德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)关于深圳证券交易所《关于对东易日盛家居装饰集团股份有限公司
的关注函》的回复
德师报(函)字(20)第Q02102号
致：东易日盛家居装饰集团股份有限公司董事会
敬启者：
我们接受委托，对东易日盛家居装饰集团股份有限公司 (以下简称“东易日盛”或“公司”)2020年度财务报表进行审计。
我们于2020年12月22日收到了东易日盛转发的深圳证券交易所(以下简称“深交所”)出具的《关于对东易日盛家居装饰集团股份有限公司的关注函》(中小板关注函[2020]第 600 号) (以下简称“关注函”)。我们对关注函中提出的相关问题进行了认真核查，现对有关事项说明如下：
关注函所提问题：
2020年12月21日，你公司披露《关于出售房产的公告》称，你公司拟作价8,005.47万元向北京仁和恒基投资管理有限公司出售北京市朝阳区东大桥路8号1号楼17层2001室等15处房产。
我部对上述事项表示关注。请你公司补充披露以下内容：
你公司预计本次交易影响本年归属于母公司的净利润约为5,600万元。请你公司说明本次投资收益的具体计算过程、确认依据、会计处理，是否符合《企业会计准则》的相关规定。请年审会计师发表明确意见。
公司回复：
2020年12月21日，经第五届董事会第四次(临时)会议审议通过，公司与北京仁和恒基投资管理有限公司(以下简称“仁和恒基”或“买受人”)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称“房产买卖合同”)，拟出售北京市朝阳区东大桥路8号1号楼17层2001室等15处房产，建筑面积合计为2,668.49平方米。公司委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司(以下简称“金利安评估公司”)以拟转让提供价值参考依据为目的，以2020年12月11日为评估基准日，对本次出售的房产市场价值进行了评估，并出具了房产价值评估报告金房D估字[2020]第2775号。公司以前述评估报告的评估单价 29,556元/㎡为基础，并考虑标的房产所处位置的历史交易价格34,409元/㎡(交易时间为2019年12月，小户型)、近期挂牌价格28,000-31,000元/㎡，经与交易对方友好协商，拟定本次交易总价为8,005.47万元，单价为30,000元/㎡。
签订房产买卖合同的同日，公司与仁和恒基签订《北京市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，返租该房产继续用于公司的店面运营，租赁期为2021年1月1日至2022年12月31日。考虑标的房产所处位置近期租赁挂牌价格，公司与仁和恒基拟定2021年租赁费用为每天每平米人民币3.60元，2022年的租赁费用为每天每平米人民币4.10元。
1.如果此次出售房产并租回交易在本年末完成，预计影响本年归属于母公司的净利润约为5,600万元，具体计算过程如下：
单位：万元
| 合同约定交易含税总价 | 8,005.47 |
| 减：增值税 | 196.20 |
| 合同约定交易不含税总价 | 7,809.27 |
| 减：账面净值(注1) | 984.08 |
| 土地增值税 | 204.93 |
| 附加税 | 23.55 |
| 印花税 | 4.00 |
| 评估费 | 4.50 |
| 预计增加利润总额 | 6,588.21 |
| 减：所得税 | 988.23 |
| 预计增加净利润 | 5,599.98 |
注： 1)账面净值是本次所出售的房产在预计交易完成日公司账簿载明的数值；
2)各项税金金额是依据税法的相关规定测算而得，最终以税务机关核定金额为准；
3)最终影响金额将使用交易完成日的价格进行计算。
2.本次出售房产收益的确认依据：
公司本次签订的房产买卖合同主要条款包括：1)自本合同约定的房产过户登记完成次日房产收益归买受人所有；2)合同签署当日买受人以银行转账方式支付人民币不高于成交价格20%的定金至东易日盛账户中，该定金在交易中自动转为购房款的一部分。剩余房款买受人于2020年12月21日支付至买卖双方共同委托的资金监管银行账户中。买受人取得房产证当日，同意为东易日盛解冻资金并完成资金监管解除手续；3)东易日盛应当在过户成功后当日或双方另行约定的交付日期孰早将房屋交付给买受人。
就房屋控制权转移时点的判断，公司以2017年修订的《企业会计准则第 14 号—收入》(以下简称“新收入准则”)为参考依据，其中第四条规定：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
根据新收入准则第十三条规定：对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：
? 企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。? 企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。? 企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。? 企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的
主要风险和报酬。? 客户已接受该商品。? 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
根据上述准则规定，并结合公司已签署的房产买卖合同分析：1)公司目前已收到合同约定的全部款项，其中10%定金汇入公司基本账户，90%汇入公司名下买卖双方共同委托的资金监管银行账户中。过户完成后买受人同意解冻剩余90%的资金并完成资金监管解除手续；2)产权过户完成后，公司将该商品的法定所有权转移给买受人，并将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给买受人，买受人可主导房屋的使用；3)公司与买受人签署了房屋租赁合同(具体内容详见下述分析)，约定产权过户后买受人将房屋返租给公司，因该租赁属于经营租赁，不影响上述关于产权过户后风险和报酬转移等分析。因此，公司认为，产权过户完成后，公司将房产控制权转移至买受人。截至本回复出具日，本次出售房产的过户手续正在办理中，公司预计将于2020年12月31日前办理完成。
公司同日与该买受人签署了租赁合同，主要条款包括：1)租赁期限贰年，自2021年1月1日起至2022年 12 月31日止。租赁期满，甲方有权收回租赁场地，乙方应如期归还；2)房屋租金按建筑面积单价(含发票不含物业费和取暖费)计算，其中：第一年租金每天每平米人民币3.60元；第二年租金每天每平米人民币4.10元；该房屋建筑面积2668.49平方米，每年按365天计算，第一年租金为含税价人民币3,506,395.86元，第二年租金为含税价人民币3,993,395.28元；3)承租区域只能作为办公使用，不得改变用途，不得将承租区域转租、转借任何第三方；4)租赁期满后，如公司在租期内未违反本合同的约定，且在与其他承租人同等条件的前提下，享有优先承租权。
公司预计于2020年12月31日之前办理完产权过户手续，将房产控制权转移至买受人后租回，因此，应按照2006年财政部发布的《企业会计准则第21 号—租赁》售后租回交易进行确认。
根据《企业会计准则第21 号—租赁》第六条规定：符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：
? 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。? 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产
的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。? 即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。? 承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。? 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
根据上述规定，对于租赁类型的判断如下：
? 租赁合同未约定，租赁期届满时租赁资产的所有权转移给承租人；? 租赁合同未约定，承租人有购买租赁资产的选择权；? 租赁合同约定的租赁期限为两年，未占租赁资产使用寿命的大部分；? 承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，远低于租赁开始日租赁资产的公允价值，且
出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，远低于租赁开始日租赁资产的公允价值。? 租赁资产为房屋，非特殊性质的资产。
本次售后租回交易未满足上述规定的任意一项，因此认定为售后经营租赁。
根据《企业会计准则第21 号—租赁》第三十二条规定：售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
本次房产出售价格以专业估值报告为基础，并参照房产所在楼盘项目的历史交易价格、近期
挂牌价格等因素确定。本次房产售后租回租金参照房产所处位置近期租赁挂牌价格确定，定价合理、公允。因此售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
3.本次交易的会计处理：
本次交易完成时，按照《企业会计准则》相关条款规定进行账务处理，即售价减去相关税费及固定资产账面净值计入当期损益。
会计师意见：
通过我们的核查，我们认为目前该项交易虽已签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市房屋租赁合同》，但截至本回复出具日，交易尚在执行过程中，相关收益的计算、确认依据、会计处理尚存在一定的不确定性。
如果相关交易在2020年末前完成，我们将在2020年年报审计过程对该事项实施进一步审计程序，以确认该投资收益的计算、确认依据及会计处理是否符合会计准则的相关规定。
本函仅作为东易日盛向深交所回复关注函使用，不得用作任何其他目的。
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：于春晖
中国 上海
中国注册会计师：王邵安
2020年12月28日