杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
杭州滨江房产集团股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2014 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.61 元（含税），送红股 6
股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 4 股。
公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主
管人员)张羽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 6
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 8
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................. 10
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 24
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 34
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 39
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 40
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 45
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 49
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 51
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 151
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 杭州滨江房产集团股份有限公司
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重大风险提示
一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国
家宏观调控政策影响较大。
二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，
合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环
节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项
目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造
成不利的影响。
三、跨区域经营风险：目前，公司除杭州以外，已布局了绍兴、上虞、金
华、衢州及平湖等城市，在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、
项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一
定的跨区域经营风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 滨江集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司
公司的中文简称 滨江集团
公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如有）Binjiang Group
公司的法定代表人 戚金兴
注册地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号
注册地址的邮政编码 310016
办公地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号
办公地址的邮政编码 310016
公司网址 www.binjiang.com.cn
电子信箱 office@binjiang.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
联系地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号 浙江省杭州市庆春东路 38 号
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
浙税联字
杭州市工商行政管
首次注册 1996 年 08 月 22 日 330000000027853 330104719577660 71957766-0
理局江干分局
号
浙税联字
浙江省工商行政管
报告期末注册 2009 年 05 月 26 日 330000000027853 330104719577660 71957766-0
理局
号
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更。
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号
签字会计师姓名 向晓三 蒋舒媚
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 11,758,569,573.81 10,381,916,409.04 13.26% 6,411,123,129.91
归属于上市公司股东的净利润
829,044,722.00 1,410,124,475.18 -41.21% 1,265,970,943.23
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
819,312,324.79 1,212,602,083.15 -32.43% 1,264,954,554.33
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-1,317,042,447.78 405,373,880.04 -424.90% 4,512,862,725.08
（元）
基本每股收益（元/股） 0.61 1.04 -41.35% 0.94
稀释每股收益（元/股） 0.61 1.04 -41.35% 0.94
加权平均净资产收益率 10.91% 21.30% -10.39% 23.05%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 38,245,772,847.60 39,564,823,125.51 -3.33% 38,363,420,208.99
归属于上市公司股东的净资产
7,960,758,788.60 7,280,434,066.60 9.34% 6,000,995,364.07
（元）
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-169,845.77 273,259,967.18 -214,506.86
值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
3,702,762.11 4,073,134.47
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 16,973,319.05 2,226,662.00 4,256,888.99
受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 718,406.57
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
784,099.89 136,611.02
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
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金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -9,008,097.75 -18,717,963.68 -2,740,242.66
减：所得税影响额 3,070,559.39 65,912,427.09 454,721.32
少数股东权益影响额（税后） -520,719.07 -1,874,612.58 -32,359.73
合计 9,732,397.21 197,522,392.03 1,016,388.90 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）政策与市场分析
2014年我国房地产市场步入调整期，在房地产调控方面，对于中央来说，在当前复杂的市场环境下，
保持宏观政策层面的连续性、稳定性显得尤为重要，支持合理自住需求、抑制投资投机需求的导向仍继续
坚持。在“市场调节与行政保障”双轨运行的主基调下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度
设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府灵活调整，
限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，稳
定住房消费。总的说来，政策面上“多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长”已
见成效。全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落。据统计，2014
年商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%；商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.3%；房地产开发
投资额为9.50万亿元，同比增长10.5%。
（二）2014年公司经营业绩和管理情况回顾
2014年在对经济形势、区域行情 “整体平稳，谨慎看好”的判断下，2014年滨江集团在战略上提出“一
个巩固，三个提升”（巩固市场地位，继续提升“一开源、三节流”的含金量，继续提升管理水平，继续提升
营销能力），在战术上具体表现为“两稳健，两完善，两突破”。两个稳健一是坚持企业经营稳健，二是财
务运行安全稳健。两个完善一是完善生活园区服务体系，建立一站式生活服务体系，满足业主日常生活配
套需求。另一个完善则是完善产品体系，丰富现有产品系列并进一步完善精装修体系。两大突破则是时间
突破和营销突破，开发速度上要对区域楼盘进行超越，营销突破上做到面上完善提高，点上有所突破。报
告期内，公司实现营业收入1,175,856.96万元，比上年同期上涨13.26%；实现利润总额116,127.90万元，比
上年同期下降41.07%，实现归属于母公司所有者的净利润82,904.47万元，比上年下降41.21%；每股收益0.61
元。
2014年全年实现销售157亿元（含协议金额）其中代建业务销售金额为32.4亿元，实现了房地产业务的
稳健增长。
滨江集团以立足杭州市场、深耕长三角核心区域为布局策略，凭借“产品+服务”的核心竞争能力，经
营业绩稳健发展。在做好房地产主业的基础上，公司积极发展代建业务，输出品牌和管理，扩大市场规模，
确保盈利空间和资金效率。自2011年公司成立杭州滨江房产建设管理有限公司以来，代建总规模达到160
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多亿，累计签约代建管理费9亿元（不包括合作项目收取管理费）。2014年公司代建业务收入11,998.82万元。
公司充分发挥专业开发商的开发、运营、管理能力和品牌优势，逐步由自主开发转向品牌输出，从重资产
向轻资产经营模式转变，以顺应行业的发展趋势。代建业务是公司目前重点发展的业务之一，未来将占公
司地产业务30%以上。项目利润空间多来自运营、品牌溢价和资金管理，抢占市场份额的同时可进一步降
低房地产行业运营风险。此外，滨江集团在未来定位要做强服务商，将增加代建政府项目，服务于政府，
服务于行业、服务于同行、服务于社会业主，让更多的民众享受到“滨江品质”。
公司扩大商业物业的持有量，大力发展“生活房产”，公司旗下杭州滨江房屋资产管理有限公司目前已
经成为杭州市最大的“生活房产”商业物业运营商。公司目前持有26万方商业物业，其中杭州市区的商铺、
写字楼约18万方，杭州友好饭店和千岛湖希尔顿酒店约8万方，为公司带来约1.6亿元的年租金收入（含酒
店收入）。公司逐步形成“开发+持有”模式，不仅可以获取稳定的租金收益，布局长远获取超额收益，而
且可以通过物业抵押、收益证券化等模式有效改善融资结构，降低融资成本。公司通过对商业物业的研究，
提出在杭州加大商业物业的持有，除优质的写字楼、商场以外，围绕住宅小区配套商业的功能性要求，2012
年进一步明确提出加大“生活房产”（即住宅小区配套商业）的持有，并且从业主日常生活角度出发，战略
性引进便利店、早餐、医药、餐饮、洗衣等品牌商家，满足业主日常生活需求。公司目标做到50万平米的
“生活房产”，保证每年4-5亿元的租赁收入。此外，公司还积极落子布局海外市场，从美国市场起步，优化
资产配置。
二、主营业务分析
1、概述
项目 2014年度 2013年度 2012年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 1,163,617.21 98.96 1,026,179.91 98.84% 632,700.06 98.69%
其他业务收入 12,239.75 1.04 12,011.73 1.16% 8,412.26 1.31%
营业收入 1,175,856.96 100.00 1,038,191.64 100.00% 641,112.32 100.00%
（1）公司的主营业务
自公司1996年成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业的
房地产开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务，也是公司盈利的主要来源。报告期内，主要系曙光之城、
凯旋门、金华金色蓝庭项目,以及城市之星、湘湖壹号、衢州月亮湾部分交付结转，2014年度公司的营业收入比上年上涨
13.26%。
（2）公司的其他业务收入
公司其他业务收入主要为代建业务收入，2014年度公司代建业务收入11,998.82万元。伴随行业整合与利润率的合理回
归，对房地产开发企业的专业能力提出了更高的要求，公司通过输出品牌和专业化管理能力，以获取稳定的代建管理收入，
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其比重将在滨江未来业务布局中占据越来越重要的分量。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
公司的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况请参见本报告中“第四节 董事会报告”之“一、概述”部分。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
不适用
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 268,864,295.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.85%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户一 57,736,118.00 0.61%
2 客户二 55,726,235.00 0.59%
3 客户三 53,960,000.00 0.57%
4 客户四 53,336,192.00 0.57%
5 客户五 48,105,750.00 0.51%
合计 -- 268,864,295.00 2.85%
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 8,907,200,922.50 97.74% 6,996,518,617.29 96.90% 0.84%
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酒店业 89,866,174.73 0.99% 90,756,499.82 1.26% -0.27%
物业服务业 127,232,691.16 1.40% 83,229,614.47 1.15% 0.25%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 8,907,200,922.50 97.74% 6,996,518,617.29 96.90% 0.84%
酒店业 89,866,174.73 0.99% 90,756,499.82 1.26% -0.27%
物业服务业 127,232,691.16 1.40% 83,229,614.47 1.15% 0.25%
说明
无
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 412,245,400.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 5.10%
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
4、费用
项目 2014年 2013年 同比增减（％）
销售费用 117,167,053.34 113,198,931.60 3.51
管理费用 233,340,584.71 242,136,865.99 -3.63
财务费用 200,905,629.36 51,418,556.68 290.73
所得税费用 355,271,527.24 514,351,442.65 -30.93
报告期内，公司财务费用比上年增长290.73%，主要系未开工的合作开发项目股东投入款计提的计入损益利息增加，以
及经营性物业贷款增加后相应的计入损益利息支出增加所致。
报告期内，公司所得税费用比上年下降30.93%，主要系本期利润总额减少所致。
5、研发支出
不适用
6、现金流
单位：元
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项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 8,409,004,225.67 9,965,246,998.74 -15.62%
经营活动现金流出小计 9,726,046,673.45 9,559,873,118.70 1.74%
经营活动产生的现金流量净
-1,317,042,447.78 405,373,880.04 -424.90%
额
投资活动现金流入小计 1,284,049,566.41 1,078,155,376.08 19.10%
投资活动现金流出小计 325,479,481.20 808,753,783.53 -59.76%
投资活动产生的现金流量净
958,570,085.21 269,401,592.55 255.81%
额
筹资活动现金流入小计 6,197,512,549.47 7,308,620,750.00 -15.20%
筹资活动现金流出小计 5,999,699,025.58 7,504,584,668.97 -20.05%
筹资活动产生的现金流量净
197,813,523.89 -195,963,918.97 200.94%
额
现金及现金等价物净增加额 -160,658,838.68 478,811,553.62 -133.55%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
2014年度公司现金流量净额较上年大幅下降，主要系报告期内销售商品、提供劳务收到的现金较去年同期大幅下降
154,728.91万元。
公司投资活动产生的现金流出、流入金额在整个现金流量中相对来说占比率较小。2014年度投资活动产生的现金流量净
额较上年大幅增长，主要系上期处置持有至到期投资收益等现金流入较大，以及本期支付合作项目外部股东财务资助款较大
所致.
公司筹资活动产生的现金流量净额较上年同期大幅上升，与本期相比，上年同期筹资活动现金流出较大，主要系上年同
期偿还银行借款以及归还合作方投入款较多所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
11,346,569,155.1
房地产业 8,907,200,922.50 21.50% 13.49% 27.31% -8.52%
酒店业 161,395,300.13 89,866,174.73 44.32% -2.26% -0.98% -0.72%
物业服务业 152,597,685.77 127,232,691.16 16.62% 54.18% 52.87% 0.71%
分产品
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11,346,569,155.1
房地产业 8,907,200,922.50 21.50% 13.49% 27.31% -8.52%
酒店业 161,395,300.13 89,866,174.73 44.32% -2.26% -0.98% -0.72%
物业服务业 152,597,685.77 127,232,691.16 16.62% 54.18% 52.87% 0.71%
分地区
10,125,496,512.8
杭州地区 7,726,370,212.41 23.69% 25.15% 38.66% -7.
