杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
杭州滨江房产集团股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主
管人员)张羽声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目 录
2014 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 16
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 26
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 29
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 30
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 31
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 137
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 杭州滨江房产集团股份有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 滨江集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 滨江集团
公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）Binjiang Group
公司的法定代表人 戚金兴
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
联系地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号 浙江省杭州市庆春东路 38 号
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 4,343,149,795.67 5,014,629,076.52 -13.39%
归属于上市公司股东的净利润（元） 450,446,303.74 932,112,302.70 -51.67%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
452,827,300.11 758,938,592.35 -40.33%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -2,039,288,803.81 2,003,837,682.03 -201.77%
基本每股收益（元/股） 0.33 0.69 -52.17%
稀释每股收益（元/股） 0.33 0.69 -52.17%
加权平均净资产收益率 6.04% 14.46% -8.42%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 41,631,630,777.09 39,564,823,125.51 5.22%
归属于上市公司股东的净资产（元） 7,582,160,370.34 7,280,434,066.60 4.14%
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -135,995.20
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
5,397,977.97
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 220,794.55
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,754,789.14
减：所得税影响额 -818,002.95
少数股东权益影响额（税后） -73,012.50
合计 -2,380,996.37 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
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□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年上半年，李克强总理在《政府工作报告》中就房地产调控提出了针对不同城市情况“分类调控”的调控理念。在“分
类调控“的大背景下，部分地方政府相继微调限购政策、提高公积金贷款额度、调整买房落户政策。在信贷政策方面，就按
揭贷款趋紧和利率上行的情况，5月中旬央行召开住房金融服务专题座谈会，要求各银行应合理配置信贷资源，优先满足居
民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。2014年上半年，房地产市场整体供大于求，供应量处于高位，而成交量下降，
房价也出现一定程度的调整。
报告期内，公司实现营业收入4,343,149,795.67元，较上年同期下降13.39%；实现营业利润638,178,208.84元，比上年下
降52.09％；实现归属于母公司所有者净利润450,446,303.74元，比上年下降51.67%。
报告期内，在工程成本控制方面，公司对工程系统的各个分项重新进行了一次正负零零的标准化梳理和定位，在保证项
目品质的基础上，进一步优化了成本。在融资方面，公司在合理控制融资成本的基础上，做好融资工作。在营销方面，公司
累计实现销售金额（含协议金额）60.21亿元，其中代建管理经营合同金额14.18亿元。公司武林壹号项目销售金额位列杭州
主城区销售金额冠军，千岛湖东方海岸和衢州月亮湾项目分别于5月和6月开盘，均获热销，两个项目的预订加签约率分别为
91％和86％。
报告期内，公司与中大房地产集团有限公司、宣城市德信投资有限公司以理性的价格获得平湖万家花城项目，该项目土
地面积274031平方米，容积率建筑面积529841平方米。项目开发整体纳入公司项目管理体系，公司全资子公司杭州滨江房产
建设管理有限公司负责项目的开发管理，项目公司向杭州滨江房产建设管理有限公司支付管理费。
报告期内，公司在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布
的2014年百强房企排名中，位列第29名，同时荣获2014中国房地产百强企业“盈利性TOP10”。
二、主营业务分析
概述
自1996年成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业的房地产
开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务，也是公司盈利的主要来源。报告期内仅城市之星和湘湖壹号部
分住宅交付、以及绍兴金色家园、绍兴星城大厦、衢州春江月等尾盘交付，因此2014年1-6月公司的营业收入比上年同期下
降13.39%。
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主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系本期房地产销售
营业收入 4,343,149,795.67 5,014,629,076.52 -13.39%
收入减少所致
主要系本期房地产销售
营业成本 3,035,646,353.07 3,130,641,490.25 -3.03%
成本减少所致
销售费用 59,712,721.47 48,348,219.15 23.51%
管理费用 83,686,609.89 89,523,747.31 -6.52%
主要系利息支出增加所
财务费用 81,553,451.63 22,691,112.84 259.41%
致
主要系本期利润减少所
所得税费用 188,639,726.94 336,798,350.23 -43.99%
致
研发投入 0.00 0.00 0.00%
主要系本期销售商品、
提供劳务收到的现金减
经营活动产生的现金流
-2,039,288,803.81 2,003,837,682.03 -201.77% 少以及购买商品、接受
量净额
劳务支付的现金增加所
致。
主要系上期收回上虞创
恒投资款、处置持有至
投资活动产生的现金流 到期投资收益等现金流
-155,930,778.90 887,800,980.21 -117.56%
量净额 入较大，以及本期支付
合作项目外部股东财务
资助款较大所致。
主要系本期收到合作项
目外部股东投入的项目
筹资活动产生的现金流
2,073,149,349.00 -628,816,352.01 -429.69% 合作款较多以及上年同
量净额
期偿还银行借款等现金
流出较大所致。
主要系销售额减少以及
现金及现金等价物净增
-122,070,233.71 2,262,822,310.23 -105.39% 购买商品、接受劳务支
加额
付的现金增多所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
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公司的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况请参见本报告中“第四节 董事会报告”之“一、概述”部分。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 4,119,947,091.00 2,920,934,785.96 29.10% -14.67% -3.73% -8.06%
酒店业 67,301,423.88 42,007,158.90 37.58% -9.55% 0.01% -5.96%
物业服务业 81,029,624.59 46,256,830.72 42.91% 29.69% 53.88% -8.98%
分产品
房地产业 4,119,947,091.00 2,920,934,785.96 29.10% -14.67% -3.73% -8.06%
酒店业 67,301,423.88 42,007,158.90 37.58% -9.55% 0.01% -5.96%
物业服务业 81,029,624.59 46,256,830.72 42.91% 29.69% 53.88% -8.98%
分地区
杭州地区 4,153,668,300.47 2,939,594,902.03 29.23% 33.73% 75.50% -16.85%
衢州地区 30,817,116.00 19,517,361.23 36.67% -92.35% -93.14% 7.26%
绍兴地区 83,792,723.00 50,086,512.32 40.23% -88.35% -91.92% 26.43%
四、核心竞争力分析
公司的核心竞争力包括人员的精干高效，优秀的工程成本控制和财务成本控制能力，以及公司扁平化的高效管理。
1.人员的精干高效
公司一贯保持“团队精干高效、待遇相对优厚”的用人理念，这一理念以房地产业资源整合型、驾驭管理型的特点为基础，
有效避免了各种人浮于事、人员臃肿的现象产生。此外，在异地拓展的人员配置方面，公司新进一个城市，以开发30万方的
项目为例，标准开发团队配置规模15人，再增加一个项目增加9人。
2. 专业的工程成本控制能力
公司专业的工程成本控制能力首先得益于公司专业的管理团队。公司董事长戚金兴先生自参加工作开始就一直从事房地
产行业相关工作，具有20多年的房地产行业管理经验；不仅精于建筑设计，而且熟悉项目现场管理和工程预决算。总经理朱
慧明先生也是杭州滨江房屋建设开发公司的创始人之一，同样是从技术工作起步，并逐步成长为企业管理层。其次，公司一
直坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制，公司注重从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计作为降
低成本的突破口。公司通过五大住宅标准化和公建标准化体系的建立，在造价上细化到每个分项成本，跟踪监控，不仅超过
要审批，而且低于正常水平也要审批，从而有效地保证产品品质的成功复制和成本控制。此外，在管理理念上始终强调和要
求团队不断提升在设计、管理过程中的预见性、超前性，在设计过程、管理过程中就能提前发现问题，提出问题，减少设计
上联系单，减少工程上的返工，工程质量的一步到位，就是在节省成本！
3、优秀的财务成本控制能力
在财务成本控制方面，公司凭借良好的资产质量和信誉，近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采
用融资成本较高的房地产信托融资。公司一贯重视控制合理的贷款增速和保持合理的贷款总量，并始终保持同地区同规模企
业的最优惠利率水平。
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4、公司扁平化的高效管理
公司始终保持二级管理的扁平化的组织架构，使公司董事会和管理层能快速有效进行决策，并使公司董事会和管理层
的决策能高效地传递和执行。分管项目的集团高层领导日常均在项目现场办公，直接坐阵现场管理和决策，每当销售、交付
等重大节点，均由公司总经理或者常务副总经理亲自任领导小组组长，确保每次销售、交付工作的完成质量和进度。在销售
定价上，董事长更会亲临一线直接听取销售部门全员的价格建议，并全面听取相关中层干部及公司高管的意见后进行决策。
使得公司上下始终保持着对市场的敏感，并且管理层能够对内部运营情况进行精准的掌握和控制。同时，公司一直保持着内
部的事情尽可能事不过夜的优秀作风和传统，从董事会开始到操作层，今天的事情绝不拖到明天，迟早要做的事情早做，绝
不拖沓。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
45,100,000.00 638,000,000.00 -929.31%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
杭州滨江房屋资产管理有限公司 服务；受托资产管理，自有房屋租赁 100.00%
平湖滨江房地产开发有限公司 房地产业 35.10%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
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（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
杭州滨江
盛元房地 3,498,064,5 545,033,92 317,471,88 81,621,63 61,267,985.6
参股公司 房地产业 房地产业 500000000
产开发有 07.08 1.21 3.00 9.94
限公司
4、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 项目进度 项目收益情况
实际投入金额
项目建设中，尚未产
武林壹号项目 1,107,600 54,780.5 554,438.77 在建
生收益
项目一期部分已交
湘湖壹号项目 594,700 -9,800.32 291,616.18 在建
付
项目建设中，尚未产
金色黎明二期/三期 470,000 25,393.14 373,338.73 在建
生收益
项目建设中，尚未产
曙光之城项目 242,000 4,566.08 232,082.63 在建
生收益
项目建设中，尚未产
滨江凯旋门项目 350,000 4,085.99 299,329.33 在建
生收益
千岛湖东方海岸项 项目建设中，尚未产
190,000 2,106.19 85,220.28 在建
目 生收益
西溪明珠项目 232,000 9,637.87 208,392.8 在建 项目建设中，尚未产
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生收益
项目建设中，尚未产
绍兴金色蓝庭项目 97,600 11,015.42 78,088.87 在建
生收益
项目建设中，尚未产
上虞城市之星项目 180,000 | 杭州滨江房产集团股份有限公司2014年半年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-08-09 |
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| 附件：公告原文 |
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