2014 年年度报告
公司代码：600052 公司简称：浙江广厦
浙江广厦股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人张汉文、主管会计工作负责人汪涛及会计机构负责人（会计主管人员）朱妙芳声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2014年12 月31 日公司总股本871,789,092 股为基数，向全体股东每十股派发现金股利0.75元(
含税)，共计派发现金股利65,384,181.90元，占2014年度归属于上市公司股东净利润的30.84%。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注
意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项........................................................................................................................... 23
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 35
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 38
第八节 公司治理........................................................................................................................... 44
第九节 内部控制........................................................................................................................... 49
第十节 财务报告........................................................................................................................... 50
第十一节 备查文件目录................................................................................................................. 140
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期 指 2014 年 1 月 1 日-2014 年 12 月 31 日
公司、本公司 指 浙江广厦股份有限公司
母公司、控股股东、广厦控股 指 广厦控股集团有限公司
广厦建设 指 广厦建设集团有限责任公司
天都实业 指 浙江天都实业有限公司
雍竺实业 指 浙江雍竺实业有限公司
暄竺实业 指 浙江暄竺实业有限公司
南京投资 指 广厦（南京）房地产投资实业有限公司
通和置业 指 通和置业投资有限公司
东金投资 指 浙江广厦东金投资有限公司
福添影视 指 东阳福添影视有限公司
文化旅游 指 浙江广厦文化旅游开发有限公司
华侨饭店 指 杭州华侨饭店有限责任公司
蓝天白云 指 浙江蓝天白云会展中心有限公司
陕西广福 指 陕西广福置业发展有限公司
江南置业 指 东阳市江南置业有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述所存在的主要风险，敬请查阅董事会报告“董事会关于公司未来发展
的讨论与分析”中可能面对的风险部分的描述。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 浙江广厦股份有限公司
公司的中文简称 浙江广厦
公司的外文名称 Zhejiang Guangsha Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 ZJGS
公司的法定代表人 张汉文
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 包宇芬 胡萍哲
联系地址 浙江省杭州市莫干山路231号锐 浙江省杭州市莫干山路231号锐
明大厦14层 明大厦14层
电话 0571-87974176 0571-87974176
传真 0571-85125355 0571-85125355
电子信箱 Stock600052@gsgf.com Stock600052@gsgf.com
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三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省东阳市振兴路1号西侧
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浙江省杭州市莫干山路231号锐明大厦14层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.gsgf.com
电子信箱 stock600052@gsgf.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 浙江省杭州市莫干山路231号锐明大厦14层浙江广厦董
事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浙江广厦
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（二） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司于 1997 年 4 月 15 日在上海证券交易所正式挂牌上市，主营业务为房屋建筑，主要从事建筑
工程的承揽、设计与施工及房地产开发。2001 年，公司与广厦建设集团有限责任公司进行资产置
换，公司主营业务由建筑施工转型为房地产开发。
（三） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2007 年公司进行股权分置改革，向广厦控股创业投资有限公司定向增发 33,705 万股股票，并获
得中国证券监督管理委员会证监公司字[2007]42 号文核准同意。公司控股股东由广厦建设集团有
限责任公司变更为广厦控股创业投资有限公司，2011 年，控股股东更名为广厦控股集团有限公司。
七、 其他有关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 5
内） 楼
签字会计师姓名 吕瑛群、陈素素
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2014年 2013年 年同期增 2012年
减(%)
营业收入 1,759,151,680.54 1,920,829,564.18 -8.42 1,520,252,017.30
归属于上市公司股
212,020,503.08 55,772,996.32 280.15 57,315,290.44
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -330,740,079.63 61,414,210.48 -638.54 55,207,334.42
损益的净利润
经营活动产生的现
-520,566,031.52 135,660,502.17 -483.73 12,882,759.99
金流量净额
本期末比
上年同期
2014年末 2013年末 2012年末
末增减
（%）
归属于上市公司股
2,003,510,293.66 1,828,075,949.80 9.60 1,831,006,908.65
东的净资产
总资产 9,405,283,463.45 10,162,660,641.48 -7.45 9,447,186,641.81
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.24 0.06 300.00 0.07
稀释每股收益（元／股） 0.24 0.06 300.00 0.07
扣除非经常性损益后的基本每
-0.38 0.07 -642.86 0.06
股收益（元／股）
增加8.03个百
加权平均净资产收益率（%） 11.08 3.05 2.95
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少20.65个
-17.29 3.36 2.85
均净资产收益率（%） 百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
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(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2014 年金额 （如 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 538,006,137.42 -16,389.62 -38,069.29
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 4,411,814.00 417,594.00 11,930,303.00
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
908,733.19
取的资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公
-426,381.85
司期初至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
受托经营取得的托管费收入 100,000.00 100,000.00 100,000.00
除上述各项之外的其他营业外收
368,096.91 -7,112,442.96 -9,616,349.74
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
21,575.34 -22,465.75
益项目
少数股东权益影响额 52,543.92 -9,331.16 94,874.61
所得税影响额 -1,108,318.07 1,001,821.33 63,579.29
合计 542,760,582.71 -5,641,214.16 2,107,956.02
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年是全面深化改革的开局之年。国内经济在稳增长、促改革、调结构的大背景下，呈现
速度换挡、结构优化、动力转换三大特点。一方面，在外需疲软、投资放缓以及房地产行业调整
等力量作用下，GDP 增速持续回落，全年实现国内生产总值 63.6 万亿元，比上年增长了 7.4％；
另一方面，经济结构在一系列财政及货币政策引导下，转型升级正逐步展开，以增长适度、结构
优化和提升质量为主要特征的经济新常态正在逐步构建。
报告期内，房地产市场开始由局部地区调整蔓延到全国，一、二线城市调整趋势进一步加剧，
高库存和低去化率使供需矛盾日趋显著，不少地方房地产价格出现比较明显的下跌。与此同时，
全年房地产投资增速放缓，且大大低于去年同期，行业整体呈现低位运行的发展态势。尽管下半
年各地政府纷纷退出对房地产市场的主动调控，出台了一系列取消限购、鼓励购房的政策，货币
政策开始放松，房地产市场有所回暖，但市场整体供需矛盾和购房者信心不足的态势依然存在，
市场观望情绪严重。报告期内，全国商品房销售面积 120,649 万平方米，比上年下降 7.6%，商品
房销售额 76,292 亿元，比上年下降 6.3%，房地产开发投资 95,036 亿元，比上年名义增长 10.5%
（扣除价格因素实际增长 9.9%），增速比 2013 年回落 9.3 个百分点。
报告期内，公司秉持“严格管理，积极销售，谨慎投资”的经营理念，重点推进销售存量去
化、项目质量管理、资金统筹规划、资产结构优化等主要经营目标。2014 年全年实现营业收入
175,915 万元，比上年同期略有下降，实现利润总额 27,334 万元，实现归属于母公司所有者的净
利润 21,202 万元,与 2013 年相比显著提升。报告期内，公司房地产项目新开工面积 58 万平方米，
期末在建面积约 150 万平方米，合同销售金额 118,390 万元。同时，报告期内公司重点开展了以
下工作：1、报告期内公司通过剥离低效亏损资产，置入成长性和盈利能力较强的影视文化资产，
进一步优化资产结构，显著改善了公司资产质量和盈利能力，并为下一步发展奠定了良好的基础；
2、有效推进行业管理，从投资决策、成本控制、过程监控、营销设计把关、责任制考核等多方面
入手，加强财务管理和工程决算，进一步提升对下属房地产企业的管理。3、报告期内公司重点实
施了企业内部控制体系建设工作，不断完善内部管理和风险防范机制，提升经营效率。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,759,151,680.54 1,920,829,564.18 -8.42
营业成本 1,354,636,989.05 1,119,058,964.06 21.05
销售费用 94,943,460.07 90,563,885.83 4.84
管理费用 113,723,108.74 118,270,030.85 -3.84
财务费用 276,074,872.00 268,592,039.53 2.79
经营活动产生的现金流量净额 -520,566,031.52 135,660,502.17 -483.73
投资活动产生的现金流量净额 617,484,680.53 -699,779,923.25 不适用
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2014 年年度报告
筹资活动产生的现金流量净额 -38,497,654.05 567,057,120.62 -106.79
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
单位：元
本期数 上年同期数
行业名称 同比增减
收入 比例 收入 比例
房地产销售 1,552,108,117.79 88.8759% 1,575,429,686.40 82.81% -1.48%
影视业 19,342,952.42 1.1076% - - -
其他 174,926,224.88 10.0165% 326,925,745.01 17.19% -46.49%
小 计 1,746,377,295.09 100% 1,902,355,431.41 100% -8.20%
其他行业收入减少主要是由于销售材料收入减少所致。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
单位：元
行业分类 项目 2014 2013 同比增减
新开工量（平方米） 576,058.00 490,027.00 17.56%
房地产行
房地产营业收入（元） 1,552,108,117.79 1,575,429,686.40 -1.48%
业
存货余额（元） 7,545,452,233.30 8,381,872,544.76 -9.98%
(3) 主要销售客户的情况
前五名客户的营业收入金额 721,479,104.24 元
占营业收入总额的比重 41.01%
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期 本期金
上年同
占总 额较上
分行 成本构 期占总 情况
本期金额 成本 上年同期金额 年同期
业 成项目 成本比 说明
比例 变动比
例(%)
(%) 例(%)
本期交
房 地 付物业
房地产
产 销 1,222,364,308.98 90.35 861,922,216.19 77.09 41.82 毛利率
销售
售 相对较
低所致
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2014 年年度报告
福添影
影 视 影视剧
8,398,852.56 0.62 - - - 视新纳
业 销售
入报表
处置子
公司蓝
其他成
其他 122,194,907.00 9.03 256,142,913.74 22.91 -52.29 天白云、
本
华侨饭
店所致
小计 1,352,958,068.54 100 1,118,065,129.93 100 20.01
(2) 主要供应商情况
前五名供应商的采购金额 124,815,155.90 元
占年度采购总额的比重 97.00%
4 费用
单位：元
项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明
主要系本期扣除非经常性损益后的
所得税费用 57,398,891.20 106,019,239.50 -45.86% 利润总额减少，计提的所得税费用减
少所致。
5 现金流
单位：元
现金流量表项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明
经营活动产生的现 主要系本期房产项目销
-520,566,031.52 135,660,502.17 -483.73%
金流量净额 售回笼减少所致。
主要系本期处置子公司
投资活动产生的现 股权收回投资及子公司
617,484,680.53 -699,779,923.25 不适用
金流量净额 赎回理财产品增加所
致。
主要系本期房产项目新
筹资活动产生的现
-38,497,654.05 567,057,120.62 -106.79% 增借款减少及还款增加
金流量净额
所致。
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
2014 年 7 月 17 日，公司与卢英英、卢纲平签订《置换协议》、《股权转让协议》，将持有
的浙江蓝天白云会展中心有限公司 96.43%的股权和杭州华侨饭店有限责任公司 90%的股权与卢英
英、卢纲平持有的东阳福添影视有限公司 100%的股权进行置换。置换交易完成后，公司原子公司
浙江蓝天白云会展中心有限公司和杭州华侨饭店有限责任公司不再纳入公司合并报表范围，新纳
入东阳福添影视有限公司到公司合并报表范围。
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2014 年年度报告
2014 年 9 月 25 日，公司与陕西博大投资管理有限公司签订《股权转让协议》，将持有的子
公司陕西广福置业发展有限公司 90%的股权转让给陕西博大投资管理有限公司，转让价格为
33,439.54 万元。转让交易完成后，陕西广福置业发展有限公司不再纳入公司合并报表范围。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司各项工作均按年初制定的计划稳步推进。面对行业整体持续低迷的形势，公
司在重点加强销售存量去化和现金回笼工作的同时，稳步推进项目质量管理、资金统筹规划和资
产结构优化工作。房地产业务全年实现营业收入 15.5 亿元，费用 4.8 亿元左右，新开工面积 58
万平方米。经营计划完成情况与年初制定的计划存在一定差距，主要系受工程进度调整，报告期
内预售项目未实现交付，导致结转收入减少。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%| 浙江广厦股份有限公司年报 （下载公告） |
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| 公告日期:2015-02-10 |
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| 附件：公告原文 |
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