水电安装工程
安阳市城乡一体化示范区水系
211 122,520.00 347.47 122,172.53 PPP 24 0.28% 347.47 300.00 47.47
景观道路工程项目
中南置地西安中南樾府项目一
212 21,572.07 577.80 20,994.27 总包 20 2.68% 577.80 0.00 577.80
期总包工程
213 武汉拂晓城 36,650.00 9,235.00 27,415.00 总包 14 27.97% 9,235.00 4,244.00 3,807.85
214 武汉熙悦 19,000.00 3,201.00 15,799.00 总包 20 18.70% 3,201.00 320.20 470.80
215 南昌恒大 32,000.00 9,886.00 22,114.00 总包 27 25.52% 9,886.00 6,917.51 2,103.64
（2）2017年竣工项目情况表
序号 项目名称 合同金额 （万元） 已确认收入 （万元） 是否已结算 已回款金额
1 平度汇通金融大厦 5,881.25 4,975.54 否 2,615.88
2 世贸诺沙湾 DE 区一期 8#、9#、22#、23#楼及商业配套 S-6#、S-7#楼 1,878.06 1,878.06 否 1,192.78
3 海博北侧商住项目 25,101.43 24,862.96 否 19,238.10
4 衡山芙蓉 8,815.22 8,730.60 否 5,320.42
5 青岛中南世纪城 C-03-05 地块一标段 29747.03229 28221.00953 否 28482.32856
57
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
6 南岭社区改造安置用房项目 B 区（一标段） 15,736.84 14,880.76 否 10,130.29
7 “龙腾天下城”A 区地下室及地上商业建安工程 32,148.93 31,946.39 否 23,642.10
8 民建大厦项目 25,299.60 18,906.39 否 10,432.93
9 青岛金科瑞昌路项目总承包二标段建设工程 23,061.18 20,743.53 否 16,573.89
10 潜江曹禺大剧院 25,029.25 283,127,268.59 否 13,770.00
11 海南文昌 E 区 1#-5#楼总包工程 8,074.46 11,810.74 是 9,989.14
12 乐山 40,000.00 22,843.31 否 13,258.85
13 菏泽市规划展览文化艺术馆片区回迁安置房工程第一项目部 80861.85 79729.7841 否 70575
14 菏泽安置房第二项目部 10,440.46 10,343.37 否
15 济南世茂天城项目 1.4 期 15,465.88 14,909.11 否 10,848.82
16 广饶中南世纪城 2.1 期 11130.865 9573.656987 否 6038.6769
17 南通滨海园区 1000KV 超高压线路（核心区）拆迁安置房工程 11,427.97 11,427.97 否 7,415.72
18 人民银行海门市支行附房改造 212.02 212.02 否 161.27
19 南飞鸿.鸿锦城.DK-1 一标段工程主承包工程 1,000.00 1,000.00 是 1,000.00
20 上林景苑二期总承包工程 19,623.89 19,623.89 是 17,766.51
21 西安高新区四期 A 物业发展项目总包工程 125,987.68 127,275.12 否 128,175.30
22 曼蒂苑项目总包工程 16,332.73 16,331.09 否 12,269.25
23 镇江雅居乐镇江花园 10,894.85 10,558.20 否 7,039.42
24 盐城三甲医院南区 61,500.00 3,905.25 否 77,571.30
25 盐城中南世纪城 3B 地块 40,500.67 39,864.81 否 24,892.59
26 盐城中南世纪城 2A 地块 61108.77606 56110.07818 否 34022.8635
27 盐城医院北区 61500 3905.25 否 2875
28 盐城体育三馆 33,869.43 2,435.21 否 2,356.00
29 盐城体育中心一期 71,779.00 62,268.28 否 61,653.77
30 盐城商务中心 150,040.07 124,589.91 否 120,040.00
31 宿迁千百美商务广场 15,000.00 10,561.50 否 6,384.74
32 淮安中南世纪城 2.1 期 17,143.32 17,131.32 否 12,564.00
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（六）公司融资结构及利率水平
类型 期末金额 利率 年限
银行存款 25,241,116,903.00 3.2%-7.86% 1-16年
非银行金融机构贷款 13,905,614,461.18 6.1%-9.8% 1-2年
债券类 14,443,086,460.81 5%-7.8% 3-5年
合计 53,589,817,824.99
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2017 年 2016 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 30,552,327,467.21 100% 34,439,585,805.09 100% -11.29%
分行业
房地产开发 22,412,750,782.69 62.15% 26,982,561,386.86 69.31% -16.94%
建筑工程施工 11,712,486,009.31 32.48% 9,531,054,222.80 24.48% 22.89%
酒店、商业服务等 1,935,746,237.38 5.37% 2,417,287,592.04 6.21% -19.92%
内部交易抵消 -5,508,655,562.17 -4,491,317,396.61
分产品
房地产开发 22,412,750,782.69 62.15% 26,982,561,386.86 69.31% -16.94%
建筑工程施工 11,712,486,009.31 32.48% 9,531,054,222.80 24.48% 22.89%
酒店、商业服务等 1,935,746,237.38 5.37% 2,417,287,592.04 6.21% -19.92%
内部交易抵消 -5,508,655,562.17 -4,491,317,396.61
分地区
国内 30,552,327,467.21 100.00% 34,439,585,805.09 100.00% -11.29%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业;土木工程建筑业
59
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单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
22,412,750,782 18,922,480,681
房地产开发 15.57% -16.94% -14.39% -2.51%
.69 .42
11,712,486,009 10,329,854,576
建筑工程施工 11.80% 22.89% 22.85% 0.02%
.31 .63
分产品
22,412,750,782 18,922,480,681
房地产开发 15.57% -16.94% -14.39% -2.51%
.69 .42
11,712,486,009 10,329,854,576
建筑工程施工 11.80% 22.89% 22.85% 0.02%
.31 .63
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2017 年 2016 年 同比增减
销售面积 万平方米 735.3 416.4 76.59%
房地产开发
销售金额 亿元 963.2 502.3 91.76%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要是得益于公司2016年良好的房地产土地市场布局，报告期内公司以江苏为主的三、四线项目销售量和销售价格提升
所致（具体详见公司2017年度销售明细表）。
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 7 号——上市公司从事土木工程建筑业务》的披露要求
主营业务成本构成
单位：元
2017 年 2016 年
成本构成 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
行业和产品分类
60
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单位：元
2017 年 2016 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
18,922,480,681 22,102,855,228
房地产开发 房地产开发 60.44% 67.89% -13.15%
.42 .19
10,329,854,576 8,408,316,220.
建筑施工 建筑施工 32.99% 25.83% 22.85%
.63
2,056,472,269. 2,044,977,492.
酒店商业 酒店商业 6.57% 6.28% -35.40%
71
单位：元
2017 年 2016 年
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
18,922,480,681 22,102,855,228
房地产开发 房地产开发 60.44% 67.89% -13.15%
.42 .19
10,329,854,576 8,408,316,220.
建筑施工 建筑施工 32.99% 25.83% 22.85%
.63
2,056,472,269. 2,044,977,492.
酒店商业 酒店商业 6.57% 6.28% -35.40%
71
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本报告期以非同一控制下企业合并增加7家房地产公司和1家市政工程公司，处置子公司股权减少纳入合并报告范围公司
1家，新设84家公司。具体请见公司财务报告附注6合并范围变动。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 1,304,839,664.27
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.52%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额
0.00%
比例
公司前 5 大客户资料
61
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序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 天津奇润置业发展有限公司 358,845,573.27 0.69%
2 北京合生愉景房地产开发有限公司 312,258,437.74 0.60%
3 开封国际城一号实业开发有限公司 230,520,037.86 0.45%
4 山东宏海卓邦置业有限公司 206,800,406.80 0.40%
5 四川亚天瑞和投资有限公司 196,415,208.60 0.38%
合计 -- 1,304,839,664.27 2.52%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 14,138,975,189.92
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 28.94%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总
0.00%
额比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 成都市国土资源局 6,127,210,141.77 12.54%
2 常熟市财政局（土地出让金） 2,672,018,000.00 5.47%
3 南通市财政局 2,195,412,107.26 4.49%
4 丹阳市土地交易中心 1,835,459,500.00 3.76%
5 成都市公共资源交易服务中心 1,308,875,440.89 2.68%
合计 -- 14,138,975,189.92 28.94%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2017 年 2016 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 724,109,285.70 568,901,153.13 27.28% 主要系本期销售规模增加所致
主要系本期区域扩张及开发项目增
管理费用 1,778,132,603.96 1,639,320,884.26 8.47%
加所致
主要系本期可以资本化的财务费用
财务费用 341,607,443.65 382,152,674.65 -10.61%
增加所致
62
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4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2017 年 2016 年 同比增减
经营活动现金流入小计 60,765,682,528.72 42,726,352,228.87 42.22%
经营活动现金流出小计 63,703,617,030.10 47,226,401,502.26 34.89%
经营活动产生的现金流量净
-2,937,934,501.38 -4,500,049,273.39
额
投资活动现金流入小计 41,529,870,583.40 39,756,076,364.49 4.46%
投资活动现金流出小计 45,263,502,303.85 42,332,709,618.69 6.92%
投资活动产生的现金流量净
-3,733,631,720.45 -2,576,633,254.20
额
筹资活动现金流入小计 26,295,526,889.62 31,223,301,473.93 -15.78%
筹资活动现金流出小计 16,405,770,354.86 20,682,907,806.64 -20.68%
筹资活动产生的现金流量净
9,889,756,534.76 10,540,393,667.29 -6.17%
额
现金及现金等价物净增加额 3,235,453,335.01 3,460,990,372.84 -6.52%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入小计同比增长主要是因为本期房地产销售回款增加；
经营活动现金流出小计同比增长是由于本期在二三线城市土地购置面积大幅提升所致；
筹资活动产生的现金流入和流出同比减少是公司本年度直接性债务融资和股权融资减少所致；
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要原因有：（1）本公司房地产业务利润是来源于公司2015年出售的房地产项目交房结算，而现金流是2017年经营现金流的
反映，主要反映了房地产预售现金流入、工程施工回款现金流入，现金流出主要是房地产土地购置和工程费用支付等；（2）
公司在建房地产项目施工投入较大及公司土地获取需要资金支付导致经营性现金流为负；（3）公司施工业务产生利润，但多
数工程根据施工合同需要前期投入施工款项，形成应收账款较大，对经营性现金流入造成一定影响。
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 614,063,571.29 66.69% 主要为转让深圳中南房 不具有持续性
63
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地产公司股权收益
公允价值变动损 以公允价值计量的金融
-35,773.23 0.00% 不具有可持续性
益 资产变动
主要是公司建筑施工业
资产减值 256,456,280.12 27.85% 具有行业特征，有持续性
务应收账款坏账计提
营业外收入 33,216,346.81 3.61% 主要是政府补助收入 不具有可持续性
主要是延期交房等原因
营业外支出 162,425,532.98 17.64% 不具有可持续性
导致的合同违约
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2017 年末 2016 年末
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减
比例 比例
14,269,939,7 9,040,699,66 主要是本期销售回款及公司融资增
货币资金 8.15% 7.72% 0.43%
56.38 2.87 加所致
7,331,528,12 6,508,496,90
应收账款 4.19% 5.56% -1.37% 主要是建筑业务产值增长所致
0.17 7.68
110,985,424, 74,130,977,8
存货 63.42% 63.29% 0.13% 主要是土地储备大幅增加所致
495.30 16.26
2,222,500,76 1,186,438,92 主要是海门中南城由固定资产转入
投资性房地产 1.27% 1.01% 0.26%
3.14 9.76 所致
1,530,330,02 508,239,822.
长期股权投资 0.87% 0.43% 0.44% 主要是房地产合营公司增长所致
8.54
3,199,348,21 1,869,053,60 主要是总部大楼由在建工程转入所
固定资产 1.83% 1.60% 0.23%
6.74 3.57 致
59,058,483.6 500,013,182.
在建工程 0.03% 0.43% -0.40% 主要是总部大楼转出所致
3
7,193,240,00 3,427,000,00 建筑工程施工流动资金借款融资所
短期借款 4.11% 2.93% 1.18%
0.00 0.00 致
26,696,306,9 15,465,801,5
长期借款 15.25% 13.20% 2.05% 房地产开发项目增长融资增长所致
03.00 70.00
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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计入权益的
本期公允价 本期计提的 本期购买金 本期出售金
项目 期初数 累计公允价 期末数
值变动损益 减值 额 额
值变动
金融资产
1.以公允价
值计量且其
变动计入当
24,341,361.3 14,649,489.
期损益的金 -221,953.44 9,469,918.00
3
融资产（不含
衍生金融资
产）
3.可供出售 50,000,000.0 583,100,000. 633,100,00
金融资产 0 00 0.00
金融资产小 74,341,361.3 583,100,000. 647,749,48
271,275.76 9,963,147.20
计 3 00 9.89
74,341,361.3 583,100,000. 647,749,48
上述合计 271,275.76 9,963,147.20
3 00 9.89
金融负债 0.00 0.00
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 期末账面价值（万元） 受限原因
1. 货币资金 369,401.65 保证金存款、质押借款等
2. 固定资产 38,361.60 抵押借款
3. 存货 4,940,269.69 抵押借款、质押借款等
五、投资状况
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,227,467,253.07 867,876,549.86 41.43%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
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3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入
本期 权益
最初 会计 期初 公允 的累 本期 本期 报告 期末 会计
证券 证券 证券 资金
投资 计量 账面 价值 计公 购买 出售 期损 账面 核算
品种 代码 简称 来源
成本 模式 价值 变动 允价 金额 金额 益 价值 科目
损益 值变
动
交易
境内 公允 -284,
00265 中泰 699,7 674,8 390,2 性金 自有
外股 价值 580.0 0.00 0.00 0.00 0.00
9 桥梁 40.60 70.00 90.00 融资 资金
票 计量
产
-284,
699,7 674,8 390,2
合计 -- 580.0 0.00 0.00 0.00 0.00 -- --
40.60 70.00 90.00
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
报告期 累计变 累计变 尚未使
本期已 已累计 尚未使 闲置两
内变更 更用途 更用途 用募集
募集年 募集方 募集资 使用募 使用募 用募集 年以上
用途的 的募集 的募集 资金用
份 式 金总额 集资金 集资金 资金总 募集资
募集资 资金总 资金总 途及去
总额 总额 额 金金额
金总额 额 额比例 向
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非公开
458,023. 304,269. 153,754. 补充流
2016 发行股 35,549 0 0 0.00%
39 14 25 动资金
份
458,023. 304,269. 153,754.
合计 -- 35,549 0 0 0.00% --
39 14
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会《关于核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2851
号）核准，中南建设采用非公开发行方式发行人民币普通股（A 股）316,076,293 股（每股面值 1 元），发行价格为每
股 14.68 元，募集资金总额为人民币 4,639,999,981.24 元，扣除承销费等发行费用人民币 59,766,076.05 元，实际募集
资金净额人民币 4,580,233,905.19 元。上述资金到位情况经大信会计师事务所（特殊普通合伙）验证，并由其出具了“大
信验字[2016]第 15-00009 号”的验资报告审验确认。公司已经对募集资金进行了专户储存管理。
截至 2017 年 12 月 31 日，本公司募集资金直接投入募投项目 214,476.29 万元，以募集资金置换已预先投入的自筹资金
89,792.86 万元，累计投入募投项目 304,269.14 万元。暂时补充流动资金 153,817.98 万元，募投资金专户余额为 14.12 万
元。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已 截至期 项目达 项目可
募集资 截至期
变更项 调整后 本报告 末投资 到预定 本报告 是否达 行性是
承诺投资项目和超 金承诺 末累计
目(含 投资总 期投入 进度 可使用 期实现 到预计 否发生
募资金投向 投资总 投入金
部分变 额(1) 金额 (3)＝ 状态日 的效益 效益 重大变
额 额(2)
更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
2019 年
260,00 248,02 23,323. 132,04 11,165.
盐城中南世纪城 否 53.24% 12 月 不适用 否
0 3.39 02 1.14
31 日
2018 年
43,785. 12,910.
太仓中南世纪城 否 80,000 80,000 6,010 54.73% 04 月 不适用 否
83
25 日
2019 年
6,215.9 68,442. 6,977.3
青岛中南世纪城 否 70,000 70,000 97.77% 12 月 不适用 否
8 17
25 日
100.00
偿还银行贷款 否 60,000 60,000 60,000 是 否
%
470,00 458,02 304,26 31,053.
承诺投资项目小计 -- 35,549 -- -- -- --
0 3.39 9.14
超募资金投向
无
67
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
470,00 458,02 304,26 31,053.
合计 -- 35,549 -- -- -- --
0 3.39 9.14
未达到计划进度或
预计收益的情况和 不适用
原因（分具体项目）
项目可行性发生重
不适用
大变化的情况说明
超募资金的金额、用 不适用
途及使用进展情况
不适用
募集资金投资项目
实施地点变更情况
不适用
募集资金投资项目
实施方式调整情况
适用
根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的募集资金置换专项审核报告， 公司本次对募集资
募集资金投资项目 金投资项目中截至 2016 年 3 月 31 日止预先投入的 89,792.86 万元自筹资金进行置换，置换募集资
先期投入及置换情 金总额 89,792.86 万元，本次募集资金置换 与发行申请文件的相关内容描述一致。《关于以募集资
况 金置换预先投入募投项目自筹资金的议案》经过公司第六届董事会第三十三次会议及第六届监事
会第十一次会议审议通过，公司独立董事发表相关独立意见、会计师出具鉴证报告、保荐机构也
发表了意见。
适用
1、2016 年 7 月 13 日召开第六届董事会第四十一次会议审议通过了 《关于继续使用部分闲置募
集资金暂时补充流动资金的议案》。 拟继续使用不超过 220,000 万元闲置募集资金暂时补充流动
资金，使用期限自公司董事会审议批准该议案之日起不超过 12 个月,到期将以自有资金归还至公
司募集资金专项账户。公司分别于 2016 年 12 月 29 日、2017 年 6 月 26 日、2017 年 7 月 6 日将募
用闲置募集资金暂
集资金归还至募集资金专用账户。
时补充流动资金情
2、2017 年 7 月 7 日召开第七届董事会第四次会议审议通过《关于继续使用部分闲置募集资金暂
况
时补充流动资金的议案》，拟继续使用不超过 180,000 万元闲置募集资金暂时补充流动资金，使用
期限自公司董事会审议批准该议案之日起不超过 12 个月,到期将以自有资金归还至公司募集资
金专项账户。公司已分别于 2017 年 7 月 25 日至 12 月 19 日间分次将上述实际使用 178,652 万元
中的 24,834.02 万元，提前归还至公司募集资金专用账户。公司独立董事、保荐机构也就募集资金
暂时补充流动资金发表了意见。
项目实施出现募集 不适用
资金结余的金额及
原因
尚未使用的募集资
补充流动资金
金用途及去向
68
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
募集资金使用及披
露中存在的问题或 无
其他情况
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
√ 适用 □ 不适用
是否
按计
本期
股权 划如
初起
出售 期实
至出
为上 施，如
售日 所涉
市公 未按
该股 与交 及的
交易 出售 司贡 股权 是否 计划
被出 权为 易对 股权
交易 出售 价格 对公 献的 出售 为关 实施， 披露 披露
售股 上市 方的 是否
对方 日 （万 司的 净利 定价 联交 应当 日期 索引
权 公司 关联 已全
元） 影响 润占 原则 易 说明
贡献 关系 部过
净利 原因
的净 户
润总 及公
利润
额的 司已
（万
比例 采取
元）
的措
施
中南
增加
深圳 （深
合并
市和 圳）房 2017
报表
润达 地产 年 11 48,69 -336.9 86.12 协商
投资 否 无 是 是
投资 开发 月 11 2 9 % 定价
收益
有限 有限 日
公司 公司
万元
47%
69
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
股权
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
文昌中南
房地产开 房地产开 2,115,992, 636,609,09 513,909,82 138,860,42 113,637,71
子公司
发有限公 发 857.03 1.66 8.10 7.55 4.81
司
海门中南
世纪城开 房地产开 6,698,963, 1,194,823, 361,765,03 -46,473,85 -46,648,47
子公司
发有限公 发 480.11 698.09 9.13 8.49 8.25
司
南通中南
新世界开 房地产开 20,605,126 543,584,47 1,322,582, -28,797,03 -18,416,37
子公司
发有限公 发 ,237.49 4.46 473.68 0.49 9.07
司
淮安中南
世纪城房 房地产开 3,220,442, 545,707,39 403,953,23 72,109,772 48,930,615
子公司
地产有限 发 005.62 3.29 6.66 .33 .39
公司
太仓中南
世纪城房 房地产开 1,790,872, 563,876,18 1,723,849, 199,308,80 127,830,27
子公司
地产开发 发 721.45 0.26 309.18 5.57 3.34
有限公司
青岛海湾
新城房地 房地产开 1,736,148, 298,431,35 345,190,07 76,519,583 53,059,947
子公司
产开发有 发 369.95 5.06 7.15 .79 .56
限公司
青岛中南
世纪城房
房地产开 102000000 5,391,894, 1,152,551, 1,166,259, 109,833,07 69,773,896
地产业投 子公司
发 0 948.67 732.48 308.68 6.74 .30
资有限公
司
泰安中南
城市投资 房地产开 1,229,382, 342,596,68 230,024,54 82,833,677 59,511,312
子公司
有限责任 发 950.66 5.70 3.91 .17 .25
公司
70
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
常熟中南
世纪城房 房地产开 4,274,478, 1,602,596, 289,377,27 281,503,37 233,508,85
子公司
地产开发 发 488.73 565.82 0.13 7.95 6.46
有限公司
常熟中南
锦苑房地 房地产开 2,713,215, 483,284,53 1,287,882, 91,615,659 64,279,589
子公司
产开发有 发 564.98 6.17 040.00 .72 .49
限公司
南通华城
中南房地 房地产开 232,822,69 -272,157,4 432,990,65 -484,225,7 -500,235,3
子公司
产开发有 发 9.24 81.65 0.36 46.29 65.80
限公司
南京中南
世纪城房 房地产开 3,060,606, 1,043,907, 888,699,85 157,831,48 118,379,56
子公司
地产开发 发 267.80 460.26 9.02 9.39 1.61
有限公司
南京中南
新锦城房 房地产开 4,430,888, 499,582,39 1,714,795, 59,808,326 39,468,583
子公司
地产开发 发 568.77 9.25 385.96 .29 .82
有限公司
苏州中南
雅苑房地 房地产开 1,127,933, 459,748,87 720,026,89 113,505,83 85,004,624
子公司
产开发有 发 751.09 2.91 2.55 6.76 .08
限公司
海门中南
房地产开 房地产开 2,517,229, 175,917,61 458,532,58 154,539,24 105,170,31
子公司
发有限公 发 405.83 1.89 7.92 5.97 0.17
司
江苏中南
建筑产业 800000000 27,593,577 6,700,585, 11,712,486 460,617,02 328,338,61
子公司 建筑施工
集团有限 0 ,193.59 365.52 ,009.31 2.94 4.53
责任公司
潜江中南
房地产发 房地产开 1,060,179, -114,547,8 217,275,29 -185,741,6 -185,973,0
子公司
展有限公 发 238.74 74.25 0.07 11.69 68.49
司
镇江中南
新锦城房 房地产开 2,874,810, 761,229,72 305,738,39 -103,338,4 -72,513,25
子公司
地产发展 发 334.86 4.87 4.94 46.63 0.01
有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
71
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
1、2018年公司发展展望及年度计划
2018年公司重点工作要紧紧围绕“提质增效”这一主题，做大做强房地产开发与建筑施工双主业：
（1）2018年，中南置地计划实现权益销售金额880亿元，建筑业务确保实现产值180亿元；
2018年，中南置地要深度布局三大城市群，加强巩固长三角，加快拓展珠三角、京津冀。进一步深耕海南、昆明、成都、
西安、郑州、武汉、长沙、济南、天津等有发展前景的区域中心城市，同时在周边寻找1-3个资源丰富的“粮仓”项目。2018
年，要在现有19个战区基础上孵化2-3个新的战区；
（3）2018年，中南置地要紧抓房地产行业集中度提升的窗口期，加快兼并收购项目和中小型房企，2018年兼并收购类
项目货值占比不低于30%；
（4）2018年，中南建筑新承接合同订单400亿元，业务结构逐步向常规业务类、基础设施与投融资业务类和EPC与公
共建筑投资类之间5:3:2 的比例优化；
（5）2018年，公司将拓展更多的融资渠道，尝试房地产基金、海外债券融资等手段，并采取有效的方式控制公司负债
率的提升。
2、未来面临的风险和对策
报告期内，公司正在开发建设的房地产项目预售情况较为良好，但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来
发展面临的主要风险如下：
（1）政策风险
房地产和金融投资均与国家宏观经济形势及政策具有高度相关性，受到相关部门较为严厉的监管，并且相关政策具有
一定的不确定性，可能对公司的经营环境和经营成果带来较大影响。
应对措施：公司将密切关注宏观形势，坚持顺应地产调控政策的要求，坚持国家提出的“房子是用来住的、不是用来炒
的”口号，顺应主流市场，以开发适应购房者居住需求的产品为目的。
（2）市场风险
房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和
市场大幅波动的风险，会对市场形成一定程度的冲击，未来房地产市场的竞争越来越激烈，土地价格持续居高不下，从而加
剧了市场风险。
应对措施：公司将加强市场监测，适时调整营销策略，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成本控制、产品质量、工
程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力，提高企业的核心竞争力，有针对性的开发区域市场，提高市场份额，以
应对激烈的市场竞争。另一方面公司在土地投资上，必须本着“找洼城、寻洼区、拿洼地”的思路去拓展项目，加大寻找价格
明显偏低、短期不看好、中期有利好、长期有潜力的城市区域，实现超额收益。不鼓励在热点地区、热点区域去拿高价地，
以控制风险。
（3）财务风险
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的经营和发展起到重要的作用。2018 年，去杠杆、防风险将持续
很长时间，融资环境的趋紧对公司融资能力提出了更高的要求。
应对措施：公司将继续坚持小地块开发，高周转快速回款的策略，加强资金管理，合理创新融资方式，确保公司资金
链安全。
72
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
详见巨潮资讯网投资者关系信息《江
2017 年 06 月 09 日 实地调研 机构 苏中南建设集团股份有限公司投资
者关系活动记录表 009 号》
详见巨潮资讯网投资者关系信息《江
2017 年 07 月 04 日 实地调研 机构 苏中南建设集团股份有限公司投资
者关系活动记录表 010 号》
详见巨潮资讯网投资者关系信息《江
2017 年 07 月 05 日 实地调研 机构 苏中南建设集团股份有限公司投资
者关系活动记录表 011 号》
接待次数
接待机构数量
接待个人数量
接待其他对象数量
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 未有重大未公开信息披露、透露、泄露。
73
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
2017年度，以总股本3,709,788,797股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利0.20元（含税）进行分配，共计分配利润
74,195,775.94元，不进行资本公积金转增股本。
2016年度，以总股本3,709,788,797股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利0.15元（含税）进行分配，共计分配利润
55,646,831.96元，不进行资本公积金转增股本。
2015年度，以总股本1,483,915,519股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利0.4元（含税）进行分配，共计分配利润
59,356,620.76元，以资本公积金每10股转增15股。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报 占合并报表中归
现金分红金额（含 表中归属于上市 属于上市公司普 以其他方式现金 以其他方式现金
分红年度
税） 公司普通股股东 通股股东的净利 分红的金额 分红的比例
的净利润 润的比率
2017 年 74,195,775.94 602,661,579.89 12.31% 0.00 0.00%
2016 年 55,646,831.96 338,572,446.19 16.44% 0.00 0.00%
2015 年 59,356,620.76 351,339,698.00 16.89% 0.00 0.00%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数（元）（含税） 0.20
每 10 股转增数（股）
分配预案的股本基数（股） 3,709,788,797
现金分红总额（元）（含税） 74,195,775.94
可分配利润（元） 742,843,193.43
现金分红占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
74
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20
％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2017 年度，以总股本 3,709,788,797 股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 0.20 元（含税）进行分配，共计分配
利润 74,195,775.94 元，不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中
所作承诺
（1）关于保
持上市公司
独立性的承
诺：为保持
上市公司的
独立性，中
南房地产、
中南集团和
陈锦石（以
下简称\"承
诺方\"）承诺
如下：（一）
中南城市建
保证上市公 2009 年 07 未违反承
资产重组时所作承诺 设投资有限 长期
司人员独立 月 15 日 诺
公司
1、保证上市
公司的生产
经营与行政
管理（包括
劳动、人事
及工资管理
等）完全独
立于承诺方
及承诺方关
联公司。2、
上市公司董
事、监事及
75
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
高级管理人
员严格按照
《公司法》、
《公司章
程》的有关
规定选举产
生；保证上
市公司的总
经理、副总
经理、财务
负责人、董
事会秘书等
高级管理人
员专职在上
市公司工
作，不在承
诺方及承诺
方关联公司
兼任除董事
之外的职
务。3、保证
承诺方推荐
出任上市公
司董事和经
理的人选都
通过合法的
程序进行，
承诺方不干
预公司董事
会和股东大
会已经做出
的人事任免
决定。（二）
保证上市公
司资产独立
完整 1、保
证上市公司
与承诺方及
承诺方的关
联人之间产
权关系明
确，上市公
司对所属资
产拥有完整
76
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
的所有权，
保证上市公
司资产的独
立完整 2、
保证上市公
司不存在资
金、资产被
承诺方及承
诺方的关联
方占用的情
形。3、保证
上市公司的
住所独立于
承诺人。
（三）保证
上市公司的
财务独立
1、保证上市
公司建立独
立的财务部
门和独立的
财务核算体
系。2、保证
上市公司具
有规范、独
立的财务会
计制度和对
分公司、子
公司的财务
管理制度。
3、保证上市
公司保持自
己独立的银
行帐户，不
与承诺方共
用一个银行
账户。4、保
证上市公司
的财务人员
不在本公司
兼职。5、保
证上市公司
依法独立纳
税。6、保证
77
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
上市公司能
够独立作出
财务决策，
承诺方不干
预上市公司
的资金使
用。（四）保
证上市公司
机构独立
1、保证上市
公司的机构
设置独立于
承诺方，并
能独立自主
地运作。2、
保证上市公
司办公机构
和生产经营
场所与承诺
方分开；建
立健全的组
织机构体
系，保证上
市公司董事
会、监事会
以及各职能
部门独立运
作，不存在
与承诺方职
能部门之间
的从属关
系。3、保证
承诺方行为
规范，不超
越股东大会
直接或间接
干预上市公
司的决策和
经营。（五）
保证上市公
司业务独立
1、保证上市
公司拥有独
立开展经营
78
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
活动的资
产、人员、
资质和能
力，上市公
司具有面向
市场自主经
营的能力。
2、保证尽可
能减少上市
公司与承诺
方及承诺方
关联公司之
间的持续性
关联交易。
对于无法避
免的关联交
易将本着\"
公平、公正、
公开\"的原
则，与向非
关联企业的
交易价格保
持一致，并
及时进行信
息披露。3、
保证不与上
市公司进行
同业竞争。
（2）关于避
免和消除同
业竞争的承
诺：为从根
本上避免和
消除中南房
地产、中南
集团、陈锦
石及其关联
企业侵占上
市公司的商
业机会和形
成同业竞争
的可能性，
中南房地
产、中南集
79
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
团、陈锦石
（以下简称
\"承诺人\"）
承诺：中南
房地产作为
上市公司控
股股东期
间，中南集
团作为上市
公司间接控
股股东期
间，陈锦石
作为上市公
司实际控制
人期间，承
诺人不会在
中国境内或
境外，以任
何方式（包
括但不限于
其单独经
营、通过合
资经营或拥
有另一公司
或企业的股
份及其它权
益）直接或
间接从事与
上市公司相
同或相似的
业务。承诺
人同时保
证：将采取
合法及有效
的措施，促
使承诺人除
上市公司外
的其他下属
全资、控股
子公司不从
事与上市公
司相同或相
似的业务；
如果有同时
80
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
适合于上市
公司和承诺
人及下属全
资、控股子
公司进行商
业开发的机
会，上市公
司享有优先
选择权。承
诺人承诺并
保证给予上
市公司与承
诺人其他下
属全资、控
股子公司同
等待遇，避
免损害上市
公司及上市
公司中小股
东的利益。
对于上市公
司的正常生
产、经营活
动，承诺人
保证不利用
其地位损害
上市公司及
上市公司中
小股东的利
益。（3）关
于减少并规
范关联交易
的承诺：就
本次交易完
成后中南房
地产、中南
集团、陈锦
石可能与上
市公司发生
的关联交
易，中南房
地产、中南
集团、陈锦
石（以下简
81
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
称\"承诺人
\"）承诺：在
本次交易完
成后，承诺
人及其下属
全资、控股
子公司将尽
量减少并规
范与上市公
司及其控股
企业之间的
关联交易。
对于无法避
免或有合理
原因而发生
的关联交
易，承诺人
及其下属全
资、控股子
公司将遵循
市场公开、
公平、公正
的原则以公
允、合理的
市场价格进
行，根据有
关法律、法
规及规范性
文件的规定
履行关联交
易决策程
序，依法履
行信息披露
义务和办理
有关报批程
序，不利用
其地位损害
上市公司的
利益。中南
房地产作为
上市公司控
股股东期
间，中南集
团作为上市
82
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
公司间接控
股股东期
间，陈锦石
作为上市公
司实际控制
人期间，承
诺人不会利
用其地位损
害上市公司
及其他股东
（特别是中
小股东）的
合法权益。
本公司的全
部董事、监
事、高级管
理人员，控
股股东中南
城市建设投
资有限公
司、中南控
股集团有限
公司，实际
控制人陈锦
石先生已出
中南城市建
具承诺函，
设投资有限
承诺内容如
公司、中南
下：中南建
首次公开发行或再融资时所作承 控股集团有 2015 年 04 未违反承
设已经及时 长期
诺 限公司、上 月 15 日 诺
完整地披露
市公司董
了房地产业
事、监事、
务用地情
高管
况，不存在
因用地违法
违规被查处
的情形；如
中南建设因
未披露的土
地闲置等违
法违规行为
给上市公司
和投资者造
成损失的，
本人/本公
83
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
司将依法承
担赔偿责
任。
股权激励承诺
（1）关于税
务补偿的承
诺：中南房
地产业有限
公司和陈昱
含（以下合
称\"承诺人
\"）目前分别
持有南通建
筑工程总承
包有限公司
（以下简称
\"南通总承
包\"）97.36%
和 2.64%股
权。鉴于南
通总承包及
其子公司南
中南城市建 通市中南建
设投资有限 工设备安装 2009 年 07 未触发履
其他对公司中小股东所作承诺 长期
公司;陈昱 有限公司在 月 15 日 约条件
含 2008 年度
及以前年度
存在按照核
定方式缴纳
企业所得税
的情况，为
保证公司及
其中小股东
的利益，承
诺人特此承
诺：在上市
公司本次重
大重组经中
国证监会批
准并实施
后，如有权
税务部门要
求南通总承
包及南通市
84
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
中南建工设
备安装有限
公司改按查
账征收方式
缴纳 2007
年度及以前
年度所得
税，并由此
导致南通总
承包及南通
市中南建工
设备安装有
限公司需补
缴税款、支
付滞纳金罚
款或其他款
项时，承诺
人将在有权
税务部门规
定的期限
内，且最迟
不晚于有权
税务部门出
具书面文件
后的一个月
内，根据目
前对南通总
承包的持股
比例承担南
通总承包及
南通市中南
建工设备安
装有限公司
需补缴的税
款、滞纳金、
罚款或其他
款项。（2）
关于明确\"
税务补偿承
诺\"中责任
期限的专项
说明：鉴于
南通建筑工
程总承包有
85
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
限公司（以
下简称\"南
通总承包\"）
及其子公司
南通市中南
建工设备安
装有限公司
（以下简称
\"中南安装
\"）存在按照
核定方式缴
纳企业所得
税的情况，
为保障上市
公司及其中
小股东的利
益，中南房
地产业有限
公司和陈昱
含（以下合
称\"承诺人
\"）就所出具
的税务补偿
承诺中的责
任期限明确
如下：南通
总承包及中
南安装若因
资产置换完
成日前的经
营行为或其
他行为，需
要补缴企业
所得税、支
付滞纳金、
罚款或其他
款项，承诺
人将在税务
机关规定的
期限内，且
最迟不晚于
税务机关出
具书面文件
后的一个月
86
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
内，按持股
比例承担；
南通总承包
及中南安装
在资产置换
完成日后的
应税责任，
由上市公司
承担。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当详
细说明未完成履行的具体原因及 无
下一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说
明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司于2017年1月出售飞机，产生89,204,736.28元资产处置损失，公司应于2016年12月31日根据预计可收回金额低于账
面价值的计提固定资产减值准备，因财务人员对融资租赁业务不熟悉，对此事件对公司报表的影响认识不足，未及时进行账
务处理。
在合并报表中，本公司对2016年度财务相应数据进行了追溯调整，调减固定资产89,204,736.28元，调增递延所得税资
产17,166,606.43元，调增资产减值损失89,204,736.28元，调减所得税费用17,166,606.43元，调减2016年年末未分配利润
72,038,129.85元。
详见公司于2018年4月27日披露的《公司前期会计差错更正及追溯调整的公告》。
87
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本报告期以非同一控制下企业合并增加7家房地产公司和1家市政工程公司，处置子公司股权减少纳入合并报告范围公司1家，
新设84家公司。具体请见公司财务报告附注6合并范围变动。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬（万元）
境内会计师事务所审计服务的连续年限
境内会计师事务所注册会计师姓名 郑建利、曹阳
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
公司聘请致同会计师事务所为本公司内部控制审计机构，内控审计费用为90万元。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、 其他在定期报告披露的诉讼、仲裁事项
诉讼(仲裁)基本情况 涉案金额 是否形成预 诉讼(仲裁)进展 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)判决执行
（万元） 计负债 审理结果及 情况
影响
海门中南世纪城开发有限公司因 1,990.9 否 等待开庭 未有结果 未到执行阶段
88
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
建设工程施工合同纠纷起诉南通
麒麟建筑安装工程有限公司、海门
大生建设工程有限公司、沈卫祥
大连金广建筑公司因建设工程施 3,334.42 否 等待开庭 未有结果 未到执行阶段
工合同纠纷起诉营口中南房地产
开发有限公司
海口裕华工贸公司因建设工程施 1,217.97 否 公司提出执行 已经执行 已经执行
工合同纠纷起诉江苏中南建筑产 异议，申请复议
业集团有限责任公司
张文华因建设工程施工合同纠纷 2,000 否 等待开庭 未有结果 未到执行阶段
起诉江苏中南建筑产业集团有限
责任公司
上房锐翔上房物业管理有限公司 1,570 否 调解过程中 已达成和解 已履行完毕
因物业服务合同纠纷起诉中南镇 协议
江房地产开发有限公司
上海绿地建设（集团）有限公司与 7247 否 等待开庭 未有结果 未到执行阶段
盐城中南世纪城房地产投资有限
公司
成都市第四建筑工程公司与南充 10487 否 等待开庭 未有结果 未到执行阶段
世纪城（中南）房地产开发有限责
任公司
上海小马过河投资管理有限公司 2349 否 等待开庭 未有结果 未到执行阶段
与上海锦冠房地产开发有限公司
江苏镇江安装集团有限公司因建 272.38 否 等待开庭 未有结果 未到执行阶段
设工程施工合同纠纷起诉江苏中
南建筑产业集团有限责任公司
倪建亭、祖得国、赵琪因建设工程 800 否 等待开庭 未有结果 未到执行阶段
施工合同纠纷起诉江苏中南建筑
集团有限责任公司、江苏新华东建
筑装饰工程有限公司
陈琳因海门中南国际置业顾问有 未明确金额 否 清算调解过程 未有结果 未到执行阶段
限公司清算起诉海门中南世纪城 中
房地产开发有限公司
十四、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
89
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
十五、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司控股股东中南城市建设投资有限公司及实际控制人陈锦石先生不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的
债务到期未清偿等情况。
十六、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
公司分别于2017年4月20日和2017年5月9日召开六届董事会五十五次会议和2017年第五次临时股东大会，会议审议通过了《关
于公司2017年员工持股计划（草案）及其摘要的议案》，于2017年5月17日召开七届董事会一次会议审议通过了《关于公司2017
年员工持股计划（修订稿）及其摘要的议案》，具体内容详见刊登于2017年4月22日、2017年5月10日和2017年5月18日的《中
国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及巨潮资讯网上的公告。
截止2017年11月8日，“中海信托-中南建设员工持股计划集合资金信托计划”已通过二级市场购买的方式累计购买公司股票
130,758,148股，占公司总股本的3.5247%，成交均价为6.733元/股。公司员工持股计划已完成股票购买，该员工持股计划所
购买的股票锁定期为12个月，即2018年11月7日解锁。
十七、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联 占同 获批 可获
关联 是否 关联
关联 关联 关联 交易 类交 的交 得的
关联交 关联 交易 超过 交易 披露 披露
交易 交易 交易 金额 易金 易额 同类
易方 关系 定价 获批 结算 日期 索引
类型 内容 价格 （万 额的 度（万 交易
原则 额度 方式
元） 比例 元） 市价
金丰环 中国
球装饰 证券
工程 报、
（天 上海
津）有 同一 证券
提供 装饰 市场 市场 35,88 1.00 30,00 35880 年 04
限公 控制 是 转账 报、
劳务 工程 定价 定价 0.61 % 0 .61 月 25
司、江 方 证券
日
苏中南 时报
建设装 及巨
饰有限 潮资
公司 讯网
北京城 中国
建中南 同一 证券
提供 地基 市场 市场 11,19 0.20 35,00 11199 年 04
土木工 控制 否 转账 报、
劳务 工程 定价 定价 9.68 % 0 .68 月 25
程集团 方 上海
日
有限公 证券
90
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
司及其 报、
子公司 证券
时报
及巨
潮资
讯网
中国
证券
报、
江苏中
上海
南物业
同一 证券
管理有 提供 地基 市场 市场 18,60 100.0 20,00 18,60 年 04
控制 否 转账 报、
限公司 劳务 工程 定价 定价 6.83 0% 0 6.83 月 25
方 证券
及其子 日
时报
公司
及巨
潮资
讯网
中国
证券
报、
中南控 上海
股集团 同一 接受 其他 证券
市场 市场 2,568. 0.08 2,568. 年 04
有限公 控制 提供 零星 5,000 否 转账 报、
定价 定价 63 % 63 月 25
司及其 方 劳务 服务 证券
日
子公司 时报
及巨
潮资
讯网
68,25 90,00
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
5.75
大额销货退回的详细情况 无
日常关联交易金额总额未超过年度股东大会批准额度,存在部分预计数与实际数差
按类别对本期将发生的日常关联
异较大的情况，其中与北京中南土木集团业务金额差距较大，主要是关联方企业战
交易进行总金额预计的，在报告期
略调整，由地基市政工程转向政府 PPP 项目、地铁项目为主，本公司房地产地基业
内的实际履行情况（如有）
务市场化招标，双方合作减少。
交易价格与市场参考价格差异较
无
大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
91
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
3、共同对外投资的关联交易
√ 适用 □ 不适用
被投资企
共同投资 被投资企 被投资企业 被投资企业的 被投资企业的 被投资企业的
关联关系 业的注册
方 业的名称 的主营业务 总资产（万元） 净资产（万元） 净利润（万元）
资本
中南控股 南通锦益
集团有限 控股股东 置业有限 房地产开发 20000 万元 366,614.81 17,954.75 -1,932.75
公司 公司
被投资企业的重大在建
该公司项目位于南通开发区，项目名称“中南熙悦”。
项目的进展情况（如有）
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
为完成公司于 2016 年12月3日中标的杭州大江东产业集聚区地下综合管廊PPP项目，江苏中南建设集团股份有限公司
全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与北京城建中南土木工程集团有限公司签署《杭州大江东产业集聚区青西三
路、河景路地下综合管廊工程PPP项目项目施工合同》。根据合同，中南建筑与政府方出资代表杭州大江东投资开发有限公
司合资成立项目公司，由中南土木承接该项目施工，总施工合同预计55000万元。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于组成联合体共同建设 PPP 项目的关
2017 年 06 月 12 日 巨潮资讯网
联交易的公告
十八、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
92
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额
实际发生日期 是否为
度相关 担保额 实际担保 是否履
担保对象名称 （协议签署 担保类型 担保期 关联方
公告披 度 金额 行完毕
日） 担保
露日期
2016 年
上海励治房地产开 2016 年 09 月 连带责任
08 月 18 64,000 64,000 24 个月 否 是
发有限公司 07 日 保证
日
2016 年
南京锦安中垠房地 2016 年 09 月 连带责任
08 月 25 179,200 124,800 24 个月 否 是
产开发有限公司 15 日 保证
日
2017 年
海门锦嘉置业有限 2017 年 09 月 连带责任
08 月 24 21,000 21,000 36 个月 否 是
公司 14 日 保证
日
2017 年
常熟冠城宏翔房地 2017 年 12 月 连带责任
12 月 01 66,150 66,150 36 个月 否 是
产有限公司 18 日 保证
日
2017 年
苏州天宸房地产开 2017 年 12 月 连带责任
12 月 01 13,500 13,500 36 个月 否 是
发有限公司 18 日 保证
日
2017 年
常熟志诚房地产开 2017 年 12 月 连带责任
12 月 01 11,250 11,250 36 个月 否 是
发有限公司 18 日 保证
日
报告期内审批的对外担保额度 111,900 报告期内对外担保实际 111,900
93
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
合计（A1） 发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保
355,100 300,700
度合计（A3） 余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额
实际发生日期 是否为
度相关 担保额 实际担保 是否履
担保对象名称 （协议签署 担保类型 担保期 关联方
公告披 度 金额 行完毕
日） 担保
露日期
2015 年
南通中南新世界中 2015 年 07 月 连带责任
07 月 08 70,000 70,000 120 个月 否 是
心开发有限公司 24 日 保证
日
昆山中南锦城房地 2016 年
2016 年 05 月 连带责任
产开发有限责任公 05 月 10 40,000 27,125 36 个月 否 是
30 日 保证
司 日
2016 年
江苏中南建筑产业 2016 年 06 月 连带责任
05 月 26 50,000 50,000 24 个月 否 是
集团有限责任公司 15 日 保证
日
2016 年
南京中南御锦城房 2016 年 09 月 连带责任
08 月 25 65,000 65,000 24 个月 是 是
地产开发有限公司 15 日 保证
日
2016 年
天津市富海房地产 2016 年 11 月 连带责任
10 月 31 50,000 50,000 12 个月 是 是
开发有限公司 16 日 保证
日
2016 年
万宁中南城房地产 2016 年 11 月 连带责任
10 月 31 20,000 20,000 36 个月 否 是
发展有限责任公司 21 日 保证
日
2017 年
武汉锦御中南房地 2017 年 02 月 连带责任
01 月 19 105,000 105,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 15 日 保证
日
2017 年
武汉锦苑中南房地 2017 年 02 月 连带责任
01 月 19 48,000 48,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 15 日 保证
日
2017 年
南通锦庭置业有限 2017 年 03 月 连带责任
03 月 01 65,000 65,000 36 个月 否 是
公司 20 日 保证
日
2017 年
武汉中南锦悦房地 2017 年 04 月 连带责任
04 月 07 44,000 44,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 28 日 保证
日
无锡中南雅苑置地 2017 年 2017 年 04 月 连带责任
40,000 40,000 24 个月 否 是
有限公司 04 月 07 28 日 保证
94
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
日
2017 年
江苏中南建筑产业 2017 年 05 月 连带责任
04 月 25 3,500 3,500 24 个月 否 是
集团有限责任公司 18 日 保证
日
2017 年
文昌中南房地产开 2017 年 06 月 连带责任
06 月 13 100,000 100,000 36 个月 否 是
发有限公司 30 日 保证
日
2017 年
南通锦益置业有限 2017 年 06 月 连带责任
06 月 13 150,000 150,000 36 个月 否 是
公司 30 日 保证
日
2017 年
杭州中南御锦置业 2017 年 06 月 连带责任
06 月 13 130,000 130,000 36 个月 否 是
有限公司 30 日 保证
日
2017 年
儋州中南房地产开 2017 年 08 月 连带责任
07 月 15 35,000 35,000 36 个月 否 是
发有限公司 02 日 保证
日
2017 年
海门中南新锦信房 2017 年 08 月 连带责任
07 月 15 45,000 45,000 18 个月 否 是
地产开发有限公司 02 日 保证
日
2017 年
成都中南世纪房地 2017 年 08 月 连带责任
07 月 15 150,000 150,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 02 日 保证
日
2017 年
成都中南骏锦房地 2017 年 08 月 连带责任
07 月 15 60,000 60,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 02 日 保证
日
2017 年
嘉兴锦善置业有限 2017 年 08 月 连带责任
07 月 15 23,000 23,000 24 个月 否 是
公司 02 日 保证
日
2017 年
江苏中南建筑产业 2017 年 09 月 连带责任
08 月 24 28,000 28,000 24 个月 否 是
集团有限责任公司 14 日 保证
日
2017 年
江苏中南建筑产业 2017 年 09 月 连带责任
08 月 10 101,000 101,000 36 个月 否 是
集团有限责任公司 13 日 保证
日
2017 年
常熟中南金锦置地 2017 年 10 月 连带责任
07 月 15 210,000 210,000 24 个月 否 是
有限公司 26 日 保证
日
2017 年
马鞍山中南御锦房 2017 年 10 月 连带责任
07 月 15 58,000 55,000 24 个月 否 是
地产开发有限公司 26 日 保证
日
95
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2017 年
杭州锦易置业有限 2017 年 10 月 连带责任
07 月 15 62,000 62,000 12 个月 否 是
公司 26 日 保证
日
2017 年
无锡中南雅苑置地 2017 年 10 月 连带责任
08 月 24 25,000 25,000 24 个月 否 是
有限公司 26 日 保证
日
2017 年
太仓中南雅苑房地 2017 年 10 月 连带责任
08 月 24 20,000 20,000 36 个月 否 是
产开发有限公司 26 日 保证
日
2017 年
杭州中南锦望置业 2017 年 10 月 连带责任
08 月 24 85,000 85,000 36 个月 否 是
有限公司 26 日 保证
日
2017 年
南通锦宏置业有限 2017 年 10 月 连带责任
09 月 22 15,000 15,000 18 个月 否 是
公司 26 日 保证
日
2017 年
南通锦益置业有限 2017 年 10 月 连带责任
09 月 22 20,000 20,000 18 个月 否 是
公司 26 日 保证
日
2017 年
嘉兴中南锦乐嘉房 2017 年 12 月 连带责任
08 月 24 150,000 150,000 28 个月 否 是
地产开发有限公司 19 日 保证
日
2017 年
嘉兴锦善置业有限 2017 年 12 月 连带责任
09 月 22 42,000 42,000 36 个月 否 是
公司 19 日 保证
日
2017 年
武汉锦苑中南房地 2017 年 12 月 连带责任
08 月 24 20,000 20,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 19 日 保证
日
2017 年
武汉锦苑中南房地 2017 年 12 月 连带责任
12 月 01 26,000 26,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 19 日 保证
日
2017 年
武汉中南锦悦房地 2017 年 12 月 连带责任
12 月 01 30,000 30,000 24 个月 否 是
产开发有限公司 19 日 保证
日
2017 年
成都中南锦腾房地 2017 年 12 月 连带责任
10 月 27 150,000 136,100 24 个月 否 是
产开发有限公司 19 日 保证
日
2017 年
北京长岛新业企业 2017 年 12 月 连带责任
10 月 27 60,000 60,000 36 个月 否 是
管理有限公司 19 日 保证
日
成都中南安居房地 2017 年 30,000 2017 年 12 月 26,700 连带责任 48 个月 否 是
96
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
产开发有限公司 10 月 27 19 日 保证
日
2017 年
青岛中南城房地产 2017 年 12 月 连带责任
08 月 24 70,000 60,000 24 个月 否 是
有限公司 19 日 保证
日
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保
2,605,000 2,170,300
度合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际
2,832,725 2,337,425
保额度合计（B3） 担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额
实际发生日期 是否为
度相关 担保额 实际担保 是否履
担保对象名称 （协议签署 担保类型 担保期 关联方
公告披 度 金额 行完毕
日） 担保
露日期
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
2,716,900 2,282,200
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额
3,187,825 2,638,125
计（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 187.73%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 111,900
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
2,526,225
务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 2,638,125
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清
偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有）
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
97
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十九、社会责任情况
1、履行社会责任情况
完成海门慈善幼儿园、健康小屋、中南私塾、大国工匠传系的部分推进工作，完成公益骑行等活动的配合工作和监督工
作，完成爱心礼包品牌活动中的海门福利院礼包活动。继续进行希望小学工程援助项目，继续为家乡基础设施建设做贡献。
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司未参与精准扶贫活动。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
不适用
本公司主要从事民用建筑施工、房地产开发业务，不会对水、大气、土壤、声音等环境产生严重的危害，不属于环保部
门公布的重点排污单位。
二十、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
二十一、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
98
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行新 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
股 转股
800,126 -790,17 -790,17 9,950,5
一、有限售条件股份 21.57% 0.27%
,279 5,732 5,732 47
800,126 -790,17 -790,17 9,950,5
3、其他内资持股 21.57% 0.27%
,279 5,732 5,732 47
790,190 -790,19 -790,19
其中：境内法人持股 21.30% 0 0.00%
,732 0,732 0,732
9,935,5 9,950,5
境内自然人持股 0.27% 15,000 15,000 0.27%
47
2,909,6 790,175 790,175 3,699,8
二、无限售条件股份 78.43% 99.73%
62,518 ,732 ,732 38,250
2,909,6 790,175 790,175 3,699,8
1、人民币普通股 78.43% 99.73%
62,518 ,732 ,732 38,250
3,709,7 100.00 3,709,7 100.00
三、股份总数 0
88,797 % 88,797 %
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
2017年4月20日，公司2016年非公开发行限售股份790,190,732股解除限售上市流通。
本报告期，公司董事鲁贵卿先生通过二级市场购买本公司股票20,000股，新增高管锁定股15,000股。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
99
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售 本期增加限售
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
方正富邦基金－
民生银行－平安
非公开发行解 2017 年 4 月 20
信托－平安财富 170,299,727 170,299,727
除限售 日
*汇泰 186 号单
一资金信托
建信基金－工商
银行－华润深国
非公开发行解 2017 年 4 月 20
投信托－增利 5 170,299,727 170,299,727
除限售 日
号集合资金信托
计划
泰达宏利基金－
工商银行－陕西 非公开发行解 2017 年 4 月 20
170,299,727 170,299,727
省国际信托股份 除限售 日
有限公司
华安未来资产－
宁波银行－中国
民生信托－中国 非公开发行解 2017 年 4 月 20
119,209,807 119,209,807
民生信托大家 除限售 日
风范 002 号单一
信托
华融证券－工行
－华融分级固利 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,058 5,220,058
3 号限额特定资 除限售 日
产管理计划
华融证券－工行
－华融分级固利 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,058 5,220,058
6 号限额特定资 除限售 日
产管理计划
华融证券－工行
－华融分级固利 非公开发行解 2017 年 4 月 20
3,480,038 3,480,038
12 号限额特定 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工行
非公开发行解 2017 年 4 月 20
－华融分级固利 5,220,058 5,220,058
除限售 日
11 号限额特定
100
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
资产管理计划
华融证券－工行
－华融分级固利 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,058 5,220,058
9 号限额特定资 除限售 日
产管理计划
华融证券－工行
－华融分级固利 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,058 5,220,058
14 号限额特定 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工行
－华融分级固利 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,058 5,220,058
17 号限额特定 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,058 5,220,058
固利 22 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,058 5,220,058
固利 21 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
3,480,038 3,480,038
固利 19 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,058 5,220,058
固利 24 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,057 5,220,057
固利 27 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,057 5,220,057
固利 28 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,057 5,220,057
固利 25 号集合 除限售 日
资产管理计划
101
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,057 5,220,057
固利 29 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,057 5,220,057
固利 31 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,057 5,220,057
固利 40 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
17,400,190 17,400,190
固利 39 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－工商
银行－华融分级 非公开发行解 2017 年 4 月 20
5,220,057 5,220,057
固利 33 号集合 除限售 日
资产管理计划
华融证券－招商
证券－华融兴盛 非公开发行解 2017 年 4 月 20
52,200,557 52,200,557
7 号集合资产管 除限售 日
理计划
遵守董监高持
高管限售股份 9,935,547 0 15,000 9,950,547 高管锁定股 股管理办法规
定执行
合计 800,126,279 790,190,732 15,000 9,950,547 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
√ 适用 □ 不适用
股票及其衍生 发行价格（或 获准上市交
发行日期 发行数量 上市日期 交易终止日期
证券名称 利率） 易数量
股票类
中南建设非公 2016 年 04 月 2017 年 04 月
14.68 316,076,293 316,076,293
开发行股票 19 日 20 日
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
102
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
其他衍生证券类
报告期内证券发行（不含优先股）情况的说明
2016年4月20日公司非公开发行股份上市，共计316,076,293股，公司2015年每10股送15股，因此非公开发行股份数量增加至
790,190,732股，2017年4月20日，公司非公开发行限售股份上市流通。
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露
年度报告披露 报告期末表决 日前上一月末
报告期末普
日前上一月末 权恢复的优先 表决权恢复的
通股股东总 69,750 58,331 0
普通股股东总 股股东总数（如 优先股股东总
数
数 有）（参见注 8） 数（如有）（参
见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期 持有有 持有无 质押或冻结情况
报告期
持股比 内增减 限售条 限售条
股东名称 股东性质 末持股
例 变动情 件的股 件的股 股份状态 数量
数量
况 份数量 份数量
中南城市建设 境内非国有法 2,013,1 2,013,1
54.26% 0 0 质押 1,812,809,257
投资有限公司 人 04,075 04,075
建信基金－工
商银行－华润
170,29 170,299
深国投信托－ 其他 4.59%
9,727 ,727
增利 5 号集合资
金信托计划
泰达宏利基金
－工商银行－
161,97 161,972
陕西省国际信 其他 4.37%
2,962 ,962
托股份有限公
司
方正富邦基金 其他 3.59% 133,20 133,201
103
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
－民生银行－ 1,894 ,894
平安信托－平
安财富*汇泰
186 号单一资金
信托
中海信托股份
有限公司－中
海信托－中南 130,75 130,758
其他 3.52%
建设员工持股 8,148 ,148
计划集合资金
信托计划
华安未来资产
－宁波银行－
中国民生信托 119,20 119,209,
其他 3.21%
－中国民生信 9,807
托大家风范
002 号单一信托
华融证券－招
商证券－华融 41,674, 41,674,
其他 1.12%
兴盛 7 号集合资 657
产管理计划
华融证券－工
商银行－华融
13,668, 13,668,
分级固利 39 号 其他 0.37%
190
集合资产管理
计划
中央汇金资产
13,606, 13,606,
管理有限责任 国有法人 0.37%
000
公司
13,247, 9,935,5 3,311,85
陈昱含 境内自然人 0.36%
397 47
建信基金－工商银行－华润深国投信托－增利 5 号集合资金信托计划、泰达宏利基
金－工商银行－陕西省国际信托股份有限公司、方正富邦基金－民生银行－平安信
战略投资者或一般法人因配售新 托－平安财富*汇泰 186 号单一资金信托、华安未来资产－宁波银行－中国民生信
股成为前 10 名股东的情况（如有） 托－中国民生信托大家风范 002 号单一信托、华融证券－招商证券－华融兴盛 7
（参见注 3） 号集合资产管理计划、华融证券－工商银行－华融分级固利 39 号集合资产管理计
划因认购公司非公开发行股票，上述股票已于 2017 年 4 月 20 日解除限售，正常流
通。
中南城市建设投资有限公司为本公司控股股东，陈昱含为公司实际控制人陈锦石之
上述股东关联关系或一致行动的 女。中海信托股份有限公司－中海信托－中南建设员工持股计划集合资金信托计划
说明 为公司 2017 年员工持股计划持有。华融证券－招商证券－华融兴盛 7 号集合资产
管理计划、华融证券－工商银行－华融分级固利 39 号集合资产管理计划为华融证
104
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
券管理的集合资产管理计划产品。未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其
他股东之间是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行
动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中南城市建设投资有限公司 2,013,104,075 人民币普通股 2,013,104,075
建信基金－工商银行－华润深国
投信托－增利 5 号集合资金信托计 170,299,727 人民币普通股 170,299,727
划
泰达宏利基金－工商银行－陕西
161,972,962 人民币普通股 161,972,962
省国际信托股份有限公司
方正富邦基金－民生银行－平安
信托－平安财富*汇泰 186 号单一 133,201,894 人民币普通股 133,201,894
资金信托
中海信托股份有限公司－中海信
托－中南建设员工持股计划集合 130,758,148 人民币普通股 130,758,148
资金信托计划
华安未来资产－宁波银行－中国
民生信托－中国民生信托大家风 119,209,807 人民币普通股 119,209,807
范 002 号单一信托
华融证券－招商证券－华融兴盛 7
41,674,657 人民币普通股 41,674,657
号集合资产管理计划
华融证券－工商银行－华融分级
13,668,190 人民币普通股 13,668,190
固利 39 号集合资产管理计划
中央汇金资产管理有限责任公司 13,606,000 人民币普通股 13,606,000
招商银行股份有限公司－中欧恒
利三年定期开放混合型证券投资 9,899,910 人民币普通股 9,899,910
基金
中南城市建设投资有限公司为本公司控股股东。中海信托股份有限公司－中海信托
前 10 名无限售流通股股东之间， －中南建设员工持股计划集合资金信托计划为公司 2017 年员工持股计划持有。华
以及前 10 名无限售流通股股东和 融证券－招商证券－华融兴盛 7 号集合资产管理计划、华融证券－工商银行－华融
前 10 名股东之间关联关系或一致 分级固利 39 号集合资产管理计划为华融证券管理的集合资产管理计划产品。未知
行动的说明 其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于《上市公司股东持
股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券
无
业务情况说明（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
105
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
负责人
中南城市建设投资有限公
陈锦石 2005 年 02 月 01 日 76987740X 房地产开发投资。
司
控股股东报告期内控股和
参股的其他境内外上市公 无
司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
陈锦石 中华人民共和国 否
中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长、江苏中
主要职业及职务
南建设集团股份有限公司董事长、总经理。
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 无
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
106
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
107
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
108
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第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增 本期减
期初持 其他增 期末持
任职状 任期起 任期终 持股份 持股份
姓名 职务 性别 年龄 股数 减变动 股数
态 始日期 止日期 数量 数量
（股） （股） （股）
（股） （股）
董事 2017 年 2020 年
陈锦石 长、总 现任 男 56 05 月 05 月 0 0 0 0
经理 16 日 16 日
副董事 2017 年 2020 年
鲁贵卿 长、董 现任 男 60 05 月 05 月 0 20,000 0 0 20,000
事 16 日 16 日
副总经 2017 年 2020 年
智刚 理、董 现任 男 46 05 月 05 月 0 0 0 0
事 16 日 16 日
副总经 2017 年 2020 年
陈小平 理、董 现任 男 41 05 月 05 月 0 0 0 0
事 16 日 16 日
董事、 2017 年 2020 年
钱军 财务总 现任 男 41 05 月 05 月 0 0 0 0
监 16 日 16 日
董事、
2017 年 2020 年
中南置 13,247, 13,247,
陈昱含 现任 女 33 05 月 05 月 0 0 0
地总经 398
16 日 16 日
理
2017 年 2020 年
李若山 董事 现任 男 69 05 月 05 月 0 0 0 0
16 日 16 日
2017 年 2020 年
独立董
金德钧 现任 男 74 05 月 05 月 0 0 0 0
事
16 日 16 日
2017 年 2020 年
独立董
倪俊骥 现任 男 40 05 月 05 月 0 0 0 0
事
16 日 16 日
2017 年 2020 年
独立董
曹益堂 现任 男 42 05 月 05 月 0 0 0 0
事
16 日 16 日
109
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2017 年 2020 年
独立董
黄峰 现任 男 48 05 月 05 月 0 0 0 0 0
事
16 日 16 日
2017 年 2020 年
监事会
张良 现任 男 44 09 月 05 月 0 0 0 0 0
主席
12 日 16 日
2017 年 2020 年
张剑兵 监事 现任 男 57 05 月 05 月 0 0 0 0 0
16 日 16 日
2017 年 2020 年
职工监
赵桂香 现任 女 42 05 月 05 月 0 0 0 0 0
事
16 日 16 日
2017 年 2020 年
副总经
陆亚行 现任 女 57 05 月 05 月 0 0 0 0 0
理
25 日 16 日
2017 年 2020 年
副总经
施建华 现任 男 54 05 月 05 月 0 0 0 0 0
理
25 日 16 日
2017 年 2020 年
副总经
陶燕 现任 女 49 05 月 05 月 0 0 0 0 0
理
25 日 16 日
2017 年 2020 年
董事会
张伟 现任 男 37 05 月 05 月 0 0 0 0 0
秘书
25 日 16 日
2017 年 2018 年
涂子沛 董事 离任 男 45 05 月 03 月 0 0 0 0 0
16 日 30 日
2017 年 2017 年
监事会
陆建忠 离任 男 53 05 月 08 月 0 0 0 0 0
主席
16 日 23 日
2014 年 2017 年
窦军 监事 离任 男 40 03 月 05 月 0 0 0 0 0
27 日 16 日
2014 年 2017 年
张宝忠 监事 离任 男 53 03 月 05 月 0 0 0 0 0
27 日 16 日
2014 年 2017 年
副总经
张晓军 离任 男 48 03 月 05 月 0 0 0 0 0
理
27 日 16 日
合计 -- -- -- -- -- -- 13,247, 20,000 0 0 13,267,
110
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
398
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
董事、副董事 2017 年 05 月
鲁贵卿 任免 公司董事会换届，新当选为副董事长。
长 16 日
董事、财务总 2017 年 05 月
钱军 任免 公司董事会换届，新当选为董事。
监 16 日
2017 年 05 月
曹益堂 独立董事 任免 公司董事会换届，新当选。
16 日
2017 年 09 月
张良 监事会主席 任免 新当选
12 日
2017 年 05 月
张剑兵 监事 任免 公司监事会换届，新当选。
16 日
2017 年 05 月
赵桂香 职工监事 任免 公司监事会换届，新当选。
16 日
2017 年 05 月
施建华 副总经理 任免 新增加副总经理。
25 日
2017 年 05 月
陶燕 副总经理 任免 新增加副总经理。
25 日
2017 年 05 月
张伟 董事会秘书 任免 新任公司董事会秘书。
25 日
2017 年 08 月
陆建忠 监事会主席 解聘 因工作调整原因。
23 日
2017 年 05 月
窦军 监事 任期满离任 公司监事会换届，任期满离任。
16 日
2017 年 05 月
张宝忠 监事 任期满离任 公司监事会换届，任期满离任。
16 日
2017 年 05 月
张晓军 副总经理 任期满离任 任期满离任
16 日
2018 年 03 月
涂子沛 董事 离任 因个人原因离职
30 日
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
陈锦石先生，EMBA，高级工程师、十二届全国人大代表。现任本公司董事长、总经理、中南控股集团有限公司董事
111
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
长、中南城市建设投资有限公司董事长。曾任中南控股集团有限公司总经理、中南房地产业有限公司总经理。曾被评为南通
市劳动模范，全国 “五一”劳动奖章，南通市“民营经济优秀企业家”、海门市建筑业首批优秀企业家、共青团中央“全国优秀
进城务工青年”、青岛市“首届外来务工创业奖”、南通市明星企业家、南通市优秀共产党员、南通建筑铁军领军人物。
鲁贵卿先生，教授级高级工程师。现任中南控股集团有限公司总经理。历任中国建筑第五工程局有限公司董事长，中国
建筑股份有限公司总经济师。
智刚先生，硕士学历，高级经济师。现任本公司董事、副总经理、中南控股集团有限公司董事。曾任青岛市第一市政工
程公司经营处副处长、中南控股集团有限公司副总经理、财务总监。
陈小平先生，博士学历，高级经济师。现任本公司董事、副总经理、中南控股集团有限公司董事。曾任中南控股集团有
限公司副总经理、常务副总经理。
陈昱含女士，大学本科学历。现任本公司下属中南置地总经理。
钱军先生，历任南通建筑工程总承包有限公司财务经理、江苏中南建设集团股份有限公司财务部经理。现任本公司财务
总监。
李若山先生，审计学博士，复旦大学教授、博士导师。历任厦门大学经济学院会计系副主任，经济学院副院长；复旦大
学管理学院会计系主任、金融系主任、管理学院副院长，上海证券交易所上市公司专家委员会委员、财政部会计准则委员会
咨询专家、中注协惩戒委员会副主任。现任中南建设董事，复旦大学管理学院MPACC学术主任。
金德钧先生，大学学历，高级工程师，籍贯湖北仙桃，中共党员，1968年12月工作，具有独立董事资格证书，现任本公
司独立董事。工作经历：1963年至1968年，在中国科学技术大学近代物理系学习；1968年至1970年，在中国人民解放军农场
劳动锻炼；1970年至1998年，历任中国建筑第一工程局技术员、干事、秘书，工程处党总支书记，工程公司副经理，党委副
书记，工程局党委副书记，党委书记，工程局局长，1995年任中建一局集团公司董事长兼党委书记；1998年7月至2000年11
月任建设部建筑管理司司长；2000年11月至2004年11月任建设部总工程师，兼任全国建筑市场稽查特派员办公室主任；2004
年至2010年被聘为住房和城乡建设部科学技术委员会副主任（常务）；2009年4月，任中国市政工程协会会长。
黄峰先生，现任瑞华会计师事务所合伙人；法学学士；中国注册会计师、注册税务师；北注协专家型管理人才。曾任职
于中国银行北京分行； 1998 年至 2007 年期间，任职于北京京都会计师事务所，历任高级审计人员、项目经理、部门经理。
2008 年至今在瑞华会计师事务所工作，任合伙人。现任西藏国策环保科技股份有限公司公司、北京中关村科技发展股份有
限公司独立董事、北京千方科技股份有限公司独立董事、北京恒众诚咨询有限公司执行董事、爱迪星（北京）科技有限公司
执行董事、北京万东方科技有限公司监事。
倪俊骥先生，大学学历，律师，籍贯上海。2000年8月工作，现任国浩律师事务所主任律师、合伙人，具有独立董事资
格证书。工作经历：2000年至今国浩律师事务所律师，2001年获律师执业证书，无其他兼职。
曹益堂先生，硕士学历，中国国籍，具有独立董事资格证书，现任维格娜丝、红蜻蜓独立董事。曾任美特斯邦威集团战
略发展部部长，德邦证券有限公司直接投资部负责人，九牧王服饰有限公司战略管理中心总监，浙江利豪家具有限公司总经
理，2011 年至 2015 年任上海金石源和荟股权投资管理合伙企业（有限合伙）合伙人，2016 年 1 月至今任深圳前海复星
长歌时尚产业投资基金（有限合伙）执行事务合伙人代表。
张良，男，天津外国语大学学士、中欧国际工商学院工商管理硕士。现任中南控股集团监事会主席。曾先后担任摩托罗
拉（中国）电子有限公司人力资源部门经理、天士力控股集团有限公司总裁助理兼人力资源中心总监、旭辉集团副总裁兼首
席人力资源官、埃提斯生物技术（上海）有限公司 COO 兼首席人力资源官。
张剑兵，现任中南控股集团有限公司监事会监事会副主席。
赵桂香，复旦 EMBA，现任中南控股集团有限公司监事会监事会副主席、江苏中南建设集团股份有限公司内控负责人。
陆亚行，女，厦门大学 EMBA，高级经济师，现为中南控股集团有限公司副董事长。连续多年荣获“先进工作者”、“文
明家庭”等称号，一九九九年以来还获得过南通市、海门市“三八”红旗手、南通市“十佳”妇女、海门市劳动模范、中国十大
农民女状元、江苏省劳动模范、中国慈善排行榜十大慈善家等荣誉称号。
陶燕，女，本科学历，教授级高工。现任本公司副总经理。曾任江苏中南建筑产业集团有限公司执行董事。
施建华，硕士学历，高级工程师。现任本公司副总经理。曾任南京中南城市公司总经理、苏南中南城市公司董事长。
张伟，硕士学历。现任本公司董事会秘书。2006 年毕业后在中南控股集团有限公司招商部工作，2007年在中南控股集
团有限公司上市筹备组工作，2009 年取得董事会秘书资格，2010年起任公司证券事务代表。
112
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单
任职人员姓 任期起始日 在股东单位是否
股东单位名称 位担任的 任期终止日期
名 期 领取报酬津贴
职务
陈锦石 中南控股集团有限公司 董事长 否
陈锦石 中南城市建设投资有限公司 董事长 否
董事、副董
鲁贵卿 中南控股集团有限公司 是
事长
智刚 中南控股集团有限公司 董事 否
陈小平 中南控股集团有限公司 董事 否
陈昱含 中南控股集团有限公司 董事 否
钱军 中南控股集团有限公司 董事 否
陆亚行 中南控股集团有限公司 董事 否
董事、董事
陶燕 中南控股集团有限公司 否
会秘书
赵桂香 中南控股集团有限公司 监事 否
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单 在其他单位是
任职人员姓 任期起始日
其他单位名称 位担任的 任期终止日期 否领取报酬津
名 期
职务 贴
倪俊骥 中持水务股份有限公司 独立董事 是
北京中关村科技发展(控股)股份有限公
黄峰 独立董事 是
司
黄峰 北京千方科技股份有限公司 独立董事 是
黄峰 瑞华会计师事务所 合伙人 是
执行董事、
黄峰 爱迪星（北京）科技有限公司 是
经理
执行董事、
黄峰 北京恒众诚咨询有限公司 是
经理
黄峰 北京万东方科技有限公司 监事 是
北京中天银工程造价咨询事务所有限责
黄峰 执行董事 是
任公司
哈尔滨信融汇股权投资基金管理有限公
黄峰 执行董事 是
司
黄峰 西藏国策环保科技股份有限公司 独立董事 是
113
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
曹益堂 浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司 独立董事 是
在其他单位
任职情况的 无
说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据《江苏中南建设集团股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬、津贴管理制度》的规定，在公司担任实际岗位
工作的非独立董事、监事不以董事、监事的职务发放津贴，按其在管理层的任职和目标责任状考核情况发放薪酬，分每月基
本工资、绩效工资及年终奖金三部分组成。基本工资、绩效工资、年终奖金情况如下，其中每月绩效工资与每月考核实际情
况相关，年终奖金与年终考核实际情况相关。公司董事、监事、高级管理人员薪酬分别经过公司七届董事会第十八次会议审
议，并将经公司2017年度股东大会审议通过。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
董事长、总经
陈锦石 男 56 现任 240 否
理
鲁贵卿 董事 男 60 现任 20 是
董事、副总经
智刚 男 46 现任 150 否
理
董事、副总经
陈小平 男 41 现任 150 否
理
董事（中南置
陈昱含 女 33 现任 200 否
地总经理）
董事、财务总
钱军 男 41 现任 135 否
监
李若山 董事 男 69 现任 20 否
涂子沛 董事 男 45 现任 250 否
金德钧 独立董事 男 74 现任 15 否
倪俊骥 独立董事 男 40 现任 15 否
黄峰 独立董事 男 48 现任 15 否
曹益堂 独立董事 男 42 现任 15 否
张良 监事会主席 男 44 现任 115 否
张剑兵 监事 男 57 现任 60 否
114
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
赵桂香 职工监事 女 42 现任 60 否
陆亚行 副总经理 女 57 现任 156 否
施建华 副总经理 男 54 现任 60 否
陶燕 副总经理 女 49 现任 60 否
张伟 董事会秘书 男 37 现任 32 否
陆建忠 监事会主席 男 53 离任 72 否
窦军 监事 男 40 离任 20 否
张宝忠 监事 男 53 离任 32 否
张晓军 副总经理 男 48 离任 35 否
合计 -- -- -- -- 1,927 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人）
主要子公司在职员工的数量（人） 9,906
在职员工的数量合计（人） 10,139
当期领取薪酬员工总人数（人） 10,139
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 2,024
销售人员 2,297
技术人员 4,796
财务人员
行政人员
合计 10,139
教育程度
教育程度类别 数量（人）
本科及以上 6,135
大专 2,924
大专及以下 1,080
合计 10,139
115
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2、薪酬政策
一是坚持低底薪、高激励，坚持按劳分配、按能分配、按效分配，实现薪酬与规模、业绩、效益挂钩，基本保底，上不
封顶。
二是加快构建综合管理、项目经理、专业技术、工勤技师四大职业通道。
三是搭好岗位、职务、薪资三大晋升梯子，规范岗位等级、职务等级、薪资等级。
四是完善基本工资、岗位绩效工资、福利补贴、效益奖金、专项激励五大工资单元。结合各产业、各单位、各业务条线
的差异性，打造有竞争力的薪酬体系。
3、培训计划
目前公司搭建有6+3人才培养体系，及三位一体人才发展模式，针对不同层级的公司员工，依据胜任力素质模型开展策
划不同的内外部培训。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
116
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
（一）关于股东与股东大会：报告期，公司共组织召开14次股东大会会议，均能严格按照《上市公司股东大会规则》和
《公司股东大会议事规则》等的规定和要求，召集、召开股东大会，在审议重大关联交易事项事项时，采用了现场会议和网
络投票相结合的方式，确保全体股东特别是中小股东享有平等地位，充分行使自己的权力。
（二）关于公司与控股股东：公司拥有独立的业务和自主经营能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股
东，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干
预公司的决策和经营活动的行为。报告期公司控股股东通过委托贷款等形式向公司提供了资金支持，未发生控股股东占用公
司资金、资产的情况，公司也未发生向控股股东报送未公开信息等行为。
（三）关于董事与董事会：报告期内，董事会的人数及人员构成符合法律法规和《公司章程》的要求。报告期公司共组
织召开18次董事会会议，公司全体董事能够依据《董事会议事规则》、《独立董事工作制度》等制度开展工作，认真出席董事
会，并就有关审议事项认真履行职责，很好的发挥了董事会的决策作用。
公司董事会下设的四个专门委员会也按照有关工作细则的规定，定期或者不定期的召开会议，就有关事项进行审议并按
规定将部分事项提交董事会审议。
（四）关于监事与监事会：报告期内，监事会的人数及构成符合法律、法规及《公司章程》的要求。报告期公司共组织
召开8次监事会会议，公司监事能够按照《监事会议事规则》等的要求，认真出席监事会会议，就有关审议事项认真履行职
责，并就公司重大事项、财务状况、定期报告等进行有效监督并发表核查意见。
（五）关于绩效评价和激励约束机制：公司已逐步建立公正、透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束
机制，公司经理人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。
（六）关于利益相关者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方利益的协调
平衡，共同推动公司持续、稳健发展。
（七）公司不断强化信息披露，提升经营管理透明度。①严格按照法律、法规、《公司章程》、《公司信息披露管理制度》
等的规定，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息，并指定《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网
为公司信息披露的报纸和网站，确保所有投资者能够公平获取公司信息。 ②加强内幕信息管理，认真做好内幕信息知情人
登记工作，确保内幕信息保密，维护信息披露的公平原则，保护广大投资者的合法权益；③通过电话、电子邮件、投资者互
动平台、接待现场调研、券商策略会等方式加强投资者关系管理。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东相互独立，公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
（一）业务：公司业务独立于控股股东及其下属企业，拥有独立完整的市场拓展、生产和销售系统，独立开展业务，不
依赖于控股股东或其它任何关联方。
（二）人员：公司人员、劳动、人事及工资完全独立。公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务总监等高级管理人员
均在公司工作并领取薪酬，未在控股股东及其下属企业担任任何管理职务和领取报酬。
（三）资产：公司拥有独立于控股股东的生产经营场所，拥有独立完整的资产结构，拥有独立的生产系统、辅助生产系
统和配套设施、土地使用权、房屋所有权等资产，拥有独立的采购和销售系统。
（四）机构：公司设立了健全的组织机构体系，独立运作，不存在与控股股东或其职能部门之间的从属关系。
117
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
（五）财务：公司有独立的财务会计部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，独立进行财务决策。公司独立
开设银行账户，独立纳税。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
详见 2017 年 2 月
15 日《中国证券
2017 年第一次临 2017 年 02 月 14 2017 年 02 月 15 报》、《上海证券
临时股东大会 0.00%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-014
详见 2017 年 3 月
17 日《中国证券
2017 年第二次临 2017 年 03 月 16 2017 年 03 月 17 报》、《上海证券
临时股东大会 0.00%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-029
详见 2017 年 4 月
7 日《中国证券
2017 年第三次临 2017 年 04 月 06 2017 年 04 月 07 报》、《上海证券
临时股东大会 0.44%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-039
详见 2017 年 4 月
28 日《中国证券
2017 年第四次临 2017 年 04 月 27 2017 年 04 月 28 报》、《上海证券
临时股东大会 0.00%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-063
详见 2017 年 5 月
10 日《中国证券
2017 年第五次临 2017 年 05 月 09 2017 年 05 月 10 报》、《上海证券
临时股东大会 0.00%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-068
118
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
详见 2017 年 5 月
17 日《中国证券
2016 年年度股东 2017 年 05 月 16 2017 年 05 月 17 报》、《上海证券
年度股东大会 6.08%
大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-072
详见 2017 年 6 月
9 日《中国证券
2017 年第六次临 2017 年 06 月 08 2017 年 06 月 09 报》、《上海证券
临时股东大会 0.00%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-087
详见 2017 年 6 月
29 日《中国证券
2017 年第七次临 2017 年 06 月 28 2017 年 06 月 29 报》、《上海证券
临时股东大会 9.18%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-102
详见 2017 年 8 月
2 日《中国证券
2017 年第八次临 2017 年 08 月 01 2017 年 08 月 02 报》、《上海证券
临时股东大会 0.00%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-126
详见 2017 年 9 月
13 日《中国证券
2017 年第九次临 2017 年 09 月 12 2017 年 09 月 13 报》、《上海证券
临时股东大会 0.06%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-152
详见 2017 年 9 月
22 日《中国证券
2017 年第十次临 2017 年 09 月 21 2017 年 09 月 22 报》、《上海证券
临时股东大会 0.00%
时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-153
详见 2017 年 10 月
11 日《中国证券
2017 年第十一次 2017 年 10 月 10 2017 年 10 月 11 报》、《上海证券
临时股东大会 0.06%
临时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-159
119
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
详见 2017 年 11 月
15 日《中国证券
2017 年第十二次 2017 年 11 月 14 2017 年 11 月 15 报》、《上海证券
临时股东大会 0.06%
临时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-176
详见 2017 年 12 月
16 日《中国证券
2017 年第十三次 2017 年 12 月 15 2017 年 12 月 16 报》、《上海证券
临时股东大会 0.06%
临时股东大会 日 日 报》、《证券时报》
和巨潮资讯网。公
告编号 2017-176
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
独立董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
金德钧 18 18 否
倪俊骥 18 18 否
曹益堂 12 12 否
黄峰 18 18 否
连续两次未亲自出席董事会的说明
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
120
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
详见独立董事2017年履职情况报告。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
董事会下设的战略委员会的履职情况汇总报告：
报告期内，董事会战略委员会就公司所处的行业环境变化情况与外部专家进行了多次交流：
（1）召开公司战略规划研讨会，分析行业形势，明确公司发展路径。（2）针对新产业发展，召开大数据、区块链研讨会，
探讨公司新产业投资、运营问题。
董事会下设的审计委员会的履职情况汇总报告：
（1）董事会审计委员会于2018年1月份认真审阅了公司2017年度财务报告及相关资料，召开审计委员会会议与负责公司
年度审计工作的项目签字注册会计师协商确定了公司2017年度财务报告审计工作的时间安排。
（2）公司年审注册会计师进场后，董事会审计委员会与公司年审注册会计师就审计过程中发现的问题进行了沟通和交流，
尤其是对公司关联交易的公允性、必要性，对外担保、资金占用、内部控制的实施等事项进行了详细的询问。
（3）公司拟变更会计师事务所事项与审计委员会进行了沟通，审计委员会对于年报期间更换审计机构表示关心，对独立
性、按时保质完成审计工作的要求，并提出了建议。
（4）公司年审注册会计师出具审计意见后，董事会审计委员会于4月18日再一次审阅了公司2017年度财务会计报表，对
审计机构工作较为满意，并提出了完善报告的意见。
董事会下设的薪酬与考核委员会的履职情况汇总报告：
报告期内，薪酬与考核委员会成员勤勉尽责，对公司薪酬考核体系的建设提出了宝贵的意见，对2017年公司董事、监事、
高级管理人员薪酬进行审议。
董事会下设提名委员会的履职情况汇总报告：
报告期内，董事会提名委员会对公司提名的董事陈锦石先生、鲁贵卿先生、陈小平先生、智刚先生、陈昱含女士、钱军
先生、李若山先生、涂子沛先生任职资格进行审查；对公司提名的独立董事金德钧先生、黄峰先生、倪俊骥先生、曹益堂先
生任职资格进行审查；对公司提名的高级管理人员陈锦石先生、张伟先生、陆亚行女士、陈小平先生、智刚先生、陶燕女士、
施建华先生、钱军先生任职资格进行审查。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
公司建立了高级管理人员的年度薪酬与公司业绩挂钩的绩效考核与激励约束机制，公司董事会根据年度经营目标，确定
高管人员的管理职责和考核指标，并根据公司年度计划完成情况，对经营管理层进行考核评定。公司董事会薪酬与考核委员
会负责对高级管理人员考核、激励、奖励机制的建立及实施，根据年终考评结果对公司高级管理人员实施奖惩。公司高级管
理人员的绩效考评和激励已形成制度化。
121
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2018 年 04 月 20 日
内部控制评价报告全文披露索引 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合
88.16%
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
93.17%
并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
（1）公司违反国家法律法规并受到
被限令行业 退出、吊销营业执照、
（1）公司更正已公布的财务报告；（2） 强制关闭等处罚；（2）公司重大决策
公司会计报表、财务报告编制不完全符 未按照法律法规和公司制度履行决
合企业会计准则和披露要求，导致财务 策程序；（3）公司重要业务缺乏制度
报表出现重要错报；（3）公司以前年度 控制或制度体系失 效；（4）公司内
公告的 财务报告出现重要错报需要进 部控制重大或重要缺陷未得到整
定性标准 行追溯调整；（4）公司董事、监事和高 改；（5）公司中高级管理人员和高级
级管理人员的舞弊行为；（5）注册会计 技术人员流失 严重。（6）重要业务
师发现的却未被公司内部控制识别的当 和关键领域 的决策未开展风险评
期财务报告中的重大错报；（6）审计委 估、论证不充分；（7）重要业务未执
员会和审计部门对公司的对外财务报告 行公司制度和规章，造成公司经济损
和财务报告内部控制监督无效。 失； 8）关键岗位人员流失 30%以上；
（9）子、分公司未建立恰当的内控
制度，管理散乱。
资产潜在错报 ：重大缺陷 错报金额≥
资产总额的 1%；重要缺陷 资产总额的
0.5%≤错报金额< 资产总额的 1%； 一
般缺陷 错报金额<资产总额的 0.5%。
公司非财务报告内部控制缺陷定量
营业收入潜在错报：重大缺陷 错报金额
标准主要根据控制缺陷可能造成直
定量标准 ≥营业收入总额的 1%；重要缺陷 营业
接经济损失的金额，参照财务报告内
收入总额的 0.5%≤错报金额<营业收入
部控制缺陷的定量标准执行。
总额 的 1%；一般缺陷 错报金额<营业
收入总额的 0.5%。所有者权益潜在错报：
重大缺陷 错报金额≥所有者权益总额
的 3%；重要缺陷 所有者权益总额的
122
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
1.5%≤错报金额<所有者权益总额的
3%；一般缺陷 错报金额<所有者权益总
额的 1.5%。利润总额潜在错报：重大缺
陷 错报金额≥利润总额的 5%；重要缺
陷 利润总额的 3%≤错报金额<利润总
额的 5%；一般缺陷 错报金额<利润总额
的 3%。
财务报告重大缺陷数量（个）
非财务报告重大缺陷数量（个）
财务报告重要缺陷数量（个）
非财务报告重要缺陷数量（个）
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
公司于 2017 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日
2018 年 04 月 20 日
期
内部控制审计报告全文披露索
《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
引
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
123
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券余额 还本付息方
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率
（万元） 式
江苏中南建 每年付息一
设集团股份 次，到期一
有限公司非 次还本，最
2015 年 08 月 2018 年 08 月
公开发行 15 中南 01 118345.SZ 29,000 7.80% 后一期利息
25 日 25 日
2015 年公司 随本金的兑
债券（第一 付一起支
期） 付。
江苏中南建 每年付息一
设集团股份 次，到期一
有限公司 次还本，最
2015 年 10 月 2020 年 10 月
2015 年非公 15 中南 02 118387.SZ 150,000 7.80% 后一期利息
20 日 22 日
开发行公司 随本金的兑
债券（第二 付一起支
期） 付。
江苏中南建 每年付息一
设集团股份 次，到期一
有限公司 次还本，最
2015 年 12 月 2020 年 12 月
2015 年非公 15 中南 03 118443.SZ 150,000 7.80% 后一期利息
10 日 10 日
开发行公司 随本金的兑
债券（第三 付一起支
期） 付。
江苏中南建
每年付息一
设集团股份
次，到期一
有限公司
次还本，最
2016 年面向 2016 年 01 月 2021 年 01 月
16 中南 01 112325.SZ 100,000 6.50% 后一期利息
合格投资者 22 日 22 日
随本金的兑
公开发行公
付一起支
司债券（第
付。
一期）
江苏中南建 2016 年 04 月 2019 年 04 月 每年付息一
16 中建 01 118649.SZ 150,000 6.50%
设集团股份 26 日 26 日 次，到期一
124
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
有限公司 次还本，最
2016 年非公 后一期利息
开发行公司 随本金的兑
债券（第一 付一起支
期） 付。
江苏中南建
每年付息一
设集团股份
次，到期一
有限公司
次还本，最
2016 年面向 2016 年 07 月 2021 年 07 月
16 中南 02 112418.SZ 120,000 6.00% 后一期利息
合格投资者 27 日 27 日
随本金的兑
公开发行公
付一起支
司债券（第
付。
二期）
江苏中南建 每年付息一
设集团股份 次，到期一
有限公司 次还本，最
2016 年 09 月 2021 年 09 月
2016 年非公 16 中南 03 118899.SZ 70,000 6.50% 后一期利息
29 日 29 日
开发行公司 随本金的兑
债券（第二 付一起支
期） 付。
每年付息一
江苏中南建
次，到期一
筑产业集团
次还本，最
有限责任公 2016 年 11 月 2021 年 11 月
16 中筑 01 136792.SH 100,000 6.48% 后一期利息
司 2016 年公 07 日 07 日
随本金的兑
司债券 (第
付一起支
一期)
付。
江苏中南建
每年付息一
设集团股份
次，到期一
有限公司
次还本，最
2016 年面向 2017 年 12 月 2022 年 12 月
17 中南 01 112619.SZ 100,000 7.50% 后一期利息
合格投资者 14 日 14 日
随本金的兑
公开发行公
付一起支
司债券（第
付。
一期）
江苏中南建
每年付息一
设集团股份
次，到期一
有限公司
次还本，最
2016 年面向 2017 年 12 月 2021 年 12 月
17 中南 02 112630.SZ 50,000 7.20% 后一期利息
合格投资者 28 日 28 日
随本金的兑
公开发行公
付一起支
司债券（第
付。
二期）
125
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
15 中南 01、15 中南 02、15 中南 03、16 中南 01、16 中建 01、16 中南 02、16 中南 03、
公司债券上市或转让的交易
17 中南 01 和 17 中南 02 上市或转让场所为深圳证券交易所，16 中筑 01 上市场所为上海
场所
证券交易所。
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易。
15 中南 01：于 2017 年 08 月 25 日完成 2017 年的付息工作
15 中南 02：于 2017 年 10 月 20 日完成 2017 年的付息工作
15 中南 03：于 2017 年 12 月 11 日完成 2017 年的付息工作
报告期内公司债券的付息兑 16 中南 01：于 2017 年 01 月 22 日完成 2017 年的付息工作
付情况 16 中建 01：于 2017 年 04 月 26 日完成 2017 年的付息工作
16 中南 02：于 2017 年 07 月 27 日完成 2017 年的付息工作
16 中南 03：于 2017 年 09 月 29 日完成 2017 年的付息工作
16 中筑 01：于 2017 年 11 月 07 日完成 2017 年的付息工作
15 中南 01：本期债券的期限为 3 年，附第 2 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售
选择权。公司有权决定是否在本期债券存续期的第 2 年末上调本期债券后 1 年的票面利率。
公司将于本期债券第 2 个计息年度付息日前的第 30 个工作日向投资者披露关于是否上调
本期债券票面利率以及上调幅度；公司向投资者披露是否上调本期债券票面利率及上调幅
度后，本期债券持有人有权在债券存续期第 2 年的付息日将其持有的全部或部分本期债券
按票面金额回售给发行人。公司将按照深交所和证券登记机构相关业务规则完成回售支付
工作。自公司向投资者披露是否上调本期债券票面利率及上调幅度之日起的 3 个交易日
内，债券持有人可通过指定的转让系统进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不
能撤销，相应的债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售
选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决
定。
15 中南 02：本期债券为 5 年期，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择
权。公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率，公司将
公司债券附发行人或投资者 于本期债券的第 3 个计息年度付息日前的第 20 个工作日刊登关于是否上调本期债券票面
选择权条款、可交换条款等 利率以及调整幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维
特殊条款的，报告期内相关 持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债
条款的执行情况（如适用）。 券持有人有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部
或部分回售给公司；若债券持有人未做登记，则视为继续持有本期债券并接受上述调整。
15 中南 03：本期债券为 5 年期，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择
权。公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率，公司将
于本期债券的第 3 个计息年度付息日前的第 20 个工作日刊登关于是否上调本期债券票面
利率以及调整幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维
持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债
券持有人有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部
或部分回售给公司；若债券持有人未做登记，则视为继续持有本期债券并接受上述调整。
债券持有人选择将持有的全部或部分本期债券回售给发行人的，须于公司上调票面利率公
告日期起 5 个工作日内进行登记；若债券持有人未做登记，则视为继续持有本期债券并接
受上述调整。
16 中南 01：本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人
回售选择权。公司有权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面
126
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
利率。公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定
的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行
使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是
否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计
息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息
年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完
成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起 3
个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认
后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为
放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅
度的决定。
16 中建 01：本期债券期限为 3 年，附债券存续期内的第 1 年末和第 2 年末公司上调票面
利率选择权和投资者回售选择权。公司向投资者披露是否上调本期债券票面利率及上调幅
度后，本期债券持有人有权在债券存续期第 1 年和第 2 年的付息日将其持有的全部或部分
本期债券按票面金额回售给公司。公司将按照深交所和证券登记机构相关业务规则完成回
售支付工作。自公司向投资者披露是否上调本期债券票面利率及上调幅度之日起的 3 个交
易日内，债券持有人可通过指定的转让系统进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认
后不能撤销，相应的债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃
回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的
决定。
16 中南 02：本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人
回售选择权。公司有权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面
利率。公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定
的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行
使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是
否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计
息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息
年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完
成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起 3
个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认
后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为
放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅
度的决定。
16 中南 03：本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售
选择权。公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指
定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未
行使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关
于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3
个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个
计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规
则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日
起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经
确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则
视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上
127
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
调幅度的决定。
16 中筑 01：本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权
和投资者回售选择权。公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末行使本期债券赎回选择
权。公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，通过中国证监会指定
的信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若公司决定行使赎回选择权，本期
债券将被视为第 3 年全部到期，公司将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期
债券。所赎回的本金加第 3 个计息年度利息在兑付日一起支付。公司将按照本期债券登记
机构的有关规定统计债券持有人名单，按照债券登记机构的相关规定办理。若公司不行使
赎回选择权，则本期债券将继续在第 4、5 年存续。公司有权决定在本期债券存续期的第
3 年末调整后 2 年的票面利率；公司将于第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在
中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的
公告。若公司未行使本期债券票面利率调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持
原有票面利率不变。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资
者有权选择在本期债券的第 3 个计息年度付息日将持有的本期债券按面值全部或部分回
售给公司或选择继续持有本期债券。本期债券的第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，
公司将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。公司发出关于是否调
整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，行使回售选择权的债券持有
人可通过指定的交易系统进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应
的本期债券份额将被冻结交易；回售申报期内不进行申报的，则被视为放弃回售选择权，
继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
17 中南 01：本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售
选择权。公司将于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指
定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未
行使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关
于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3
个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个
计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规
则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日
起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经
确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则
视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上
调幅度的决定。
17 中南 02：本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售
选择权。公司将于本期债券第 2 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指
定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未
行使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关
于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2
个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个
计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规
则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日
起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经
确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则
视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上
调幅度的决定。
128
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
北京市西城
长城证券股
区西直门外
份有限公司
大街 112
（15 中南
号阳光大厦
01、16 中建
9 层、深圳
01）、中山证
市南山区科
券有限责任
技中一路西
公司（15 中 010-8836606
华强高新发
南 02、15 中 2、
展大楼 7 层、
南 03、）、国 0755-825207
北京市西城
泰君安证券 张腾博、彭 46、
区金融大街
股份有限公 雯、姚巍巍、 010-5931290
名称 办公地址 28 号盈泰中 联系人 联系人电话
司（16 中南 李苗、陈咸 0、
心 2 号楼 10
01、16 中南 耿、李越 021-6876161
层、上海市
02、17 中南 6、
浦东新区福
01、17 中南 010-5901395
山路 500 号
02）、德邦证
城建国际中
券股份有限
心 17 楼、北
公司（16 中
京市西城区
南 03）、中泰
太平桥大街
证券股份有
丰盛胡同 28
限公司（16
号太平洋保
中筑 01）
险大厦五层
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际
东方金诚国际信用评估有限公司、大公国际
名称 办公地址 中心 B 座 7 层、北京市朝阳区霄云路 26 号
资信评估有限公司
鹏润大厦 A 座 2901
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
无
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用）
三、公司债券募集资金使用情况
15 中南 01、15 中南 02、15 中南 03，公司已经按照《募集说明书》约定的用途，
在 2015 年使用完毕。
公司债券募集资金使用情况及履行的
16 中南 01、16 中建 01、16 中南 02 和 16 中南 03、16 中筑 01，在 2016 年年度，
程序
公司已按照《募集说明书》约定的用途合理、合规使用，并履行了相关的的程
序。
129
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
17 中南 01、17 中南 02，在 2017 年年度，公司按照《募集说明书》约定的用途
合理、合规使用，并履行了相关的的程序。
年末余额（万元） 45,703
募集资金专项账户运作情况 募集资金专项账户按照相关约定运作
募集资金使用是否与募集说明书承诺
一致
的用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
15中南01、15中南02、15中南03、16中建01、16中南01、16中南02、16中南03：2017年6月23日，东方金诚国际信用评
估有限公司对公司及公司已发行的“15中南01”、“15中南02”、“15中南03”、“16中建01”、“16中南01”、“16中南02和16中南
03”的信用状况进行了跟踪评级，分别出具了《江苏中南建设集团股份有限公司主体及“15中南01”、“15中南02”、“15中南
03”、16中建01”和“16中南03”2017年度跟踪信用评级报告》、《江苏中南建设集团股份有限公司主体及“16中南01”和“16
中南02”2017年度跟踪信用评级报告》。根据跟踪评级报告，公司主体信用等级维持AA+，评级展望稳定；“15中南01”、“15
中南02”、“15中南03”、“16中建01”、“16中南01”、“16中南02”和“16中南02”债券信用等级维持AA+。东方金城国际信用
评估有限公司将于公司公布年报后两个月内出具定期跟踪评级报告，并在发生可能影响公司或公司债券信用质量的重大事项
时出具不定期跟踪评级报告。东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关
规定，同时在交易所网站、东方金诚网站(http://www.dfratings.com)和监管部门指定的其他媒体上予以公告。
17中南01：2017年10月25日，东方金诚国际信用评估有限公司对公司及公司已发行的“江苏中南建设集团股份有限公司
2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”出具了《江苏中南建设集团股份有限公司2017年面向合格投资者公开
发行公司债券（第一期）信用评级报告》。根据评级报告，公司主体及债项评级均为AA+，评级展望稳定。东方金城国际信
用评估有限公司将于公司公布年报后两个月内出具定期跟踪评级报告，并在发生可能影响公司或公司债券信用质量的重大事
项时出具不定期跟踪评级报告。东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相
关规定，同时在交易所网站、东方金诚网站(http://www.dfratings.com)和监管部门指定的其他媒体上予以公告。
17中南02：2017年12月21日，东方金诚国际信用评估有限公司对公司及公司已发行的“江苏中南建设集团股份有限公司
2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”出具了《江苏中南建设集团股份有限公司2017年面向合格投资者公开
发行公司债券（第二期）信用评级报告》。根据评级报告，公司主体及债项评级均为AA+，评级展望稳定。东方金城国际信
用评估有限公司将于公司公布年报后两个月内出具定期跟踪评级报告，并在发生可能影响公司或公司债券信用质量的重大事
项时出具不定期跟踪评级报告。东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相
关规定，同时在交易所网站、东方金诚网站(http://www.dfratings.com)和监管部门指定的其他媒体上予以公告。
16中筑01：2017年6月23日，大公国际资信评估有限公司对公司及公司已发行的“16中筑01”的信用状况进行了跟踪评级，
出具《江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告》。根据跟踪评级报告，公司主体信用等
级维持AA，评级展望稳定；“16中建01”债券信用等级维持AA。大公国际资信评估有限公司将在“16中筑01”债券存续期内，
在中南建筑公布年大公国际资信评估有限公司将在“16中筑01”债券存续期内，在中南建筑公布年报后两个月内出具定期跟
踪评级报告，并在发生影响评级报告结论的重大事项时出具不定期跟踪评级报告。大公国际出具的跟踪评级报告将按照《证
券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关规定，在交易所网站和监管部门指定的其他媒体上予以公告。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变化，与募集说明书一致。
130
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
报告期内，公司未发生需召开公司债券持有人会议召开的情形。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
长城证券股份有限公司作为公司“15中南01”和“16中建01”的受托管理人、中山证券有限责任公司作为公司“15中
南02”和“15中南03”的受托管理人、国泰君安证券股份有限公司作为公司“16中南01”、“16中南02”、“17中南01”和“17
中南02”的受托管理人、德邦证券股份有限公司作为公司“16中南03”的受托管理人、中泰证券股份有限公司作为中南建筑
“16中筑01”的受托管理人，严格按照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》及《受托管
理协议》等规定，持续关注公司经营情祝、财务状况及资信状况，积极履行受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。
报告期内，长城证券股份有限公司完成了公司“15中南01”2016年度债券受托管理事务报告、国泰君安证券股份有限公司完
成了公司“16中南01”“16中南02”2016年度债券受托管理事务报告、中山证券有限责任公司完成了公司“15中南02”和“15
中南03”2016年度债券受托管理事务报告、德邦证券股份有限公司完成了公司“16中南03”2016年度债券受托管理事务报告；
长城证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、中山证券有限责任公司、德邦证券股份有限公司分别针对公司“2017
年累计新增借款超过上年末净资产的40%”和“2017年累计新增借款超过上年末净资产的60%”等重大事项分别出具了临时受
托管理报告，并披露在巨潮资讯网或深圳证券交易所网站。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2017 年 2016 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 139,781.25 121,607.03 14.95%
流动比率 138.87% 157.68% -18.81%
资产负债率 90.52% 86.17% 4.35%
速动比率 39.91% 35.07% 4.84%
EBITDA 全部债务比 2.52% 2.93% -0.41%
利息保障倍数 0.31 0.36 -13.89%
现金利息保障倍数 0.75 0.6 25.00%
EBITDA 利息保障倍数 0.36 0.42 -14.29%
贷款偿还率 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
□ 适用 √ 不适用
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
报告期内，公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况如下
1、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第一期非公开定向债务融资工具
本公司在2015年6月5日发行非公开定向债务融资工具10亿元（简称：15中南建设PPN001），公司于2017年6月5日按时
足额支付2017年度利息。
131
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第一期中期票据
本公司在2015年6月26日发行中期票据12亿元（简称：15中南建设MTN001），公司于2017年6月26日按时足额支付2017
年度利息。
3、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第二期中期票据
本公司在2015年8月28日发行中期票据24亿元（简称：15中南建设MTN002），公司于2016年8月28日按时足额支付2016
年度利息。
4、华鑫—中南建设物业资产支持专项计划
本公司在2015年12月发行资产支持证券5.5亿元（简称：中南1优1、中南1优2、中南1优3、中南1优4、中南1优5、中南建次），
2017年公司已经按时足额支付利息并兑付中南1优2本金。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
公司的资信情况良好，与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等各大银行都保持长期合作关系，融资能力较好，
截止报告期末，公司共获得银行授信额度605.24亿元，其中已使用授信额度为268.06亿元，剩余授信额度为337.18亿元。报
告期内，公司偿还银行贷款148.28亿元。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十二、报告期内发生的重大事项
1、截至2017年6月30日，公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之四十；
2、截至2017年9月30日，公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之六十。
十三、公司债券是否存在保证人
□ 是 √ 否
132
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2018 年 04 月 25 日
审计机构名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 致同审字（2018）第 110ZA6041 号
注册会计师姓名 曹阳、郑建利
审计报告正文
江苏中南建设集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称中南建设公司）财务报表，包括2017年12月31日的合并及公司资
产负债表，2017年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中南建设公司2017年12月31日的
合并及公司财务状况以及2017年度的合并及公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进
一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中南建设公司，并履行了职业道德方
面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进
行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
1、事项描述
房地产开发项目的收入占中南建设2017年度营业收入总额的68.82% 。中南建设在以下所有条件均已满足时确认房地产
开发项目的收入：房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了销售合同，达到了销售合同约定的
交付条件，并取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）
确认销售收入的实现。由于房地产开发项目的收入对中南建设的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上的细小错
误汇总起来可能对中南建设的利润产生重大影响，因此，我们将中南建设房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计程序中包括以下程序：
（1） 评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）就本年确认房产销售收入的项目，选取相应项目的房产标准买卖合同条款检查，以评价中南建设有关房地产开发
项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
133
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
（3） 就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同备案情况及可以证明房产已达到交付条件的支持性
文件，检查样本回款情况及未回款安排等，以评价相关房产销售收入是否已按照集团的收入确认政策确认；
（4） 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交 付条件的支持性文件，
以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
（5）就本年有存量房的项目，对存量房进行抽盘的基础上结合销售台账、公开销售信息的对比，以评价相关存量房销
售收入是否在恰当的期间确认；
（二）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注五-7。
1、事项描述
截止2017年12月31日，中南建设公司已完工开发产品、开发成本（以下统称“存货”）的账面余额10,591,115万元，未
发生存货跌价。
存货按照成本与可变现净值孰低计量，在确定存货可变现净值过程中，管理层需要估计存货项目达到完工状态时将要
发生的建造成本和未来净售价，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货对公司资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，因
此，我们将中南建设公司存货可变现净值的确定识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值评估对的相关审计程序中包括以下程序：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目建造成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，询问项目的进度和总开发成本预算；
（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数据和销售预算计划进行了比较；
（4）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并通过比较分析历史同类在产品至完工时仍需发生的成本；
（5）获取存货跌价准备计算表，执行存货减值测试，检查是否按照公司相关会计政策执行，分析存货跌价准备计提是
否充分。
四、其他信息
中南建设公司管理层对其他信息负责。其他信息包括中南建设公司2017年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表
和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计
过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需
要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
中南建设公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内
部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中南建设公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持
续经营假设，除非管理层计划清算中南建设公司、终止运营或别无其他现实的选择。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
治理层负责监督中南建设公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计
报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞
弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对中南建设公司的持续
经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则
要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中南建设公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就中南建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指
导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关
注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的
所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计
报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师
中国北京 二Ｏ一八年四月二十五日
135
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司
2017 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 14,269,939,756.38 9,040,699,662.87
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入
4,649,489.89 24,341,361.33
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 894,038,289.99 395,511,798.48
应收账款 7,331,528,120.17 6,508,496,907.68
预付款项 10,548,945,040.13 9,571,917,895.47
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 15,458,368,442.37 8,364,733,273.95
买入返售金融资产
存货 110,985,424,495.30 74,130,977,816.26
持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 3,885,137.62 7,500,000.00
其他流动资产 5,415,886,115.00 1,371,980,061.52
流动资产合计 164,912,664,886.85 109,416,158,777.56
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 377,100,000.00 50,000,000.00
持有至到期投资
136
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
长期应收款 10,000,000.00 127,933,617.19
长期股权投资 1,530,330,028.54 508,239,822.07
投资性房地产 2,222,500,763.14 1,186,438,929.76
固定资产 3,199,348,216.74 1,869,053,603.57
在建工程 59,058,483.63 500,013,182.01
工程物资 471,085.50
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 601,724,646.38 605,680,878.68
开发支出
商誉 4,188,653.58 4,188,653.58
长期待摊费用 148,268,884.22 1,925,344,359.24
递延所得税资产 1,101,943,864.36 942,404,909.91
其他非流动资产 836,493,297.82
非流动资产合计 10,091,427,923.91 7,719,297,956.01
资产总计 175,004,092,810.76 117,135,456,733.57
流动负债：
短期借款 7,193,240,000.00 3,427,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 4,155,220,606.41 3,320,734,914.14
应付账款 11,940,819,146.34 9,314,139,249.72
预收款项 68,434,777,563.95 40,047,628,318.56
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 768,076,455.17 724,036,413.26
应交税费 2,091,602,871.31 1,792,072,403.42
应付利息 369,204,269.98 426,333,696.36
应付股利 2,303,254.76 211,958.48
137
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
其他应付款 16,415,674,334.14 6,111,411,384.71
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 5,935,843,333.80 3,890,687,592.70
其他流动负债 502,492,625.00 335,891,249.61
流动负债合计 117,809,254,460.86 69,390,147,180.96
非流动负债：
长期借款 26,696,306,903.00 15,465,801,570.00
应付债券 13,155,060,304.32 15,410,727,615.06
其中：优先股
永续债
长期应付款 609,367,283.87 673,245,192.03
长期应付职工薪酬
专项应付款 50,570,000.00
预计负债
递延收益 84,874,073.27 59,824,865.34
递延所得税负债 405,536.10 417,710.60
其他非流动负债
非流动负债合计 40,596,584,100.56 31,610,016,953.03
负债合计 158,405,838,561.42 101,000,164,133.99
所有者权益：
股本 3,709,788,797.00 3,709,788,797.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,645,840,317.30 2,654,260,461.24
减：库存股
其他综合收益 47,772,858.44 20,690,179.16
专项储备
盈余公积 326,011,063.78 264,385,328.13
一般风险准备
138
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
未分配利润 7,322,997,712.76 6,839,714,837.61
归属于母公司所有者权益合计 14,052,410,749.28 13,488,839,603.14
少数股东权益 2,545,843,500.06 2,646,452,996.44
所有者权益合计 16,598,254,249.34 16,135,292,599.58
负债和所有者权益总计 175,004,092,810.76 117,135,456,733.57
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：钱军 会计机构负责人：钱军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,961,408,141.31 1,373,834,906.71
以公允价值计量且其变动计入
390,290.00 20,144,788.00
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 113,800,000.00
应收账款
预付款项 504,388,242.90 70,190,451.31
应收利息
应收股利 500,000,000.00 500,000,000.00
其他应收款 87,557,790,398.76 35,903,945,534.02
存货
持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 601,563,053.47 722,415,586.06
流动资产合计 91,125,540,126.44 38,704,331,266.10
非流动资产：
可供出售金融资产 377,100,000.00 50,000,000.00
持有至到期投资
长期应收款 10,000,000.00 10,000,000.00
长期股权投资 18,725,982,952.75 17,498,515,699.68
投资性房地产
固定资产 826,333,208.18 290,076,114.11
在建工程 59,978,798.18
139
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 76,823,547.36 76,091,440.16
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 20,016,239,708.29 17,984,662,052.13
资产总计 111,141,779,834.73 56,688,993,318.23
流动负债：
短期借款 1,399,570,000.00 358,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 135,000,000.00 750,000,000.00
应付账款 7,276,048.67 6,450,869.17
预收款项 1,626,500.00 7,639,700.00
应付职工薪酬 10,963,942.33 6,681,724.52
应交税费 5,424,150.63 21,167,456.34
应付利息 358,616,655.81 415,746,082.19
应付股利 2,303,254.76 211,958.48
其他应付款 79,303,460,122.15 24,097,504,741.71
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 4,478,396,462.03 2,642,416,333.69
其他流动负债
流动负债合计 85,702,637,136.38 28,305,818,866.10
非流动负债：
长期借款 2,423,900,000.00 3,960,000,000.00
应付债券 12,415,450,094.65 14,416,090,303.93
其中：优先股
永续债
140
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
长期应付款 609,367,283.87 553,834,588.45
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益 40,200,476.03 41,318,534.78
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 15,488,917,854.55 18,971,243,427.16
负债合计 101,191,554,990.93 47,277,062,293.26
所有者权益：
股本 3,709,788,797.00 3,709,788,797.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 5,490,165,279.73 5,508,809,143.11
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 175,357,396.15 113,731,660.50
未分配利润 574,913,370.92 79,601,424.36
所有者权益合计 9,950,224,843.80 9,411,931,024.97
负债和所有者权益总计 111,141,779,834.73 56,688,993,318.23
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 30,552,327,467.21 34,439,585,805.09
其中：营业收入 30,552,327,467.21 34,439,585,805.09
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 30,215,765,296.42 33,747,500,490.97
其中：营业成本 25,569,702,918.83 28,786,630,721.46
利息支出
141
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 1,545,756,764.16 2,142,926,192.16
销售费用 724,109,285.70 568,901,153.13
管理费用 1,778,132,603.96 1,639,320,884.26
财务费用 341,607,443.65 382,152,674.65
资产减值损失 256,456,280.12 227,568,865.31
加：公允价值变动收益（损失以
-221,953.44 -1,522,477.20
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
614,027,798.06 -74,288,422.86
填列）
其中：对联营企业和合营企
83,447,132.57 -70,248,451.61
业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”
-2,678,589.90 7,717,751.45
号填列）
其他收益 102,279,131.39
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,049,968,556.90 623,992,165.51
加：营业外收入 33,216,346.81 97,865,584.00
减：营业外支出 162,425,532.98 148,968,639.73
四、利润总额（亏损总额以“－”号
920,759,370.73 572,889,109.78
填列）
减：所得税费用 383,088,457.40 213,839,475.27
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 537,670,913.33 359,049,634.51
（一）持续经营净利润（净亏损
537,670,913.33 359,049,634.51
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 602,661,579.89 338,572,446.19
少数股东损益 -64,990,666.56 20,477,188.32
142
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
六、其他综合收益的税后净额 37,950,359.08 20,113,429.32
归属母公司所有者的其他综合收
27,082,679.28 21,356,119.08
益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
27,082,679.28 21,356,119.08
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额 27,082,679.28 21,356,119.08
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
10,867,679.80 -1,242,689.76
的税后净额
七、综合收益总额 575,621,272.41 379,163,063.83
归属于母公司所有者的综合收
629,744,259.17 359,928,565.27
益总额
归属于少数股东的综合收益总
-54,122,986.76 19,234,498.56
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1625 0.1161
（二）稀释每股收益 0.1625 0.1161
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：钱军 会计机构负责人：钱军
143
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 873,192,330.62 136,052,991.17
减：营业成本 0.00 0.00
税金及附加 10,703,447.32 7,978,761.22
销售费用 400,000.00
管理费用 521,267,180.72 376,943,847.41
财务费用 71,871,099.55 87,702,896.60
资产减值损失 21,906,453.84 35,026,294.73
加：公允价值变动收益（损失
-284,580.00 -271,485.20
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”
359,813,254.15 436,189,915.27
号填列）
其中：对联营企业和合营
-34,231,457.84 -34,118,692.04
企业的投资收益
资产处置收益（损失以“-”
-11,262,901.85
号填列）
其他收益 21,593,306.87
二、营业利润（亏损以“－”号填
617,303,228.36 63,919,621.28
列）
加：营业外收入 289,090.93 2,527,567.66
减：营业外支出 1,334,962.76 1,049,259.54
三、利润总额（亏损总额以“－”
616,257,356.53 65,397,929.40
号填列）
减：所得税费用 5,902,784.52
四、净利润（净亏损以“－”号填
616,257,356.53 59,495,144.88
列）
（一）持续经营净利润（净亏
616,257,356.53 59,495,144.88
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益
的其他综合收益
1.重新计量设定受益计
144
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单
位不能重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的
其他综合收益
1.权益法下在被投资单
位以后将重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公
允价值变动损益
3.持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的
有效部分
5.外币财务报表折算差
额
6.其他
六、综合收益总额 616,257,356.53 59,495,144.88
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
51,676,618,824.79 37,727,456,527.70
金
客户存款和同业存放款项净增
加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增
加额
收到原保险合同保费取得的现
金
收到再保险业务现金净额
145
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保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 82,053,464.49 3,480,270.15
收到其他与经营活动有关的现
9,007,010,239.44 4,995,415,431.02
金
经营活动现金流入小计 60,765,682,528.72 42,726,352,228.87
购买商品、接受劳务支付的现
48,859,210,390.92 33,877,994,296.67
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增
加额
支付原保险合同赔付款项的现
金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的
4,057,342,427.96 3,272,690,101.24
现金
支付的各项税费 3,352,048,328.43 3,014,566,645.65
支付其他与经营活动有关的现
7,435,015,882.79 7,061,150,458.70
金
经营活动现金流出小计 63,703,617,030.10 47,226,401,502.26
经营活动产生的现金流量净额 -2,937,934,501.38 -4,500,049,273.39
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 41,032,691,871.44 39,755,749,322.40
取得投资收益收到的现金 29,483,531.45 28,513,585.74
处置固定资产、无形资产和其
57,525,686.28 8,822,650.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
410,169,494.23 -37,009,193.65
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
146
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
投资活动现金流入小计 41,529,870,583.40 39,756,076,364.49
购建固定资产、无形资产和其
3,269,214,266.61 563,956,795.68
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 40,917,252,532.06 41,806,908,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
1,077,035,505.18 -38,155,176.99
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流出小计 45,263,502,303.85 42,332,709,618.69
投资活动产生的现金流量净额 -3,733,631,720.45 -2,576,633,254.20
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 678,034,900.00 5,211,234,728.47
其中：子公司吸收少数股东投
678,034,900.00 626,914,747.00
资收到的现金
取得借款收到的现金 23,438,948,250.94 18,945,660,000.00
发行债券收到的现金 1,244,000,000.00 5,365,150,000.00
收到其他与筹资活动有关的现
934,543,738.68 1,701,256,745.46
金
筹资活动现金流入小计 26,295,526,889.62 31,223,301,473.93
偿还债务支付的现金 9,925,350,000.00 16,931,523,352.18
分配股利、利润或偿付利息支
3,591,305,885.83 2,717,501,735.20
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
168,444.38
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
2,889,114,469.03 1,033,882,719.26
金
筹资活动现金流出小计 16,405,770,354.86 20,682,907,806.64
筹资活动产生的现金流量净额 9,889,756,534.76 10,540,393,667.29
四、汇率变动对现金及现金等价物
17,263,022.08 -2,720,766.86
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 3,235,453,335.01 3,460,990,372.84
加：期初现金及现金等价物余
7,340,469,872.97 3,879,479,500.13
额
六、期末现金及现金等价物余额 10,575,923,207.98 7,340,469,872.97
147
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现
56,314,040,077.73 92,934,545,019.60
金
经营活动现金流入小计 56,314,040,077.73 92,934,545,019.60
购买商品、接受劳务支付的现
金
支付给职工以及为职工支付的
343,002,605.08 250,892,993.03
现金
支付的各项税费 76,166,207.18 6,374,392.18
支付其他与经营活动有关的现
51,349,405,048.24 96,034,566,384.44
金
经营活动现金流出小计 51,768,573,860.50 96,291,833,769.65
经营活动产生的现金流量净额 4,545,466,217.23 -3,357,288,750.05
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 40,070,386,673.40 39,740,000,000.00
取得投资收益收到的现金 29,347,772.35 32,309,934.07
处置固定资产、无形资产和其
7,639,700.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
1,014,472,948.10 8,000,000.00
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 41,114,207,393.85 39,787,949,634.07
购建固定资产、无形资产和其
496,827,893.58 73,287,010.63
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 40,281,993,863.00 43,826,439,309.91
取得子公司及其他营业单位支
1,811,894,822.90
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金
148
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
投资活动现金流出小计 42,590,716,579.48 43,899,726,320.54
投资活动产生的现金流量净额 -1,476,509,185.63 -4,111,776,686.47
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,584,319,981.47
取得借款收到的现金 6,547,563,971.85 4,661,000,000.00
发行债券收到的现金 1,500,000,000.00 5,191,914,882.44
收到其他与筹资活动有关的现
850,306,028.15 200,000,000.00
金
筹资活动现金流入小计 8,897,870,000.00 14,637,234,863.91
偿还债务支付的现金 8,704,140,000.00 4,863,897,970.00
分配股利、利润或偿付利息支
1,864,023,797.00 1,239,126,759.52
付的现金
支付其他与筹资活动有关的现
167,830,000.00 663,607,650.09
金
筹资活动现金流出小计 10,735,993,797.00 6,766,632,379.61
筹资活动产生的现金流量净额 -1,838,123,797.00 7,870,602,484.30
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,230,833,234.60 401,537,047.78
加：期初现金及现金等价物余
709,434,906.71 307,897,858.93
额
六、期末现金及现金等价物余额 1,940,268,141.31 709,434,906.71
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
所有
其他权益工具 少数
项目 者权
减： 其他 一般 未分
股 资本 专项 盈余 股东
优 永 益合
其 库存 综合 风险 配利
本 先 续 公积 储备 公积 权益
股 收益 准备 润 计
他
股 债
3,70 2,654 6,908 2,646 16,20
20,69 264,3
一、上年期末余 9,78 ,260, ,863, ,452, 4,441
0,179 85,32
额 8,79 461.2 677.0 996.4 ,439.
.16 8.13
7.00 4 4 4 01
149
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
加：会计政
策变更
-69,1 -69,1
前期
48,83 48,83
差错更正
9.43 9.43
同一
控制下企业合
并
其他
3,70 2,654 6,839 2,646 16,13
20,69 264,3
二、本年期初余 9,78 ,260, ,714, ,452, 5,292
0,179 85,32
额 8,79 461.2 837.6 996.4 ,599.
.16 8.13
7.00 4 1 4 58
三、本期增减变 -8,42 27,08 61,62 483,2 -100, 462,9
动金额（减少以 0,143 2,679 5,735 82,87 609,4 61,64
“－”号填列） .94 .28 .65 5.15 96.38 9.76
27,08 602,6 -54,1 575,6
（一）综合收益
2,679 61,57 22,98 21,27
总额
.28 9.89 6.76 2.41
-8,42 -46,4 -54,9
（二）所有者投
0,143 86,50 06,65
入和减少资本
.94 9.62 3.56
678,0 678,0
1．股东投入的
34,90 34,90
普通股
0.00 0.00
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
-8,42 -724, -732,
4．其他 0,143 521,4 941,5
.94 09.62 53.56
61,62 -119, -57,7
（三）利润分配 5,735 378,7 52,96
.65 04.74 9.09
61,62 -61,6
1．提取盈余公
5,735 25,73 0.00
积
.65 5.65
150
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2．提取一般风
险准备
-57,7 -57,7
3．对所有者（或
52,96 52,96
股东）的分配
9.09 9.09
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
3,70 2,645 7,322 2,545 16,59
47,77 326,0
四、本期期末余 9,78 ,840, ,997, ,843, 8,254
2,858 11,06
额 8,79 317.3 712.7 500.0 ,249.
.44 3.78
7.00 0 6 6 34
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有
其他权益工具 少数
项目 者权
减： 其他 一般 未分
股 资本 专项 盈余 股东
优 永 益合
其 库存 综合 风险 配利
本 先 续 公积 储备 公积 权益
股 收益 准备 润 计
他
股 债
1,16 1,046 4,176 13,21
-665, 258,4 6,566,
一、上年期末余 7,83 ,650, ,020, 4,728
939.9 35,81 448,5
额 9,22 340.6 509.8 ,476.
2 3.64 26.67
6.00 3 9 91
加：会计政
151
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,16 1,046 4,176 13,21
-665, 258,4 6,566,
二、本年期初余 7,83 ,650, ,020, 4,728
939.9 35,81 448,5
额 9,22 340.6 509.8 ,476.
2 3.64 26.67
6.00 3 9 91
2,54 1,607 -1,52 2,920
三、本期增减变 21,35 5,949 273,2
1,94 ,610, 9,567 ,564,
动金额（减少以 6,119. ,514. 66,31
9,57 120.6 ,513. 122.6
“－”号填列） 08 49 0.94
1.00 1 45 7
21,35 338,5 19,23 379,1
（一）综合收益
6,119. 72,44 4,498 63,06
总额
08 6.19 .56 3.83
316, 3,833 -1,54 2,600
（二）所有者投 076, ,483, 8,802 ,757,
入和减少资本 293. 398.6 ,012. 679.6
00 1 01 0
316, 4,268 5,211
626,9
1．股东投入的 076, ,243, ,234,
14,74
普通股 293. 688.4 728.4
7.00
00 7
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
-2,17 -2,61
-434,
5,716 0,477
4．其他 760,2
,759. ,048.
89.86
01 87
5,949 -65,3 -59,3
（三）利润分配 ,514. 06,13 56,62
49 5.25 0.76
1．提取盈余公 5,949 -5,94 0.00
152
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
积 ,514. 9,514.
49
2．提取一般风
险准备
-59,3 -59,3
3．对所有者（或
56,62 56,62
股东）的分配
0.76 0.76
4．其他
2,22 -2,22
（四）所有者权 5,87 5,873
0.00
益内部结转 3,27 ,278.
8.00
2,22 -2,22
1．资本公积转
5,87 5,873
增资本（或股 0.00
3,27 ,278.
本）
8.00
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
3,70 2,654 2,646 16,13
20,69 264,3 6,839,
四、本期期末余 9,78 ,260, ,452, 5,292
0,179 85,32 714,8
额 8,79 461.2 996.4 ,599.
.16 8.13 37.61
7.00 4 4
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 存股 合收益 备 积
股 债 润 计
153
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
3,709, 5,508,8 79,60 9,411,9
一、上年期末余 113,731
788,7 09,143. 1,424. 31,024.
额 ,660.50
97.00 11 36 97
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
3,709, 5,508,8 79,60 9,411,9
二、本年期初余 113,731
788,7 09,143. 1,424. 31,024.
额 ,660.50
97.00 11 36 97
三、本期增减变 495,3 538,29
-18,643 61,625,
动金额（减少以 11,94 3,818.8
,863.38 735.65
“－”号填列） 6.56 3
616,2 616,25
（一）综合收益
57,35 7,356.5
总额
6.53 3
（二）所有者投 -18,643 -18,643
入和减少资本 ,863.38 ,863.38
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
-18,643 -18,643
4．其他
,863.38 ,863.38
-117,2
61,625, -55,646
（三）利润分配 72,56
735.65 ,831.96
7.61
-61,6
1．提取盈余公 61,625,
25,73
积 735.65
5.65
-55,6
2．对所有者（或 -55,646
46,83
股东）的分配 ,831.96
1.96
3．其他
154
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-3,67
-3,672,
（六）其他 2,842.
842.36
3,709, 5,490,1 175,35 574,9 9,950,2
四、本期期末余
788,7 65,279. 7,396.1 13,37 24,843.
额
97.00 73 5 0.92
上期金额
单位：元
上期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 存股 合收益 备 积
股 债 润 计
1,167, 3,466,4 107,78 85,41 4,827,4
一、上年期末余
839,2 38,732. 2,146.0 2,414. 72,519.
额
26.00 64 1 73
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,167, 3,466,4 107,78 85,41 4,827,4
二、本年期初余
839,2 38,732. 2,146.0 2,414. 72,519.
额
26.00 64 1 73
三、本期增减变 2,541, 2,042,3 5,949,5 -5,81 4,584,4
155
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
动金额（减少以 949,5 70,410. 14.49 0,990. 58,505.
“－”号填列） 71.00 47 37 59
59,49
（一）综合收益 59,495,
5,144.
总额 144.88
316,0 4,268,2 4,584,3
（二）所有者投
76,29 43,688. 19,981.
入和减少资本
3.00 47
316,0 4,268,2 4,584,3
1．股东投入的
76,29 43,688. 19,981.
普通股
3.00 47
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-65,3
5,949,5 -59,356
（三）利润分配 06,13
14.49 ,620.76
5.25
-5,94
1．提取盈余公 5,949,5
9,514.
积 14.49
-59,3
2．对所有者（或 -59,356
56,62
股东）的分配 ,620.76
0.76
3．其他
2,225, -2,225,
（四）所有者权
873,2 873,27
益内部结转
78.00 8.00
1．资本公积转 2,225, -2,225,
增资本（或股 873,2 873,27
本） 78.00 8.00
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
156
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
3,709, 5,508,8 79,60 9,411,9
四、本期期末余 113,731
788,7 09,143. 1,424. 31,024.
额 ,660.50
97.00 11 36 97
三、公司基本情况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名为大连金牛股份有限公司（以下简称“大连金牛”），大连金牛
为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称“东北特钢集团”）旗下的一家上市公司。是经大连市人民政府（1998）58号文
件批准，由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司、兰州炭素（集团）有限公司、大连华信
信 托 投 资 股 份 有 限 公 司 和 吉 林 铁 合 金 集 团 有 限 责 任 公 司 共 同 发 起 ， 于 1998 年 7 月 28 日 取 得 大 连 市 工 商 局 核 发 的
21020011035276-2916号企业法人营业执照，注册资本为人民币17,053.00万元，业经大连会计师事务所于1998年8月8日以大
会师内验字（1998）9号验资报告予以审验；而后根据中国证券监督管理委员会“证监发行字（1999）128号”文件的核准，
于1999年12月8日向社会募集公开发行人民币普通股10,000.00万股，公司注册资本增加为27,053.00万元人民币，业经大连
正元会计师事务所于1999年12月22日以大正会内验字（1999）19号验资报告予以审验；2001年度按照大连金牛股份有限公司
2000年度股东会决议和中国证券监督管理委员会证监公司字（2001）93号文件批准，以10：3比例向社会公众股股东配售3000
万股普通股，公司注册资本增加为30,053.00万元人民币，业经大连华连会计师事务所于2001年11月7日以华连内验字（2001）
30号验资报告予以审验。2006年3月，经辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置改
革有关问题的批复》辽国资经营[2006]31号”文件批复和公司相关股东会议审议通过，公司非流通股股东以持有公司的4,420
万股股票向流通股股东支付对价，流通股股东每持有10股流通股可获得3.4股股票对价，原非流通股股东持有的非流通股股
份性质变更为有限售条件的流通股，方案实施后公司的总股本仍为30,053万股。
2009年5月19日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公司重大资产重组及向中南房地产业有限公司等
发行股份购买资产的批复》（证监许可[2009]418号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金牛股份
有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419号）核准批复，2009年5月31日本公司向东北特钢
集团大连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。
作为重大资产重组主要组成部分之一，2009年6月10日，中南房地产业有限公司（已更名为“中南城市建设投资有限公司”）
受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司9000万股，持有公司29.9471%股权，每股转让价格为9.489元，过户手续办
理完毕，并取得《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次股权转让过户完成后，中南房地
产业有限公司成为本公司第一大股东。
本公司向中南房地产业有限公司、陈琳定向发行了47,802.9484万股人民币普通股，用于购买上述特定投资者所持有的南通
中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪城
开发有限公司、文昌中南房地产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常锦房地产开发有限公司、南通华城中
南房地产开发有限公司等8家房地产项目公司100%股权、南通中南世纪城物业管理有限公司80%股权、南通建筑工程总承包有
限公司100%股权，本次非公开发行股票价格为7.82元/股，每股面值1元，其中：向中南房地产业有限公司发行47,449.6845
万股，向陈琳发行353.2639万股，本次非公开股份发行完成后中南房地产业有限公司持有72.5053%的股份。公司的股本变更
为人民币77,855.9484万元，并经中和正信会计师事务所于2009年6月18日出具中和正信验字(2009)第1-020号《验资报告》
予以验证。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
经本公司2009年度股东大会审议通过2009年度权益分派方案，决定以公司股本总额77,855.9484万股为基数，以资本公积向
全体股东以每10股转增5股，转增后公司股本总额增至116,783.9226万股。本次权益分派股权登记日为2010年5月24日，除权
除息日为2010年5月25日。
经中国证券监督管理委员会证监许可（2015）2851号《关于核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》核
准，公司于2016年3月29日募集现金总额463,999.99万元，其中新增注册资本人民币31,607.63万元，增加资本公积426,415.76
万元。此次新发行的股份于2016年4月20日完成上市手续，公司总股本变更为148,391.55万股。
经本公司2015年度股东大会审议通过2015年度权益分派方案，决定以公司股本总额1,483,915,519为基数，向全体股东每10
股派发现金红利0.4元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增15股，转增后公司股本总额增至
3,709,788,797股。本次权益分派股权登记日为2016年6月14日，除权除息日为2016年6月15日。
公司经营范围包括，房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管理，实业投资。（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司，最终母公司为中南控股集团有限公司。本公司实质控制人为陈锦石。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会于2018年4月18日批准。
本集团本期合并财务报表范围及其变化情况见“附注八、合并范围的变动”、 “附注九、在其他主体中的权益披露”。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本
集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财
务信息。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按
照相关规定计提相应的减值准备。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业;土木工程建筑业
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化条件以及收入确认政策，具体会计政策
参见附注三、16、附注三、19、附注三、20和附注三、26。
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1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2017年12月31日的合并及公司财务状况以及2017年度的合
并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
本集团的营业周期为12个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定为其记账本
位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
本公司下属子公司、合营企业及联营企业，根据其经营所处的主要经济环境自行决定其记账本位币，编制财务报表时折算为
人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并
日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整
资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终
控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得
的净资产账面价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的
长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的
权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续
计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投
资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在
处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益
和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有
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的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于
购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额
计入当期收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于
被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对
价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关
活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、
被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和
子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司
的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润
纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当
期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司
的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相
对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积
不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账
面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负
债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
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A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额
现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产
负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即
期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原
记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折
算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算。汇率变动对现金的影响额
作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响” 项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按
处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（债务人）与债权人之间签订协议，
以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，
并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
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（2）金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款
和应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资
产相关的股利和利息收入计入当期损益。
符合以下条件之一，金融资产或金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入损益的金融资产或金融负债：
①该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一
致的情况。
②风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、或该金融资产和金融负债组合，以公允
价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
③该金融资产或金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。持
有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失，均计入当期
损益。
应收款项
应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应收账款和其他应收款等（附注三、
12）。应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期
损益。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。可供
出售金融资产采用公允价值进行后续计量，其折溢价采用实际利率法摊销并确认为利息收入。除减值损失及外币货币性金融
资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，
计入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结
算的衍生金融资产，按成本计量。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于未划分为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负
债相关的股利和利息支出计入当期损益。
其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本
进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。
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④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金
融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金
或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工
具是本集团的金融负债；如果是后者，该工具是本集团的权益工具。
（4）衍生金融工具及嵌入衍生工具
本集团衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的
衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利
得或损失，直接计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具
与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌
入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进
行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（5）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（6）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有
客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发
生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的情形：
①发行方或债务人发生严重财务困难；
②债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
③本集团出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；
⑤因发行方发生重大财务困难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；
⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资
产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，包括：
- 该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化；
- 债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；
⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌，如权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过
50%（含50%）或低于其初始投资成本持续时间超过12个月（含12个月）。
低于其初始投资成本持续时间超过12个月（含12个月）是指，权益工具投资公允价值月度均值连续12个月均低于其初始投资
成本。
⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信
用损失）现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物
的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金
额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生
减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测
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试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后
发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当
期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入
损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项
有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
以成本计量的金融资产
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍
生金融资产发生减值时，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之
间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不得转回。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，
终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有
关金融资产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本集团计划以净额结算或同时
变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产
和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、应收款项
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
期末余额达到 5000 万元（含 5000 万元）以上的应收款项为
单项金额重大的判断依据或金额标准
单项金额重大的应收款项。
对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，有客观证
据表明发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其账面价
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
值的差额计提坏账准备。 单项金额重大经单独测试未发生减
值的应收款项，再按组合计提坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
账龄组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
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√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内（含 1 年） 5.00% 5.00%
1－2 年 10.00% 10.00%
2－3 年 15.00% 15.00%
3－4 年 20.00% 20.00%
4－5 年 50.00% 50.00%
5 年以上 100.00% 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 7 号——上市公司从事土木工程建筑业务》的披露要求
涉诉款项、客户信用状况恶化的应收款项，债务人出现撤销、
单项计提坏账准备的理由
破产或死亡
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
坏账准备的计提方法
备
12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业;土木工程建筑业
（1）存货的分类
本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品、出租
开发产品等。非房地产存货包括建造合同形成的已完工未结算资产、原材料、在产品、库存商品、低值易耗品、周转材料等。
（2）发出存货的计价方法
存货主要包括库存材料、在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。存货按实际成本进行初始计
量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及
开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
①开发用土地的核算方法
开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等，在开发成本中单独核算，并根据开发项目的土地使用情况
计入相应的开发产品成本中。
②公共配套设施费用的核算方法
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不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目
作为成本核算对象，归集所发生的成本。
③已完工开发产品是指已建成、 待出售的物业。
建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。在建合同
累计已发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合同累计已发生
的成本和累计已确认的毛利（亏损）之和超过已结算价款的部分在存货中列示为“建造合同形成的已完工未结算资产”；在
建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确认的毛利（亏损）之和的部分在预收款项中列示为“建造合同形成的
已结算尚未完工款”。
为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，在取得合同时计入合同成本；未满
足上述条件的，则计入当期损益。
非房地产存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出时，采用加权平均法核
算。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存
货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产
负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本集团存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等，按估计经济使用年限，采用直线法摊销。
13、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资单位施加重大影响的，为本集团的联
营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股
权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益
性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
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（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被
投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股
权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值
进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合
收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股
权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面
价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资
产等的公允价值为基础，并按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入
其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之
日改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股
权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影
响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实
施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控
制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新
的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权
投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，在抵销基础上确认投
资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才
能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活
动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安
排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项
安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些
政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及
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其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换
的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具
有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单
位20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被
投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之
日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、21。
14、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本集团投资性房地产主要是已出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。
投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
投资性房地产类别 预计残值率(%) 预计使用寿命 年折旧（摊销）率(%)
房屋建筑物 3.00 20-30 3.23-4.85
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、21。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
15、固定资产
（1）确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。 与该固
定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。 本集团固定
资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
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（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 年 3.00 3.23-4.85
机器设备 年限平均法 8年 3.00 12.13
运输工具 年限平均法 5年 3.00 19.40
电子设备 年限平均法 5年 3.00 19.40
办公设备 年限平均法 5年 3.00 19.40
其他设备 年限平均法 5 年/15 年 3.00/5.00 19.40/6.33
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本集团租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产： ①在租赁期届满时，租赁资产的所有权
转移给本集团。 ②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，
因而在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权。 ③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿
命的大部分。 ④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。 ⑤租赁资产性质
特殊，如果不作较大改造，只有本集团才能使用。 融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁
付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在
租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入
资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。 融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致
的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
16、在建工程
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业;土木工程建筑业
本集团在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本
化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、21。
17、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借
款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
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① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息
债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的
资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正
常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后
的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，
确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
18、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、软件、专利权、海域使用权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，
采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，
采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法 备注
商业土地 土地使用权存续期间 直线法
办公软件 5年 直线法
专利权 10年 直线法
海域使用权 46年 直线法
本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，
并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、22。
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（2）内部研究开发支出会计政策
本集团将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以
完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述
条件的开发支出计入当期损益。
本集团研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项后，进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之日转为无形资产。
19、长期资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形
资产、商誉等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确
定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。对
因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项
资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收
回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时
计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分
摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的
资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值
测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与
可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
20、长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，
其摊余价值全部计入当期损益。
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长期待摊费用包括待摊税金，公司房地产业务以预收收入为计税依据预缴增值税、土地增值税等税金计入长期待摊费用，实
现收入后与收入匹配的税金由长期待摊费用转入相关损益项目。
21、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保
险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供
相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承
担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位法确定提供福利的成本。本集团
设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的
设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划
义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的
利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第①和②项计入当期损益；第③项计入其他综合收
益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分
配利润。
（3）辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面
撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服务日至正常退休日期间，拟支
付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照
离职后福利处理。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划的有关规定进行处理。符合
设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债
或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
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22、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本集团承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币
时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产
单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
23、股份支付
（1）股份支付的种类
本集团股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
本集团对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予的不存在活跃市场的
期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值。选用的期权定价模型考虑以下因素：A、期权的行权价格；B、期
权的有效期；C、标的股份的现行价格；D、股价预计波动率；E、股份的预计股利；F、期权有效期内的无风险利率。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益
工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量应当与实际可行权数量一致。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计
入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负
债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或
费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行
权的，在授予日以本集团承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩
条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本
集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以
及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确认取
得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益
工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用
了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除
非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具（因未满足可行权条件的非市场条件如服务期限条件或非市场的业绩条件而被取消
的除外），本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确
认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。
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24、优先股、永续债等其他金融工具
25、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业;土木工程建筑业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 7 号——上市公司从事土木工程建筑业务》的披露要求
（1）一般原则
①销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实
施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量
时，确认商品销售收入的实现。
②提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本集团于资产负债表日按完工百分比法确认收入。
劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地计量；B、相关的经济利益很可能流入企业；
C、交易的完工程度能够可靠地确定；D、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已
发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
③让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本集团确认收入。
④建造合同
于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠地估计的，本集团根据完工百分比法确认合同收入和费用。如果建造合同的结果
不能可靠地估计，则区别情况处理：如合同成本能够收回的，则合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本
在其发生的当期作为费用；如合同成本不可能收回的，则在发生时作为费用，不确认收入。
合同预计总成本超过合同总收入的，本集团将预计损失确认为当期费用。
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：A、合同总收入能够可靠地计量；B、与合同相关的经济利益很可能流入企业；
C、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；D、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
（2）收入确认的具体方法
①本集团房地产销售业务收入确认的具体方法如下：
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了销售合同，达到了销售合同约定的交付条件，并取得
了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实
现。
②工程施工收入
本公司根据建造合同准则的规定，依据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定的合同完工进度计算累计施工
收入，减去以前确认的部分，确认为当期的工程施工收入。
③本集团租赁业务收入确认的具体方法如下：
按合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为租赁收入。
④本集团物业管理业务收入确认的具体方法如下：
物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认
物业管理收入的实现。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
⑤本集团利息收入确认的具体方法如下
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
⑥本集团使用费收入业务确认的具体方法如下：
按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
26、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关
的政府补助。与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，
其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，
用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，
于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本集团对相同或类似的
政府补助业务，采用一致的方法处理。
27、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递
延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可
抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中
产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资
产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并
反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵
扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
175
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
28、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
本集团将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营
租赁。
（1）本集团作为出租人
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直接费用，计入当期损益。
（2）本集团作为承租人
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；发生的初始直接费用，计入当期
损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
本集团将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营
租赁。
（1）本集团作为出租人
融资租赁中，在租赁期开始日本集团按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担
保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益
在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
（2）本集团作为承租人
融资租赁中，在租赁期开始日本集团将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将
最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费
用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本集团采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资
产折旧。
29、其他重要的会计政策和会计估计
维修基金
本集团按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规定将收取的维修基金交付给土地与房
屋管理部门时，减少代收的维修基金。
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售时，向购房人收取，并统一上缴维修基金管理部门。
质量保证金
本集团按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的土建安装工程款中扣出，列为其他应
付款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直接在本项列支，保修期结束后清算。
资产证券化业务
本集团将物业资产证券化，一般将这些资产出售给特定目的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权
益以信用增级、次级债券或其他剩余权益 （保留权益）的形式保留。保留权益在本集团的资产负债表内以公允价值入账。
证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关
公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本集团已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程度，以及本集团对该实体行使控
制权的程度：
176
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
①当本集团已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团将终止确认该金融资产；
②当本集团保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团将继续确认该金融资产；
③如本集团并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本集团将考虑对该金融资产是否存在控制。如果本集
团并未保留控制权，本集团将终止确认该金融资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本集
团保留控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
重大会计判断和估计
本集团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键假设进行持续的评价。
很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
应收账款及其他应收款减值
应收账款及其他应收款的减值乃根据对应收账款及其他应收款的可收回性的评估而作出。确认应收账款及其他应收款减值
时，管理层须作出判断及估计。有客观证据显示本集团将无法收回该等款项时，方会计提减值准备。倘实际结果或未来预期
与原始估计存在差异，则该等差异将影响于该估计变动期间应收账款及其他应收款的账面价值及坏账准备的计提/转回。
存货跌价准备
集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设和估计。管理层根据对相关物
业的可变现净值之估计来评估款项的可回收程度，其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析，根据现有资
产结构及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变现净值因市场状况变动或开发成本重大偏
离预算而高于或低于预期，将对计提的存货跌价准备产生影响。
商誉减值
本集团至少每年评估商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组的使用价值进行估计。估计使用价值时，本集团需要
估计未来来自资产组的现金流量，同时选择恰当的折现率计算未来现金流量的现值。
除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，
除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其
账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预
计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协
议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计
该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土
地增值税及所得税等税金时，本集团需要作出重要估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该
差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用
大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
本集团对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，以预计很可能获得用来抵扣可抵扣亏损的未来应纳税所得额为限，确认相应的
递延所得税资产。
建造合同
本集团根据建筑工程个别合同的完工百分比确认收益。管理层根据总预算成本中所涉实际成本估计建筑工程完工百分比，亦
估计有关合同收益。鉴于建筑合同中所进行活动性质，进行活动之日及活动完成之日通常会归入不同的会计期间。本集团会
随着合同进程检讨并修订预算（若实际合同收益小于预计或实际合同成本，则计提合同预计损失准备）中的合同收益及合同
成本估计。
房地产开发成本确认及分摊
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和
177
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转入利润表。在最终结算工程成本和其他有关
的房地产开发成本之前，该等成本需要本集团管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本集团的房地产开发一般分期进行。
直接与某一期开发有关之成本记作该期之成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至各个阶段。倘若工程成本的最终
结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本及其他成本的增减会影响未来年度的损益。
投资性房地产与存货的划分
本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及 / 或资本增值。本集团建造物业的初期根据持有目的将物业划分
为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于出售的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用于赚取租金及/ 或
资本增值的物业划分为在建的投资性房地产。建成后，用于出售的物业转入存货- 已完工开发产品，而用于赚取租金及 / 或
资本增值的物业转入已完工的投资性房地产。
投资性房地产与固定资产的划分
本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金
或资本增值，或两者兼有的房地产(包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。因此，本集
团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增
值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者以融资租赁的
方式出租，本集团对该部分单独核算。如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大时，该物业
才会被划分为投资性房地产。另外，本集团单独对相关物业进行判断，对出租的物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业
不符合投资性房地产的确认条件。
30、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
《企业会计准则第 42 号——持有待售的
非流动资产、处置组和终止经营》对持
有待售的非流动资产或处置组的分类、 受影响的报表项目：① 持续经营净
董事会决议
计量和列报作出了规定，在利润表中分 利润 ② 终止经营净利润
别列示持续经营损益和终止经营损益，
并采用未来适用法进行处理。
《企业会计准则第 16 号——政府补助》
（2017）自 2017 年 6 月 12 日起施行，
2017 年 1 月 1 日存在的政府补助和 2017
年新增的政府补助适用该准则。根据该
受影响的报表项目：其他收益、营业外
准则，对于与企业日常活动相关的政府 董事会决议
收入
补助，在计入利润表时，按照经济业务
实质，由原计入营业外收入改为计入其
他收益；与企业日常经营活动无关的政
府补助，计入营业外收入。
根据《关于修订印发一般企业财务报表 受影响的报表项目：资产处置收益、营
董事会决议
格式的通知》（财会[2017]30 号），在利润 业外收入、营业外支出
178
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
表中新增“资产处置收益”行项目，相
应删除“营业外收入”和“营业外支出”
项下的“其中：非流动资产处置利得”
和“其中：非流动资产处置损失”项目。
本次会计政策变更对本公司2017年度净利润、截至2017年12月31日的总资产、净资产均不产生影响。“资产处置损益”科目
的追溯调整对2016年度净利润、截至2016年12月31日的总资产、净资产均不产生影响。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 境内销售，提供加工、修理修配劳务 17%、13%、6%、3%
消费税 应税收入 5%
城市维护建设税 应纳流转税额 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
超率累进税率、预缴税率为预收房款的
土地增值税 土地增值额
1.5%-4%
教育费附加 应交流转税额 3%
地方教育费附加 应交流转税额 1%、2%
综合基金 预收房款、营业收入 0.1%-0.38%
江堤基金 预收房款、营业收入 0.03%、0.08%、0.1%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 1,698,957.74 40,336,736.98
银行存款 9,972,033,653.10 7,028,440,074.74
其他货币资金 4,296,207,145.54 1,971,922,851.15
合计 14,269,939,756.38 9,040,699,662.87
179
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
其中：存放在境外的款项总额 26,741,933.31 27,670,863.05
其他说明
（1）期末，货币资金中外币项目情况
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
澳大利亚货币（澳元） 661,136.05 5.0928 3,367,033.68
美元 12.64 6.5340 82.59
港币 27,963,317.87 0.8359 23,374,817.04
合 计 28,624,466.56 -- 26,741,933.31
（2）期末，货币资金中使用受到限制的资金情况
项目 期末数 期初数
汇票、信用证及保函保证金 753,877,138.22 1,170,469,872.11
质量监管保证金 481,106,487.16 6,956,046.76
按揭保证金、民工保证金等 587,904,803.55 162,812,895.33
房地产开发项目货币资本金 970,847,673.16 41,373,827.88
定期存单 766,991,053.15 305,419,000.00
贷款保证金 49,145,231.86 5,218,097.43
保证金共管账户[注] 5,000,833.33 7,980,050.39
合 计 3,614,873,220.43 1,700,229,789.90
[注]：①根据东北特殊钢集团有限责任公司、中南房地产业有限公司、大连金牛股份有限公司、中国建设银行股份有限公司
海门支行2009年5月26日关于监管账户的协议，东北特殊钢集团有限责任公司汇入大连金牛股份有限公司在中国建设银行股
份有限公司海门支行开立的四方监管银行账户2,200.00万元货币资金，该货币资金及利息用于归还《债务处理协议》中规定
的阶段性保证金。本期已将该阶段性保证金归还完毕，该账户期初余额为7,980,050.39元，期末余额为0元。
②根据南通中南新世界中心开发有限公司、浙江余姚工业园区开发建设投资有限公司、中国工商银行股份有限公司南川园支
行2017年11月30日关于共管账户的协议，南通中南新世界中心开发有限公司在中国工商银行股份有限公司南川园支行开立的
共管银行账户中存入5,000,000.00元货币资金，该货币资金及利息为共管基金。该账户期末余额为5,000,833.33元。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
指定以公允价值计量且其变动计入当
4,649,489.89 24,341,361.33
期损益的金融资产
合计 4,649,489.89 24,341,361.33
其他说明：
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为基金投资及股票投资，具体情况如下：
名称 代码 期末持有数量 报表日净值 期末公允价值
海富通收益增长证券投资基金 519003 985,173.14 1.091 1,074,823.89
浦银安盛价值成长股票型证券投资基金 519110 1,928,000.00 1.45 2,795,600.00
工银瑞信中国机会全球配置股票型证券 486002 200,400.00 1.94 388,776.00
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江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
投资基金
中泰桥梁 002659 31,000.00 12.59 390,290.00
合 计 -- -- -- 4,649,489.89
3、衍生金融资产
□ 适用 √ 不适用
4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 101,749,425.64 244,677,800.00
商业承兑票据 792,288,864.35 150,833,998.48
合计 894,038,289.99 395,511,798.48
（2）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 69,957,386.00
商业承兑票据 167,438,655.69
合计 69,957,386.00 167,438,655.69
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
7,241
按信用风险特征 8,168,5 837,01 7,331,5
100.00 10.25 ,248, 100.00 732,751 6,508,49
组合计提坏账准 44,812. 6,692.7 28,120. 10.12%
% % 776.4 % ,868.79 6,907.68
备的应收账款 93 6
181
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
7,241
8,168,5 837,01 7,331,5
100.00 10.25 ,248, 100.00 732,751 6,508,49
合计 44,812. 6,692.7 28,120. 10.12%
% % 776.4 % ,868.79 6,907.68
93 6
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内小计 4,341,799,136.60 217,089,956.83 5.00%
1至2年 1,302,306,002.40 130,230,600.24 10.00%
2至3年 995,178,675.87 149,276,801.38 15.00%
3至4年 373,470,850.85 74,694,170.17 20.00%
4至5年 111,898,047.26 55,949,023.63 50.00%
5 年以上 209,776,140.51 209,776,140.51 100.00%
合计 7,334,428,853.49 837,016,692.76
确定该组合依据的说明：
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 7 号——上市公司从事土木工程建筑业务》的披露要求
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 104,509,379.27 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 244,555.30
说明：核销的应收账款为非关联交易产生的不重要的应收款。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 1,749,720,780.75 元，占应收账款期末余额合计数的比例 21.42%，
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江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 107,053,069.25 元。
6、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 7,361,123,468.23 69.78% 7,139,047,545.21 74.59%
1至2年 1,118,240,275.92 10.60% 876,127,530.33 9.15%
2至3年 755,506,049.00 7.16% 770,545,349.22 8.05%
3 年以上 1,314,075,246.98 12.46% 786,197,470.71 8.21%
合计 10,548,945,040.13 -- 9,571,917,895.47 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
说明：预付款项主要包括预付地价款及土地保证金、工程款等。账龄超过一年的预付款项，主要由于土地未交付、工程未完
工导致款项尚未结算所致。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 2,766,388,602.57 元，占预付款项期末余额合计数的比例 26.22%。
7、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
8,620
按信用风险特征 15,856, 397,75 15,458,
100.00 ,249, 100.00 255,516 8,364,73
组合计提坏账准 126,15 7,707.9 2.51% 368,44 2.96%
% 694.5 % ,420.58 3,273.95
备的其他应收款 0.35 8 2.37
8,620
15,856, 397,75 15,458,
100.00 ,249, 100.00 255,516 8,364,73
合计 126,15 7,707.9 2.51% 368,44 2.96%
% 694.5 % ,420.58 3,273.95
0.35 8 2.37
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
183
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内小计 1,209,296,969.60 60,464,848.48 5.00%
1至2年 265,537,783.27 26,553,778.33 10.00%
2至3年 99,686,500.27 14,952,975.04 15.00%
3至4年 302,242,854.85 60,448,570.97 20.00%
4至5年 137,513,555.46 68,756,777.73 50.00%
5 年以上 166,580,757.43 166,580,757.43 100.00%
合计 2,180,858,420.88 397,757,707.98
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 151,946,900.85 元；本期收回或转回坏账准备金额 9,207,630.65 元。
（3）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 497,982.80
（4）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
各类保证金、押金等 4,418,411,441.65 2,975,619,063.72
备用金、代扣代缴款 1,733,923,208.17 360,845,184.49
应收政府款项 2,084,738,329.68 625,961,818.15
其他单位往来款 7,619,053,170.85 4,657,823,628.17
184
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
合计 15,856,126,150.35 8,620,249,694.53
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
南京锦安中垠房
地产开发有限公 1,111,579,935.92 595,360,382.28
司
南通市财政局 1,048,451,258.42 104,998,137.67
成都世纪中南房
地产开发有限公 963,921,625.37 553,511,365.02
司
海门锦融房地产
814,495,000.00 105,565,500.00
开发有限公司
昆明中樾置业有
672,793,891.00 33,639,694.55
限公司
合计 -- 4,611,241,710.71 -- 1,393,075,079.52
8、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存设备 129,347,492.66 129,347,492.66 105,735,225.93 105,735,225.93
98,287,916,694 98,287,916,694 62,066,740,446 62,066,740,446
开发成本
.42 .42 .31 .31
5,180,858,149. 5,180,858,149. 6,522,209,178. 6,522,209,178.
开发产品
98 98 40
周转房 221,755,612.47 221,755,612.47 250,382,126.85 250,382,126.85
185
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
原材料 589,759,202.54 589,759,202.54 496,750,106.86 496,750,106.86
在产品 11,188,399.81 11,188,399.81 1,200,000.00 1,200,000.00
建造合同形成
6,564,598,943. 6,564,598,943. 4,687,960,731. 4,687,960,731.
的已完工未结
42 42 91
算资产
110,985,424,49 110,985,424,49 74,130,977,816 74,130,977,816
合计
5.30 5.30 .26 .26
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
2016 年 2019 年
南京锦城 5,385,401 3,683,644 274,552,6 3,958,197
11 月 01 09 月 01
项目 ,871.69 ,807.53 20.47 ,428.00
日 日
南通 2010 年 2022 年
15,000,00 3,375,680 314,121,8 702,715,4 3,764,273
CBD 项 09 月 01 03 月 01
0,000.00 ,053.92 86.55 04.72 ,572.09
目 日 日
盐城中南 2009 年 2019 年
22,190,52 3,586,464 627,267,4 621,888,1 3,581,085
世纪城项 12 月 01 10 月 01
5,837.73 ,746.56 93.99 35.87 ,388.44
目 日 日
成都中南 2017 年 2019 年
5,154,374 3,054,395 3,054,395
世纪樾府 06 月 01 11 月 01
,326.44 ,552.14 ,552.14
项目 日 日
2009 年 2020 年
中南世纪 2,800,000 2,270,679 490,518,0 613,758,0 2,393,919
09 月 01 06 月 01
花城项目 ,000.00 ,198.58 02.54 04.18 ,200.22
日 日
2016 年 2019 年
南京花城 3,225,520 2,127,687 225,127,1 2,352,814
07 月 01 12 月 01
项目 ,437.30 ,487.77 17.29 ,605.06
日 日
2014 年 2018 年
南京中花 3,505,272 2,913,741 1,497,164 672,171,0 2,088,748
06 月 01 10 月 01
岗项目 ,376.18 ,601.10 ,413.21 18.09 ,205.98
日 日
泰兴中南 2013 年 2019 年
5,276,773 1,951,698 340,781,3 421,233,2 2,032,150
世纪城项 11 月 01 10 月 01
,983.94 ,951.03 73.09 07.81 ,785.75
目 日 日
2014 年 2019 年
昆山锦城 3,469,122 1,552,710 462,944,0 2,015,654
11 月 01 10 月 01
项目 ,849.52 ,680.81 07.62 ,688.43
日 日
186
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2016 年 2019 年
太仓锦城 2,800,000 101,619,2 1,890,625 1,992,244
01 月 01 11 月 01
项目 ,000.00 52.41 ,604.48 ,856.89
日 日
成都中南 2017 年 2019 年
2,386,982 1,959,394 1,959,394
锦腾熙悦 12 月 01 12 月 01
,801.53 ,260.16 ,260.16
项目 日 日
武汉中南 2017 年 2020 年
4,544,510 1,892,342 1,892,342
拂晓城 10 月 01 10 月 01
,000.00 ,789.87 ,789.87
108 项目 日 日
2016 年 2019 年
杭州御锦 2,589,359 735,919,1 963,327,5 1,699,246
12 月 01 12 月 01
项目 ,496.64 38.20 91.74 ,729.94
日 日
2017 年 2019 年
杭州锦望 2,668,800 661,753,5 1,068,273 1,730,027
08 月 10 08 月 31
项目 ,000.00 00.00 ,738.54 ,238.54
日 日
2011 年 2020 年
镇江新锦 4,147,779 1,600,251 234,345,0 190,732,2 1,556,638
07 月 01 08 月 01
城项目 ,214.22 ,693.41 44.11 30.69 ,879.99
日 日
2017 年 2020 年
河北固安 3,642,040 1,665,268 1,665,268
05 月 01 05 月 01
中南熙悦 ,000.00 ,730.09 ,730.09
日 日
2018 年 2022 年
丹阳文锦 4,031,642 1,536,062 1,536,062
05 月 01 07 月 01
苑 ,832.00 ,005.69 ,005.69
日 日
2013 年 2022 年
南充世纪 2,398,920 1,260,822 205,625,7 1,466,448
10 月 01 11 月 01
城项目 ,457.94 ,585.43 29.21 ,314.64
日 日
海门世纪 2010 年 2018 年
9,861,636 2,049,733 1,151,038 551,467,1 1,450,162
城及南部 10 月 01 04 月 30
,589.62 ,381.39 ,032.66 80.31 ,529.04
新城项目 日 日
淮安中南 2011 年 2019 年
4,449,966 1,408,909 255,352,0 281,385,5 1,434,942
世纪城项 04 月 01 06 月 01
,556.61 ,110.55 19.15 92.00 ,683.40
目 日 日
青岛中南 2011 年 2020 年
5,296,118 2,013,155 1,041,675 456,786,4 1,428,265
世纪城项 06 月 01 06 月 01
,555.52 ,284.46 ,866.69 56.85 ,874.62
目 日 日
南通锦益 2018 年 2020 年
3,000,000 1,379,184 1,379,184
置业中南 05 月 01 12 月 01
,000.00 ,200.03 ,200.03
熙悦项目 日 日
南京御锦 2016 年 2019 年 1,936,144 1,206,812 135,907,3 1,342,720
187
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
城项目 10 月 01 03 月 01 ,906.50 ,742.06 30.56 ,072.62
日 日
临沂锦琴 2017 年 2020 年
3,100,000 1,270,868 1,270,868
中南樾府 12 月 01 06 月 01
,000.00 ,924.93 ,924.93
项目 日 日
2015 年 2018 年
南京锦苑 2,522,930 1,735,942 646,852,4 178,135,7 1,267,225
07 月 01 08 月 01
项目 ,000.00 ,587.96 58.20 64.62 ,894.38
日 日
2016 年 2018 年
上海锦府 1,343,098 1,021,151 196,323,6 1,217,475
09 月 30 06 月 01
项目 ,094.81 ,621.99 39.66 ,261.65
日 日
成都中南 2017 年 2019 年
2,114,095 1,295,887 1,295,887
骏锦海棠 10 月 01 11 月 01
,058.05 ,721.14 ,721.14
集项目 日 日
2016 年 2020 年
天津富海 3,067,380 979,966,3 191,687,6 1,171,653
10 月 01 07 月 01
项目 ,000.00 40.74 18.10 ,958.84
日 日
青岛中南
2017 年 2019 年
城西海岸 2,122,510 1,165,473 1,165,473
11 月 01 01 月 01
漫悦湾项 ,000.00 ,887.19 ,887.19
日 日
目
常熟中南 2007 年 2023 年
10,880,38 1,308,401 233,862,1 38,065,55 1,112,604
世纪城项 06 月 01 12 月 01
0,000.00 ,593.82 72.25 4.36 ,975.93
目 日 日
镇江世纪 2011 年 2018 年
3,054,626 1,117,823 295,041,9 202,740,4 1,025,521
城大三期 04 月 01 12 月 01
,558.50 ,335.47 92.30 92.87 ,836.04
项目 日 日
马鞍山中 2017 年 2020 年
2,383,524 1,081,439 1,081,439
南御锦熙 04 月 01 12 月 01
,620.93 ,778.62 ,778.62
悦项目 日 日
2015 年 2018 年
上海中南 1,152,793 797,630,6 194,450,9 992,081,5
11 月 01 03 月 31
锦庭项目 ,168.63 52.81 10.75 63.56
日 日
潍坊市中
2017 年 2021 年
南锦城中 3,000,000 973,563,5 973,563,5
11 月 01 07 月 01
南樾府项 ,000.00 94.79 94.79
日 日
目
2014 年 2019 年
常熟锦苑 3,252,535 1,734,931 1,085,343 316,921,1 966,509,5
03 月 01 05 月 01
项目 ,979.26 ,794.50 ,416.63 95.77 73.64
日 日
188
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2017 年 2020 年
武汉中南 1,606,580 965,875,9 965,875,9
08 月 01 04 月 01
熙悦 ,000.00 02.74 02.74
日 日
潍坊市中 2017 年 2021 年
3,000,000 948,767,3 948,767,3
南锦悦中 11 月 01 07 月 01
,000.00 12.62 12.62
南樾府 日 日
寿光洛城 2011 年 2018 年
2,609,600 1,055,325 616,530,3 476,647,8 915,443,4
世纪星城 01 月 01 08 月 01
,114.97 ,968.02 19.26 19.94 68.70
项目 日 日
武汉锦苑 2017 年 2020 年
2,122,110 1,003,873 1,003,873
中南拂晓 07 月 01 05 月 01
,000.00 ,150.90 ,150.90
城项目 日 日
云南盛荣 2017 年 2020 年
4,285,364 998,654,4 998,654,4
巫家坝项 12 月 01 11 月 01
,927.92 94.87 94.87
目 日 日
2016 年 2020 年
海门新瑞 2,623,083 786,532,6 140,139,5 926,672,2
11 月 01 03 月 01
项目 ,497.78 84.08 78.05 62.13
日 日
2016 年 2019 年
无锡雅苑 1,753,320 649,004,6 172,629,6 821,634,3
11 月 01 07 月 01
项目 ,000.00 96.16 87.03 83.19
日 日
2017 年 2019 年
丹阳君悦 1,870,599 789,354,2 789,354,2
09 月 01 08 月 01
府 ,897.00 49.00 49.00
日 日
2015 年 2019 年
菏泽花成 3,530,426 687,327,7 8,560,217 96,648,98 775,416,5
11 月 01 02 月 01
项目 ,197.12 46.17 .75 7.57 15.99
日 日
2017 年 2019 年
南通锦庭 1,273,525 273,893,3 442,465,7 716,359,1
03 月 01 03 月 01
项目 ,760.39 92.12 75.42 67.54
日 日
泰安中央 2015 年 2021 年
4,646,330 766,045,2 196,133,8 236,993,6 806,905,1
商务区 05 月 01 01 月 01
,000.00 78.47 05.10 97.31 70.68
B02 地块 日 日
烟台中南 2014 年 2018 年
630,571,0 562,480,9 294,996,0 59,132,11 326,616,9
山海湾项 03 月 01 06 月 01
72.47 31.42 52.53 2.13 91.02
目 日 日
2012 年 2021 年
广饶中南 2,644,920 823,622,8 515,072,4 379,139,7 687,690,1
06 月 01 09 月 01
世纪城 ,000.00 89.05 47.00 24.44 66.49
日 日
常熟磐锦 2016 年 2019 年 1,131,607 451,038,2 211,121,4 662,159,6
189
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
项目 06 月 01 06 月 01 ,246.99 11.68 29.48 41.16
日 日
2010 年 2021 年
中南西海 2,415,158 507,658,5 158,322,8 312,889,5 662,225,2
03 月 01 11 月 01
岸项目 ,641.51 78.27 59.92 37.19 55.54
日 日
2016 年 2018 年
海门锦尚 1,600,000 683,362,2 237,744,2 143,394,8 589,012,8
06 月 01 12 月 01
名苑 ,000.00 30.11 46.80 56.42 39.73
日 日
2016 年 2019 年
嘉兴锦恒 1,378,000 380,199,1 119,065,5 499,264,7
12 月 01 10 月 01
项 ,000.00 67.77 85.90 53.67
日 日
2017 年 2019 年
海门锦冠 1,177,340 12,263,45 497,311,0 509,574,5
02 月 01 11 月 01
项目 ,000.00 4.50 76.69 31.19
日 日
苏州金鸡 2013 年 2025 年
7,800,000 457,492,4 34,636,90 492,129,3
湖西超高 07 月 01 05 月 01
,000.00 31.84 7.42 39.26
层项目 日 日
南充中南 2017 年 2023 年
1,527,839 488,655,5 488,655,5
锦业漫悦 12 月 01 12 月 01
,761.05 04.00 04.00
湾 日 日
2016 年 2020 年
北京云锦 2,643,000 462,088,7 -1,008,46 461,080,2
11 月 01 12 月 01
项目 ,000.00 48.92 1.73 87.19
日 日
东营中南 2012 年 2019 年
2,154,401 512,533,5 441,725,9 388,230,1 459,037,7
世纪锦城 12 月 01 12 月 01
,118.55 48.70 35.73 14.56 27.53
项目 日 日
昆山中南 2013 年 2019 年
3,100,056 704,776,4 230,570,5 935,347,0
世纪城项 01 月 01 08 月 01
,170.96 74.67 93.13 67.80
目 日 日
杭州锦易
2017 年 2020 年
置业中南 1,590,000 984,125,3 984,125,3
08 月 01 05 月 01
漫悦湾项 ,000.00 95.22 95.22
日 日
目
2017 年 2020 年
常熟中南 6,076,756 3,187,993 3,187,993
11 月 01 06 月 01
金锦林樾 ,000.00 ,980.72 ,980.72
日 日
59,189,50 11,093,96 8,266,528 13,532,11 16,359,55
其他
2,291.66 1,871.86 ,370.97 8,072.31 1,573.20
282,134,8 62,066,74 18,948,97 55,170,15 98,287,91
合计 -- -- --
59,271.93 0,446.31 8,426.43 4,674.54 6,694.42
190
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
利息资本化累 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
计金额 资本化金额
2017 年
镇江世纪 20,148,351. 295,041,992. 287,041,480.
12 月 01 28,148,863.54
城项目 62 30
日
2017 年
中南森海 45,559,217. 287,745,452. 289,547,837.
12 月 01 43,756,833.02
湾项目 59 84
日
海门中南
2017 年
世纪城及 11,844,186. 331,966,969. 343,811,156.
09 月 01
南部新城 96 87
日
项目
2017 年
淮安中南 9,806,654.6 255,352,019. 253,669,167.
06 月 01 11,489,505.80
世纪城 4 15
日
潜江中南 2017 年
532,002,736. 345,597,776.
世纪城、 03 月 01 186,404,960.20
74
锦城项目 日
海门世纪 2017 年
23,940,317. 796,128,659. 784,898,057.
城锦苑项 07 月 01 35,170,919.28
09 98
目 日
2017 年
如皋世纪 13,077,315. 82,332,377.4 86,746,717.6
12 月 08 8,662,975.65
城项目 85 5
日
2017 年
太仓世纪 1,562,807,10 1,312,454,35
01 月 01 250,352,750.80
城 6.43 5.63
日
烟台中南 2017 年
8,577,079.5 207,082,183. 178,828,808.
山海湾项 03 月 01 36,830,455.14
6 74
目 日
菏泽中南 2017 年
4,017,054.0 43,189,950.9 46,387,091.0
世纪锦城 10 月 01 819,913.95
4 9
项目 日
青岛中南 2017 年
1,041,675,86 899,182,463.
世纪城项 06 月 01 142,493,403.47
6.69
目 日
青岛海湾 2015 年 1,168,613,8 35,242,390.5 1,138,889,47
64,966,779.76
新城项目 10 月 01 63.71 9 4.54
191
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
日
南通 2015 年
1,648,794,7 314,121,886. 983,792,103.
CBD 项 11 月 01 979,124,525.85
42.87 55
目 日
寿光中南 2015 年
185,005,706
世纪城项 12 月 01 185,005,706.26
.26
目 日
2017 年
寿光世纪 616,530,319. 538,514,992.
12 月 01 78,015,326.53
星城 26
日
镇江中南 2015 年
496,106,189 234,345,044. 369,852,826.
新锦城项 12 月 01 360,598,407.11
.06 11
目 日
2017 年
盐城中南 243,934,342 627,267,493. 588,945,491.
06 月 01 282,256,345.18
世纪城 .19 99
日
2017 年
泰安城投 196,133,805. 109,543,379.
12 月 01 86,590,425.73
项目 10
日
淮安中南 2017 年
56,207,425. 508,339,243. 529,986,818.
世纪锦城 10 月 01 34,559,850.53
36 20
项目 日
2017 年
中南 芭 177,796,924. 156,897,802.
04 月 01 20,899,122.74
提雅 93
日
2017 年
军山半岛 229,195,710 321,473,931. 524,631,002.
12 月 01 26,038,639.94
项目 .56 58
日
常熟中南 2017 年
233,862,172. 170,917,650.
世纪城项 12 月 01 62,944,521.51
25
目 日
常熟中南 2017 年
7,359,522.7 627,013,463. 600,907,537.
御锦城项 12 月 01 33,465,448.96
9 52
目 日
2017 年
常熟锦苑 29,137,042. 1,085,343,41 1,071,894,34
12 月 01 42,586,113.96
项目 71 6.63 5.38
日
2017 年
苏州中南 1,009,161,08 1,009,161,08
11 月 01
锦城 6.55 6.55
日
192
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
2017 年
中南世纪 31,322,353. 490,518,002. 495,510,062.
11 月 01 26,330,293.64
花城项目 47 54
日
2017 年
潜江雅苑 25,928,317. 133,871,912. 145,615,612.
05 月 01 14,184,617.52
项目 90 32
日
2017 年
吴江中南 81,150,021. 576,199,891. 652,197,464.
10 月 01 5,152,448.89
世纪城 69 67
日
2014 年
营口中南 1,004,897,5 115,642,329.
01 月 01 1,869,508.74 891,124,685.00
世纪城 05.66
日
2017 年
广饶中南 132,190,929 515,072,447. 528,523,701.
07 月 01 118,739,675.24
世纪城 .96 00
日
2017 年
沈阳中南 77,467,597. 199,439,273. 205,055,664.
12 月 01 71,851,207.02
世纪城 39 66
日
东营中南 2017 年
441,725,935. 355,838,720.
世纪锦城 09 月 01 85,887,215.00
73
项目 日
2017 年
南京中花 161,449,312 1,497,164,41 1,454,965,45
09 月 01 203,648,271.67
岗项目 .81 3.21 4.35
日
泰兴中南 2017 年
248,986,750 340,781,373. 414,242,552.
世纪城项 12 月 01 175,525,570.57
.42 09
目 日
2017 年
南京锦苑 646,852,458. 646,852,458.
10 月 01
项目 20
日
2017 年
苏州中南 543,184,505. 538,611,243.
12 月 01 4,573,262.43
雅苑 71
日
2017 年
海门锦尚 237,744,246. 213,122,806.
08 月 01 24,621,440.14
名苑 80
日
2017 年
中南西海 11,579,754. 158,322,859. 154,643,709.
06 月 01 15,258,904.72
岸项目 42 92
日
昌江中南 2017 年 89,284,858.2 87,798,142.2 1,486,716.04
193
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
项目 03 月 01 9
日
545,911,911 12,246,645.4 16,866,510.0
其他 541,292,047.19
.82 1
6,522,209,1 17,306,234,8 18,647,585,8 5,180,858,149.9
合计 --
78.40 26.73 55.15
注：期末存货资本化率为 7.27%。
存货中资本化余额与资本化率情况：
全称 项目名称 存货金额 其中：利息资本化金额 资本化率
南京中南锦城房地产开发有 南京锦城项目 3,958,197,428.00 288,635,990.19 7.29%
限公司
南通中南新世界中心开发有 南通CBD项目 4,743,398,097.94 1,191,633,000.90 25.12%
限公司
盐城中南房地产开发有限公 盐城中南世纪城项目 3,863,341,733.62 478,931,208.99 12.40%
司
成都中南世纪房地产开发有 成都中南世纪樾府项目 3,054,395,552.14 140,982,200.01 4.62%
限公司
南通中南世纪花城投资有限 中南世纪花城项目 2,420,249,493.86 572,285,141.17 23.65%
公司
南京中南花城房地产开发有 南京花城项目 2,352,814,605.06 86,141,098.36 3.66%
限公司
南京中南新锦城房地产开发 南京中花岗项目 2,292,396,477.65 335,175,568.18 14.62%
有限公司
泰兴市中南世纪城房地产发 泰兴中南世纪城项目 2,207,676,356.32 181,221,845.91 8.21%
展有限公司
昆山中南锦城房地产开发有 昆山锦城项目 2,015,654,688.43 308,954,082.91 15.33%
限责任公司
太仓中南锦城房地产开发有 太仓锦城项目 1,992,244,856.89 144,322,361.96 7.24%
限公司
成都中南锦腾房地产开发有 成都中南锦腾熙悦项目 1,959,394,260.16 2,349,678.90 0.12%
限公司
武汉锦御中南房地产开发有 武汉中南拂晓城108项目 1,892,342,789.87 111,986,252.79 5.92%
限公司
杭州中南御锦置业有限公司 杭州御锦项目 1,699,246,729.94 119,959,753.29 7.06%
杭州中南锦望有限公司 杭州锦望项目 1,730,027,238.54 75,444,955.77 4.36%
镇江中南新锦城房地产发展 镇江新锦城项目 1,917,237,287.10 366,251,398.17 19.10%
有限公司
海生龙湖园（固安）房地产 河北固安中南熙悦 1,665,268,730.09 27,680,384.70 1.66%
开发有限公司
194
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
丹阳中南房地产开发有限公 丹阳文锦苑 1,536,062,005.69 5,020,416.08 0.33%
司
南充世纪城（中南）房地产 南充世纪城项目 1,466,448,314.64 165,212,515.87 11.27%
开发有限责任公司
海门中南世纪城开发有限公 海门世纪城及南部新城 1,450,162,529.04 35,503,165.61 2.45%
司
淮安中南世纪城房地产有限 淮安中南世纪城项目 1,446,432,189.20 247,973,837.23 17.14%
公司
青岛中南世纪城房地产业投 青岛中南世纪城项目 1,570,759,278.09 183,529,471.85 11.68%
资有限公司
南通锦益置业有限公司 南通锦益置业中南熙悦 1,379,184,200.03 25,323,141.59 1.84%
南京中南御锦城房地产开发 南京御锦城项目 1,342,720,072.62 108,508,365.03 8.08%
有限公司
临沂锦琴房地产开发有限公 临沂锦琴中南樾府项目 1,270,868,924.93 3,735,384.07 0.29%
司
南京中南世纪城房地产开发 南京锦苑项目 1,267,225,894.38 119,714,482.80 9.45%
有限公司
上海锦府房地产开发有限公 上海锦府项目 1,217,475,261.65 92,896,189.09 7.63%
司
成都中南骏锦房地产开发有 成都中南骏锦海棠集项 1,295,887,721.14 55,635,845.61 4.29%
限公司 目
天津市富海房地产开发有限 天津富海项目 1,171,653,958.84 71,505,087.00 6.10%
公司
青岛中南城房地产有限公司 青岛中南城西海岸漫悦 1,165,473,887.19 22,340,240.38 1.92%
湾
常熟中南世纪城房地产开发 常熟中南世纪城项目 1,175,549,497.44 277,708,457.08 23.62%
有限公司
中南镇江房地产开发有限公 镇江世纪城大三期项目 1,053,670,699.58 188,396,913.97 17.88%
司
马鞍山中南御锦房地产开发 马鞍山中南御锦熙悦项 1,081,439,778.62 31,634,596.66 2.93%
有限公司 目
上海锦冠房地产开发有限公 上海中南锦庭项目 992,081,563.56 94,262,661.56 9.50%
司
潍坊市中南锦城房地产开发 潍坊市中南锦城中南樾 973,563,594.79 1,302,895.46 0.13%
有限公司 府项目
常熟中南锦苑房地产开发有 常熟锦苑项目 1,009,095,687.60 75,521,121.14 7.48%
限公司
武汉中南锦悦房地产开发有 武汉中南熙悦 965,875,902.74 29,032,343.80 3.01%
限公司
潍坊市中南锦悦房地产开发 潍坊市中南锦悦中南樾 948,767,312.62 667,006.57 0.07%
有限公司 府
寿光中南房地产开发有限公 寿光洛城世纪星城项目 993,458,795.23 124,356,397.91 12.52%
195
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
司洛城分公司
武汉锦苑中南房地产开发有 武汉锦苑中南拂晓城项 1,003,873,150.90 53,281,773.35 5.31%
限公司 目
云南盛荣房地产开发有限公 云南盛荣巫家坝项目 998,654,494.87 - 0.00%
司
海门中南新锦信房地产开发 海门新瑞项目 926,672,262.13 51,939,200.78 5.60%
有限公司
无锡中南雅苑置地有限公司 无锡雅苑项目 821,634,383.19 29,837,811.12 3.63%
丹阳中南锦腾房地产开发有 丹阳君悦府 789,354,249.00 50,095,203.99 6.35%
限公司
菏泽中南花成置业有限公司 菏泽花成项目 775,416,515.99 79,420,926.54 10.24%
南通锦庭置业有限公司 南通锦庭项目 716,359,167.54 33,948,970.38 4.74%
泰安中南城市投资有限责任 泰安中央商务区B02地块 893,495,596.41 129,013,624.90 14.44%
公司
烟台锦尚房地产发展有限公 烟台中南山海湾项目 363,447,446.16 14,714,694.72 4.05%
司
广饶中南房地产有限公司 广饶中南世纪城 806,429,841.73 102,473,238.65 12.71%
常熟中南磐锦房地产开发有 常熟磐锦项目 662,159,641.16 29,894,518.29 4.51%
限公司
儋州中南房地产开发有限公 中南西海岸项目 677,484,160.26 43,401,985.36 6.41%
司
海门中南房地产开发有限公 海门锦尚名苑 613,634,279.87 14,719,098.14 2.40%
司
嘉兴中南锦恒房地产开发有 嘉兴锦恒项目 499,264,753.67 13,296,445.68 2.66%
限公司
海门中南锦冠置业有限公司 海门锦冠项目 509,574,531.19 16,921,433.51 3.32%
苏州中南中心投资建设有限 苏州金鸡湖西超高层项 492,129,339.26 19,348,926.67 3.93%
公司 目
南充中南锦业置业有限公司 南充中南锦业漫悦湾 488,655,504.00 - 0.00%
中南云锦（北京）房地产开 北京云锦项目 461,080,287.19 62,584,717.91 13.57%
发有限公司
东营中南城市建设投资有限 东营中南世纪锦城项目 544,924,942.53 42,905,144.38 7.87%
公司
杭州锦易置业有限公司 杭州锦易置业中南漫悦 984,125,395.22 24,329,419.44 2.47%
湾项目
常熟中南金锦置地有限公司 常熟中南金锦林樾 3,187,993,980.72 25,146,702.93 0.79%
昆山中南世纪城房地产发展 昆山中南世纪城项目 935,347,067.80 43,469,949.09 4.65%
有限公司
常熟中南御锦城房地产开发 常熟中南御锦城项目 418,177,846.09 27,762,419.86 6.64%
有限公司
潜江中南雅苑房地产开发有 潜江中南雅苑项目 352,373,389.65 2,431,395.29 0.69%
196
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
限公司
苏州中南雅苑房地产开发有 吴中雅苑项目 310,666,404.24 8,623,950.60 2.78%
限公司
苏州中南锦城房地产开发有 苏州中南锦城项目 286,832,131.08 18,239,116.54 6.36%
限公司
太仓中南世纪城房地产开发 太仓中南世纪城A地块项 734,331,911.34 54,871,448.73 7.47%
有限公司 目
苏州中南世纪城房地产开发 吴江中南世纪城项目 292,768,183.04 21,745,051.71 7.43%
有限公司
寿光中南房地产开发有限公 寿光中南世纪城项目 502,154,983.81 74,760,298.73 14.89%
司
淮安中南锦城房地产有限公 淮安中南世纪锦城项目 284,769,327.80 27,823,763.56 9.77%
司
万宁中南城房地产发展有限 中南芭提雅 258,336,625.40 18,948,123.04 7.33%
责任公司
潜江中南房地产发展有限公 潜江中南世纪城、锦城项 340,002,766.94 57,133,820.07 16.80%
司 目
如皋中南世纪城开发有限公 如皋世纪城项目 194,120,687.23 11,811,398.64 6.08%
司
文昌中南房地产开发有限公 中南森海湾项目 197,830,835.44 18,246,117.69 9.22%
司
昌江中南房地产开发有限公 昌江中南林海间项目 156,287,254.70 8,777,507.55 5.62%
司
沈阳中南世纪城房地产开发 沈阳中南世纪城项目 217,314,923.89 6,520,492.05 3.00%
有限公司
南通华城中南房地产开发有 军山半岛项目 155,365,756.85 11,734,660.57 7.55%
限公司
菏泽中南世纪城房地产开发 菏泽中南世纪锦城项目 103,483,336.22 5,753,590.26 5.56%
有限公司
营口中南世纪城房地产开发 营口中南世纪城项目 944,281,413.92 158,676,368.68 16.80%
有限公司
海门中南锦苑房地产开发有 海门世纪城锦苑项目 53,113,796.23 3,178,150.55 5.98%
限公司
南京常锦项目 南京锦城 476,298,748.25 - 0.00%
青岛海湾新城项目 青岛海湾新城项目 64,966,779.76 8,632,832.51 13.29%
泰安中南投资置业有限公司 泰安锦城项目 219,925,340.88 22,220,173.45 10.10%
其他项目 12,215,918,015.62 232,317,435.56 1.90%
合计 103,468,774,844.40 8,072,687,360.03 7.80%
197
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
单位： 元
项目 金额
累计已发生成本 43,592,189,070.68
累计已确认毛利 5,859,866,138.39
已办理结算的金额 42,887,456,265.65
建造合同形成的已完工未结算资产 6,564,598,943.42
其他说明：
公司是否需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 4 号—上市公司从事种业、种植业务》的披露要求
否
9、一年内到期的非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期应收款 3,885,137.62 7,500,000.00
合计 3,885,137.62 7,500,000.00
其他说明：
一年内到期的长期应收款为融资租赁款保证金，明细如下：
单位名称 融资租赁合同期 金额
安徽中安融资租赁股份有限公司 2015.5.26-2018.5.26 1,214,099.10
安徽中安融资租赁股份有限公司 2015.5.29-2018.5.29 2,671,038.52
合 计 -- 3,885,137.62
10、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行理财产品 930,050,000.00 722,050,000.00
预缴所得税 520,774,601.14 155,508,096.42
预缴其他税费 1,574,980,649.14
进项税额等 2,390,080,864.72 494,421,965.10
合计 5,415,886,115.00 1,371,980,061.52
其他说明：
期末银行理财产品明细如下：
198
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
理财产品名称 理财产品类型 金额 投资期限
中国银行中银日积月累-日计划 非保本浮动收益型 200,000,000.00 无固定存续期限
GSRJYL01 产品
海门建行理财产品 非保本浮动收益型 400,000,000.00 无固定存续期限
ZH072011003000Y01
中银日积月累-日计划产品 非保本浮动收益型 50,000.00 无固定存续期限
理财产品申购 SU012017238365D01 短期理财 300,000,000.00 2017.01.23-2018.01.23
乾元鑫溢江南 2017 年第 598 期 短期理财 20,000,000.00 2017.09.27-2018.01.04
联储证券富诚 4 号 保本浮动收益型 10,000,000.00 2017.12.13-2019.6.13
合 计 -- 930,050,000.00 --
11、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
377,100,000. 377,100,000. 50,000,000.0
可供出售权益工具： 50,000,000.00
00 00
按公允价值计量 50,000,000.0 50,000,000.0
的 0
327,100,000. 327,100,000. 50,000,000.0
按成本计量的 50,000,000.00
00 00
377,100,000. 377,100,000. 50,000,000.0
合计 50,000,000.00
00 00
（2）期末按成本计量的可供出售金融资产
单位： 元
账面余额 减值准备 在被投
被投资 资单位 本期现
本期增 本期减 本期增 本期减
单位 期初 期末 期初 期末 持股比 金红利
加 少 加 少
例
联储证
287,100, 287,100,
券有限 3.38%
000.00 000.00
责任公
199
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
司
广州美
人信息 40,000,0 40,000,0
10.53%
技术有 00.00 00.00
限公司
327,100, 327,100,
合计 --
000.00 000.00
12、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
13,885,137.6 13,885,137.6 11,500,000.0 11,500,000.0
融资租赁款
2 2 0
其中：未实
114,862.38 114,862.38
现融资收益
温岭 PPP 项目 123,933,617. 123,933,617.
长期应收款 19
1 年内到期的 -3,885,137.6 -3,885,137.6 -7,500,000.0 -7,500,000.0
长期应收款 2 2 0
10,000,000.0 10,000,000.0 127,933,617. 127,933,617.
合计 --
0 0 19
13、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
权益法 宣告发 减值准
被投资 期初余 其他综 期末余
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 额 合收益 其他 额
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
调整
损益 利润
一、合营企业
国信中
南城市
10,518, -498,95 10,019,
开发投
524.56 0.48 574.09
资基金
管理
200
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
（北
京）有
限公司
上海中
南菩悦
2,598,8 -2,598,
房地产
43.01 843.01
开发有
限公司
苏州开
平房地
82,517, -24,402 58,115,
产开发
604.53 ,272.75 331.78
有限公
司
成都世
纪中南
68,000, -895,18 67,104,
房地产
000.00 3.87 816.13
开发有
限公司
太仓中
南雅苑 135,00 134,68
-312,74
房地产 0,000.0 7,258.9
1.01
开发有 0
限公司
南京中
南融创 10,000, -2,275, 7,724,6
置业有 000.00 322.13 77.87
限公司
上海苹
齐实业 500,00 -79,420 420,57
有限公 0.00 .07 9.93
司
郑州锦
冠博澳
60,000, -1,474, 58,525,
房地产
000.00 956.98 043.02
开发有
限公司
常熟志
诚房地
20,000, -211,04 19,788,
产开发
000.00 0.74 959.26
有限公
司
201
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
常熟市
共筑房 20,000, -100,62 19,899,
地产有 000.00 3.67 376.33
限公司
南通万
鹏房地 4,000,0 -19,513 3,980,4
产有限 00.00 .69 86.31
公司
317,50 380,26
95,634, -32,868
小计 0,000.0 6,103.7
972.10 ,868.39
0
二、联营企业
上海承
泰信息 196,50 192,84
14,984, -18,643
科技股 5,942.7 6,594.3
514.93 ,863.38
份有限 5
公司
上海金
100,00 100,30
丘实业 301,62
0,000.0 1,625.7
股份有 5.78
0
限公司
南京锦
安中垠
2,389,9 6,400,0 3,200,0 -5,589,
房地产 0.00
91.95 00.00 00.00 991.95
开发有
限公司
海门锦
嘉置业 16,680, -16,680
有限公 000.00 ,000.00
司
常熟冠
城宏翔
17,905, -225,71 17,679,
房地产
236.65 3.97 522.68
有限公
司
南通锦
恒置业 30,000, -5,584, 24,415,
有限公 000.00 714.40 285.60
司
海门锦 395,00 -395,00
融房地 0.00 0.00
202
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
产开发
有限公
司
宁波菩
石置业 11,943, -10,617 1,326,1
有限公 760.91 ,656.63 04.28
司
上海顺
碧房地
1,599,8 -1,599,
产开发
24.10 824.10
有限公
司
南通弘
创置业 2,664,0 -382,73 2,281,2
有限公 00.00 1.54 68.46
司
南通锦
力置业 2,672,0 -359,67 2,312,3
有限公 00.00 0.34 29.66
司
邳州锦
道房地
20,000, 20,000,
产开发
000.00 000.00
有限公
司
邳州珍
宝岛房 50,000, 50,000,
地产有 000.00 000.00
限公司
常熟万
中城房 28,726, 54,011, 82,737,
地产有 737.09 001.25 738.34
限公司
常熟市
碧桂园
5,583,0 37,291, 42,874,
房地产
10.38 030.09 040.47
开发有
限公司
常熟中 147,55 227,08
79,533,
置房地 5,984.9 9,465.6
480.71
产有限 5
203
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
公司
南通弘
晏房地 9,990,0 -9,990,
0.00
产有限 00.00 000.00
公司
南通市
碧桂园
1,649,5 -1,649,
新区置
97.84 597.84
业有限
公司
常熟中
南香缇
16,650, -832,50 -6,972, 8,845,3
苑房地
000.00 0.00 168.87 31.13
产有限
公司
上海绿
地奉瑞 3,300,0 -515,27 2,784,7
置业有 00.00 1.52 28.48
限公司
徐州鑫
众房地 198,00 197,19
-806,89
产开发 0.00 0,000.0 3,102.7
7.21
有限公 0
司
苏州天
宸房地
15,000, -227,08 14,772,
产开发 0.00
000.00 7.37 912.63
有限公
司
江阴苏
泰房地 15,000, -35,568 14,964,
0.00
产有限 000.00 .26 431.74
公司
南通市
碧桂园
20,000, -8,173, 11,826,
城东置
000.00 757.80 242.20
业有限
公司
上海励
治房地 4,000,0 4,000,0
产开发 00.00 00.00
有限公
204
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
司
中南
（深
135,81 135,81
圳）房
3,200.6 3,200.6
地产开
3
发有限
公司
416,60 640,61 1,150,0
-832,50 116,316 -18,643 4,000,0
小计 4,849.9 9,437.2 63,924.
0.00 ,000.96 ,863.38 00.00
7 8
512,23 1,530,3
958,119 -832,50 83,447, -18,643 4,000,0
合计 9,822.0 30,028.
,437.28 0.00 132.57 ,863.38 00.00
7
其他说明
（1）成都世纪中南房地产开发有限公司为本公司之子公司海门中南世纪城开发有限公司与成都府宸房地产有限公司投资设
立，海门中南世纪城开发有限公司股权占比为 50%，构成共同控制，为本公司合营企业；
（2）太仓中南雅苑房地产开发有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与上海新碧房地产开发有限公
司投资设立，南通中南新世界中心开发有限公司股权占比为 50%，构成共同控制，为本公司合营企业；
（3）南京中南融创置业有限公司为本公司之子公司南京中南新锦城房地产开发有限公司与上海融创房地产开发有限公司投
资设立，南京中南新锦城房地产开发有限公司股权占比为 50%，构成共同控制，为本公司合营企业；
（4）上海苹齐实业有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与上海贵行投资管理有限公司投资设立，
南京中南新锦城房地产开发有限公司股权占比为 50%，构成共同控制，为本公司合营企业；
（5）郑州锦冠博澳房地产开发有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与河南博澳集团有限公司投资
设立，章程规定股东会决议经股东会决议全体股东一致表决同意后生效，构成共同控制，为本公司合营企业；
（6）常熟志诚房地产开发有限公司由本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与常熟市碧桂园置业有限公司、苏
州璟俊咨询管理有限公司、苏州冠城宏翔房地产有限公司投资设立，股东各持股 25%，构成共同控制，为本公司合营企业；
（7）常熟市共筑房地产有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与常熟市碧桂园置业有限公司、苏州
鑫坤投资咨询有限公司、苏州坤瑞置业有限公司投资设立，股东各持股 25%，构成共同控制，为本公司合营企业；
（8）南通万鹏房地产有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与浙江万科南都房地产有限公司、上海
新碧房地产开发有限公司、上海盈扑贸易有限公司、中体置业集团上海有限责任公司投资设立，股东各持股 20%，构成共
同控制，为本公司合营企业；
（9）上海金丘信息科技股份有限公司为本公司与上海丘陆投资管理中心、左鹏、上海金银投资管理中心（有限合伙）出资
的联营企业；
（10）海门锦嘉置业有限公司为本公司与上海新碧房地产开发有限公司、长兴新碧投资管理合伙企业、佛山市顺德区共享投
资有限公司、佛山市顺德区碧盈管理咨询有限公司、江苏港龙房地产开发有限公司出资的联营企业；
（11）常熟冠城宏翔房地产有限公司为本公司与苏州冠城宏翔房地产有限公司出资的联营企业；
（12）南通锦恒置业有限公司为本公司之子公司文昌房地产开发有限公司与南通万为商务咨询有限公司、南通福润房地产开
发有限公司、江苏瀚天投资有限公司出资的联营企业；
（13）海门锦融房地产开发有限公司为本公司之子公司海门中南世纪城开发有限公司与上海恺旌开置业有限公司出资的联营
企业；
（14）南通弘创置业有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与弘阳集团南通房地产有限公司、无锡极
205
江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年年度报告全文
富房地产开发有限公司出资的联营企业；
（15）南通锦力置业有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与弘阳集团南通房地产有限公司、无锡极
富房地产开发有限公司出资的联营企业；
（16）邳州锦道房地产开发有限公司为本公司之子公司徐州中南世纪城房地产有限公司与上海新碧房地产开发有限公司、南
京新城万嘉房地产有限公司、安徽珍宝岛房地产有限公司出资的联营企业；
（17）邳州珍宝岛房地产有限公司为本公司之子公司徐州中南世纪城房地产有限公司与上海新碧房地产开发有限公司、南京
新城万嘉房地产有限公司、安徽珍宝岛房地产有限公司出资的联营企业；
（18）南通弘晏房地产有限公司为本公司之子公司南通中南世纪花城投资有限公司与弘阳集团南通房地产有限公司、上海新
碧房地产开发有限公司、长兴新碧投资管理合伙企业、南通佳妙信息咨询中心、佛山市顺德区共享投资有限公司、佛山市顺
德区碧盈管理咨询有限公司出资的联营企业。
（19）本期本公司之子公司苏州中南世纪城房地产开发有限公司与苏州中南锦府投资中心（有限合伙）签订股权转让协议，
将持有的常熟中南香缇苑房地产有限公司股权中的 83.5 万元（占注册资本的 1.665%）转让给苏州中南锦府投资中心（有限
合伙）。
（20）上海绿地奉瑞置业有限公司为本公司之子公司上海锦府房地产开发有限公司与绿地地产集团有限公司、上海碧荣投资
管理有限公司出资的联营企业；
（21）徐州鑫众房地产开发有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与保利淮海房地产发展有限公司、
徐州市碧桂园房地产开发有限公司出资的联营企业；
（22）苏州天宸房地产开发有限公司为本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司与金科集团苏州百俊房地产开发有
限公司、天津金凯鑫企业管理合伙企业、天津金和顺企业管理合伙企业、常熟市碧桂园置业有限公司、长兴新碧投资管理合
伙企业、佛山市顺德区共享投资有限公司共同出资的联营企业；
（23）江阴苏泰房地产有限公司为本公司之子公司上海中南锦时置业有限责任公司与江苏利安达集团有限公司、新疆鼎信智
远股权投资管理有限公司共同出资的联营企业；
（24）南通市碧桂园城东置业有限公司为本公司之子公司海门中南世纪城开发有限公司与上海新碧房地产开发有限公司、佛
山市顺德区共享投资有限公司、长兴新碧投资管理合伙企业、佛山市顺德区碧盈管理咨询有限公司出资的联营企业；
（25）中南（深圳）房地产开发有限公司原为本公司之子公司，本期因处置部分股权丧失控制权，变更为本公司之联营公司，
详见附注六、2；
（26）本期其他权益变动因联营公司上海承泰信息科技股份有限公司其他股东出资，持股比例由 25%被动稀释至 16.25%，
相应减少本集团其他资本公积 18,643,863.38 元。
14、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,417,925,956.71 1,417,925,956.71
2.本期增加金额 1,113,380,869.77 1,113,380,869.77
（1）外购 270,940.00 270,940.00
（2）存货\固定资 1,113,109,929.77 1,113,109,929.77
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产\在建工程转入
（3）企业合并增
加
3.本期减少金额 24,332,603.04 24,332,603.04
（1）处置 24,332,603.04 24,332,603.04
（2）其他转出
4.期末余额 2,506,974,223.44 2,506,974,223.44
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 231,487,026.95 231,487,026.95
2.本期增加金额 77,319,036.39 77,319,036.39
（1）计提或摊销 77,271,584.26 77,271,584.26
其他增加 47,452.13 47,452.13
3.本期减少金额 24,332,603.04 24,332,603.04
（1）处置
（2）其他转出 24,332,603.04 24,332,603.04
4.期末余额 284,473,460.30 284,473,460.30
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,222,500,763.14 2,222,500,763.14
2.期初账面价值 1,186,438,929.76 1,186,438,929.76
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（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
15、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
房屋及建
项目 机器设备 运输设备 电子设备 办公设备 其他 合计
筑物
一、账面原
值：
1.期初余 1,912,690,73 363,062,343. 123,396,149. 80,715,986.4 42,430,561.2 444,167,780. 2,966,463,55
额 4.05 19 80 7 9 32 5.12
2.本期增 1,635,277,34 17,907,198.9 13,033,111.7 1,685,227,36
5,528,454.38 6,583,959.46 6,897,292.12
加金额 7.22 0 8 3.86
（1）购 34,747,526.5 17,907,198.9 13,032,790.0 84,696,963.1
5,528,454.38 6,583,701.18 6,897,292.12
置 5 0 3
（2）在 469,001,969. 469,001,969.
建工程转入 13
（3）企
7,706,221.70 258.28 321.75 7,706,801.73
业合并增加
1,123,821,62 1,123,821,62
其他增加
9.84 9.84
3.本期减 23,153,889.0 375,530,944. 403,794,882.
1,798,340.85 1,182,445.00 2,049,188.61 80,075.10
少金额 7 19
（1）处 23,153,889.0 282,481,204. 310,745,143.
1,798,340.85 1,182,445.00 2,049,188.61 80,075.10
置或报废 7 56
93,049,739.6 93,049,739.6
其他减少
3
4.期末余 3,546,169,74 345,436,908. 140,120,903. 85,250,857.3 55,383,497.9 75,534,128.2 4,247,896,03
额 0.42 50 70 2 7 5 6.16
二、累计折
旧
1.期初余 471,280,074. 229,061,929. 98,484,253.1 56,518,322.7 19,708,025.7 133,152,609. 1,008,205,21
额 05 67 0 8 9 88 5.27
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2.本期增 104,435,550. 36,874,757.0 23,258,906.2 13,552,940.5 23,424,060.2 207,729,702.
6,183,488.43
加金额 42 1 4 3 8
（1）计 104,435,550. 36,874,757.0 23,258,906.2 13,552,940.5 23,424,060.2 207,729,702.
6,183,488.43
提 42 1 4 3 8
3.本期减 20,920,139.5 143,313,153. 167,387,098.
458,437.43 1,125,928.50 1,543,369.33 26,070.57
少金额 9 34
（1）处 20,920,139.5 63,148,695.9 87,222,641.3
458,437.43 1,125,928.50 1,543,369.33 26,070.57
置或报废 9 6
80,164,457.3 80,164,457.3
其他减少
8
4.期末余 575,257,187. 245,016,547. 120,617,230. 61,158,441.8 33,234,895.7 13,263,516.8 1,048,547,81
额 04 09 84 8 5 2 9.42
三、减值准
备
1.期初余 89,204,736.2 89,204,736.2
额 8
2.本期增
加金额
（1）计
提
3.本期减 89,204,736.2 89,204,736.2
少金额 8
（1）处 89,204,736.2 89,204,736.2
置或报废 8
4.期末余
额
四、账面价
值
1.期末账 2,970,912,55 100,420,361. 19,503,672.8 24,092,415.4 22,148,602.2 62,270,611.4 3,199,348,21
面价值 3.38 41 6 4 2 3 6.74
2.期初账 1,441,410,66 134,000,413. 24,911,896.7 24,197,763.6 22,722,435.5 221,810,434. 1,869,053,60
面价值 0.00 52 0 9 0 16 3.57
（2）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
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项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
房屋及建筑物 1,107,718,333.97 309,040,527.82 798,677,806.15
机器设备 319,470,371.78 242,626,877.14 76,843,494.64
合计 1,427,188,705.75 551,667,404.96 875,521,300.79
（3）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 817,131,817.56 相关手续正在办理中
16、在建工程
（1）在建工程情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
中南建设（南
通）建筑产业
57,604,371.28 57,604,371.28 57,340,821.06 57,340,821.06
有限公司生产
车间厂房
总部基地大楼 436,266,518.59 436,266,518.59
百货机房建设 171,538.48 171,538.48 292,768.58 292,768.58
新海湾一期 6,113,073.78 6,113,073.78
山东锦城钢结
构有限公司新 614,391.53 614,391.53
建喷漆车间
零星工程 668,182.34 668,182.34
合计 59,058,483.63 59,058,483.63 500,013,182.01 500,013,182.01
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
本期 工程 利息 其中：
本期 本期
本期 转入 累计 资本 本期
项目 预算 期初 其他 期末 工程 利息 资金
增加 固定 投入 化累 利息
名称 数 余额 减少 余额 进度 资本 来源
金额 资产 占预 计金 资本
金额 化率
金额 算比 额 化金
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例 额
中南
建设
（南
通）建
筑产 58,566 57,340 57,604
263,55 | 中南建设：2017年年度报告（更新后） （下载公告） |
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| 公告日期:2018-06-08 |
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