杭州滨江房产集团股份有限公司 2012 年度报告全文
杭州滨江房产集团股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 04 月 16 日
杭州滨江房产集团股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主
管人员)张羽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.94 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 8
第四节 董事会报告.......................................................................................................................... 10
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 40
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 52
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 57
第八节 公司治理.............................................................................................................................. 64
第九节 内部控制.............................................................................................................................. 68
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 70
第十一节 备查文件目录................................................................................................................ 179
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释义
释义项 指 释义内容
滨江集团 指 杭州滨江房产集团股份有限公司，即本公司
滨江控股公司 指 杭州滨江投资控股有限公司，本公司控股股东
房开公司 指 杭州滨江房屋建设开发有限公司，本公司控股子公司
万家星城公司 指 杭州万家星城房地产开发有限公司，本公司控股子公司
千岛湖公司 指 杭州千岛湖滨江房地产开发有限公司，本公司控股子公司
千岛湖酒店公司 指 杭州千岛湖滨江度假酒店有限公司，本公司控股子公司
友好饭店 指 杭州友好饭店有限公司，本公司控股子公司
滨绿公司 指 杭州滨绿房地产开发有限公司，本公司控股子公司
滨江盛元公司 指 杭州滨江盛元房地产开发有限公司，本公司控股子公司
滨江镜湖公司 指 绍兴滨江镜湖置业有限公司，本公司控股子公司
东方海岸公司 指 东方海岸（淳安）房地产开发有限公司，本公司控股子公司
物业公司 指 杭州滨江物业管理有限公司，本公司控股子公司
滨江城东公司 指 杭州滨江城东房地产开发有限公司，本公司控股子公司
滨江三花公司 指 杭州滨江三花房地产开发有限公司，本公司控股子公司
上虞金色家园公司 指 上虞亚厦金色家园置业有限公司，本公司控股子公司
滨凯公司 指 杭州滨凯房地产开发有限公司，本公司控股子公司
曙光之城公司 指 杭州曙光之城房地产开发有限公司，本公司控股子公司
衢州置业公司 指 杭州滨江房产集团衢州置业有限公司，本公司控股子公司
绍兴蓝庭公司 指 绍兴滨江蓝庭置业有限公司，滨江镜湖公司控股子公司
上虞城市之星公司 指 上虞滨江城市之星置业有限公司，本公司控股子公司
滨江经纪公司 指 杭州滨江房地产经纪有限公司，物业公司控股子公司
上虞滨厦公司 指 上虞滨厦置业有限公司，本公司控股子公司
金华蓝庭公司 指 金华滨江蓝庭置业有限公司，本公司控股子公司
滨江西部公司 指 杭州滨江西部房地产开发有限公司，本公司控股子公司
建设管理公司 指 杭州滨江房产建设管理有限公司，本公司控股子公司
千岛湖游艇公司 指 杭州千岛湖滨江游艇有限公司，本公司控股子公司
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重大风险提示
一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国
家宏观调控政策影响较大。
二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，
合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环
节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项
目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造
成不利的影响。
三、跨区域经营风险：目前，公司除杭州以外，已布局了绍兴、上虞、金
华及衢州等城市，在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目
管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的
跨区域经营风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 滨江集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司
公司的中文简称 滨江集团
公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）Binjiang Group
公司的法定代表人 戚金兴
注册地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号
注册地址的邮政编码 310016
办公地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号
办公地址的邮政编码 310016
公司网址 www.binjiang.com.cn
电子信箱 office@binjiang.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
联系地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号 浙江省杭州市庆春东路 38 号
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 liyuan@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
浙税联字
杭州市工商行政管
首次注册 1996 年 08 月 22 日 330000000027853 330104719577660 71957766-0
理局江干分局
号
浙税联字
浙江省工商行政管
报告期末注册 2009 年 05 月 26 日 330000000027853 330104719577660 71957766-0
理局
号
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更。
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号
签字会计师姓名 缪志坚 蒋舒媚
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 6,411,123,129.91 3,565,366,603.92 79.82% 6,218,083,386.36
归属于上市公司股东的净利润
1,265,970,943.23 783,987,330.40 61.48% 966,205,559.82
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
1,264,954,554.33 778,830,992.60 62.42% 949,063,132.56
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
4,512,862,725.08 -4,912,403,249.07 191.87% 198,605,461.18
（元）
基本每股收益（元/股） 0.94 0.58 62.07% 0.71
稀释每股收益（元/股） 0.94 0.58 62.07% 0.71
净资产收益率（%） 23.05% 16.93% 6.12% 25.16%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 38,363,420,208.99 34,798,450,521.38 10.24% 29,699,899,483.38
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 6,000,995,364.07 4,912,005,997.20 22.17% 4,301,535,234.75
权益）（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,265,970,943.23 783,987,330.40 6,000,995,364.07 4,912,005,997.20
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
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归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,265,970,943.23 783,987,330.40 6,000,995,364.07 4,912,005,997.20
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
无
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-214,506.86 -95,609.29 -157,761.11
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 4,256,888.99 13,391,200.00 20,956,600.00
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
0.00 7,120,892.55
占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 136,611.02
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,740,242.66 -7,215,195.65 -11,186,328.27
其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,084,442.05 274,395.19
所得税影响额 454,721.32 3,513,606.13 3,177.03
少数股东权益影响额（税后） -32,359.73 1,494,893.18 -137,805.93
合计 1,016,388.90 5,156,337.80 17,142,427.26 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
回顾 2012 年，史上最严厉的房地产调控政策还在继续：一方面，对于投资投机需求，继续严格执行限购和差别化信贷
政策，坚决遏制投资投机性不合理购房；另一方面，对于自住性的合理购房需要，中央和地方政府采取各种措施予以支持和
鼓励：央行、发改委、住建部等多部委多次表示支持首套房贷款需求；地方政府采取上调公积金贷款额度、上调普通住宅认
定标准、税费优惠、购房补贴等政策支持和鼓励合理购房需求。在货币政策方面，央行于 2 月和 5 月下调存款准备金率，并
于 6 月和 7 月两次降息，对货币政策进行预调微调，市场的流动性有所改善。在上述背景下，2012 年房地产市场演绎了跌
宕起伏的行情： 1－2 月市场延续 2011 年末的成交低迷；3－7 月，由于房价的理性回落以及刚性和改善性需求的有效释放，
成交量快速攀升；8－9 月份，受房价上涨因素影响，交易双方展开新一轮的博弈，市场观望气氛再次转浓，成交量较前期
小幅回落；10－12 月成交量持续回升，重点城市市场交易量出现年底翘尾。2012 年，在行业竞争格局方面，随着严厉房地
产调控政策持续，企业的优胜劣汰进一步推进，品牌房企市场占有率进一步提升，行业集中度进一步提高，房地产行业整合
和竞争进入白热化阶段。
报告期内，公司实现营业收入 6,411,123,129.91 元，比上年增长 79.82%；实现利润总额 1,685,219,982.10 元，比上
年增长 59.94%，实现归属于母公司所有者的净利润 1,265,970,943.23 元，比上年增长 61.48%；每股收益 0.94 元。截至 2012
年 12 月 31 日，公司资产总额为 38,363,420,208.99 元，较 2011 年末增长 10.24%。
2012 年，公司主要取得以下八个方面的成绩：
1、执行“一开源、三节流”政策，成绩显著。
（1）“一开源”，即抓销售，公司在 2012 年再次销售过百亿，取得了历史上仅次于 2010 年 116 亿元的第二高的销售额。
2012 年公司累计实现销售金额（含协议金额）110 亿元，2012 年杭州市主城区商品房销售总额为 913.94 亿元，公司杭州主
城区项目的销售合同占杭州市主城区商品房销售总额的 8.37％。具体项目销售金额情况如下：
项目 销售金额（含协议金额，亿元）
金色黎明一期 26.52
凯旋门 23.50
曙光之城 23.37
湘湖壹号 11.35
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武林壹号 7.83
绍兴金色家园 3.55
金华金色蓝庭 3.54
衢州春江月 2.91
金色黎明二期 2.52
其它项目 4.91
（2）“节流”方面，主要是控制贷款总量和贷款利息，借助良好的销售，大幅提升了公司抵御风险的能力，同时，公司
严格控制有息负债的利率水平，年化平均借贷成本仅为 7.1%, 有效的降低了财务成本；土地方面，2012 年，收购了东方海
岸项目以及竞得余政储出（2012）48、49 号地块（该项目由公司与杭州普特元腾股权投资合伙企业（有限合伙）合作开发）；
此外，在费用开支上继续严格贯彻实施“可用可不用，暂时不用”、“一定要用，尽量少用、迟用”的政策，均取得了显著的
成绩。
2、外地项目管理、品质得到复制和认可。绍兴、衢州等外地项目成功实现交付，尤其绍兴金色家园项目基本展现了公
司本部的产品品质，得到了行业、政府、客户的认可。公司标准化制度获得严格贯彻和推广，产品品质得到社会认可。
3、销售模式得到行业的、区域的基本肯定。即“我有你有大家有”产品（例如金色黎明、凯旋门）主推高性价比，快
速销售；“我有你没有”产品（例如武林壹号、湘湖壹号）则优质优价，实现高附加值，此种模式基本得到了行业的、区域
的、客户的认可。
4、集中交付五大楼盘，充分考验了团队管理和交付能力，五个项目的顺利交付，获得行业、客户和社会的认可。
5、湘湖壹号、武林壹号 A+类产品（以武林壹号、湘湖壹号为代表的国际一流精装修住宅）真正的第二代精装修揭开
面纱，得到市场和行业的相当认可，而客户也用成交表达了充分肯定。
6、代建项目顺利推进。代建反映了公司优秀的盈利能力（中国房地产百强企业“盈利性 TOP10”排名第五位）和品牌
影响力，能够承接商业代建则是完全代表了行业、区域对公司的高度认可。2012 年，公司全资子公司杭州滨江房产建设管
理有限公司分别与杭州祐康置地有限公司和杭州普特滨江股权投资合伙企业（有限合伙）签订《房地产项目委托开发管理合
同书》，公司接受上述两委托方的委托负责项目的开发管理。上述两个代建项目合计增加公司管理费预计为 2.25 亿元。截至
报告期末，公司代建业务面积约 130 万方，其中，代建的保障房面积达 37.97 万平方米，商业代建面积达 92.03 万平方米。
代建业务预估代建费合计为 4.91 亿元。
7、物业管理水平得到社会、行业、客户的认可。根据中国指数研究院发布的《2012 年中国城市居民居住满意度》，在
杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中，公司的物业服务满意度排名第一。
8、公司核心竞争力再次得到充分肯定。滨江集团的核心竞争力包括人员的精干高效，优秀的工程成本控制和财务成本
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控制能力以及公司扁平化式高效管理。公司一直保持着内部的事情尽可能事不过夜的优秀作风和传统。
截至报告期末，公司土地储备情况如下：
序 占地面积 规划建筑面积 权益土地面积 权益规划建筑面
区域 项目名称 享有权益（%）
号 （平方米） （平方米） （平方米） 积（平方米）
1 城市之星 47,455 319,990 100 47,455 319,990
2 武林壹号 104,070 470,875 50 52,035 235,438
3 东方海岸 257,230 285,325 100 257,230 285,325
4 湘湖壹号 241,340 299,932 50 120,670 149,966
5 金色黎明一期 77,459 234,854 100 77,459 234,854
杭州地 6 金色黎明二期 59,283 192,779 51 30,234 98,317
区 7 金色黎明三期 58,321 188,770 51 29,744 96,273
8 曙光之城 46,487 192,882 100 46,487 192,882
9 凯旋门公寓 39,745 167,311 70 27,822 117,118
10 西溪明珠 71,393 132,760 100 71,393 132,760
余政储出（2012）
11 105,790 330,594 50 52,895 165,297
48、49 号地块
杭州地区小计 1,108,573 2,816,072 ―― 813,424 2,028,220
1 衢州月亮湾 182,365 329,800 100 182,365 329,800
2 绍兴金色蓝庭 87,370 134,843 100 87,370 134,843
杭州以
3 上虞城市之星 94,508 262,386 50 47,254 131,193
外地区
4 上虞阳光海岸 96,417 286,981 70 67,492 200,887
5 金华金色蓝庭 110,524 201,154 100 110,524 201,154
杭州以外地区小计 571,184 1,215,164 ―― 495,005 997,877
合计 1,679,757 4,031,236 ―― 1,308,429 3,026,097
公司品牌美誉度不断提升，先后荣获以下荣誉：
公司在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的2013年
百强房企排名中，位列第30名，连续七年荣获“百强之星”称号。同时荣获2013中国房地产百强企业“盈利性TOP10”，排名
第五位。2012年全国最具价值的民营地产品牌二十强、全国最具价值民营品牌百强；“滨江房产”被评定为浙江省著名商标；
杭州市服务业企业100强；2012年度浙江地产风云榜年度地产品牌；2012年度浙江地产传媒大奖中荣获“2012年度领袖地产”
称号；2011年度杭州诚信房企。
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二、主营业务分析
1、概述
单位：（人民币）万元
项目 2012年度 2011年度 2010年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 632,700.06 98.69% 348,157.53 97.65% 617,600.66 99.32%
其他业务收入 8,412.26 1.31% 8379.13 2.35% 4,207.68 0.68%
营业收入 641,112.32 100.00% 356,536.66 100.00% 621,808.34 100.00%
（1）公司的主营业务
自公司1996年成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业的
房地产开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务，也是公司盈利的主要来源。报告期内万家星城二、三期、
绍兴金色家园、上虞金色家园、衢州春江月以及和千岛湖别墅尾盘交付，而去年仅万家星城一期交付及千岛湖别墅，因此2012
年度公司的营业收入比上年上涨79.82%。最近三年，公司主要项目销售收入情况如下：
单位：（人民币）万元
项目 2012年度 2011年度 2010年度
万家星城项目 425,827.55 251,805.54
上虞金色家园 24,841.18
衢州春江月 64,830.54
绍兴金色家园 82,492.47
阳光海岸项目 34,150.77 256,802.36
金色蓝庭项目 15,833.53 139,401.53
新城时代广场项目 369.69 133,499.97
金色海岸项目 55.00 558.49
千岛湖别墅项目 10,231.60 27,359.64 22,760.98
万家花城一期 2,511.20 1,522.50 6,619.27
万家花城二期 42,610.13
衢州西江月项目 292.96 2,173.58
万家花园C-1项目
