江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
江苏中南建设集团股份有限公司
2019 年度报告
2020 年 04 月
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司董事长、总经理陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证 2019 年度报告中财务报告
的真实、准确、完整。
柳方董事因个人原因没能亲自出席本次董事会，授权陆忠亮董事出席会议并行使表决权，其他董事均
亲自出席了审议本次年度报告的董事会会议。
本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工，需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相关
披露要求。
公司经本次董事会审议通过的分红派息预案为：以分红派息股权登记日总股份数为基数，向全体股东
每 10 股派发现金红利 2.8 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。以公司现有总股份
3,763,471,797 股计算，预计共派发现金红利 1,053,772,103.16 元，占公司归属上市公司股东净利润的 25.31%。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................2
第二节 公司简介和主要财务指标....................................................................................................5
第三节 公司业务概要........................................................................................................................8
第四节 经营情况讨论与分析............................................................................................................9
第五节 重要事项..............................................................................................................................46
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................59
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况..........................................................................62
第八节 公司治理..............................................................................................................................67
第九节 公司债券相关情况..............................................................................................................72
第十节 财务报告..............................................................................................................................79
第十一节 备查文件目录................................................................................................................ 311
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释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
中南置地 指 本公司房地产业务主体
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《公司章程》 指 《江苏中南建设集团股份有限公司章程》
指定媒体 指 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网
报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
规划建筑面积 指 计算容积率的规划建筑面积
M 2
指 平方米
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称 Jiangsu Zhongnan Construction Group Co., Ltd.
注册地址 江苏省海门市常乐镇
注册地址的邮政编码 226124
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
办公地址的邮政编码 200335
公司网址 www.zhongnangroup.cn
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
二、联系人和联系方式
项目 董事会秘书
姓名 梁洁
联系地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
电话 021-61929799
传真 021-61929733
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 91320600MA1M9AEW6B
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层
签字会计师姓名 曹阳、王娟
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
国泰君安证券股份有限公司 上海银城中路 168 号上海银行大厦 傅冠男、孙兴涛 2016 年 4 月-2019 年 8 月
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六、主要会计数据和财务指标
本年比
项目 2019 年 2018 年 2017 年
上年增减
营业收入（元） 71,830,786,061.08 40,110,125,872.49 79.08% 30,552,327,467.21
归属于上市公司股东的净利润（元） 4,163,085,623.09 2,193,097,869.05 89.83% 687,306,001.95
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
3,509,522,642.96 1,635,717,963.91 114.56% 110,247,619.10
的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 8,196,330,864.36 19,431,577,810.37 -57.82% -2,937,934,501.38
基本每股收益（元/股） 1.1151 0.5912 88.62% 0.1853
稀释每股收益（元/股） 1.1151 0.5912 88.62% 0.1853
加权平均净资产收益率 21.58% 13.29% +8.29 个百分点 4.62%
本年末比
项目 2019 年末 2018 年末 2017 年末
上年末增减
总资产（元） 290,570,587,826.45 235,694,087,022.33 23.28% 176,896,354,744.65
归属于上市公司股东的净资产（元） 21,439,260,715.50 17,398,333,533.77 23.23% 15,470,393,446.37
注：截止本报告披露前一交易日公司总股份数 3,763,471,797 股，以此计算的全面摊薄每股收益为 1.1062 元/股。
七、境内外会计准则下会计数据差异：不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 8,470,838,047.64 14,850,028,088.17 17,635,140,961.56 30,874,778,963.71
归属于上市公司股东的净利润 482,235,575.89 829,906,054.55 952,009,655.84 1,898,934,336.81
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 448,817,866.18 770,590,514.06 931,469,143.50 1,358,645,119.22
经营活动产生的现金流量净额 3,715,306,815.86 -2,280,268,302.93 3,375,782,187.05 3,385,510,164.38
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：否
九、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2019 年 2018 年 2017 年
非流动性资产处置损益 274,885,758.40 -26,355,891.40 -2,678,589.90
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家
99,092,094.06 135,535,007.13 102,279,131.39
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益(理财产品收益等） 26,489,377.49 51,240,666.97 23,327,028.41
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
-14,828,276.36 14,391,639.20 -35,773.23
资产、金融负债产生的公允价值变动损益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 0.00 23,778,470.21 123,007,869.39
处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负
1,895,015.91 -14,737,160.15 6,414,229.71
债和其他债权投资取得的投资收益
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 166,034,936.18 0.00 0.00
处置长期股权投资产生的损益 0.00 143,086,055.91 377,867,311.21
对非金融企业收取的资金占用费 389,388,617.93 230,435,068.14 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
10,353,665.11 146,945,870.03 0.00
损益
债务重组利得 856,184.26 0.00 0.00
持有其他非流动金融资产的公允价值变动损益 55,439,934.00 0.00 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -154,219,012.43 -106,488,919.12 -129,209,186.17
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -312,668.68 31,500,000.00 0.00
非经常性损益总额 855,075,625.87 629,330,806.92 500,972,020.81
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
减：非经常性损益的所得税影响数 203,733,828.06 71,627,978.75 -7,483,482.14
非经常性损益净额 651,341,797.81 557,702,828.17 508,455,502.95
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -2,221,182.32 322,923.03 16,041,542.16
归属于公司普通股股东的非经常性损益 653,562,980.13 557,379,905.14 492,413,960.79
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务聚焦大众主流住宅，构建“美好就现在”的品牌理念，推出健康住
宅标准体系。目前已进入内地107个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，开发项目主要集中在长三角区
域和山东，在珠三角区域、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等中心
城市亦有项目。2019年公司合同销售金额约1,961亿元，同比增长34%，销售面积约1,541万平方米，同比增长35%，继续保持
全国房地产开发企业20强。2019年公司新增项目78个，项目规划建筑面积合计约989万平方米，新进入济南、厦门等6个城市，
公司聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。
公司建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业，还拥有建筑装修装饰一
级、机电设备安装一级等资质，是中国施工企业AAA诚信企业，累计获得国家专利160余项。公司注重大型公共建筑及民用建
筑的承接，近年来公司业务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。公司建筑业务新增合同额278亿元，完成产值222
亿元。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 同比增加 95.64%，主要系合作开发项目权益性投资增加
固定资产 无重大变化
无形资产 无重大变化
在建工程 无重大变化
2、主要境外资产情况
保障资产安 境外资产占 是否存在
资产的具体
形成原因 资产规模（元） 所在地 运营模式 全性的控制 收益状况 公司净资产 重大减值
内容
措施 的比重 风险
与当地企业共同 公司派出人
公司设立股 澳大利亚 投入期，
大 C&S 集团 183,836,406.60 开发房地产，本公 员控制企业 0.69% 否
权投资 墨尔本市 未有收益
司持股 70% 运营和财务
三、核心竞争力分析
（1）战略优势：公司制定了符合公司禀赋特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，积极推进快速周转，
不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目
规模，不断加强公司的运营能力，项目获取到销售的平均周期保持在7~8个月，为持续快速增长提供保障。
（2）文化优势：公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，倡导表里如一，言行
一致，不唯上，只唯实，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、
健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
（3）品牌优势：公司秉承“铸就百年基业”理念，提出“美好就现在”口号，建立健康住宅标准，建设健康TED社区，
打造高品质产品，用爱筑就健康丰盛人生。2019年，公司荣获2019中国房地产开发企业20强第17位、2019中国绿色地产（商
业）TOP10、2019中国房地产开发企业商业地产运营TOP5、2019中国房地产最佳雇主企业、2019ENR全球最大承包商250强
第38名，中国承包商80强第11位等荣誉，品牌认知度越来越高。
（4）业务协同优势：公司业务涵盖住宅开发、商业、酒店管理、工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅
开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合服务项目的能
力，有其他单一类型企业难以具备的优势。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）经营环境分析
2019年宏观环境面临更多挑战，中美贸易战进一步深入，中央在继续推进打好“三大攻坚战”的战略部署下，坚持稳中
求进，继续以供给侧结构性改革为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，进行宏观政策逆周
期调节，经济运行延续了总体平稳、稳中有进的态势。2019年全国实现国内生产总值（GDP）99.1万亿元，同比增长6.1%。
年末广义货币供应量（M2）余额198.6万亿元，同比增长8.7%，增速比2018年高0.6个百分点，比GDP增速高2.7个百分点。
年末社会融资规模存量251.31万亿元，同比增长10.7%，增速比GDP增速高4.6个百分点。年内央行宣布完善贷款市场报价利
率（LPR）形成机制，推进新的LPR应用，深化利率市场化改革；同时两次全面下调金融机构存款准备金率共1.5个百分点，
分三次定向下调服务县域的农商行存款准备金率2至3.5个百分点，分两次下调在本省经营的城商行存款准备金率1个百分点，
释放长期流动性，加大逆周期调节力度。
2020年新冠病毒疫情开始，全球受到巨大冲击，虽然国内疫情防控向好，但境外形势发展仍然严峻，而灾害带来的世界
格局变化对国内的影响仍需观察。面对不确定性，国家加大宏观政策调节力度，在“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳
投资、稳预期”基础上，提出“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运
转”，要求坚定实施扩大内需战略，维护经济发展和社会稳定大局。强调积极的财政政策要更加积极有为，提出适当提高财
政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模；指出稳健的货币政策要更加灵活适度，要运用降准、降息、再贷款
等手段，通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种政策工具，强化预期引导，提供充足流动性，引导市场
利率下行。2020年1月央行在全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点之后，3月进一步实施定向降准，对达到考核标准
的银行定向降准0.5至1个百分点，对符合条件的股份制商业银行额外定向降准1个百分点。
（1）房地产行业
2019年中央继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，推进落实“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”
的长效调控机制。年初，针对春节之后市场有所回暖，部分城市土地市场相对活跃的局面，国家引导城市政府适时推出针对
措施，引导市场预期。由于财政政策加力提效，宏观流动性保持合理充裕，为了深入推进供给侧结构性改革，在推动高质量
发展中防范化解风险，国家采取一系列举措。银保监会开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作，强调合规和宏观政策
执行，其他部委和地方政府也多有跟进，对行业的金融监管有所加强。7月中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经
济的手段。年底随着宏观环境的不确定性增加，在坚持稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制基础上，因城施策的政
策执行灵活度有所加大。
2019年行业增速进一步放慢，全年全国商品住宅销售面积15.0亿平方米，同比增长1.5%，增速比2018年下降0.7个百分
点；销售金额13.9亿元，同比增长10.3%，增速比2018年下降4.3个百分点；平均销售价格9287元/平方米，同比增长8.7%。全
国商品房销售面积17.2亿平方米，同比下降0.1%，销售金额16.0万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年下降5.7个百分点。随
着行业调整，行业新投资开始放慢，2019年全国土地购置面积2.6亿平方米，同比下降11.4%，土地成交价款1.5万亿元，同
比下降8.7%。行业开工和竣工的关系开始向均衡回归，2019年全国商品住宅新开工面积16.7亿平方米，同比增长9.2%，增速
比2018年下降10.5个百分点；竣工面积6.8亿平方米，同比增长3.0%，2016年以来首年实现增长。行业总体投资保持增长，
2019年全国房地产投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速比2018高0.4个百分点。其中住宅投资9.7万亿元，同比增长13.9%，
增速比2018年高0.5个百分点。
虽然政策对行业区别对待，但行业仍然受益于宏观方向的调节。2019年末全国个人住房贷款余额30.2万亿元，同比增长
16.7%，虽然增速比2018年下降1.1个百分点，但仍快于商品住宅销售金额增速。全年个人住房贷款余额增加4.4万亿元，与
全国商品住宅销售金额的比值为31.6%，还高于2018年的水平30.9%。2019年全国个人住房贷款加权平均利率为5.62%，比2018
年底下降0.13个百分点。虽然经历过2016年~2018年的高速增长，居民的购买力受到一定影响，但行业发展的基础仍然稳固。
2019年全国居民人均可支配收入30,733元，比上年增长8.9%，增速高于商品住宅平均销售价格。2019年末全国居民本外币储
蓄存款余额82.1万亿元，同比增长13.4%，增速高于住宅销售金额。全国个人住房贷款余额与居民本外币储蓄存款余额的比
值还只有36.8%。2019年末全国常住人口城市化率刚跨过60%，达60.60%，户籍人口城市化率仅44.38%，城市化和城市居民
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
的居住需求增长还有较长的持续性。
面对新冠病毒疫情的冲击，以及国际环境变化对国内需求不确定性的影响，各地政策实施的灵活度进一步加大。由于境
内外流动性都在放松，国家进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手
段”要求，保持房地产政策的连续性、一致性和稳定性，但房地产作为基础行业和信用之锚的角色稳固，国家促进房地产市
场平稳健康发展的愿望不变。
同时国家区域发展的思路和国内城市化的方向更加清晰。2019年中央经济工作会议提出要加快落实区域发展战略，完善
区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤
港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。2020年国务院《关于授权和委托用地审批权的决定》、国家发展改革委《2020
年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》、中共中央国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》的
发布，中心城市带动的都市圈、城市群和城市集聚带在国家发展中的作用将更加突出。
（2）建筑行业
2019年国家统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作，深入供给侧结构性改革，着眼长远发展，
引导资金投向供需共同受益、乘数效应强的民生建设、基础设施短板，加强战略性、网络型基础设施建设，也受房地产新开
工放慢影响，2019年建筑行业固定资产投资同比下降19.8%。但行业整体平稳发展，2019年完成总产值24.8万亿元，同比增
长5.7%，增速比2018年下降4.2个百分点；实现增加值7.1万亿元，同比增长5.6%，增速比2018年上升1.1个百分点。
随着疫情的影响和国际环境的快速变化，国家提出要积极扩大有效投资，加强传统基础设施和新型基础设施投资，相信
建筑行业将迎来更多机遇。
（二）公司整体经营情况回顾
2019年随着公司之前房地产销售快速增长的资源更多进入结算阶段，以及建筑业务完工的增加，公司营业收入大幅上升，
全年实现718.3亿元，同比增长79.1%。公司归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长89.8%，基本每股盈利1.12元，
同比增长88.6%。
公司盈利能力也有所改善。2019年公司销售费用率同比下降0.37个百分点，管理费用率同比下降1.48个百分点，虽然由
于并表范围历史项目结算，导致综合毛利率同比下降2.81个百分点，但公司营业利率仍同比增加0.91个百分点至8.78%，权
益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%。全年公司加权平均净资产收益率21.58%，比2018年提高了8.29个百分点。
由于经营规模的增加，公司2019年末有息负债由2018年末的579.4亿元增加至699.2亿元，全年增长20.7%，远远低于公
司营业收入增速79.1%，也低于房地产业务销售金额增速33.7%，有息负债绝对额在房地产行业类似销售规模的公司里处于
低位。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元，在全部有息负债中占比33.7%，比例较2018年末的31.09%
有所提高，但仍处于较低水平，绝对额也低于公司2019年末保有的现金余额254.1亿元。2019年公司持有的现金同比增长24.5%，
快于全部有息负债的增长。
公司保持了良好的经营性现金流状况，2019年经营性现金流入1,109.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.6倍。2019
年公司经营活动产生的现金流量净额82.0亿元。
公司的负债结构也得到进一步优化，2019年公司总负债率90.77%，比2018年末下降0.92个百分点。而且公司总体负债里
已经收到现金，但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债的预收账款1,233.6亿元，比2018年底增加132.4亿元，占公司
全部负债的比例达到46.77%。剔除预收账款之后的负债率，2019年末公司仅为48.31%，在行业中也处于绝对低位。公司负
债规模小，偿债能力强，实际经营风险低。
1、房地产业务情况
公司房地产业务销售保持较快的增长，2019 年公司实现合同销售面积 1,540.7 万平方米，销售金额 1,960.5 亿元，同比
分别增长 34.6%和 33.7%。平均销售价格 12,725 元/平方米，略低于去年同期水平。根据城市等级区分，公司在一、二线城
市销售面积占总销售面积的比例为 40%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为 45%，与 2018 年差别不大。
2019 年公司新开工面积 1406 万平方米，竣工面积 946 万平方米。由于竣工交付规模增加，2019 年房地产业务结算收入
515.9 亿元，同比增长 87.2%。因为部分历史项目结算，结算毛利率 17.93%，相比去年同期下降 2.30 个百分点。报告期末公
司合并报表范围内已售未结算的预收账款 1,233.6 亿元，比 2018 年末增加 12.0%，有关资源毛利率水平高于 2019 年结算资
源。2019 年公司新增项目 78 个，规划建筑面积合计 989 万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安、苏州等二线城市核心
区位增加较多资源，新增项目平均地价约 5250 元/平方米，比去年 2018 年明显提高。公司新进入济南、厦门等城市，聚焦
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市的布局更加完善。
截止 2019 年底，公司共有 372 个项目，在建面积合计 3,078 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计 1,148 万平方米。
在全部未来可竣工的 4,226 万平方米项目资源中，一、二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占比约 64%。
2、建筑业务情况
公司建筑业务 2019 年继续优化职能分工，实施片区治理，改革市场营销责任制，受政府和社会资本合作项目更严格控
制，地产政策有针对性调整，以及去年基数较高的影响，2019 年公司新承接（中标）项目预计合同总金额 277.8 亿元，同比
下降 24%。其中 3 亿元以上项目 30 个，在新增合同额中占比 52%。
由于完工明显增长，公司 2019 年建筑业务营业收入 221.8 亿元，同比增长 45.5%。受完工项目结构的影响，2019 年综
合毛利率 9.01%，较去年同期下降 2.58 个百分点。
（三）房地产业务具体情况
1、2019 年分城市销售情况
城市 签约面积（万㎡） 签约金额（亿元）
南通 192.99 302.67
宁波 142.06 175.96
苏州 73.03 142.98
昆明 51.45 73.36
西安 54.61 67.45
成都 39.54 61.35
徐州 51.25 58.66
绍兴 36.38 49.69
温州 23.03 49.30
南京 18.62 42.19
镇江 36.87 41.12
青岛 29.19 36.76
重庆 35.28 34.12
盐城 32.95 34.08
济宁 35.83 33.70
南宁 29.44 33.30
临沂 18.20 31.84
商丘 32.79 29.80
嘉兴 32.71 28.50
沈阳 30.67 27.31
淄博 29.76 26.89
泰安 31.06 31.71
台州 18.93 25.20
武汉 20.93 23.72
金华 17.26 23.46
佛山 21.30 23.45
泰州 23.45 22.15
潍坊 27.22 21.94
杭州 9.94 21.89
泉州 20.48 21.39
南充 26.63 20.13
上海 7.14 19.58
丽水 7.17 18.89
无锡 8.18 16.81
合肥 8.75 16.24
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廊坊 9.98 15.32
淮安 14.65 14.30
扬州 6.88 14.25
开封 16.71 13.68
贵阳 9.47 12.23
烟台 13.92 11.89
东营 15.15 11.01
保定 10.45 10.81
马鞍山 7.59 10.79
滨州 8.60 10.41
常德 12.64 10.25
常州 6.01 9.82
宿州 11.65 9.07
福州 7.49 8.51
衢州 6.64 8.37
邯郸 7.74 8.20
济南 3.69 8.02
威海 6.19 7.64
惠州 5.91 7.41
唐山 6.67 6.62
许昌 8.90 6.49
天津 3.44 4.55
菏泽 7.23 4.02
亳州 5.18 3.63
蚌埠 3.09 3.28
眉山 3.14 2.54
揭阳 1.35 2.17
潜江 3.08 1.97
梅州 2.98 1.84
宿迁 1.45 1.22
连云港 1.78 1.07
其他 36.00 31.54
合计 1540.74 1960.51
2、2019 年新获取项目情况
序 公司权 占地面积 规划建筑面 土地价款 土地取
城市 项目名称 位置
号 益比例 （万㎡） 积（万㎡） （亿元） 得方式
1 淮安 淮海天宸 清河区 34% 8.81 26.44 9.45 股权收购
2 淮安 珺悦 淮安区 32% 5.65 14.13 3.62 招拍挂
3 淮安 观淮府 淮阴区 55% 2.30 6.91 1.89 招拍挂
4 淮安 观淮府 淮阴区 55% 4.40 11.00 3.47 招拍挂
5 南通 春风里 海门市 100% 4.26 5.96 6.72 招拍挂
6 南通 紫云集 如皋市 40% 8.97 21.52 11.15 招拍挂
7 南通 柳岸春风 海门市 50% 2.92 3.79 4.47 招拍挂
8 南通 春溪集 通州区 40% 15.74 26.76 19.44 招拍挂
9 南通 沁园 海门市 40% 9.89 17.80 18.87 招拍挂
10 南通 晨园 如东县 49% 3.82 8.60 5.50 招拍挂
11 南通 熙悦花苑 如东县 49% 2.45 5.52 3.30 招拍挂
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序 公司权 占地面积 规划建筑面 土地价款 土地取
城市 项目名称 位置
号 益比例 （万㎡） 积（万㎡） （亿元） 得方式
12 南通 湖光映月 海门市 100% 10.54 22.13 3.39 招拍挂
13 南通 C19013 地块 海门市 100% 7.78 9.33 0.66 招拍挂
14 南通 春江明月 海门市 75% 3.18 4.13 4.24 招拍挂
15 南通 麓园 海门市 25% 2.77 7.47 5.01 招拍挂
16 南通 翰林首府 海安市 23% 5.76 14.98 6.05 招拍挂
17 南通 桃源里 海安市 21% 4.93 12.33 4.01 招拍挂
18 苏州 春风南岸 虎丘区 100% 5.00 11.50 18.39 招拍挂
19 苏州 悦湖雅居 张家港 37% 5.20 10.40 6.17 股权收购
20 无锡 云亭 2 号地块 江阴市 53% 6.20 13.65 5.75 招拍挂
21 徐州 凤凰山 3#地块 经济技术开发区 70% 4.15 9.13 4.20 招拍挂
22 徐州 凤凰山 4#地块 经济技术开发区 70% 4.38 9.64 4.44 招拍挂
23 盐城 紫云集 东台市 100% 7.14 12.85 1.93 招拍挂
24 盐城 春溪集 东台市 49% 4.45 11.12 0.77 招拍挂
25 镇江 上悦城 润州区 100% 5.55 10.01 5.80 招拍挂
26 镇江 上悦城二期 润州区 100% 6.87 12.02 7.18 招拍挂
27 镇江 聆江阁 京口区 80% 8.69 12.17 7.60 招拍挂
28 镇江 中南林清月 润州区 75% 7.83 8.61 4.74 股权收购
29 杭州 棠玥湾 江干区 100% 6.58 15.14 41.69 招拍挂
30 杭州 九乔国际商贸城项目 江干区 100% 6.39 14.70 24.97 招拍挂
31 湖州 玖熙湾 吴兴区 60% 7.99 15.18 7.81 招拍挂
32 湖州 2018-029 地块 德清县 37% 5.19 8.30 3.43 招拍挂
33 嘉兴 鸿樾府 海宁市 50% 5.26 10.52 11.11 招拍挂
34 嘉兴 2019 嘉秀洲-022 号地块 秀洲区 20% 6.33 11.40 9.14 招拍挂
35 嘉兴 城南 19158 号地块 海宁市 35% 1.37 2.75 2.91 招拍挂
36 金华 横店塘溪地块 东阳市 75% 4.14 10.13 2.54 股权收购
37 丽水 壶镇石龙 1 号地块 缙云县 23% 3.24 3.40 1.67 股权收购
38 宁波 樾府 奉化区 100% 6.66 15.99 14.47 招拍挂
39 宁波 奉化区斗门村居住地块 奉化区 33% 4.33 10.82 8.89 招拍挂
40 绍兴 天樾 诸暨市 85% 5.78 11.55 6.88 招拍挂
41 绍兴 江山里 诸暨市 30% 3.46 4.42 2.66 招拍挂
42 台州 084 号地块 路桥区 16% 7.08 17.08 11.21 股权收购
43 温州 玖峯花苑 平阳县 50% 3.35 7.54 1.96 招拍挂
44 蚌埠 观淮府 怀远县 100% 6.42 14.12 1.46 招拍挂
45 烟台 中南熙悦 龙口市 51% 1.81 3.62 0.27 招拍挂
46 济南 樾府 市中区 100% 2.88 5.05 5.53 招拍挂
47 临沂 林樾 兰山区 100% 7.99 19.97 16.56 招拍挂
48 青岛 春风南岸 黄岛区 80% 7.66 18.67 5.56 招拍挂
49 泰安 紫云集 岱岳区 90% 12.98 32.46 8.14 招拍挂
50 威海 中南漫悦湾 临港区 60% 3.76 7.52 0.75 招拍挂
51 威海 中南颐悦湾 临港区 60% 6.47 14.25 0.78 招拍挂
52 潍坊 珑悦 经济开发区 100% 5.55 13.31 2.35 股权收购
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序 公司权 占地面积 规划建筑面 土地价款 土地取
城市 项目名称 位置
号 益比例 （万㎡） 积（万㎡） （亿元） 得方式
53 淄博 春溪集 张店区 60% 4.18 7.34 1.92 招拍挂
54 宝鸡 無山居 眉县 65% 19.53 26.33 2.21 招拍挂
55 西安 君启 未央区 100% 15.40 50.44 36.50 股权收购
56 西安 东望府 西咸新区 50% 2.14 5.34 1.68 招拍挂
57 西安 东望中心 西咸新区 50% 1.67 9.19 0.78 招拍挂
58 重庆 泊云府 巴南区 30% 6.36 10.05 4.38 招拍挂
59 重庆 玖著天宸 北碚区 34% 16.82 25.22 14.89 招拍挂
60 成都 花源镇 104 亩 新津县 66% 6.94 17.80 4.78 股权收购
61 南充 原山 高坪区 100% 4.56 15.96 4.03 招拍挂
62 潜江 春溪集 园林街道 100% 5.19 15.56 2.03 招拍挂
63 常德 中南珑悦 鼎城区 100% 5.22 13.56 1.26 招拍挂
64 抚顺 熙悦 沈抚新区 20% 9.21 29.76 2.55 股权收购
65 沈阳 上悦城 大东区 80% 0.69 4.60 2.52 股权收购
66 贵阳 春风南岸 南明区 80% 16.01 40.02 15.86 招拍挂
67 南宁 春风南岸 江南区 100% 5.96 14.91 7.45 招拍挂
68 昆明 十二集 盘龙区 100% 3.70 6.40 5.14 招拍挂
惠公易大亚湾
69 惠州 大亚湾新区 80% 1.91 5.74 1.25 股权收购
[2018]028 号地块
惠公易大亚湾
70 惠州 大亚湾新区 80% 0.80 2.40 0.65 股权收购
[2019]013 号地块
71 揭阳 春风南岸 揭东区 100% 9.44 18.68 8.10 招拍挂
72 汕头 中南未来悦 澄海区 10% 2.15 8.59 5.11 股权收购
73 湛江 紫云集 麻章区 100% 3.10 10.29 3.10 股权收购
74 泉州 滨江铭悦 鲤城区 100% 3.76 9.14 4.62 招拍挂
75 泉州 天樾 晋江市 100% 2.59 6.47 4.36 招拍挂
76 泉州 P2019-33 地块 晋江市 100% 0.63 1.88 1.03 招拍挂
77 厦门 青樾 翔安区 100% 1.75 3.51 9.20 招拍挂
78 厦门 九锦台 翔安区 75% 0.69 1.74 2.70 招拍挂
合计 452.67 988.72 519.05 -
3、2019 年末各项目建设情况
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序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
1 上海 江山美宸 11% 崇明县 3.5 4.2 0.0 4.2 4.2 0.0 0.0
2 上海 桐南美麓 40% 奉贤区 8.8 15.8 0.0 15.8 15.8 0.0 0.0
3 上海 锦庭 100% 奉贤区 2.1 4.8 0.0 0.0 4.8 0.0 0.0
4 上海 灏景湾 34% 奉贤区 2.0 4.5 0.0 0.0 4.5 0.0 0.0
5 上海 HI-PARK 100% 奉贤区 2.0 4.0 0.0 0.0 0.0 0.0 4.0
6 上海 凤鸣美谷 33% 奉贤区 3.5 10.0 0.0 0.0 0.0 10.0 0.0
7 上海 西虹桥壹号 40% 青浦区 3.6 9.1 0.0 9.1 9.1 0.0 0.0
8 上海 君悦府 100% 青浦区 1.9 3.9 0.0 0.0 3.9 0.0 0.0
9 常州 红熙台 50% 钟楼区 5.1 11.3 11.3 0.0 0.0 11.3 0.0
10 淮安 锦城 100% 清浦区 16.6 42.5 0.0 3.1 42.5 0.0 0.0
11 淮安 世纪城 100% 清浦区 41.8 91.9 0.0 17.8 82.7 9.2 0.0
12 淮安 樾府 100% 清浦区 3.1 5.6 2.0 0.0 0.0 5.6 0.0
13 淮安 淮海天宸 34% 清浦区 8.8 26.4 14.7 0.0 0.0 14.7 11.7
14 淮安 熙悦 34% 淮安区 6.3 15.6 0.0 6.9 6.9 8.7 0.0
15 淮安 珑悦 29% 淮安区 4.3 10.8 0.0 3.7 3.7 7.1 0.0
16 淮安 珺悦 32% 淮安区 5.7 14.1 7.8 0.0 0.0 7.8 6.3
17 淮安 观淮府 55% 淮阴区 6.7 17.9 0.0 0.0 0.0 0.0 17.9
18 连云港 上悦城 65% 灌南县 10.2 22.5 6.5 0.0 0.0 6.5 16.0
19 南京 御园 50% 高淳区 10.1 15.2 2.3 12.3 12.3 2.9 0.0
20 南京 熙悦 32% 江宁区 9.1 25.0 6.9 0.0 0.0 18.6 6.4
21 南京 山锦花城 100% 江宁区 8.9 15.2 0.0 8.1 15.2 0.0 0.0
22 南京 上悦城 100% 江宁区 6.9 18.6 9.2 0.0 0.0 13.9 4.8
23 南京 缇香漫 100% 江宁区 2.5 6.5 0.0 0.0 6.5 0.0 0.0
24 南京 棉花塘 100% 江宁区 1.4 2.8 0.0 2.8 2.8 0.0 0.0
25 南京 锦城 100% 溧水县 7.9 15.8 0.0 0.0 15.8 0.0 0.0
26 南京 世纪雅苑 60% 栖霞区 12.9 38.8 0.0 6.3 38.8 0.0 0.0
27 南京 魔力月光 100% 玄武区 1.1 3.2 0.0 3.2 3.2 0.0 0.0
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
28 南京 锦苑 100% 雨花台区 3.5 10.6 0.0 0.0 10.6 0.0 0.0
29 南通 海上传奇 20% 崇川区 18.1 32.2 9.6 0.0 0.0 25.3 6.9
30 南通 湖畔堤 35% 崇川区 3.0 5.4 0.0 0.0 0.0 5.4 0.0
31 南通 枫丹酩悦 40% 崇川区 11.6 18.5 8.7 0.0 0.0 18.5 0.0
32 南通 中央商务区 100% 崇川区 51.6 194.1 15.1 8.5 158.1 18.9 17.2
33 南通 时代都会 10% 崇川区 4.7 10.4 0.0 0.0 0.0 10.4 0.0
34 南通 大都会 20% 崇川区 4.8 8.5 0.0 4.7 4.7 3.8 0.0
35 南通 花城 100% 崇川区 44.9 112.2 0.0 11.2 112.2 0.0 0.0
36 南通 时代悦城 50% 崇川区 10.9 28.6 0.0 28.6 28.6 0.0 0.0
37 南通 珑府 25% 崇川区 12.3 16.4 3.6 0.0 0.0 13.5 2.9
38 南通 林肯公园 50% 崇川区 10.2 20.3 6.3 0.0 0.0 20.3 0.0
39 南通 佳期漫 33% 崇川区 13.4 20.9 0.0 20.9 20.9 0.0 0.0
40 南通 春江阅 40% 崇川区 5.0 6.9 1.6 0.0 0.0 6.9 0.0
41 南通 云樾东方 17% 崇川区 8.7 17.3 0.0 0.0 0.0 17.3 0.0
42 南通 熙悦 100% 崇川区 14.6 25.3 0.0 6.3 6.3 19.0 0.0
43 南通 春风南岸 40% 崇川区 13.3 23.9 0.1 0.0 0.0 23.9 0.0
44 南通 春风南岸 40% 崇川区 13.4 24.2 4.6 0.0 0.0 24.2 0.0
45 南通 翡翠华府 34% 崇川区 7.1 12.1 0.0 3.3 12.1 0.0 0.0
46 南通 漫悦湾 100% 港闸区 4.2 9.2 0.0 9.2 9.2 0.0 0.0
47 南通 翰林首府 23% 海安市 5.8 15.0 14.8 0.0 0.0 14.8 0.2
48 南通 桃源里 21% 海安市 4.9 12.4 0.0 0.0 0.0 0.0 12.4
49 南通 军山半岛 100% 海门市 22.6 28.0 0.0 0.0 28.0 0.0 0.0
50 南通 中南碧桂园 35% 海门市 6.3 13.9 0.0 13.9 13.9 0.0 0.0
51 南通 熙悦天玺 42% 海门市 9.2 18.4 8.4 0.0 0.0 18.4 0.0
52 南通 熙悦 100% 海门市 11.3 23.8 2.5 0.0 0.0 23.8 0.0
53 南通 世纪城 100% 海门市 44.0 87.9 0.0 0.0 87.9 0.0 0.0
54 南通 上悦城 51% 海门市 7.9 17.4 2.1 0.0 0.0 17.4 0.0
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
55 南通 漫悦湾 70% 海门市 5.3 10.5 0.0 5.8 10.5 0.0 0.0
56 南通 锦苑 100% 海门市 8.9 18.6 0.0 0.0 18.6 0.0 0.0
57 南通 锦尚名苑 100% 海门市 9.9 17.9 0.0 0.0 17.9 0.0 0.0
58 南通 锦城 100% 海门市 23.4 51.4 0.0 2.7 51.4 0.0 0.0
59 南通 江海都会 25% 海门市 10.7 19.3 12.9 0.0 0.0 19.3 0.0
60 南通 春江明月 75% 海门市 3.2 4.1 0.0 0.0 0.0 0.0 4.1
61 南通 麓园 25% 海门市 2.8 7.5 0.0 0.0 0.0 0.0 7.5
62 南通 春风里 100% 海门市 4.3 6.0 3.9 0.0 0.0 3.9 2.1
63 南通 沁园 40% 海门市 9.9 17.8 9.2 0.0 0.0 9.2 8.6
64 南通 柳岸春风 50% 海门市 2.9 3.8 2.7 0.0 0.0 2.7 1.1
65 南通 湖光映月 100% 海门市 10.5 22.1 22.1 0.0 0.0 22.1 0.0
66 南通 筑梦足球俱乐部 100% 海门市 7.8 9.3 9.3 0.0 0.0 9.3 0.0
67 南通 漫悦湾 55% 如东县 4.2 7.6 0.0 7.6 7.6 0.0 0.0
68 南通 熙悦花苑 49% 如东县 2.5 5.5 0.8 0.0 0.0 0.8 4.7
69 南通 晨园 49% 如东县 3.8 8.6 5.7 0.0 0.0 5.7 2.9
70 南通 熙悦 100% 如皋市 10.3 20.6 1.5 0.0 0.0 20.6 0.0
71 南通 世纪城 100% 如皋市 3.6 10.4 0.0 0.0 10.4 0.0 0.0
72 南通 上悦城 45% 如皋市 13.3 32.6 3.0 0.0 0.0 3.0 29.6
73 南通 紫云集 40% 如皋市 9.0 21.5 11.9 0.0 0.0 11.9 9.7
74 南通 大都会 30% 通州区 11.6 23.1 0.0 15.7 23.1 0.0 0.0
75 南通 珑悦 100% 通州区 3.3 7.3 2.7 0.0 0.0 7.3 0.0
76 南通 君悦府 100% 通州区 5.5 10.9 0.0 5.8 10.9 0.0 0.0
77 南通 玖熙墅 33% 通州区 3.7 3.8 0.0 3.8 3.8 0.0 0.0
78 南通 上悦城 25% 通州区 8.3 19.9 0.0 0.0 0.0 19.9 0.0
79 南通 玖熙墅 33% 通州区 3.1 3.3 0.0 3.3 3.3 0.0 0.0
80 南通 铂金时代 21% 通州区 5.0 10.0 0.0 10.0 10.0 0.0 0.0
81 南通 紫宸府 23% 通州区 6.1 12.2 4.3 0.0 0.0 12.2 0.0
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
82 南通 春溪集 40% 通州区 15.7 26.8 0.0 0.0 0.0 0.0 26.8
83 苏州 虞悦豪庭 35% 常熟市 8.2 19.8 0.0 0.0 19.8 0.0 0.0
84 苏州 公望 40% 常熟市 3.0 9.1 0.0 0.0 9.1 0.0 0.0
85 苏州 御锦城 100% 常熟市 12.9 29.6 0.0 0.0 29.6 0.0 0.0
86 苏州 雅苑 100% 常熟市 5.5 8.2 0.0 3.7 8.2 0.0 0.0
87 苏州 熙悦豪庭 30% 常熟市 3.7 6.6 0.0 6.6 6.6 0.0 0.0
88 苏州 梧桐苑 25% 常熟市 2.8 3.4 0.0 3.4 3.4 0.0 0.0
89 苏州 世纪城 100% 常熟市 32.6 66.6 0.0 2.9 66.6 0.0 0.0
90 苏州 湖湾天境花园 50% 常熟市 6.0 13.1 0.0 0.0 0.0 13.1 0.0
91 苏州 珺悦阁 25% 常熟市 3.5 6.3 0.0 6.3 6.3 0.0 0.0
92 苏州 林樾香庭 100% 常熟市 9.9 21.8 0.3 0.0 0.0 16.5 5.2
93 苏州 锦苑 60% 常熟市 14.1 33.8 0.0 2.8 33.8 0.0 0.0
94 苏州 世纪锦城 100% 常熟市 11.9 23.8 0.0 0.0 23.8 0.0 0.0
95 苏州 及第阁 33% 常熟市 6.7 14.7 0.0 14.7 14.7 0.0 0.0
96 苏州 滨江铂郡 49% 常熟市 7.0 18.8 0.0 0.0 0.0 18.8 0.0
97 苏州 琴川碧桂园 20% 常熟市 8.7 17.5 0.0 17.5 17.5 0.0 0.0
98 苏州 春风南岸 100% 虎丘区 5.0 11.5 8.0 0.0 0.0 8.0 3.5
99 苏州 宽阅雅苑 30% 虎丘区 8.1 16.9 16.9 0.0 0.0 16.9 0.0
100 苏州 世纪花园 100% 昆山市 15.5 38.8 0.0 1.6 38.8 0.0 0.0
101 苏州 世纪花园（锦城） 100% 昆山市 16.0 39.9 0.0 12.7 30.7 9.2 0.0
102 苏州 君悦阁 100% 太仓市 9.0 17.6 0.0 9.1 13.4 4.2 0.0
103 苏州 依云水岸苑 14% 太仓市 3.5 7.0 0.0 7.0 7.0 0.0 0.0
104 苏州 世纪城 100% 太仓市 8.3 24.2 0.0 0.0 24.2 0.0 0.0
105 苏州 漫悦兰庭 50% 太仓市 4.9 7.9 0.0 7.9 7.9 0.0 0.0
106 苏州 海上时光花园 15% 太仓市 6.9 13.8 0.0 0.0 0.0 13.8 0.0
107 苏州 翡丽云邸 30% 太仓市 4.4 7.9 7.9 0.0 0.0 7.9 0.0
108 苏州 紫云集 100% 吴江区 6.3 11.3 11.3 0.0 0.0 11.3 0.0
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
109 苏州 世纪城 100% 吴江区 22.0 51.6 0.0 0.0 51.6 0.0 0.0
110 苏州 枫丹壹号 50% 吴江区 17.0 31.1 0.0 13.7 21.0 10.1 0.0
111 苏州 雅苑 100% 吴中区 2.6 3.7 0.0 0.0 3.7 0.0 0.0
112 苏州 锦苑 100% 吴中区 10.1 16.9 0.0 0.0 16.9 0.0 0.0
113 苏州 悦湖雅居 37% 张家港市 5.2 10.4 10.4 0.0 0.0 10.4 0.0
114 苏州 湖悦天境花园 35% 张家港市 4.8 7.2 0.0 0.0 0.0 7.2 0.0
115 苏州 湖悦天境花园 51% 张家港市 5.3 7.9 0.8 0.0 0.0 7.9 0.0
116 苏州 塘桥东望 33% 张家港市 2.7 4.7 0.0 4.7 4.7 0.0 0.0
117 苏州 樾府 100% 张家港市 5.8 9.9 0.0 0.0 0.0 9.9 0.0
118 泰州 世纪城 100% 泰兴市 44.9 106.3 1.5 25.6 71.5 34.8 0.0
119 无锡 君悦府 100% 新吴区 8.1 13.8 0.0 13.8 13.8 0.0 0.0
120 无锡 中南樾府 75% 江阴市 19.6 25.7 2.8 0.0 0.0 18.8 6.9
121 无锡 云亭 2 号地块 53% 江阴市 6.2 13.6 0.0 0.0 0.0 0.0 13.6
122 宿迁 珑悦 50% 宿城区 3.0 6.7 0.0 0.0 0.0 6.7 0.0
123 宿州 碧桂园中南双玺 49% 埇桥区 8.3 20.7 11.1 7.6 7.6 13.1 0.0
124 徐州 中山府 60% 鼓楼区 8.0 18.9 16.6 0.0 0.0 16.6 2.3
125 徐州 凤凰山 3#4#地块 70% 经济技术开发区 8.5 18.8 0.0 0.0 0.0 0.0 18.8
126 徐州 隐山观湖 50% 铜山区 16.5 28.1 11.1 0.0 0.0 26.3 1.8
127 徐州 隐山观湖 48% 铜山区 10.3 17.6 3.3 1.0 1.0 16.6 0.0
128 徐州 琅悦锦园 35% 泉山区 5.7 16.1 2.3 0.0 0.0 16.1 0.0
129 徐州 璟悦小区 23% 云龙区 2.0 4.9 0.0 0.0 0.0 4.9 0.0
130 徐州 湖畔观澜别院 33% 云龙区 11.9 15.4 8.4 0.0 0.0 15.4 0.0
131 徐州 熙悦府 25% 邳州市 6.6 16.3 0.0 0.0 0.0 14.0 2.3
132 徐州 熙悦府 25% 邳州市 6.5 16.2 4.1 0.0 0.0 7.9 8.3
133 盐城 春溪集 49% 东台市 4.4 11.1 0.0 0.0 0.0 0.0 11.1
134 盐城 熙悦 100% 东台市 12.3 31.6 10.3 0.0 0.0 31.6 0.0
135 盐城 紫云集 100% 东台市 7.1 12.8 7.3 0.0 0.0 7.3 5.6
19
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
136 盐城 熙悦府 100% 亭湖区 3.7 6.6 1.8 2.8 2.8 3.9 0.0
137 盐城 翡丽佳苑 33% 亭湖区 2.9 6.5 0.0 6.5 6.5 0.0 0.0
138 盐城 世纪城 100% 盐都区 103.7 208.2 34.4 33.7 168.2 40.0 0.0
139 扬州 颐和公馆 30% 邗江区 13.4 21.5 14.3 0.0 0.0 21.5 0.0
140 镇江 上悦城 100% 润州区 5.6 10.0 4.8 0.0 0.0 4.8 5.2
141 镇江 上悦城 100% 润州区 6.9 12.0 0.0 0.0 0.0 0.0 12.0
142 镇江 樾府 13% 润州区 5.6 18.0 13.7 0.0 0.0 18.0 0.0
143 镇江 中南林清月 75% 润州区 7.8 8.6 0.0 0.0 0.0 0.0 8.6
144 镇江 聆江阁 80% 京口区 8.7 12.2 2.8 0.0 0.0 2.8 9.4
145 镇江 公园 1 号 100% 京口区 0.5 1.2 1.2 0.0 0.0 1.2 0.0
146 镇江 锦园 100% 京口区 4.2 4.3 0.0 0.0 4.3 0.0 0.0
147 镇江 合山府 50% 京口区 4.2 9.6 1.7 0.0 0.0 9.6 0.0
148 镇江 御锦城 100% 京口区 30.2 60.7 0.0 11.7 46.0 14.7 0.0
149 镇江 珑悦府 33% 京口区 7.1 16.6 5.0 0.0 0.0 16.6 0.0
150 镇江 翡翠江湾 50% 京口区 6.1 10.2 0.6 0.0 0.0 6.1 4.1
151 镇江 世纪城 100% 京口区 46.3 57.8 0.0 6.0 57.8 0.0 0.0
152 镇江 中南锦悦 60% 京口区 2.9 5.8 3.9 0.0 0.0 3.9 1.9
153 镇江 君悦府 100% 丹阳市 8.2 20.5 0.3 20.2 20.2 0.3 0.0
154 镇江 君悦府熙悦 100% 丹阳市 15.4 38.5 11.8 0.0 0.0 19.0 19.5
155 镇江 缇香漫 100% 丹徒区 4.6 6.4 0.0 2.9 2.9 3.5 0.0
156 杭州 君奥时代 100% 萧山区 4.6 11.5 0.0 0.0 0.0 11.5 0.0
157 杭州 壹号院 40% 桐庐县 3.5 7.0 0.0 0.0 0.0 7.0 0.0
158 杭州 漫悦湾 100% 建德市 4.8 10.8 0.0 0.0 0.0 10.8 0.0
159 杭州 樾府 100% 余杭区 4.7 9.4 0.0 0.0 0.0 9.4 0.0
九乔国际商贸城项
160 杭州 100% 江干区 6.4 14.7 0.0 0.0 0.0 0.0 14.7
目
161 杭州 棠玥湾 100% 江干区 6.6 15.1 6.9 0.0 0.0 6.9 8.2
162 湖州 玖熙湾 60% 吴兴区 8.0 15.2 0.0 0.0 0.0 0.0 15.2
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
163 湖州 2018-029 地块 37% 德清县 5.2 8.3 0.0 0.0 0.0 0.0 8.3
164 嘉兴 秀洲-022 地块 20% 秀洲区 6.3 11.4 0.0 0.0 0.0 0.0 11.4
165 嘉兴 闻荷府 100% 秀洲区 5.8 8.7 0.0 8.7 8.7 0.0 0.0
166 嘉兴 春风十里 35% 南湖区 10.0 17.9 0.0 0.0 0.0 17.9 0.0
167 嘉兴 鸿樾府 50% 海宁市 5.3 10.5 6.3 0.0 0.0 6.3 4.2
168 嘉兴 海宁 19158 地块 35% 海宁市 1.4 2.7 0.0 0.0 0.0 0.0 2.7
169 嘉兴 春风江南 35% 平湖市 5.2 5.8 0.0 0.0 0.0 5.8 0.0
170 嘉兴 君悦府 100% 平湖市 8.4 16.8 0.0 16.8 16.8 0.0 0.0
171 嘉兴 海上明悦 50% 平湖市 3.3 6.0 0.0 6.0 6.0 0.0 0.0
172 嘉兴 漫悦湾 37% 平湖市 4.0 5.6 0.0 5.6 5.6 0.0 0.0
173 嘉兴 新悦府 100% 平湖市 1.1 2.2 0.0 0.0 0.0 2.2 0.0
174 嘉兴 中南泷悦府 75% 平湖市 14.4 31.6 0.0 31.6 31.6 0.0 0.0
175 嘉兴 中南泓悦府 75% 平湖市 8.2 16.5 0.0 16.5 16.5 0.0 0.0
176 嘉兴 中南锦悦府 75% 平湖市 2.7 6.3 0.0 0.0 0.0 6.3 0.0
177 金华 海塘壹品 34% 婺城区 4.3 8.6 0.0 0.0 0.0 8.6 0.0
178 金华 樾府 50% 东阳市 6.8 17.8 0.0 0.0 0.0 17.8 0.0
179 金华 横店塘溪地块 75% 东阳市 4.1 10.1 0.0 0.0 0.0 0.0 10.1
180 丽水 中南布拉格 41% 莲都区 18.1 23.2 23.2 0.0 0.0 23.2 0.0
181 丽水 壶镇石龙 1 号地块 23% 缙云县 3.2 3.4 0.0 0.0 0.0 0.0 3.4
182 宁波 漫悦湾 50% 余姚市 11.1 19.5 0.0 0.0 0.0 15.1 4.4
183 宁波 漫悦湾 50% 余姚市 5.4 10.8 0.0 0.0 0.0 10.8 0.0
184 宁波 新悦府 49% 余姚市 3.8 5.7 0.0 0.0 0.0 5.7 0.0
185 宁波 新悦府 49% 余姚市 5.8 8.7 2.9 0.0 0.0 8.7 0.0
186 宁波 紫宸府 25% 余姚市 3.4 8.5 0.0 8.5 8.5 0.0 0.0
187 宁波 璀璨云堤 50% 镇海区 4.5 8.1 0.0 0.0 0.0 8.1 0.0
188 宁波 海上传奇 33% 慈溪市 40.1 65.2 40.2 0.0 0.0 58.4 6.8
189 宁波 云堤 50% 慈溪市 10.2 13.2 13.2 0.0 0.0 13.2 0.0
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
190 宁波 滨海壹号 100% 慈溪市 6.8 10.2 10.2 0.0 0.0 10.2 0.0
191 宁波 青樾府 40% 慈溪市 1.1 1.7 1.7 0.0 0.0 1.7 0.0
192 宁波 青樾府 25% 慈溪市 5.0 12.4 4.2 0.0 0.0 12.4 0.0
193 宁波 珑悦 100% 慈溪市 3.7 6.6 0.0 6.6 6.6 0.0 0.0
194 宁波 檀悦府 20% 慈溪市 3.7 5.9 0.0 0.0 0.0 5.9 0.0
195 宁波 阅江府 33% 慈溪市 4.4 9.7 0.0 0.0 0.0 9.7 0.0
196 宁波 江南大院 33% 慈溪市 5.4 9.7 0.0 0.0 0.0 9.7 0.0
197 宁波 四季珑玥华府 16% 慈溪市 11.4 18.2 0.0 0.0 0.0 18.2 0.0
198 宁波 凤鸣梧桐府 30% 慈溪市 3.8 9.4 0.0 0.0 0.0 9.4 0.0
199 宁波 云邸华府 16% 慈溪市 3.6 7.3 0.0 0.0 0.0 7.3 0.0
200 宁波 海悦湾 50% 慈溪市 7.6 9.9 0.0 0.0 0.0 9.9 0.0
201 宁波 樾府 100% 奉化区 6.7 16.0 11.6 0.0 0.0 11.6 4.4
202 宁波 奉化斗门地块 33% 奉化区 4.3 10.8 0.0 0.0 0.0 0.0 10.8
203 宁波 中南锦悦府 68% 北仑区 8.1 17.9 11.6 0.0 0.0 17.9 0.0
204 宁波 中南漫悦湾 68% 北仑区 4.1 6.8 0.2 0.0 0.0 6.8 0.0
205 宁波 菩悦花苑 35% 鄞州区 4.2 7.4 0.0 0.0 7.4 0.0 0.0
206 衢州 漫悦湾 100% 常山县 5.6 11.7 0.0 0.0 0.0 11.7 0.0
207 绍兴 上悦城 49% 嵊州市 10.7 27.9 13.1 0.0 0.0 17.1 10.9
208 绍兴 金艺学府 45% 越城区 10.9 19.5 0.0 19.5 19.5 0.0 0.0
209 绍兴 天樾 85% 诸暨市 5.8 11.6 9.5 0.0 0.0 9.5 2.1
210 绍兴 江山里 30% 诸暨市 3.5 4.1 4.1 0.0 0.0 4.1 0.0
211 绍兴 樾府 80% 诸暨市 3.4 5.9 0.0 5.9 5.9 0.0 0.0
212 绍兴 新悦府 70% 诸暨市 1.8 4.5 0.0 0.0 0.0 4.5 0.0
213 绍兴 华著 30% 柯桥区 9.8 24.4 19.1 0.0 0.0 24.4 0.0
214 台州 漫悦湾 33% 椒江区 10.3 22.2 12.1 0.0 0.0 12.1 10.1
215 台州 熙悦 45% 椒江区 2.5 5.3 5.3 0.0 0.0 5.3 0.0
216 台州 樾府 50% 椒江区 3.0 6.6 0.0 0.0 0.0 6.6 0.0
22
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
217 台州 084 号地块 16% 路桥区 7.1 17.1 17.1 0.0 0.0 17.1 0.0
218 台州 和悦府 35% 路桥区 3.6 6.2 6.2 0.0 0.0 6.2 0.0
219 温州 国瑞府 15% 瑞安市 4.3 12.6 0.0 0.0 0.0 12.6 0.0
220 温州 都会玖著 11% 乐清市 6.5 13.0 0.0 0.0 0.0 13.0 0.0
221 温州 瓯海印象-南府 100% 瓯海区 2.2 6.0 6.0 0.0 0.0 6.0 0.0
222 温州 瓯海印象-北府 100% 瓯海区 3.7 9.9 9.9 0.0 0.0 9.9 0.0
223 温州 玖峯花苑 50% 平阳县 3.4 7.5 0.0 0.0 0.0 0.0 7.5
224 蚌埠 江山府 100% 龙子湖区 5.0 9.9 8.3 0.0 0.0 9.5 0.4
225 蚌埠 观淮府 100% 怀远县 6.4 14.1 5.6 0.0 0.0 5.6 8.5
226 亳州 新悦府 100% 利辛县 11.3 22.5 16.6 0.0 0.0 21.6 1.0
227 合肥 樾府 100% 蜀山区 7.8 15.6 10.6 0.0 0.0 15.6 0.0
228 马鞍山 熙悦 100% 雨山区 12.8 20.4 1.3 7.0 7.0 13.5 0.0
229 滨州 翡丽之光 35% 滨城区 9.8 29.5 0.1 0.0 0.0 24.5 5.0
230 东营 熙悦 100% 广饶县 6.9 9.6 0.5 4.7 4.7 4.9 0.0
231 东营 世纪城 100% 广饶县 43.8 83.2 0.0 0.0 57.1 26.1 0.0
232 东营 世纪锦城 100% 东营区 20.0 47.0 0.0 17.9 47.0 0.0 0.0
233 菏泽 世纪锦城 100% 牡丹区 10.8 26.0 0.0 0.0 24.8 0.0 1.2
234 菏泽 花城 100% 牡丹区 29.5 79.5 0.5 7.9 13.0 28.1 38.4
235 济南 樾府 100% 市中区 2.9 5.3 4.4 0.0 0.0 4.4 0.9
236 济宁 樾府 50% 任城区 6.3 7.6 1.2 0.0 0.0 7.6 0.0
237 济宁 珑悦 100% 任城区 12.7 21.0 4.7 0.0 0.0 15.0 6.0
238 济宁 樾府 51% 邹城市 7.2 14.3 10.3 0.0 0.0 14.3 0.0
239 济宁 檀月墅 51% 邹城市 6.7 12.0 3.8 0.0 0.0 12.0 0.0
240 济宁 漫悦湾 65% 兖州市 4.6 6.9 0.0 0.0 0.0 6.9 0.0
241 临沂 樾府 55% 兰山区 11.3 28.3 4.4 1.6 1.6 26.7 0.0
242 临沂 林樾 100% 兰山区 8.0 20.0 7.6 0.0 0.0 7.6 12.3
243 临沂 樾府 55% 兰山区 3.5 8.8 8.8 0.0 0.0 8.8 0.0
23
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
244 青岛 星汇城 100% 黄岛区 1.4 7.9 0.0 4.8 4.8 3.1 0.0
245 青岛 漫悦湾 100% 黄岛区 7.5 20.9 0.0 9.2 9.2 11.6 0.0
246 青岛 春风南岸 80% 黄岛区 7.7 18.7 6.6 0.0 0.0 6.6 12.1
247 青岛 金石广场 100% 黄岛区 9.8 32.0 0.0 0.0 32.0 0.0 0.0
248 青岛 世纪城 100% 李沧区 42.4 111.4 8.4 0.0 88.9 15.3 7.3
249 青岛 漫悦湾 30% 平度市 6.5 13.0 0.0 0.0 0.0 13.0 0.0
250 青岛 国宾府 30% 平度市 5.5 10.9 0.7 0.0 0.0 10.9 0.0
251 泰安 樾府 100% 泰山区 1.8 7.3 4.7 0.0 0.0 7.1 0.2
252 泰安 世纪锦城 100% 泰山区 6.7 16.1 0.0 0.0 16.1 0.0 0.0
253 泰安 财源门 100% 泰山区 7.4 37.7 14.9 3.4 9.0 15.4 13.3
254 泰安 紫云集 90% 岱岳区 13.0 32.5 15.4 0.0 0.0 15.4 17.1
255 泰安 佳期漫 100% 岱岳区 5.2 13.5 0.0 0.0 0.0 13.5 0.0
256 威海 熙悦 75% 环翠区 7.5 11.0 11.0 0.0 0.0 11.0 0.0
257 威海 中南漫悦湾 60% 临港区 3.8 7.5 3.5 0.0 0.0 3.5 4.1
258 威海 中南颐悦湾 60% 临港区 6.5 14.2 0.0 0.0 0.0 0.0 14.2
259 潍坊 珑悦 100% 潍城区 5.5 13.3 7.8 0.0 0.0 7.8 5.5
260 潍坊 世纪城 100% 寿光市 10.8 25.9 0.0 0.0 25.9 0.0 0.0
261 潍坊 香缇雅苑 100% 寿光市 5.8 12.0 0.0 0.0 12.0 0.0 0.0
262 潍坊 城市金典 100% 寿光市 6.5 12.7 0.0 0.0 12.7 0.0 0.0
263 潍坊 世纪星城 100% 寿光市 43.1 65.0 12.3 6.2 50.6 14.4 0.0
264 潍坊 樾府 70% 奎文区 12.1 31.7 0.0 10.7 10.7 6.8 14.1
265 潍坊 熙悦 70% 奎文区 12.8 31.9 5.6 5.5 5.5 22.3 4.1
266 烟台 熙悦 100% 福山区 6.7 13.4 0.0 7.5 7.5 5.8 0.0
267 烟台 山海湾 100% 福山区 18.8 18.8 0.0 7.1 18.8 0.0 0.0
268 烟台 中南悠漫里商业园 100% 福山区 6.5 7.2 1.0 3.5 3.5 0.9 2.7
269 烟台 玖熙墅 100% 福山区 6.1 3.6 3.6 0.0 0.0 3.6 0.0
270 烟台 熙悦 51% 龙口市 5.9 14.9 7.0 0.0 0.0 12.0 2.9
24
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
271 淄博 淄江府 40% 临淄区 8.6 12.9 10.6 0.0 0.0 10.6 2.3
272 淄博 樾府 100% 桓台县 6.9 14.2 6.0 0.0 0.0 14.2 0.0
273 淄博 春溪集 60% 张店区 4.2 7.3 1.2 0.0 0.0 1.2 6.1
274 淄博 紫云集 55% 张店区 11.9 19.7 15.9 0.0 0.0 15.9 3.8
275 北京 怡水园 100% 密云县 8.9 12.9 0.0 0.0 0.0 0.0 12.9
276 天津 六和茗著 17% 静海区 3.6 4.4 0.0 0.0 0.0 4.4 0.0
277 天津 君悦府 75% 静海区 9.1 20.4 0.0 0.2 0.2 20.2 0.0
278 天津 新壹街广场 100% 武清区 1.9 4.8 0.0 0.0 0.0 4.8 0.0
279 保定 尚熙城 50% 徐水区 10.5 26.3 6.7 0.0 0.0 19.8 6.5
280 邯郸 御河尚苑 50% 邯山区 6.1 12.2 7.0 0.0 0.0 12.2 0.0
281 廊坊 熙悦 75% 固安县 7.1 22.0 3.4 0.0 0.0 16.7 5.3
282 唐山 未来海岸 100% 乐亭县 14.9 21.1 0.0 21.1 21.1 0.0 0.0
283 唐山 拉唯那 100% 乐亭县 54.7 103.1 28.5 22.7 22.7 31.9 48.5
284 抚顺 熙悦 20% 望花区 9.2 29.8 18.1 0.0 0.0 18.1 11.6
285 沈阳 上悦城 80% 大东区 0.7 4.6 0.0 0.0 0.0 0.0 4.6
286 沈阳 集美尚景 49% 铁西区 3.0 4.8 0.0 0.0 0.0 4.8 0.0
287 沈阳 紫云集 100% 铁西区 1.5 3.4 0.0 0.0 0.0 3.4 0.0
288 沈阳 煕悦 100% 铁西区 3.0 5.3 0.0 2.6 2.6 2.7 0.0
289 沈阳 世纪城 100% 铁西区 15.2 26.6 0.0 0.0 26.6 0.0 0.0
290 沈阳 玖熙墅 100% 铁西区 5.0 8.5 0.0 0.0 0.0 8.5 0.0
291 沈阳 和樾 60% 铁西区 10.0 19.9 7.2 0.0 0.0 19.6 0.4
292 营口 世纪城 100% 鲅鱼圈区 17.7 37.4 10.0 0.0 16.8 11.1 9.5
293 开封 樾府 100% 龙亭区 4.4 11.5 7.9 0.0 0.0 11.5 0.0
294 开封 林樾 50% 龙亭区 6.8 19.8 8.1 0.0 0.0 19.8 0.0
295 商丘 绿地城 49% 睢阳区 10.5 13.6 0.0 0.0 0.0 13.6 0.0
296 商丘 绿地城 49% 睢阳区 5.6 13.9 0.3 0.0 0.0 13.9 0.0
297 商丘 绿地中央广场 49% 睢阳区 7.9 27.8 13.5 0.0 0.0 13.5 13.9
25
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
298 商丘 漫悦湾 49% 睢阳区 8.8 22.0 14.4 0.0 0.0 22.0 0.0
299 许昌 金玉堂 34% 建安区 13.9 38.4 12.2 0.0 0.0 19.1 19.3
300 潜江 雅苑 100% 园林街道 14.7 33.8 0.0 22.9 33.8 0.0 0.0
301 潜江 锦城 100% 园林街道 6.2 14.1 0.0 0.0 14.1 0.0 0.0
302 潜江 春溪集 100% 园林街道 5.2 15.6 8.2 0.0 0.0 8.2 7.3
303 潜江 世纪城 100% 新城区 11.8 25.9 0.0 19.6 25.9 0.0 0.0
304 武汉 拂晓城 100% 黄陂区 16.3 32.5 16.2 0.0 0.0 32.5 0.0
305 武汉 拂晓城 100% 黄陂区 8.2 16.3 0.0 11.9 11.9 4.5 0.0
306 武汉 熙悦 50% 东西湖区 2.7 8.6 0.0 0.0 0.0 8.6 0.0
307 宝鸡 無山居 65% 眉县 19.5 22.8 1.7 0.0 0.0 1.7 21.1
308 西安 青樾 90% 大兴新区 4.4 20.5 6.6 0.0 0.0 20.5 0.0
309 西安 君启 100% 未央区 2.6 10.0 0.0 0.0 0.0 0.0 10.0
310 西安 君启 100% 未央区 3.7 13.0 12.3 0.0 0.0 12.3 0.8
311 西安 君启 100% 未央区 9.1 30.1 0.0 0.0 0.0 0.0 30.1
312 西安 紫云集 85% 未央区 6.6 19.9 16.6 0.0 0.0 19.9 0.0
313 西安 春溪集 85% 高陵区 11.7 35.3 0.0 35.3 35.3 0.0 0.0
314 西安 樾府 100% 灞桥区 8.7 21.8 0.0 10.0 10.0 11.8 0.0
315 西安 东望城 35% 西咸新区 4.3 14.9 0.0 0.0 0.0 14.9 0.0
316 西安 东望府 50% 西咸新区 2.1 5.3 5.3 0.0 0.0 5.3 0.0
317 西安 东望中心 50% 西咸新区 1.7 9.2 0.0 0.0 0.0 0.0 9.2
318 西安 上悦城 100% 西咸新区 18.3 41.9 31.2 0.0 0.0 31.2 10.7
319 西安 湖畔堤 51% 西咸新区 3.3 11.7 0.0 0.0 0.0 0.0 11.7
320 常德 春溪集 100% 武陵区 6.1 17.2 17.2 0.0 0.0 17.2 0.0
321 常德 中南珑悦 100% 鼎城区 5.2 13.6 0.0 0.0 0.0 0.0 13.6
322 湘潭 樾府 50% 岳塘区 6.7 18.6 0.7 0.0 0.0 7.5 11.2
323 成都 樾府 100% 金牛区 12.8 25.9 8.8 0.0 0.0 20.1 5.8
324 成都 海棠集 100% 金牛区 4.2 12.3 0.0 12.3 12.3 0.0 0.0
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
325 成都 熙悦 100% 温江区 5.4 13.5 0.0 0.0 0.0 13.5 0.0
326 成都 云樾名邸 100% 温江区 2.7 6.5 0.4 0.0 0.0 6.5 0.0
327 成都 珑悦 100% 温江区 2.5 6.3 0.0 6.3 6.3 0.0 0.0
328 成都 玖华薹 50% 成华区 3.0 14.8 0.0 0.0 0.0 14.8 0.0
329 成都 花源镇 104 亩 66% 新津县 6.9 17.8 0.0 0.0 0.0 0.0 17.8
330 眉山 新悦府 100% 仁寿县 5.0 11.0 0.0 11.0 11.0 0.0 0.0
331 南充 尚景阅 100% 顺庆区 5.5 7.6 0.0 0.0 0.0 7.6 0.0
332 南充 世纪城 100% 顺庆区 8.6 18.9 0.0 0.0 18.9 0.0 0.0
333 南充 原山 100% 高坪区 4.6 16.0 8.1 0.0 0.0 8.1 7.9
334 南充 春江阅 100% 高坪区 7.0 17.5 17.5 0.0 0.0 17.5 0.0
335 南充 漫悦湾 100% 高坪区 9.7 22.2 0.0 22.2 22.2 0.0 0.0
336 重庆 泊云府 30% 巴南区 6.4 10.1 4.2 0.0 0.0 4.2 5.9
337 重庆 玖著天宸 34% 北碚区 16.8 25.2 0.0 0.0 0.0 0.0 25.2
338 重庆 玖宸 100% 北碚区 11.4 30.1 0.0 13.2 13.2 14.6 2.4
339 重庆 紫云集 30% 江津区 3.6 10.2 0.0 0.0 0.0 10.2 0.0
340 重庆 西著七里 33% 沙坪坝区 7.5 18.9 0.0 0.0 0.0 18.9 0.0
341 重庆 万云府 20% 沙坪坝区 5.8 14.3 0.0 0.0 0.0 14.3 0.0
342 昆明 天韵 33% 安宁市 1.6 4.7 0.0 0.0 0.0 4.7 0.0
343 昆明 云境 100% 官渡区 4.9 24.4 12.0 0.0 0.0 24.4 0.0
344 昆明 樾府 51% 官渡区 7.6 29.0 3.9 0.0 0.0 27.4 1.6
345 昆明 十二集 100% 盘龙区 3.7 6.4 2.4 0.0 0.0 2.4 4.0
346 昆明 和悦铭著 25% 五华区 3.3 12.7 6.3 0.0 0.0 12.7 0.0
347 昆明 上悦天地 33% 五华区 17.3 63.6 19.4 0.0 0.0 19.4 44.1
348 贵阳 春风南岸 100% 南明区 16.0 40.0 10.8 0.0 0.0 10.8 29.2
349 贵阳 林樾 100% 南明区 9.7 24.1 18.5 0.0 0.0 18.5 5.6
350 佛山 翡翠西江 33% 高明区 8.1 24.3 17.0 0.0 0.0 17.0 7.4
351 佛山 滨江国际 100% 高明区 8.4 33.4 33.4 0.0 0.0 33.4 0.0
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
序 权益 占地面积 规划建筑面 2019 年开工面 2019 年竣工面 累计竣工面 2019 年末在建 2019 年末未开工
城市 项目名称 位置
号 比例 （万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 积（万㎡） 面积（万㎡） 面积（万㎡）
352 佛山 漫悦湾 50% 三水区 5.3 15.9 4.8 2.9 2.9 13.0 0.0
353 惠州 林间漫 90% 惠阳区 4.7 14.0 0.0 0.0 0.0 10.4 3.6
354 惠州 嘉霖三期项目 100% 惠阳区 2.7 8.1 0.0 0.0 0.0 0.0 8.1
355 揭阳 春风南岸 100% 揭东县 9.4 18.7 11.9 0.0 0.0 11.9 6.8
356 梅州 漫悦湾 100% 梅县 1.3 3.4 0.0 0.0 0.0 0.0 3.4
357 梅州 峰会 50% 梅县 4.5 11.6 2.5 0.0 0.0 8.9 2.7
358 汕头 中南未来悦 10% 澄海区 2.1 8.6 0.0 0.0 0.0 0.0 8.6
359 湛江 紫云集 100% 麻章区 3.1 10.3 0.0 0.0 0.0 0.0 10.3
360 福州 樾府 100% 长乐区 3.6 7.1 0.0 0.0 0.0 7.1 0.0
361 泉州 滨江铭悦 100% 鲤城区 3.8 8.7 8.7 0.0 0.0 8.7 0.0
362 泉州 天樾 100% 晋江市 2.6 6.5 0.0 0.0 0.0 0.0 6.5
363 泉州 漫悦湾 100% 晋江市 5.3 17.2 0.0 0.0 0.0 17.2 0.0
364 泉州 P2019-33 地块 100% 晋江市 0.6 1.9 0.0 0.0 0.0 0.0 1.9
365 厦门 青樾 100% 翔安区 1.8 3.5 0.0 0.0 0.0 0.0 3.5
366 厦门 九锦台 75% 翔安区 0.7 1.7 1.7 0.0 0.0 1.7 0.0
367 南宁 紫云集 100% 良庆区 7.9 29.7 29.7 0.0 0.0 29.7 0.0
368 南宁 春风南岸 100% 江南区 6.0 14.9 10.1 0.0 0.0 10.1 4.8
369 文昌 森海湾 100% 清澜新区 34.2 59.3 0.0 0.0 58.4 0.8 0.0
370 万宁 芭提雅 100% 兴隆镇 10.6 9.1 0.0 0.1 4.1 0.7 4.3
371 儋州 西海岸 100% 滨海新区 60.4 60.8 1.8 6.7 53.1 2.8 4.9
372 昌江 林海间 100% 昌化镇 13.4 8.0 0.5 1.3 6.5 0.0 1.6
合计 3318.5 7046.4 1406.0 946.0 2820.0 3078.0 1148.7
注：以上建筑面积、在建面积、未开工面积均指计算容积率的规划建筑面积。
28
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
4、项目跟投情况
为了提高组织效能，激发员工主动性，建立公司与员工风险共担、利益共享的机制，公司经股东大会同意设立员工跟投
制度。2019年公司共有40个新项目引入跟投机制，员工跟投本金总额1.21亿元，占跟投项目资金峰值的0.059%。
2019 年，跟投项目中销售金额最高的 5 个项目情况：
实际投资金额 2019 年销售金额 累计开发成本
序号 投资名称 投资主体 权益比例 退出情况
（万元） （亿元） （万元）
中南方 99.85% 132,260.83
南宁五象 离职员工有
1 跟投方 0.15% 197.01 30.95 130,443.60
紫云集 退出
合计 100.00% 132,457.84
中南方 99.87% 225,169.51
昆明官渡 离职员工有
2 跟投方 0.13% 296.96 28.08 177,681.35
云境 退出
合计 100.00% 225,466.47
中南方 94.99% 5,000.00
苏州吴江 离职员工有
3 跟投方 5.01% 263.54 24.47 151,943.27
紫云花苑 退出
合计 100.00% 5,263.54
中南方 98.99% 56,606.96
温州瓯海 离职员工有
4 跟投方 1.01% 577.56 23.04 146,674.87
印象-北府 退出
合计 100.00% 57,184.52
中南方 99.77% 209,063.62
西安未央 离职员工有
5 跟投方 0.23% 480.38 21.5 173,263.00
上悦城 退出
合计 100.00% 209,544.00
2019 年公司董事、监事、高级管理人员跟投情况如下：
姓名 职务 跟投项目数 跟投项目本金出资额（万元） 累计收益（万元） 收益比例
陈昱含 董事、副总经理 34 119.62 16.43 13.7%
辛琦 董事、副总经理、财务总监 32 78.56 1.03 1.3%
截止 2019 年末，公司董事、高级管理人员未有退出跟投项目情况。
5、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况
2019 年末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额 5,162,947 万元。
（三）建筑业务具体情况
1、建筑业务未完工项目情况
单位：亿元
业务模式 合同金额 累计确认收入 未完工部分金额
住宅 583.6 263.1 320.5
公建 130.3 70.4 59.9
政府和社会合作项目 95.5 20.7 74.8
合计 809.4 354.2 455.2
2、建筑业务已完工项目情况
单位：亿元
类别 累计已确认毛利 累计确认收入 已完工未结算部分金额
已完工项目情况 37.1 353.7 20.3
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
29
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
2、收入与成本
（1）营业收入构成
2019 年 2018 年
项目 同比增减
金额（元） 占营业收入比重 金额（元） 占营业收入比重
营业收入合计 71,830,786,061.08 100% 40,110,125,872.49 100% 79.08%
分行业
房地产开发 51,586,576,589.98 68.03% 27,560,078,269.32 61.55% 87.18%
建筑施工 22,177,499,936.63 29.24% 15,240,203,685.16 34.04% 45.52%
酒店及其他 2,070,042,883.33 2.73% 1,976,411,232.48 4.41% 4.74%
内部交易抵消 -4,003,333,348.86 - -4,666,567,314.47 - -
（2）分行业利润率情况
比上年同期 比上年同期 比上年
行业 营业收入（元） 营业成本（元） 毛利率
增减 增减 同期增减
房地产开发 51,586,576,589.98 87.18% 42,337,684,026.12 92.59% 17.93% 降低 2.30 个百分点
建筑施工 22,177,499,936.63 45.52% 20,180,170,366.27 49.77% 9.01% 降低 2.58 个百分点
酒店及其他 2,070,042,883.33 4.74% 936,026,113.65 28.39% 54.78% 增长 20.92 个百分点
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入：不适用
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况：不适用
（5）营业成本构成
2019 年 2018 年
行业分类 项目 同比增减
金额（元） 占营业成本比重 金额（元） 占营业成本比重
房地产开发 房地产开发 42,337,684,026.12 66.72% 21,983,693,842.74 59.80% 92.59%
建筑施工 建筑施工 20,180,170,366.27 31.80% 13,474,280,299.31 36.64% 49.77%
酒店及其他 酒店及其他 936,026,113.65 1.48% 1,307,084,553.09 3.56% -28.39%
内部交易抵消 - -3,652,376,874.64 - -4,500,180,977.50 - -
（6）报告期内合并范围是否发生变动
具体请见公司财务报告 “附注六、合并范围的变动”、“附注七、在其他主体中的权益”披露。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况：不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 2,098,157,719.121
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.92%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比 0%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 新城控股集团股份有限公司 1,170,661,206.07 1.63%
2 南通市中央创新区建设投资有限公司 248,802,637.40 0.35%
3 南京盛香园房地产开发有限公司 240,944,703.48 0.34%
4 上海圆泉房地产开发有限公司 231,439,927.43 0.32%
5 和记黄埔地产（成都）有限公司 206,309,244.74 0.29%
合计 2,098,157,719.12 2.92%
主要客户其他情况说明：公司前五大客户含包头市新城亿博房地产开发有限公司、盐城新城亿博房地产开发有限公司、
30
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
包头市新城亿卓房地产开发有限公司，其作为新城控股集团股份有限公司下属子公司合并列示。前五大客户与公司不存在关
联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在前五大客户中未
直接或者间接拥有权益等。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 3,077,481,266.76
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 3.89%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 2.27%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 北京城建中南土木工程集团有限公司 1,044,654,843.63 1.32%
2 江苏中南建设装饰有限公司 750,973,998.81 0.95%
3 标龙建设集团有限公司 544,236,616.34 0.69%
4 江苏信拓建设（集团）股份有限公司 434,572,586.05 0.55%
5 南通四建集团有限公司 303,043,221.93 0.38%
合计 3,077,481,266.76 3.89%
主要供应商其他情况说明：前五名供应商中北京城建中南土木工程集团有限公司和江苏中南建设装饰有限公司为公司控
股股东控制企业，为公司关联方，其他与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股 5%
以上股东、实际控制人和其他关联方在主要供应商中未直接或者间接拥有权益。
3、费用
单位：元
项目 2019 年 2018 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 1,462,806,748.56 966,396,122.20 51.37% 主要系本期销售规模增加所致
管理费用 3,216,234,749.90 2,390,574,274.59 34.54% 主要系本期开发项目增加所致
财务费用 674,667,964.26 415,626,776.31 62.33% 主要系融资增长导致财务费用增加
4、研发投入：
报告期内，公司共发生研发费用 1,283,730.79 元，占营业收入的比例为 0.0018%。
5、现金流
单位：元
项目 2019 年 2018 年 同比增减
经营活动现金流入小计 110,970,055,849.73 97,145,418,950.47 14.23%
经营活动现金流出小计 102,773,724,985.37 77,713,841,140.10 32.25%
经营活动产生的现金流量净额 8,196,330,864.36 19,431,577,810.37 -57.82%
投资活动现金流入小计 30,720,247,961.46 11,823,097,455.22 159.83%
投资活动现金流出小计 44,100,771,613.14 24,472,943,336.00 80.20%
投资活动产生的现金流量净额 -13,380,523,651.68 -12,649,845,880.78 5.78%
筹资活动现金流入小计 63,522,419,541.94 43,540,871,636.26 45.89%
筹资活动现金流出小计 55,463,802,535.60 47,583,042,275.26 16.56%
筹资活动产生的现金流量净额 8,058,617,006.34 -4,042,170,639.00 -299.36%
现金及现金等价物净增加额 2,857,231,857.39 2,735,139,211.84 4.46%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：不适用
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：不适用
三、非主营业务分析
项目 金额（元） 占利润总额比例
投资收益 2,091,683,676.53 33.98%
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
公允价值变动损益 50,965,322.75 0.83%
资产减值 -266,729,938.72 4.33%
营业外收入 51,091,056.96 0.83%
营业外支出 205,310,069.39 3.34%
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
2019 年末 2019 年初
项目 比重增减 重大变动说明
金额（元） 占总资产比例 金额（元） 占总资产比例
货币资金 25,409,736,687.50 8.74% 20,416,915,066.92 8.67% 0.07 个百分点 -
应收账款 11,732,392,315.46 4.04% 8,562,045,331.00 3.63% 0.41 个百分点 -
存货 165,586,813,570.85 56.99% 135,002,590,942.43 57.30% -0.31 个百分点 -
投资性房地产 4,419,480,000.00 1.52% 4,210,468,897.66 1.79% -0.27 个百分点 -
长期股权投资 13,486,192,849.00 4.64% 6,893,425,366.83 2.94% 1.71 个百分点 -
固定资产 3,266,882,504.35 1.12% 3,068,894,608.28 1.30% -0.18 个百分点 -
在建工程 12,146,322.42 0.004% 46,540,513.07 0.02% -0.02 个百分点 -
短期借款 13,082,301,949.63 4.50% 10,686,892,017.77 4.54% -0.04 个百分点 -
长期借款 36,006,261,820.71 12.39% 30,127,057,700.00 12.79% -0.40 个百分点 -
注：公司 2019 年起首次执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则且调整执行当年年初财务报表相关项目
2、以公允价值计量的资产和负债
单位：元
本期公允价值 计入权益的累计 本期计提
项目 期初数 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 的减值
金融资产
1.交易性金融资产（不
1,382,427,394.94 -14,828,276.36 - - 29,960,772,479.51 29,807,100,265.85 1,521,271,332.24
含衍生金融资产）
2.衍生金融资产 0
3.其他债权投资 0
4.其他权益工具投资 0
5.其他非流动金融资产 318,458,896.00 55,439,934.00 100,000,000.00 473,898,830.00
6.债权投资 50,000,000.00 -50,000,000.00 -
7.一年内到期的其他流
50,000,000.00 50,000,000.00
动资产-债权投资
金融资产小计 1,750,886,290.94 40,611,657.64 30,060,772,479.51 29,807,100,265.85 2,045,170,162.24
投资性房地产 4,210,468,897.66 10,353,665.11 3,030,000.00 201,687,437.23 4,419,480,000.00
上述合计 5,961,355,188.60 50,965,322.75 30,060,772,479.51 29,810,130,265.85 201,687,437.23 6,464,650,162.24
金融负债 0
报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化
3、公司融资机构及利率水平
单位：亿元
期限结构
融资途径 期末融资余额 融资成本区间
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 387.26 3.20%-10.00% 94.00 103.50 92.99 96.77
非银行金融机构贷款 188.41 4.35%-13.50% 121.61 63.10 3.70 0.00
债券 123.56 7.30%-10.88% 20.00 55.02 43.95 4.59
合计 699.23 - 235.61 221.62 140.64 101.36
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
4、截至报告期末的资产权利受限情况
截止 2019 年 12 月 31 日，公司使用受到限制的货币资金共计 924,144.24 万元，受限资金包括保证金、定期存单等。其
他抵押、质押情况详见财务报告附注十二、2（3）。
五、投资状况
1、总体情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
6,828,410,249.47 5,810,823,243.34 17.51%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况：不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况：不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
单位：元
证券 证券简 最初 会计计 期初账面 本期公允价 累计公允价 本期购 本期出 报告期 期末 会计核 资金
类别
代码 称 投资成本 量模式 价值 值变动损益 值变动 买金额 售金额 损益 账面价值 算科目 来源
境内外 公允价 交易性金 自有
002659.SZ 凯文教育 699,740.60 260,090 -66,650.00 -506,300.60 0 0 -66,650.00 193,440.00
股票 值计量 融资产 资金
境内外 公允价 交易性金 自有
02048.HK 易居中国 25,391,778.44 42,064,050 -22,326,395.91 -5,654,124.35 0 0 -22,326,395.91 19,737,654.09
股票 值计量 融资产 资金
期末持有的其他证券投资 0 -- 0 0 0 0 0 0 0 -- --
合计 26,091,519.04 -- 42,324,140 -22,393,045.91 -6,160,424.95 0 0 -22,393,045.91 19,931,094.09 -- --
证券投资审批董事会公告披露
无
日期
证券投资审批股东会公告披露
无
日期
（2）衍生品投资情况：不适用
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
单位：万元
报告期内 累计变更 累计变更 尚未使用
本期已使 已累计使 尚未使用 闲置两年
募集资金 变更用途 用途的募 用途的募 募集资金
募集年份 募集方式 用募集资 用募集资 募集资金 以上募集
总额 的募集资 集资金总 集资金总 用途及去
金总额 金总额 总额 资金金额
金总额 额 额比例 向
非公开发
2016 458,023.39 71,865.03 458,102.03 16,786.96 16,786.96 3.67% 0 不适用 0
行股份
合计 -- 458,023.39 71,865.03 458,102.03 16,786.96 16,786.96 3.67% 0 -- 0
募集资金总体使用情况说明
公司采用非公开发行方式发行人民币普通股（A 股）316,076,293 股，发行价格为每股 14.68 元，募集资金总额人民币
464,000.00 万元，扣除承销费等发行费用实际募集资金净额人民币 458,023.39 万元。
截至 2019 年 8 月 12 日，2016 年度非公开发行募集资金在 2019 年实际投资 71,865.03 万元（含利息），累计投资 458,102.03
万元（含利息），公司 2016 年非公开发行募集资金已全部使用完毕。
（2）募集资金承诺项目情况
单位：万元
是否已变 募集资金 截至期末累 截至期末投 项目达到预 本报告期 是否达 项目可行性
承诺投资项目和超 调整后投资 2019 年度
更项目(含 承诺投资 计投入金额 资进度 定可使用状 实现的效 到预计 是否发生重
募资金投向 总额(1) 投入金额
部分变更) 总额 (2) (3)＝(2)/(1) 态日期 益 效益 大变化
承诺投资项目
33
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
2019 年 12
盐城中南世纪城 是 260,000 264,810.35 67,426.01 264,849.00 100.00% 41,136.67 否 否
月 31 日
2018 年 04
太仓中南世纪城 是 80,000 63,213.04 4,439.00 63,251.90 100.00% -9,301.81 否 否
月 25 日
2019 年 12
青岛中南世纪城 否 70,000 70,000 0.02 70,001.13 100.00% 40,080.67 是 否
月 25 日
承诺投资项目小计 -- 410,000 398,023.39 71,865.03 398,102.03 -- -- 0 -- --
归还银行贷款 -- 60,000 60,000 - 60,000 100.00% -- -- -- --
合计 -- 470,000 458,023.39 71,865.03 458,102.03 -- -- 71,915.53 -- --
未达到计划进度或 由于项目规划和施工进度调整，盐城中南世纪城目前效益低于募集资金说明书预测，但有关项目还在开发建设中，
预计收益的情况和 预计未来项目效益可以达到募集资金说明书预计水平。太仓中南世纪城目前已经开发完毕，实际效益略低于募集资
原因（分具体项目）金说明书水平，但全部募集资金项目效益水平预计将高于募集资金说明书预计整体水平。
项目可行性发生重
不适用
大变化的情况说明
超募资金的金额、
用途及使用进展情 不适用
况
募集资金投资项目
不适用
实施地点变更情况
募集资金投资项目
不适用
实施方式调整情况
适用
根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的募集资金置换专项审核报告，公司本次对募集资金投资项目中截至
募集资金投资项目
2016 年 3 月 31 日预先投入的 89,792.86 万元资金进行置换，置换募集资金总额 89,792.86 万元，本次募集资金置换
先期投入及置换情
与发行申请文件的相关内容描述一致。《关于以募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的议案》经过公司第六届
况
董事会第三十三次会议及第六届监事会第十一次会议审议通过，公司独立董事发表独立意见、会计师出具鉴证报告、
保荐机构发表专项意见。
适用
2018 年 7 月 3 日第七届董事会第二十三次会议审议通过了《关于继续使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议
案》，拟继续使用 152,417.98 万元闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限自公司董事会审议批准该议案之日起
用闲置募集资金暂
不超过 12 个月,到期将以自有资金归还至公司募集资金专项账户。
时补充流动资金情
公司自 2018 年 7 月 3 日开始将 152,417.98 万元闲置募集资金全部用于补充流动资金，并分别于 2018 年 9 月 4 日、
况
2018 年 9 月 14 日、2018 年 9 月 17 日、2018 年 9 月 20 日、2018 年 9 月 25 日、2018 年 10 月 9 日、2018 年 10 月
25 日、2018 年 10 月 29 日、2018 年 12 月 7 日、2019 年 1 月 30 日、2019 年 2 月 13 日、2019 年 6 月 11 日、2019
年 7 月 1 日将上述暂时补充流动资金的募集资金归还至募集资金专用账户。
截至 2019 年 6 月 30 日，本次募集资金投资项目太仓中南世纪城已经开发完毕，计划用于其的 80,000 万元募集资金
项目实施出现募集
实际使用 63,251.90 万元，节余 16,786.96 万元（含利息）。2019 年 7 月 2 日公司第七届董事会第四十七次会议审议
资金结余的金额及
通过将节余的募集资金全部用于本次募集资金投资项目盐城中南世纪城。公司独立董事、保荐机构就节余募集资金
原因
用于本次发行其他募集资金投资项目发表了意见。
尚未使用的募集资
无
金用途及去向
募集资金使用及披
露中存在的问题或 无
其他情况
（3）募集资金变更项目情况
单位：万元
截至期末实 截至期末投 项目达到预 变更后的项目可
变更后的 对应的原承 变更后项目拟投入 本报告期实 本报告期实 是否达到
际累计投入 资进度 定可使用状 行性是否发生重
项目 诺项目 募集资金总额(1) 际投入金额 现的效益 预计效益
金额(2) (3)=(2)/(1) 态日期 大变化
盐城中南 太仓中南世 2019 年 12
264,810.35 67,426.01 264,849.00 100% 41,136.67 否 否
世纪城 纪城 月 31 日
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
七、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 子公司 建筑施工 8,000,000,000 58,177,085,811.22 10,187,274,505.97 22,177,499,936.63 662,699,867.47 451,852,964.33
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 子公司 房地产开发 500,000,000 8,748,416,254.33 1,258,160,093.73 4,144,012,124.01 596,088,752.38 441,949,251.49
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 子公司 房地产开发 1,020,000,000 6,608,842,735.81 1,565,097,510.03 2,068,269,894.54 549,803,140.62 400,806,742.43
海门中南世纪城开发有限公司 子公司 房地产开发 350,000,000 38,251,384,974.37 1,270,669,987.47 2,917,285,531.55 507,216,014.02 381,773,582.54
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 200,000,000 2,057,456,826.17 560,570,698.99 2,289,913,087.21 502,315,523.23 376,145,495.59
嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 20,000,000 1,388,742,953.02 285,241,737.90 1,740,834,032.72 452,396,297.49 338,000,812.57
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 子公司 房地产开发 600,000,000 4,432,190,612.36 935,958,999.46 2,029,587,328.30 439,099,025.61 329,222,574.48
南京中南花城房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 532,850,000 1,569,602,432.48 978,299,106.07 1,816,129,041.98 374,188,311.35 279,862,338.66
报告期内取得和处置子公司的情况：详见财务报告附注六、合并范围的变动。
八、公司控制的结构化主体情况：不适用
九、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
2020 年房地产行业依旧处于调整期，销售和投资将进一步放慢，而且海外疫情深入对国内经济发展及居民购买力带来
的不确定性，也会影响销售。但正是由于经济增长面临更多挑战，宏观流动性和政策灵活度将进一步加大。虽然“房子是用
来住的、不是用来炒”的方向不变，行业会继续被区别对待，但房地产仍不可避免会受益于宏观调节。而且城市化还将持续，
城市化区域的居住空间需求还会增长。随着新型城镇化的深入推进，珠三角、长三角区域等重点都市圈、城市集聚带将吸引
更多新的产业和城市人口，有准备的企业将抓住更多机遇。但这也意味着行业内公司间的竞争将更加激烈，疫情使客户对“好
房子”的要求进一步提高，企业单纯土地储备和融资能力的优势将降低，产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性进一
步提高，健康的企业将获得更大的发展空间，行业集中度提升将更加明显。
而随着疫情的影响和国际环境的快速变化，国家提出保居民就业、保基本民生，积极扩大国内需求，加强传统基础设施
和新型基础设施投资，公司作为资质种类最全、资质等级最高的民营建筑企业相信可以抓住更多机遇。
（二）2020 年经营策略
公司房地产业务将继续以客户为中心，坚持大众主流住宅产品定位，坚持快速周转战略，拓宽土地获取渠道，提高货地
比，进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市等核心都市圈，重点区域极致深耕，同时一手抓供应链重塑和交付，
一手抓品类研发，继续以健康住宅理念为核心，深入建设 TED 社区，提升组织能力、运营能力、产品能力等长周期发展能
力，提高精细化管理水平。
建筑业务将继续推进建筑产业化，加大标准化生产的比例，不断提升施工质量、施工效率和节能环保标准，积极把握政
策机遇。
2020 年公司将努力实现房地产业务合同销售金额增长 15%，确保预售资源竣工和收入确认，增加资产实力，优化资产
负债表，提升信用评级，降低融资成本，进一步提高盈利能力。坚持简单透明的文化，打造不断创造历史、令人向往的美好
组织，推动事业可持续发展。
35
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（三）项目开发计划
2020 年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市，现有项目计划开工建筑面积约 866 万平方米，竣
工面积约 1,439 万平方米。
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
1 上海 江山美宸 11% 崇明县 0.0 0.0
2 上海 桐南美麓 40% 奉贤区 0.0 0.0
3 上海 锦庭 100% 奉贤区 0.0 0.0
4 上海 灏景湾 34% 奉贤区 0.0 0.0
5 上海 HI-PARK 100% 奉贤区 4.0 0.0
6 上海 凤鸣美谷 33% 奉贤区 0.0 10.0
7 上海 西虹桥壹号 40% 青浦区 0.0 0.0
8 上海 君悦府 100% 青浦区 0.0 0.0
9 常州 红熙台 50% 钟楼区 0.0 0.0
10 淮安 锦城 100% 清浦区 0.0 0.0
11 淮安 世纪城 100% 清浦区 0.0 9.2
12 淮安 樾府 100% 清浦区 0.0 2.9
13 淮安 淮海天宸 34% 清浦区 11.7 0.0
14 淮安 熙悦 34% 淮安区 0.0 8.7
15 淮安 珑悦 29% 淮安区 0.0 7.1
16 淮安 珺悦 32% 淮安区 6.3 0.0
17 淮安 观淮府 55% 淮阴区 17.9 0.0
18 连云港 上悦城 65% 灌南县 16.0 0.0
19 南京 御园 50% 高淳区 0.0 2.9
20 南京 熙悦 32% 江宁区 6.4 9.1
21 南京 山锦花城 100% 江宁区 0.0 0.0
22 南京 上悦城 100% 江宁区 4.8 0.0
23 南京 缇香漫 100% 江宁区 0.0 0.0
24 南京 棉花塘 100% 江宁区 0.0 0.0
25 南京 锦城 100% 溧水县 0.0 0.0
26 南京 世纪雅苑 60% 栖霞区 0.0 0.0
27 南京 魔力月光 100% 玄武区 0.0 0.0
28 南京 锦苑 100% 雨花台区 0.0 0.0
29 南通 海上传奇 20% 崇川区 6.9 16.2
30 南通 湖畔堤 35% 崇川区 0.0 0.0
31 南通 枫丹酩悦 40% 崇川区 0.0 11.0
32 南通 中央商务区 100% 崇川区 17.2 0.0
33 南通 时代都会 10% 崇川区 0.0 10.4
34 南通 大都会 20% 崇川区 0.0 3.8
35 南通 花城 100% 崇川区 0.0 0.0
36 南通 时代悦城 50% 崇川区 0.0 0.0
37 南通 珑府 25% 崇川区 2.9 10.0
38 南通 林肯公园 50% 崇川区 0.0 12.1
39 南通 佳期漫 33% 崇川区 0.0 0.0
40 南通 春江阅 40% 崇川区 0.0 6.9
41 南通 云樾东方 17% 崇川区 0.0 17.3
36
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
42 南通 熙悦 100% 崇川区 0.0 19.0
43 南通 春风南岸 40% 崇川区 0.0 23.9
44 南通 春风南岸 40% 崇川区 0.0 0.0
45 南通 翡翠华府 34% 崇川区 0.0 0.0
46 南通 漫悦湾 100% 港闸区 0.0 0.0
47 南通 翰林首府 23% 海安市 0.2 0.0
48 南通 桃源里 21% 海安市 12.4 0.0
49 南通 军山半岛 100% 海门市 0.0 0.0
50 南通 中南碧桂园 35% 海门市 0.0 0.0
51 南通 熙悦天玺 42% 海门市 0.0 8.7
52 南通 熙悦 100% 海门市 0.0 23.8
53 南通 世纪城 100% 海门市 0.0 0.0
54 南通 上悦城 51% 海门市 0.0 17.4
55 南通 漫悦湾 70% 海门市 0.0 0.0
56 南通 锦苑 100% 海门市 0.0 0.0
57 南通 锦尚名苑 100% 海门市 0.0 0.0
58 南通 锦城 100% 海门市 0.0 0.0
59 南通 江海都会 25% 海门市 0.0 0.0
60 南通 春江明月 75% 海门市 4.1 0.0
61 南通 麓园 25% 海门市 7.5 0.0
62 南通 春风里 100% 海门市 2.1 0.0
63 南通 沁园 40% 海门市 8.6 0.0
64 南通 柳岸春风 50% 海门市 1.1 0.0
65 南通 湖光映月 100% 海门市 0.0 0.0
66 南通 筑梦足球俱乐部 100% 海门市 0.0 0.0
67 南通 漫悦湾 55% 如东县 0.0 0.0
68 南通 熙悦花苑 49% 如东县 4.7 0.0
69 南通 晨园 49% 如东县 2.9 0.0
70 南通 熙悦 100% 如皋市 0.0 20.6
71 南通 世纪城 100% 如皋市 0.0 0.0
72 南通 上悦城 45% 如皋市 17.8 0.0
73 南通 紫云集 40% 如皋市 9.7 0.0
74 南通 大都会 30% 通州区 0.0 0.0
75 南通 珑悦 100% 通州区 0.0 0.0
76 南通 君悦府 100% 通州区 0.0 0.0
77 南通 玖熙墅 33% 通州区 0.0 0.0
78 南通 上悦城 25% 通州区 0.0 19.9
79 南通 玖熙墅 33% 通州区 0.0 0.0
80 南通 铂金时代 21% 通州区 0.0 0.0
81 南通 紫宸府 23% 通州区 0.0 0.0
82 南通 春溪集 40% 通州区 26.8 0.0
83 苏州 虞悦豪庭 35% 常熟市 0.0 0.0
84 苏州 公望 40% 常熟市 0.0 0.0
85 苏州 御锦城 100% 常熟市 0.0 0.0
86 苏州 雅苑 100% 常熟市 0.0 0.0
37
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
87 苏州 熙悦豪庭 30% 常熟市 0.0 0.0
88 苏州 梧桐苑 25% 常熟市 0.0 0.0
89 苏州 世纪城 100% 常熟市 0.0 0.0
90 苏州 湖湾天境花园 50% 常熟市 0.0 13.1
91 苏州 珺悦阁 25% 常熟市 0.0 0.0
92 苏州 林樾香庭 100% 常熟市 5.2 3.1
93 苏州 锦苑 60% 常熟市 0.0 0.0
94 苏州 世纪锦城 100% 常熟市 0.0 0.0
95 苏州 及第阁 33% 常熟市 0.0 0.0
96 苏州 滨江铂郡 49% 常熟市 0.0 18.8
97 苏州 琴川碧桂园 20% 常熟市 0.0 0.0
98 苏州 春风南岸 100% 虎丘区 3.5 0.0
99 苏州 宽阅雅苑 30% 虎丘区 0.0 10.0
100 苏州 世纪花园 100% 昆山市 0.0 0.0
101 苏州 世纪花园（锦城） 100% 昆山市 0.0 9.2
102 苏州 君悦阁 100% 太仓市 0.0 4.2
103 苏州 依云水岸苑 14% 太仓市 0.0 0.0
104 苏州 世纪城 100% 太仓市 0.0 0.0
105 苏州 漫悦兰庭 50% 太仓市 0.0 0.0
106 苏州 海上时光花园 15% 太仓市 0.0 13.8
107 苏州 翡丽云邸 30% 太仓市 0.0 0.0
108 苏州 紫云集 100% 吴江区 0.0 0.0
109 苏州 世纪城 100% 吴江区 0.0 0.0
110 苏州 枫丹壹号 50% 吴江区 0.0 10.1
111 苏州 雅苑 100% 吴中区 0.0 0.0
112 苏州 锦苑 100% 吴中区 0.0 0.0
113 苏州 悦湖雅居 37% 张家港市 0.0 0.0
114 苏州 湖悦天境花园 35% 张家港市 0.0 7.2
115 苏州 湖悦天境花园 51% 张家港市 0.0 0.0
116 苏州 塘桥东望 33% 张家港市 0.0 0.0
117 苏州 樾府 100% 张家港市 0.0 9.9
118 泰州 世纪城 100% 泰兴市 0.0 26.2
119 无锡 君悦府 100% 新吴区 0.0 0.0
120 无锡 中南樾府 75% 江阴市 6.9 15.8
121 无锡 云亭 2 号地块 53% 江阴市 13.6 0.0
122 宿迁 珑悦 50% 宿城区 0.0 2.1
123 宿州 碧桂园中南双玺 49% 埇桥区 0.0 2.0
124 徐州 中山府 60% 鼓楼区 2.3 0.0
经济技术开
125 徐州 凤凰山 3#4#地块 70% 17.8 0.0
发区
126 徐州 隐山观湖 50% 铜山区 1.8 7.4
127 徐州 隐山观湖 48% 铜山区 0.0 16.6
128 徐州 琅悦锦园 35% 泉山区 0.0 14.3
129 徐州 璟悦小区 23% 云龙区 0.0 4.9
130 徐州 湖畔观澜别院 33% 云龙区 0.0 15.4
38
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
131 徐州 熙悦府 25% 邳州市 2.3 8.6
132 徐州 熙悦府 25% 邳州市 7.5 0.0
133 盐城 春溪集 49% 东台市 5.7 0.0
134 盐城 熙悦 100% 东台市 0.0 15.5
135 盐城 紫云集 100% 东台市 5.6 0.0
136 盐城 熙悦府 100% 亭湖区 0.0 3.9
137 盐城 翡丽佳苑 33% 亭湖区 0.0 0.0
138 盐城 世纪城 100% 盐都区 0.0 28.3
139 扬州 颐和公馆 30% 邗江区 0.0 6.5
140 镇江 上悦城 100% 润州区 2.1 1.7
141 镇江 上悦城 100% 润州区 0.8 0.0
142 镇江 樾府 13% 润州区 0.0 2.4
143 镇江 中南林清月 75% 润州区 7.8 0.0
144 镇江 聆江阁 80% 京口区 3.7 0.0
145 镇江 公园 1 号 100% 京口区 0.0 0.0
146 镇江 锦园 100% 京口区 0.0 0.0
147 镇江 合山府 50% 京口区 0.0 9.1
148 镇江 御锦城 100% 京口区 0.0 14.7
149 镇江 珑悦府 33% 京口区 0.0 12.8
150 镇江 翡翠江湾 50% 京口区 3.4 4.9
151 镇江 世纪城 100% 京口区 0.0 0.0
152 镇江 中南锦悦 60% 京口区 0.0 0.0
153 镇江 君悦府 100% 丹阳市 0.0 0.3
154 镇江 君悦府熙悦 100% 丹阳市 14.4 4.7
155 镇江 缇香漫 100% 丹徒区 0.0 3.5
156 杭州 君奥时代 100% 萧山区 0.0 11.5
157 杭州 壹号院 40% 桐庐县 0.0 7.0
158 杭州 漫悦湾 100% 建德市 0.0 10.8
159 杭州 樾府 100% 余杭区 0.0 9.4
160 杭州 九乔国际商贸城项目 100% 江干区 14.7 0.0
161 杭州 棠玥湾 100% 江干区 8.2 0.0
162 湖州 玖熙湾 60% 吴兴区 15.2 0.0
163 湖州 2018-029 地块 37% 德清县 8.3 0.0
164 嘉兴 秀洲-022 地块 20% 秀洲区 11.4 0.0
165 嘉兴 闻荷府 100% 秀洲区 0.0 0.0
166 嘉兴 春风十里 35% 南湖区 0.0 17.9
167 嘉兴 鸿樾府 50% 海宁市 4.2 0.0
168 嘉兴 海宁 19158 地块 35% 海宁市 2.7 0.0
169 嘉兴 春风江南 35% 平湖市 0.0 5.4
170 嘉兴 君悦府 100% 平湖市 0.0 0.0
171 嘉兴 海上明悦 50% 平湖市 0.0 0.0
172 嘉兴 漫悦湾 37% 平湖市 0.0 0.0
173 嘉兴 新悦府 100% 平湖市 0.0 2.2
174 嘉兴 中南泷悦府 75% 平湖市 0.0 0.0
175 嘉兴 中南泓悦府 75% 平湖市 0.0 0.0
39
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
176 嘉兴 中南锦悦府 75% 平湖市 0.0 6.3
177 金华 海塘壹品 34% 婺城区 0.0 8.6
178 金华 樾府 50% 东阳市 0.0 17.8
179 金华 横店塘溪地块 75% 东阳市 10.1 0.0
180 丽水 中南布拉格 41% 莲都区 0.0 0.0
181 丽水 壶镇石龙 1 号地块 23% 缙云县 3.4 0.0
182 宁波 漫悦湾 50% 余姚市 4.4 13.3
183 宁波 漫悦湾 50% 余姚市 0.0 10.8
184 宁波 新悦府 49% 余姚市 0.0 5.7
185 宁波 新悦府 49% 余姚市 0.0 6.6
186 宁波 紫宸府 25% 余姚市 0.0 0.0
187 宁波 璀璨云堤 50% 镇海区 0.0 0.0
188 宁波 海上传奇 33% 慈溪市 6.8 0.0
189 宁波 云堤 50% 慈溪市 0.0 0.0
190 宁波 滨海壹号 100% 慈溪市 0.0 0.0
191 宁波 青樾府 40% 慈溪市 0.0 1.7
192 宁波 青樾府 25% 慈溪市 0.0 0.0
193 宁波 珑悦 100% 慈溪市 0.0 0.0
194 宁波 檀悦府 20% 慈溪市 0.0 5.9
195 宁波 阅江府 33% 慈溪市 0.0 9.7
196 宁波 江南大院 33% 慈溪市 0.0 9.7
197 宁波 四季珑玥华府 16% 慈溪市 0.0 18.2
198 宁波 凤鸣梧桐府 30% 慈溪市 0.0 9.4
199 宁波 云邸华府 16% 慈溪市 0.0 7.3
200 宁波 海悦湾 50% 慈溪市 0.0 9.9
201 宁波 樾府 100% 奉化区 4.4 0.0
202 宁波 奉化斗门地块 33% 奉化区 10.8 0.0
203 宁波 中南锦悦府 68% 北仑区 0.0 17.9
204 宁波 中南漫悦湾 68% 北仑区 0.0 6.8
205 宁波 菩悦花苑 35% 鄞州区 0.0 0.0
206 衢州 漫悦湾 100% 常山县 0.0 11.7
207 绍兴 上悦城 49% 嵊州市 10.9 0.0
208 绍兴 金艺学府 45% 越城区 0.0 0.0
209 绍兴 天樾 85% 诸暨市 2.1 0.0
210 绍兴 江山里 30% 诸暨市 0.0 0.0
211 绍兴 樾府 80% 诸暨市 0.0 0.0
212 绍兴 新悦府 70% 诸暨市 0.0 4.5
213 绍兴 华著 30% 柯桥区 0.0 0.0
214 台州 漫悦湾 33% 椒江区 10.1 0.0
215 台州 熙悦 45% 椒江区 0.0 0.0
216 台州 樾府 50% 椒江区 0.0 0.0
217 台州 084 号地块 16% 路桥区 0.0 0.0
218 台州 和悦府 35% 路桥区 0.0 0.0
219 温州 国瑞府 15% 瑞安市 0.0 12.6
220 温州 都会玖著 11% 乐清市 0.0 13.0
40
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
221 温州 瓯海印象-南府 100% 瓯海区 0.0 0.0
222 温州 瓯海印象-北府 100% 瓯海区 0.0 0.0
223 温州 玖峯花苑 50% 平阳县 7.5 0.0
224 蚌埠 江山府 100% 龙子湖区 0.4 0.0
225 蚌埠 观淮府 100% 怀远县 8.5 0.0
226 亳州 新悦府 100% 利辛县 1.0 8.5
227 合肥 樾府 100% 蜀山区 0.0 9.2
228 马鞍山 熙悦 100% 雨山区 0.0 13.5
229 滨州 翡丽之光 35% 滨城区 5.0 7.2
230 东营 熙悦 100% 广饶县 0.0 4.9
231 东营 世纪城 100% 广饶县 0.0 11.2
232 东营 世纪锦城 100% 东营区 0.0 0.0
233 菏泽 世纪锦城 100% 牡丹区 1.2 0.0
234 菏泽 花城 100% 牡丹区 13.4 10.3
235 济南 樾府 100% 市中区 0.9 0.0
236 济宁 樾府 50% 任城区 0.0 4.9
237 济宁 珑悦 100% 任城区 6.0 10.7
238 济宁 樾府 51% 邹城市 0.0 0.0
239 济宁 檀月墅 51% 邹城市 0.0 12.0
240 济宁 漫悦湾 65% 兖州市 0.0 6.9
241 临沂 樾府 55% 兰山区 0.0 8.0
242 临沂 林樾 100% 兰山区 12.3 0.0
243 临沂 樾府 55% 兰山区 0.0 4.3
244 青岛 星汇城 100% 黄岛区 0.0 3.1
245 青岛 漫悦湾 100% 黄岛区 0.0 0.5
246 青岛 春风南岸 80% 黄岛区 6.8 0.0
247 青岛 金石广场 100% 黄岛区 0.0 0.0
248 青岛 世纪城 100% 李沧区 7.3 2.0
249 青岛 漫悦湾 30% 平度市 0.0 13.0
250 青岛 国宾府 30% 平度市 0.0 1.1
251 泰安 樾府 100% 泰山区 0.2 1.3
252 泰安 世纪锦城 100% 泰山区 0.0 0.0
253 泰安 财源门 100% 泰山区 13.3 0.0
254 泰安 紫云集 90% 岱岳区 17.1 0.0
255 泰安 佳期漫 100% 岱岳区 0.0 0.0
256 威海 熙悦 75% 环翠区 0.0 0.0
257 威海 中南漫悦湾 60% 临港区 0.0 0.0
258 威海 中南颐悦湾 60% 临港区 7.1 0.0
259 潍坊 珑悦 100% 潍城区 5.5 0.0
260 潍坊 世纪城 100% 寿光市 0.0 0.0
261 潍坊 香缇雅苑 100% 寿光市 0.0 0.0
262 潍坊 城市金典 100% 寿光市 0.0 0.0
263 潍坊 世纪星城 100% 寿光市 0.0 14.4
264 潍坊 樾府 70% 奎文区 8.7 2.9
265 潍坊 熙悦 70% 奎文区 4.1 13.9
41
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
266 烟台 熙悦 100% 福山区 0.0 5.8
267 烟台 山海湾 100% 福山区 0.0 0.0
268 烟台 中南悠漫里商业园 100% 福山区 2.7 0.0
269 烟台 玖熙墅 100% 福山区 0.0 3.6
270 烟台 熙悦 51% 龙口市 2.9 5.9
271 淄博 淄江府 40% 临淄区 2.3 0.0
272 淄博 樾府 100% 桓台县 0.0 9.6
273 淄博 春溪集 60% 张店区 6.1 0.0
274 淄博 紫云集 55% 张店区 3.8 0.0
275 北京 怡水园 100% 密云县 0.0 0.0
276 天津 六和茗著 17% 静海区 0.0 4.4
277 天津 君悦府 75% 静海区 0.0 20.2
278 天津 新壹街广场 100% 武清区 0.0 0.0
279 保定 尚熙城 50% 徐水区 6.5 0.0
280 邯郸 御河尚苑 50% 邯山区 0.0 0.0
281 廊坊 熙悦 75% 固安县 5.3 10.8
282 唐山 未来海岸 100% 乐亭县 0.0 0.0
283 唐山 拉唯那 100% 乐亭县 0.0 13.5
284 抚顺 熙悦 20% 望花区 10.3 0.0
285 沈阳 上悦城 80% 大东区 4.6 0.0
286 沈阳 集美尚景 49% 铁西区 0.0 3.2
287 沈阳 紫云集 100% 铁西区 0.0 3.4
288 沈阳 煕悦 100% 铁西区 0.0 2.7
289 沈阳 世纪城 100% 铁西区 0.0 0.0
290 沈阳 玖熙墅 100% 铁西区 0.0 8.5
291 沈阳 和樾 60% 铁西区 0.0 11.7
292 营口 世纪城 100% 鲅鱼圈区 0.0 5.4
293 开封 樾府 100% 龙亭区 0.0 0.0
294 开封 林樾 50% 龙亭区 0.0 0.0
295 商丘 绿地城 49% 睢阳区 0.0 13.2
296 商丘 绿地城 49% 睢阳区 0.0 0.0
297 商丘 绿地中央广场 49% 睢阳区 13.9 0.0
298 商丘 漫悦湾 49% 睢阳区 0.0 0.0
299 许昌 金玉堂 34% 建安区 6.7 0.0
300 潜江 雅苑 100% 园林街道 0.0 0.0
301 潜江 锦城 100% 园林街道 0.0 0.0
302 潜江 春溪集 100% 园林街道 7.3 0.0
303 潜江 世纪城 100% 新城区 0.0 0.0
304 武汉 拂晓城 100% 黄陂区 0.0 32.5
305 武汉 拂晓城 100% 黄陂区 0.0 4.5
306 武汉 熙悦 50% 东西湖区 0.0 0.0
307 宝鸡 無山居 65% 眉县 7.6 0.0
308 西安 青樾 90% 大兴新区 0.0 8.5
309 西安 君启 100% 未央区 10.0 0.0
310 西安 君启 100% 未央区 0.8 0.0
42
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
311 西安 君启 100% 未央区 20.6 0.0
312 西安 紫云集 85% 未央区 0.0 19.9
313 西安 春溪集 85% 高陵区 0.0 0.0
314 西安 樾府 100% 灞桥区 0.0 11.8
315 西安 东望城 35% 西咸新区 0.0 0.0
316 西安 东望府 50% 西咸新区 0.0 0.0
317 西安 东望中心 50% 西咸新区 9.2 0.0
318 西安 上悦城 100% 西咸新区 10.7 7.1
319 西安 湖畔堤 51% 西咸新区 11.7 0.0
320 常德 春溪集 100% 武陵区 0.0 0.0
321 常德 中南珑悦 100% 鼎城区 12.2 0.0
322 湘潭 樾府 50% 岳塘区 3.4 0.0
323 成都 樾府 100% 金牛区 5.3 0.0
324 成都 海棠集 100% 金牛区 0.0 0.0
325 成都 熙悦 100% 温江区 0.0 13.5
326 成都 云樾名邸 100% 温江区 0.0 0.0
327 成都 珑悦 100% 温江区 0.0 0.0
328 成都 玖华薹 50% 成华区 0.0 6.0
329 成都 花源镇 104 亩 66% 新津县 11.2 0.0
330 眉山 新悦府 100% 仁寿县 0.0 0.0
331 南充 尚景阅 100% 顺庆区 0.0 0.0
332 南充 世纪城 100% 顺庆区 0.0 0.0
333 南充 原山 100% 高坪区 7.9 0.0
334 南充 春江阅 100% 高坪区 0.0 0.0
335 南充 漫悦湾 100% 高坪区 0.0 0.0
336 重庆 泊云府 30% 巴南区 5.5 0.0
337 重庆 玖著天宸 34% 北碚区 25.2 0.0
338 重庆 玖宸 100% 北碚区 2.4 7.7
339 重庆 紫云集 30% 江津区 0.0 10.2
340 重庆 西著七里 33% 沙坪坝区 0.0 18.9
341 重庆 万云府 20% 沙坪坝区 0.0 14.3
342 昆明 天韵 33% 安宁市 0.0 4.7
343 昆明 云境 100% 官渡区 0.0 11.9
344 昆明 樾府 51% 官渡区 1.6 22.4
345 昆明 十二集 100% 盘龙区 4.0 0.0
346 昆明 和悦铭著 25% 五华区 0.0 12.7
347 昆明 上悦天地 33% 五华区 3.3 0.0
348 贵阳 春风南岸 100% 南明区 17.6 0.0
349 贵阳 林樾 100% 南明区 4.3 0.0
350 佛山 翡翠西江 33% 高明区 4.3 12.8
351 佛山 滨江国际 100% 高明区 0.0 13.3
352 佛山 漫悦湾 50% 三水区 0.0 13.0
353 惠州 林间漫 90% 惠阳区 2.5 10.3
354 惠州 嘉霖三期项目 100% 惠阳区 8.1 0.0
355 揭阳 春风南岸 100% 揭东县 6.8 0.0
43
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
计划开工面 计划竣工面
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
积（万㎡） 积（万㎡）
356 梅州 漫悦湾 100% 梅县 3.4 0.0
357 梅州 峰会 50% 梅县 2.7 0.0
358 汕头 中南未来悦 10% 澄海区 8.6 0.0
359 湛江 紫云集 100% 麻章区 10.3 0.0
360 福州 樾府 100% 长乐区 0.0 7.1
361 泉州 滨江铭悦 100% 鲤城区 0.0 8.7
362 泉州 天樾 100% 晋江市 6.5 0.0
363 泉州 漫悦湾 100% 晋江市 0.0 17.2
364 泉州 P2019-33 地块 100% 晋江市 1.9 0.0
365 厦门 青樾 100% 翔安区 3.5 0.0
366 厦门 九锦台 75% 翔安区 0.0 0.0
367 南宁 紫云集 100% 良庆区 0.0 0.0
368 南宁 春风南岸 100% 江南区 4.8 0.0
369 文昌 森海湾 100% 清澜新区 0.0 0.0
370 万宁 芭提雅 100% 兴隆镇 1.1 0.7
371 儋州 西海岸 100% 滨海新区 3.8 0.0
372 昌江 林海间 100% 昌化镇 0.0 0.0
合计 865.6 1438.9
注：以上开工面积、竣工面积均指计算容积率的规划建筑面积。
2020 年项目开工竣工计划是公司依据目前的资源和市场状况，结合现有能力对经营安排的大致规划，其随着市场、资
源和公司情况的变化会灵活调整，并不构成公司对未来的承诺，敬请投资者关注。
（四）可能面对的风险
（1）市场风险
2020 年房地产行业依旧处于调整期，而且海外疫情深入对国内经济及居民购买力可能的影响，也会给市场带来更多不
确定性。虽然中期来说业整体仍保持平稳，但由于国内外环境结构的快速变化，各地市场的差异性将更加明显。
应对措施：坚持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略，坚持稳健策略，进一步严格投资纪律，坚决贯彻快
速周转的确定性选择，不断提高产品质量，提高抗风险的能力。
（2）政策风险
虽然面临整体增长的压力，宏观环境对行业发展有利，各项政策执行的灵活度会扩大。但“房子是用来住的、不是用来
炒的”是长期理念，房地产不可能成为短期刺激的手段，相当长时间内，房地产行业仍然会被区别对待。
应对措施：公司将继续坚持自主需求的主流产品定位，不寄托不切实际的政策幻想，坚持既定的战略投资方向，同时密
切关注政策动向，及时调整不同区域的投资力度和投资节奏，适应市场环境的变化。
（3）财务风险
虽然 2020 年国家将保持宏观流动性合理充裕，但全球自然灾害带来的需求特殊变化，可能会使企业面临一定的流动性
风险。
应对措施：坚持战略方向，稳健经营，保证良好回款；尽快结算收入，增加资产实力，优化资产负债表，调整融资结构，
提升融资能力；加强各种形式的合作，借助合作伙伴的力量，与合作伙伴共同成长。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
公司于 2019 年 4 月 23 日通过现场结合视频方式召开了 2018 年度投资者见面会，与投资者沟通 2018 年度业绩和未来发
展情况，交流使用的是披露的 2018 年度报告等公开资料。本次活动共有 89 位投资者参会，其中机构投资者 86 位，包括来
自华泰证券、东吴证券、中信证券、安信证券、西部证券、广发证券、华创证券、东方证券、申万宏源、平安证券、国信证
44
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
券、财通证券、银河证券、天风证券、方正证券、华融证券、国泰君安、德邦证券及中银基金、兴业基金、鹏华基金、南方
基金、建信基金、海富通基金、安盈基金、东证资管、民生加银基金、富国基金、汇添富基金、华富基金、中庚基金、上投
摩根、国投瑞银、国泰基金、宝盈基金等单位的投资者。
公司于 2019 年 8 月 27 日通过现场结合视频方式召开了 2019 年半年度投资者见面会，与投资者沟通 2019 年半年度业绩
和未来发展情况，交流使用的是披露的 2019 年半年度报告等公开资料。本次活动共有 81 位投资者参会，其中机构投资者
79 位，包括来自华创证券、浙商证券、东吴证券、中山证券、天风证券、长城证券、财富证券、民生证券、西部证券、招
商证券、华信证券、东方证券、长江证券、东吴证券、东北证券、西南证券、方正证券、广发证券、中山证券及湘财基金、
广发基金、嘉实基金、富国基金、宝盈基金、南方基金、汇添富基金、交银基金、平安基金、信达澳银基金、国泰基金等单
位的投资者。
45
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
第五节重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
1、2019年度利润分配和分红派息预案
2019年度公司合并报表归属于上市公司股东的净利润4,163,085,623.09元，母公司净利润375,185,936.26元。按照中国《企
业会计准则》，公司利润分配基于母公司的可分配利润。公司计划向股东大会提交以下2019年度利润分配方案：
1）以2019年母公司净利润的10%计提法定盈余公积金37,518,593.63元；
2）不计提任意盈余公积金；
3）剩余337,667,342.63元与母公司原可分配利润一起构成可分配利润。
方案实施后，2019年末母公司可分配利润为3,607,131,968.21元。
基于此，公司拟向股东大会提交2019年度分红派息预案：以公司分红派息股权登记日股份数为基数，向全体股东每10
股派发现金红利2.8元（含税），送红股0股，不以公积金转增股本。以公司现有总股份3,763,471,797股计算，预计共计派发
现金红利1,053,772,103.16元。占公司2019年合并报表归属于股东净利润的25.31%
公司目前还处在快速发展阶段，资产的积累有利于资产负债表的优化，提升融资和发展能力。考虑公司的发展和股东的
需求，公司计划未来现金分红与年度合并报表归属于股东的净利润比例在今年基础上逐步提升。
以上方案符合公司章程规定的分红派息政策，公司独立董事一致认可。
2、过去三年的分红派息方案
（1）2018年度：以总股份3,709,788,797股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利1.20元（含税）不送红股，不进行
资本公积金转增股本。
（2）2017年度：以总股份3,709,788,797股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利0.20元（含税）不送红股，不进行
资本公积金转增股本。
（3）2016年度：以总股份3,709,788,797股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利0.15元（含税），不送红股，不进
行资本公积金转增股本。
3、公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
合并报表归属于 现金分红金额占合并报 现金分红总额（含其他方式）
现金分红金额 现金分红总额
年度 上市公司股东净 表归属于上市公司股东 占合并报表归属于上市公司
（含税） （含其他方式）
利润 净利润比率 股东净利润比率
2019 年 1,053,772,103.16 4,163,085,623.09 25.3% 1,053,772,103.16 25.3%
2018 年 445,174,655.64 2,193,097,869.05 20.3% 445,174,655.64 20.3%
2017 年 74,195,775.94 687,306,001.95 10.8% 74,195,775.94 10.8%
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 2.8
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 分红派息股权登记日股份总数
现金分红金额（元）（含税） 1,053,772,103.16
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 1,053,772,103.16
可分配利润（元） 3,607,131,968.21
现金分红总额占利润分配总额的比例 100%
46
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
本次现金分红情况
占全部分红金额的 100%
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2019 年度拟以分红派息股权登记日总股份数为基数，向全体股东每 10 股派送人民币 2.8 元（含税）现金股息，不送红股，
不以公积金转增股本。以公司现有总股份 3,763,471,797 股计算，预计共派发现金 1,053,772,103.16 元，占公司 2019 年合并
报表中归属于母公司股东的净利润的比例为 25.31%。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
（1）资产重组时所作承诺
承诺方 中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石
承诺类型 关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺
承诺时间 2009 年 07 月 15 日
承诺期限 长期
承诺内容 一、关于保持上市公司独立性的承诺：为保持上市公司的独立性，中南城市建设投资有限公司、中
南控股集团有限公司、陈锦石（以下简称"承诺方"）承诺如下：
1、保证上市公司人员独立
（1）保证上市公司的生产经营与行政管理（包括劳动、人事及工资管理等）完全独立于承诺方及承
诺方关联公司。
（2）上市公司董事、监事及高级管理人员严格按照《公司法》、《公司章程》的有关规定选举产生；
保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员专职在上市公司工作，不
在承诺方及承诺方关联公司兼任除董事之外的职务。
（3）保证承诺方推荐出任上市公司董事和经理的人选都通过合法的程序进行，承诺方不干预公司董
事会和股东大会已经做出的人事任免决定。
2、保证上市公司资产独立完整
（1）保证上市公司与承诺方及承诺方的关联人之间产权关系明确，上市公司对所属资产拥有完整的
所有权，保证上市公司资产的独立完整
（2）保证上市公司不存在资金、资产被承诺方及承诺方的关联方占用的情形。
（3）保证上市公司的住所独立于承诺人。
3、保证上市公司的财务独立
（1）保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系。
（2）保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度。
（3）保证上市公司保持自己独立的银行帐户，不与承诺方共用一个银行账户。
（4）保证上市公司的财务人员不在本公司兼职。
（5）保证上市公司依法独立纳税。
（6）保证上市公司能够独立作出财务决策，承诺方不干预上市公司的资金使用。
4、保证上市公司机构独立
（1）保证上市公司的机构设置独立于承诺方，并能独立自主地运作。
（2）保证上市公司办公机构和生产经营场所与承诺方分开；建立健全的组织机构体系，保证上市公
司董事会、监事会以及各职能部门独立运作，不存在与承诺方职能部门之间的从属关系。
（3）保证承诺方行为规范，不超越股东大会直接或间接干预上市公司的决策和经营。
5、保证上市公司业务独立
（1）保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力，上市公司具有面向市场自主
经营的能力。
（2）保证尽可能减少上市公司与承诺方及承诺方关联公司之间的持续性关联交易。对于无法避免的
关联交易将本着"公平、公正、公开"的原则，与向非关联企业的交易价格保持一致，并及时进行信息披
露。
（3）保证不与上市公司进行同业竞争。
二、关于避免和消除同业竞争的承诺：
为从根本上避免和消除中南房地产、中南集团、陈锦石及其关联企业侵占上市公司的商业机会和形
成同业竞争的可能性，中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石（以下简称"承诺人
"）承诺：中南房地产作为上市公司控股股东期间，中南集团作为上市公司间接控股股东期间，陈锦石作
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
为上市公司实际控制人期间，承诺人不会在中国境内或境外，以任何方式（包括但不限于其单独经营、
通过合资经营或拥有另一公司或企业的股份及其它权益）直接或间接从事与上市公司相同或相似的业务。
承诺人同时保证：将采取合法及有效的措施，促使承诺人除上市公司外的其他下属全资、控股子公司不
从事与上市公司相同或相似的业务；如果有同时适合于上市公司和承诺人及下属全资、控股子公司进行
商业开发的机会，上市公司享有优先选择权。承诺人承诺并保证给予上市公司与承诺人其他下属全资、
控股子公司同等待遇，避免损害上市公司及上市公司中小股东的利益。对于上市公司的正常生产、经营
活动，承诺人保证不利用其地位损害上市公司及上市公司中小股东的利益。
三、关于减少并规范关联交易的承诺：
就本次交易完成后中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石可能与上市公司发
生的关联交易，中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石（以下简称"承诺人"）承
诺：在本次交易完成后，承诺人及其下属全资、控股子公司将尽量减少并规范与上市公司及其控股企业
之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交易，承诺人及其下属全资、控股子公司将
遵循市场公开、公平、公正的原则以公允、合理的市场价格进行，根据有关法律、法规及规范性文件的
规定履行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务和办理有关报批程序，不利用其地位损害上市公司
的利益。中南房地产作为上市公司控股股东期间，中南集团作为上市公司间接控股股东期间，陈锦石作
为上市公司实际控制人期间，承诺人不会利用其地位损害上市公司及其他股东（特别是中小股东）的合
法权益。
履行情况 未违反承诺
承诺是否
是
及时履行
（2）首次公开发行或再融资时所作承诺
承诺方 中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、上市公司董事、监事、高管
承诺类型 其他承诺
承诺时间 2015 年 04 月 15 日
承诺期限 长期
承诺内容 本公司的全部董事、监事、高级管理人员，控股股东中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公
司，实际控制人陈锦石先生已出具承诺函，承诺内容如下：中南建设已经及时完整地披露了房地产业务
用地情况，不存在因用地违法违规被查处的情形；如中南建设因未披露的土地闲置等违法违规行为给上
市公司和投资者造成损失的，本人/本公司将依法承担赔偿责任
履行情况 未违反承诺
承诺是否
是
及时履行
（3）其他对公司中小股东所作承诺
承诺方 中南城市建设投资有限公司、陈昱含
承诺类型 其他承诺
承诺时间 2009 年 07 月 15 日
承诺期限 长期
承诺内容 一、关于税务补偿的承诺：
中南城市建设投资有限公司和陈昱含（以下合称"承诺人"）目前分别持有江苏中南建筑产业集团有
限责任公司（以下简称"中南建筑"）97.36%和 2.64%股权。鉴于中南建筑及其子公司南通市中南建工设备
安装有限公司在 2008 年度及以前年度存在按照核定方式缴纳企业所得税的情况，为保证公司及其中小股
东的利益，承诺人特此承诺：在上市公司本次重大重组经中国证监会批准并实施后，如有权税务部门要
求中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司改按查账征收方式缴纳 2007 年度及以前年度所得税，并
由此导致中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司需补缴税款、支付滞纳金罚款或其他款项时，承
诺人将在有权税务部门规定的期限内，且最迟不晚于有权税务部门出具书面文件后的一个月内，根据目
前对中南建筑的持股比例承担中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司需补缴的税款、滞纳金、罚
款或其他款项。
二、关于明确"税务补偿承诺"中责任期限的专项说明：
鉴于江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称"中南建筑"）及其子公司南通市中南建工设备
安装有限公司（以下简称"中南安装"）存在按照核定方式缴纳企业所得税的情况，为保障上市公司及其
中小股东的利益，中南城市建设投资有限公司和陈昱含（以下合称"承诺人"）就所出具的税务补偿承诺
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
中的责任期限明确如下：中南建筑及中南安装若因资产置换完成日前的经营行为或其他行为，需要补缴
企业所得税、支付滞纳金、罚款或其他款项，承诺人将在税务机关规定的期限内，且最迟不晚于税务机
关出具书面文件后的一个月内，按持股比例承担；中南建筑及中南安装在资产置换完成日后的应税责任，
由上市公司承担。
履行情况 未触发履约条件
承诺是否
是
及时履行
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明：不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况：不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说
明：不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
按照规定，公司自 2019 年 1 月 1 日起执行中华人民共和国财政部《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移（修订）》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》、《企业会计准则第 37 号
——金融工具列报》、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》及《企业会计准则第 12 号——债务重组》相关准则，
同时公司 2019 年度财务报告开始按照中华人民共和国财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财
会[2019]6 号)、《关于修订印发合并财务报表格式(2019 版)的通知》(财会[2019]16 号)编制。应用新会计政策对公司财务报
告的具体影响详见财务报告附注中。本报告期公司无主要会计估计变更。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明：不适用
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
具体情况参见财务报告附注六、合并范围的变动。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬（万元） 590
境内会计师事务所审计服务的连续年限 5
境内会计师事务所注册会计师姓名 曹阳、王娟
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 3
聘请内部控制审计会计师事务所情况：
公司聘请致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司内部控制审计机构，内控审计费用为 110 万元，包含在上述会计
事务所 590 万元报酬内。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况：不适用
十一、破产重整相关事项：不适用
十二、重大诉讼、仲裁事项
是否形 诉讼(仲
涉案金额 诉讼(仲 诉讼(仲裁)审理
诉讼(仲裁)基本情况 成预计 裁)判决执 披露日期 披露索引
（万元） 裁)进展 结果及影响
负债 行情况
大连金广建筑公司因建设工程施工 已调解 调解我司支付 已履行完 2019 年 8 月 刊登于指定媒体的
3,334.42 否
合同纠纷起诉营口中南房地产开发 结案 1768.28 万元 毕 27 日 《2019 年半年度报告》
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
有限公司
海口裕华工贸公司因建设工程施工
已将款项退回 已履行完
合同纠纷起诉江苏中南建筑产业集 1,217.97 否 已结案
公司 毕
团有限责任公司
张文华因建设工程施工合同纠纷起
一审重 未到执行
诉江苏中南建筑产业集团有限责任 2,000 否 未有结果
审中 阶段
公司
海门中南世纪城开发有限公司因建
设工程施工合同纠纷起诉南通麒麟 一审重 未到执行
1,990.90 否 未有结果
建筑安装工程有限公司、海门大生 审中 阶段
建设工程有限公司、沈卫祥
陈琳因海门中南国际置业顾问有限
清算已 已支付陈琳 已履行完
公司清算起诉海门中南世纪城房地 1047.11 是
完成 1047.11 万 毕
产开发有限公司
刊登于指定媒体的《关
中南控股集团有限公司及青岛中南
于涉及青岛市李沧区有
世纪城房地产业投资有限公司起诉
2018 年 12 月 关诉讼情况的公告》
青岛市李沧区人民政府、青岛市李 待二审 未到执行
77,091 否 未有结果 19 日及 2019 （2018-240）及《关于
沧区湘潭路街道办事处大枣园社区 开庭 阶段
年 12 月 7 日 涉及青岛市李沧区有关
居民委员会、青岛市李沧区湘潭路
诉讼情况的进展公告》
街道办事处南岭社区居民委员会
（2019-260）
十三、处罚及整改情况：不适用
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
报告期内，公司控股股东中南城市建设投资有限公司及实际控制人陈锦石先生不存在未履行法院生效判决、所负数额较
大的债务到期未清偿等情况。
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
1、2017年员工持股计划
2017年5月9日公司2017年第五次临时股东大会审议通过了《公司2017年员工持股计划（草案）及其摘要的议案》及其他
相关议案，决定设立公司2017年员工持股计划。2017年5月17日公司第七届董事会第一次会议审议通过了《关于公司2017年
员工持股计划（修订稿）及其摘要的议案》，决议变更2017年员工持股计划资产管理机构和增设投资顾问等事宜。
2017年11月8日，公司2017年员工持股计划“中海信托-中南建设员工持股计划集合资金信托计划”完成公司股票的购买，
该计划通过二级市场累计购入公司股票130,758,148股，占公司总股本的3.52%，成交均价为6.73元/股。该员工持股计划持有
公司股票的锁定期为12个月，至2018年11月7日解除限售。
截止2019年3月15日，公司2017年员工持股计划持有的公司股份已按照相关约定出售完毕，已完成相关资产的清算和分
配，2017年员工持股计划已终止。
2、2018年股票期权激励计划
2018年8月9日公司2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议案，
决定设立2018年股票期权激励计划（简称“2018年计划”）。2018年计划拟向激励对象授予期权23,260万份，其中首次授予
21,580万份，预留1,680万份。
2018年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分年
度进行绩效考核，考核年度为2018年、2019年和2020年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相
对2017年的增长幅度分别不低于240%、560%和1060%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权
益。
2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励
计划激励对象首次授予股票期权的议案》，同意公司2018年计划的首次授予条件已经成就，决定以2018年8月13日为授予日，
向49名激励对象授予21,580万份期权，期权初始行权价格为6.33元/股。2018年9月26日有关期权登记完成，简称中南 JLC2，
50
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
代码037068。
2019年8月5日公司第七届董事会第四十九次会议及第七届监事会第十六次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计
划授予预留股票期权的议案》，同意公司2018年计划补充授予期权的授予条件已经成就，决定以2019年8月5日为授予日，向
53名激励对象补充授予1,680万份期权，期权初始行权价格8.54元/股。2019年9月3日2018年激励计划预留期权授予登记完成。
有关期权简称中南JLC4，代码037081。
2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调
整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，同意2018年计划首次授予期权的行权价格由6.33
元/股调整为6.21元/股。
2019年8月16日公司第七届董事会第五十次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期
行权事宜的议案》，2018年计划首次授予期权第一个行权期行权条件已经成就，38名激励对象合计60,522,000份期权在第一
个行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2019年9月2日至2020年8月12日间的可交易日。
截止2019年12月31日，共有47,066,001份中南 JLC2行权，公司总股份数因此增加47,066,001股。
3、2019年股票期权激励计划
2019年6月19日公司2019年第七次临时股东大会审议通过了《2019年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议
案，决定设立2019年股票期权激励计划（简称“2019年计划”），拟向激励对象授予的期权13,837万份，其中首次授予11,209
万份，预留2,628万份。
2019年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分年
度进行绩效考核，考核年度为2019年、2020年和2021年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相
对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权
益。
2019年7月2日公司第七届董事会第四十七次会议及第七届监事会第十五次会议审议通过了《关于向2019年股票期权激励
计划首次授予股票期权的议案》，同意公司2019年计划首次授予的条件已经成就，决定以2019年7月2日为授予日，向486名
激励对象授予11,209万份期权，期权初始行权价格8.49元/股。2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7月18
日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的
议案》，同意将2019年计划首次授予期权的行权价格调整为8.37元/股。2019年8月6日有关期权登记完成，简称中南 JLC3，
代码037079。
2020年1月20日公司第七届董事会第五十八次会议及第七届监事会第二十次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励
计划授予预留期权的议案》，同意公司2019年计划期权补充授予的条件已经成就，决定以2020年1月20日为授予日，向89名
激励对象补充授予2,089万份股票期权，期权初始行权价格9.83元/股。2020年3月16日有关期权完成登记，简称中南 JLC5，
代码037089。
根据《企业会计准则第11号—股份支付》和《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的规定，在期权等待期内的
每个资产负债表日，公司以对可行权期权数量的最佳估计为基础，按照期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对象服
务计入成本费用，同时计入资本公积。在期权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负
债表日，根据行权的情况，结转确认股本和资本公积。
按照BS模型（Black-Scholes Model），中南 JLC2在授予日的公允价值为28,712.19万元，2019年摊销费用6,050.85万元；
中南 JLC4在授予日的公允价值为2,956.80万元，2019年摊销费用645.69万元；中南 JLC3在授予日的公允价值为28,134.59万
元，2019年摊销费用7,592.08万元。2019年47,066,001份中南 JLC2行权，公司股本增加47,066,001元，资本公积增加24,521.39
万元。
十六、重大关联交易
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
1、与日常经营相关的关联交易
关联交易 关联交易定 关联交易 关联交易金 占同类交易 交易额度 是否超过 关联交易结算 可获得的同
关联交易方 关联关系 关联交易类型 披露日期 披露索引
内容 价原则 价格 额（万元） 金额的比例 （万元） 额度 方式 类交易市价
关键人任职 公开招标、
南通飞宇电器设备有限公司 购买商品 市场价格 9,543.68 3.53% 7,000.00 是
公司 市场定价
北京城建中南土木工程集团
109,628.68 40.57% 48,000.00 是
有限公司及其下属子公司
江苏中南建设装饰有限公司 75,097.40 27.79% 50,000.00 是
接受关联人提 接受物 刊登于指定媒
金丰环球装饰工程（天津） 供的物业、工 业、工程 公开招标、 签署协议，支 体的《关于
市场价格 22,786.85 8.43% 24,000.00 否 —
有限公司 程施工等服务 施工等服 市场定价 付相关款项 2019年度关联
同一控制方
江苏中南物业服务有限公司 及商品等 务 交易授权事项
24,886.38 9.21% 31,000.00 否 2019年4月
及其子公司 的公告》、《关
23日、2019
于增加2019年
上述主体之外中南控股集团 年7月19日、
24,618.85 9.11% 17,000.00 是 2019年12月
度日常关联交
有限公司的关联方
易额度的公
14日
费率不超 告》、《关于
中南控股集团有限公司 接受担保 指定价格 3,655.00 1.35% 32,000.00 否 2020年度日常
过 1%
关联交易授权
合计 270,216.84 100% 209,000.00 是 — — 事项的公告》
向关联人销售
中南控股集团有限公司及其 提供工程 公开招标、 签署协议，收
同一控制方 商品、提供工 市场价格 23,993.37 100.00% 16,000 是 —
关联方 服务等 市场定价 到相关款项
程服务、劳务
合计 23,993.37 100.00% 16,000 是 — —
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实
—
际履行情况
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 无
52
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
公司报告期无应披露而未披露的资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易：不适用
4、关联债权债务往来：不适用
5、其他重大关联交易
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
《关于出售苏州中南中心的关联交易公告》（公告编号：2019-218） 2019 年 9 月 30 日 指定媒体
《关于购买中南珂缔缘体育文化产业有限公司及南通中南产城发展有限公司
2019 年 9 月 30 日 指定媒体
股权的关联交易公告》（公告编号：2019-219）
《关于出售苏州中南中心关联交易的进一步公告》（公告编号：2019-230） 2019 年 10 月 16 日 指定媒体
《关于购买中南珂缔缘体育文化产业有限公司及南通中南产城发展有限公司
2019 年 10 月 16 日 指定媒体
股权的关联交易的进一步公告》（公告编号：2019-231）
《关于收购潍坊锦琴股权的关联交易公告》（公告编号：2019-245） 2019 年 11 月 21 日 指定媒体
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
公司报告期不存在重大承包情况。
（3）租赁情况
公司报告期不存在重大租赁情况。
2、重大担保
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相关 截止 12 月 31 日 担保进展 截止 12 月 31 是否履行 是否为关
担保对象名称 担保类型 担保期
公告披露日期 可使用担保额度 披露日期 日担保金额 完毕 联方担保
常熟冠城宏翔房地产有限公司 2017/12/1 0 2017/12/1 46,305连带责任担保 36 个月 否 否
常熟志诚房地产开发有限公司 2017/12/1 0 2017/12/1 5,600连带责任担保 36 个月 否 否
慈溪恒坤置业有限公司 2019/7/11 30,702 2018/9/1 6,174连带责任担保 36 个月 否 否
慈溪星坤置业有限公司 2019/11/1 20,802 2019/11/23 9,900连带责任担保 18 个月 否 否
佛山雅旭房地产开发有限公司 2019/7/11 23,449 2019/12/21 36,300连带责任担保 36 个月 否 否
佛山昱辰房地产开发有限公司 2019/7/11 30,702 2019/3/30 11,725连带责任担保 36 个月 否 否
淮安市和锦置业有限公司 2019/9/18 0 2019/9/27 40,800连带责任担保 36 个月 否 否
嘉兴市嘉南置业有限公司 2019/7/11 0 2018/5/24 49,830连带责任担保 36 个月 否 否
金华骏远置业有限公司 2019/7/11 16,600 2019/12/21 10,744连带责任担保 36 个月 否 否
梅州中南昱晟房地产开发有限公司 2019/7/11 19,040 2019/12/10 10,000连带责任担保 36 个月 否 否
2019/10/15 14,234 连带责任担保 36 个月 否 否
南京锦安中垠房地产开发有限公司 2019/9/18 11,200
2016/8/25 21,182连带责任担保 36 个月 否 否
53
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
南通港华置业有限公司 2019/7/11 18,040 2019/8/2 12,000连带责任担保 36 个月 否 否
宁波光凯房地产开发有限公司 2019/7/11 7,245 2019/8/16 9,679连带责任担保 24 个月 否 否
2019/3/28 5,354连带责任担保 31 个月 否 否
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有限 2019/4/18 14,355连带责任担保 36 个月 否 否
2019/7/11 10,143
公司 2019/8/23 12,540连带责任担保 36 个月 否 否
2019/11/23 8,019 连带责任担保 36 个月 否 否
2019/5/21 35,530 连带责任担保 18 个月 是 否
绍兴锦嘉置业有限公司 2019/7/11 17,009
2019/11/23 13,693 连带责任担保 36 个月 否 否
绍兴垄越房地产开发有限公司 2019/7/11 0 2019/8/26 126,000连带责任担保 36 个月 否 否
绍兴世茂瑞盈置业有限公司 2019/11/1 5,000 2019/12/10 20,000连带责任担保 24 个月 否 否
沈阳金科骏达房地产开发有限公司 2019/7/11 30,702 2019/3/28 8,526连带责任担保 36 个月 否 否
2019/4/2 46,500连带责任担保 36 个月 否 否
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 2019/7/11 30,702
2019/5/7 15,000连带责任担保 12 个月 是 否
2019/5/9 21,450 连带责任担保 36 个月 否 否
台州卓舜房地产开发有限公司 2019/7/11 27,402
2019/7/26 3,300连带责任担保 36 个月 否 否
2019/6/7 28,000连带责任担保 36 个月 否 否
太仓彤光房地产开发有限公司 2019/7/11 27,040
2019/9/13 7,200连带责任担保 12 个月 否 否
威海市星樾房地产开发有限公司 2019/7/11 22,144 2019/12/10 15,000连带责任担保 36 个月 否 否
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 2019/7/11 31,749 2019/11/23 0连带责任担保 36 个月 是 否
西安莱兴置业有限公司 2019/7/11 0 2019/10/26 71,876连带责任担保 36 个月 否 否
湘潭长厦锦城房地产开发有限公司 2019/7/11 0 2019/12/25 47,000连带责任担保 24 个月 否 否
徐州锦川房地产开发有限公司 2019/7/11 5,681 2019/3/30 16,548连带责任担保 36 个月 否 否
扬州颐诚置业有限公司 2019/7/11 15,702 2019/12/18 15,000连带责任担保 36 个月 否 否
镇江恒润房地产开发有限公司 2019/7/11 17,702 2019/12/21 7,062连带责任担保 36 个月 否 否
镇江颐润中南置业公司 2019/7/11 45,749 2019/12/18 6,000连带责任担保 36 个月 否 否
重庆福奥房地产开发有限公司 2019/7/11 8,577 2019/12/21 5,525连带责任担保 12 个月 否 否
重庆西联锦房地产开发有限公司 2019/7/11 22,472 2019/12/21 5,490连带责任担保 30 个月 否 否
诸暨璟石置业有限公司 2019/7/11 0 2018/9/1 9,000连带责任担保 36 个月 否 否
淄博锦城房地产开发有限公司 2019/7/11 39,040 2019/3/28 16,280连带责任担保 18 个月 否 否
邹城市锦尚置业有限公司 2019/7/11 49,394 2019/1/9 17,690连带责任担保 12 个月 是 否
苏州中南中心投资建设有限公司（同时
为共同借款人全资子公司盐城中南世纪 2019/9/18 29,749 2019/9/27 30,000 连带责任担保 24 个月 否 是
城房地产投资有限公司提供担保）
诸暨璟铭房地产有限公司（同时为公司
控股子公司宁波中琨房地产有限责任公
司、控股子公司宁波中璟置业有限公司 2019/11/12 59,559 连带责任担保 18 个月 否 否
和独立第三方宁波和圣投资管理有限公 2019/8/22 0
司提供担保）
诸暨璟铭房地产有限公司 2019/12/28 37,000 连带责任担保 18 个月 否 否
徐州锦熙房地产开发有限公司 2019/7/11 0 2019/8/16 36,000 连带责任担保 36 个月 否 否
济宁锦琴房地产开发有限公司 2019/7/11 0 2019/1/29 30,000 连带责任担保 24 个月 否 否
南通市锦洲置业有限公司 2019/7/11 0 2019/1/19 11,000 连带责任担保 24 个月 否 否
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 1,638,666报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 1,534,384
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 1,973,065报告期末实际对外担保余额合计（A4） 1,085,970
公司及子公司对子公司的担保情况
担保额度相关 截止 12 月 31 日 担保进展 截止 12 月 31 是否履行 是否为关
担保对象名称 担保类型 担保期
公告披露日期 可使用担保额度 披露日期 日担保金额 完毕 联方担保
54
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
东台中南锦悦置业有限公司 2019/12/21 26,600 连带责任担保 6 个月 否 否
江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公司 2,433,672 注 2 2019/12/10 10,000 连带责任担保 84 个月 否 否
临沂锦琴房地产开发有限公司 2018/6/8 46,750 连带责任担保 36 个月 否 否
南京中南世纪城房地产开发有限公司 2019/12/25 20,000 连带责任担保 22 个月 否 否
宁波锦实投资有限公司 2019/5/9 350,000 连带责任担保 164 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2019/12/28 11,875 连带责任担保 264 个月 否 否
泰安中南投资置业有限公司 2019/4/18 20,000 连带责任担保 36 个月 否 否
威海锦展置业有限公司 2019/12/18 20,000 连带责任担保 24 个月 否 否
东台锦玺置业有限公司（同时为全资子
公司南通中南新世界中心开发有限公司 2019/11/23 22,650 连带责任担保 12 个月 否 否
提供担保）
蚌埠赛特中南房地产开发有限公司 2019/12/25 8,000 连带责任担保 24 个月 否 否
蚌埠中南花苑房地产开发有限公司 2019/12/28 87,000 连带责任担保 18 个月 否 否
常熟中南金锦置地有限公司 2019/12/18 170,000 连带责任担保 36 个月 否 否
成都中鼎嘉和置业有限公司 2018/4/22 5,700 连带责任担保 48 个月 否 否
成都中南安居房地产开发有限公司 2017/12/20 16,000 连带责任担保 48 个月 否 否
成都中南锦腾房地产开发有限公司 2019/2/27 41,770 连带责任担保 12 个月 是 否
成都中南骏锦房地产开发有限公司 2018/5/18 60,000 连带责任担保 36 个月 否 否
成都中南世纪房地产开发有限公司 2018/5/18 110,000 连带责任担保 36 个月 否 否
东营中南城市建设投资有限公司 2019/1/29 5,600 连带责任担保 36 个月 是 否
佛山中武景熙置地有限公司 2019/12/21 68,100 连带责任担保 36 个月 否 否
抚顺盛华邦房地产开发有限公司 2019/11/12 8,000 连带责任担保 12 个月 否 否
2019/12/31
广饶金石房地产开发有限公司 2019/1/29 13,000 连带责任担保 36 个月 否 否
广饶中南房地产有限公司 2019/12/3 6,300 连带责任担保 30 个月 否 否
广西锦驰置业有限公司 2019/12/18 30,000 连带责任担保 12 个月 是 否
广西锦鑫佰业房地产开发有限公司 2019/6/24 34,110 连带责任担保 36 个月 否 否
贵州锦荣置业有限公司 5,149,551
注1
2019/3/12 75,000 连带责任担保 18 个月 否 否
杭州锦府置业有限公司 2019/12/25 300,000 连带责任担保 24 个月 否 否
杭州锦启置业有限公司 2019/10/26 30,000 连带责任担保 18 个月 否 否
杭州锦昱置业有限公司（同时为全资子
公司杭州锦启置业有限公司和控股子公
2019/11/20 198,684 连带责任担保 24 个月 否 否
司杭州茂惠企业管理顾问有限公司提供
担保）
淮安市嘉华置业有限公司 2019/9/27 10,000 连带责任担保 12 个月 否 否
惠州市嘉霖智远房地产开发有限公司 2019/12/10 46,500 连带责任担保 36 个月 否 否
济南锦汇置业有限公司 2019/8/30 30,000 连带责任担保 36 个月 否 否
济宁锦鸿房地产开发有限公司 2019/12/10 132,000 连带责任担保 18 个月 否 否
嘉兴锦域置业有限公司 2019/9/30 17,760 连带责任担保 15 个月 否 否
2017/4/25 3,500 连带责任担保 - 否 否
2017/8/10 101,000 连带责任担保 36 个月 否 否
2018/12/27 0 连带责任担保 12 个月 是 否
2019/2/27 30,000 连带责任担保 12 个月 是 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2019/4/12 23,000 连带责任担保 8 个月 否 否
2019/3/30 40,000 连带责任担保 12 个月 是 否
2019/5/29 20,000 连带责任担保 12 个月 否 否
2019/6/6 50,000 连带责任担保 12 个月 否 否
2019/11/20 17,395 连带责任担保 12 个月 否 否
55
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
2019/11/28 18,000 连带责任担保 12 个月 否 否
2019/12/11 10,500 连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团浙江投资有限公 2019/7/18 3,000 连带责任担保 36 个月 否 否
司 2019/12/28 33,000 连带责任担保 144 个月 否 否
2018/10/16 65,000 连带责任担保 24 个月 否 否
江阴苏泰房地产有限公司
2019/12/3 80,000 连带责任担保 36 个月 否 否
利辛县锦瀚置业有限公司 2019/10/26 85,000 连带责任担保 18 个月 否 否
聊城市东昌府区中南建设发展有限公司 2019/11/23 90,000 连带责任担保 264 个月 否 否
梅州市中南辰熙房地产开发有限公司
（同时为深圳中南晏熙投资有限公司提 2019/7/9 22,500 连带责任担保 12 个月 是 否
供担保）
南充中南锦业置业有限公司（同时为重
庆金南盛唐房地产开发有限公司提供担 2019/9/21 27,560 连带责任担保 13 个月 否 否
保）
镇江锦启和置业有限公司（同时为南京
昱庭房地产开发有限公司及独立第三方 2019/7/18 65,310 连带责任担保 18 个月 是 否
上海令鼎置业发展有限公司提供担保）
南京中南锦城房地产开发有限公司 2018/9/19 233,500 连带责任担保 24 个月 否 否
南京中南新锦城房地产开发有限公司 2019/8/9 30,000 连带责任担保 12 个月 否 否
2015/7/9 70,000 连带责任担保 120 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2019/8/23 79,903 连带责任担保 36 个月 否 否
2019/8/24 20,000 连带责任担保 12 个月 否 否
2018/10/25 162,234 连带责任担保 36 个月 否 否
南通中昱建材有限公司
2019/6/27 20,000 连带责任担保 12 个月 否 否
宁波锦骏置业有限公司 2019/6/7 70,000 连带责任担保 18 个月 否 否
2018/5/24 100,000 连带责任担保 36 个月 否 否
宁波经济技术开发区建宇置业有限公司
2019/11/28 5,600 连带责任担保 12 个月 否 否
宁波中璟置业有限公司 2019/4/2 11,290 连带责任担保 18 个月 否 否
2018/12/19 45,000 连带责任担保 36 个月 否 否
宁波中南锦时置业有限公司
2019/11/23 20,000 连带责任担保 12 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2019/12/21 197,600 连带责任担保 144 个月 否 否
青岛中南城房地产有限公司 2019/11/23 0 连带责任担保 - 是 否
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 2019/3/12 28,000 连带责任担保 36 个月 否 否
泉州钧辰房地产开发有限公司 2019/4/12 32,100 连带责任担保 12 个月 否 否
如皋中南锦信置业有限公司 2018/10/16 28,000 连带责任担保 12 个月 是 否
厦门钧浩房地产开发有限公司 2019/10/26 50,000 连带责任担保 36 个月 否 否
上海祺照置业有限公司 2018/11/29 153,862 连带责任担保 30 个月 否 否
上海宙衢置业发展有限公司 2019/5/23 10,660 连带责任担保 36 个月 否 否
2019/1/19 20,000 连带责任担保 36 个月 是 否
沈阳中南恒誉房地产开发有限公司
2019/5/7 0 连带责任担保 12 个月 是 否
2019/1/19 35,000 连带责任担保 36 个月 否 否
沈阳中南乐加房地产开发有限公司
2019/5/7 25,000 连带责任担保 12 个月 是 否
沈阳中南企业管理有限公司 2019/12/18 15,534 连带责任担保 3 个月 是 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 35,000 连带责任担保 175 个月 否 否
苏州昱成房地产开发有限公司 2019/7/31 85,000 连带责任担保 36 个月 否 否
泰安市高新区锦和置业有限公司 2019/12/10 48,000 连带责任担保 36 个月 否 否
泰安中南城市投资有限责任公司 2019/12/18 45,000 连带责任担保 18 个月 否 否
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 2018/12/27 30,000 连带责任担保 12 个月 是 否
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 2019/10/30 50,000 连带责任担保 24 个月 否 否
56
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（同时为全资子公司泰兴市中南世纪城
房地产发展有限公司提供担保）
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发有 2018/12/27 10,000 连带责任担保 24 个月 否 否
限公司 2019/2/27 29,211 连带责任担保 36 个月 否 否
万宁中南城房地产发展有限责任公司 2019/10/26 35,000 连带责任担保 15 个月 否 否
温州锦辰置业有限公司 2019/5/23 40,000 连带责任担保 24 个月 否 否
温州锦钰置业有限公司 2019/11/28 80,000 连带责任担保 36 个月 否 否
文昌中南房地产开发有限公司 2017/6/13 100,000 连带责任担保 36 个月 否 否
武汉锦御中南房地产开发有限公司 2019/3/30 13,000 连带责任担保 24 个月 否 否
西安驰翔置业有限公司 2019/1/10 12,600 连带责任担保 24 个月 是 否
西安伍雄置业有限公司 2019/12/10 5,000 连带责任担保 6 个月 否 否
2019/5/23 138,000 连带责任担保 12 个月 否 否
西安中南嘉丰置业有限公司
2019/6/6 142,440 连带责任担保 24 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2019/12/21 60,000 连带责任担保 120 个月 否 否
镇江新区金港房地产开发经营有限公司 2019/12/10 15,000 连带责任担保 24 个月 否 否
镇江昱锦房地产开发有限公司 2019/8/9 40,000 连带责任担保 36 个月 否 否
诸暨市璟立房地产有限公司 2019/9/30 11,250 连带责任担保 12 个月 否 否
淄博锦碧置业有限公司 2019/9/30 28,100 连带责任担保 12 个月 是 否
淄博锦汇置业有限公司 2019/12/10 20,000 连带责任担保 24 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司 2019/11/23 30,000 连带责任担保 36 个月 否 否
2019/2/1 15,630 连带责任担保 12 个月 是 否
邹城市中翔置业有限公司
2019/7/26 0 连带责任担保 6 个月 是 否
西安智晟达置业有限公司 2019/10/26 105,000 连带责任担保 36 个月 否 否
长沙长厦雅苑房地产开发有限公司(同
时为公司控股子公司常德南雅房地产开 2019/11/23 50,000连带责任担保 18 个月 否 否
发有限公司提供担保）
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 8,389,054报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 5,744,912
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3） 7,583,223报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 5,552,677
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 10,027,720报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 7,279,296
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 9,556,288报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 6,638,647
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 309.65%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 30,000
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（E） 5,956,572
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 5,566,684
上述三项担保金额合计（D+E+F） 6,638,647
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿责任的情况说明 无
违反规定程序对外提供担保的说明 无
注 1：资产负债率超过 70%的子公司可使用担保总额；
注 2：资产负债率不超过 70%的子公司可使用担保总额。
57
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（2）违规对外担保情况：不适用
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
报告期内委托理财概况
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有闲置资金 60,000 125,000 0
券商理财产品 自有闲置资金 92 97 0
合计 60,092 125,097 0
报告期内公司不存在单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财情况，不存在委托理财出现预
期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
（2）委托贷款情况
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
详见 2020 年 4 月 28 日刊登于指定媒体的《2019 年度社会责任报告》。
十九、其他重大事项的说明
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
二十、公司子公司重大事项
公司报告期不存在需要说明的公司子公司重大事项。
58
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量（股） 比例 数量（股） 比例
一、有限售条件股份 9,950,548 0.27% 1,980,001 11,930,549 0.32%
1、国家持股 0 0 0 0 0
2、国有法人持股 0 0 0 0 0
3、其他内资持股 9,950,548 0.27% 1,980,001 11,930,549 0.32%
其中：境内法人持股 0 0 0 0 0
境内自然人持股 9,950,548 0.27% 1,980,001 11,930,549 0.32%
4、外资持股 0 0 0 0 0
二、无限售条件股份 3,699,838,249 99.73% 45,086,000 3,744,924,249 99.68%
1、人民币普通股 3,699,838,249 99.73% 45,086,000 3,744,924,249 99.68%
2、境内上市的外资股 0 0 0 0 0
3、境外上市的外资股 0 0 0 0 0
4、其他 0 0 0 0 0
三、股份总数 3,709,788,797 100.00% 47,066,001 3,756,854,798 100.00%
注：公司 2018 年股票期权激励计划首次授予的期权 2019 年 8 月 27 日起进入第一个行权期，截至 2019 年 12 月 31 日，
由于期权行权公司总股份数增加 47,066,001 股，其中董事、及高级管理人员行权导致有限售条件股份增加 1,980,002 股，无
限售条件股份增加 45,085,999 股。
公司股份总数增加 47,066,001 股，相对股份总数不变的情形，公司 2019 年每股收益和每股净资产均下降约 1.3%。
2、限售股份变动情况：适用
单位：股
股东名称 期初限售股数 本期增加限售股数 本期解除限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
辛琦 0 1,980,000 0 1,980,000 董事及高级 根据中国证券登记
管理人员限 结算有限责任公司
梁洁 0 1 0 1售 有关规定解除限售
合计 0 1,980,001 0 1,980,001 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况： 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明：适用
2018年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权条件成就，激励对象可以在2019年8月27日至2020年8月12日间
的可行权日自主行权。本次可行权期权数量总计为60,522,000份。截至2019年12月31日，共有47,066,001份期权行权，公司总
股份数增加47,066,001股。公司股东权益和总资产因此增加292,279,866.21元。
3、现存的内部职工股情况：不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
59
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
报告期末普通股股东总数 27,991 2020 年 3 月末普通股股东总数 46,670
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东 持股 报告期末持 报告期内增 持有无限售条
股东名称 条件的股份 股份
性质 比例 股数量 减变动情况 件的股份数量 数量
数量 状态
境内非国
中南城市建设投资有限公司 53.75% 2,019,190,975 0 0 2,019,190,975 质押 1,412,427,460
有法人
中国工商银行股份有限公司－东
方红产业升级灵活配置混合型证 其他 1.22% 45,964,853 10,183,165 0 45,964,853
券投资基金
香港中央结算有限公司 境外法人 1.22% 45,961,645 -12,908,069 0 45,961,645
全国社保基金一一七组合 其他 1.12% 42,113,577 42,113,577 0 42,113,577
全国社保基金一一四组合 0.93% 35,122,129 35,122,129 0 35,122,129
招商银行股份有限公司－富国低
其他 0.83% 31,128,481 31,128,481 0 31,128,481
碳环保混合型证券投资基金
全国社保基金一零七组合 其他 0.82% 30,986,573 30,986,573 0 30,986,573
泰达宏利基金－工商银行－陕西
其他 0.77% 29,016,629 -71,050,309 0 29,016,629
省国际信托股份有限公司
招商银行股份有限公司－东方红
睿泽三年定期开放灵活配置混合 其他 0.72% 27,162,573 27,162,573 0 27,162,573
型证券投资基金
平安银行股份有限公司－东方红
睿轩三年定期开放灵活配置混合 其他 0.60% 22,512,799 22,512,799 0 22,512,799
型证券投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 泰达宏利基金－工商银行－陕西省国际信托股份有限公司认购公司 2016 年非公开发行股
名股东的情况 份成为公司股东
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无 股份种类
股东名称 限售条件股份数
种类 数量
量
中南城市建设投资有限公司 2,019,190,975 人民币普通股 2,019,190,975
中国工商银行股份有限公司－东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金 45,964,853 人民币普通股 45,964,853
香港中央结算有限公司 45,961,645 人民币普通股 45,961,645
全国社保基金一一七组合 42,113,577 人民币普通股 42,113,577
全国社保基金一一四组合 35,122,129 人民币普通股 35,122,129
招商银行股份有限公司－富国低碳环保混合型证券投资基金 31,128,481 人民币普通股 31,128,481
全国社保基金一零七组合 30,986,573 人民币普通股 30,986,573
泰达宏利基金－工商银行－陕西省国际信托股份有限公司 29,016,629 人民币普通股 29,016,629
招商银行股份有限公司－东方红睿泽三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金 27,162,573 人民币普通股 27,162,573
平安银行股份有限公司－东方红睿轩三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金 22,512,799 人民币普通股 22,512,799
中国工商银行股份有限公司－东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金、招商银行股
份有限公司－东方红睿泽三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金与平安银行股份有限
上述股东之间关联关系或一致行动的说明 公司－东方红睿轩三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金均为上海东方证券资产管理
有限公司管理。未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人
上述股东参与融资融券业务情况说明 中南城市建设投资有限公司参与融资融券业务
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
中南城市建设投资有限公司 陈锦石 2005 年 02 月 01 日 76987740X 投资
60
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
控股股东报告期内控股和参股的 报告期末，中南城市建设投资有限公司持有江苏哈工智能机器人股份有限公司（证券简
其他境内外上市公司的股权情况 称：哈工智能，证券代码：000584.SZ）22,075,050 股。
控股股东报告期内未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
陈锦石 本人 中华人民共和国 否
中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长、江苏中南建
主要职业及职务
设集团股份有限公司董事长、总经理。
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 无
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 ：不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东：不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况：不适用
61
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
任职 2019 年初持 本期增持 本期减持 其他增减 2019 年末持
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期
状态 股数 股数 股数 变动股数 股数
董事、
陈昱含 现任 女 35 2017年05月16日 2020年05月16日 13,247,397 0 0 0 13,247,397
副总经理
董事、副
辛琦 总经理、 现任 男 44 2018年05月18日 2020年05月16日 0 2,640,000 0 0 2,640,000
财务总监
董事会
梁洁 现任 男 43 2018年06月27日 2020年05月16日 0 1 0 0 1
秘书
合计 -- -- -- -- -- -- 13,247,397 2,640,001 15,887,398
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
陆忠亮 董事 当选 2019 年 05 月 16 日 股东大会选举
张作学 董事 当选 2019 年 05 月 16 日 股东大会选举
柳方 董事 当选 2019 年 05 月 16 日 股东大会选举
柏利忠 董事 当选 2019 年 05 月 16 日 股东大会选举
辛琦 董事、副总经理、财务总监 任免 2019 年 04 月 22 日 董事会聘任财务总监
鲁贵卿 原副董事长 离任 2019 年 05 月 16 日 因个人原因辞职
智刚 原董事、副总经理 离任 2019 年 05 月 16 日 因个人原因辞职
李若山 原董事 离任 2019 年 05 月 16 日 因个人原因辞职
孙三友 原董事、财务总监 离任 2019 年 05 月 16 日 因个人原因辞职
罗俊 原副总经理 离任 2019 年 05 月 16 日 因个人原因辞职
张作学 原董事 离任 2019 年 08 月 23 日 因个人原因辞职
三、董事、监事、高级管理人员任职情况
陈锦石，男，1962年出生，复旦大学EMBA，香港城市大学DBA，东南大学兼职教授，高级工程师，第十二届、十三
届全国人大代表。曾任中南控股集团有限公司总经理、中南房地产业有限公司总经理。2009年6月起任公司董事长、总经理，
2017年5月起任董事会战略委员会主任委员、提名委员会委员、薪酬与考核委员会委员。目前还任中南控股集团有限公司董
事局主席、中南城市建设投资有限公司董事长、第七届中房协产业协作会副会长。
陈昱含，女，1985年出生，本科学历。2010年8月起任公司董事，2018年4月起任公司副总经理，2019年5月起任董事
会战略委员会委员。目前还任中南控股集团有限公司董事局副主席。
辛琦，男，1976年出生，工商管理硕士，会计师。曾任中海发展（上海）有限公司财务总监，阳光城集团股份有限公
司财务总监。2018年4月起任公司副总经理，2018年5月起任公司董事，2019年4月起任公司财务总监。目前还任中南控股集
团有限公司董事局副主席。
刘畋，男，1969年出生，本科学历，高级工程师。曾任中建五局局长助理、中建五局一公司董事长、总经理，中建五
局直属公司、东北公司总经理、中建五局北京公司党委书记、总经理。2018年4月起任公司副总经理，2018年5月起任公司董
事。
陆忠亮，男，1973年出生，硕士学历。曾任通用电气业务集团亚太区人力资源总监，知合控股集团首席人力资源官。
2019年5月起任公司董事。目前还任中南控股集团有限公司高级副总裁。
柳方，男，1974年出生，哈佛商学院MBA。曾任GE金融集团战略发展总监、GE大中华区首席战略市场营销官、GE
能源互联集团工业系统大中华区总经理和亚太区总经理、GE发电集团大中华区执行董事，任天祥质量服务有限公司首席运
营官。2019年5月起任公司董事、董事会战略委员会委员。
柏利忠，男，1965年出生，复旦大学EMBA。曾任江苏省海门市委办公室科长、副科级秘书，海门市公安局副局长、
62
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
政委，海安县公安局局长兼政委，江苏省公安厅经侦总队副总队长、政委、副厅长，江苏省安监局副局长，智富企业发展（集
团）有限公司常务副总裁，莱仕阁（深圳）投资控股有限公司董事长。2019年5月起任公司董事。目前还任中南控股集团有
限公司副总裁兼董事局主席特别助理。
金德钧，男，1944年出生，本科学历，高级工程师。1970年至1998年任职于中国建筑第一工程局，历任技术员、干事、
秘书，工程处党总支书记，工程公司副经理，党委副书记，工程局党委副书记，党委书记，工程局局长；1995年任中建一局
集团公司董事长兼党委书记；1998年7月至2000年11月任建设部建筑管理司司长；2000年11月至2004年11月任建设部总工程
师，兼任全国建筑市场稽查特派员办公室主任；2004年至2010年任住房和城乡建设部科学技术委员会副主任（常务）；2009
年4月至2014年9月任中国市政工程协会会长。2014年3月起任公司独立董事、薪酬与考核委员会主任委员、提名委员会委员。
黄峰，男，1970年出生，本科学历，中国注册会计师、注册税务师、北注协专家型管理人才。曾任职于中国银行北京
分行；1998年至2007年任职于北京京都会计师事务所，历任高级审计人员、项目经理、部门经理。2008 年至2019年任瑞华
会计师事务所工作合伙人。2016年4月起任公司独立董事、审计委员会主任委员、薪酬与考核委员会委员。目前还任中兴财
光华会计师事务所（特殊普通合伙）工作合伙人、北京千方科技股份有限公司独立董事、上海中毅达股份有限公司独立董事。
倪俊骥，男，1978年出生，大学本科学历，律师。2014年3月起任公司独立董事、提名委员会主任委员、审计委员会
委员。目前还任国浩律师事务所律师、合伙人。
曹益堂，男，1976年出生，硕士学历。曾任美特斯邦威集团战略发展部部长，德邦证券有限公司直接投资部负责人，
九牧王服饰有限公司战略管理中心总监，浙江利豪家具有限公司总经理，维格娜丝独立董事，上海金石源和荟股权投资管理
合伙企业（有限合伙）合伙人，上海复星创富投资管理股份有限公司时尚团队负责人（复星长歌时尚基金总经理），上海投
中资产管理有限公司董事总经理。2017年5月起任公司独立董事，目前还任浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司独立董事、广州迪
柯尼服饰股份有限公司独立董事、南极电商股份有限公司董事会秘书兼副总经理。
钱军，男，1977年出生，复旦大学EMBA，高级经济师。曾任南通建筑工程总承包有限公司财务总监，中南控股集团
有限公司董事、高级副总裁。2015年至2018年任公司财务总监，2017年至2018年4月任公司董事，2018年5月起任公司监事、
监事会主席，目前还任中南控股集团有限公司监事会主席。
张剑兵，男，1961年出生，本科学历。曾任江苏省海门公安局刑警大队大队长、公安局副局长、南通市公安局刑警支
队支队长。2017年5月起任公司监事，目前还任中南控股集团有限公司监事会副主席。
赵桂香，女，1976年出生，复旦大学EMBA。2017年5月起任公司监事。
梁洁，男，1977年出生，研究生学历。2005年至2018年任职万科企业股份有限公司证券事务代表。2018 年 6 月起任
公司董事会秘书。
在股东单位任职情况
任期 任期 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务
起始日期 终止日期 领取报酬津贴
中南控股集团有限公司 董事局主席 2009 年 是
陈锦石
中南城市建设投资有限公司 董事长 2009 年 是
陈昱含 中南控股集团有限公司 董事局副主席 2010 年 否
辛琦 中南控股集团有限公司 董事局副主席 2020 年 2 月 否
陆忠亮 中南控股集团有限公司 高级副总裁 2018 年 11 月 是
柏利忠 中南控股集团有限公司 副总裁兼董事局主席特别助理 2018 年 9 月 是
钱军 中南控股集团有限公司 监事会主席 2018 年 5 月 是
张剑兵 中南控股集团有限公司 监事会副主席 2017 年 5 月 是
在其他单位任职情况
任期终止日 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期
期 领取报酬津贴
黄峰 中兴财光华会计师事务所 合伙人 2019 年 12 月 是
黄峰 北京千方科技股份有限公司 独立董事 2017 年 09 月 是
黄峰 上海中毅达股份有限公司 独立董事 2019 年 03 月 是
倪俊骥 国浩律师事务所 合伙人 2005 年 04 月 是
曹益堂 浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司 独立董事 2016 年 09 月 是
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
曹益堂 南极电商股份有限公司 董事会秘书兼副总经理 2018 年 09 月 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况：
2018年8月23日，针对公司2017年出让深圳项目部分股权未及时审议及披露事项，江苏证监局向公司出具警示函。2019
年3月29日，针对同一事项，深交所给予公司及公司董事长兼总经理陈锦石、时任财务总监钱军、时任董事会秘书张伟、现
董事辛琦以通报批评。
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据《江苏中南建设集团股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬、津贴管理制度》的规定，在公司担任实际岗位
工作的非独立董事、监事不以董事、监事的职务发放津贴，按其在管理层的任职和目标责任状考核情况发放薪酬，分每月基
本工资、绩效工资及年终奖金三部分组成。基本工资、绩效工资、年终奖金情况如下，其中每月绩效工资与每月考核实际情
况相关，年终奖金与年终考核实际情况相关。
现任公司董事、监事和高级管理人员2019年报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
陈锦石 董事长 男 58 现任 1,461 是
陈昱含 董事、副总经理 女 35 现任 889 否
刘畋 董事、副总经理 男 51 现任 1,175 否
董事、副总经理、
辛琦 男 44 现任 1,453 否
财务总监
陆忠亮 董事 男 47 现任 0 是
柏利忠 董事 男 55 现任 0 是
柳方 董事 男 46 现任 0 是
金德钧 独立董事 男 76 现任 15 否
倪俊骥 独立董事 男 42 现任 15 否
黄峰 独立董事 男 50 现任 15 否
曹益堂 独立董事 男 44 现任 15 否
钱军 监事会主席 男 43 现任 0 是
张剑兵 监事会副主席 男 59 现任 0 是
赵桂香 监事 女 44 现任 441 否
梁洁 董事会秘书 男 43 现任 390 否
合计 -- -- -- -- 5,869 --
2019 年离任董事、监事和高级管理人员 2019 年报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
鲁贵卿 原副董事长 男 62 离任 0 是
智刚 原董事、副总经理 男 48 离任 0 是
原董事、副总经理
孙三友 男 60 离任 300 否
财务总监
罗俊 原副总经理 男 48 离任 134 否
李若山 原董事 男 71 离任 12 否
张作学 原董事 男 48 离任 0 是
合计 -- -- -- -- 446 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
报告期内已行 报告期末 期初持有 报告期新授 限制性股票
报告期内可 报告期内已 本期已解 期末持有限
姓名 职务 权股数行权价 市价（元/ 限制性股 予限制性股 的授予价格
行权期权数 行权期权数 锁股份数 制性股票数
格（元/股） 股） 票数 票数 （元/股）
董事、副总经
辛琦 2,640,000 2,640,000 6.21 10.55 0 0 0 0 0
理、财务总监
刘畋 董事、副总经理 1,584,000 0 — 10.55 0 0 0 0 0
梁洁 董事会秘书 792,000 1 6.21 10.55 0 0 0 0 0
合计 5,016,000 2,640,001 -- -- 0 0 0 -- 0
公司 2018 年股票期权激励计划向激励对象辛琦、刘畋、梁洁分别授予期权 800 万份、480 万份和 240 万份，有关
备注 期权第一个行权期的部分分别是 264 万份、158.4 万份、79.2 万份自 2019 年 8 月 27 日起进入行权期。报告期内
辛琦行权 264 万份，梁洁行权 1 份。
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 28
主要子公司在职员工的数量（人） 42,946
在职员工的数量合计（人） 42,974
当期领取薪酬员工总人数（人） 42,974
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 2
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 0
销售人员 4,119
技术人员 8,798
财务人员 928
行政人员 415
操作人员 25,710
其他管理人员 3,004
合计 42,974
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 12
硕士 851
本科 7,807
大专及以下 34,304
合计 42,974
2、薪酬政策
1.薪酬体系：（1）保持有竞争力的薪酬策略：完善基本工资、各项津贴、绩效奖金、长期激励等多位一体的薪酬体系，
对标行业标杆企业的薪资，依据岗位价值差异化进行薪酬定位，并定期结合市场涨幅进行回顾，择优调薪晋升；（2）打造
多层次的激励体系：完善投融管退激励体系，加强过程奖罚激励和专项激励，规范评先评优程序，兼顾物质激励与精神激励。
2.福利政策：除法定福利外，搭建公司美好+员工福利体系，围绕健康、爱、陪伴的主题，持续优化商业保险计划、升
级健康体检、建立员工关爱基金，全面加大员工关怀。
3.绩效管理：坚持成果导向、多功多得、奖优罚劣的原则，不断提升效能，包括设定绩效目标、绩效跟踪和辅导、绩效
评价及结构反馈等，打造自驱型组织。
4.人才发展：更新公司人才标准，通过培训、文化、工作环节落地人才标准，将人才标准植入到具体管理中；结合员工
个人发展计划，提供多种形式的培训课程，完善员工职业发展通道。
65
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
3、培训计划
建立完善公司培训体系，打造高效的人才供应链，公司主要从几个方面着手：
1、提升组织能力：包括认证体系、加速发展体系、专业力提升体系等。
2、维护组织健康：包括搭建新人融入体系，加强文化认同，获得战略共识。
3、发展子弟兵体系：包括建立南阳生、南望生等校招体系，制定特色培训计划。
4、强化人才发展体系：统一人才评定标准，关注员工职业发展，为员工提供畅通、宽阔的职业发展路径。
5、打造支持平台体系：完善培训管理制度，建立内部培训讲师库，搭建线上平台，提升效率。
4、劳务外包情况：不适用
66
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
第八节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深
圳证券交易所上市公司规范运作指引》等法律法规，并结合公司实际情况，不断完善和提高公司治理水平。
公司严格按照法律、法规等规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，确保所有投资者公平获取公司信息。同时，公
司加强内幕信息管理，做好内幕信息保密工作。公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公司的《内幕信息及知情人管理
制度》等规章制度，严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。未来，公司将继续
遵循规范透明的原则，不断提高公司治理水平，保护广大投资者的合法权益。
公司的实际治理状况与证监会有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司与第一大股东中南城市建设投资有限公司、其控股股东中南控股集团有限公司及其下属企业在业务、人员、资产、
机构、财务等方面完全独立，公司具有独立完整的业务及自主经营能力。公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公
司股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动的行为。报告期未发生控股股东非经营性占用公司资金、资产的情况。公
司不存在向控股股东及其实际控制人报送未公开信息等违反公司治理准则的行为。
三、同业竞争情况：不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参与
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 披露索引
比例
详见 2019 年 1 月 18 日刊
2019 年第一次临
临时股东大会 55.49% 2019 年 01 月 17 日 2019 年 01 月 18 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-028）
详见 2019 年 1 月 31 日刊
2019 年第二次临
临时股东大会 55.55% 2019 年 01 月 30 日 2019 年 01 月 31 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-037）
详见 2019 年 3 月 29 日刊
2019 年第三次临
临时股东大会 56.61% 2019 年 03 月 28 日 2019 年 03 月 29 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-046
详见 2019 年 4 月 20 日刊
2019 年第四次临
临时股东大会 56.49% 2019 年 04 月 19 日 2019 年 04 月 20 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-076
详见 2019 年 5 月 9 日刊
2019 年第五次临
临时股东大会 56.02% 2019 年 05 月 08 日 2019 年 05 月 09 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-093
详见 2019 年 5 月 17 日刊
2018 年度股东大
年度股东大会 56.19% 2019 年 05 月 16 日 2019 年 05 月 17 日 登于指定媒体的公告（公
会
告编号 2019-098
详见 2019 年 6 月 6 日刊
2019 年第六次临
临时股东大会 56.30% 2019 年 06 月 05 日 2019 年 06 月 06 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-116）
详见 2019 年 6 月 20 日刊
2019 年第七次临
临时股东大会 58.91% 2019 年 06 月 19 日 2019 年 06 月 20 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-127）
详见 2019 年 7 月 11 日刊
2019 年第八次临
临时股东大会 57.26% 2019 年 07 月 10 日 2019 年 07 月 11 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-152）
详见 2019 年 8 月 17 日刊
2019 年第九次临
临时股东大会 58.18% 2019 年 08 月 06 日 2019 年 08 月 07 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-176）
详见 2019 年 8 月 22 日刊
2019 年第十次临
临时股东大会 55.62% 2019 年 08 月 21 日 2019 年 08 月 22 日 登于指定媒体的公告（公
时股东大会
告编号 2019-188）
67
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
详见 2019 年 9 月 18 日刊
2019 年第十一次
临时股东大会 58.58% 2019 年 09 月 17 日 2019 年 09 月 18 日 登于指定媒体的公告（公
临时股东大会
告编号 2019-211）
详见 2019 年 11 月 1 日刊
2019 年第十二次
临时股东大会 68.21% 2019 年 10 月 31 日 2019 年 11 月 01 日 登于指定媒体的公告（公
临时股东大会
告编号 2019-236）
详见 2019 年 12 月 7 日刊
2019 年第十三次
临时股东大会 60.08% 2019 年 12 月 06 日 2019 年 12 月 07 日 登于指定媒体的公告（公
临时股东大会
告编号 2019-261）
详见 2019 年 12 月 31 日
2019 年第十四次
临时股东大会 60.88% 2019 年 12 月 30 日 2019 年 12 月 31 日 刊登于指定媒体的公告
临时股东大会
（公告编号 2019-279）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会：不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
应参加董事会 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席 缺席 是否连续两次未亲 出席股东
独立董事姓名
次数 会次数 加董事会次数 董事会次数 董事会次数 自参加董事会会议 大会次数
金德钧 20 13 7 0 0 否 0
倪俊骥 20 12 7 1 0 否 3
曹益堂 20 13 7 0 0 否 13
黄峰 20 13 7 0 0 否 5
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳：是
独立董事意见情况：
（1）2019年1月14日，就公司第七届董事会第三十八次会议审议的《关于为成都锦腾等子公司融资提供担保的议案》发
表了独立意见。
（2）2019年3月12日，就公司第七届董事会第三十九次会议审议的《关于为西安嘉丰等子公司融资提供担保的议案》发
表了独立意见。
（3）2019年4月21日，就公司关于2019年度关联交易授权事项在提交董事会审议前发表了审核意见。
（4）2019年4月23日，就公司第七届董事会第四十二次会议审议的《关于按照规则要求应用新会计政策的议案》、《2018
年度利润分配与分红派息预案》、《2018年度内部控制评价报告》、《募集资金2018年度存放与使用情况报告》、《关于公
司董事、监事、高级管理人员2018年度薪酬的议案》、《关于2019年度续聘财务及内控审计机构的议案》、《关于提名董事
候选人议案》、《关于聘任公司高级管理人员的议案》、《关于2019年度关联交易授权事项的议案》、《关于2019年度使用
闲置资金进行委托理财投资授权事项的议案》、《关于2019年度经营授权事项的议案》、《关于为武汉锦苑等公司融资提供
担保的议案》和关于控股股东及其他关联方占用资金及对外担保情况发表了独立意见。
（5）2019年5月20日，就公司第七届董事会第四十四次会议审议的《关于为成都中南世纪等公司提供担保的议案》发表
了独立意见。
（6）2019年5月30日，就公司第七届董事会第四十五次会议审议的《关于2019年股票期权激励计划相关事宜的的议案》
和《关于为张家港锦熙等公司提供担保额度的议案》发表了独立意见。
（7）2019年6月24日，就公司第七届董事会第四十六次会议审议的《关于为利辛县锦瀚等公司提供担保的议案》发表了
独立意见。
（8）2019年7月2日，就公司第七届董事会第四十七次会议审议的《关于2016年非公开发行节余募集资金用于本次发行
其他募集资金投资项目的议案》和《关于向2019年股票激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》发表了独立意见。
（9）2019年7月16日，就公司增加2019年度日常关联交易额度事项在提交董事会审议前发表了审核意见。
68
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（10）2019年7月18日，就公司第七届董事会第四十八次会议审议的《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划首次
授予股票期权行权价格的议案》、《关于增加2019年度日常关联交易额度的议案》和《关于为临沂锦悦等公司提供担保的议
案》发表了独立意见。
（11）2019年8月5日，就公司第七届董事会第四十九次会议审议的《关于2018年股票期权激励计划授予预留股票期权的
议案》和《关于为万宁中南城等公司提供担保的议案》发表了独立意见。
（12）2019年8月16日，就公司第七届董事会第五十次会议审议的《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第一个
行权期行权事宜的议案》发表了独立意见。
（13）2019年8月23日，就公司2019年半年度控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金及对外担保情况和公司第七
届董事会第五十一次会议审议的《关于为杭州锦启等公司提供担保的议案》发表了独立意见。
（14）2019年9月24日，就公司关于出售苏州中南中心关联交易事项和关于购买中南珂缔缘体育文化产业有限公司及南
通中南产城发展有限公司股权关联交易事项在提交董事会审议前发表了审核意见，对聘任有关第三方评估机构出具了意见。
（15）2019年9月27日，就公司第七届董事会第五十二次会议审议的《关于出售苏州中南中心的关联交易议案》、《关
于购买中南珂缔缘体育文化产业有限公司及南通中南产城发展有限公司股权的关联交易议案》和《关于为西安崇丰等公司提
供担保的议案》发表了独立意见。
（16）2019年10月15日，就公司第七届董事会第五十三次会议审议的《关于为杭州锦昱等公司提供担保的议案》发表了
独立意见。
（17）2019年11月15日，就公司全资子公司青岛中南世纪城房地产业投资有限公司向关联方上海中南金石企业管理有限
公司购买潍坊锦琴房地产开发有限公司股权关联交易事项在提交董事会审议前发表了审核意见，对聘任第三方评估机构出具
了意见。
（18）2019年11月20日，就公司第七届董事会第五十六次会议审议的《关于收购潍坊锦琴股权的关联交易的议案》、《关
于财务资助有关授权事项的议案》和《关于为淮安市锦熙置业等公司提供担保的议案》发表了独立意见。
（19）2019年12月11日，就公司2020年度日常关联交易授权事项在提交董事会审议前发表了审核意见。
（20）2019年12月13日，就公司第七届董事会第五十七次会议审议的《关于2020年度日常关联交易授权事项议案》和《关
于为武汉中南锦悦等公司提供担保的议案》发表了独立意见。
六、董事会下设专业委员会履行职责情况
（一）审计委员会
公司审计委员会委员由 3 名董事组成，其中 2 名为独立董事，独立董事担任主任委员。
报告期内，审计委员会召开了 4 次会议，审议了公司审计工作安排、关于按照规则要求应用新会计政策的议案、定期财
务报告、利润分配与分红派息预案、募集资金存放与使用情况报告、内部控制报告、续聘会计师事务所的议案等事项。
2020 年审计委员会开会审议了公司 2019 年度财务报告、续聘 2020 年会计师事务所等有关事项，同意将有关议案提交
董事会审议。
（二）薪酬与考核委员会
公司薪酬与考核委员会由 3 名董事组成，其中 2 名为独立董事，独立董事担任主任委员。2019 年薪酬与考核委员会召
开一次会议，对公司董事、监事和高级管理人员的年度薪酬进行了审议。薪酬与考核委员会与公司管理层保持密切沟通，监
督公司薪酬与激励制度的落实情况。
（三）提名委员会
公司董事会提名委员会由 3 名董事组成，其中 2 名为独立董事，独立董事担任主任委员。报告期内，提名委员会召开 2
次会议，审议同意将陆忠亮先生、张作学先生、柳方先生和柏利忠先生作为董事候选人以及聘任辛琦先生担任财务负责人的
议案提交公司董事会审议；审议提名新的审计委员会委员和新的战略委员会委员。
（四）战略委员会
公司战略委员会由 3 名董事组成。报告期内，战略委员会委员认真履职，密切关注国家政策及行业动态，及时梳理公司
发展战略和业务重点。
69
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
七、监事会工作情况
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
公司建立了完善的高级管理人员绩效考评体系和激励体系，高级管理人员的工作绩效与其收入直接挂钩。根据薪酬考核
体系及高级管理人员担任的职务和岗位职责确定基本薪酬，再根据公司经营情况，参考同行业平均薪酬水平并根据个人业绩
确定年度绩效奖金。董事会定期对其经营管理工作进行考评，根据考评结果确定高级管理人员的实际薪酬水平。
报告期内，公司针对高级管理人员和关键核心人才实施股权激励计划，实现企业经营管理者与企业所有者利益的有效统
一，促进公司健康有序发展。公司通过实施中的股权激励，充分调动经营管理层和员工的积极性和创造性，吸引和保留优秀
管理人才和业务核心人员，提高公司员工的凝聚力和公司竞争力，分享企业发展成果，实现公司、股东和员工利益的一致性。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况：不适用
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2020 年 04 月 28 日
内部控制评价报告全文披露索引 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
60.41%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
93.23%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司违反国家法律法规并受到被限令
行业退出、吊销营业执照、强制关闭等
公司董事、监事和高级管理人员的舞弊行
处罚；公司重大决策未按照法律法规和
为；公司更正已公布的财务报告；注册会
公司制度履行决策程序；公司重要业务
定性标准 计师发现的却未被公司内部控制识别的财
缺乏制度控制或制度体系失效；公司内
务报告中的错报；审计委员会和审计部门
部控制重大或重要缺陷未得到整改；公
对公司财务报告内部控制监督无效。
司中高级管理人员和高级技术人员流
失严重。
资产错报：
重大缺陷 错报金额≥ 资产总额的 1%；
重要缺陷 资产总额的 0.5%≤错报金额<
资产总额的 1%；
一般缺陷 错报金额<资产总额的 0.5%。
营业收入错报：
重大缺陷 错报金额≥营业收入总额的
1%；
重要缺陷 营业收入总额的 0.5%≤错报金
公司非财务报告内部控制缺陷定量标
额<营业收入总额的 1%；
准主要根据控制缺陷可能造成直接经
定量标准 一般缺陷 错报金额<营业收入总额的
济损失的金额，参照财务报告内部控制
0.5%。
缺陷的定量标准执行。
所有者权益错报：
重大缺陷 错报金额≥所有者权益总额的
3%；
重要缺陷 所有者权益总额的 1.5%≤错报
金额<所有者权益总额的 3%；
一般缺陷 错报金额<所有者权益总额的
1.5%。
利润总额错报：
重大缺陷 错报金额≥利润总额的 5%；
70
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
重要缺陷利润总额的 3%≤错报金额<利润
总额的 5%；
一般缺陷 错报金额<利润总额的 3%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
内部控制审计报告中的审议意见段
公司于 2019 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2020 年 04 月 28 日
内部控制审计报告全文披露索引 指定媒体
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见一致。
71
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
第九节 公司债券相关情况
一、公司债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
公司 2016 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2016 年 1 月 22 2021 年 1 月 22 期一次还本，最后
16 中南 01 112325.SZ 96,431.56 7.80%
公开发行公司 日 日 一期利息随本金的
债券（第一期） 兑付一起支付
公司 2016 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2016 年 07 月 2021 年 07 月 期一次还本，最后
16 中南 02 112418.SZ 113,395.28 7.30%
公开发行公司 27 日 27 日 一期利息随本金的
债券（第二期） 兑付一起支付
江苏中南建筑
每年付息一次，到
产业集团有限
2016 年 11 月 2021 年 11 月 期一次还本，最后
责任公司 2016 16 中筑 01 136792.SH 100,000 7.80%
07 日 07 日 一期利息随本金的
年公司债券
兑付一起支付
(第一期)
公司 2017 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2017 年 12 月 2022 年 12 月 期一次还本，最后
17 中南 01 112619.SZ 100,000 7.50%
公开发行公司 14 日 14 日 一期利息随本金的
债券（第一期） 兑付一起支付
公司 2017 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2017 年 12 月 2021 年 12 月 期一次还本，最后
17 中南 02 112630.SZ 28,900 7.60%
公开发行公司 28 日 28 日 一期利息随本金的
债券（第二期） 兑付一起支付
公司 2019 年非 每年付息一次，到
公开发行公司 2019 年 6 月 27 2023 年 6 月 27 期一次还本，最后
19 中南 02 114506.SZ 118,000 7.80%
债券（第一期） 日 日 一期利息随本金的
品种二 兑付一起支付
公司 2019 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2019 年 11 月 2023 年 11 月 期一次还本，最后
19 中南 03 112997.SZ 100,000 7.60%
公开发行公司 22 日 22 日 一期利息随本金的
债券（第一期） 兑付一起支付
公司债券上市或转让的交易 深交所：16 中南 01、16 中南 02、17 中南 01、17 中南 02、19 中南 02 和 19 中南 03；
场所 上海证券交易所：16 中筑 01。
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易。
16 中南 01：于 2019 年 1 月 22 日完成付息及部分回售兑付工作；
16 中南 02：于 2019 年 7 月 27 日完成付息及部分回售兑付工作；
16 中南 03：于 2019 年 9 月 29 日完成付息及全部回售兑付工作；
16 中筑 01：于 2019 年 11 月 7 日完成 2019 年度付息工作；
报告期内公司债券的付息兑
17 中南 01：于 2019 年 12 月 14 日完成 2019 年度付息工作；
付情况
17 中南 02：于 2019 年 12 月 28 日完成付息及部分回售兑付工作；
18 中南 01：于 2019 年 12 月 4 日完成付息及全部回售兑付工作；
19 中南 02：尚未到付息时间；
19 中南 03：尚未到付息时间。
1、16 中南 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权。公司有
权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。公司将于本期债券第
公司债券附发行人或投资者 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上
选择权条款、可交换条款等特 调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续期限票面
殊条款的，报告期内相关条款 利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，
的执行情况（如适用）。 债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值
回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和
债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上
调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的
72
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，
则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅
度的决定。
报告期内，公司于 2018 年 12 月 21 日发布了“关于‘16 中南 01’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2
年的票面利率至 7.80%。部分债券持有人选择在回售登记期（2018 年 12 月 21 日至 2018 年 12
月 25 日）内将 356,844 张债券进行回售，并于 2019 年 1 月 22 日完成全部回售事项。本期债券
剩余托管数量为 9,643,156 张。
2、16 中南 02
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权。公司有
权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。公司将于本期债券第
3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上
调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续期限票面
利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，
债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值
回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和
债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上
调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的
回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，
则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅
度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 7 月 1 日发布了“关于‘16 中南 02’公司债券票面利率调整暨债券持
有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 1
年的票面利率至 7.30%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 7 月 1 日至 2019 年 7 月 5
日）内将 660,472 张债券进行回售，并于 2019 年 7 月 29 日完成全部回售事项。本期债券剩余托
管数量为 11,339,528 张。
3、16 中南 03
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本
期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关
于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续
期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度
的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部
分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券
交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面
利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进
行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利
率及上调幅度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 8 月 15 日发布了“关于‘16 中南 03’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2
年的票面利率至 7.80%。全部的债券持有人选择在回售登记期（2019 年 8 月 16 日至 2019 年 8
月 20 日）内将 7,000,000 张债券进行回售，并于 2019 年 9 月 29 日完成全部回售事项。本期债券
目前已全部兑付完毕。
4、16 中筑 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末行使本期债券赎回选择权。公司将于本期债券第 3
个计息年度付息日前的第 20 个交易日，通过中国证监会指定的信息披露媒体发布关于是否行使
赎回选择权的公告。若公司决定行使赎回选择权，本期债券将被视为第 3 年全部到期，公司将以
票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期债券。所赎回的本金加第 3 个计息年度利息在兑
付日一起支付。公司将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照债券登记机
构的相关规定办理。若公司不行使赎回选择权，则本期债券将继续在第 4、5 年存续。公司有权
决定在本期债券存续期的第 3 年末调整后 2 年的票面利率；公司将于第 3 个计息年度付息日前的
第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及
调整幅度的公告。若公司未行使本期债券票面利率调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍
维持原有票面利率不变。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者
有权选择在本期债券的第 3 个计息年度付息日将持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司
或选择继续持有本期债券。本期债券的第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照上交
所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及
73
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，行使回售选择权的债券持有人可通过指定的交易系统进行
回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的本期债券份额将被冻结交易；回售
申报期内不进行申报的，则被视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 10 月 10 日发布了“关于‘16 中筑 01’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2
年的票面利率至 7.80%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 10 月 10 日至 2019 年 10
月 14 日）内将 9,975,330 张债券进行回售，并于 2019 年 11 月 7 日完成全部回售事项。由于上海
证券交易所规定公司可以对本期债券进行回售登记后转售，公司于 2019 年 11 月 7 日至 2019 年
12 月 4 日按照相关规定办理回售债券的转售，并于 12 月 6 日完成全部的转售工作。转售后本期
债券剩余托管数量仍为 10,000,000 张。
5、17 中南 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本
期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关
于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续
期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度
的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部
分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券
交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面
利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进
行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利
率及上调幅度的决定。
6、17 中南 02
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本
期债券第 2 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关
于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续
期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度
的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部
分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券
交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面
利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进
行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利
率及上调幅度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 11 月 30 日发布了“关于‘17 中南 02’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 2 年末上调本期债券后 2
年的票面利率至 7.60%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 12 月 2 日至 2019 年 12 月
4 日）内将 2,110,000 张债券进行回售，并于 2019 年 12 月 30 日完成全部回售事项。本期债券剩
余托管数量为 2,890,000 张。
7、18 中南 01
本期债券的期限为 3 年，附第 1 年末及第 2 年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
公司将于本期债券第 1 个计息年度付息日及第 2 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国
证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司
未行使利率调整权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是
否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 1 个计息年度
付息日及第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券
第 1 个计息年度付息日及第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和
债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调
整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的
回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，
则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅
度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 11 月 6 日发布了“关于‘18 中南 01’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 1 年末不上调本期债券第
2 年的票面利率。全部的债券持有人选择在回售登记期（2019 年 11 月 6 日至 2019 年 11 月 12
日）内将债券进行回售，并于 2019 年 12 月 4 日完成全部回售事项。本期债券目前已全部兑付完
毕。
74
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
8、19 中南 02
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将
于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒
体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择
权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否调整本期债券
票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有
的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，
公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是
否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式
进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；
回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
9、19 中南 03
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将
于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒
体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择
权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否调整本期债券
票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有
的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，
公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是
否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式
进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；
回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
期后事项：2020 年 3 月 4 日公司发行 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)17 亿元，在深交
所上市。其中品种一期限 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权，发行规模 8 亿元，票面利率
6.8%，债券简称 20 中南 01，代码 149050.SZ；品种一期限 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选
择权，发行规模 9 亿元，票面利率 7.4%，债券简称 20 中南 02，代码 149051.SZ。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
序号 债券简称 债券受托管理人 办公地址 联系人 联系人电话
19 中南 02 上海市浦东新区世纪大道 210 号二十一
1 中山证券有限责任公司 陈然 021-50801138
19 中南 03 世纪大厦 10 楼
16 中南 01
16 中南 02 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2
2 国泰君安证券股份有限公司 陈海 010-59312900
17 中南 01 号楼 10 层
17 中南 02
北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 28
3 16 中筑 01 中泰证券股份有限公司 陈咸耿、李越 010-59013951
号太平洋保险大厦五层
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
序号 名称 办公地址
1 东方金诚国际信用评估有限公司 北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B 座 7 层
2 大公国际资信评估有限公司 北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 2901
3 联合信用评级有限公司 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层
报告期内公司聘请的债券受托管理人、资信评级机构发生变
不适用
更的，变更的原因、履行的程序、对投资者利益的影响等
三、公司债券募集资金使用情况
16 中南 01、16 中南 02、16 中南 03 和 16 中筑 01，在 2016 年度已按《募集说明
公司债券募集资金使用情况及履行的程 书》约定的用途全部使用。
17 中南 01、17 中南 02，在 2017 年度已按《募集说明书》约定的用途全部使用。
序
19 中南 02 在 2019 年 6 月至 9 月，按照《募集说明书》约定的用途全部使用。
19 中南 03 在 2019 年 11 月，按照《募集说明书》约定的用途全部使用。
年末余额（万元） 0
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
募集资金专项账户运作情况 募集资金专项账户按照相关约定运作
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
一致
用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
1、16 中南 01、16 中南 02、16 中南 03、17 中南 01、17 中南 02
2019 年 6 月 20 日，东方金诚国际信用评估有限公司对公司及公司已发行的 “16 中南 01”、“16 中南 02”、“16 中
南 03”、“17 中南 01”和“17 中南 02”的信用状况进行了跟踪评级，出具了《江苏中南建设集团股份有限公司主体及相
关债项 2019 年度跟踪信用评级报告》。根据跟踪评级报告，公司主体信用等级维持 AA+，评级展望稳定。 “16 中南 01”、
“16 中南 02”、“16 中南 03”、“17 中南 01”和“17 中南 02”债券信用等级维持 AA+。2019 年 6 月 21 日刊登于巨潮资
讯网。
2、16 中筑 01
2019 年 6 月 26 日，大公国际资信评估有限公司对江苏中南建筑产业集团有限责任公司及公司已发行的“16 中筑 01”
的信用状况进行了跟踪评级，出具了《江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体与相关债项 2019 年度跟踪评级报告》。根
据跟踪评级报告，江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体信用等级维持 AA，评级展望维持稳定；“16 中筑 01”债券信
用等级维持 AA。2019 年 6 月 26 日刊登于债券信息网。
3、19 中南 03
2019 年 6 月 14 日，联合信用评级有限公司对江苏中南建设集团股份有限公司及公司预计发行的“19 中南 03”债券的
信用状况进行了信用评级，出具了《江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报
告》。根据评级报告，江苏中南建设集团股份有限公司主体信用等级 AA+，评级展望稳定；“19 中南 03”债券信用等级为
AA+。2019 年 11 月 19 日刊登于巨潮资讯网。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变化，与募集说明书一致。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
2019 年 6 月 13 日公司召开“16 中南 02”2019 年第一次债券持有人会议，审议通过了《关于增加江苏中南建设集团股
份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）回售申报期的议案》、《关于调整江苏中南建设集团股份
有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）债券回售申报的议案》、《关于增加江苏中南建设集团股份
有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）债券持有人会议召开方式的议案》。详见刊登于指定媒体的
《关于 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）2019 年第一次债券持有人会议决议公告》（公告编号：2019-124）。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
中山证券有限责任公司作为公司 “18 中南 01”、“19 中南 02”和“19 中南 03”的受托管理人、国泰君安证券股份有
限公司作为公司“16 中南 01”、“16 中南 02”、“17 中南 01”和“17 中南 02”的受托管理人、德邦证券股份有限公司作
为公司“16 中南 03”的受托管理人、中泰证券股份有限公司作为中南建筑“16 中筑 01”的受托管理人，严格按照《公司债
券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》及《受托管理协议》等规定，持续关注公司经营情祝、财
务状况及资信状况，积极履行受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。
报告期内，国泰君安证券股份有限公司完成了公司“16 中南 01”、“16 中南 02”、“17 中南 01”和“17 中南 02”2018
年度债券受托管理事务报告、中山证券有限责任公司完成了公司“18 中南 01”2018 年度债券受托管理事务报告、德邦证券
股份有限公司完成了公司“16 中南 03”2018 年度债券受托管理事务报告；国泰君安证券股份有限公司、中山证券有限责任
公司、德邦证券股份有限公司分别针对公司“2019 年控股股东中南控股及全资子公司青岛世纪城向山东省高级人民法院提
交与青岛市李沧区人民政府等机构的民事起诉状，并取得法院受理”、“2019 年收到深交所对公司及相关当事人给予通报
批评处分”、“2019 年三分之一以上的董事发生变动”及“公司 2019 年累计新增借款及对外担保超过 2018 年底净资产的
76
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
20%/40%/60%”等重大事项分别出具了临时受托管理报告，并披露指定媒体。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2019 年 2018 年 增减变动 说明
息税折旧摊销前利润 747,910.21 392,878.62 90.37% 主要系本期结转利润增加所致
流动比率 1.17 1.21 -4% 主要系预收账款增加所致
资产负债率 90.77% 91.69% -0.92 个百分点 主要系少数股东权益增加所致
速动比率 40.13% 43.91% -3.78 个百分点 主要系存货增加所致
EBITDA 全部债务比 10.56% 6.73% 3.83 个百分点 主要系本期息税折旧摊销前利润增加所致
利息保障倍数 1.04 0.72 44.44% 主要系本期息税前利润增加所致
现金利息保障倍数 2.6 5.38 -51.67% 主要系经营活动产生的现金流量净额减少
EBITDA 利息保障倍数 1.13 0.81 39.51% 主要系本期息税折旧摊销前利润增加所致
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
报告期内，公司其他债务融资工具的付息兑付情况如下：
1、公司 2015 年度第一期中期票据
本公司在 2015 年 6 月 26 日发行中期票据 12 亿元（简称：15 中南建设 MTN001），并于 2018 年 6 月 26 日回售 5000
万元。公司于 2019 年 6 月 26 日按时足额支付剩余 11.5 亿元债券 2019 年度利息。
2、公司 2015 年度第二期中期票据
本公司在 2015 年 8 月 28 日发行中期票据 24 亿元（简称：15 中南建设 MTN002），并于 2018 年 6 月 26 日回售 14000
万元。于 2019 年 6 月 26 日按时足额支付剩余 22.6 亿元 2019 年度利息
3、华鑫—中南建设物业资产支持专项计划
本公司在 2015 年 12 月发行资产支持证券 5.5 亿元（简称：中南 1 优 1、中南 1 优 2、中南 1 优 3、中南 1 优 4、中南 1
优 5、中南建次）。2019 年公司已经按时足额支付利息，并按时足额兑付 10500 万元“中南 1 优 4”本金。
4、公司 2018 年度第一期非公开定向债务融资工具
本公司在 2018 年 1 月 17 日发行非公开定向债务融资工具 3 亿元（简称：18 中南建设 PPN001），公司于 2019 年 1 月
17 日按时足额支付 2019 年度利息，并于 2019 年 6 月 28 日提前足额兑付全部 3 亿元本金。
5、公司 2018 年度第一期债权融资计划
本公司在 2018 年 2 月 12 日发行债权融资计划 10 亿元（简称：18CFZR0126），公司于 2019 年 2 月 12 日按时足额支付
2019 年度利息。
6、公司 2018 年度第一期永续中期票据
本公司在 2018 年 4 月 24 日发行中期票据 10 亿元（简称：18 中南建设 MTN001），公司于 2019 年 4 月 24 日按时足额
支付 2019 年度利息。
7、公司 2019 年度第一期资产支持票据
本公司在 2019 年 1 月 11 日发行资产支持票据 22 亿元（简称：19 中南建设 ABN001）。2019 年公司已经按时足额支付
利息。
8、公司高级无抵押美元定息债券
本公司在 2019 年 6 月 18 日、2019 年 6 月 25 日、7 月 11 日分别发行 3.5 亿美元、0.5 亿美元及 1 亿美元境外高级无抵
押美元定息债券（简称 HMZN N2208）。公司于 2019 年 12 月 18 日按时足额支付 2019 年半年度利息。
77
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
公司的资信情况良好，与中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等各大银行都保持长期合作关系，融
资能力较好。截止报告期末，公司共获得各类银行授信额度 1563.68 亿元，其中已使用授信额度为 387.26 亿元，剩余授信额
度为 1,176.42 亿元。报告期内，公司偿还银行贷款 182.19 亿元。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十二、报告期内发生的重大事项：不适用
十三、公司债券是否存在保证人：否
78
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
第十节 财务报告
审计报告
致同审字（2020）第 110ZA6228 号
江苏中南建设集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称中南建设公司）财
务报表，包括 2019 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2019 年度的合并
及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财
务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了中南建设公司 2019 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2019
年度的合并及公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的
“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下
的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中南建设公司，并
履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、
适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要
的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，
我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三、26、附注五、43 及附注十四、1。
1、事项描述
房 地 产 开 发 项 目 的 收 入 占 中 南 建 设 公 司 2019 年 度 营 业 收 入 总 额 的
79
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
71.82%。由于房地产开发项目的收入对中南建设公司的重要性，以及单个房
地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对中南建设公司的利
润产生重大影响，因此，我们将中南建设公司房地产开发项目的收入确认识
别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运
行有效性；
（2）就本年确认房产销售收入的项目，选取了相应项目的房产标准买卖
合同条款检查，以评价中南建设公司有关房地产开发项目的收入确认政策是
否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取了样本，检查了买卖合同备
案情况及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，检查样本回款情况及
未回款安排等，以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取了样本，检查
了可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是
否在恰当的期间确认；
（5）就本年有存量房的项目，在对存量房进行抽盘的基础上结合与销售
台账、公开销售信息的对比，以评价相关存量房销售收入是否在恰当的期间
确认；
（6）获取销售部门销售台账，检查房产账面收入确认情况，以评价房地
产销售收入被完整记录。
（二）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注三、12，附注三、33 及附注五、9。
1、事项描述
截止 2019 年 12 月 31 日，中南建设公司开发产品、开发成本（以下统称
“存货”）的账面余额为 15,459,429.90 万元，相应存货跌价准备账面余额为
33,688.59 万元。存货按照成本与可变现净值孰低计量，在确定存货可变现净
值过程中，管理层需要估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和
80
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
未来净售价，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货占公司资产比例较高，且估计存货项目达到完工状态时将要发
生的建造成本和未来净售价存在固有风险，因此，我们将中南建设公司存货
可变现净值的确定作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目建造成本
相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）选取样本，对存货项目进行实地观察，并向管理层询问项目的进度
和总开发成本预算；
（3）访谈管理层聘任的评估专家，评价其独立性和胜任能力；
（4）评价管理层及评估专家所采用的估值方法，将估值中采用的关键估
计和假设，与市场可获取数据和销售预算计划进行了比较；
（5）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并通过比较分
析历史同类在产品至完工时仍需发生的成本；
（6）选取样本，就管理层以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值
进行比较，并评价管理层评估的合理性；
（7）对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售
价与预计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估。
四、其他信息
中南建设公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包
括中南建设公司 2019 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的
审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息
发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，
考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不
81
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应
当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
中南建设公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其
实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中南建设公司的持续经营能力，披
露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计
划清算中南建设公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中南建设公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保
证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。
错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响
财务报表使用者依据财务报表做出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职
业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和
实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审
计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾
于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由
于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合
理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的
82
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
审计证据，就可能导致对中南建设公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项
或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不
确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的
相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于
截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中南建设
公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允
反映相关交易和事项。
（6）就中南建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审
计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并
对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行
沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与
治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相
关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最
为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法
律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报
告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定
不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师
中国北京 二Ｏ二Ｏ年 四月二十七日
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合并及公司资产负债表
2019 年 12 月 31 日
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 单位：人民币元
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
项目 附注
合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 五、1 25,409,736,687.50 1,066,133,691.46 20,416,915,066.92 743,761,081.40
交易性金融资产 五、2 1,521,271,332.24 1,250,380,533.69
以公允价值计量且其变动
五、3 45,327,129.09 260,090.00
计入当期损益的金融资产
应收票据 五、4 1,387,357,126.67 - 1,091,542,043.50 -
应收账款 五、5 11,732,392,315.46 - 8,564,563,512.36 -
应收款项融资 五、6 42,395,544.00 -
预付款项 五、7 6,015,364,971.25 11,515,404.79 8,647,816,626.39 16,419,343.76
其他应收款 五、8 29,842,897,867.03 104,956,602,917.00 28,555,595,536.33 94,262,424,917.35
其中：应收利息 - - - -
应收股利 47,360,000.00 3,017,351,545.57 47,360,000.00 3,017,351,545.57
存货 五、9 165,586,813,570.85 - 135,002,590,942.43 -
持有待售资产 - - - -
一年内到期的非流动资产 五、10 50,000,000.00 50,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
其他流动资产 五、11 10,846,764,318.34 181,965,305.74 9,560,666,956.41 650,151,013.60
流动资产合计 252,434,993,733.34 107,516,597,852.68 211,895,017,813.43 95,683,016,446.11
非流动资产：
债权投资 五、12 - -
可供出售金融资产 五、13 549,100,000.00 377,100,000.00
其他债权投资 - -
持有至到期投资 - -
长期应收款 五、14 13,104,703,611.41 2,500,000.00 6,508,109,043.20 2,500,000.00
长期股权投资 五、15 13,486,192,849.00 21,751,221,251.59 6,893,425,366.83 19,480,457,928.13
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 五、16 473,898,830.00 368,331,771.00
投资性房地产 五、17 4,419,480,000.00 - 4,210,468,897.66 -
固定资产 五、18 3,266,882,504.35 764,926,080.86 3,068,894,608.28 795,952,148.19
在建工程 五、19 12,146,322.42 - 46,540,513.07 -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
无形资产 五、20 667,424,271.04 80,069,204.82 599,403,276.77 81,541,911.77
开发支出 - - - -
商誉 五、21 4,188,653.58 - 4,188,653.58 -
长期待摊费用 五、22 565,741,455.35 - 346,898,705.56 -
递延所得税资产 五、23 2,134,935,595.96 - 1,528,698,007.33 -
其他非流动资产 五、24 - - 43,342,136.62 -
非流动资产合计 38,135,594,093.11 22,967,048,308.27 23,799,069,208.90 20,737,551,988.09
资产总计 290,570,587,826.45 130,483,646,160.95 235,694,087,022.33 116,420,568,434.20
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合并及公司资产负债表（续）
2019 年 12 月 31 日
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 单位：人民币元
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
项目 附注
合并 公司 合并 公司
流动负债：
短期借款 五、25 13,082,301,949.63 3,758,886,188.08 10,686,892,017.77 2,600,000,000.00
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
应付票据 五、26 10,999,265,923.35 47,610,285.52 9,165,892,973.88 -
应付账款 五、27 23,791,119,530.01 1,812,217.42 16,004,881,646.03 2,206,657.41
预收款项 五、28 123,359,236,032.48 110,120,236,000.93 -
应付职工薪酬 五、29 1,240,142,617.05 1,369,020.80 673,382,757.03 1,369,020.80
应交税费 五、30 4,575,771,268.66 34,505,218.28 2,977,273,334.76 14,990,542.31
其他应付款 五、31 26,834,129,458.46 95,505,330,521.34 17,003,846,472.35 78,893,361,657.88
其中：应付利息 0 0 446,215,105.09 211,153,391.42
应付股利 3,886,630.96 211,969.52 211,969.52 211,969.52
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 五、32 11,132,439,328.17 4,824,521,373.58 7,326,590,600.61 3,911,590,600.61
其他流动负债 五、33 1,402,261,230.12 - 1,157,927,825.51 -
流动负债合计 216,416,667,337.93 104,174,034,825.02 175,116,923,628.87 85,423,518,479.01
非流动负债：
长期借款 五、34 36,006,261,820.71 2,849,970,000.00 30,127,057,700.00 5,178,600,000.00
应付债券 五、35 10,356,127,886.19 9,546,360,481.49 9,801,078,582.53 12,068,631,138.96
其中：永续债 548,417,950.60 998,417,950.60 697,249,289.51 997,249,289.51
长期应付款 五、36 262,831,028.12 15,131,028.12 402,038,077.88 180,618,077.88
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 五、37 128,379,575.29 37,964,358.53 134,915,281.20 39,082,417.28
递延所得税负债 五、23 577,713,413.35 - 518,641,207.12 -
其他非流动负债
非流动负债合计 47,331,313,723.66 12,449,425,868.14 40,983,730,848.73 17,466,931,634.12
负债合计 263,747,981,061.59 116,623,460,693.16 216,100,654,477.60 102,890,450,113.13
股本 五、38 3,756,854,798.00 3,756,854,798.00 3,709,788,797.00 3,709,788,797.00
资本公积 五、39 2,822,937,703.18 5,923,491,020.66 2,473,948,709.93 5,545,937,621.57
减：库存股
其他综合收益 五、40 1,162,050,510.10 - 1,161,567,782.94 -
专项储备
盈余公积 五、41 723,361,348.55 572,707,680.92 685,842,754.92 535,189,087.29
未分配利润 五、42 12,974,056,355.67 3,607,131,968.21 9,367,185,488.98 3,739,202,815.21
归属于母公司股东权益合
21,439,260,715.50 13,860,185,467.79 17,398,333,533.77 13,530,118,321.07
计
少数股东权益 5,383,346,049.36 2,195,099,010.96
股东权益合计 26,822,606,764.86 13,860,185,467.79 19,593,432,544.73 13,530,118,321.07
负债和股东权益总计 290,570,587,826.45 130,483,646,160.95 235,694,087,022.33 116,420,568,434.20
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合并及公司利润表
2019 年度
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 单位：人民币元
本期金额 上期金额
项目 附注
合并 公司 合并 公司
一、营业收入 五、43 71,830,786,061.08 103,496,790.49 40,110,125,872.49 1,351,578,012.81
减：营业成本 五、43 59,801,503,631.40 32,264,877,717.64
税金及附加 五、44 1,878,292,023.98 8,871,212.10 1,453,623,317.00 9,314,448.56
销售费用 五、45 1,462,806,748.56 966,396,122.20
管理费用 五、46 3,216,234,749.90 252,268,055.34 2,390,574,274.59 571,251,853.97
研发费用 五、47 1,283,730.79
财务费用 五、48 674,667,964.26 9,261,098.38 415,626,776.31 15,241,342.89
其中：利息费用 752,006,698.91 545,669,746.03
利息收入 212,080,549.16 30,659,066.16 193,026,169.03 20,082,856.07
加：其他收益 五、49 107,808,755.89 13,246,352.27 137,696,976.83 1,118,058.75
投资收益(损失以“-”号填列） 五、50 2,091,683,676.53 589,900,832.28 579,009,056.16 2,926,908,705.59
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,242,242,213.46 105,411,070.82 344,131,171.49 259,915,394.24
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以
-312,668.68
“-”号填列）
净敞口套期收益(损失以“-”号填列）
公允价值变动收益(损失以“-”号填列） 五、51 50,965,322.75 49,993,318.69 53,245,121.21 -130,200.00
-108,479,165.0
信用减值损失(损失以“-”号填列） 五、52 -479,388,698.98
8
资产减值损失(损失以“-”号填列） 五、53 -266,729,938.72 -206,199,494.64 -80,392,416.82
资产处置收益(损失以“-”号填列） 五、54 8,939,574.16 -26,355,891.40
二、营业利润(亏损以“-”号填列） 6,309,275,903.82 377,757,762.83 3,156,423,432.91 3,603,274,514.91
加：营业外收入 五、55 51,091,056.96 374,731.76 63,578,182.50 808,858.30
减：营业外支出 五、56 205,310,069.39 2,946,558.33 170,067,101.62 49,686.62
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列） 6,155,056,891.39 375,185,936.26 3,049,934,513.79 3,604,033,686.59
减：所得税费用 五、57 1,532,490,071.46 737,383,606.89
四、净利润(净亏损以“-”号填列） 4,622,566,819.93 375,185,936.26 2,312,550,906.90 3,604,033,686.59
（一）按经营持续性分类：
其中：持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 4,622,566,819.93 375,185,936.26 2,312,550,906.90 3,604,033,686.59
终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类：
其中：归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号
4,163,085,623.09 2,193,097,869.05
填列）
少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 459,481,196.84 119,453,037.85
五、其他综合收益的税后净额 689,610.23 -16,266,295.80
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 482,727.16 -19,070,398.34
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 482,727.16 -19,070,398.34
外币财务报表折算差额 482,727.16 -19,070,398.34
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 206,883.07 2,804,102.54
六、综合收益总额 4,623,256,430.16 375,185,936.26 2,296,284,611.10 3,604,033,686.59
归属于母公司股东的综合收益总额 4,163,568,350.25 2,174,027,470.71
归属于少数股东的综合收益总额 459,688,079.91 122,257,140.39
七、每股收益
（一）基本每股收益 1.1151 0.5912
（二）稀释每股收益 1.1151 0.5912
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
86
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合并及公司现金流量表
2019 年度
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 单位：人民币元
本期金额 上期金额
项目 附注
合并 公司 合并 公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 78,653,253,469.40 0 90,222,747,573.50
收到的税费返还 0 0
收到其他与经营活动有关的现金 五、58 32,316,802,380.33 17,001,988,343.72 6,922,671,376.97 1,462,522,116.38
经营活动现金流入小计 110,970,055,849.73 17,001,988,343.72 97,145,418,950.47 1,462,522,116.38
购买商品、接受劳务支付的现金 61,803,924,357.52 0 50,763,893,347.22
支付给职工以及为职工支付的现金 6,469,567,009.20 92,805,468.64 5,856,503,674.82 315,572,173.90
支付的各项税费 6,109,881,776.83 10,000,210.83 4,981,015,114.66 64,136,999.68
支付其他与经营活动有关的现金 五、58 28,390,351,841.82 5,092,738,600.23 16,112,429,003.40 2,178,580,889.97
经营活动现金流出小计 102,773,724,985.37 5,195,544,279.70 77,713,841,140.10 2,558,290,063.55
经营活动产生的现金流量净额 8,196,330,864.36 11,806,444,064.02 19,431,577,810.37 -1,095,767,947.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 29,650,272,390.39 29,170,200,000.00 11,495,448,352.78 10,530,000,000.00
取得投资收益收到的现金 415,877,995.42 337,775,974.26 82,750,518.70 102,920,797.57
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
18,282,175.00 0 105,409,602.96 1,524,781.00
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 214,424,944.50 220,250,000.80 139,488,980.78 1,367,591,992.82
收到其他与投资活动有关的现金 五、58 421,390,456.15 0
投资活动现金流入小计 30,720,247,961.46 29,728,225,975.06 11,823,097,455.22 12,002,037,571.39
购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付
7,851,261,096.31 6,018,949.56 6,081,481,820.85 13,342,259.56
的现金
投资支付的现金 36,249,510,516.83 32,875,270,826.64 17,008,577,881.80 10,580,050,265.85
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0 0 934,591,250.89 1,781,087,018.54
支付其他与投资活动有关的现金 五、58 0 448,292,382.46
投资活动现金流出小计 44,100,771,613.14 32,881,289,776.20 24,472,943,336.00 12,374,479,543.95
投资活动产生的现金流量净额 -13,380,523,651.68 -3,153,063,801.14 -12,649,845,880.78 -372,441,972.56
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,760,728,462.41 110,782,487.04 324,585,225.52
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 2,649,945,975.09 324,585,225.52
取得借款收到的现金 52,311,069,200.79 7,556,110,000.00 38,054,870,017.77 10,161,600,500.00
发行债券收到的现金 7,088,200,000.00 4,180,000,000.00 3,282,900,000.00 4,300,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 五、58 1,362,421,878.74 40,000,000.00 1,878,516,392.97 79,004,638.89
筹资活动现金流入小计 63,522,419,541.94 11,886,892,487.04 43,540,871,636.26 14,540,605,138.89
偿还债务支付的现金 47,206,208,095.59 14,632,192,004.70 35,969,554,363.15 11,470,570,500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 6,989,968,413.73 5,074,690,164.24 4,740,149,267.57 2,252,194,922.56
其中：子公司支付少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 五、58 1,267,626,026.28 511,017,970.92 6,873,338,644.54 546,136,856.51
筹资活动现金流出小计 55,463,802,535.60 20,217,900,139.86 47,583,042,275.26 14,268,902,279.07
筹资活动产生的现金流量净额 8,058,617,006.34 -8,331,007,652.82 -4,042,170,639.00 271,702,859.82
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -17,192,361.63 -4,422,078.75
五、现金及现金等价物净增加额 2,857,231,857.39 322,372,610.06 2,735,139,211.84 -1,196,507,059.91
加：期初现金及现金等价物余额 13,311,062,419.82 743,761,081.40 10,575,923,207.98 1,940,268,141.31
六、期末现金及现金等价物余额 16,168,294,277.21 1,066,133,691.46 13,311,062,419.82 743,761,081.40
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
87
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合并股东权益变动表
2019 年度
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 单位：人民币元
本期金额
项目 归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 3,709,788,797.00 2,473,948,709.93 - 1,161,567,782.94 - 685,842,754.92 9,367,185,488.98 2,195,099,010.96 19,593,432,544.73
加：会计政策变更 -73,521,507.13 -1,044,242.52 -74,565,749.65
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 3,709,788,797.00 2,473,948,709.93 - 1,161,567,782.94 - 685,842,754.92 9,293,663,981.85 2,194,054,768.44 19,518,866,795.08
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 47,066,001.00 348,988,993.25 - 482,727.16 - 37,518,593.63 3,680,392,373.82 3,189,291,280.92 7,303,739,969.78
（一）综合收益总额 482,727.16 4,163,085,623.09 459,688,079.91 4,623,256,430.16
（二）股东投入和减少资本 47,066,001.00 348,988,993.25 - - - - - 2,732,113,174.03 3,128,168,168.28
1．股东投入的普通股 47,066,001.00 245,213,865.49 2,649,945,975.09 2,942,225,841.58
2．股份支付计入股东权益的金额 131,326,693.67 2,996,597.76 134,323,291.43
3．其他 -27,551,565.91 79,170,601.18 51,619,035.27
（三）利润分配 - - - - - 37,518,593.63 -482,693,249.27 -2,509,973.02 -447,684,628.66
1．提取盈余公积 37,518,593.63 -37,518,593.63 -
2．对股东的分配 -445,174,655.64 -2,509,973.02 -447,684,628.66
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
（六）其他 -
四、本年年末余额 3,756,854,798.00 2,822,937,703.18 - 1,162,050,510.10 - 723,361,348.55 12,974,056,355.67 5,383,346,049.36 26,822,606,764.86
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
88
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合并股东权益变动表
2018 年度
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 单位：人民币元
上期金额
项目 归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 3,709,788,797.00 2,645,840,317.30 - 47,772,858.44 - 326,011,063.78 7,322,997,712.76 2,545,843,500.06 16,598,254,249.34
加：会计政策变更 1,132,865,322.84 285,117,374.25 1,417,982,697.09
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -571,677.52 571,677.52 -
二、本年年初余额 3,709,788,797.00 2,645,840,317.30 - 1,180,638,181.28 - 325,439,386.26 7,608,686,764.53 2,545,843,500.06 18,016,236,946.43
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） - -171,891,607.37 - -19,070,398.34 - 360,403,368.66 1,758,498,724.45 -350,744,489.10 1,577,195,598.30
（一）综合收益总额 -19,070,398.34 2,193,097,869.05 122,257,140.39 2,296,284,611.10
（二）股东投入和减少资本 - -171,891,607.37 - - - - - -473,001,629.49 -644,893,236.86
1．股东投入的普通股 324,585,225.52 324,585,225.52
2．股份支付计入股东权益的金额 54,576,040.05 889,881.05 55,465,921.10
3．其他 -226,467,647.42 -798,476,736.06 -1,024,944,383.48
（三）利润分配 - - - - - 360,403,368.66 -434,599,144.60 - -74,195,775.94
1．提取盈余公积 360,403,368.66 -360,403,368.66 -
2．对股东的分配 -74,195,775.94 -74,195,775.94
3．其他 - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
（六）其他 -
四、本年年末余额 3,709,788,797.00 2,473,948,709.93 - 1,161,567,782.94 - 685,842,754.92 9,367,185,488.98 2,195,099,010.96 19,593,432,544.73
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
89
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
公司股东权益变动表
2019 年度
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 单位：人民币元
本期金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 3,709,788,797.00 5,545,937,621.57 - - - 535,189,087.29 3,739,202,815.21 13,530,118,321.07
加：会计政策变更 -24,563,533.99 -24,563,533.99
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 3,709,788,797.00 5,545,937,621.57 - - - 535,189,087.29 3,714,639,281.22 13,505,554,787.08
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 47,066,001.00 377,553,399.09 - - - 37,518,593.63 -107,507,313.01 354,630,680.71
（一）综合收益总额 375,185,936.26 375,185,936.26
（二）股东投入和减少资本 47,066,001.00 377,553,399.09 - - - - - 424,619,400.09
1．股东投入的普通股 47,066,001.00 245,213,865.21 292,279,866.21
2．股份支付计入股东权益的金额 132,157,116.42 132,157,116.42
3．其他 182,417.46 182,417.46
（三）利润分配 - - - - - 37,518,593.63 -482,693,249.27 -445,174,655.64
1．提取盈余公积 37,518,593.63 -37,518,593.63 -
2．对股东的分配 -445,174,655.64 -445,174,655.64
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
（六）其他 -
四、本年年末余额 3,756,854,798.00 5,923,491,020.66 - - - 572,707,680.92 3,607,131,968.21 13,860,185,467.79
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
90
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
公司股东权益变动表
2018 年度
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 单位：人民币元
上期金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 3,709,788,797.00 5,490,165,279.73 - - - 175,357,396.15 574,913,370.92 9,950,224,843.80
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -571,677.52 -5,145,097.70 -5,716,775.22
二、本年年初余额 3,709,788,797.00 5,490,165,279.73 - - - 174,785,718.63 569,768,273.22 9,944,508,068.58
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） - 55,772,341.84 - - - 360,403,368.66 3,169,434,541.99 3,585,610,252.49
（一）综合收益总额 3,604,033,686.59 3,604,033,686.59
（二）股东投入和减少资本 - 55,772,341.84 - - - - - 55,772,341.84
1．股东投入的普通股 -
2．股份支付计入股东权益的金额 55,465,921.12 55,465,921.12
3．其他 306,420.72 306,420.72
（三）利润分配 - - - - - 360,403,368.66 -434,599,144.60 -74,195,775.94
1．提取盈余公积 360,403,368.66 -360,403,368.66 -
2．对股东的分配 -74,195,775.94 -74,195,775.94
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
（六）其他 -
四、本年年末余额 3,709,788,797.00 5,545,937,621.57 - - - 535,189,087.29 3,739,202,815.21 13,530,118,321.07
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
91
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名为大连金牛股份有限公司
（以下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称“东
北特钢集团”）旗下的一家上市公司。是经大连市人民政府（1998）58 号文件批准，
由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司、兰州炭素（集
团）有限公司、大连华信信托投资股份有限公司和吉林铁合金集团有限责任公司共同发
起，于 1998 年 7 月 28 日取得大连市工商局核发的 21020011035276-2916 号企业法人
营业执照，注册资本为人民币 17,053.00 万元，业经大连会计师事务所于 1998 年 8 月
8 日以大会师内验字（1998）9 号验资报告予以审验；而后根据中国证券监督管理委员
会“证监发行字（1999）128 号”文件的核准，于 1999 年 12 月 8 日向社会募集公开
发行人民币普通股 10,000.00 万股，公司注册资本增加为 27,053.00 万元人民币，业经
大连正元会计师事务所于 1999 年 12 月 22 日以大正会内验字（1999）19 号验资报告
予以审验；2001 年度按照大连金牛股份有限公司 2000 年度股东会决议和中国证券监督
管理委员会证监公司字（2001）93 号文件批准，以 10：3 比例向社会公众股股东配售
3,000 万股普通股，公司注册资本增加为 30,053.00 万元人民币，业经大连华连会计师
事务所于 2001 年 11 月 7 日以华连内验字（2001）30 号验资报告予以审验。2006 年 3
月，经辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置
改革有关问题的批复》“辽国资经营[2006]31 号”文件批复和公司相关股东会议审议通
过，公司非流通股股东以持有公司的 4,420 万股股票向流通股股东支付对价，流通股股
东每持有 10 股流通股可获得 3.4 股股票对价，原非流通股股东持有的非流通股股份性
质变更为有限售条件的流通股，方案实施后公司的总股本仍为 30,053 万股。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公司重大
资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2009]418
号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金牛股份有限公司收
购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419 号）核准批复，2009 年
5 月 31 日本公司向东北特钢集团大连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。
2009 年 6 月 10 日，中南房地产业有限公司（已更名为“中南城市建设投资有限公司”）
受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司 9,000 万股，持有公司 29.9471%股权，
每股转让价格为 9.489 元，过户手续办理完毕，并取得《中国证券登记结算有限责任公
司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次股权转让过户完成后，中南房地产业有限公
司成为本公司第一大股东。
本公司向中南房地产业有限公司、陈琳定向发行了 47,802.9484 万股人民币普通股，用
于购买上述特定投资者所持有的南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房
地产开发有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪城开发有限公司、
文昌中南房地产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常锦房地产开发有
限公司、南通华城中南房地产开发有限公司等 8 家房地产项目公司 100%股权、南通中
南世纪城物业管理有限公司 80%股权、南通建筑工程总承包有限公司 100%股权，本次
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非公开发行股票价格为 7.82 元/股，每股面值 1 元，其中：向中南房地产业有限公司发
行 47,449.6845 万股，向陈琳发行 353.2639 万股，本次非公开股份发行完成后中南房
地产业有限公司持有 72.5053%的股份。公司的股本变更为人民币 77,855.9484 万元，
并经中和正信会计师事务所于 2009 年 6 月 18 日出具中和正信验字(2009)第 1-020 号
《验资报告》予以验证。
重组后公司变更工商注册信息情况如下：
公司中文名称：江苏中南建设集团股份有限公司
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇
公司法定代表人：陈锦石
公司注册号：320600000241314
公司注册资本：人民币 77,855.9484 万元
2010 年 3 月 30 日，经本公司 2009 年度股东大会审议通过 2009 年度权益分派方案，
决定以公司股本总额 77,855.9484 万股为基数，以资本公积向全体股东以每 10 股转增
5 股，转增后公司股本总额增至 116,783.9226 万股。本次权益分派股权登记日为 2010
年 5 月 24 日，除权除息日为 2010 年 5 月 25 日，本公司股本增加至人民币 116,783.9226
万元。
2015 年 9 月 1 日，本公司召开 2015 年第六次临时股东大会通过《关于公司非公开发
现股票修正案》的议案，并于 2015 年 12 月 14 日收到中国证券监督管理委员会出具的
《关于核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可〔2015〕
2851 号）核准，核准本公司非公开发行不超过 320,163,487 股普通股新股。本公司本
次非公开发行有限售期普通股 316,076,293 股，发行价格为 14.68 元/股，募集资金总
额为 4,639,999,981.24 元。截至 2016 年 3 月 29 日本次发行普通股募集资金已全部到
账，并经大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具了大信验字[2016]第 15-00009 号验
资报告予以验证。
本 次 发 行 后 本 公 司 总 股 本 变 更 为 1,483,915,519.00 元 ， 实 收 股 本 人 民 币
1,483,915,519.00 元。
2016 年 5 月 24 日，经本公司 2015 年度股东大会审议通过，本公司 2016 年度向全体
股东以 1,483,915,519 股为基准，每 10 股派发 0.4 元现金股利（含税），共计分配利
润 59,356,620.76 元；以资本公积转增股本，每 10 股转增 15 股，分配完毕后，公司总
股本增加至 3,709,788,797 股。
2018 年 8 月 13 日本公司第七届董事会第二十七次会议、第七届监事会第九次会议审议
通过了《关于向 2018 年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》，2019
年 8 月 16 日，本公司第七届董事会第十五次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权
激励计划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，本公司 2018 年股票期权激励
计 划首 次授予期权 的第一个行权期 行权条件已经成 就，同意 38 名激励对象共 计
60,522,000 份期权在第一个行权期行权。截至 2019 年 12 月 31 日，本公司股权激励对
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
象共行权 47,066,001 份，本公司总股本增加至 3,756,854,798 股。
本公司注册地址：江苏省海门市常乐镇。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设置地产事业部、建筑
事业部、投资发展中心、信息管理部、法务部、人力资源部、行政部、财务部、审计部、
证券部等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营范围：房地产开发、销
售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管理，实业投资。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司，最终母公司为中南控股集团有限公司。
本公司实质控制人为陈锦石先生。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第六十二次会议于 2020 年 4 月 27
日批准。
2、合并财务报表范围
本集团本期合并财务报表范围及其变化情况见“附注六、合并范围的变动”、“附注七、
在其他主体中的权益”披露。
二、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称
“企业会计准则”）编制。此外，本集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息
披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表
均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、重要会计政策及会计估计
本集团根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化条
件以及收入确认政策，具体会计政策见附注三、15、附注三、18、附注三、19 和附注
三、26。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019 年 12 月 31 日
的合并及公司财务状况以及 2019 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有
关信息。
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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3、营业周期
本集团的营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主
要经济环境中的货币确定为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人
民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计
政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股
本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合
并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积
（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同
而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持
有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面
价值的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并
方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合
并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益
和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买
方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，
按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法
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核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计
量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的
股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股
权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；
购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购
买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他
综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计
入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位
的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单
位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中
可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间
的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同
受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的
经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购
买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量
表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表
中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润
表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了
少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下
因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表
中的资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份
额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于
被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为
共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期限
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日
即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；
对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项
目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目
采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率
近似的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的
汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变
动对现金及现金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项
目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营
相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团
（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认
新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不
属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利
率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融
资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、
减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确
认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损
益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团将部分本应以摊余成本计量或以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利
息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本集团在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且
相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损
益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本集团改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发
生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重
分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用
计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的
应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公
允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利
和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
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其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得
或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将
交付可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权
益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合
同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具
的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有
方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本集团的
金融负债；如果是后者，该工具是本集团的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止
确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
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本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额
的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确
认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损
失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具
自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件
而导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月
内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违
约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限
（包括考虑续约选择权）。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减
值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账
面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团始终按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征
对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如
下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收政府机关款项
应收账款组合 2：应收合并范围外关联方款项
应收账款组合 3：应收合并范围内关联方款项
应收账款组合 4：应收其他方款项
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对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失。
其他应收款
本集团依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损
失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收政府机关款项
其他应收款组合 2：应收合作方款项
其他应收款组合 3：应收合并范围外关联方款项
其他应收款组合 4：应收合并范围内关联方款项
其他应收款组合 5：应收保证金、押金款项
其他应收款组合 6：应收备用金、代扣代缴款项
其他应收款组合 7：应收其他款项
对划分为组合的其他应收款，本集团通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
长期应收款
本集团的长期应收款包括应收融资租赁保证金、PPP 项目款项。
长期应收款组合 1：未逾期的长期应收款
长期应收款组合 2：逾期的长期应收款
对划分为组合的长期应收款组合，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本集团按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各
种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失。
信用风险显著增加的评估
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用
风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本
或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款
能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否
显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融
工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有
不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融
资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量
预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入
当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中
列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团
在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金
融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
团确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，
按照本集团收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金
融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
产负债表内分别列示，不予相互抵销。
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
11、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
一项负债所需支付的价格。
本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关
资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债
的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。
本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假
设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的
能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才
使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日
能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一
层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资
产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、存货
（1）存货的分类
本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品
（开发成本）、已完工开发产品等。非房地产存货包括建造合同形成的已完工未结算资
产、原材料、在产品、库存商品、周转材料等。
（2）发出存货的计价方法
房地产存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套
设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其
他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
①开发用土地的核算方法
开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等，在开发成本中单独核
算，并根据开发项目的土地使用情况计入相应的开发产品成本中。
②公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能有偿转让
的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
③已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有
关的直接费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）与
已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合同累计已发生的成本和累计
已确认的毛利（亏损）之和超过已结算价款的部分在存货中列示为“建造合同形成的已
完工未结算资产”；在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确认的毛利
（亏损）之和的部分在预收款项中列示为“建造合同形成的已结算尚未完工款”。
为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，
在取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，则计入当期损益。
除建造合同外的非房地产存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工
成本和其他成本。领用和发出时，采用加权平均法核算。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同
时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照单
个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失
的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本集团存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等，按估计经济使用年限，采用直线法摊销。
13、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资
单位施加重大影响的，为本集团的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成
本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投
资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购
买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的
公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营
企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告
但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资
收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被
投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面
价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调
整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并
按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在
转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投
资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益
的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和
计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采
用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动
转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取
得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进
行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施
共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资
扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价
值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法
核算进行调整。
本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
于本集团的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内
部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是
否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一
致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；
如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判
断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影
响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的
当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资
单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表
决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不
能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单位 20%（不
含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表
明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类
条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、20。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本集团投资性
房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑
物。
本集团投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本集团能够从房地产交易市
场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公
允价值作出合理估计，因此本集团对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公
允价值的变动计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；
无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产
的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产
的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确
定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本集团首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现
有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房
地产的公允价值不能持续可靠取得的，对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，
并且假设无残值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额
计入当期损益。
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15、固定资产
（1）固定资产确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量
时，固定资产才能予以确认。
本集团固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终
止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，
按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的年折旧率如下：
类别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 20-30 年 3.00 4.85-3.23
机器设备 8年 3.00 12.13
运输工具 5年 3.00 19.40
电子设备 5年 3.00 19.40
办公设备 5年 3.00 19.40
其他设备 5 年/15 年 3.00/5.00 19.40/6.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算
确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、20。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
当本集团租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本集团。
②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁
资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本集团才能使用。
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融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两
者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为
未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续
费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在
租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定
租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法
合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限
两者中较短的期间内计提折旧。
（5）每年年度终了，本集团对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（6）大修理费用
本集团对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认
条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产
在定期大修理间隔期间，照提折旧。
16、在建工程
本集团在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工
程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、20。
17、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入
当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
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用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的
借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金
额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
18、无形资产
本集团无形资产包括土地使用权、软件、专利权、海域使用权、特许经营权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命
为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现
方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法
摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法
土地使用权 土地使用权存续期间 直线法
软件 5年 直线法
专利权 10 年 直线法
海域使用权 46 年 直线法
特许经营权 10 年 直线法
本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，
与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产
的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、20。
19、研究开发支出
本集团将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
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研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其
能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形
资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务
资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归
属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期
损益。
本集团研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立
项后，进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之
日转为无形资产。
20、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、商
誉等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）
的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估
计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形
资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资
产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入
为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金
额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理
的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组
合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资
产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商
誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然
后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
21、长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以
后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
22、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或
补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供
给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职
工薪酬”项目。
（2）短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比
例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年
度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的
金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立
的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计
划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利
单位法确定提供福利的成本。本集团设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部
分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成
本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，
是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的
增加或减少。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划
义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第①和②项计
入当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受
益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退
福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止
提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计
入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处
理。
（5）其他长期福利
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定
提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有
关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产
生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
23、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本集团承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额
只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账
面价值。
24、股份支付及权益工具
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（1）股份支付的种类
本集团股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
本集团对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允
价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允
价值。选用的期权定价模型考虑以下因素：A、期权的行权价格；B、期权的有效期；C、
标的股份的现行价格；D、股价预计波动率；E、股份的预计股利；F、期权有效期内的
无风险利率。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具
的数量应当与实际可行权数量一致。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，
在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等
待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对
可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得
的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费
用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负
债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本集团承担负债的公允价值计入
相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可
行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最
佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费
用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价
值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权
益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数
量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值
的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支
付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍
继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部
已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具（因未满足可行权条件的非市场条件而被取消
的除外），本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确
认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。
25、优先股、永续债等其他金融工具
（1）金融负债与权益工具的区分
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类
为金融资产、金融负债或权益工具。
（2）优先股、永续债等其他金融工具的会计处理
本集团发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债
表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具
的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的
金融工具，其利息支出或股利分配都作为本集团的利润分配，其回购、注销等作为权益
的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款
费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
本集团发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余
成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
26、收入
（1）一般原则
①销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系
的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的
经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品
销售收入的实现。
②提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司于资产负债表日按完工百分比
法确认收入。
劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地计量；B、
相关的经济利益很可能流入企业；C、交易的完工程度能够可靠地确定；D、交易中已
发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成
本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成
本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
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③让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本公司确
认收入。
④建造合同
于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠地估计的，本公司根据完工百分比法确认合
同收入和费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理：如合同成本能
够收回的，则合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当
期作为费用；如合同成本不可能收回的，则在发生时作为费用，不确认收入。
合同预计总成本超过合同总收入的，本公司将预计损失确认为当期费用。
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：A、合同总收入能够可靠地计量；B、与
合同相关的经济利益很可能流入企业；C、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠
地计量；D、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
（2）具体方法
①本集团房地产销售业务收入确认的具体方法如下：
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了销售合同，达到
了销售合同约定的交付条件，并取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通
常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。
②工程施工收入
本公司根据建造合同准则的规定，依据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比
例确定的合同完工进度计算累计施工收入，减去以前确认的部分，确认为当期的工程施
工收入。
③本集团租赁业务收入确认的具体方法如下：
按合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为租赁收入。
④本集团物业管理业务收入确认的具体方法如下：
物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服
务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
⑤本集团利息收入确认的具体方法如下
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
⑥本集团使用费收入业务确认的具体方法如下：
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
27、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补
助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府
补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分
的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在相关资产使
用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发
生的相关成本费用或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关
成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或
冲减相关成本。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本集团对相同或类
似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
28、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计
入当期损益。
本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该
交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未
来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的
所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
29、经营租赁与融资租赁
本集团将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除
融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
（1）本集团作为出租人
融资租赁中，在租赁期开始日本集团按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担
保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各
个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始
直接费用，计入当期损益。
（2）本集团作为承租人
融资租赁中，在租赁期开始日本集团将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内
各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本集团采用与自有固定资产相一致
的折旧政策计提租赁资产折旧。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损
益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
30、维修基金
本集团按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规
定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售时，向购房人收
取，并统一上缴维修基金管理部门。
31、质量保证金
本集团按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的
土建安装工程款中扣出，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直
接在本项列支，保修期结束后清算。
32、资产证券化业务
本集团将物业资产证券化（应收款项即“信托财产”），一般将这些资产出售给特定目
的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级
债券或其他剩余权益（保留权益）的形式保留。保留权益在本集团的资产负债表内以公
允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的
金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或
损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本集团已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转
移程度，以及本集团对该实体行使控制权的程度：
①当本集团已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团将终止确认该金
融资产；
②当本集团保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团将继续确认该金融
资产；
③如本集团并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本集团将考虑对
该金融资产是否存在控制。如果本集团并未保留控制权，本集团将终止确认该金融资产，
并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本集团保留控制权，
则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
33、重大会计判断和估计
本集团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估
计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重
大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
应收账款预期信用损失的计量
本集团通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基
于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用
内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在
考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境
和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
存货跌价准备
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集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利
用假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估款项的可回收程度，
其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析，根据现有资产结构及工料
价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变现净值因市场状况
变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期，将对计提的存货跌价准备产生影响。
税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最
终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本集团需要作出重要
估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出
上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金
额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
本集团对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，以预计很可能获得用来抵扣可抵扣亏损的
未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
建造合同
本集团根据建筑工程个别合同的完工百分比确认收益。管理层根据总预算成本中所涉实
际成本估计建筑工程完工百分比，亦估计有关合同收益。鉴于建筑合同中所进行活动性
质，进行活动之日及活动完成之日通常会归入不同的会计期间。本集团会随着合同进程
检讨并修订预算（若实际合同收益小于预计或实际合同成本，则计提合同预计损失准备）
中的合同收益及合同成本估计。
房地产开发成本确认及分摊
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。
当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品
成本。
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转入利润
表。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要本集团管理
层按照预算成本和开发进度进行估计。本集团的房地产开发一般分期进行。直接与某一
期开发有关之成本记作该期之成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至各个阶
段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本及其他成本
的增减会影响未来年度的损益。
投资性房地产与存货的划分
本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金或资本增值。本集团建造物业的
初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于出售
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用于赚取租金或资本增值的物业划分为在
建的投资性房地产。建成后，用于出售的物业转入存货-已完工开发产品，而用于赚取
租金或资本增值的物业转入已完工的投资性房地产。
投资性房地产与固定资产的划分
本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相
关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产(包括正在建造
或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房地产。因此，本集团会考虑物业
产生现金流的方式是否在很大程度上独立于集团持有的其他资产。有些物业的一部分用
于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚
取租金或资本增值的部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租，本集团对该部分单
独核算。如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大时，
该物业才会被划分为投资性房地产。另外，本集团单独对相关物业进行判断，对出租的
物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性房地产的确认条件。
34、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
①新金融工具准则
财政部于 2017 年颁布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（修订）》、
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移（修订）》、《企业会计准则第 24 号——套
期会计（修订）》及《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（修订）》（统称“新
金融工具准则”）。
按照新金融工具准则的规定，除某些特定情形外，对金融工具的分类和计量（含减值）
进行追溯调整，将金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日（即 2019 年 1 月 1
日）的新账面价值之间的差额计入 2019 年年初留存收益或其他综合收益。同时，本公
司未对比较财务报表数据进行调整。
本公司于 2019 年 4 月 22 日召开的第七届董事会第四十二次会议批准，批准自 2019 年
1 月 1 日起执行新金融工具准则，对会计政策相关内容进行了调整。
于 2019 年 1 月 1 日，金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类
和计量的结果对比如下：
原金融工具准则 新金融工具准则
项目 类别 账面价值 项目 类别 账面价值
以公允价值
以公允价值 以公允价值
计量且其变
计量且其变 交易性金融 计量且其变
动计入当期 45,327,129.09 45,327,129.09
动计入当期 资产 动计入当期
损益的金融 损益 损益
资产
可供出售金 以成本计量 549,100,000.00 债权投资 摊余成本 50,000,000.00
融资产
123
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以公允价值
其他非流动金 计量且其变
318,458,896.00
融资产 动计入当期
损益
以公允价值
交易性金融 计量且其变
172,000,000.00
资产 动计入当期
损益
应收票据 摊余成本 1,082,526,466.84
以公允价值
应收票据 摊余成本 1,091,542,043.50 计量且其变
应收款项融资 9,015,576.66
动计入其他
综合收益
应收账款 摊余成本 8,562,045,331.00
以公允价值
应收账款 摊余成本 8,564,563,512.36 计量且其变
应收款项融资 -
动计入其他
综合收益
其他流动资产 摊余成本 -
其他应收款 摊余成本 28,555,595,536.33
其他应收款 摊余成本 28,472,998,836.87
以公允价值
交易性金融 计量且其变
其他流动资 1,165,100,265.85
以成本计量 9,560,666,956.41 资产 动计入当期
产 损益
其他流动资产 以成本计量 8,395,566,690.56
长期应收款 摊余成本 6,508,109,043.20
以公允价值
其他非流动金 计量且其变
长期应收款 摊余成本 6,508,109,043.20 -
融资产 动计入当期
损益
债权投资 摊余成本 -
于 2019 年 1 月 1 日，执行新金融工具准则时金融工具分类和账面价值调节表如下：
调整前账面金额 调整后账面金额
项 目 （2018年12月31 重分类 重新计量 （2019年1月1
日） 日）
资产：
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的 45,327,129.09 -45,327,129.09 -- --
金融资产
1,382,427,394.
交易性金融资产 -- - 1,382,427,394.94
94
1,091,542,043.5
应收票据 -9,015,576.66 - 1,082,526,466.84
0
8,564,563,512.3
应收账款 - -2,518,181.36 8,562,045,331.00
6
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应收款项融资 -- 9,015,576.66 - 9,015,576.66
28,555,595,536. 28,472,998,836.8
其他应收款 - -82,596,699.46
33 7
9,560,666,956.4 -1,165,100,265.
其他流动资产 - 8,395,566,690.56
1 85
-549,100,000.0
可供出售金融资产 549,100,000.00 -- --
0
债权投资 -- 50,000,000.00 - 50,000,000.00
6,508,109,043.2
长期应收款 - - 6,508,109,043.20
0
其他非流动金融资产 -- 327,100,000.00 -8,641,104.00 318,458,896.00
股东权益：
9,367,185,488.9
未分配利润 - -73,521,507.13 9,293,663,981.85
8
2,195,099,010.9
少数股东权益 - -1,044,242.52 2,194,054,768.44
6
本集团将根据原金融工具准则计量的 2018 年年末损失准备与根据新金融工具准则确定
的 2019 年年初损失准备之间的调节表列示如下：
调整前账面金额
调整后账面金额
计量类别 （2018年12月31 重分类 重新计量
（2019年1月1日）
日）
2,518,181.3
应收账款减值准备 966,815,491.75 - 969,333,673.11
6
82,596,699.
其他应收款减值准备 334,194,021.18 - 416,790,720.64
46
②新债务重组准则
财政部于 2019 年 5 月 16 日发布了《企业会计准则第 12 号——债务重组》（以下简称”
新债务重组准则”)，修改了债务重组的定义，明确了债务重组中涉及金融工具的适用
《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等准则，明确了债权人受让金融资
产以外的资产初始按成本计量，明确债务人以资产清偿债务时不再区分资产处置损益与
债务重组损益。
根据财会[2019]6 号文件的规定，“营业外收入”和“营业外支出”项目不再包含债务
重组中因处置非流动资产产生的利得或损失。
本公司第七届董事会第六十二次会议于 2020 年 4 月 27 日批准，批准自 2019 年 1 月 1
日起执行新债务重组准则，本集团对 2019 年 1 月 1 日新发生的债务重组采用未来适用
法处理，对 2019 年 1 月 1 日以前发生的债务重组不进行追溯调整。
新债务重组准则对本集团财务状况和经营成果无重大影响。
③新非货币性交换准则
财政部于 2019 年 5 月 9 日发布了《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》（以
125
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下简称“新非货币性交换准则”），明确了货币性资产和非货币性资产的概念和准则的
适用范围，明确了非货币性资产交换的确认时点，明确了不同条件下非货币性资产交换
的价值计量基础和核算方法及同时完善了相关信息披露要求。
本公司第七届董事会第六十二次会议于 2020 年 4 月 27 日批准，批准自 2019 年 1 月 1
日起执行新非货币性交换准则，本集团对 2019 年 1 月 1 日以后新发生的非货币性资产
交换交易采用未来适用法处理，对 2019 年 1 月 1 日以前发生的非货币性资产交换交易
不进行追溯调整。
新非货币性交换准则对本集团财务状况和经营成果无重大影响。
④财务报表格式
财政部于 2019 年 4 月 30 日发布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的
通知》（财会[2019]6 号），2018 年 6 月 15 日发布的《财政部关于修订印发 2018 年
度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号）同时废止；财政部于 2019 年 9
月发布了《财政部关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会[2019]16
号），《财政部关于修订印发 2018 年度合并财务报表格式的通知》（财会[2019]1 号）
同时废止。根据财会[2019]6 号和财会[2019]16 号，本集团对财务报表格式进行了以下
修订：
资产负债表，将“应收票据及应收账款”行项目拆分为“应收票据”及“应收账款”；将“应付
票据及应付账款”行项目拆分为“应付票据”及“应付账款”。
本集团对可比期间的比较数据按照财会[2019]6 号文和财会[2019]16 号文进行调整。
该会计政策变更由本公司于 2020 年 4 月 27 日召开的第七届董事会第六十二次会议批
准。
财务报表格式的修订对本集团财务状况和经营成果无重大影响。
（2）重要会计估计变更
本报告期主要会计估计是否变更：否。
（3）首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
流动资产：
货币资金 20,416,915,066.92 20,416,915,066.92
交易性金融资产 1,382,427,394.94 1,382,427,394.94
以公允价值计量且
其变动计入当期损 45,327,129.09 -45,327,129.09
益的金融资产
126
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
应收票据 1,091,542,043.50 1,082,526,466.84 -9,015,576.66
应收账款 8,564,563,512.36 8,562,045,331.00 -2,518,181.36
应收款项融资 9,015,576.66 9,015,576.66
预付款项 8,647,816,626.39 8,647,816,626.39
其他应收款 28,555,595,536.33 28,472,998,836.87 -82,596,699.46
其中：应收利息
应收股利 47,360,000.00 47,360,000.00
存货 135,002,590,942.43 135,002,590,942.43
持有待售资产
一年内到期的非流 10,000,000.00 10,000,000.00
动资产
其他流动资产 9,560,666,956.41 8,395,566,690.56 -1,165,100,265.85
流动资产合计 211,895,017,813.43 211,981,902,932.61 86,885,119.18
非流动资产：
债权投资 50,000,000.00 50,000,000.00
可供出售金融资产 549,100,000.00 -549,100,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 6,508,109,043.20 6,508,109,043.20
长期股权投资 6,893,425,366.83 6,893,425,366.83
其他权益工具投资
其他非流动金融资 318,458,896.00 318,458,896.00
产投资性房地产 4,210,468,897.66 4,210,468,897.66
固定资产 3,068,894,608.28 3,068,894,608.28
在建工程 46,540,513.07 46,540,513.07
生产性生物资产
油气资产
无形资产 599,403,276.77 599,403,276.77
开发支出
商誉 4,188,653.58 4,188,653.58
长期待摊费用 346,898,705.56 346,898,705.56
递延所得税资产 1,528,698,007.33 1,547,888,242.50 19,190,235.17
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
其他非流动资产 43,342,136.62 43,342,136.62
非流动资产合计 23,799,069,208.90 23,637,618,340.07 -161,450,868.83
资产总计 235,694,087,022.33 235,619,521,272.68 -74,565,749.65
流动负债：
短期借款 10,686,892,017.77 10,686,892,017.77
交易性金融负债
以公允价值计量且
其变动计入当期损
益的金融负债
应付票据 9,165,892,973.88 9,165,892,973.88
应付账款 16,004,881,646.03 16,004,881,646.03
预收款项 110,120,236,000.93 110,120,236,000.93
应付职工薪酬 673,382,757.03 673,382,757.03
应交税费 2,977,273,334.76 2,977,273,334.76
其他应付款 17,003,846,472.35 17,003,846,472.35
其中：应付利息 446,215,105.09 446,215,105.09
应付股利 211,969.52 211,969.52
持有待售负债
一年内到期的非流 7,326,590,600.61 7,326,590,600.61
动负债
其他流动负债 1,157,927,825.51 1,157,927,825.51
流动负债合计 175,116,923,628.87 175,116,923,628.87
非流动负债：
长期借款 30,127,057,700.00 30,127,057,700.00
应付债券 9,801,078,582.53 9,801,078,582.53
其中：永续债 697,249,289.51 697,249,289.51
长期应付款 402,038,077.88 402,038,077.88
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 134,915,281.20 134,915,281.20
递延所得税负债 518,641,207.12 518,641,207.12
其他非流动负债
非流动负债合计 40,983,730,848.73 40,983,730,848.73
负债合计 216,100,654,477.60 216,100,654,477.60
128
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
股东权益：
股本 3,709,788,797.00 3,709,788,797.00
资本公积 2,473,948,709.93 2,473,948,709.93
减：库存股
其他综合收益 1,161,567,782.94 1,161,567,782.94
专项储备
盈余公积 685,842,754.92 685,842,754.92
未分配利润 9,367,185,488.98 9,293,663,981.85 -73,521,507.13
归属于母公司股东 17,398,333,533.77 17,324,812,026.64 -73,521,507.13
权益合计
少数股东权益 2,195,099,010.96 2,194,054,768.44 -1,044,242.52
股东权益合计 19,593,432,544.73 19,518,866,795.08 -74,565,749.65
负债和股东权益总计 235,694,087,022.33 235,619,521,272.68 -74,565,749.65
母公司资产负债表
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
流动资产：
货币资金 743,761,081.40 743,761,081.40
交易性金融资产 650,310,355.85 650,310,355.85
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的 260,090.00 -260,090.00
金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 16,419,343.76 16,419,343.76
其他应收款 94,262,424,917.35 94,246,502,487.36 -15,922,429.99
其中：应收利息
应收股利 3,017,351,545.57 3,017,351,545.57
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动
10,000,000.00 10,000,000.00
资产
其他流动资产 650,151,013.60 100,747.75 -650,050,265.85
流动资产合计 95,683,016,446.11 95,667,094,016.12 -15,922,429.99
129
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
非流动资产：
债权投资 50,000,000.00 50,000,000.00
可供出售金融资产 377,100,000.00 -377,100,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 2,500,000.00 2,500,000.00
长期股权投资 19,480,457,928.13 19,480,457,928.13
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 318,458,896.00
318,458,896.00
投资性房地产
固定资产 795,952,148.19 795,952,148.19
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 81,541,911.77 81,541,911.77
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 20,737,551,988.09 20,728,910,884.09 -8,641,104.00
资产总计 116,420,568,434.20 116,396,004,900.21 -24,563,533.99
流动负债：
短期借款 2,600,000,000.00 2,600,000,000.00
交易性金融负债
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的
金融负债
应付票据
应付账款 2,206,657.41 2,206,657.41
预收款项
应付职工薪酬 1,369,020.80 1,369,020.80
130
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
应交税费 14,990,542.31 14,990,542.31
其他应付款 78,893,361,657.88 78,893,361,657.88
其中：应付利息 211,153,391.42 211,153,391.42
应付股利 211,969.52 211,969.52
持有待售负债
一年内到期的非流动
3,911,590,600.61 3,911,590,600.61
负债
其他流动负债
流动负债合计 85,423,518,479.01 85,423,518,479.01
非流动负债：
长期借款 5,178,600,000.00 5,178,600,000.00
应付债券 12,068,631,138.96 12,068,631,138.96
其中：永续债 997,249,289.51 997,249,289.51
长期应付款 180,618,077.88 180,618,077.88
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 39,082,417.28 39,082,417.28
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 17,466,931,634.12 17,466,931,634.12
负债合计 102,890,450,113.13 102,890,450,113.13
股东权益：
股本 3,709,788,797.00 3,709,788,797.00
资本公积 5,545,937,621.57 5,545,937,621.57
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 535,189,087.29 535,189,087.29
未分配利润 3,739,202,815.21 3,714,639,281.22 -24,563,533.99
归属于母公司股东权
13,530,118,321.07 13,505,554,787.08 -24,563,533.99
益合计
少数股东权益
股东权益合计 13,530,118,321.07 13,505,554,787.08 -24,563,533.99
131
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数
负债和股东权益总计 116,420,568,434.20 116,396,004,900.21 -24,563,533.99
四、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 法定税率%
增值税 境内销售，提供加工、修理修配劳务 13、9、6、5、3
提供建筑劳务收入、销售房屋收入、
营业税 5、3
出租收入
消费税 应税收入 5
超率累进税率、预缴税率为
土地增值税 土地增值额
预收房款的 1.5-4
城市维护建设税 应纳流转税额 7、5
教育费附加 应交流转税额 3
地方教育费附加 应交流转税额 1、2
江堤基金 预收房款、营业收入 0.03、0.08、0.1
企业所得税 应纳税所得额 25、20、16.5、15、30
说明：本集团控股的境外子公司根据其本国相关法律、法规缴纳相关的税金。
2、税收优惠及批文
①本集团之子公司惠州中南锦德置业有限公司、南通腾开酒店管理有限公司和江苏中南
建筑科技发展有限公司等为小型微利企业。根据国家税务总局、财政部《关于实施小微
企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13 号）自 2019 年 1 月 1 日至 2021
年 12 月 31 日：对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值
税；对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所
得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300
万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
②本集团之子公司贵州锦荣置业有限公司为西部大开发税收优惠地区企业。根据国家税
务总局公告 2012 年第 12 号文，自 2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，对设在西
部地区以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主营
业务收入占企业收入总额 70%以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可
减按 15%税率缴纳企业所得税。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项目 2019.12.31 2018.12.31
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
库存现金 8,773,529.54 1,416,603.67
银行存款 20,414,035,434.06 13,591,084,693.28
其他货币资金 4,986,927,723.90 6,824,413,769.97
合计 25,409,736,687.50 20,416,915,066.92
其中：存放在境外的款项总额 1,520,428,483.98 61,900,746.82
说明：
（1）期末，货币资金中外币项目情况
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
美元 216,626,838.62 6.9762 1,511,232,151.58
澳大利亚货币（澳元） 2,101,023.17 4.8843 10,262,027.47
港币 10,556.23 0.8958 9,456.27
欧元 166,530.67 7.8155 1,301,520.45
乌吉亚 307,508.67 0.1866 57,381.12
沙特里亚尔 508.00 1.8597 944.73
林吉特 295,342.47 1.6986 501,668.72
西非法郎 19,972,418.00 0.0120 239,669.02
伊拉克第纳尔 20,377,000.00 0.0059 120,224.30
阿尔及利亚第纳尔 87,562,109.21 0.0590 5,166,164.44
合计 -- -- 1,528,891,208.10
（2）期末，使用受到限制的货币资金共计 9,241,442,410.29 元。受限资金包括保证金、
定期存单等。
2、交易性金融资产
项目 2019.12.31 2018.12.31
交易性金融资产 1,521,271,332.24 ——
其中：债务工具投资 246,820,479.51 ——
基金及股票投资 24,263,759.04 ——
理财产品 1,250,187,093.69 ——
合计 1,521,271,332.24 ——
说明：
（1）本集团持有的债务工具投资具体情况如下：
①本集团之全资子公司海门中南世纪城开发有限公司与北方国际信托股份有限公司签
133
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订了《海益二号债券投资集合资金信托合同》，参与其发行的海益二号债权投资集合资
金信托计划，受托人为北方国际信托股份有限公司，保管人为兴业银行股份有限公司；
信托目的为投资于国内证券交易所、银行间债权市场的各种固定收益产品，闲置资金可
以用于银行存款，并以投资形成的信托计划财产作为信托受益的来源；本期通过受托人
购入“建银 2 优 A”债券，面值为 240,000,000.00 元。
②本集团之全资子公司盐城中南雅苑房地产开发有限公司本期买入国家开发银行发行
的政策性金融债，面值 750,000.00 元，代码 170205，到期日 2020 年 4 月 19 日。
（2）本集团持有的基金及股票投资具体情况如下：
名称 代码 期末持有数量 报表日净值 期末公允价值
海富通收益增长证券
519003 985,173.14 1.29 1,270,873.35
投资基金
凯文教育股票 002659.SZ 31,000.00 6.24 193,440.00
易居（中国）企业控
02048.HK 2,861,500.00 6.898 19,737,654.09
股有限公司股票
浦银安盛价值成长混
519110 1,928,000.00 1.32 2,544,960.00
合 A 证券投资基金
工银瑞信全球精选股
486002 200,400.00 2.579 516,831.60
票（QDII）
合计 -- -- -- 24,263,759.04
3、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
项目 2019.12.31 2018.12.31
交易性金融资产 —— 45,327,129.09
其中：基金及股票投资 —— 45,327,129.09
4、应收票据
2019.12.31 2018.12.31
票据种类 坏账 坏账
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
银行承兑汇票 - - - 9,015,576.66 - 9,015,576.66
商业承兑汇票 1,387,357,126.67 - 1,387,357,126.67 1,082,526,466.84 - 1,082,526,466.84
合计 1,387,357,126.67 - 1,387,357,126.67 1,091,542,043.50 - 1,091,542,043.50
期末本集团已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 - 525,763,628.25
5、应收账款
134
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（1）按账龄披露
账龄 2019.12.31
1 年以内 8,152,581,859.67
1至2年 2,084,406,980.98
2至3年 1,206,992,596.04
3至4年 719,681,062.59
4至5年 501,212,541.95
5 年以上 290,914,754.41
小计 12,955,789,795.64
减：坏账准备 1,223,397,480.18
合计 11,732,392,315.46
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（2）按坏账计提方法分类披露
2019.12.31 2019.01.01
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
预期信用 预期信
比例 价值 比例 价值
金额 金额 损失率 金额 金额 用损失
(%) (%)
(%) 率(%)
按单项计提坏账准备 360,690,498.42 2.78 64,758,804.26 17.95 295,931,694.16 89,705,715.23 0.94 847,815.00 0.95 88,857,900.23
按组合计提坏账准备 12,595,099,297.22 97.22 1,158,638,675.92 9.20 11,436,460,621.30 9,441,673,288.88 99.06 968,485,858.11 10.26 8,473,187,430.77
其中：
应收政府机关款项 1,598,634,363.66 12.34 4,795,262.55 0.30 1,593,839,101.11 425,828,018.75 4.47 1,277,484.06 0.30 424,550,534.69
应收合并范围外关
786,651,612.51 6.07 2,360,595.38 0.30 784,291,017.13 413,565,768.01 4.34 1,240,697.30 0.30 412,325,070.71
联方款项
应收其他方款项 10,209,813,321.05 78.81 1,151,482,817.99 11.28 9,058,330,503.06 8,602,279,502.12 90.25 965,967,676.75 11.23 7,636,311,825.37
合计 12,955,789,795.64 100.00 1,223,397,480.18 9.44 11,732,392,315.46 9,531,379,004.11 100.00 969,333,673.11 10.17 8,562,045,331.00
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按单项计提坏账准备：
2019.12.31
名称 预期信用
账面余额 坏账准备 计提理由
损失率（%）
应收其他方款项 359,842,683.42 63,910,989.26 17.76 依据判决结果
应收其他方款项 847,815.00 847,815.00 100.00 预计无法收回
合计 360,690,498.42 64,758,804.26 17.95 --
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收其他方款项
2019.12.31
账龄
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%)
1 年以内 6,466,840,738.63 323,342,036.93 5.00
1至2年 1,732,154,679.53 156,004,467.23 9.00
2至3年 1,014,641,831.17 162,342,692.99 16.00
3至4年 467,393,014.60 98,152,533.07 21.00
4至5年 239,065,243.57 121,923,274.22 51.00
5 年以上 289,717,813.55 289,717,813.55 100.00
合计 10,209,813,321.05 1,151,482,817.99 --
2018 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
2018.12.31
种类
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提
- - - - -
坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应
9,441,673,288.88 99.06 965,967,676.75 10.23 8,475,705,612.13
收账款
其中：账龄组合 8,602,279,502.12 90.25 965,967,676.75 11.23 7,636,311,825.37
信用组合 839,393,786.76 8.81 - - 839,393,786.76
单项金额虽不重大但单项
89,705,715.23 0.94 847,815.00 0.95 88,857,900.23
计提坏账准备的应收账款
合计 9,531,379,004.11 100.00 966,815,491.75 10.14 8,564,563,512.36
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2018.12.31 966,815,491.75
首次执行新金融工具准则的调整金额 2,518,181.36
137
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2019.01.01 969,333,673.11
本期计提 255,346,324.34
本期收回或转回 -
本期核销 1,282,517.27
企业处置减少 -
2019.12.31 1,223,397,480.18
（4）本期实际核销的应收账款情况
项目 核销金额
实际核销的应收账款 1,282,517.27
（5）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 2,278,382,060.54 元，占应收
账 款 期 末 余 额 合 计 数 的 比 例 17.59% ， 相 应 计 提 的 坏 账 准 备 期 末 余 额 汇 总 金 额
129,081,420.02 元。
（6）因金融资产转移而终止确认的应收账款情况
期末，本集团因办理了不附追索权的应收账款保理，保理金额为 31,070,000.00 元，终
止确认相关应收账款账面价值为 29,516,500.00 元，账面余额为 31,070,000.00 元，账
龄为一年以内。
（7）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额
期末，本集团办理应收账款保理业务，取得短期借款 828,218,052.13 元，不满足终止
确认。
6、应收款项融资
（1）应收款项融资情况
项目 2019.12.31 2018.12.31
应收票据 42,395,544.00 ——
减：其他综合收益-公允价值变动 - ——
期末公允价值 42,395,544.00 ——
说明：
本集团所属部分子公司视其日常资金管理的需要将一部分银行承兑汇票进行贴现和背
书，故将该子公司的银行承兑汇票分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产。
138
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
本集团无单项计提减值准备的银行承兑汇票。于 2019 年 12 月 31 日，本集团认为所持
有的银行承兑汇票不存在重大信用风险，不会因银行违约而产生重大损失。
（2）期末本集团已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 49,163,107.14 -
说明：本集团已背书或贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑，期末用于背
书或贴现的应收票据信用风险和延期付款风险很小，可以判断票据所有权上的主要风险
和报酬已经转移，故终止确认。
7、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2019.12.31 2018.12.31
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 2,352,367,866.99 39.11 4,616,600,977.11 53.38
1至2年 1,951,988,300.35 32.45 1,858,091,208.83 21.49
2至3年 1,050,305,600.47 17.46 512,802,953.56 5.93
3 年以上 660,703,203.44 10.98 1,660,321,486.89 19.20
合计 6,015,364,971.25 100.00 8,647,816,626.39 100.00
说明：预付款项主要包括预付地价款、工程款等。账龄超过一年的预付款项，主要由于
土地未交付、工程未完工导致款项尚未结算所致
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 2,271,133,392.01 元，占预
付款项期末余额合计数的比例 37.76%。
8、其他应收款
项目 2019.12.31 2018.12.31
应收股利 47,360,000.00 47,360,000.00
其他应收款 29,795,537,867.03 28,508,235,536.33
合计 29,842,897,867.03 28,555,595,536.33
（1）应收股利
项目 2019.12.31 2018.12.31
分红款 47,360,000.00 47,360,000.00
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（2）其他应收款
①按账龄披露
账龄 2019.12.31
1 年以内 16,719,986,772.67
1至2年 8,013,127,292.95
2至3年 2,819,046,359.06
3至4年 2,037,603,193.72
4至5年 260,955,996.38
5 年以上 585,150,712.84
小计 30,435,870,327.62
减：坏账准备 640,332,460.59
合计 29,795,537,867.03
②按款项性质披露
项目 2019.12.31 2018.12.31
政府机关款项 1,623,869,050.42 1,106,005,374.53
合作方款项 3,211,804,824.75 94,719,986.80
合并范围外关联方款项 19,252,554,318.12 22,641,559,842.53
保证金、押金款项 2,999,682,771.05 3,143,896,221.22
备用金、代扣代缴款项 286,039,717.19 640,771,714.10
其他款项 3,061,919,646.09 1,215,476,418.33
合计 30,435,870,327.62 28,842,429,557.51
③坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月
类别 账面余额 内的预期信 坏账准备 账面价值
用损失率(%)
按组合计提坏账准备
其中：
应收政府机关款
1,623,869,050.42 0.30 4,871,607.15 1,618,997,443.27
项
应收合作方款项 3,211,804,824.75 0.30 9,635,414.47 3,202,169,410.28
应收合并范围外 19,252,554,318.12 0.30 57,757,662.95 19,194,796,655.17
140
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关联方款项
应收保证金、押
2,999,682,771.05 0.30 8,999,048.31 2,990,683,722.74
金款项
应收备用金、代
286,039,717.19 0.30 858,119.15 285,181,598.04
扣代缴款项
应收其他款项 1,392,168,265.44 4.00 55,686,730.62 1,336,481,534.82
合计 28,766,118,946.97 -- 137,808,582.65 28,628,310,364.32
期末，处于第二阶段的坏账准备：
整个存续期
类别 账面余额 的预期信用 坏账准备 账面价值
损失率(%)
按单项计提坏账准备
单位 1 885,198,787.25 9.76 86,436,834.25 798,761,953.00
按组合计提坏账准备
其中：
应收其他款项 734,397,250.02 49.83 365,931,700.31 368,465,549.71
合计 1,619,596,037.27 27.93 452,368,534.56 1,167,227,502.71
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期
类别 账面余额 坏账准备 账面价值
信用损失率（%）
按单项计提坏账准备
应收其他款项 50,155,343.38 100.00 50,155,343.38 -
2018 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
2018.12.31
种类 计提比
金额 比例% 坏账准备 净额
例%
单项金额重大并单项计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他
28,794,305,876.76 99.83 296,070,340.43 1.03 28,498,235,536.33
应收款
其中：账龄组合 1,262,072,724.38 4.38 296,070,340.43 23.46 966,002,383.95
信用组合 27,532,233,152.38 95.45 - - 27,532,233,152.38
单项金额虽不重大但单项计
48,123,680.75 0.17 38,123,680.75 79.22 10,000,000.00
提坏账准备的其他应收款
141
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合计 28,842,429,557.51 100.00 334,194,021.18 1.16 28,508,235,536.33
④本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
2018年12月31日余额 -- -- -- 334,194,021.18
首次执行新金融工具准则的调
-- -- -- 82,596,699.46
整金额
2019 年 1 月 1 日余额 113,777,720.53 264,889,319.36 38,123,680.75 416,790,720.64
2019 年 1 月 1 日余额在本期
--转入第二阶段 -12,008,468.49 12,008,468.49 - -
--转入第三阶段 -12,696.00 -1,219,662.60 1,232,358.60 -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 50,445,020.35 162,798,050.26 10,799,304.03 224,042,374.64
本期收回或转回（以负数表示） - - - -
本期核销 500,634.69 - - 500,634.69
其他变动 - - - -
2019 年 12 月 31 日余额 151,700,941.70 438,476,175.51 50,155,343.38 640,332,460.59
⑤本期实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的应收账款 500,634.69
⑥按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 4,262,445,560.40 元，占其他
应收款期末余额合计数的比例 14.00%，主要为关联方款项及合作方款项。
⑦转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
期末，本集团办理其他应收款保理业务，取得短期借款 300,000,000.00 元，不满足终
止确认。
142
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9、存货
（1）存货分类
2019.12.31 2018.12.31
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 936,306,989.09 - 936,306,989.09 762,921,991.41 - 762,921,991.41
在产品 19,470,108.16 - 19,470,108.16 24,520,895.83 - 24,520,895.83
库存商品 164,015,377.95 - 164,015,377.95 165,759,543.90 - 165,759,543.90
周转材料 223,638,726.77 - 223,638,726.77 218,226,163.57 - 218,226,163.57
开发成本 146,357,412,478.36 219,755,806.67 146,137,656,671.69 118,978,859,858.93 29,509,320.04 118,949,350,538.89
开发产品 8,236,886,479.03 117,130,091.50 8,119,756,387.53 7,560,582,177.35 39,155,318.97 7,521,426,858.38
建造合同形
成的已完工 9,986,360,323.80 391,014.14 9,985,969,309.66 7,362,267,285.03 1,882,334.58 7,360,384,950.45
未结算资产
合计 165,924,090,483.16 337,276,912.31 165,586,813,570.85 135,073,137,916.02 70,546,973.59 135,002,590,942.43
说明：期末存货中的抵押事项详见附注十二、2（3）。
（2）期末存货余额中含有借款费用资本化金额为 12,280,548,343.89 元。本期计入存货的借款费用资本化金额为 5,873,293,643.89 元，
本期资本化率为 9.45%。
（3）本期由存货转入投资性房地产金额为 188,196,514.52 元。
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（4）开发成本
项目 开工 预计竣 期末跌
预计总投资 2019.12.31 2018.12.31
名称 时间 工时间 价准备
杭州锦府棠玥湾项目 2019.07 2022.03 7,084,000,000.00 4,702,488,581.50 - -
常熟中南金锦林樾项目 2017.05 2021.12 6,104,913,279.22 4,667,092,861.92 4,077,319,958.73 -
南京锦城上悦城项目 2017.12 2021.12 6,325,953,700.00 4,483,095,500.68 4,208,173,773.48 -
南通 CBD 项目 2010.09 2025.12 16,000,000,000.00 4,151,489,012.68 3,906,676,280.38 -
成都中南世纪樾府项目 2018.08 2021.12 4,685,762,200.00 3,954,519,910.07 3,469,583,043.71 -
成都中南锦腾上熙府熙悦、澜
2018.03 2021.06 3,536,583,300.00 2,699,038,346.54 2,340,376,979.61 -
悦项目
武汉御锦中南拂晓城 108 项目 2017.11 2022.03 4,073,897,000.00 2,665,324,488.42 2,265,948,117.59 -
合肥晟南置业中南樾府项目 2019.02 2021.11 2,600,000,000.00 2,309,351,533.51 1,926,713,665.00 -
临沂锦琴中南鲁商樾府项目 2018.01 2022.09 4,436,804,000.00 2,294,752,410.73 2,143,828,931.47 -
盐城中南世纪城房地产项目 2010.09 2021.06 22,190,525,837.73 2,268,071,533.82 3,377,015,119.91 -
丹阳中南君悦府熙悦项目 2018.12 2022.12 4,184,678,300.00 2,185,186,741.96 1,753,525,376.69 -
杭州锦望君奥时代项目 2017.04 2020.10 2,600,000,000.00 2,137,226,369.15 1,963,291,477.00 -
杭州御锦紫樾府项目 2017.01 2020.01 2,788,630,000.00 2,122,848,313.21 1,872,070,359.97 -
河北固安中南熙悦项目 2017.05 2021.03 3,977,732,600.00 2,093,304,997.24 1,886,027,439.68 -
苏州峻熙春风南岸项目 2019.05 2021.09 2,951,970,212.33 1,986,892,734.52 - -
天津富海中南君悦府项目 2016.09 2020.07 3,028,996,000.00 1,859,574,003.23 1,635,560,582.09 -
临沂锦悦房地产林樾项目 2019.11 2022.08 3,449,220,000.00 1,852,313,137.79 - -
成都中南骏锦海棠集项目 2017.09 2019.12 2,200,000,000.00 1,823,700,764.43 1,572,851,903.43 -
云南盛荣巫家坝项目 2018.07 2021.06 3,536,583,300.00 1,823,172,127.74 1,518,569,790.62 -
青岛中南城西海岸漫悦湾项目 2017.11 2021.08 2,122,515,545.54 1,787,531,143.98 1,499,047,163.45 -
西安智晟达中南上悦城项目 2018.07 2021.07 4,956,216,151.08 1,777,472,810.21 - -
贵州锦盛春风南岸项目 2019.10 2022.11 3,964,460,000.00 1,769,290,779.83 - -
镇江新锦城项目 2011.04 2020.12 5,673,250,600.00 1,746,803,270.59 1,928,062,529.06 -
海门新锦信熙悦项目 2017.05 2020.05 2,961,237,200.00 1,712,424,896.86 1,276,765,094.74 -
宁波奉化璟辰中南樾府项目 2019.08 2021.10 2,863,035,500.00 1,648,354,626.74 - -
海门世纪城项目 2006.09 2020.12 6,025,462,561.00 1,599,321,828.05 1,525,606,480.32 -
苏州昱成吴江紫云集项目 2019.03 2020.12 2,300,000,000.00 1,558,161,527.15 704,092,524.09 -
西安驰翔置业春溪集项目 2017.12 2020.12 2,576,560,000.00 1,547,528,796.73 735,758,843.63 -
贵州锦荣中南林樾综合体项目 2019.04 2021.05 2,867,807,666.79 1,530,550,513.52 1,220,057,768.46 -
泰兴中南世纪城项目 2013.11 2021.06 6,242,820,000.00 1,530,538,911.55 1,903,633,933.35 -
温州锦钰置业南湖 A09 地块
2019.05 2021.09 2,040,100,000.00 1,505,783,318.11 - -
项目
南通锦益中南熙悦项目 2017.03 2020.11 2,863,522,892.79 1,498,978,767.83 1,713,925,867.46 -
南京御锦城缇香漫项目 2016.08 2020.06 1,699,300,000.00 1,487,027,458.09 6,111,538.09 -
张家港锦熙樾府项目 2017.10 2020.03 1,777,546,500.00 1,386,926,723.90 1,224,737,432.64 -
泉州钧宏漫悦湾项目 2018.08 2020.10 1,813,000,000.00 1,360,614,762.21 1,105,079,166.23 -
济宁锦鸿珑悦项目 2018.10 2020.12 2,101,950,000.00 1,340,875,020.30 1,012,292,020.76 -
广西锦鑫佰业中南紫云集项目 2019.01 2021.06 2,959,740,230.26 1,308,170,759.26 957,880,498.81 -
重庆锦腾中南玖宸项目 2018.07 2020.06 3,700,000,000.00 1,299,389,968.34 1,803,084,608.04 -
145
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 开工 预计竣 期末跌
预计总投资 2019.12.31 2018.12.31
名称 时间 工时间 价准备
西安莱恒中南君启项目 2019.11 2022.12 4,941,250,000.00 1,291,377,343.40 - -
杭州锦易置业中南漫悦湾项目 2017.10 2020.04 1,587,890,000.00 1,290,194,419.32 1,121,902,268.09 -
杭州锦昱九乔国际商贸城项目 2020.03 2022.05 4,460,567,967.25 1,266,055,115.06 - -
沈阳乐加中南熙悦、中南玖熙
2018.05 2020.09 1,900,000,000.00 1,253,106,302.95 1,130,113,543.36 -
墅项目
西安威翔置业紫云集项目 2018.04 2020.04 1,950,000,000.00 1,246,644,580.77 882,704,396.97 -
常熟中南世纪城项目 2007.12 2022.12 6,424,631,413.04 1,240,326,441.06 1,238,186,083.99 -
昆山锦城项目 2016.01 2021.09 3,469,122,849.52 1,151,853,843.21 1,173,121,580.79 -
青岛中南世纪城项目 2011.09 2022.12 5,296,118,555.52 1,147,067,731.22 1,589,168,965.02 -
马鞍中南熙悦项目 2017.08 2020.05 2,028,680,000.00 1,089,794,106.43 1,275,127,683.26 -
厦门钧浩中南九锦台项目 2019.06 2021.11 1,448,770,000.00 1,073,844,014.98 - -
南京新锦城世纪雅苑项目 2014.09 2020.06 5,000,000,000.00 1,072,229,904.87 2,036,726,106.28 -
广饶房地产世纪城项目 2012.11 2022.08 2,644,920,000.00 1,070,389,672.98 740,966,221.24 -
其他项目 -- -- 212,116,323,126.82 50,689,339,749.72 49,257,174,741.44 219,755,806.67
合计 -- -- 420,533,048,488.89 146,357,412,478.36 118,978,859,858.93 219,755,806.67
（5）开发产品
竣工 期末跌价
项目名称 2019.01.01 本期增加 本期减少 2019.12.31
时间 准备
南通 CBD 项目 2019.08 885,278,226.52 655,222,281.54 656,130,022.59 884,370,485.47 -
营口中南世纪城项目 2014.01 713,933,382.04 - - 713,933,382.04 51,379,182.04
锦乐嘉泷悦府、泓悦府
2019.12 - 2,355,881,306.29 1,713,984,945.34 641,896,360.95 -
项目
广饶金石熙悦项目 2019.12 - 364,968,350.86 - 364,968,350.86 -
镇江新锦城项目 2016.06 360,598,407.11 735,247,936.68 733,712,541.51 362,133,802.28 -
儋州中南西海岸项目 2019.12 16,137,687.49 734,373,835.01 432,083,259.76 318,428,262.74 -
盐城中南世纪城房地产
2019.12 948,650,438.22 2,527,637,870.28 3,171,000,031.02 305,288,277.48 -
项目
南京世纪城锦苑项目 2019.03 170,334,674.51 590,275,378.55 512,824,231.20 247,785,821.86 -
青岛海湾新城项目 2016.05 244,854,545.72 - 2,046,167.68 242,808,378.04 24,391,778.04
南京御城棉花塘项目 2019.06 - 278,794,127.63 49,262,110.88 229,532,016.75 -
文昌中南森海湾项目 2017.12 43,756,833.02 345,880,598.43 170,952,605.76 218,684,825.69 -
唐山湾未来海岸项目 2019.08 - 849,874,682.11 642,141,305.80 207,733,376.31 -
寿光房地产项目 2015.09 185,005,706.25 - - 185,005,706.25 15,432,106.25
南京新锦城世纪雅苑项
2018.09 91,909.96 1,197,203,005.84 1,015,538,384.42 181,756,531.38 -
目
重庆锦腾中南玖宸项目 2019.02 2,209.79 1,279,238,515.01 1,104,503,749.91 174,736,974.89 -
南京仙邻魔力月光项目 2019.12 - 257,007,625.50 107,968,422.55 149,039,202.95 -
西安长岛新业樾府项目 2019.11 - 926,538,504.48 787,507,635.83 139,030,868.65 -
南京山锦花城项目 2019.09 - 1,569,802,269.80 1,441,609,229.02 128,193,040.78 -
146
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
竣工 期末跌价
项目名称 2019.01.01 本期增加 本期减少 2019.12.31
时间 准备
泰兴中南世纪城项目 2019.12 176,529,357.67 1,460,497,673.98 1,513,054,528.35 123,972,503.30 -
南充锦业漫悦湾项目 2019.12 - 1,245,753,748.02 1,125,256,177.01 120,497,571.01 -
其他项目 -- 3,815,408,799.05 26,392,196,366.37 27,910,514,426.07 2,297,090,739.35 25,927,025.17
合计 -- 7,560,582,177.35 43,766,394,076.38 43,090,089,774.70 8,236,886,479.03 117,130,091.50
（6）建造合同形成的已完工未结算资产
项目 2019.12.31
累计已发生成本 62,491,304,365.02
累计已确认毛利 6,287,045,254.91
减：预计损失 391,014.14
减：已办理结算的价款 58,791,989,296.13
建造合同形成的已完工尚未结算资产账面价值 9,985,969,309.66
10、一年内到期的非流动资产
项目 2019.12.31 2018.12.31
1年内到期的长期应收款 - 10,000,000.00
1年到期的债权投资 50,000,000.00 -
合计 50,000,000.00 10,000,000.00
11、其他流动资产
项目 2019.12.31 2018.12.31
银行理财产品 - 1,165,100,265.85
预缴所得税 1,383,354,398.29 932,179,525.35
预缴其他税费 2,494,769,497.94 2,588,592,260.54
进项税额等 6,787,149,042.94 4,874,794,904.67
其他 181,491,379.17 -
合计 10,846,764,318.34 9,560,666,956.41
说明：期末，其他主要系股权激励行权款暂存中国证券登记结算有限责任公司所致。
12、债权投资
2019.12.31 2018.12.31
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
147
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
次级资产支持证券 50,000,000.00 - 50,000,000.00 —— —— ——
小计 50,000,000.00 - 50,000,000.00 —— —— ——
减：一年内到期的债
50,000,000.00 - 50,000,000.00 —— —— ——
权投资
合计 - - - —— —— ——
说明：2015 年 12 月 29 日，本公司与华鑫证券有限公司（以下简称“华鑫证券”）签订
了《华鑫-中南建设物业资产支持专项计划支持证券认购协议与风险揭示书》，约定由
华鑫证券向本公司销售次级资产支持证券 5,000.00 万元。该次级资产支持证券简称“中
南建次”，证券代码“116095.SZ”，预期到期日为 2020 年 12 月 30 日。该次级资产支持
证券不能流通，不存在活跃市场。
13、可供出售金融资产
2019.12.31 2018.12.31
项目 账面余 减值准 账面价 减值准
账面余额 账面价值
额 备 值 备
建银 1A1 债券 —— —— —— 172,000,000.00 - 172,000,000.00
次级资产支持证券 —— —— —— 50,000,000.00 - 50,000,000.00
可供出售权益工
—— —— —— 327,100,000.00 - 327,100,000.00
具
其中：按成本
—— —— —— 327,100,000.00 - 327,100,000.00
计量
合计 —— —— —— 549,100,000.00 - 549,100,000.00
14、长期应收款
（1）长期应收款按性质披露
2019.12.31. 2018.12.31 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
融资租赁款保
2,500,000.00 - 2,500,000.00 12,500,000.00 - 12,500,000.00 --
证金
PPP 项目款 13,102,203,611.41 - 13,102,203,611.41 6,505,609,043.20 - 6,505,609,043.20 --
减：未实现融
- - - - - - --
资收益
小计 13,104,703,611.41 - 13,104,703,611.41 6,518,109,043.20 - 6,518,109,043.20 --
减：1 年内到期
- - - 10,000,000.00 - 10,000,000.00 --
的长期应收款
合计 13,104,703,611.41 - 13,104,703,611.41 6,508,109,043.20 - 6,508,109,043.20 --
说明：期末融资租赁保证金系本公司与安徽兴泰融资租赁有限责任公司因售后租回形成
融资租赁保证金，融资租赁合同期自 2018 年 2 年 13 日至 2021 年 2 月 15 日。
148
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（2）坏账准备计提情况
2019.12.31 2018.12.31
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
预期信用损 比例 金 预期信用
金额 比例(%) 金额 价值 金额 价值
失率(%) (%) 额 损失率(%)
按组合计提
坏账准备
其中：
未逾期的长
13,104,703,611.41 100.00 - - 13,104,703,611.41 6,508,109,043.20 100.00 - - 6,508,109,043.20
期应收款
已逾期的长
- - - - - - - - - -
期应收款
合计 13,104,703,611.41 100.00 - - 13,104,703,611.41 6,508,109,043.20 100.00 - - 6,508,109,043.20
15、长期股权投资
本期增减变动 减值
权益法下 其他综 宣告发放 计提 准备
2019.01.01 其他权益变 2019.12.31
追加/新增投资 减少投资 确认的 合收益 现金股利 减值 其他 期末
动 余额
投资损益 调整 或利润 准备
①合营企业
上海苹齐实业有限
419,244.50 - - 10,846,196.36 - - - - - 11,265,440.86 -
公司
太仓中南雅苑房地
121,751,842.16 - - 8,066,596.55 - - - - - 129,818,438.71 -
产开发有限公司
149
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
南通万鹏房地产有
- 16,000,000.00 - -4,798,183.59 - - - - - 11,201,816.41 -
限公司
郑州锦冠博澳房地
57,764,028.44 - - 142,264.50 - - - - - 57,906,292.94 -
产开发有限公司
常熟志诚房地产开
16,879,918.32 - - 7,826,427.29 - - - - - 24,706,345.61 -
发有限公司
常熟市共筑房地产
14,490,450.38 - - 20,334,395.33 - - - - - 34,824,845.71 -
有限公司
张家港当代青禾置
13,023,653.78 - 491,177.80 -6,193,016.92 - - - - - 6,339,459.06 -
业有限公司
南通锦隆置业有限
1,967,281.31 - - 17,101,796.72 - - - - - 19,069,078.03 -
公司
镇江颐润中南置业
18,047,831.61 - - -2,346,588.56 - - - - - 15,701,243.05 -
公司
张家港锦裕置地有
28,944,883.30 - - 819,655.77 - - - - - 29,764,539.07 -
限公司
海门锦邦置业有限
605,106,863.40 - - -2,851,866.94 - - - - - 602,254,996.46 -
公司
南通市锦洲置业有
3,278,259.31 - - -3,278,259.31 - - - - - - -
限公司
连云港华玺房地产
12,223,225.77 - - -1,934,678.56 - - - - - 10,288,547.21 -
有限公司
杭州惠眼投资管理
8,323,917.56 - - -8,198,346.46 - - - - - 125,571.10 -
有限公司
南通暄玺房地产有
8,145,309.10 - - -1,908,485.72 - - - - - 6,236,823.38 -
限公司
苏州中锐嘉总置业
17,115,266.71 - - -6,745,347.24 - - - - - 10,369,919.47 -
有限公司
南通卓煜房地产开
- 11,252,500.00 - -8,784,649.87 - - - - - 2,467,850.13 -
发有限公司
150
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
佛山昱辰房地产开
7,590,800.82 - - -7,590,800.82 - - - - - - -
发有限公司
常熟市南碧房地产
48,815,349.45 - - -6,976,992.62 - - - - - 41,838,356.83 -
开发有限公司
太仓市鑫珩房地产
20,660,888.10 - - 9,128,987.81 - - - - - 29,789,875.91 -
开发有限公司
镇江颐发房地产开
11,534,637.98 - - -2,671,861.60 - - - - - 8,862,776.38 -
发有限公司
南通市通州区双恒
49,831,365.79 - - -3,279,853.53 - - - - - 46,551,512.26 -
置业有限公司
南通市腾龙置业有
- - - - - - - - - - -
限公司
南通锦德置业有限
461,170,468.54 - - -10,030,704.80 - - - - - 451,139,763.74 -
公司
南通锦慧置业有限
474,221,761.14 - - -8,433,250.40 - - - - - 465,788,510.74 -
公司
南通锦拓置业有限
10,425,125.40 - - -10,424,997.96 - - - - - 127.44 -
公司
南通君之地置业有
237,832,752.80 - - -525,029.06 - - - - - 237,307,723.74 -
限公司
太仓辉盛房地产开
36,531,574.47 - - -1,446,823.24 - - - - - 35,084,751.23 -
发有限公司
宿州碧盈房地产开
41,722,125.20 - - 10,958,541.83 - - - - - 52,680,667.03 -
发有限公司
宿迁中南新世界房
19,842,561.20 - - -7,119,191.40 - - - - - 12,723,369.80 -
地产开发有限公司
镇江恒润房地产开
- 13,650,000.00 - -1,519,794.79 - - - - - 12,130,205.21 -
发有限公司
盐城市金碧房地产
- 6,600,000.00 - -5,713,354.63 - - - - - 886,645.37 -
开发有限公司
151
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
海门锦腾置业有限
- 37,500,000.00 - -143,537.81 - - - - - 37,356,462.19 -
公司
如东港达置业有限
- 24,500,000.00 - -699,106.56 - - - - - 23,800,893.44 -
公司
如东港瑞置业有限
- 24,500,000.00 - -2,032,163.59 - - - - - 22,467,836.41 -
公司
如皋锦瑞置业有限
- 80,000,000.00 - -2,325,528.38 - - - - - 77,674,471.62 -
公司
海门市海康置业有
- 50,000,000.00 - -72,003.70 - - - - - 49,927,996.30 -
限公司
海门市海诚置业有
- 400,000,000.00 - -860,368.58 - - - - - 399,139,631.42 -
限公司
南通锦跃置业有限
- 20,000,000.00 - -4,094,425.29 - - - - - 15,905,574.71 -
公司
南通华璞置业有限
- 8,000,000.00 - -2,365,420.18 - - - - - 5,634,579.82 -
公司
平嘉（深圳）投资
- 144,000,000.00 - -856.24 - - - - - 143,999,143.76 -
有限公司
平熙（深圳）投资
- 144,000,000.00 - -815.13 - - - - - 143,999,184.87 -
有限公司
华晟地产开发（深
- 551,376,300.00 - -3,065.66 - - - - - 551,373,234.34 -
圳）有限公司
成都世纪中南房地
27,576,997.70 - - 10,205,491.81 - - - - - 37,782,489.51 -
产开发有限公司
苏州开平房地产开
241,796,927.44 - - 80,742,856.36 - - - - - 322,539,783.80 -
发有限公司
武汉中南锦悦房地
23,074,095.63 - - -2,048,706.78 - - - - - 21,025,388.85 -
产开发有限公司
上海中南菩悦企业
56,226,864.15 - - -56,409,281.61 - 182,417.46 - - - - -
发展有限公司
152
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
南京国资新城颐锦
42,125,926.47 - - 8,382,629.22 - - - - - 50,508,555.69 -
置业投资有限公司
上海爵叙置业有限
- - - 7,484,518.18 - - - - - 7,484,518.18 -
公司
邹城市锦尚置业有
9,328,262.84 - - -3,527,188.40 - - - - - 5,801,074.44 -
限公司
济宁中南英特力置
83,682,711.96 - 52,000,000.00 -3,683,953.31 - - - - - 27,998,758.65 -
业有限公司
沈阳中南屹盛房地
5,146,457.81 - - -5,146,457.81 - - - - - - -
产开发有限公司
沈阳金辰企业管理
46,296,673.04 - - -3,086,215.50 - - - - - 43,210,457.54 -
有限公司
滨州市碧桂园房地
5,963,363.48 - - -5,963,363.48 - - - - - - -
产开发有限公司
平度市中南锦宸房
480,576.60 - 630.42 -16,116.56 - - - - - 463,829.62 -
地产有限公司
潍坊市中南锦城房
36,564.18 - - 68,208,170.68 - - - - - 68,244,734.86 -
地产开发有限公司
潍坊市中南锦悦房
- 28,000,000.00 - 57,594,289.18 - - - - - 85,594,289.18 -
地产开发有限公司
烟台锦辰房地产开
81,100,710.16 - - -4,190,187.49 - - - - - 76,910,522.67 -
发有限公司
临沂锦拓房地产开
11,816,954.65 - 11,704,650.70 -112,303.95 - - - - - - -
发有限公司
淄博锦城房地产开
3,890,435.13 - - -3,672,971.26 - - - - - 217,463.87 -
发有限公司
抚顺盛华邦房地产
- 21,799,268.14 - -2,433,147.50 - - - - - 19,366,120.64 -
开发有限公司
沈阳地铁昱瑞项目
- 22,400,000.00 - - - - - - - 22,400,000.00 -
管理有限公司
153
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
海宁鸿翔锦昱置业
- 200,000,000.00 - -2,121,897.10 - - - - - 197,878,102.90 -
有限公司
天津骏友房地产信
- 165,000.00 - -165,000.00 - - - - - - -
息咨询有限公司
天津欣碧房地产开
1,598,978.09 - 282,416.70 -1,316,561.39 - - - - - - -
发有限公司
常山广和置业有限 -13,595,062
210,568,727.77 10,490,000.00 203,322,000.00 -4,141,665.12 - - - - - -
公司 .65
徐州锦熙房地产开
- 18,000,000.00 - 13,158,416.96 - - - - - 31,158,416.96 -
发有限公司
徐州锦川房地产开
263,919,707.20 - - -4,078,071.49 - - - - - 259,841,635.71 -
发有限公司
淮安市和锦置业有
- 6,800,000.00 - -1,951,759.00 - - - - - 4,848,241.00 -
限公司
淮安昱成房地产开
- 6,400,000.00 - -2,260,554.60 - - - - - 4,139,445.40 -
发有限公司
淮安亿鸿房地产开
7,784,156.64 - 386,598.94 1,985,618.73 - - - - - 9,383,176.43 -
发有限公司
诸暨璟汇房地产有
7,957,498.36 - 253,485.83 69,778,669.89 - - - - - 77,482,682.42 -
限公司
诸暨璟石置业有限
11,532,364.51 - 1,033,409.16 -2,429,581.39 - - - - - 8,069,373.96 -
公司
宁波世茂悦盈置业
308,081,543.65 - 5,966,657.05 -9,748,691.14 - - - - - 292,366,195.46 -
有限公司
余姚荣耀置业有限
7,522,233.46 - - -3,243,312.64 - - - - - 4,278,920.82 -
公司
宁波杭州湾新区碧
桂园房地产开发有 - - - - - - - - - - -
限公司
慈溪恒坤置业有限
1,258,894.94 - - -1,258,894.94 - - - - - - -
公司
154
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
台州卓鑫房地产开
- 9,000,000.00 - -9,000,000.00 - - - - - - -
发有限公司
台州璟仑置业有限
- - - - - - - - - - -
公司
慈溪星坤置业有限
130,267,251.71 - - -6,779,565.03 - - - - - 123,487,686.68 -
公司
绍兴惠中房地产开
64,956.98 93,000.00 - -77,383.56 - - - - - 80,573.42 -
发有限公司
绍兴垄越房地产开
- 507,150,000.00 - -8,433,952.49 - - - - - 498,716,047.51 -
发有限公司
诸暨璟铭房地产有
- 20,000,000.00 3,000,000.00 -2,685,084.24 - - - - - 14,314,915.76 -
限公司
绍兴锦嘉置业有限
9,792,450.85 - - -6,352,226.25 - - - - - 3,440,224.60 -
公司
开封晖达中南置业
- - - - - - - - - - -
有限公司
商丘老街坊置业有
- - - - - - - - - - -
限公司
许昌市昱恒房地产
167,730,720.32 - - -2,630,472.02 - - - - - 165,100,248.30 -
开发有限公司
梅州中南昱晟房地
9,088,473.02 - - -3,023,351.26 - - - - - 6,065,121.76 -
产开发有限公司
金华锦海置业有限
100,286,897.62 - - -11,341,121.95 - - - - - 88,945,775.67 -
公司
湘潭长厦锦城房地
8,566,626.76 - - -3,141,767.80 - - - - - 5,424,858.96 -
产开发有限公司
威海市星樾房地产
- 15,000,000.00 - -4,439,846.97 - - - - - 10,560,153.03 -
开发有限公司
重庆福奥房地产开
7,983,273.60 - - -4,042,965.28 - - - - - 3,940,308.32 -
发有限公司
155
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
重庆金南盛唐房地
- 6,000,000.00 - -522,938.12 - - - - - 5,477,061.88 -
产开发有限公司
丽水市锦侨置业有
- 27,500,000.00 - -7,941,998.04 - - - - - 19,558,001.96 -
限公司
丽水缙溪置业有限
- 3,000,000.00 - -109,653.99 - - - - - 2,890,346.01 -
公司
德清裕锦房地产开
- 173,123,725.49 - -31,638.86 - - - - - 173,092,086.63 -
发有限公司
苏州亘茂置业有限
- 117,701,892.00 - - - - - - - 117,701,892.00 -
公司
昆山蓝溪房产开发
19,210,000.00 - - - - - - - - 19,210,000.00 -
有限公司
嘉兴卓达房地产开
- 8,000,000.00 - -9,313.56 - - - - - 7,990,686.44 -
发有限公司
嘉兴蓝城开发建设
- 26,923,077.00 - -4,219,108.40 - - - - - 22,703,968.60 -
有限公司
南京中南融创置业
113,608,160.27 - - -7,955,182.45 - - - - - 105,652,977.82 -
有限公司
国信中南城市开发
投资基金管理（北 9,980,649.35 - - -3,310.11 - - - - - 9,977,339.24 -
京）有限责任公司
山东中南融越股权
投资基金管理有限 - 4,500,000.00 - - - - - - - 4,500,000.00 -
公司
-13,595,062
小计 4,383,008,472.88 2,763,424,762.63 278,441,026.60 71,649,391.19 - 182,417.46 - - 6,926,228,954.91 -
.65
②联营
企业
苏州天宸房地产开
12,535,826.72 - - 15,799,333.23 - - - - - 28,335,159.95 -
发有限公司
156
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
南通弘创置业有限
- - - 7,057,477.20 - - - - - 7,057,477.20 -
公司
徐州鑫众房地产开
190,804,811.32 - - -12,430,491.81 - - - - - 178,374,319.51 -
发有限公司
南通锦力置业有限
777,772.42 - - -751,737.87 - - - - - 26,034.55 -
公司
南通市华昌房地产
18,508,312.14 - - -2,589,358.45 - - - - - 15,918,953.69 -
有限公司
镇江虹孚置业有限
112,481,703.24 - - -1,782,953.12 - - - - - 110,698,750.12 -
公司
淮南嘉华房地产开
52,040,000.00 - - - - - - - - 52,040,000.00 -
发有限公司
常熟冠城宏翔房地
11,817,107.28 31,094,763.35 - -18,409,725.07 - - - - - 24,502,145.56 -
产有限公司
苏州昌尊置业有限
275,169,127.32 416,064,600.00 - -6,151,264.64 - - - - - 685,082,462.68 -
公司
扬州颐诚置业有限
18,388,243.63 - - -18,388,243.63 - - - - - - -
公司
南通市华玺房地产
110,684.33 - - -110,684.33 - - - - - - -
有限公司
安徽力瑞房地产开
- 980,000,000.00 - -10,090.16 - - - - - 979,989,909.84 -
发有限公司
西安汇泰房地产开
- 980,000,000.00 - -198.32 - - - - - 979,999,801.68 -
发有限公司
宁波菩石置业有限
27,926,693.78 - - -6,003,251.16 - - - - - 21,923,442.62 -
公司
海门锦融房地产开
- - - 34,746,475.37 - - - - - 34,746,475.37 -
发有限公司
南通市碧桂园城东
- - - 330,301,798.13 - - - - - 330,301,798.13 -
置业有限公司
157
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
东台锦腾置业有限
- 7,639,461.38 - 778.43 - - - - - 7,640,239.81 -
公司
南通弘晏房地产有
- - - 64,998,017.34 - - - - - 64,998,017.34 -
限公司
南通市碧桂园新区
18,488,890.19 - - 83,831,501.35 - - - - - 102,320,391.54 -
置业有限公司
南京锦安中垠房地
- - - - - - - - - - -
产开发有限公司
海门锦嘉置业有限
- - - 70,426,397.19 - - - - - 70,426,397.19 -
公司
宁波钱湖柏庭养老
- 350,000,000.00 - - - - - - - 350,000,000.00 -
投资有限公司
上海励治房地产开
- - - 272,646,721.96 - - - - - 272,646,721.96 -
发有限公司
西安智晟达置业有 -543,639,17
204,779,931.08 362,328,112.82 11,739,565.40 -11,729,300.01 - - - - - -
限公司 8.49
济宁锦琴房地产开
13,095,058.96 - 2,454,542.40 -4,528,320.56 - - - - - 6,112,196.00 -
发有限公司
佛山雅旭房地产开
4,747,146.94 159,993,900.00 - -5,868,990.27 - - - - - 158,872,056.67 -
发有限公司
邳州锦道房地产开
19,729,372.11 - - -95,033.50 - - - - - 19,634,338.61 -
发有限公司
邳州珍宝岛房地产
48,000,349.43 - - -6,829,726.20 - - - - - 41,170,623.23 -
有限公司
淮安世海房地产开
6,608,803.47 - 674,396.86 5,352,292.20 - - - - - 11,286,698.81 -
发有限公司
余姚荣恒置业有限
7,569,078.25 - - -5,231,165.60 - - - - - 2,337,912.65 -
公司
余姚中珉置业有限
724,697.11 - - 27,439,007.58 - - - - - 28,163,704.69 -
公司
158
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
慈溪合翔置业有限
28,949,675.70 - - -4,196,029.01 - - - - - 24,753,646.69 -
公司
宁波合迪投资管理
35,187,270.74 - - -5,673.95 - - - - - 35,181,596.79 -
有限公司
宁波盛锐房地产开
49,278,749.89 - 2,986,852.94 -2,252,295.41 - - - - - 44,039,601.54 -
发有限公司
宁波盛朗房地产开
11,915,819.27 - 455,029.63 -1,073,346.94 - - - - - 10,387,442.70 -
发有限公司
瑞安市新城亿弘房
87,224,175.46 - - -992,859.04 - - - - - 86,231,316.42 -
地产开发有限公司
台州卓舜房地产开
- 6,600,000.00 - -6,600,000.00 - - - - - - -
发有限公司
昆明中樾置业有限
- - - - - - - - - - -
公司
云南嘉逊房地产开
92,217,371.54 - 6,887,262.69 -9,871,739.60 - - - - - 75,458,369.25 -
发有限公司
嘉兴市嘉南置业有
31,314,078.32 - - -6,414,621.22 - - - - - 24,899,457.10 -
限公司
嘉兴荣坤置业有限
14,186,347.44 - - 7,541,994.87 - - - - - 21,728,342.31 -
公司
常熟中置房地产有
333,413,096.07 - - 6,088,527.48 - - - - - 339,501,623.55 -
限公司
常熟万中城房地产 270,696,471.
340,773,576.96 - - 52,903,161.70 - - - - 122,980,267.40 -
有限公司 26
常熟市碧桂园房地
39,259,599.42 - - 5,524,680.66 - - - - - 44,784,280.08 -
产开发有限公司
慈溪市崇桂房地产
131,335.80 - - -131,335.80 - - - - - - -
开发有限公司
慈溪市金桂置业有
- - - - - - - - - - -
限公司
159
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
南通锦恒置业有限
62,241,739.14 21,000,000.00 - 129,537,282.68 - - - - - 212,779,021.82 -
公司
常熟中南香缇苑房 75,924,000.0
- - - 167,092,434.20 - - - - 91,168,434.20 -
地产有限公司 0
重庆西联锦房地产
6,021,533.41 - - -3,264,199.11 - - - - - 2,757,334.30 -
开发有限公司
重庆首铭房地产开
7,227,337.10 - - 43,184,035.98 - - - - - 50,411,373.08 -
发有限公司
太仓彤光房地产开
- 224,000,000.00 - -1,708,668.08 - - - - - 222,291,331.92 -
发有限公司
南通港华置业有限
- 21,428,500.00 - -11,354,073.39 - - - - - 10,074,426.61 -
公司
浙江宁旅文化产业
- 8,700,000.00 - -698,464.79 - - - - - 8,001,535.21 -
发展有限公司
上海绿地奉瑞置业
- - - - - - - - - - -
有限公司
中南（深圳）房地
135,343,275.42 - - 1,610,371.18 - - - - - 136,953,646.60 -
产开发有限公司
上海承泰信息科技
189,806,982.27 - - -3,791,690.37 - - - - - 186,015,291.90 -
股份有限公司
滁州中南运达投资
基金合伙企业（有 - 64,700,000.00 - -8,098.96 - - - - - 64,691,901.04 -
限合伙）
智聚装配式绿色建
筑创新中心南通有 1,621,320.28 - - 53,477.32 - - - - - 1,674,797.60 -
限公司
南通市中南裕筑模
- 18,000,000.00 - - - - - - - 18,000,000.00 -
板科技有限公司
徐州骏茂房地产开
- 142,862,140.00 - -2,269,313.42 - - - - - 140,592,826.58 -
发有限公司
346,620,471. -543,639,17
小计 2,510,416,893.95 3,794,411,477.55 25,197,649.92 1,170,592,822.26 - - - 6,559,963,894.09 -
26 8.49
160
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
346,620,471. -557,234,24 13,486,192,849.0
合计 6,893,425,366.83 6,557,836,240.18 303,638,676.52 1,242,242,213.45 - 182,417.46 - -
26 1.14 0
说明：
①本公司子公司之子公司青岛中南新世纪房地产有限公司本期将其持有的临沂锦拓房地产开发有限公司 40.00%股权全部转让，本次转
让后不再持有临沂锦拓房地产开发有限公司的股权。
②本公司子公司之子公司天津市锦奇房地产开发有限公司将其持有的天津欣碧房地产开发有限公司 19.50%的股权全部转让，本次转让
后不再持有天津欣碧房地产开发有限公司的股权。
③常山广和置业有限公司原为本集团之合营公司，持股比例 48.41%，本期从其他方收购常山广和置业有限公司 50.00%的股权，收购
50.00%股权后取得常山广和置业有限公司的控制权，变更为本集团之子公司，详见附注六、1、（1）。
④西安智晟达置业有限公司原为本集团之联营公司，持股比例 46.96%，本期从其他方收购西安智晟达置业有限公司 50%的股权，收
购 50%股权后取得西安智晟达置业有限公司的控制权，变更为本集团之子公司，详见附注六、1、（1）。
161
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
16、其他非流动金融资产
种类 2019.12.31 2018.12.31
权益工具投资 473,898,830.00 ——
本集团持有的权益工具投资具体情况如下：
2017 年 4 月本公司与联储证券有限责任公司签订增资认股协议，以 28,710.00 万元认
购 8,700.00 万股份，对被投资单位持股比例 3.38%，不具有重大影响，上述股权经评
估，于 2018 年 12 月 31 日的公允价值为 31,306.87 万元，2019 年 12 月 31 日的公允
价值为 36,238.00 万元。
2016 年 10 月本公司与广州美人信息技术有限公司签订增资协议，以 4,000.00 万元认
购 169,644.29 股份，对被投资单位持股比例 10.53%，不具有重大影响，上述股权经评
估，于 2018 年 12 月 31 日的公允价值为 539.02 万元，2019 年 12 月 31 日的公允价值
为 595.17 万元。
2019 年 8 月本公司之全资子公司江苏中南建设集团上海投资发展有限公司与无锡华云
数据库技术服务有限公司签订增资协议，以 5000 万元认购被投资单位新增注册资本
74.1735 万元，持股比例 0.82%；2019 年 10 月通过与被投资单位的股东天津新澜网络
科技合伙企业（有限合伙）签订财产份额转让协议，以 5000 万元直接购买天津新澜合
伙企业的 100.00%股权，间接取得了被投资单位 0.88%股权，两次交易共取得被投资
单位股权比例 1.70%，不具有重大影响，上述股权经评估，于 2019 年 12 月 31 日的公
允价值为 10,556.71 万元。
17、投资性房地产
（1）按公允价值计量的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
一、2018.12.31 4,210,468,897.66
二、本期变动 209,011,102.34
加：外购 -
存货转入 88,900,000.00
固定资产转入 4,090,000.00
其他增加 9,558,614.34
减：处置 3,030,000.00
其他转出 -
加：公允价值变动 109,492,488.00
三、2019.12.31 4,419,480,000.00
说明：
163
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
投资性房地产由本集团聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，以评估
报告的估价结论作为公允价值。
（2）未办妥产权证书的情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 920,320,000.00 相关手续正在办理中
164
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
18、固定资产
项目 2019.12.31 2018.12.31
固定资产 3,266,882,504.35 3,068,894,608.28
固定资产清理 - -
合计 3,266,882,504.35 3,068,894,608.28
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.2018.12.31 3,597,228,640.29 362,059,943.84 128,972,656.95 105,400,970.38 56,245,162.14 39,952,923.87 4,289,860,297.47
2.本期增加金额 384,658,595.15 18,586,895.15 13,755,606.41 19,502,775.99 7,961,030.59 26,850,798.84 471,315,702.13
（1）购置 5,982,514.10 18,486,137.15 13,755,606.41 18,042,051.81 7,674,758.74 22,590,782.78 86,531,850.99
（2）在建工程转入 249,128.11 100,758.00 - 1,460,724.18 286,271.85 4,260,016.06 6,356,898.20
（3）企业合并增加 - - - - - - -
（4）其他增加 378,426,952.94 - - - - - 378,426,952.94
3.本期减少金额 29,515,956.59 14,756,483.46 25,188,930.36 4,959,001.47 4,170,265.81 1,458,175.70 80,048,813.39
（1）处置或报废 21,518,991.97 14,756,483.46 25,188,930.36 4,959,001.47 4,170,265.81 1,458,175.70 72,051,848.77
（2）其他减少 7,996,964.62 - - - - - 7,996,964.62
4.2019.12.31 3,952,371,278.85 365,890,355.53 117,539,333.00 119,944,744.90 60,035,926.92 65,345,547.01 4,681,127,186.21
二、累计折旧
1.2018.12.31 717,606,110.52 272,102,182.43 117,588,448.72 72,589,503.08 39,477,847.37 1,601,597.07 1,220,965,689.19
2.本期增加金额 173,150,394.59 28,077,455.24 9,863,927.48 12,559,965.42 9,274,375.50 7,863,276.18 240,789,394.41
165
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（1）计提 173,150,394.59 28,077,455.24 9,863,927.48 12,559,965.42 9,274,375.50 7,863,276.18 240,789,394.41
3.本期减少金额 9,398,301.54 13,566,047.04 17,630,132.35 3,917,878.40 2,626,402.30 371,640.11 47,510,401.74
（1）处置或报废 8,032,858.65 13,566,047.04 17,630,132.35 3,917,878.40 2,626,402.30 371,640.11 46,144,958.85
（2）其他减少 1,365,442.89 - - - - - 1,365,442.89
4.2019.12.31 881,358,203.57 286,613,590.63 109,822,243.85 81,231,590.10 46,125,820.57 9,093,233.14 1,414,244,681.86
三、减值准备
1.2018.12.31 - - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - - -
（1）计提 - - - - - - -
（2）其他增加 - - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - - -
（1）处置或报废 - - - - - - -
（2）其他减少 - - - - - - -
4.2019.12.31 - - - - - - -
四、账面价值
1.2019.12.31 账 面
3,071,013,075.28 79,276,764.90 7,717,089.15 38,713,154.80 13,910,106.35 56,252,313.87 3,266,882,504.35
价值
2.2018.12.31 账 面
2,879,622,529.77 89,957,761.41 11,384,208.23 32,811,467.30 16,767,314.77 38,351,326.80 3,068,894,608.28
价值
说明：
①本期固定资产原值其他增加 378,426,952.94 元系存货转入所致。
②本期固定资产原值其他减少 5,297,751.26 元系转出至投资性房地产所致。
166
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
③固定资产抵押担保情况详见附注十二、2（3）。
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 208,940,535.22 相关手续正在办理中
19、在建工程
项目 2019.12.31 2018.12.31
在建工程 12,146,322.42 46,540,513.07
（1）在建工程明细
2019.12.31 2018.12.31
项目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
苏州格雷斯精选酒店项目 6,018,569.78 - 6,018,569.78 - - -
通州湾新区会议中心 - - - 6,113,073.78 - 6,113,073.78
昆明火车站格雷斯精选酒店精装修工程 - - - 18,068,905.33 - 18,068,905.33
格雷斯精选酒店（上海国际旅游度假区浦东机场
- - - 7,926,196.15 - 7,926,196.15
店）装修工程
南通金石世苑酒店佛山酒店精装修工程 - - - 5,547,375.77 - 5,547,375.77
南通金石世苑酒店乌镇分公司精装修工程 - - - 4,579,325.85 - 4,579,325.85
零星工程 1,495,099.26 - 1,495,099.26 1,053,272.57 - 1,053,272.57
167
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
南通市康民全预制构件有限公司生产车间厂房 3,859,678.15 - 3,859,678.15 3,252,363.62 - 3,252,363.62
江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公司生态乐
772,975.23 - 772,975.23 - - -
园项目
合 计 12,146,322.42 - 12,146,322.42 46,540,513.07 - 46,540,513.07
（2）重要在建工程项目变动情况
利息资 其中：本期 本期利息
工程名称 2019.01.01 本期增加 转入固定资产 其他减少 本化累 利息资本 资本化 2019.12.31
计金额 化金额 率%
苏 州 格 雷 斯 精选 酒 店
- 6,018,569.78 - - - - - 6,018,569.78
项目
通州湾新区会议中心 6,113,073.78 - - 6,113,073.78 - - - -
昆 明 火 车 站 格雷 斯 精
18,068,905.33 70,092.47 727,845.12 17,411,152.68 - - - -
选酒店精装修工程
格雷斯精选酒店（上海
国 际 旅 游 度 假区 浦 东 7,926,196.15 8,767,403.60 - 16,693,599.75 - - - -
机场店）装修工程
南 通 金 石 世 苑酒 店 佛
5,547,375.77 12,948,078.50 47,979.31 18,447,474.96 - - - -
山酒店精装修工程
南 通 金 石 世 苑酒 店 乌
4,579,325.85 10,181,972.91 - 14,761,298.76 - - - -
镇分公司精装修工程
南 通 市 康 民 全预 制 构
件 有 限 公 司 生产 车 间 3,252,363.62 607,314.53 - - - - - 3,859,678.15
厂房
168
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
江 苏 中 南 玄 武湖 生 态
旅 游 开 发 有 限公 司 生 - 772,975.23 - - - - - 772,975.23
态乐园项目
合 计 45,487,240.50 39,366,407.02 775,824.43 73,426,599.93 - - - 10,651,223.16
重要在建工程项目变动情况（续）：
工程名称 预算数 工程累计投入占预算比例% 工程进度% 资金来源
苏州格雷斯精选酒店项目 20,280,000.00 29.68 29.68 自筹资金
南通市康民全预制构件有限公司生产车间厂房 3,932,160.95 98.16 98.16 自筹资金
江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公司生态乐园项目 2,911,540.00 26.55 26.55 自筹资金
合 计 27,123,700.95 -- -- --
20、无形资产
（1）无形资产情况
项目 土地使用权 软件 专利及商标权 海域使用权 特许经营权 合计
一、账面原值
1.2018.12.31 168,712,714.33 78,557,326.96 256,634.65 406,981,800.00 59,012,296.97 713,520,772.91
2.本期增加金额 - 13,910,187.52 58,500.00 - 86,987,703.03 100,956,390.55
购置 - 13,608,176.61 58,500.00 - 86,987,703.03 100,654,379.64
企业合并增加 - - - - - -
其他增加 - 302,010.91 - - - 302,010.91
3.本期减少金额 - 85,844.36 - - - 85,844.36
处置 - 85,844.36 - - - 85,844.36
其他减少 - - - - - -
169
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
4.2019.12.31 168,712,714.33 92,381,670.12 315,134.65 406,981,800.00 146,000,000.00 814,391,319.10
二、累计摊销
1.2018.12.31 25,692,158.20 38,885,667.21 175,070.01 46,197,934.05 3,166,666.67 114,117,496.14
2.本期增加金额 4,177,942.69 12,397,318.83 109,354.01 8,799,606.49 7,451,174.26 32,935,396.28
计提 4,177,942.69 12,397,318.83 109,354.01 8,799,606.49 7,451,174.26 32,935,396.28
3.本期减少金额 - 85,844.36 - - - 85,844.36
处置 - 85,844.36 - - - 85,844.36
4.2019.12.31 29,870,100.89 51,197,141.68 284,424.02 54,997,540.54 10,617,840.93 146,967,048.06
三、减值准备
1.2018.12.31 - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
4.2019.12.31 - - - - - -
四、账面价值
1.2019.12.31 138,842,613.44 41,184,528.44 30,710.63 351,984,259.46 135,382,159.07 667,424,271.04
2.2018.12.31 143,020,556.13 39,671,659.75 81,564.64 360,783,865.95 55,845,630.30 599,403,276.77
说明：无形资产抵押担保情况详见附注十二、2（3）。
170
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21、商誉
（1）商誉账面原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形
2018.12.31 企业合 2019.12.31
成商誉的事项 其他 处置 其他
并形成
海门市建筑设计院有
4,188,653.58 - - - - 4,188,653.58
限公司
南通常乐建筑劳务有
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
限公司
合计 5,687,954.47 - - - - 5,687,954.47
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉 本期增加 本期减少
2018.12.31 2019.12.31
的事项 计提 其他 处置 其他
南通常乐建筑劳务有限公司 1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
说明：
①南通常乐建筑劳务有限公司形成的商誉已全额计提减值准备。
②海门市建筑设计院有限公司形成的商誉，本集团按未来现金流量现值来计算确定有关
资产组的预计可收回金额，以其账面价值与预计可收回金额之间的差异计算确定，估计
现值时所采用的折现率为税前 13%。根据减值测试的结果，本期期末商誉未发生减值。
本期减少
项目 2018.12.31 本期增加 2019.12.31
本期摊销 其他减少
装修费用 199,050,610.40 314,312,792.34 95,442,717.62 39,552,322.45 378,368,362.67
房租 9,738,812.19 27,452,223.84 29,400,207.14 3,671,472.33 4,119,356.56
临时设施
138,109,282.97 258,590,140.29 211,634,689.15 1,810,997.99 183,253,736.12
及其他
合计 346,898,705.56 600,355,156.47 336,477,613.91 45,034,792.77 565,741,455.35
22、长期待摊费用
23、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
171
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2019.12.31 2018.12.31
项目 可抵扣/应纳税暂时 递延所得税资产/负 可抵扣/应纳税暂时 递延所得税资产/负
性差异 债 性差异 债
递延所得税资产：
资产减值准备 1,708,121,345.94 426,973,605.51 1,206,157,509.70 301,522,343.63
可抵扣亏损 5,919,830,007.11 1,477,743,655.36 4,372,953,211.09 1,093,238,303.16
股权激励 113,330,375.62 28,332,593.91 38,425,186.07 9,606,296.55
递延收益 65,157,086.16 16,289,271.54 78,392,000.00 19,598,000.00
内部交易未实现利润 620,555,830.12 155,138,957.53 394,325,737.96 98,581,434.49
投资性房地产公允价值变动 121,830,048.44 30,457,512.11 24,606,518.00 6,151,629.50
小计 8,548,824,693.39 2,134,935,595.96 6,114,860,162.82 1,528,698,007.33
递延所得税负债：
投资性房地产公允价值变动 2,303,787,034.40 575,946,758.60 2,073,949,646.09 518,487,411.52
金融工具公允价值 7,066,619.00 1,766,654.75 615,182.40 153,795.60
小计 2,310,853,653.40 577,713,413.35 2,074,564,828.49 518,641,207.12
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项目 2019.12.31 2018.12.31
可抵扣暂时性差异 102,568,938.09 182,439,711.85
可抵扣亏损 2,857,387,560.19 2,086,268,830.93
合计 2,959,956,498.28 2,268,708,542.78
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2019.12.31 2018.12.31
2019 年 -- 36,960,287.98
2020 年 211,167,887.82 141,894,688.44
2021 年 478,755,222.78 460,475,603.93
2022 年 879,012,622.97 815,639,495.49
2023 年 569,321,469.46 549,494,219.75
2024 年 557,836,123.89 --
无限期 161,294,233.27 81,804,535.34
合计 2,857,387,560.19 2,086,268,830.93
24、其他非流动资产
项目 2019.12.31 2018.12.31
其他 - 43,342,136.62
25、短期借款
172
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 2019.12.31 2018.12.31
质押借款 3,062,742,446.00 2,165,700,000.00
抵押借款 6,054,205,422.23 4,705,250,000.00
保证借款 1,898,521,880.56 1,232,933,531.37
信用借款 938,614,148.71 2,050,524,579.50
委托借款 - 140,000,000.00
保理借款 1,128,218,052.13 392,483,906.90
合计 13,082,301,949.63 10,686,892,017.77
说明：
（1）本期不存在已逾期未偿还的短期借款。
（2）本集团将持有的未到期应收款项办理保理业务，共取得借款 1,128,218,052.13 元。
（3）本集团质押、抵押情况详见附注十二、2（3）。
（4）短期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
26、应付票据
种类 2019.12.31 2018.12.31
商业承兑汇票 3,464,293,864.02 3,283,600,000.00
银行承兑汇票 7,534,972,059.33 5,882,292,973.88
合计 10,999,265,923.35 9,165,892,973.88
27、应付账款
项目 2019.12.31 2018.12.31
工程货款 23,314,345,431.07 15,637,888,657.67
其他服务费 476,774,098.94 366,992,988.36
合计 23,791,119,530.01 16,004,881,646.03
其中，账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 期末数 未偿还或未结转的原因
单位 1 73,749,111.52 未履行结算手续
单位 2 59,832,428.34 未履行结算手续
单位 3 45,947,809.25 未履行结算手续
单位 4 26,309,874.24 未履行结算手续
单位 5 23,963,138.67 未履行结算手续
173
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合计 229,802,362.02 --
28、预收款项
项目 2019.12.31 2018.12.31
房款 119,524,949,926.42 107,639,004,982.03
工程款 644,692,081.07 449,912,173.98
建造合同形成的已结算尚未完工款 3,152,470,031.93 2,005,525,548.94
其他 37,123,993.06 25,793,295.98
合计 123,359,236,032.48 110,120,236,000.93
（1）建造合同形成的已结算未完工项目
项目 期末数
已办理结算的价款 28,188,503,024.89
减：累计已发生成本 22,433,049,647.81
累计已确认毛利 2,602,983,345.15
加：预计损失 -
已结算尚未完工款 3,152,470,031.93
（2）预收款项中预售房产收款
预计竣工 预售比
项目名称 2019.12.31 2018.12.31
时间 例%
临沂樾府 4,184,792,896.00 2,841,628,178.00 2022.07 98.19
盐城中南世纪城 3,556,754,141.78 5,875,203,688.84 2022.06 92.34
中南君悦府 3,375,659,332.29 3,218,625,393.68 2020.07 97.92
青岛中南世纪城 2,938,520,511.29 3,976,570,268.48 2021.12 90.90
中樾花园 2,903,542,359.00 477,338,860.00 2021.04 68.80
武汉中南拂晓城
2,864,597,823.00 1,199,907,723.80 2021.12 83.96
108 项目
西安中南春溪集 2,853,119,149.00 2,308,734,088.00 2021.01 93.14
紫樾府 2,740,671,368.00 2,779,107,103.00 2020.01 98.65
广西中南紫云集 2,641,268,542.00 - 2021.06 95.08
熙悦、澜悦 2,591,718,300.21 838,765,114.50 2021.01 82.87
西海岸漫悦湾 2,587,529,098.00 1,823,885,978.00 2021.05 88.93
开发区熙悦 2,505,580,556.00 3,206,305,740.87 2020.10 99.17
君奥时代项目 2,483,977,628.00 1,935,143,815.00 2020.03 98.13
174
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
中南青樾 2,449,826,677.00 724,003,308.88 2021.06 93.65
中南锦城 2,426,940,919.00 2,632,532,294.73 2021.09 92.08
海门熙悦 2,419,284,020.00 2,230,759,014.00 2020.12 87.62
西安中南紫云集 2,418,813,094.00 2,370,719,120.00 2021.01 97.10
镇江中南锦园/
2,348,086,040.53 3,152,428,865.53 2020.09 97.20
御锦城
紫云花苑 2,305,986,196.00 - 2021.09 91.01
海门上悦城 2,260,187,394.00 2,183,337,773.00 2020.01 97.90
其他 64,668,093,881.32 63,864,008,653.72 -- --
合计 119,524,949,926.42 107,639,004,982.03 -- --
29、应付职工薪酬
项目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
短期薪酬 673,091,390.59 6,823,377,747.85 6,256,461,361.74 1,240,007,776.70
离职后福利-设
291,366.44 238,145,962.88 238,302,488.97 134,840.35
定提存计划
辞退福利 - 3,095,507.59 3,095,507.59 -
合计 673,382,757.03 7,064,619,218.32 6,497,859,358.30 1,240,142,617.05
（1）短期薪酬
项目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
工资、奖金、津贴和补贴 637,115,823.67 6,432,125,801.66 5,864,748,572.41 1,204,493,052.92
职工福利费 - 116,622,297.64 116,547,051.52 75,246.12
社会保险费 571,049.95 153,726,532.73 154,239,697.27 57,885.41
其中：1．医疗保险费 550,632.85 124,562,561.67 125,063,766.47 49,428.05
2．工伤保险费 9,044.64 18,755,245.10 18,760,575.44 3,714.30
3．生育保险费 11,372.46 10,408,725.96 10,415,355.36 4,743.06
住房公积金 69,858.82 116,090,121.31 116,076,654.86 83,325.27
工会经费和职工教育经费 35,334,658.15 4,812,994.51 4,849,385.68 35,298,266.98
合计 673,091,390.59 6,823,377,747.85 6,256,461,361.74 1,240,007,776.70
（2）设定提存计划
项目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
离职后福利 291,366.44 238,145,962.88 238,302,488.97 134,840.35
其中：1．基本
280,839.72 231,314,730.73 231,463,916.12 131,654.33
养老保险费
175
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2．失业
10,526.72 6,831,232.15 6,838,572.85 3,186.02
保险费
合计 291,366.44 238,145,962.88 238,302,488.97 134,840.35
（3）辞退福利
项目 2018.12.31 本期增加 本期减少 2019.12.31
一年内支付的辞退福利及
- 3,095,507.59 3,095,507.59 -
内退补偿
其中：因解除劳动关系给予
- 3,095,507.59 3,095,507.59 -
的补偿
30、应交税费
税项 2019.12.31 2018.12.31
企业所得税 2,040,712,425.78 1,769,129,646.37
增值税 1,546,405,117.46 681,903,329.17
个人所得税 65,771,826.54 37,479,477.44
土地增值税 785,210,415.44 385,043,276.18
房产税 21,897,173.94 18,093,788.25
土地使用税 15,117,970.55 14,297,394.74
城市维护建设税 39,142,980.45 22,127,743.98
教育费附加 17,024,762.71 9,498,710.49
地方教育费附加 11,602,992.49 7,393,214.89
印花税 2,138,848.57 2,904,443.26
契税 1,196,954.86 2,117,331.53
其他税费 29,549,799.87 27,284,978.46
合计 4,575,771,268.66 2,977,273,334.76
31、其他应付款
项目 2019.12.31 2018.12.31
应付利息 - 446,215,105.09
应付股利 3,886,630.96 211,969.52
其他应付款 26,830,242,827.50 16,557,419,397.74
合计 26,834,129,458.46 17,003,846,472.35
（1）应付利息
176
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
项目 2019.12.31 2018.12.31
应付债券利息 - 149,580,568.15
应付借款利息 - 296,634,536.94
合计 - 446,215,105.09
说明：
财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》财会〔2019〕6 号规
定，“应付利息”仅反映相关金融工具已到期应支付但于资产负债表日尚未支付的利息；
基于实际利率法计提的金融工具的利息应包含在相应金融工具的账面余额中。故期末对
于一次还本付息的长期借款、应付债券，按实际利率法计提的利息列报在“长期借款”
“应付债券”；对于分期还本付息的长期借款、应付债券，按实际利率法计提的利息与
本金一起核算，根据流动性，将一年内支付的部分重分类至“一年内到期的非流动负债”，
金额 635,193,648.72 元；短期借款尚未到结息日时计提的利息在“短期借款”列报，
金额 18,944,648.07 元。期末本集团无已到期应支付但于资产负债表日尚未支付的利息。
（2）应付股利
项目 2019.12.31 2018.12.31
普通股股利 3,886,630.96 211,969.52
（3）其他应付款
项目 2019.12.31 2018.12.31
往来款 23,592,885,765.62 13,988,425,115.01
保证金、定金、押金 1,767,025,308.80 1,527,628,002.69
代收代缴款 1,204,488,513.16 985,712,107.16
其他 265,843,239.92 55,654,172.88
合计 26,830,242,827.50 16,557,419,397.74
其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 金额 未偿还或未结转的原因
单位 1 653,592,809.24 未履行结算手续
单位 2 444,644,998.67 未履行结算手续
单位 3 428,020,000.00 未履行结算手续
单位 4 425,006,607.66 未履行结算手续
单位 5 362,683,007.90 未履行结算手续
合计 2,313,947,423.47 --
177
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
32、一年内到期的非流动负债
项目 2019.12.31 2018.12.31
一年内到期的长期借款 8,670,416,636.72 5,975,900,000.00
一年内到期的应付债券 2,316,863,012.00 890,000,000.00
一年内到期的长期应付款 145,159,679.45 460,690,600.61
合计 11,132,439,328.17 7,326,590,600.61
（1）一年内到期的长期借款
项目 2019.12.31 2018.12.31
质押借款 7,225,486,347.81 820,000,000.00
抵押借款 921,735,888.91 4,450,900,000.00
保证借款 523,194,400.00 705,000,000.00
合计 8,670,416,636.72 5,975,900,000.00
说明：
①本集团质押、抵押情况详见附注十二、2（3）。
②长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）一年内到期的应付债券
债券名称 2019.12.31 2018.12.31
15 中南建设 MTN001 776,803,278.69 -
15 中南建设 MTN002 1,205,389,344.26 -
16 中南 01 70,683,012.50 -
16 中南 02 35,508,833.44 -
16 中建 01 - 890,000,000.00
17 中南 01 3,483,606.56 -
17 中南 02 180,032.79 -
18CFZR0126 66,164,383.56 -
18 中南建设 MTN001 53,638,356.16 -
19 中南建设 ABN001 优先 24,167,104.25 -
19 中南 02 47,154,739.73 -
Project Ingenuity II 14,030,046.08 -
16 中筑 01 11,539,726.03 -
19 中南 03 8,120,547.95 -
178
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
合计 2,316,863,012.00 890,000,000.00
（3）一年内到期的长期应付款
项目 2019.12.31 2018.12.31
应付融资租赁款 145,159,679.45 460,690,600.61
说明：应付融资租赁款详见附注五、36。
33、其他流动负债
项目 2019.12.31 2018.12.31
待转销项税额 1,402,261,230.12 1,157,927,825.51
34、长期借款
项目 2019.12.31 2018.12.31
质押借款 11,406,433,465.51 6,016,640,000.00
抵押借款 30,487,009,103.01 28,091,317,700.00
保证借款 2,783,235,888.91 1,995,000,000.00
小计 44,676,678,457.43 36,102,957,700.00
减：一年内到期的长期借款 8,670,416,636.72 5,975,900,000.00
合计 36,006,261,820.71 30,127,057,700.00
说明：
（1）长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）长期借款抵押、质押情况详见附注十二、2（3）。
35、应付债券
项目 2019.12.31 2018.12.31
非公开定向债务融资工具 135,444,422.62 2,163,158,614.58
面向合格投资者公开发行债务融资工具 6,757,383,058.87 7,637,919,967.95
高级无抵押定息美元债券 3,463,300,404.70 -
合计 10,356,127,886.19 9,801,078,582.53
（1）应付债券的增减变动
债券期
债券名称 面值 发行日期 发行金额
限
15 中南建设 MTN001 1,150,000,000.00 2015/6/26 3+2 年 1,150,000,000.00
179
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
15 中南建设 MTN002 2,260,000,000.00 2015/8/28 3+2 年 2,260,000,000.00
16 中南 01 964,315,600.00 2016/1/22 3+2 年 964,315,600.00
3+1+1
16 中南 02 1,133,952,800.00 2016/7/27 1,133,952,800.00
年
17 中南 01 1,000,000,000.00 2017/12/14 3+2 年 1,000,000,000.00
17 中南 02 289,000,000.00 2017/12/28 2+2 年 289,000,000.00
18CFZR0126 1,000,000,000.00 2018/2/12 3年 1,000,000,000.00
18 中南建设 MTN001 1,000,000,000.00 2018/4/24 3+N 年 1,000,000,000.00
19 中南建设 ABN001
2,000,000,000.00 2019/1/11 2年 2,000,000,000.00
优先
19 中南 02 1,180,000,000.00 2019/6/27 2+2 年 1,180,000,000.00
Project Ingenuity II 2,441,670,000.00 2019/6/18 2+1 年 2,438,080,745.10
Project Ingenuity II 348,810,000.00 2019/6/25 2+1 年 351,291,637.81
Project Ingenuity II 697,620,000.00 2019/7/16 2+1 年 707,008,802.50
16 中筑 01 1,000,000,000.00 2019/11/7 3年 1,000,000,000.00
19 中南 03 1,000,000,000.00 2019/11/22 2+2 年 1,000,000,000.00
小 计 17,465,368,400.00 -- -- 17,473,649,585.41
180
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
应付债券（续）
债券名称 期初余额 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还 其他变动 期末余额
15 中南建设 MTN001 612,500,000.00 - 44,303,278.69 - - 120,000,000.00 776,803,278.69
15 中南建设 MTN002 1,162,500,000.00 - 57,889,344.26 - - -15,000,000.00 1,205,389,344.26
16 中南 01 643,628,578.53 - 70,683,012.50 271,421.47 35,684,400.00 356,100,000.00 1,034,998,612.50
16 中南 02 1,198,008,500.42 - 35,508,833.44 1,991,499.58 66,047,200.00 - 1,169,461,633.44
16 中南 03 698,831,786.79 - - 1,168,213.21 700,000,000.00 - -
16 中建 01 890,000,000.00 - - - 910,000,000.00 20,000,000.00 -
17 中南 01 918,954,040.15 - 3,483,606.56 3,045,498.65 - 10,000,000.00 935,483,145.36
17 中南 02 410,373,276.41 - 180,032.79 22,526,723.59 211,000,000.00 -156,900,000.00 65,180,032.79
18 中南建设 PPN001 239,028,702.22 - - 971,297.78 300,000,000.00 60,000,000.00 -
18CFZR0126 998,058,839.36 - 66,164,383.56 470,262.31 - - 1,064,693,485.23
18 中南建设 MTN001 697,249,289.51 - 53,638,356.16 1,168,661.09 - -150,000,000.00 602,056,306.76
18 中南 01 1,225,298,125.57 - - 3,701,874.43 2,000,000,000.00 771,000,000.00 -
19 中南建设 ABN001 优先 - 2,000,000,000.00 24,167,104.25 -4,658,642.44 - -206,000,000.00 1,813,508,461.81
19 中南 02 - 1,180,000,000.00 47,154,739.73 -3,555,577.38 - -1,041,000,000.00 182,599,162.35
Project Ingenuity II - 3,488,100,000.00 14,030,046.08 -24,799,595.30 - - 3,477,330,450.78
16 中筑 01 996,647,443.57 997,533,000.00 11,539,726.03 3,352,556.43 997,533,000.00 -997,533,000.00 14,006,726.03
19 中南 03 - 1,000,000,000.00 8,120,547.95 -6,640,289.76 - -670,000,000.00 331,480,258.19
小计 10,691,078,582.53 8,665,633,000.00 436,863,012.00 -986,096.34 5,220,264,600.00 -1,899,333,000.00 12,672,990,898.19
减：一年内到期的应付债券 890,000,000.00 -- -- -- -- -- 2,316,863,012.00
合 计 9,801,078,582.53 -- -- -- -- -- 10,356,127,886.19
181
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（1）2015 年 5 月 28 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注[2015]MTN224
号），同意接受本公司中期票据注册，注册金额为 36 亿元人民币，注册额度自通知书
发出之日起 2 年内有效。本公司于 2015 年 6 月 26 日发行 2015 年度第一期中期票据，
票据简称“15 中南建设 MTN001”，发行总额为人民币 12 亿元，票据期限 5 年（附债券
存续期内的第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率
6.99％，2018 年 6 月 11 日，本公司该债券行使回售选择权，票面利率自 2018 年 6 月
26 日调整至 7.50%；第二期于 2015 年 8 月 28 日发行，票据简称“15 中南建设 MTN002”，
发行总额为人民币 24 亿元，票据期限 5 年（附债券存续期内的第 3 年末发行人上调票
面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.00％，2018 年 8 月 14 日，本公司
该债券行使回售选择权，票面利率自 2018 年 8 月 28 日调整至 7.50%。
（2）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169
号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 48 亿元的公司债券，注
册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2016 年 1 月 22 日公开发行第一期债
券，债券简称“16 中南 01”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的
第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 6.50%，2018
年 12 月 21 日，本公司该债券行使回售选择权，票面利率自 2019 年 1 月 22 日调整至
7.80%；第二期于 2016 年 7 月 27 日发行，债券简称“16 中南 02”，发行总额为人民币
12 亿元，期限 5 年（附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），
票面利率 6.00%，2019 年 7 月 1 日，本公司该债券行使回售选择权，票面利率自 2019
年 7 月 27 日调整至 7.30%，附债券存续期内的第 3 年末、第 4 年末发行人上调票面利
率选择权和投资者回售选择权。
（3）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169
号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 48 亿元的公司债券，注
册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2017 年 12 月 14 日发行第一期债券，
债券简称“17 中南 01”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的第 3
年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.50%。
（4）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169
号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 48 亿元的公司债券，注
册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2017 年 12 月 28 日发行第二期债券，
债券简称“17 中南 02”，发行总额为人民币 5 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2
年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.20%，2019 年 12
月 2 日，本公司该债券行使回售选择权，票面利率自 2019 年 12 月 28 日调整至 7.60%。
（5）2017 年 12 月 29 日，经北京金融资产交易所核准（债权融资计划[2017]第 0526
号），同意接受本公司向合格投资者债务融资工具注册，注册金额为 10 亿元人民币，
注册额度自通知书发出之日起 2 年内有效。本公司于 2018 年 2 月 12 日发行第一期债
券，债券简称“18CFZR0126”，期限 3 年，面值 10 亿元、票面利率 7.5％。
（6）2016 年 4 月 25 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注[2016]MTN225
号），同意接受本公司中期票据注册，注册金额为 20 亿元人民币，注册额度自通知书
发出之日起 2 年内有效。本公司于 2018 年 4 月 24 日发行 2018 年度第一期中期票据，
票据简称“18 中南建设 MTN001”，发行总额为人民币 10 亿元，票据期限 3+N 年（未规
182
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
定固定到期日且规定了未来赎回初始期限为 3 年后），票面利率 7.80％。
（7）2018 年 8 月 6 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注[2018]ABN53
号），同意接受本公司资产支持票据注册，注册金额为 22 亿元人民币，注册额度自通
知书落款之日起 2 年内有效。本公司于 2019 年 1 月 10 日发行资产支持票据，其中发
行“19 中南建设 ABN001 优先”总额为人民币 20 亿元，票据期限 2 年，票面利率 7.50％；
自持“19 中南建设 ABN001 次”总额为人民币 2 亿元，票据期限 2 年，不计息。
（8）2018 年 6 月 29 日，本公司申请非公开发行总规模不超过 44.92 亿元人民币（含
40 亿元人民币）公司债券经深圳证券交易所（以下简称“深交所”）核准（深证函【2018】
367 号）。本公司于 2019 年 6 月 27 日非公开发行第二期债券，债券简称“19 中南 02”，
发行总额为人民币 11.8 亿元，期限 4 年（附第 2 年末发行人上调票面利率选择权和投
资者回售选择权），票面利率 7.8％。
（9）2019 年 3 月 21 日，本公司申请通过境外 SPV 境外发行不超过 5 亿美元（等值）
债券经中华人民共和国国家发展和改革委员会备案登记（发改办外资备【2019】229 号）。
本公司境外 SPV 分别于 2019 年 6 月 18 日、2019 年 6 月 25 日、2019 年 7 月 16 日发
行 3.5 亿、0.5 亿、1.0 亿美元债券，债券简称“Project Ingenuity II”，发行总额为 5 亿美
元，期限 3 年（附第 2 年末投资者回售选择权），票面利率 10.875％。
（10）2016 年 8 月 12 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2016】1830
号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 17 亿元的公司债券，注
册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2016 年 11 月 7 日公开发行第一期债
券，债券简称“16 中筑 01”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的
第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 6.48%。2019
年 10 月 10 日，本公司该债券行使回售选择权，经发行人最终确认，本期债券注销数量
为 0 手，注销金额为 0 元，并对该回购债券进行转售，债券的起止日期为 2019 年 11
月 7 日至 2021 年 11 月 6 日，目前市场上流通的债券金额合计为 100,000,000.00 元，
票面利率由 6.48%调整至 7.80%。
（11）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717
号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元的公司债券，注
册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2019 年 11 月 22 日发行第一期债券，
债券简称“19 中南 03”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2
年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.60%。
（12）其他变动系本集团内部购买或转让债券导致的变动。
36、长期应付款
项目 2019.12.31 2018.12.31
长期应付款 105,131,028.12 270,618,077.88
专项应付款 157,700,000.00 131,420,000.00
合计 262,831,028.12 402,038,077.88
183
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年度报告全文
（1）长期应付款
项目 2019.12.31 2018.12.31
应付融资租赁款 43,226,069.68 378,851,309.19
减：未确认融资费用 2,479,766.10 9,614,906.91
小计 40,746,303.58 369,236,402.28
物业权资产证券化 119,544,403.99 272,072,276.21
PPP 项目款 90,000,000.00 90,000,000.00
减：一年内到期长期应付款 145,159,679.45 460,690,600.61
合计 105,131,028.12 270,618,077.88
说明：
①公司与安徽兴泰融资租赁有限责任公司签订售后租回合同，租赁标的物为扣件式钢管
脚手架，租赁期限共计 36 个月，应付租金总额 53,865,638.89 元,手续费 0.00 元，租金
分 12 期支付。合同约定租赁期限届满，以人民币 1000 元留购。公司期末确认的长期
应付款-融资租赁款余额为 14,062,675.00 元，未确认融资费用为 624,858.68 元，长期
应 付 款 期末 余 额 为 13,437,816.32 元， 其 中将 于 一 年内到 期 的长 期 应 付 款余 额 为
10,456,634.32 元。
②本公司与广发融资租赁（广东）有限公司签订售后租回合同，租赁标的物为中南建设
集团总部基地二期二号楼，租赁期限共计 24 个月，应付租金总额 33,329,593.92 元,手
续费 600,000.00 元，租| 中南建设：2019年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2020-04-28 |
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| 附件：公告原文 |
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