浙江广厦股份有限公司 2013 年年度报告
浙江广厦股份有限公司
2013 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人杜鹤鸣、主管会计工作负责人汪涛及会计机构负责人（会计主管人员）朱
妙芳声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：拟以 2013 年末总股本
871,789,092 股为基数，按每 10 股派现金 0.4 元（含税）进行现金分红，共计分红 34,871,563.68
元，占 2013 年度归属于上市公司股东净利润的 62.52%。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 4
第二节 公司简介 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 7
第四节 董事会报告 9
第五节 重要事项24
第六节 股份变动及股东情况32
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况36
第八节 公司治理41
第九节 内部控制45
第十节 财务会计报告47
第十一节 备查文件目录137
浙江广厦股份有限公司 2013 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 浙江广厦股份有限公司
母公司、控股股东 指 广厦控股集团有限公司
报告期 指 2013 年 1 月 1 日-2013 年 12 月 31 日
华侨饭店 指 杭州华侨饭店有限责任公司
蓝天白云 指 浙江蓝天白云会展中心有限公司
天都实业 指 浙江天都实业有限公司
文化旅游 指 浙江广厦文化旅游开发有限公司
南京投资 指 广厦（南京）房地产投资实业有限公司
陕西广福 指 陕西广福置业发展有限公司
通和置业 指 通和置业投资有限公司
东金投资 指 浙江广厦东金投资有限公司
江南置业 指 东阳市江南置业有限公司
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述所存在的主要风险，敬请查阅董事会报告“董事会关于公司未来
发展的讨论与分析”中可能面对的风险部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 浙江广厦股份有限公司
公司的中文名称简称 浙江广厦
公司的外文名称 Zhejiang Guangsha Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 ZJGS
公司的法定代表人 杜鹤鸣
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 包宇芬
联系地址 浙江省杭州市玉古路 166 号
电话 0571-87974176
传真 0571-85125355
电子信箱 stock600052@gsgf.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省东阳市振兴路 1 号西侧
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浙江省杭州市玉古路 166 号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.gsgf.com
电子信箱 stock600052@gsgf.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 浙江省杭州市玉古路 166 号董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 浙江广厦
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
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(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司于 1997 年 4 月 15 日在上海证券交易所正式挂牌上市，主营业务为房屋建筑，主要从事建
筑工程的承揽、设计与施工及房地产开发。2001 年，公司与广厦建设集团有限责任公司进行资
产置换，公司主营业务由建筑施工转型为房地产开发。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2007 年公司进行股权分置改革，向广厦控股创业投资有限公司定向增发 33,705 万股股票，并获
得中国证券监督管理委员会证监公司字[2007]42 号文核准同意。公司控股股东由广厦建设集团
有限责任公司变更为广厦控股创业投资有限公司，2011 年，控股股东更名为广厦控股集团有限
公司。
七、 其他有关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商
办公地址
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 务大厦 5 楼
吕瑛群
签字会计师姓名
耿振
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2013 年 2012 年 年同期增 2011 年
减(%)
营业收入 1,920,829,564.18 1,520,252,017.30 26.35 1,812,390,821.16
归属于上市公司股东的
55,772,996.32 57,315,290.44 -2.69 303,295,541.28
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 61,414,210.48 55,207,334.42 11.24 7,790,856.66
利润
经营活动产生的现金流
135,660,502.17 12,882,759.99 953.04 -485,524,928.40
量净额
本期末比
上年同期
2013 年末 2012 年末 2011 年末
末增减
(%)
归属于上市公司股东的
1,828,075,949.80 1,831,006,908.65 -0.16 2,323,691,618.21
净资产
总资产 10,162,660,641.48 9,447,186,641.81 7.57 8,600,839,961.16
(二) 主要财务数据
本期比上年同期增
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.06 0.07 -14.29 0.35
稀释每股收益（元／股） 0.06 0.07 -14.29 0.35
扣除非经常性损益后的基本
0.07 0.06 16.67 0.01
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.05 2.95 增加 0.1 个百分点 13.13
扣除非经常性损益后的加权
3.36 2.85 增加 0.51 个百分点 0.36
平均净资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
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非流动资产处置损益 -16,389.62 -38,069.29 295,542,364.01
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 417,594.00 11,930,303.00 831,949
定额或定量持续享受的政府补
助除外
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损 -426,381.85
益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处 -677,085.49
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
受托经营取得的托管费收入 100,000.00 100,000.00 100,000.00
除上述各项之外的其他营业外
-7,112,442.96 -9,616,349.74 -21,281,770.04
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
-22,465.75
损益项目
少数股东权益影响额 -9,331.16 94,874.61 51,481.08
所得税影响额 1,001,821.33 63,579.29 3,654,119.7
合计 -5,641,214.16 2,107,956.02 278,221,058.26
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年是我国全面深化改革和进行经济转型的第一年。面对世界经济复苏艰难、国内经济
下行压力加大的复杂形势，新一届政府提出\"稳增长、调结构、促改革\"的战略方针，以稳健的
宏观政策、灵活的微观政策、有保障的社会政策为指导思想，以转变政府职能、激发市场活力
为突破口，全年实现国内生产总值 56.9 万亿元，比上年增长 7.7%，增速与 2012 年基本持平，
基本实现了经济稳中有质、稳中有为、稳中有进的良好开局。
报告期内，房地产行业调控主基调并未改变，但不同城市政策有所分化。年初\"新国五条\"
及各地细则的出台，彰显了政府调控的决心。下半年尤其是十八届三中全会以后，新一届政府
确立了全面深化改革和经济转型的工作重心，确定了市场配置资源的经济发展战略，政府引导、
市场化发展是未来房地产市场长期稳定和健康发展的主基调，并将建立起与之相配套的长效机
制。通过房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠政策支持中端刚性需求、以
棚户区改造和保障房满足低端基本住房需求等一系列政策组合引导房产市场良性发展。
报告期内，房地产市场呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交稳中有增；三、
四线城市由于高库存、人口增长有限等客观原因，部分城市出现严重滞销。2013 年，全年实现
商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%，其中住宅销售面积比上年增长 17.5%；
房地产开发投资 86,013 亿元，比上年增长 19.8%，但仍处在历史较低位置；一线城市土地市场
成交活跃，地王频出，三四线城市相对冷清。
报告期内，公司始终秉承\"稳健发展\"的理念，重点实施\"抓品质、促销售、谋发展\"三大工
作，积极推进年初各项工作目标的实现。2013 年全年实现营业收入 192,082.96 万元，比上年
同期增长 26.35%，实现利润总额 15,629.98 万元，实现归属于母公司所有者的净利润 5,577.30
万元。2013 年公司房地产开发项目在建面积约 139 万平方米，新增投资额 227,099 万元，全年
新开工面积 49 万平方米，竣工面积 40.55 万平方米，合同销售金额 191,126 万元。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,920,829,564.18 1,520,252,017.30 26.35
营业成本 1,119,058,964.06 870,976,708.71 28.48
销售费用 90,563,885.83 85,273,467.14 6.20
管理费用 118,270,030.85 116,299,308.50 1.69
财务费用 268,592,039.53 258,709,699.25 3.82
经营活动产生的现金流量净额 135,660,502.17 12,882,759.99 953.04
投资活动产生的现金流量净额 -699,779,923.25 -295,223,787.99
筹资活动产生的现金流量净额 567,057,120.62 90,597,979.66 525.90
研发支出 0 0
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2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本期数 上年同期数
行业名称 同比增减
收入 比例 收入 比例
房地产销售 1,575,429,686.40 82.81% 1,178,357,605.73 78.21% 33.70%
旅游服务 100,435,460.40 5.28% 104,019,370.77 6.90% -3.45%
销售材料 226,383,034.61 11.90% 224,177,961.75 14.88% 0.98%
其他 107,250.00 0.01% 145,587.00 0.01% -26.33%
小 计 1,902,355,431.41 100.00% 1,506,700,525.25 100.00% 26.26%
本期房地产销售收入同比增长 33.70%，主要系报告期内项目结转收入增加所致。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
行业分类 项目 2013 2012 同比增减
新开工量 49 万平方米 6 万平方米 716.67%
房地产行业 房地产营业收入 1,575,429,686.40 1,178,357,605.73 33.70%
存货余额 8,381,872,544.76 6,689,636,506.30 25.30%
本期新开工量同比增加 716.67%，主要系报告期内子公司天都实业新开工面积增加所致。
(3) 主要销售客户的情况
前五名客户的营业收入金额 270,627,595.77 元
占营业收入总额的比重 14.09%
3、 成本
(1) 成本分析表 单位:元
分行业情况
本期金额
本期占 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
比例(%) 比例(%)
例(%)
房地产销售 房地产销售 861,922,216.19 77.09 614,389,250.58 70.62 40.29
旅游服务 旅游服务 34,043,968.78 3.04 35,476,499.09 4.08 -4.04
销售材料 销售材料 222,031,006.62 19.86 220,084,938.05 25.30 0.88
其他 其他成本 67,938.34 0.01 82,190.55 0.01 -17.34
小计 1,118,065,129.93 100.00 870,032,878.27 100.00 28.51
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房地产销售：本期房地产销售成本较上年同期增加，主要系本期房产交付结转增加，相应成本
增加所致
(2) 主要供应商情况
前五名供应商的采购金额 354,492,748.56 元
占年度采购总额的比重 89.94%
4、 费用
项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明
主要系本期房产交付结转增加
营业税金及附加 158,133,031.66 92,691,811.07 70.60% 以及部分项目土地增值税清算
所致
主要系往来款账龄变长导致坏
资产减值损失 47,506,161.60 35,547,704.98 33.64%
账准备计提增加所致
主要系本期收到的政府补助较
营业外收入 1,074,538.34 13,776,417.39 -92.20%
少所致
主要系本期利润总额增加导致
所得税费用 106,019,239.50 73,087,728.24 45.06%
计提的所得税费用增加所致
5、 融资情况
报告期内，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过银行贷款融资和非银行性金
融机构融资等方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 47.01 亿元，其中银行贷
款融资余额为 14.91 亿元，其他非银行性金融机构融资余额为 32.1 亿元。2013 年度，公司房地
产业务银行贷款和非银行性金融机构融资利息资本化金额为 3.07 亿元，利息资本化率为 7.18%。
报告期内，银行贷款加权平均年化利率为 7.66%，非银行性金融机构融资加权平均年化利率为
13.58%；最高项目融资年利率 15%。
6、 现金流
现金流量表项目 本期数 上年同期数 变动幅度
经营活动产生的现金
135,660,502.17 12,882,759.99 953.04%
流量净额
投资活动产生的现金
-699,779,923.25 -295,223,787.99 不适用
流量净额
筹资活动产生的现金
567,057,120.62 90,597,979.66 525.90%
流量净额
经营活动产生的现金流量净额：主要系本期房产项目销售回笼款项增加所致；
投资活动产生的现金流量净额：主要系本期取得通和置业子公司杭州益荣少数股东股权所支付的
股权转让款及子公司南京投资购买理财产品支付款项较多所致；
筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期房地产项目贷款增加所致。
7、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司各项工作均按年初制定的计划稳步推进。管理上，强化产品研发、成本控
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制、招标采购、项目进度、营销策划等全方位管理理念，同时通过加强现场监督，落实责任到
人，确保项目品质生命线；销售上，面对房地产市场呈现的区域分化态势，各项目公司积极应
对，审时度势，求新求变，存量去化工作取得一定的成效；发展上，进一步调整房地产开发区
域定位和产品结构，逐步优化资产结构，为下一步发展积蓄力量。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销 减少 2.57
1,575,429,686.40 861,922,216.19 45.29 33.70 40.29
售 个百分点
增加 0.21
旅游服务 100,435,460.40 34,043,968.78 66.10 -3.45 -4.04
个百分点
增加 0.10
销售材料 226,383,034.61 222,031,006.62 1.92 0.98 0.88
个百分点
减少 6.89
其他 107,250.00 67,938.34 36.65 -26.33 -17.34
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销 减少 2.57
1,575,429,686.40 861,922,216.19 45.29 33.70 40.29
售 个百分点
增加 0.21
旅游服务 100,435,460.40 34,043,968.78 66.10 -3.45 -4.04
个百分点
增加 0.10
销售材料 226,383,034.61 222,031,006.62 1.92 0.98 0.88
个百分点
减少 6.89
其他 107,250.00 67,938.34 36.65 -26.33 -17.34
个百分点
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2、 报告期内公司主要项目情况
单位：平方米
剩余可售面 2013 年在建总 2013 年 2013 年
项目名称 项目位置 状态 占地面积 总建筑面积
积 建筑面积 新开工面积 竣工面积
天都温莎花园 余杭星桥 竣工 23,502 62,874 22,381 - - -
天都爵士花园 余杭星桥 在建 42,901 139,951 44,540 139,951 - -
天都蓝调公寓 余杭星桥 在建 41,490 160,810 21,871 160,810 - -
天都锦上豪庭 余杭星桥 新建 86,891 264,378 264,378 264,378 -
天都紫韵公寓 余杭星桥 在建 35,024 135,763 32,784 135,763 -
天都苏荷花园 余杭星桥 新建 51,575 225,649 225,649 225,649 -
西安市长乐路浐河
浐河滨河花园 在建 433,359 1,171,037 193,961 316,910 - 316,910
东岸
萧山闻堰镇万达北
戈雅公寓 竣工 252,933 509,262 42,252 88,580 - 88,580
路 710 号
南岸花城 萧山闻堰镇三江口 竣工 456,297 376,262 6,658 - - -
邓府巷项目三期 南京长江路九号 在建 11,730 59,148 - 59,148 - -
邓府巷项目二期 南京长江路九号 竣工 14,857 87,332 | 浙江广厦股份有限公司2013年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-03-18 |
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| 附件：公告原文 |
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