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西山煤电:关于《西山煤电(集团)有限责任公司拟向山西西山煤电股份有限公司转让西山煤电(集团)有限责任公司古交配煤厂固定资产项目资产评估报告》未考虑房产权利瑕疵等情况的原因及评估结论合理性的说明 下载公告
公告日期:2017-12-22
						关于《西山煤电(集团)有限责任公司拟向山西西山
    煤电股份有限公司转让西山煤电(集团)有限责任公司
      古交配煤厂固定资产项目资产评估报告》未考虑
   房产权利瑕疵等情况的原因及评估结论合理性的说明
    北京中企华资产评估有限责任公司(以下简称“本评估机构”)
于 2017 年 12 月 2 日出具了《西山煤电(集团)有限责任公司拟向山
西西山煤电股份有限公司转让西山煤电(集团)有限责任公司古交配
煤厂固定资产项目资产评估报告》,现就评估过程中未考虑房产权利
瑕疵、房产占用土地因素的原因及评估结论的合理性说明如下:
一、执业中遵循的相关评估准则规范
    《资产评估执业准则——不动产》第六条规定,“资产评估专业
人员应当关注不动产的权属,收集相关的权属证明文件,对于没有权
属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属
做出承诺或说明”。
    《资产评估执业准则——利用专家工作》第十三条“资产评估专
业人员利用的专业报告类型通常包括:”其中第(六)项,“对资产
权属、相关文件和合同等的法律意见”。
   《资产评估法律对象权属指导意见》第九条,“资产评估专业人
员以设定产权为前提进行资产评估,应当对资产评估对象法律权属和
设定产权前提予以充分披露”。
二、执业过程中收集的相关材料
    本次评估范围内相关房屋尚未办理所有权证书,根据上述准则的
要求,在评估过程中我公司获得的相关承诺或说明如下:
    1、古交市城乡规划局关于对《西山煤电(集团)有限责任公司
部分宗地上建筑物予以说明的函》的复函;
    2、西山煤电(集团)有限责任公司(以下简称“西山集团”)
对标的资产所涉及的房屋承诺函;
    3、西山煤电(集团)有限责任公司和山西焦煤集团有限责任公
司(以下简称“相关方”)共同对标的资产所占用土地的承诺函;
    4、北京市君致律师事务所 2017 年 12 月 2 日出具的“关于西山
煤电(集团)有限责任公司转让西山煤电(集团)有限公司古交配煤
厂部分资产事宜的法律意见书”(君致法字 2017432 号)。
三、合理性说明
(一)相关房屋、土地的证明、承诺
    根据在评估过程中收集的相关政府部门回复、相关各方承诺可知:
    1、评估范围内的房产未办理权属证书,古交市城乡规划局关于
对《西山煤电(集团)有限责任公司部分宗地上建筑物予以说明的函》
的复函显示房屋建筑物由西山集团自建,相关土地房产符合土地利用
总体规划和城乡总体规划等要求;西山集团承诺标的资产均为西山集
团所拥有的合法资产,权属清楚,不存在抵押、质押及其他任何限制
转让的情况,不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施,不存
在妨碍权属转移的其他情况,不存在拆除或罚没风险。
    2、相关方承诺本次收购标的资产范围内的房屋建筑物坐落的该
等土地不存在权属争议、抵押、查封等受限情形。
    3、土地具备合法转让条件后,转让给上市公司,房屋在承诺期
内办理完成所有权证书,并办理至上市公司名下。
(二)相关权利瑕疵对标的资产后续经营的影响
    1、经现场勘察,评估范围内的房屋建筑物均按原设计用途有效
利用,无功能性贬值现象。从相关房屋的后续使用方面来看,相关方
已承诺,在土地具备合法转让条件后,转让给上市公司,在此之前,
标的资产所占用的土地由上市公司无偿使用。因此,上述房屋产权未
完善事项不会影响资产未来正常使用且交易完成后不会对上市公司
造成重大不利影响;不会对本次交易作价的公允性带来重大不利影响。
    2、在未来完善权属费用方面,预计相关费用支出占本次交易标
的评估价值的占比很小,西山集团亦承诺承担相关办证费用。因此,
未来房产完善产权的成本支出因素,不会对本次交易作价的公允性带
来重大不利影响。
(三)评估业务实践
    在评估业务实践当中,从技术层面尚无法对此瑕疵事项的影响进
行量化分析,以设定完整产权为前提的估值处理方式也符合评估业务
实践中对此类事项的通常做法。
(四)信息披露
    根据《资产评估法律对象权属指导意见》第九条的规定,本次评
由 扫描全能王 扫描创建
  附件:公告原文
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