江苏中南建设集团股份有限公司因山东锦腾房地产开发有限公司拟受让南通中南高科产业园管理有限公司所持有的淄博锦美置业有限公司51%股权所涉及的淄博锦美置业有限公司股东全部权益价值
资产评估说明
信资评报字（2021）第040028号
上海立信资产评估有限公司2021年3月31日
目 录
关于评估说明使用范围的声明 ...... 1
资产评估说明 ...... 2
第一部分 资产清查说明 ...... 2
一、评估对象与评估范围说明 ...... 2
二、资产核实情况总体说明 ...... 3
第二部分 资产基础法评估技术说明 ...... 6
一、流动资产 ...... 6
二、固定资产——设备类 ...... 33
三、递延所得税资产 ...... 34
四、流动负债 ...... 35
五、资产基础法评估结果 ...... 36
第三部分 收益法评估的适用性分析 ...... 37
一、评估对象 ...... 37
二、收益法的应用前提 ...... 37
三、收益法评估适用性分析 ...... 37
第四部分 评估结论及分析 ...... 39
一、资产基础法评估结果 ...... 39
附件 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...... 40
一、委托人与被评估单位概况 ...... 40
二、关于经济行为的说明 ...... 42
三、关于评估对象与评估范围的说明 ...... 42
四、关于评估基准日的说明 ...... 43
五、可能影响评估工作的重大事项说明 ...... 43
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明 ...... 43
七、资料清单 ...... 45
关于评估说明使用范围的声明本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
资产评估说明第一部分 资产清查说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
1、本次评估对象为淄博锦美置业有限公司的股东全部权益价值。
2、本次评估范围为淄博锦美置业有限公司的全部资产和负债。根据淄博锦美置业有限公司2021年2月28日的资产负债表，总资产账面值为28,355.18万元，负债账面值为18,955.78万元，净资产账面值为9,399.40万元。具体内容如下表：
截止日期：2021年2月28日 金额单位：人民币元
| 项目 | 账面金额（元） |
| 货币资金 | 55,401,194.17 |
| 其他应收款净额 | 38,913,064.98 |
| 预付账款 | 60,269.87 |
| 存货净额 | 172,663,975.14 |
| 其他流动资产 | 11,501,897.32 |
| 固定资产净额 | 10,330.44 |
| 递延所得税资产 | 5,001,070.25 |
| 资产总额 | 283,551,802.17 |
| 应付票据 | 18,721,190.74 |
| 应付账款 | 237,058.05 |
| 预收账款 | 147,728,091.42 |
| 应付职工薪酬 | 146,316.00 |
| 应交税费 | 2,979,617.66 |
| 其他应付款 | 6,449,954.31 |
| 其他流动负债 | 13,295,528.58 |
| 负债合计 | 189,557,756.76 |
| 所有者权益合计 | 93,994,045.41 |
| 负债及所有者权益总额 | 283,551,802.17 |
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且上述财务数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的（文号：信会师报字［2021］第ZA50539号）审计报告。
3、权属状况
清查中未发现评估范围内的资产存在权属方面的瑕疵事项和评估范围内的负债不需要由被评估单位承担的事项。
（二）实物资产的分布情况及特点
1、主要实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。
截止日期：2021年2月28日 金额单位：人民币元
| 项目 | 账面金额 | 分布地点及特点 |
| 流动资产小计 | 278,540,401.48 | 山东省淄博市桓台县果里镇耀昌路699号 |
| 存货—开发成本 | 172,663,975.14 | |
| 固定资产小计 | 10,330.44 | |
| 设备类 | 10,330.44 | 山东省淄博市桓台县果里镇耀昌路699号 |
2、实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况。委估单位实物资产较简单，系电脑等办公用电子设备，均为近期购置。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
无。
（四）企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。
无。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。本次2020年12月31日数据摘自中汇会计师事务所（特殊普通合伙）出具的（中汇会审[2021]0529）审计报告；评估基准日账面值摘自立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的（文号：信会师报字［2021］第ZA50539号）审计报告。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间
由资产评估师沃兆寅为项目负责人，组织评估人员根据评估计划的安排，明确各专业负责人及清查工作分工，开展对被评估单位的现场清查工作。现场清查工作自2021年3月24日至2021年3月25日结束。
（二）主要清查过程
1、被评估单位自查：评估机构派出专人指导被评估单位自查，通过对企业人员培训，提出自查及评估填表要求，由被评估单位按资产评估准则的要求，填制各类资产、负债清查评估明细申报表，撰写《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
2、清查核实：评估人员通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式进行调查，获取评估业务所需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
3、汇总分析：汇总清查结果，分析资产清查的范围和深度是否符合评估的要求，是否与本次经济行为涉及的资产范围一致，能否满足评估阶段工作的要求，并撰写《资产清查核实情况说明》。
（三）影响资产核实的事项及处理方法
不存在影响资产清查核实的事项。
（四）核实结论
本次评估前，由立信会计师事务所（特殊普通合伙）对被评估单位评估基准日的会计报告进行了审计，被评估单位也已按审计报告审定的财务数据进行资产评估明细表的申报。根据被评估单位申报的资产评估明细表，评估人员在被评估单位相关部门人员的配合下，按评估规范的要求进行清查，清查结果与申报的资产评估明细表基本相符，未发现与账面记录存在差异的事项，无账外资产，评估范围内的资产产权清晰。
第二部分 资产基础法评估技术说明
一、流动资产
（一）货币资金
货币资金账面值55,401,194.17元，共2项，为银行存款和其他货币资金。
1、银行存款评估结果
银行存款账面金额55,163,990.17元，企业共有2个银行存款账户，均为人民币户。对银行存款清查采取同银行对账单余额核对的方法，并发函证询证确认。如有未达账项则编制银行存款余额调节表，金额平衡相符后，必要时抽查日后发生的凭证或检查基准日后对账单，验证未达账项的真实性，确定未达账项的性质，没有发现影响净资产事宜。银行存款按核实后账面值确认其评估值。
银行存款评估值55,163,990.17元。
2、其他货币资金评估结果
其他货币资金账面金额237,204.00元，仅1项，为POS机在途货币资金。
评估人员通过核查相关原始凭证，确认其他货币资金的性质，存在形式和形成的原因，必要时发函证询证确认。其他货币资金按清查核实后的账面值确认评估值。
其他货币资金评估值237,204.00元。
3、货币资金评估结果
金额单位：人民币元
| 货币资金 | 账面值 | 评估值 |
| 银行存款 | 55,163,990.17 | 55,163,990.17 |
| 其他货币资金 | 237,204.00 | 237,204.00 |
| 合计 | 55,401,194.17 | 55,401,194.17 |
（二）应收款项
委估单位应收款项包括预付账款、其他应收款。
评估人员通过对企业提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生时间、金额、业务内容，对照总账、明细账、会计凭证、经营合同和有关文件资料进行清查核实，了解企业对预付、应收款项的管理制度和执行情况，确定其真实性和可靠性，对金额较大或时间较长款项进行逐项核验或发函询证。
1、预付账款
预付账款账面金额60,269.87元，共2项，系预付中智关爱通（上海）科技股份有限公司和重庆蛋巢商贸有限公司的货款。评估人员核实企业合同、总账、明细账和原始凭证等，情况属实。预付账款按核实后账面值确认。
预付账款评估值60,269.87元。
2、其他应收款
其他应收款账面金额38,913,064.98元，仅1笔明细，系应付上海中南金石企业管理有限公司内部往来款，该公司为委估单位股东，每月进行系统对账，本次评估人员对该笔应收款进行了函证，至评估报告发出日，函证已收回，回函金额与账面值一致。其他应收款评估值按核实后账面金额确认。其他应收款评估值为38,913,064.98元。
3、应收款项评估结果
金额单位：人民币元
| 项 目 | 账面值 | 评估值 |
| 预付账款 | 60,269.87 | 60,269.87 |
| 其他应收款 | 38,913,064.98 | 38,913,064.98 |
| 其他应收款坏账准备 |
（三）存货
1、存货—开发成本的清查
根据企业填报的资产清查评估明细表，在资产占有单位有关人员配合下，由评估人员对企业申报的存货进行了现场清查核实。
（1）账面情况
由企业提供的存货-开发成本账面值为172,663,975.14元，为企业开发的“中南高科-创智花园（一期）”的开发项目开发成本，包括土地价款、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等。明细如下：
| 科目名称 | 金额（元） |
| 土地征用及拆迁补偿费 | 100,012,443.67 |
| 前期工程费 | 24,254,051.57 |
| 建安工程费 | 44,894,186.57 |
| 工程相关费 | 581,788.78 |
| 开发间接费用 | 2,921,504.55 |
| 合计 | 172,663,975.14 |
根据委估企业提供的资料，委估企业于2020年5月通过出让方式取得“中南高科-创智花园（一期）”项目土地的使用权，土地用途为城镇住宅用地使用年限70年，土地出让金为96,000,000元，该笔土地出让金已由关联企业上海中南金石企业管理有限公司支付。
（2）权利登记状况
委估存货为“中南高科-创智花园（一期）”项目的开发建设成本，该项目已取得不动产权证（土地）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等，并且已经预（销）售了小部分住宅、储藏室、地下车位等，各项登记状况如下：
①不动产权证（土地）登记状况：
证号：鲁（2020）桓台县不动产权第000468号权利人：淄博锦美置业有限公司共有情况：单独所有坐落：桓台县果里镇耀昌路699号权利类型：国有建设用地使用权权利性质：出让用途：城镇住宅用地宗地面积：53333平方米使用期限：2020年5月12日起至2090年5月11日止
②现场清查时该项目已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及预售许可证，证件明细如下：
| 证照名称 | 证件编号 |
| 建设用地规划许可证 | 地字第370321202021004号 |
| 建设工程规划许可证 | 建字第370321202021008号 |
| 建筑工程施工许可证 | 370321202006100101 370321202006100201 370321202006100301 370321202006100401 370321202006100501 370321202006100601 370321202006100701 370321202006100801 370321202006100901 370321202006101001 370321202006101101 370321202006101201 370321202006101301 370321202006101401 370321202006101501 370321202006101601 |
| 预售许可证 | 淄房预售证（2020）第Y08-1001301 淄房预售证（2020）第Y08-1001302 淄房预售证（2020）第Y08-1001303 淄房预售证（2020）第Y08-1001304 淄房预售证（2020）第Y08-1001347 淄房预售证（2020）第Y08-1001348 淄房预售证（2020）第Y08-1001355 淄房预售证（2020）第Y08-1001356 |
（3）项目基本情况：
委估存货为淄博锦美置业有限公司开发的位于山东省淄博市桓台县果里镇的“中南高科-创智花园（一期）”，地块四至范围：东至耀昌路、南至三赢路、西至空地、北至横五路；该项目规划总用地面积53,333平方米，规划总建筑面积145,549.10平方米，其中：计容总建筑面积106,660平方米、地下总建筑面积38,367.59平方米，容积率2.0，建筑密度16.04%，绿地率36%；地块拟开发建设高层住宅楼、配套商业、地下车位、储藏室等；根据企业提供委估项目经济技术指标具体如下：
| 经济技术经济指标 | ||||
| 项目 | 数量 | 单位 | ||
| 用地面积 | 53,333.00 | 平方米 | ||
| 总建筑面积 | 145,549.10 | 平方米 | ||
| 地上总建筑面积 | 107,181.51 | 平方米 | ||
| 地上计容建筑面积 | 106,660.09 | 平方米 | ||
| 其中 | 住宅 | 104,352.99 | 平方米 | |
| 公共服务设施 | 2,307.1 | 平方米 | ||
| 不计容面积（机房层） | 521.42 | 平方米 | ||
| 地下建筑面积 | 38,367.59 | 平方米 | ||
| 其中 | 储藏室 | 11610.95 | 平方米 | |
| 地下车库 | 26756.64 | 平方米 | ||
| 地上容积率 | 2.0 | |||
| 绿地率 | 36% | |||
| 住宅套数（户） | 916 | 户 | ||
| 机动车停车位 | 944 | 辆 | ||
| 其中 | 地上停车位 | 116 | 辆 | |
| 其中 | 配套 | 24 | 辆 | |
| 住宅 | 92 | 辆 | ||
| 地下停车位 | 828 | 辆 | |
| 其中 | 人防车位 | 269 | 辆 |
| 非人防车位 | 559 | 辆 | |
（4）区域状况：
委估项目位于山东省淄博市桓台县，山东省位于中国东部沿海、黄河下游，陆域位于东经114°48′～122°42′、北纬34°23′～38°17′，东西长721.03公里，南北长437.28公里。境域包括半岛和内陆两部分，山东半岛突出于渤海、黄海之中，同辽东半岛遥相对峙；内陆部分自北而南与河北、河南、安徽、江苏4省接壤。全省陆域面积15.58万平方公里，海洋面积15.96万平方公里，省会为济南市。截至2019年12月底，山东省辖济南、青岛、淄博、枣庄、东营、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、日照、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽16个设区市，县级政区137个（市辖区57个、县级市27个、县53个）。经初步核算，2020年全省实现生产总值73129.0亿元，按可比价格计算，比上年增长3.6%。分产业看，第一产业增加值5363.8亿元，增长2.7%；第二产业增加值28612.2亿元，增长3.3%；第三产业增加值39153.1亿元，增长3.9%。三次产业结构由上年的
7.3：39.9：52.8调整为7.3：39.1：53.6。
淄博市位于山东省中部，南依泰沂山麓，北濒九曲黄河，西邻省会济南，东接潍坊、青岛，是具有地方立法权的“较大的市”。辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区，桓台、高青、沂源3个县和淄博高新技术产业开发区、淄博经济开发区、文昌湖省级旅游度假区，总面积5965平方公里，常住人口469.7万人。2019年，全市地区生产总值实现3642.4亿元，增长3.5%，人均GDP11236美元；一般公共预算收入实现368.7亿元，扣除减费降税因素同比增长6.1%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达到45237元、19916元，分别增长7%和9%。
淄博地处山东行政版图的“几何中心”，地理位置优越，交通便利快捷，境内济青高铁、胶济铁路、青银高速、青兰高速、滨博高速纵横交错，可快捷联通全国主要城市。淄博是鲁中电信中枢和邮件处理中心，国际互联网以及现代化通讯业务发展迅速，对外联络畅达。淄博城乡交错，布局舒展，各城区之间相距20公里左右，城区间以绿轴相连，发展空间广阔。目前，全市建成区面积351.2平方公里，市区人口超300万人，城镇化率72.04%。近年来，大力实施“打造公园城市、主城提质增容、全域融合统筹、交通快速通达”的城市发展战略，深入开展城市品质提升三年行动和城乡环境大整治精细管理大提升行动，加力建设务实开放、品质活力、生态和谐的现代化组群式大城市。区域生态环境质量持续改善，城市生活垃圾无害化处理率达100%，城市污水处理率达97.5%，被列入全国首批生态文明先行示范区。
桓台县位于淄博市北部，北邻博兴、高青两县，东靠临淄区，南与张店区、
周村区毗连，西与邹平县接壤。全县版图面积509平方公里。2018年10月，入选2018年度全国投资潜力百强县市、全国绿色发展百强县市、全国科技创新百强县市、全国新型城镇化质量百强县市。2018年11月，入选2018年工业百强县（市）。2018年12月，入选全国县域经济综合竞争力100强。2019年10月8日，被评为2019年度全国综合实力百强县市、2019年全国科技创新百强县市、2019年度全国新型城镇化质量百强县市。第二批国家农产品质量安全县。2020年山东省四星级新型智慧城市建设预试点城市。2020年12月，入选全国县域经济综合竞争力100强。中南高科-创智花园（一期）位于三赢路近耀昌路，区域内多为生产厂房、农村社区、新建商品房社区，该地区尚处于改造建设初期，区域内生活服务及公建配套较少，距桓台县城区约14公里，目前区域内整体绿化率一般，卫生环境尚可，整体环境一般。
（5）开发及销售进度
该项目勘察单位为淄博市勘测测绘院有限公司、设计单位为同圆设计集团有限公司、施工单位为金瀚建设有限公司、监理单位为山东鼎泰建设项目管理有限公司；
至评估基准日，委估项目正处于建设中期，住宅1#楼十三层顶板混凝土浇筑完成，住宅2#楼十二层顶板钢筋绑扎完成，住宅3#楼二层顶板混凝土浇筑完成，住宅4#楼二层顶板混凝土浇筑完成，住宅5#楼负二层顶板模板完成、顶板钢筋绑扎，主楼后浇带范围内车库垫层完成，住宅6#楼负二层顶板模板完成、顶板钢筋绑扎，主楼后浇带范围内车库筏板混凝土完成，住宅7#楼负二层顶板模板完成、顶板钢筋绑扎，主楼后浇带范围内车库清槽完成，住宅8#楼十二层顶板混凝土浇筑完成，住宅9#楼十二层顶板混凝土浇筑完成，住宅10#楼二层顶板混凝土浇筑完成，住宅11#楼二层顶板混凝土浇筑完成，住宅12#楼负二层顶板模板完成、顶板钢筋绑扎，主楼后浇带范围内车库筏板浇筑完成，住宅13#楼负二层顶板模板完成、顶板钢筋绑扎，主楼后浇带范围内车库筏板浇筑完成，一流水车库筏板混凝土浇筑完成70%。
根据委估企业提供的销售台账，目前已预售了部分住宅、地下车位、储藏室，情况如下：
| 物业类型 | 可销售数量（M2） | 已销售未结转数量（M2） | 已销售未结转合同金额（元) | 未销售数量 （M2） |
| 住宅 | 108,887.11 | 30,260.97 | 185,164,320 | 78,626.14 |
| 商业 | 752.75 | 0.00 | 0.00 | 752.75 |
| 地下车位 | 833（个） | 50（个） | 3,520,000 | 783 |
| 储藏室 | 833（个） | 134（个） | 3,241,300 | 797（个） |
（6）权利状况
委估开发项目，未设置不动产抵押或担保等权利限制。
2、开发成本的评估
2.1评估方法的选择
本次委估开发成本主要为土地价款、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等构成，项目已经开始预售且销售进度正常，成本预算已基本确定，因此适宜采用假设开发法进行评估。又由于地块已经开发并考虑到企业财务系统健全，开发成本入账及时，各分部分项工程款明晰，因此可采用成本法进行评估。
基本公式如下：
假设开发法：开发成本价值=开发后总楼价-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-后续建设成本-后续资金成本-开发商利润
成本法：开发成本价值=土地成本+建设成本+资金成本+开发利润-溢价部分增值税金及附加、土地增值税及所得税
2.2评估思路
A、假设开发法
（1）开发完成后总收入
采用市场法结合企业的销售台账、未来销售计划确定开发完成后总收入。
（2）销售费用
销售费用主要是指开发商在楼盘销售过程中的广告、营销策划、聘请销售人员、代理佣金等支出。根据商品房销售市场的一般规律，该部分费用约占销售总额的1%-5%。
（3）销售税金
销售税金主要是指销售商品房所需支付的增值税，委估企业为增值税一般纳税人，委估项目增值税税率为9%，城镇维护建设税等附加税率为5%。
（4）土地增值税
按照税法规定进行测算，实际应缴纳的税费由税务机关确定。
（5）建设成本
根据企业提供的成本预算书并结合山东省工程造价信息网发布的造价信息估算建筑成本。
（6）资金成本
指项目开发建设需投入资金的成本。根据项目预测剩余工期进行计算，后续建设成本假设在剩余工期内均匀投入，项目取得成本在基准日时一笔投入，这部分的资金成本通过迭代计算。
（7）开发商利润
指开发成本经评估后，新股东进入产生的后续含税利润。根据企业提供的山
东省淄博市房地产市场行情以及项目预计建设期确定开发商利润率。B、成本法
（1）土地成本
委估对象周边有一定同类土地交易案例，因此可以采用市场法进行评估。委估企业为房地产开发企业，根据财务核算规则，契税应作为土地成本的一部分予以资本化，因此根据当地现行税率纳入评估范围。市场法是指根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干土地交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。基本计算公式为：
评估对象比准地价=交易实例地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数
（2）土地使用权以外的建设成本
对于企业实际支付的前期工程费、建安工程费、开发间接费等，在核实支付情况并分析其合理性的基础上，予以评估确认。
（3）资金成本
对于资金成本，以重新估算的建设成本为基数，按合理的期限计算利息。
（4）开发利润
开发利润率按照房地产开发企业平均利润率结和本项目特点确定。
C、相关税费的测算
本项为整体资产评估，评估中不涉及实质性的房地产交易，企业无法对土地评估溢价进行调账，因此会造成新老股东增值税、土地增值税及企业所得税税赋负担的分配问题，故测算出委估项目于评估基准日的市场价值后还需扣除其溢价部分的增值税、土地增值税和企业所得税税赋差异。本次评估中土地增值税及企业所得税参照税法测算过程确定。
D、存货—开发成本评估值的确定
根据两种方法的评估结果，结合经济行为及评估目的，采用其中的一种评估方法的结果。
2.3评估过程
2.3.1假设开发法
①开发完成后总收入
A、可售物业类似及面积数量
根据总技术经济指标及规划许可证等资料，未来建成物业相关可售建筑面积为：
| 物业类型 | 可售建筑面积（平方米） |
| 物业类型 | 可售建筑面积（平方米） |
| 住宅 | 108,887.11 |
| 商业 | 752.75 |
| 地下车位 | 833（个） |
| 储藏室 | 833（个） |
B、销售价格委估项目已预销售部分住宅、车位、储藏室，故本次评估根据企业实际的销售价格确定开发完成后收入，非预售的商业采用市场法确定开发完成后收入，具体销售情况见下表：
| 物业类型 | 可销售数量（M2） | 已销售未结转数量（M2） | 已销售未结转合同金额（元) | 未销售数量 （M2） |
| 住宅 | 108,887.11 | 30,260.97 | 185,164,320 | 78,626.14 |
| 商业 | 752.75 | 0.00 | 0.00 | 752.75 |
| 地下车位 | 833（个） | 50（个） | 3,520,000 | 783（个） |
| 储藏室 | 833（个） | 134（个） | 3,241,300 | 699（个） |
C、开发完成后收入a、已销售未结转住宅根据企业提供的资料及评估人员调查，委估存货-在产品（开发成本）在评估基准日已预售未结转住宅共计30,260.97平方米，含税销售总价为185,164,320元，含税销售均价为185,164,320元/30,260.97=6,119元（取整）。b、未销售住宅委估存货-在产品（开发成本）在评估基准日剩余78,626.14平方米住宅未销售，根据已销售未结转住宅含税销售均价为6,119元/平方米，则剩余未销售住宅总价为6,119元/平方米×78,626.14平方米=481,106,711元。
c、已销售未结转地下车位根据企业提供的资料及评估人员调查，委估存货-在产品（开发成本）在评估基准日已预售未结转地下车位共计50个，含税销售总价为3,520,000元，含税销售均价为3,520,000元/50=70,400元。
d、未销售地下车位委估存货-在产品（开发成本）在评估基准日剩余783个车位未销售，根据已预售已结转车位含税销售均价为70,400元/平方米，则剩余未销售车位总价为70,400元/个×783=55,123,200元。e、已售未结转储藏室根据企业提供的资料及评估人员调查，委估存货-在产品（开发成本）在评
估基准日已预售未结转储藏室共计134个，含税销售总价为3,241,300元，含税销售均价为3,241,300元/134=24,189元（取整）。
f、未销售储藏室委估存货-在产品（开发成本）在评估基准日剩余699个储藏室未销售，根据已预售未结转储藏室含税销售均价为24,189元/个，则剩余未销售储藏室总价为24,189元/个×699=16,908,111元。
g、未销售商业根据企业提供的资料及评估人员调查，委估存货-在产品（开发成本）在评估基准日未销售商业用房共计752.75平方米，本次采用市场法和收益法确定其开发完成后的收入：
市场法Ⅰ、比较实例概况及因素条件说明
| 待估房地产及案例价格影响因素/地址 | 估价对象 | 案例A | 案例B | 案例C | |
| 淄博锦美创智花园一期商业用房（桓台县耀昌路近三赢路） | 中南越府S-3商业1层000102商铺（桓台县辽河路） | 碧桂园-翡丽湖越S1商业010108商铺（桓台县辽河路） | 东方紫郡25号楼商业010101商铺（桓台县南大街） | ||
| 总价（万元） | 待估 | 169 | 310 | 170 | |
| 单价（元/平方米） | 11206 | 12492 | 11500 | ||
| 价值时点/交易日期 | 2021/2/28 | 2020年 | 2020年 | 2020年 | |
| 交易情况 | 正常 | 正常市场价 | 正常市场价 | 正常市场价 | |
| 区位状况 | 交通条件 | 位于耀昌路近三赢路，公交线路少，交通条件较差 | 位于红莲湖区域，有公交线路，交通条件一般 | 位于红莲湖区域，有公交线路，交通条件一般 | 位于桓台县中心区域，有公交线路，交通条件一般 |
| 商服繁华度 | 位于工业区范围内，商服繁华度较低 | 位于红莲湖区域，商服繁华度一般 | 位于红莲湖区域，商服繁华度一般 | 位于桓台县中心区域，商服繁华度一般 | |
| 商业聚集度 | 位于工业区范围内，商业聚集度较低 | 位于红莲湖区域，商服聚集度一般 | 位于红莲湖区域，商服聚集度一般 | 位于桓台县中心区域，商服聚集度一般 | |
| 基础设施完备度 | 位于工业区范围内，尚在建设中，基础设施完备度较低 | 位于红莲湖区域，基础设施完备度一般 | 位于红莲湖区域，基础设施完备度一般 | 位于桓台县中心区域，基础设施完备度一般 | |
| 公共服务设施完备度 | 位于工业区范围内，尚在建设中，公建配 | 位于红莲湖区域，公建配套完 | 位于红莲湖区域，公建配套完 | 位于桓台县中心区域，公建配 | |
| 套完备度较低 | 备度一般 | 备度一般 | 套完备度一般 | ||
| 环境状况 | 绿化及市容环境一般 | 近红莲湖，环境较好 | 近红莲湖，环境较好 | 位于桓台县中心区域，绿化及市容环境较好 | |
| 楼层 | 1层 | 1层 | 1层 | 1层 | |
| 客流量 | 较少 | 一般 | 一般 | 一般 | |
| 实物状况 | 建筑结构 | 混合 | 钢混 | 钢混 | 钢混 |
| 建筑面积（m2） | 752.75（可分割） | 151.24 | 248.05 | 147.89 | |
| 层高 | 较高 | 较高 | 较高 | 较高 | |
| 设施设备 | 无 | 无 | 无 | 无 | |
| 装饰装修 | 毛坯 | 毛坯 | 毛坯 | 毛坯 | |
| 临街状况 | 一面临街 | 一面临街 | 一面临街 | 一面临街 | |
| 临街宽度 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
| 建成年代 | 2021年 | 2020年 | 2020年 | 2018年 | |
| 权益状况 | 用途 | 商业 | 商业 | 商业 | 商业 |
| 权利限制状况 | 无 | 无 | 无 | 无 | |
| 规划限制状况 | 无 | 无 | 无 | 无 |
Ⅱ、比较因素条件修正
| 待估房地产及案例价格影响因素/地址 | 估价对象 | 案例A | 案例B | 案例C | |
| 淄博锦美创智花园一期商业用房（桓台县耀昌路近三赢路） | 中南越府S-3商业1层000102商铺（桓台县辽河路） | 碧桂园-翡丽湖越S1商业010108商铺（桓台县辽河路） | 东方紫郡25号楼商业010101商铺（桓台县南大街） | ||
| 总价（万元） | 待估 | 169 | 310 | 170 | |
| 单价（元/平方米） | 11206 | 12492 | 11500 | ||
| 市场状况调整 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易情况修正 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 区位状况 | 交通条件 | 100 | 102 | 102 | 102 |
| 商服繁华度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 商业聚集度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 基础设施完备度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 公共服务设施完备度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 环境状况 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 楼层 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 客流量 | 100 | 105 | 105 | 105 | |
| 区位状况修正合计 | 100 | 117 | 117 | 117 | |
| 实物状况 | 建筑结构 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 建筑面积（m2） | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 层高 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 设施设备 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 装饰装修 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 临街状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 临街宽度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 0 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 建成年代 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 实物状况修正合计 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 权益状况 | 用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 权利限制状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 规划限制状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 权益状况修正合计 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
修正说明如下：
交易日期修正：本次评估基准日为2021年2月28日，案例A、B、C为同一区域内的一手房成交案例，均成交于2020年，与评估基准日时间较接近，故不作修正；
交易情况修正：案例A、B、C为同一区域内的一手房成交案例，为正常成交价，故不作修正；
区位状况修正：
交通条件：案例A、B、C所在区域交通条件优于委估对象，故分别修正2、
2、2；
商服繁华度：案例A、B、C所在区域商服繁华度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
商业聚集度：案例A、B、C所在区域商业聚集度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
基础设施完备度：案例A、B、C所在区域基础设施完备度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
公共服务设施完备度：案例A、B、C所在区域公共服务设施完备度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
环境状况：案例A、B、C所在区域环境优于委估对象，故分别修正2、2、2；客流量：案例A、B、C所在区域客流量优于委估对象，故分别修正5、5、5；
实物状况修正：
案例A、B、C与委估对象均为新建商业用房，各方面情况相类似，故不作修正；
权益状况修正：
案例A、B、C与委估对象权益状况相类似，故不作修正；
Ⅲ、比较因素条件计算
| 待估房地产及案例价格影响因素/地址 | 案例A | 案例B | 案例C |
| 中南越府S-3商业1层000102商铺（桓台县辽河路） | 碧桂园-翡丽湖越S1商业010108商铺（桓台县辽河路） | 东方紫郡25号楼商业010101商铺（桓台县南大街） | |
| 总价（万元） | 169 | 310 | 170 |
| 单价（元/平方米） | 11,206 | 12,492 | 11,500 |
| 市场状况调整 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 交易情况修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 区位状况修正 | 100/117 | 100/117 | 100/117 |
| 实物状况修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 权益状况修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 修正后价格 | 9,578 | 10,677 | 9,829 |
| 权重 | 1/3 | 1/3 | 1/3 |
| 比准单价(元/平方米） | 10,000 | ||
经上述测算，采用简单算术平均得出的委估对象房地产单价为10,000元/平方米。
收益法
Ⅰ、市场法确定年租金收入
●可比实例概况及因素条件说明
| 案例 比较因素 | 估价对象 | 案例A | 案例B | 案例C |
| 坐落位置 | 淄博锦美创智花园一期商业用房（桓台县耀昌路 | 桓台中南越府商业1 层出租 | 桓台少海花园商业1 层出租 | 桓台鸿嘉星城商业1 层出租 |
| 近三赢路） | |||||
| 物业用途 | 商业 | 商业 | 商业 | 商业 | |
| 建筑面积 | 752.75（可分割） | 125.00 | 190.00 | 110.00 | |
| 挂牌单价 | - | 1.33 | 1.23 | 1.11 | |
| 挂牌日期 | - | 2021年3月 | 2021年3月 | 2021年2月 | |
| 交易情况 | - | 挂牌 | 挂牌 | 挂牌 | |
| 区位状况 | 交通条件 | 位于耀昌路近三赢路，公交线路少，交通条件较差 | 位于红莲湖区域，有公交线路，交通条件一般 | 位于桓台县中心区域，有公交线路，交通条件一般 | 位于红莲湖区域，有公交线路，交通条件一般 |
| 商业聚集度 | 位于工业区范围内，商业聚集度较低 | 位于红莲湖区域，商服繁华度一般 | 位于桓台县中心区域，商服聚集度一般 | 位于红莲湖区域，商服繁华度一般 | |
| 基础设施完备度 | 位于工业区范围内，尚在建设中，基础设施完备度较低 | 位于红莲湖区域，基础设施完备度一般 | 位于桓台县中心区域，基础设施完备度一般 | 位于红莲湖区域，基础设施完备度一般 | |
| 公共服务设施完备度 | 位于工业区范围内，尚在建设中，基础设施完备度较低 | 位于红莲湖区域，公建配套完备度一般 | 位于桓台县中心区域，公建配套完备度一般 | 位于红莲湖区域，公建配套完备度一般 | |
| 环境状况 | 绿化及市容环境一般 | 近红莲湖，环境较好 | 位于桓台县中心区域，绿化及市容环境较好 | 近红莲湖，环境较好 | |
| 楼层 | 1层 | 1层 | 1层 | 1层 | |
| 客流量 | 较少 | 一般 | 一般 | 一般 | |
| 实物状况 | 面积 | 752.75（可分割） | 125 | 190 | 110 |
| 层高 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
| 临街状况 | 一面临街 | 一面临街 | 一面临街 | 一面临街 | |
| 临街宽度 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
| 附属设施 | 无 | 无 | 无 | 无 | |
| 装修状况 | 无 | 无 | 无 | 无 | |
| 新旧程度 | 新 | 新 | 新 | 新 | |
●比较因素条件修正
| 比较因素 案例 | 估价对象 | 案例A | 案例B | 案例C |
| 交易价格 | - | 1.33 | 1.23 | 1.11 | |
| 市场状况调整 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易情况修正 | 100 | 103 | 103 | 103 | |
| 区位状况 | 交通条件 | 100 | 102 | 102 | 102 |
| 商业聚集度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 基础设施完备度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 公共服务设施完备度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 环境状况 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 楼层 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 客流量 | 100 | 105 | 105 | 105 | |
| 区位状况修正小计 | 100 | 115 | 115 | 115 | |
| 实物状况 | 面积 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 层高 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 临街状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 临街宽度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 附属设施 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 装修状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 新旧程度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 实物状况修正小计 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
修正说明如下：
交易日期修正：评估基准日为2021年2月28日，三个案例均为评估基准日一年内的市场挂牌价，市场变化较平稳，故不作修正。
交易情况修正：三个案例均为市场挂牌价，具有一定议价空间，分别修正3、
3、3。
区位状况修正：
交通条件：案例A、B、C所在区域交通条件优于委估对象，故分别修正2、
2、2；
商业聚集度：案例A、B、C所在区域商业聚集度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
基础设施完备度：案例A、B、C所在区域基础设施完备度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
公共服务设施完备度：案例A、B、C所在区域公共服务设施完备度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
环境状况：案例A、B、C所在区域环境优于委估对象，故分别修正2、2、
2；客流量：案例A、B、C所在区域客流量优于委估对象，故分别修正5、5、5；
实物状况修正：
案例A、B、C与委估对象均为新建商业用房，各方面情况相类似，故不作修正；
●比较因素条件计算
| 案例 比较因素 | 案例A | 案例B | 案例C |
| 交易单价 | 1.33 | 1.23 | 1.11 | |
| 市场状况调整 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 交易情况修正 | 100/103 | 100/103 | 100/103 | |
| 区位状况修正 | 100/115 | 100/115 | 100/115 | |
| 实物状况修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 修正后价格 | 1.12 | 1.04 | 0.94 | |
| 权重 | 1/3 | 1/3 | 1/3 | |
| 比准单价 | 1.0 | 元/平方米 | ||
经上述测算，采用市场法得出房地产的租金比准单价为1.0元/平方米/天。则，
委估对象潜在毛收入＝1.0×365
＝365元/平方米/年。
Ⅱ.确定空置率和租金损失：委估对象位于耀昌路近三赢路，该区域内目前正在改造建设初期，租赁需要较少，随着社区建成，居民入住后，空置率将逐步减少，综合分析判断其未来空置与租金损失适中，因此确定其空置和租金损失为
8.3%（即每年有1个月空置）。
Ⅲ.确定年有效租金收入
年有效租金收入＝年租金×出租率
＝365×（1-8.3%）
＝335元/平方米/年（取整）。
委估项目为新项目，则不含税收入=335/(1+9%)=307元/平方米（取整）。
Ⅳ.确定年总费用
A. 房产税：取年总收入的12%
B. 增值税附加税：附加税税率为5%。
C. 管理及营销费用：取年总收入的2%。
D. 维修及保险费：取建安成本的2.2%（委估建筑物主要为钢混结构，根据
企业提供的成本预算，委估对象建筑物的建安成本为3,152元/平方米）。税金=年有效租金收入×(12%+9%×5%)=307×12.45%=38.22元/平方米。管理及营销费用=年有效租金收入×2%=307×2%=6.14元/平方米。维修及保险费=建安成本×2.2%=3,152×2.2%=69.34元/平方米。年总费用=税金+维修保险费+管理及营销费用=38.22+6.14+69.34=113.70元/平方米Ⅴ.确定年净收益（a）：
年净收益＝年有效租金收入-年总费用
＝307-113.70＝193元/平方米/年（取整）。Ⅵ.确定资本化率（r）折现率＝安全利率 + 风险报酬率安全利率取一年期存款利率1.50%。风险报酬率＝经营风险利率+财务风险利率+行业风险利率+其它风险经营风险利率主要是指企业在经营过程中，市场需求，要素供给，以及同类企业间的竞争给企业未来预期收益带来的不确定性影响。委估对象地理位置一般，商业聚集度一般，因此风险利率取1.5%。财务风险利率主要是指企业在经营过程中，资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不确定性因素而影响企业的预期收益。委估对象处于建设中期，还需投入一定的资金，故具有一定的财务风险，取1.5%。行业风险利率主要是企业所在的行业的行业性市场特点、投资开发特点，以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响。由于目前受国家房地产政策调控影响，故取1.5%。其它风险主要是指宏观调控、通货膨胀等，委估对象此风险较低，因此取1 %。风险报酬率 =1.5% + 1.5% + 1.5%+1% =5.5%折现率=安全利率 + 风险报酬率=1. 5% + 5.5% =7%Ⅶ.确定收益年限（n）根据企业提供的材料显示，委估对象建筑物预计于2022年竣工、钢混结构（非生产用房），其耐用年限为60年，长于土地使用年限；委估对象商业用途，法定最高使用期限为40年，即自2020年5月12日至2060年5月11日止；则土地剩余使用年限为39.3年（自评估基准日起计）。根据孰短原则，委估对象剩余收益年限为39.3年（自评估基准日起计）。
Ⅷ.租金变化趋势分析及计算收益价值委估对象位于耀昌路近三赢路，目前所在区域处于改造建设初期，未来随着社区的建成及入住率的提高，商业聚集度及相应租金也将逐年提高，故本次估价设定未来租金每年上涨3%。
V=［193/（7.0%-3%）］×{1-［（1+3%）/(1+7.0%)］
39.3
}=3,743元/平方米；含税价值为3,743元/平方米×1.09=4,080元/平方米。
Ⅸ.确定商业房地产的市场价值本次评估采用了市场法和收益法对委估对象标准房地产的价值进行测算分别得出结果为10,000元/平方米和4,080元/平方米。两种计算方法间存在较大差距是由于目前房地产市场租金与售价不成比例，租金普遍偏低，而市场法的估价结果是当前类似委估对象房地产的市场价值的客观反映，估价人员根据委估对象现状并结合估价师的专业经验和本次估价目的，认为本次估价取市场法结果为主要依据，收益法结果仅供参考。h.根据上述测算，委估项目开发完成后收入如下：
| 物业类型 | 面积(M2) | 含税单价（元） | 含税总价（元） |
| 住宅(已销售未结转) | 30,260.97 | 6,119 | 185,164,320 |
| 车位(已销售未结转) | 50(个) | 70,400 | 3,520,000 |
| 储藏室(已销售未结转) | 134(个) | 24,189 | 3,241,300 |
| 已售未结转小计 | 191,925,620 | ||
| 住宅(未售) | 78,626.14 | 6,119 | 481,106,711 |
| 车位(未售) | 783 | 70,400 | 55,123,200 |
| 储藏室(未售) | 699 | 24,189 | 16,908,111 |
| 商业（未售） | 752.75 | 10,000 | 7,527,500 |
| 未售小计 | 560,665,522 | ||
| 总销售收入（含税） | 752,591,142 | ||
②销售费用
销售费用主要是指开发商在楼盘销售过程中的广告、营销策划、聘请销售人员、代理佣金等支出。根据商品房销售市场的一般规律，该部分费用约占销售总额的1%-5%，根据在现场收集到的销售控制预测表，同时考虑到该项目部分已经销售，因此确定销售期需投入的销售费用为2%，其中已售的不计算销售费用。
则未售部分的销售费用为560,665,522×2%=11,213,310元。
（3）后续建设成本
A、总建筑成本
根据企业提供的目标成本汇总表并结合山东省工程造价信息网发布的造价信息估算建筑成本明细如下(不含资金成本)：
单位：人民币元
| 项目名称 | 面积 （平方米） | 不含税单价 （元/m2） | 不含税造价 | 进项税率 | 可抵扣进项税 | 含税造价 |
| 前期工程费 | 148,007.45 | 226 | 33,426,002 | 6.0% | 2,005,560.10 | 35,431,561.75 |
| 项目名称 | 面积 （平方米） | 不含税单价 （元/m2） | 不含税造价 | 进项税率 | 可抵扣进项税 | 含税造价 |
| 基础设施费 | 148,007.45 | 288 | 42,613,638 | 9.0% | 3,835,245.49 | 46,449,084.28 |
| 主体建筑安装工程费 | 148,007.45 | 2,354 | 348,416,462 | 9.0% | 31,357,481.58 | 379,773,943.54 |
| 环境景观工程费 | 148,007.45 | 176 | 26,097,116 | 9.0% | 2,348,740.40 | 28,445,856.00 |
| 工程相关费 | 148,007.45 | 11 | 3,204,751 | 9.0% | 288,427.57 | 3,493,178.40 |
| 工程后续成本 | 148,007.45 | 22 | 1,669,141 | 9.0% | 150,222.69 | 1,819,363.75 |
| 开发间接费 | 148,007.45 | 75 | 11,138,668 | 9.0% | 1,002,480.11 | 12,141,147.98 |
| 总建筑成本 | 148,007.45 | 3,151 | 466,565,777 | 40,988,139.88 | 507,553,916.92 |
B、已投入建设成本及后续建设成本根据委估企业提供的建设工程施工许可证，项目地块于2020年6月开工，至评估基准日开工约0.7年且建筑安装工程投资价格指数在此期间变化不大，故本次评估中对于企业实际支付的工程费和开发间接费，在核实支付情况并分析其合理性的基础上，予以评估确认。
| 科目名称 | 金额（元） |
| 前期工程费 | 24,254,051.57 |
| 建安工程费 | 44,894,186.57 |
| 工程相关费 | 581,788.78 |
| 开发间接费用 | 2,921,504.55 |
| 合计 | 72,651,531.47 |
则后续建设成本（不含税）=总建筑成本（不含税）－已投入建设成本
= 466,565,777－72,651,531.47= 393,914,246元后续建设成本（含税）=总建筑成本（含税）－已投入建设成本
= 507,553,916.92－72,651,531.47=434,902,385元
（4）增值税及附加
委估项目为新项目，适用增值税税率9%，城市维护建设税等附加税率为5%。A、销项税的计算根据营改增的相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。则
则销项税=( 752,591,142－96,000,000.00)/(1+9%)×9%
=54,213,948（元）。B、进项税
根据估算的总建筑成本，进项税= 40,988,139.88（元）。C、增值税=销项税-进项税=54,213,948－40,988,139.88 =13,225,808（元）。D、附加税=增值税×5%=13,225,808×5%=661,290（元）。
（5）资金成本
指项目开发建设需投入资金的成本。项目预测剩余工期为1.4年，后续建设成本（含税造价）假设在剩余工期内均匀投入，项目取得成本在基准日时一笔投入，这部分资金成本通过迭代计算。本次评估中取LPR 5年期基准利率4.65%作为融资成本率，并假设所需资金均通过融资取得。
故资金成本=434,902,385×4.65%×1.40×1/2+存货评估值×4.65%×1.40
=14,156,073+0.0651×存货评估值（元）。
（6）开发商利润
指开发成本经评估后，新股东进入产生的后续不含税利润。
项目预计剩余建设期为1.40年，随着宏观经济逐渐好转和房地产调控的深入，房地产开发成本也日趋理性。开发利润率根据沪深两市60家近几年的平均成本利润率为15-18%，综合考虑委估项目一般，所处区域发展前景一般，销售情况正常，根据此项情况和宏观调控对房地产利润的影响，故评估取开发利润率为15%；委估项目开发建设及销售正常，至评估基准日企业账面建设成本投入进度比例为172,663,975.14 / 607,285,345 =28%，故需扣除后续的开发利润为：
开发利润=（续建成本+资金成本+存货评估值）×15%×（1-28%）
=（393,914,246+14,156,073+0.0651×存货评估值+存货评估值）×15%×（1-28%）
= 44,071,594.45 +0.1150308×存货评估值（元）。
（7）土地增值税
经测算，企业无需缴纳土地增值税。
（8）所得税
经测算，企业需缴纳所得税22,840,291元，测算过程如下：
| 序号 | 项目 | 按账面估算 | 取价依据 |
| 1 | 不含税销售收入 | 698,377,194 | 总楼价(不含增值税） |
| 2 | 土地取得成本 | 100,012,444 | 账面值 |
| 3 | 建筑安装及资金成本 | 492,226,010 | 合同/预算金额 |
| 4 | 增值税附加税 | 661,290 | 增值税×附加税率 |
| 5 | 土地增值税 | 0 | |
| 6 | 销售费用 | 13,967,544 | |
| 7 | 成本费用合计 | 607,016,028 | 2-6项合计 |
| 8 | 净利润 | 91,361,166 | 销售收入-成本费用合计 |
| 10 | 所得税率 | 25% | |
| 11 | 所得税率 | 22,840,291 |
（9）假设开发法评估结果
根据计算公式：
存货=开发后总楼价-销售税金及附加-销售费用-土地增值税-所得税-后续建设成本-后续资金成本-开发利润
=（752,591,142-54,213,948）－661,290－11,213,310－0－22,840,291－393,914,246－（14,156,073+0.0651×存货评估值）－（44,071,594.45 +0.1150308×存货评估值）
由上式可导出存货-开发成本价值为：
（752,591,142-54,213,948－661,290－11,213,310－0－22,840,291－393,914,246－14,156,073－44,071,594.45）/（1+0.0651+0.1150308）=179,000,000元（取整）
因此，采用假设开发法评估得出存货－开发成本新项目部分的评估价值179,000,000元。
2.3.2成本法评估
委估企业于2020年5月通过出让方式取得“中南高科-创智花园（一期）”项目土地的使用权，土地用途为城镇住宅用地，土地使用期限为70年，自2020年5月12日起至2090年5月11日止，土地使用权面积53,333平方米，规划容积率2.0。
①采用市场法评估土地成本
A、土地市场价值
a.比较实例概况及因素条件说明
| 比较因素 | 估价对象 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
| 地块名称 | 桓台县三赢路以北、耀昌路以西地块 | 桓台县少海路以东、开发中心路以北地块 | 高青县国井大道以西、大杜双庙旧村安置区以南地块 | 沂源县华源路北段西侧、振兴西路南侧地块 |
| 坐落 | 东至耀昌路、南至三赢路、西至空地、北至横五路 | 东至社区、南至中心路、西至少海路、北至道路 | 东至国井大道，近扳倒井路 | 振兴西路近华源路 |
| 土地用途 | 城镇住宅用地 | 住宅+商务金融用地 | 住宅用地 | 住宅用地 |
| 土地面积 | 53,333.00 | 37,335 | 23,886 | 34,280 |
| 容积率 | 2.00 | 2.45 | 1.90 | 2.30 |
| 成交价格（万元） | —— | 8,400 | 5,367 | 10,300 | |
| 土地单价 | —— | 2,250 | 2,247 | 3,005 | |
| 评估基准日/交易日期 | 2021/2/28 | 2018/10/25 | 2021/1/21 | 2020/11/27 | |
| 交易情况 | —— | 成交价 | 成交价 | 成交价 | |
| 区位状况 | 交通情况 | 位于耀昌路近三赢路，公交线路少，交通条件较差 | 位于桓台县中心区域，有公交线路，交通条件一般 | 位于高青县北侧区域，有公交线路，交通条件一般 | 位于沂源县西侧区域，有公交线路，交通条件一般 |
| 住宅聚集度 | 区域内以工业厂区、农民回迁房等为主，住宅聚集度一般 | 位于桓台县中心区域，住宅聚集度较高 | 位于高青县北侧区域，住宅聚集度较高 | 位于沂源县西侧区域，住宅聚集度较高 | |
| 基础设施完备度 | 位于工业区范围内，尚在建设中，基础设施完备度较低 | 位于桓台县中心区域，基础设施完备度一般 | 位于高青县北侧区域，基础设施完备度一般 | 位于沂源县西侧区域，基础设施完备度一般 | |
| 公建配套完备度 | 位于工业区范围内，尚在建设中，公建配套完备度较低 | 位于桓台县中心区域，公建配套完备度一般 | 位于高青县北侧区域，公建配套完备度一般 | 位于沂源县西侧区域，公建配套完备度一般 | |
| 环境质量优劣度 | 绿化及市容环境一般 | 位于桓台县中心区域，绿化及市容环境较好 | 位于高青县北侧区域，绿化及市容环境较好 | 位于沂源县西侧区域，绿化及市容环境较好 | |
| 实物状况 | 宗地面积 | 53333.00 | 37335 | 23886 | 34280 |
| 宗地形状 | 较规则 | 较规则 | 较规则 | 较规则 | |
| 规划前景及发展潜力 | 较好 | 较好 | 较好 | 较好 | |
| 临街状况 | 临街状况良好 | 临街状况良好 | 临街状况一般 | 临街状况良好 | |
| 地质条件 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
| 权益状况 | 土地权属性质 | 出让 | 出让 | 出让 | 出让 |
| 规划限制 | 无 | 无 | 无 | 无 | |
b.比较因素条件修正
| 比较因素 | 估价对象 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
| 交易价格 | 2,250 | 2,247 | 3,005 | |
| 交易日期修正 | 100 | 111 | 100 | 100 |
| 交易情况修正 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 区位状况 | 交通情况 | 100 | 102 | 102 | 102 |
| 住宅聚集度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 基础设施完备度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 公建配套完备度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 环境质量优劣度 | 100 | 102 | 102 | 102 | |
| 小计 | 100 | 110 | 110 | 110 | |
| 实物状况 | 宗地面积 | 100 | 99 | 98 | 99 |
| 宗地形状 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 规划前景 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 临街状况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 土地用途 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 小计 | 100 | 99 | 98 | 99 | |
| 权益状况 | 土地权属性质 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 规划限制 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 小计 | 100 | 100 | 100 | 100 |
修正说明如下：
以委估对象的各项因素为基准,相应指数为100，将可比案例相关因素条件与委估对象进行比较,确定相应的指数,并说明确定的依据。交易日期修正：本次评估基准日为2021年2月28日，三个案例分别成交于2018年10月、2021年1月、2020年11月，评估人员采用中国地价监测网公布的淄博市住宅用地价格增长率进行调整：
2018年1季度至2020年1度各季度淄博住宅用地价格环比增长率
| 年度季度 | 2018年1季度 | 2018年2季度 | 2018年3季度 | 2018年4季度 | 2019年1季度 | 2019年2季度 | 2019年3季度 | 2019年4季度 | 2020年1季度 | 2020年2季度 | 2020年3季度 | 2020年4季度 | 2021年1季度 |
| 地价增长率 | 5.02 | 4.18 | 3.8 | 2.64 | 1.83 | 1.9 | 1.43 | 1.22 | 0.56 | 0.51 | 1.05 | 2.03 | 未公布 |
案例A调整指数为
1×(1+1.83%)×(1+1.9%)×(1+1.43%)×(1+1.22%)×(1+0.56%)×(1+0.51%)×(1+1.05%)×(1+2.03%)=111%（取整）；
案例B、C与评估基准日时间较近，故调整指数为100%；交易情况修正：
案例A、B、C均为实际成交价，故不做修正。
区位状况修正：
交通条件：案例A、B、C所在区域交通条件优于委估对象，故分别修正2、
2、2；
住宅聚集度：案例A、B、C所在区域住宅聚集度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
基础设施完备度：案例A、B、C所在区域基础设施完备度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
公共服务设施完备度：案例A、B、C所在区域公共服务设施完备度优于委估对象，故分别修正2、2、2；
环境状况：案例A、B、C所在区域环境优于委估对象，故分别修正2、2、2；
实物状况修正：
宗地面积：委估对象与案例A、B、C土地面积大小有一定差异，土地面积愈大，愈有利于整体规划开发，价格愈高，根据土地面积故分别修正-1、-2、-1；
容积率修正：委估对象的容积率为2.0，案例A、B、C的容积率分别为2.45、
1.9、2.3，本次根据淄博市张店区基准地价修正体系的住宅用地的容积率修正系数进行测算，容积率修正系数如下：
案例A、B、C的修正系数为：
| 项目 | 容积率 | 系数 | 修正系数 |
| 估价对象 | 2 | 1.15 | - |
| 案例A | 2.45 | 1.29 | 0.89 |
| 案例B | 1.90 | 1.08 | 1.06 |
| 案例 | 2.30 | 1.26 | 0.91 |
使用年限修正：委估项目土地使用期限至2090年5月11日止，至评估基准日，委估土地剩余的使用年限为69.2年，根据淄博市基准地价2020更新成果公布的住宅土地折现率取6%，则委估对象的土地使用年限修正系数为[（1-1/(1+6%)
69.2
)/(1-1/(1+6%)
]=0.9992。c.比较因素条件计算
| 比较因素 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
| 交易价格 | 2,250 | 2,247 | 3,005 |
| 交易日期 | 111/100 | 100/100 | 100/100 |
| 交易情况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 区域因素 | 100/110 | 100/110 | 100/110 |
| 个别因素 | 100/99 | 100/98 | 100/99 |
| 权益因素 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 容积率 | 0.8900 | 1.0600 | 0.9100 |
| 修正价格（元/M2） | 2,041 | 2,209 | 2,511 |
| 权重值 | 1/3 | 1/3 | 1/3 |
| 比准价格（元/M2） | 2,250 | ||
| 完全市场价值（元） | 120,000,000 | ||
| 使用年限修正系数 | 0.9992 | ||
| 土地评估价值（元） | 119,900,000 | ||
经上述测算，委估对象土地使用权市场价值为119,900,000元（取整）。b、土地契税山东省淄博市的土地契税税率为4%，则契税=119,900,000×4%=4,796,000元（取整）。c、土地成本土地成本=土地评估市场价值+土地契税
=119,900,000+4,796,000=124,696,000元
②已投入建设成本
根据委估企业提供的建设工程施工许可证，项目地块于2020年6月开工，至评估基准日开工约0.7年且建筑安装工程投资价格指数在此期间变化不大，故本次评估中对于企业实际支付的工程费和开发间接费，在核实支付情况并分析其合理性的基础上，予以评估确认。则建设成本评估值为72,651,532元，具体明细如下：
| 科目名称 | 金额（元） |
| 前期工程费 | 24,254,051.57 |
| 建安工程费 | 44,894,186.57 |
| 工程相关费 | 581,788.78 |
| 开发间接费用 | 2,921,504.55 |
| 合计 | 72,651,532（取整） |
（4）资金成本的评估
资金成本的计算基础是前期工程费、建安工程费、工程相关费、开发间接费等，项目自2020年6月开工，至评估基准日已开工建设0.70年，假设工程款均匀投入，资金成本利率取评估基准日LPR五年期基准利率4.65%，则资金成本=已投入建设成本×4.65%×0.7/2
=72,651,532×4.65%×0.7/2=1,200,000元（取整）。
（5）开发利润的评估
开发利润的计算基础是前期工程费、建安工程费、公共配套设施建设费、开发间接费用等，随着宏观经济逐渐好转和房地产调控的深入，房地产开发成本也日趋理性。开发利润率根据沪深两市60家近几年的平均成本利润率为15-18%，综合考虑委估项目一般，所处区域发展前景一般，销售情况正常，根据此项情况和宏观调控对房地产利润的影响，故评估取开发利润率为15%；委估项目开发建设及销售正常，至评估基准日企业账面建设成本投入进度比例为172,663,975.14 /607,441,917=28%，因此开发利润=（前期工程费+建安工程费+公共配套设施建设费+开发间接费+资金成本）×开发利润率×投资比例
=（72,651,532+1,200,000）×15%×28%
= 3,100,000元（取整）。
（6）成本法评估市场价值为
根据上述测算，存货-开发成本的成本法评估市场价值为
124,696,000+72,651,532+1,200,000+3,100,000=201,600,000元（取整）。
（7）溢价部分增值税、土地增值税、所得税计算
本次评估测算，应进行溢价部分增值税、土地增值税及所得税的扣除。存货-开发成本评估成本法评估市场价值为201,600,000元。
A、溢价部分增值税及附加
销项税=201,600,000×9%=18,144,000元；
进项税=土地进项税+前期工程费进项税+建筑工程费进项税+工程相关费进项税+间接费进项税
=96,000,000/(1+9%)×9%+24,254,051.57×6%+44,894,186.57×9%+581,788.78×9%+2,921,504.55×9%=13,737,621.79元；
增值税=销项税-进项税=18,144,000-13,737,621.79=4,406,378.21元；附加税=增值税额×附加税率=4,406,378.21×5%=220,318.91元；B、根据测算企业不需缴纳土地增值税。C、根据测算企业需要缴纳所得税5,091,364元，测算过程如下：
| 项目 | 评估值(元) | |
| 一、转让房地产收入总额（不含销项税） | 197,193,622 | |
| 二、账面成本 | ||
| 1.取得土地所支付的全部金额 | 100,012,444 | |
| 2.房地产开发成本 | 72,651,531 | |
| 3.资金成本 | 0.00 | |
| 三、增值税附加税 | 220,319 | |
| 四、销售管理费用 | 2% | 3,943,872 |
| 五、土地增值税 | 0 | |
| 六、利润总额 | 20,365,455 | |
| 七、所得税 | 25% | 5,091,364 |
（8）成本法评估值
根据上述测算存货-开发成本的成本法评估值为=201,600,000－（4,406,378.21+220,318.91）－0－5,091,364=192,000,000元（取整）
3、评估结论
本次评估采用了成本法和假设开发法对委估对象的价值进行估算，两种评估方法从不同角度反映了委估对象的市场价值。考虑到本次评估存货为开发成本，成本法是根据项目建设中企业投入资金以及评估基准日土地重新取得价格的总和来反映资产实际价值，假设开发法是根据项目销售收入扣减相关建造成本及各种税费后得出的结论，考虑到本次评估时项目建设及销售进度正常，其销售价格及所需成本已较明确，因此本次评估取假设开发法评估结论确定委估对象价值，则存货-开发成本评估结果为179,000,000元。
| 资产名称 | 账面值 | 评估值 |
| 存货-开发成本 | 172,663,975.14 | 179,000,000 |
增值的主要原因是：委估存货部分已销售，评估中考虑了开发利润。
（四）其他流动资产
其他流动资产账面值为11,501,897.32元。共6项，系预缴增值税、预缴土地增值税、预缴城市维护建设税等。
评估通过核实账务和相关合同及凭证，确认账面属实，本次按清查核实后的账面值确认。其他流动资产评估值11,501,897.32元。
金额单位：人民币元
| 资产名称 | 账面值 | 评估值 |
| 其他流动资产 | 11,501,897.32 | 11,501,897.32 |
二、固定资产——设备类
评估人员在委估单位设备管理人员的陪同下，根据所填报的固定资产清查明细表对各项设备的原值构成、购置年代、数量、型号规格、使用状况以及各种增贬值因素进行了逐项清查核实，到现场对设备的使用、运行、维护、保养情况进行了实地勘察。清查情况如下：
（一）设备概况
委估单位设备仅1项，系电子设备，账面原值11,238.94元，账面净值10,330.44元。企业申报3项电子设备，为电脑、打印机。系近期购置，正常使用。
（二）评估方法
设备的评估一般采用重置成本法评估，对于同类二手设备市场较为活跃的设备，则采用市场法评估。
1、重置成本法
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
计算公式：评估值 = 重置全价×成新率
（1）重置全价的确定：
◆电子设备重置全价的确定
因电子设备均为就地采购，一般不需安装或安装由售货方负责，通过向当地经销商询价、查阅价格信息网站或有关报价资料等方法确定重置全价。
（2）成新率确定
①年限法
成新率=（1－已使用年限÷规定使用年限）×100%
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
式中已使用年限是指日历年限,规定使用年限采用设备的经济寿命年限，尚可使用年限一般适用于超期服役设备。
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始制造质
量、故障频率、环境条件诸因素确定。
尚可使用年限 = 法定使用年限 - 已使用年限。
（三）评估举例
设备名称：复印胶版印制社保-一体机（序号3）规格型号：M5526CDW生产厂家: 京瓷数 量：1台启用日期：2020年9月账面原值：3,451.33元账面净值：3,172.33元
（1）重置成本的确定
经评估人员查询京东等相关网站，该项设备目前含税价3,800元（送货上门），委托单位为增值税一般纳税人，故评估原值取3,400元。
重置成本=3,400元
（2）成新率的确定
该设备经济使用年限为5年，现已使用6个月。
年限法成新率＝（1－实际已使用年限÷经济使用年限）×100％
＝（1－6÷60）×100%＝90%（取整）
（3）评估值的确定
评估值＝重置成本×成新率
＝3,400.00×90%＝3,060.00（元）
其余电子设备同理求取。
（四）评估结果
金额单位：人民币元
| 项目名称 | 账面值 | 评估价值 | ||
| 原值 | 净值 | 原值 | 净值 | |
| 电子设备 | 11,238.94 | 10,330.44 | 10,500.00 | 9,450.00 |
三、递延所得税资产
递延所得税资产账面金额5,001,070.25元，主要是因预收款原因而形成的。递延所得税资产根据形成的原因及评估基准日后预计的可回收金额确定评估值。
递延所得税资产评估值为5,001,070.25元。
四、流动负债
（一）应付票据
应付票据账面值18,721,190.74元，共有明细99笔，均为无息票据。评估人员查阅了应付票据的明细并查阅了相关票据，确认了债务的存在，本次评估应付票据按清查核实后的账面值确定。应付票据评估值18,721,190.74元。
（二）应付账款
应付账款账面金额237,058.05元，共3笔，主要为应付淄博盛泽渣土运输有限公司货款，本次评估主要采用核对明细账与总账的一致性，与公司签订的合同等相关资料的债务确认替代程序，以确认该类债务的真实性和完整性。应付账款按核实后的账面值确定评估值237,058.05元。
（三）合同负债
合同负债账面金额147,728,091.42元，为预收的房款。评估人员核对了明细账与总账的一致性，抽查了相关收款凭证、协议，对债务的真实性进行了验证，根据核查情况，属于公司未来需履行的供货的义务。
合同负债按核实后的账面值确定评估值147,728,091.42元。
（四）应付职工薪酬
应付工资账面值为146,316.00元，为企业提取的职工工资，系未实际发放或使用的数额。经核对有关账册及凭证，了解企业的工资政策及使用是否符合国家的有关规定。
应付职工薪酬按核实后账面值确定评估值146,316.00元。
（五）应交税费
应交税费账面值为2,979,617.66元，系应交个人所得税和企业所得税，评估人员通过查阅会计资料、税金申报表及完税凭证，对债务的真实性进行验证，从而确定实际承担的债务。经核实，账面值无误。
应交税费按核实后的账面值确定评估值2,979,617.66元。
（六）其他应付款
其他应付款账面值为6,449,954.31元，共22笔，主要包括海门市锦凡企业管理有限公司咨询服务费、潍坊锦宸信息咨询合伙企业（有限合伙）往来款、各公司保证金等。通过核对明细账与总账的一致性、通过抽查部分凭证、发票、协议或对函证、电询回复情况，对债务的真实性进行了验证。
其他应付款按核实的账面值确定评估值6,449,954.31元。
（七）其他流动负债
其他流动负债账面值13,295,528.58元，仅1项，系应交税费待转销项税额，评估人员核实有关总账、明细账与原始凭证等，情况属实。
其他流动负债评估值13,295,528.58元。
五、资产基础法评估结果
经资产基础法评估，锦美置业评估基准日股东全部权益价值评估值为人民币100,329,189.83元。
第三部分 收益法评估的适用性分析
一、评估对象
本次评估对象为淄博锦美置业有限公司的股东全部权益价值。
二、收益法的应用前提
（一）收益法的定义和原理
企业价值评估中的收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
（二）收益法的应用前提
1、被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；
2、产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的；
3、被评估资产预期收益年限可以预测。
三、收益法评估适用性分析
锦美置业成立于2020年4月30日，历年经营情况如下：
金额单位：人民币万元
| 项 目 | 2020年度 | 2021年1-2月 |
| 一、营业收入 | ||
| 减：营业成本 | ||
| 税金及附加 | 4.65 | 10.46 |
| 销售费用 | 459.60 | 30.95 |
| 管理费用 | 257.27 | 5.64 |
| 财务费用 | -1.55 | 0.29 |
| 加：其他收益 | ||
| 投资收益 | 0.04 | |
| 公允价值变动损益 | ||
| 二、营业利润 | -720.18 | -47.31 |
| 加：营业外收入 | ||
| 减：营业外支出 | ||
| 三、利润总额 | -720.18 | -47.31 |
| 减：所得税费 | -179.02 | -11.58 |
| 四、净利润 | -541.15 | -35.73 |
锦美置业为房地产项目公司，账面主要资产为存货—开发成本，企业主要进行“中南高科-创智花园（一期）”项目的开发。收益法的适用前提为被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产，产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的，而该房地产项目未限制自持期限，即开发产品
随时可以售出，存货售完之后企业将无待开发的土地等收入来源，预期收益无法衡量。综上本次评估不宜采用收益法评估。
本次对存货采用成本法和假设开发法进行评估，对企业整体采用资产基础法进行评估，根据本项评估目的和委估资产的具体情况，经综合分析，我们认为以资产基础法对委估资产进行评估是适宜的。
第四部分 评估结论及分析
一、资产基础法评估结果
总资产账面值为28,355.18万元，评估值28,988.70万元，增值633.52万元，增值率为2.23%。
总负债账面值为18,955.78万元，评估值18,955.78万元，无增减值。
净资产账面值为9,399.40万元，评估值10,032.92万元，增值633.52万元，增值率为6.74%。
评估结果汇总如下：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2021年2月28日 金额单位：人民币万元
| 项 目 | 账面净值 | 评估值 | 增减额 | 增减率% |
| A | B | C=B-A | D=C/A | |
| 流动资产 | 27,854.04 | 28,487.64 | 633.60 | 2.27 |
| 非流动资产 | 501.14 | 501.06 | -0.08 | -0.02 |
| 其中：固定资产净额 | 1.03 | 0.95 | -0.08 | -7.77 |
| 递延所得税资产 | 500.11 | 500.11 | ||
| 资产总计 | 28,355.18 | 28,988.70 | 633.52 | 2.23 |
| 流动负债 | 18,955.78 | 18,955.78 | ||
| 负债总计 | 18,955.78 | 18,955.78 | ||
| 净资产（所有者权益） | 9,399.40 | 10,032.92 | 633.52 | 6.74 |
资产基础法评估结果详细情况见评估明细表。
评估值增减原因分析：
存货—开发成本账面值17,266.40万元，评估值17,900.00万元，评估增值
633.60万元，增值率3.67%。增值主要原因：存货—开发成本评估包含了开发利润。
上海立信资产评估有限公司资产评估师：沃兆寅、蔡玲评估小组成员：徐亚峰、汤沈燏
2021年3月31日
附件 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人与被评估单位概况
（一）委托人
企业名称：江苏中南建设集团股份有限公司企业类型：股份有限公司（上市）证券代码：000961注册地址：江苏省海门市常乐镇法定代表人：陈锦石注册资本： 370,978.8797万元统一社会信用代码：91320600MA1M9AEW6B营业期限： 1998年7月28日至无固定期限经营范围：房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管理，实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位
1、企业注册登记信息
企业名称：淄博锦美置业有限公司注册地址：山东省淄博市桓台县创智谷A3座302室法定代表人：李一博注册资本：人民币10000万元（小写）实收资本：人民币10000万元统一社会信用代码：91370321MA3RYCL25R成立日期：2020年4月30日营业期限：2020年4月30日至无限期经营业务范围：房地产开发、经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、企业性质及历史沿革
本公司成立于2020年4月30日，注册资本为人民币10000万元，系南通中南高科产业园管理有限公司100%投资。截止评估基准日股东及股权比例等均未有变化。
3、资产、负债结构和经营状况
本公司近年和评估基准日的资产、负债结构和净资产如下：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2020年12月31日 | 2021年2月28日 |
| 总资产 | 24,412.42 | 28,355.18 |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2021年2月28日 |
| 负债 | 14,953.57 | 18,955.78 |
| 净资产 | 9,458.85 | 9,399.40 |
本公司近年和评估基准日的经营状况如下：
金额单位：人民币万元
| 项 目 | 2020年度 | 2021年1-2月 |
| 一、营业收入 | ||
| 减：营业成本 | ||
| 税金及附加 | 4.65 | 10.46 |
| 销售费用 | 459.60 | 30.95 |
| 管理费用 | 257.27 | 5.64 |
| 财务费用 | -1.55 | 0.29 |
| 加：其他收益 | ||
| 投资收益 | 0.04 | |
| 公允价值变动损益 | ||
| 二、营业利润 | -720.18 | -47.31 |
| 加：营业外收入 | ||
| 减：营业外支出 | ||
| 三、利润总额 | -720.18 | -47.31 |
| 减：所得税费 | -179.02 | -11.58 |
| 四、净利润 | -541.15 | -35.73 |
注：上述财务数据均已经审计事务所审计，其中：2020年度审计单位为中汇会计师事务所（特殊普通合伙）；评估基准日审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙），并出具无保留意见的（文号：信会师报字［2021］第ZA50539号）审计报告。
4、企业经营场所情况介绍
本公司办公场所位于山东省淄博市桓台县果里镇的“中南高科-创智花园（一期）”，系自行建造。
5、企业业务概况
本公司目前正在开发位于山东省淄博市桓台县果里镇的“中南高科-创智花园（一期）”项目，该地块四至范围：东至耀昌路、南至三赢路、西至空地、北至横五路。项目规划总用地面积53,333平方米，规划总建筑面积145,549.10平方米，其中：计容总建筑面积106,660平方米、地下总建筑面积38,367.59平方米，容积率2.0，建筑密度16.04%，绿地率36%。地块拟开发建设高层住宅楼、配套商业、地下车位、储藏室等。
5、会计政策和主要税率
本公司执行《企业会计准则—基本准则》。其主要税项及税率见下表列示：
| 税种 | 计税依据 | 税率 |
| 税种 | 计税依据 | 税率 |
| 增值税 | 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税 | 9% |
| 城市维护建设税 | 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 | 5% |
| 企业所得税 | 按应纳税所得额计缴 | 25% |
本公司税务机关隶属于国家税务总局桓台县税务局。
（三）委托人与被评估单位的关系
本评估项目的委托方江苏中南建设集团股份有限公司系本公司的受让方山东锦腾房地产开发有限公司的控股股东。
二、关于经济行为的说明
本项评估的目的是股权转让。
根据投资合作协议书，山东锦腾房地产开发有限公司采取股权收购的方式，收购南通中南高科产业园管理有限公司持有的本公司51%股权，由江苏中南建设集团股份有限公司委托上海立信资产评估有限公司对该经济行为涉及的本公司股东全部权益价值进行评估，为实现本经济行为目的提供价值参考依据。
已取得的经济行为文件：
投资合作协议书。
三、关于评估对象与评估范围的说明
（一）评估对象与范围
1、评估对象为本公司股东全部权益价值。
2、评估范围为本公司评估基准日全部资产与负债，具体类型与账面金额如下表：
截止日期：2021年2月28日 金额单位：人民币元
| 项目 | 账面金额（元） |
| 货币资金 | 55,401,194.17 |
| 其他应收款净额 | 38,913,064.98 |
| 预付账款 | 60,269.87 |
| 存货净额 | 172,663,975.14 |
| 其他流动资产 | 11,501,897.32 |
| 固定资产净额 | 10,330.44 |
| 递延所得税资产 | 5,001,070.25 |
| 资产总额 | 283,551,802.17 |
| 应付票据 | 18,721,190.74 |
| 应付账款 | 237,058.05 |
| 预收账款 | 147,728,091.42 |
| 应付职工薪酬 | 146,316.00 |
| 应交税费 | 2,979,617.66 |
| 其他应付款 | 6,449,954.31 |
| 其他流动负债 | 13,295,528.58 |
| 负债合计 | 189,557,756.76 |
| 所有者权益合计 | 93,994,045.41 |
| 负债及所有者权益总额 | 283,551,802.17 |
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且上述财务数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的（文号：信会师报字［2021］第ZA50539号）审计报告。
（二）账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账。
无。
（三）本次评估前是否存在不良资产核销或者资产剥离行为等。无。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为2021年2月28日。确定评估基准日的理由为：
月末会计报表完整准确，便于资产清查；尽可能接近评估目的的实现日期。本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。所选定的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
无。
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明
（一）资产负债清查情况
1、列入清查范围的资产负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布
地点及特点。
本项资产评估工作全面展开后，由本公司财务部负责按评估基准日资产负债表列示的资产和负债数额填报规定式样的资产评估清查明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平。
列入清查范围的资产和负债如下表：
截止日期：2021年2月28日 金额单位：人民币元
| 项目 | 账面金额（元） |
| 货币资金 | 55,401,194.17 |
| 其他应收款净额 | 38,913,064.98 |
| 预付账款 | 60,269.87 |
| 存货净额 | 172,663,975.14 |
| 其他流动资产 | 11,501,897.32 |
| 固定资产净额 | 10,330.44 |
| 递延所得税资产 | 5,001,070.25 |
| 资产总额 | 283,551,802.17 |
| 应付票据 | 18,721,190.74 |
| 应付账款 | 237,058.05 |
| 预收账款 | 147,728,091.42 |
| 应付职工薪酬 | 146,316.00 |
| 应交税费 | 2,979,617.66 |
| 其他应付款 | 6,449,954.31 |
| 其他流动负债 | 13,295,528.58 |
| 负债合计 | 189,557,756.76 |
| 所有者权益合计 | 93,994,045.41 |
| 负债及所有者权益总额 | 283,551,802.17 |
实物资产的分布情况为：
委估单位资产较为简单，仅为一些办公电脑、打印机等电子设备。
2、清查工作的组织与实施
为使评估工作顺利进行，公司专门成立了清查工作小组，负责制定清查工作计划，确定清查内容和清查时点，并负责与评估机构的协调。本次评估通过对资产、负债的全面清理，核实了委估资产与负债的实际状况，填写评估明细申报表。
（二）未来经营和收益状况预测
无。
七、资料清单
1、资产评估申报表；
2、相关经济行为的批文；
3、审计报告；
4、资产权属证明文件、产权证明文件；
5、重大合同、协议等；
6、其他资料。
（此页无正文）
以上说明和资料是我公司为配合上海立信资产评估有限公司做好本次评估工作而提供的，我公司对上述情况说明和提供资料的真实性、可靠性负责。
委托人：（盖章）
法定代表人：（签字）
日期：
（此页无正文）
以上说明和资料是我公司为配合上海立信资产评估有限公司做好本次评估工作而提供的，我公司对上述情况说明和提供资料的真实性、可靠性负责。
被评估单位：（盖章）
法定代表人：（签字）
日期：