广东世荣兆业股份有限公司 2013 半年度报告全文
广东世荣兆业股份有限公司
2013 半年度报告
2013 年 08 月
广东世荣兆业股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人梁家荣、主管会计工作负责人唐志徽及会计机构负责人(会计主
管人员)肖义平声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录 ................................................................................................................... 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 6
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 7
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 13
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 17
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................................... 20
第八节 财务报告.............................................................................................................................. 21
第九节 备查文件目录 ..................................................................................................................... 95
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 世荣兆业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司
公司的中文简称（如有） 世荣兆业
公司的外文名称（如有） Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）SHIRONGZHAOYE
公司的法定代表人 梁家荣
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郑泽涛 詹华平
联系地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
电话 0756-5888899
传真 0756-5888882
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2012 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
√ 适用 □ 不适用
经公司 2013 年第二次临时股东大会审议批准，公司注册资本由人民币 461,496,880 元变更为人民币 646,095,632 元。公
司于 2013 年 6 月 27 日完成注册资本工商变更登记。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增减
本报告期 上年同期
（%）
营业收入（元） 344,266,132.48 148,697,351.06 131.52%
归属于上市公司股东的净利润（元） 412,464,860.24 19,383,734.31 2,027.89%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
17,799,499.35 19,856,207.75 -10.36%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 12,711,564.92 -120,693,027.28 110.53%
基本每股收益（元/股） 0.64 0.03 2,033.33%
稀释每股收益（元/股） 0.64 0.03 2,033.33%
加权平均净资产收益率（%） 31.29% 2.04% 29.25%
本报告期末 上年度末 本年末比上年末增减(%)
总资产（元） 3,139,813,536.61 2,610,529,425.98 20.27%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,455,172,957.61 1,111,932,629.37 30.87%
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 695,530,262.73
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,090,517.21
减：所得税影响额 176,846,098.77
少数股东权益影响额（税后） 122,928,285.86
合计 394,665,360.89 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年上半年，全国房地产市场呈现普遍回暖的迹象：据国家统计局数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51,433万
平方米，同比增长28.7%，商品房销售额33,376亿元，增长43.2%；房地产开发投资36,827.9亿元，同比增长20.3%，6月份房
地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.29，较5月份上升0.03点。另外，房地产企业资金处于相对充裕时期，1-6月，
房地产开发企业到位资金57,225亿元，同比增长32.1%，主要房企拿地趋于积极，多地“地王”时有出现，土地市场持续回温，
房地产行业进入“暖冬”。
同时，上半年国家继续实施从紧的房地产调控政策，“国五条”以及各地方细则的出台等政策背景下，我国房地产市场价
格快速上涨的势头有所遏制，但同时，住房刚需依然强劲。预计下半年我国楼市调控政策将向市场化方向发展，短期内调控
手段不会放松，调控手段也将向多元化方向发展。
公司经营管理方面重要事项：
报告期内，公司结合宏观政策环境以及行业市场走势，在维持稳步高效的项目开发进度的前提下，不断深化公司运营，
特别注重公司项目营销能力的提升，同时抓住机遇，开拓珠海区域以外市场，扩大公司品牌影响力。
1）报告期，公司项目开发进程顺利，全部实现按计划进行：①“世荣名筑”项目已进入收尾阶段，确保11月交楼；②“蓝
湾半岛”项目已开发其中的一、二、三期，预计10月份开始预售；③“碧水岸二区”规划设计工作正在进行，预计于2013年年
底开工建设。
2）营销方面，2013年1-6月，公司实现房地产销售额56,616万元，回款额57,738万元，实现可结转收入33,570万元，报
告期，公司积极调整营销策略，采取多种营销方式，积极消化库存，实现了销售计划的超额完成；公司致力于加强营销人员
的岗位素质培训，全面提升营销人员的客户服务意识，关注客户售前、售中、售后全过程，强化公司品牌形象。
3）公司积极探索新的发展模式，盘活公司现有资产，为公司项目开发提供资金支持，增强项目拓展能力。
4）继续实施有效的全面预算管理，降低企业运营成本。至报告期末，公司资产负债率为42.95%，远低于同行业平均水
平；公司积极酝酿利用暂时闲置的资金进行无风险的国债逆回购投资，并已于2013年7月中旬付诸实施，有效地提高了公司
资金的使用效率，在保证公司正常资金使用不受影响的前提下增加公司收益。
5）公司积极实行跨区域拓展战略，并已取得较大成效，报告期，公司于北京新设立一家控股子公司，主营房地产开发
业务，以开拓北京及其周边地区市场。
二、主营业务分析
概述
报告期，公司顺应行业回暖的大潮流，不断改进项目开发与销售策略，始终坚持围绕年度经营目标，上半年，公司实现
合同销售额56,616万元，营业收入34,426.61万元，较上年同期增长131.52%，营业利润73,892.71万元，同比增长1,979.58%，
净利润54,627.63万元，其中，归属于上市公司股东的净利润为41,246.49万元，同比增长2,027.89%。
截至2013年6月30日，公司总资产31.40亿元，同比增长20.27%，归属于上市公司股东所有者权益合计14.55亿元，同比
增长30.87%，公司资产负债率为42.95%（剔除预收款项后，为33.56%），公司资产负债情况良好。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
营业收入 344,266,132.48 148,697,351.06 131.52% 结转的商品房销售收入
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增加。
结转的商品房销售成本
营业成本 212,619,559.54 77,087,855.68 175.81%
增加。
销售费用 15,054,007.98 11,004,186.54 36.8% 销售代理费用增加。
工资及咨询服务费增
管理费用 24,484,903.80 18,018,290.43 35.89%
加。
财务费用 11,136,577.48 8,975,586.49 24.08% 借款利息增加。
转让股权增加收益，相
所得税费用 191,560,253.68 3,941,504.87 4,760.08%
应增加所得税费用。
经营活动产生的现金流 销售商品房收到的现金
12,711,564.92 -120,693,027.28 110.53%
量净额 较上年同期增加。
投资活动产生的现金流 转让股权收到的现金增
920,009,132.56 48,102,892.13 1,812.59%
量净额 加。
筹资活动产生的现金流
-112,465,373.11 92,464,911.63 -221.63% 归还银行借款。
量净额
现金及现金等价物净增 销售商品房及转让股权
820,255,324.37 19,874,776.48 4,027.12%
加额 收到的现金增加。
投资收益 694,676,419.56 28,632,681.67 2,326.17% 转让股权增加收益。
转让股权收益及报告期
利润总额 737,836,588.29 34,699,132.66 2,026.38%
结转销售收入增加。
归属于母公司所有者的 转让股权收益及报告期
412,464,860.24 19,383,734.31 2,027.89%
净利润 结转销售收入增加。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
√ 适用 □ 不适用
报告期公司的利润构成为主营业务净利和投资收益，其中投资收益占本期净利润的95%，比上年同期大幅增加，其主要
原因为：报告期公司转让了所持参股公司珠海市世荣房产开发有限公司40%股权，转让的目的主要在于盘活现有资产，为公
司的提速发展提供有力的资金支持，详情见公司披露于巨潮资讯网的公司公告《2013-016：关于公司转让参股公司股权的进
展公告》。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期，公司始终把握高效的项目开发进度：
①“世荣名筑”项目已进入收尾阶段，确保11月交楼；
②“蓝湾半岛”项目已开发其中的一、二、三期，预计10月份开始预售；
③“碧水岸二区”规划设计工作正在进行，预计2013年年底开工建设。
在上述项目顺利进行的同时，公司积极进行区域外项目的拓展计划。报告期，公司于北京新成立控股子公司一家，主营
房地产开发经营，开拓一线城市市场，为公司寻找并开发新项目，实现公司跨区域发展战略。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产业 335,696,346.93 204,778,710.26 39% 176.11% 262.24% -14.5%
分产品
商品房 335,696,346.93 204,778,710.26 39% 176.11% 262.24% -14.5%
分地区
珠海 335,696,346.93 204,778,710.26 39% 176.11% 262.24% -14.5%
四、核心竞争力分析
公司的核心竞争力主要体现在以下方面：
1、在珠海市场的强大持续发展能力和日益显著的品牌影响力
作为珠海资深上市房企，公司始终坚持立足于本地房地产市场，利用公司在土地储备方面的领先优势，以及珠海西区强
劲发展潜力，本着优良的房地产开发理念，经过多年的运营，创立了良好的品牌形象，公司开发的项目楼盘获得了市场的高
度认可。
除优美的社区环境外，公司品牌项目尽显良好的设计开发理念，极力体现社区人文关怀：在不断完善项目商业配套的同
时，公司在医疗卫生文化方面下足功夫，公司主要项目“里维埃拉”引进了珠海西部地区唯一一家三级甲等医院——遵义医学
院第五附属医院，社区公立实验小学、中学项目也已开始相关工作，建成后，将为社区以至西区居民提供更加优质的卫生文
化服务，极大地扩展公司产品的辐射范围，增强公司的区域竞争力。
2、优质的资产和健康的财务状况
公司在珠海拥有较多的土地储备，为公司的持续稳定发展提供了坚实的基础；公司的财务安全程度较高，资产负债率仅
为42.95%，未来的融资空间较大，公司能够灵活运用财务杠杆进行规模扩张；截至报告期末，公司生产经营资金较为充裕，
能够为公司未来项目开发提供强有力的资金支持，增强公司抵御行业风险的能力。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
5,200,000.00 280,200,000.00 -98.14%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）
广东威尔质子加速器产业化工程研究中心股份有限公司 加速器工程化和集成化研究开发 17.88%
（2）持有金融企业股权情况
期初持股 期末持股 会计核算
公司名称 公司类别 最初投资成本（元） 期初持股数量（股） 期末持股数量（股） 期末账面值（元） 报告期损益（元） 股份来源
比例（%） 比例（%） 科目
珠海市斗门区 原始股权投资
长期股权
世荣小额贷款 其他 10,000,000.00 10,000,000.00 20% 15,000,000.00 30% 19,019,335.56 907,571.34 及收购其他股
投资
有限公司 东股份
合计 10,000,000.00 10,000,000.00 -- 15,000,000.00 -- 19,019,335.56 907,571.34 -- --
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2、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
珠海市斗门区世
子公司 房地产业 房地产开发经营 430,000,000.00 2,212,713,158.42 1,327,123,768.63 336,785,968.18 729,947,657.07 542,826,359.65
荣实业有限公司
珠海市年顺建筑 房屋建筑工程施
子公司 建筑业 26,000,000.00 298,884,590.46 93,281,778.72 118,532,298.00 13,154,896.52 9,870,041.46
有限公司 工
珠海市世荣装饰
设计工程有限公 子公司 建筑业 装饰、装修工程 10,000,000.00 120,840,019.90 34,090,566.41 -1,033,806.62 -1,032,670.93
司
珠海世荣物业管
子公司 服务业 物业管理 10,000,000.00 10,058,932.27 5,104,189.05 10,281,509.62 1,601,051.17 1,603,776.57
理有限公司
珠海市绿怡居园
子公司 农业 园林绿化工程 10,000,000.00 62,176,924.67 16,910,664.47 20,202.60 -1,746,675.40 -1,714,956.71
艺工程有限公司
珠海世荣兆业投
子公司 服务业 投资咨询 50,000,000.00 49,039,263.90 49,010,404.70 -40,880.90 -40,880.90
资管理有限公司
北京世荣兆业控 资产管理、项目
子公司 服务业 50,000,000.00 58,989,243.21 48,840,201.63 -1,134,870.26 -1,134,870.26
股有限公司 投资
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六、对 2013 年 1-9 月经营业绩的预计
2013 年 1-9 月预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
2013 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润变
4,600% 至 4,800%
动幅度（%）
2013 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润变
43,000 至 45,000
动区间（万元）
2012 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润（万
914.83
元）
公司转让参股公司股权所获得的投资收益及报告期结转的商品房收入比上
业绩变动的原因说明
年同期增加。
七、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司于2013年5月10日实施2012年度权益分派方案，以公司当时的总股本461,496,880股为基数，向全体股东每10股派发
现金红利1.5元，送红股4股，不以公积金转增股本。
八、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
谈论公司未来发展战略、
公司跨区域发展进度、公
国信证券股份有限 司 2013 年项目开发情况和
2013 年 02 月 28 日 公司总部办公楼 实地调研 机构
公司 项目销售情况、公司土地
储备情况以及客户源构成
等
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第五节 重要事项
一、公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》以及《深圳证券交易所股票上市规则》、《深
圳证券交易所中小企业板上市公司规范运作指引》等法律法规的要求，结合公司实际发展情况，积极调整组织架构，完善公
司各项规章制度，并加强贯彻落实，促进公司治理水平的提升。
公司治理实际情况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
二、重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、破产重整相关事项
公司在本报告期内未发生破产重组相关事项
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五、资产交易事项
1、收购资产情况
该资产为上市
是否为 与交易对方的
交易对方或 被收购或置入资 交易价格 进展情况（注 对公司损益的影 公司贡献的净
对公司经营的影响（注 3） 关联交 | 广东世荣兆业股份有限公司2013年半年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2013-08-22 |
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| 附件：公告原文 |
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