广宇集团股份有限公司 2014 年半年度报告
广宇集团股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月 25 日
广宇集团股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人王轶磊、主管会计工作负责人陈连勇及会计机构负责人(会计主
管人员)叶丽君声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
1、政策风险
公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控和房
地产行业调控政策影响较大。
2、经营风险
由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面临诸多不
确定性。例如城市规划调整导致项目开发周期延长甚至影响到开发的建筑面积，
建筑材料价格以及人工成本上涨增加建安成本造价等。公司在经营中若不能及
时应对和解决上述问题，可能对项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定
的影响。
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目录
2014 半年度报告 ........................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 4
第二节 公司简介 .......................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 15
第五节 重要事项 ........................................................................................................................ 24
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 27
第七节 优先股相关情况............................................................................................................. 27
第八节 董事、监事、高级管理人员情况.................................................................................. 28
第九节 财务报告 ........................................................................................................................ 29
第十节 备查文件目录............................................................................................................... 120
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 广宇集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 广宇集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 广宇集团
公司的法定代表人 王轶磊
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 华欣 方珍慧
联系地址 杭州市平海路 8 号 杭州市平海路 8 号
电话 0571-87925786 0571-87925786
传真 0571-87925813 0571-87925813
电子信箱 gyjtdb@163.com gyjtdb@163.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 262,308,370.10 848,393,305.68 -69.08%
归属于上市公司股东的净利润（元） 13,913,160.21 132,084,306.61 -89.47%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
11,644,492.26 126,298,740.48 -90.78%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -43,709,286.75 -745,646,554.90 94.14%
基本每股收益（元/股） 0.02 0.22 -90.91%
稀释每股收益（元/股） 0.02 0.22 -90.91%
加权平均净资产收益率 0.70% 7.06% -6.36%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 8,090,289,894.61 8,014,440,268.80 0.95%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,950,071,524.99 1,984,023,964.78 -1.71%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,250,018.65
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委托他人投资或管理资产的损益 800,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -283,731.90
减：所得税影响额 505,768.65
少数股东权益影响额（税后） -8,149.85
合计 2,268,667.95 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年上半年，我国经济运行总体平稳，国内生产总值GDP同比增长7.4%。从房地产行业来看，运行
数据显示并不乐观。2014年1-6月份，全国房地产开发投资42,019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因
素实际增长13.1%），增速逐月回落；房屋新开工面积80,126万平方米，同比下降16.4%。其中，住宅新开
工面积56,674万平方米，同比下降19.8%。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积14,807万平方米，同比
下降5.8%。全国商品房销售面积48,365万平方米，同比下降6.0%。商品房销售额31,133亿元，同比下降6.7%。
7月末，商品房待售面积55,230万平方米，比6月末增加802万平方米。7月，房地产开发景气指数为94.82，
比年初的97.21回落2.39个百分点。
上半年尤其是二季度，在经济基本面企稳向好、政策面相对积极、新增供应逐渐恢复的情况下，房
地产市场需求却萎靡不振，商品房成交低迷，土地成交环比大幅下降，甚至出现流拍，市场进入明显的调
整期。我们认为，上半年房地产市场景气指数持续回落，主要是供求不平衡造成的。2013年土地市场的火
爆导致2014年新盘供应量激增，而限购限贷的房地产调控政策导致市场新增需求增长缓慢，商品房库存增
加，房企现金回笼困难。随着本届政府简政放权、回归市场的政策导向逐步落实，从6月开始，陆续有地
方政府根据自身情况对原有限购政策进行调整，并通过财政、税补等形式激活市场、促进交易。7月末，
公司总部所在的杭州市正式发文松绑限购，杭州主城区140平方米以上(含140平方米)放开限购，萧山区、
余杭区限购全面解禁。公积金二套房首付比例也由先前的七成下调至六成。
从最新的市场数据来看，各地限购、限贷政策的调整使所在地区的商品房成交量有所回暖，但并未出
现火爆行情，购房者和开发商均表现相对理性。我们认为，这是房地产行业走向成熟的体现，也有利于行
业长远健康发展。
报告期内，公司围绕年初制定的经营计划，有序推进各项工作，积极应对房地产行业的持续调控。借
助杭州市商品房限购政策调整的契机，公司加大在杭项目促销力度，去化存量，回笼现金。此外，公司还
积极借助资本市场融资平台，做大做强企业。7月30日，公司2013年度非公开发行A股股票的申请获中国证
监会审核通过。8月21日，公司收到中国证监会关于核准公司非公开发行股票的批复。
在做好房地产开发主业的同时，公司结合行业和自身实际，着力拓展新的业务领域，以降低对房地产
开发单一主业的依赖度。2011年，公司组建创业投资公司，即着手为公司未来的转型升级做准备。经过三
年的探索与实践，公司管理层讨论研究确定将环保及大健康产业作为公司的第二产业。
二、主营业务分析
概述
公司主营业务为商品房开发建设、销售和租赁等。报告期内公司主营业务构成未发生重大变化。
2014年1-6月公司主营业务分析如下：
(1)营业收入：报告期内公司实现营业收入26.230.84万元，同比减少69.08%，主要是报告期内结转项目
面积同比减少所致。
(2)营业成本：报告期内公司发生营业成本15,987.40万元，同比减少70.08%，主要是报告期内结转项目
面积同比减少所致。
(3)销售费用：报告期内公司发生销售费用1,151.08万元，同比增长16.46%，主要是在售项目营销费投
入增加较多所致。
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(4)管理费用：报告期内公司发生管理费用2,921.62万元，同比减少9.16%。
(5)财务费用：报告期内公司发生财务费用1,182.81万元，同比增长33.78%，主要系报告期内来自联营
企业财务资助利息收入减少所致。
(6)经营活动产生的现金流量净额：报告期内公司经营活动产生的现金流量净额-4,370.93万元，较上年
同期增加94.14%，主要系上年同期购买土地支出较多所致。
(7)投资活动产生的现金流量净额：报告期内公司投资活动产生的现金流量净额1,081.33万元，较上年
同期减少95.83%，主要系上年同期对信宇公司的财务资助收回金额较大所致。
(8)筹资活动产生的现金流量净额：报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额-27,268.62万元，较上年
同期减少309.82%，主要系报告期偿还银行借款金额较上年同期增加所致。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 262,308,370.10 848,393,305.68 -69.08% 结转项目同比减少
营业成本 159,874,047.32 534,319,776.88 -70.08% 结转项目同比减少
销售费用 11,510,829.86 9,884,036.52 16.46%
管理费用 29,216,193.11 32,160,605.85 -9.16%
报告期内来自联营企业
财务费用 11,828,096.09 8,841,185.73 33.78% 财务资助利息收入减少
所致
报告期内净利润较上年
所得税费用 12,079,649.37 52,627,834.01 -77.05%
同期减少所致
经营活动产生的现金流 上年同期购买土地支出
-43,709,286.75 -745,646,554.90 94.14%
量净额 较多所致
上年同期对信宇公司的
投资活动产生的现金流
10,813,256.69 259,543,459.24 -95.83% 财务资助收回金额较大
量净额
所致
筹资活动产生的现金流 报告期偿还银行借款金
-272,686,169.98 129,963,055.46 -309.82%
量净额 额较上年同期增加所致
现金及现金等价物净增
-305,582,200.04 -356,140,040.20 14.20%
加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司坚持稳健发展理念，努力提升企业持续经营能力。2014年1-6月，公司完成营业收入
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26,230.84万元，同比减少69.08％；实现营业利润3,131.02万元，同比减少84.03％；归属于上市公司所
有者净利润1,391.32万元，同比减少89.47％。公司在报告期内营业收入和利润较低，主要原因是上半年
公司无项目竣工交付，项目竣工均安排在下半年。
报告期内，公司新开工建筑面积12.85万平方米，完成年度计划的28.93%，新开工项目主要为杭州的
锦绣桃源（杭政储出【2013】28号地块）和舟山锦澜公寓（舟山临城LKa-3-25b地块和舟山临城LKa-3-25c
地块）。报告期内，公司累计实现商品房合同销售金额5.38亿元，完成年度计划的19.94%，计划完成未过
半的主要原因是上半年公司在杭项目受限购限贷政策影响去化较为困难。此外，公司年度销售计划中有两
个项目的开盘安排在下半年。
截止报告期末，公司共有8个在建项目，分别为位于杭州的武林外滩、东承府、鼎悦府、锦润公寓、
锦绣桃源，位于浙江舟山的锦澜公寓，位于黄山的江南新城以及位于广东肇庆的星湖名郡。
报告期内，公司各项目进度情况如下：
东承府（杭州）：截止报告期末，主体施工完工，目前处于外立面装饰工程扫尾阶段，逐步展开分步
分项的工程验收。
鼎悦府（杭州）：截止报告期末，主体施工完工，目前处于外立面装饰工程阶段。
锦润公寓（杭州）：截止报告期末，主体施工结顶，目前处于内外装饰工程阶段。
武林外滩（杭州）：截止报告期末，主体施工完工，目前处于外立面装饰工程阶段。
锦绣桃源（杭州）：项目在报告期内已开工，截止报告期末，项目正在进行桩基工程施工。
锦澜公寓（舟山）：报告期内，项目两个地块（舟山市临城LKa-3-25b地块和LKa-3-25c地块）均已开
工。
江南新城（黄山）：报告期内，完成B区四期二标和D区转角外立面施工，截止报告期末，正在进行D
区新城广场方案设计。
星湖名郡（肇庆）：报告期内，西湖新筑二期完成桩基工程施工；西湖新筑三期完成外立面装饰工程；
石溪雅筑完成主体结构施工。
报告期内，公司无新增土地储备。截止报告期末，公司储备的规划可建建筑面积117.03万平方米，公
司权益建筑面积98.70万平方米。代建项目一个，建筑面积16.64万平方米。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 172,351,357.00 88,914,651.94 48.41% -79.03% -82.99% 12.01%
其他 89,090,346.10 70,326,827.02 21.06% 234.84% 503.49% -35.14%
合计 261,441,703.10 159,241,478.96 39.09% -69.18% -70.20% 2.07%
分产品
房地产 172,351,357.00 88,914,651.94 48.41% -79.03% -82.99% 12.01%
物业管理 10,705,586.75 7,879,386.24 26.40% 21.12% 3.75% 12.32%
物业出租 19,226,853.50 3,377,355.17 82.43% 8.21% -1.42% 1.72%
其他 59,157,905.85 59,070,085.61 0.15% 100.00% 9,238.13% 0.15%
合计 261,441,703.10 159,241,478.96 39.09% -69.18% -70.20% 2.07%
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分地区
浙江地区 156,408,725.21 111,789,932.33 28.53% -67.29% -62.15% -9.70%
广东地区 58,935,556.89 22,192,394.97 62.34% -63.65% -76.28% 20.04%
安徽地区 46,097,421.00 25,259,151.66 45.20% -77.85% -82.63% 15.07%
合 计 261,441,703.10 159,241,478.96 39.09% -69.18% -70.20% 2.07%
四、核心竞争力分析
1、经营管理
公司具有二十多年的房地产开发经验，具备中华人民共和国房地产开发企业壹级资质证书。公司经历
过上世纪九十年代以来房地产市场历次宏观调控，熟悉国内房地产市场的周期性变化，与近年来新进入房
地产行业的企业相比，具有较强的专业经营能力和应对市场风险的能力。同时，公司具有较强的异地扩张
能力。20多年来，公司先后在杭州、绍兴、黄山、肇庆、舟山等地进行房地产项目开发，这些项目已实现
销售的部分都取得了较大的成功。公司能在不同区域快速地复制公司的管理能力、组织机构、业务开发能
力和盈利能力，在向异地发展过程中，项目公司能在公司监控和支持下，稳健快速地开拓业务，这是公司
未来进一步向更多区域扩张的基础。
2、品牌建设
公司致力于“为民众造好房”，提供质量满意、高性价比的产品和服务，强调客户的居住感受。经过多
年的探索，公司通过严抓内部管理，严控施工质量，使公司开发的楼盘在市场上形成了“精致、舒适、性
价比高”的市场形象。公司开发出的优良品质楼盘在消费者中已经形成了很高的品牌认知度，公司的社会
知名度和“广宇”品牌的美誉度日益提高。公司被评为浙江省知名商号，“广宇”被评为浙江省著名商标。
在杭州市，无论是已完工的平海公寓、河滨公寓、吴山鸣翠苑、广复大厦、西城年华、大名空间、广
宇上东城、西城美墅等项目，还是在建的东承府、鼎悦府、武林外滩等项目都是当地的热销楼盘，成为了
当地的经典楼盘。在肇庆、黄山等地，公司开发的楼盘都在当地具有很高的知名度和市场占有率。公司对
已售楼盘的客户进行分析时发现，近一半客户购买广宇楼盘是由于其亲朋好友推荐而购买。
3、管理团队
从经营过程来看，房地产公司在业务开展过程中需要整合多种资源，高管团队的经营管理水平对房地
产公司的长远发展起着决定性的作用。广宇集团是一家有着超过二十年房地产开发经验的房地产专业公
司，在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发
展眼光的高管团队。公司管理层均出自一线，经过多年历练具有丰富的房地产开发经营管理经验，其中不
少人都具有研究生学历，理论和实践水平均较高。这样一支高水平的管理团队具备了带领公司进一步做大
做强的经营管理能力。
4、企业文化
经过近30年的发展，公司始终秉承“服务大众、共享生活”的信念，坚持“知识创造财富、和谐铸就未来”
的价值主张——打造高水平的专业化团队，通过透明和规范化运作为，为股东创造价值，为员工发展搭建
平台，与合作伙伴实现共赢，努力实现普通市民高品质居住条件的“中国梦”。
公司在长期实践过程中形成了“务实稳健”的风格，宁可放弃短期速成的机会，也要规避致命性的错误，
项目资源储备以保障高质量的持续增长为准绳，从没有寻求超越自身能力和资源的超常规扩张。从不试图
凭借对即将发生的短期波动预判采取投机性行为，而是执着于研究客户需求，优化产品结构，改善服务品
质，以期提升客户价值；努力提升销售效率，加速去化，优化财务结构，以期提升资金利用率；合理分配
成本，加快开发进度，控制费用，以期实现股东利益最大化。
同时，公司以“学者型地产实践者”为人力资源发展方针，长期以来注重中层和普通员工的培养，目前
丰富的人才队伍为公司的快速发展提供了后备军。公司始终重视弘扬企业文化建设，将广宇的企业文化全
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面贯彻到员工的各项行为中去，使之成为共同的理念。同时注重加强企业内炼和团队建设，把人力资源优
势转化为企业竞争优势，不断提高公司软实力。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
100,000,000.00 440,000,000.00 -77.27%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
浙江鼎源房地产开发有限公司 房地产开发经营、房屋销售等 100.00%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在委托贷款。
3、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
肇庆星湖
“星湖名郡”
名郡房地 房地产开 247,500,00 1,116,215,1 295,558,76 56,468,767. 21,016,94 15,679,576.0
子公司 项目开发
产发展有 发 0.00 97.02 5.21 00 8.74
建设
限公司
黄山广宇
“江南新城”
房地产开 房地产开 50,000,000. 348,025,58 88,248,893. 46,097,421. 16,773,81 13,026,055.1
子公司 项目开发
发有限公 发 00 9.96 26 00 1.41
建设
司
杭州广宇
“上东臻品”
紫丁香房 房地产开 50,000,000. 233,291,09 86,058,461. 10,892,217. 6,562,182
子公司 项目开发 4,893,235.20
地产开发 发 00 0.81 87 99 .04
建设
有限公司
杭州广宇
建筑工程 工程技术 60,000,000. 102,109,21 83,958,863. 10,570,000. 6,412,822
子公司 技术服务 4,801,689.19
技术咨询 咨询 00 7.58 95 00 .26
有限公司
浙江广宇 “上东领
丁桥房地 房地产开 地”、“上东 50,000,000. 254,319,86 175,742,48 56,405,121. 16,285,46 11,586,594.4
子公司
产开发有 发 名筑”项目 00 0.13 1.66 65 7.52
限公司 开发建设
4、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 项目进度 项目收益情况
实际投入金额
东承府 115,000 8,948.17 117,531.76 在建 尚未产生收益
武林外滩 250,000 7,014.58 175,084.63 在建 尚未产生收益
鼎悦府 125,163 4,087.69 108,486.54 在建 尚未产生收益
锦绣桃源 97,800 4,725.25 66,168.35 在建 尚未产生收益
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锦澜公寓 132,565 3,268.33 73,983.46 在建 尚未产生收益
合计 720,528 28,044.02 541,254.74 -- --
六、对 2014 年 1-9 月经营业绩的预计
2014 年 1-9 月预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
归属于上
