江西中江地产股份有限公司
600053
2013 年年度报告
江西中江地产股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人钟虹光、主管会计工作负责人刘炜及会计机构负责人（会计主管人员）刘
炜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：公司拟以 2013 年 12
月 31 日的总股本 433,540,800 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.2 元（含税），
共计派发现金红利 8,670,816 元，占当年实现归属于母公司股东的净利润的 33.91%。公司拟
不实施送股和资本公积金转增股本，剩余可分配利润留存下一年度。
该利润分配预案尚需公司 2013 年度股东大会批准。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 3
第二节 公司简介........................................................................................................................... 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项......................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 23
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 27
第八节 公司治理......................................................................................................................... 34
第九节 内部控制......................................................................................................................... 37
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 38
第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................. 93
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
江西证监局 指 中国证券监督管理委员会江西监管局
江西省国资委、实际控制人 指 江西省国有资产监督管理委员会
中江地产、公司、本公司 指 江西中江地产股份有限公司
中江控股 指 江西中江控股有限责任公司
公司第一大股东、控股股东、中
指 江西中江集团有限责任公司
江集团
公司前控股股东、江中集团 指 江西江中制药（集团）有限责任公司
江中药业 指 江中药业股份有限公司
中磊会计师事务所 指 中磊会计师事务所有限责任公司
大信会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
《公司章程》 指 《江西中江地产股份有限公司章程》
报告期、本期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中描述存在的政策、项目、财务、运营等风险，请查阅“第四节--董事
会报告”中董事会关于公司未来发展的讨论与分析中关于“可能面对的风险因素及对策”部
分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江西中江地产股份有限公司
公司的中文名称简称 中江地产
公司的外文名称 Jiangxi Zhong Jiang Real Estate Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 ZJRE
公司的法定代表人 钟虹光
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 王芳
联系地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道 1379 号紫金城 A 栋写字楼
电话 0791-88666003
传真 0791-88666007
电子信箱 zjre600053@126.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 江西省南昌市湾里区翠岩路 1 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道 1379 号紫金城 A 栋写字楼
公司办公地址的邮政编码
电子信箱 zjre600053@126.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中江地产 600053 江西纸业、st 江纸
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2013 年 6 月 5 日
注册登记地点 南昌市湾里区翠岩路 1 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 15830998-0
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(二) 注册变更情况
1、2013 年 5 月 28 日，公司 2012 年度股东大会审议通过《关于修改<
公司章程>的议案》，公司经营范围变更为：房地产开发及经营、土地开发
及经营、对旅游项目的投资、装饰工程、建筑材料的生产与经营、建筑工
报 告 期 内 注册 变 更 情
程的设计与规划、物业管理、资产管理、自有房屋租赁。
况
2、2013 年 9 月 11 日，公司 2013 年第一次临时股东大会审议通过《关
于修改<公司章程>的议案》，董事会成员人数变更为 9 名，独立董事变更为
3 名。
详见公司于 2013 年 5 月 29 日、2013 年 9 月 12 日在上海证券报、上海
报 告 期 内 注册 变 更 情
证券交易所网站（www.sse.com.cn)上披露的临时公告（编号：临 2013-024、
况查询索引
临 2013-039）。
(三) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 1997 年度报告中的公司基本情况。
(四) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1、公司前身为江西纸业股份有限公司，主营业务为纸及纸制品、纸浆、造纸机械、造纸原
料。
2、2006 年底，公司完成了重大资产重组。2007 年 2 月 5 日，经江西省工商行政管理局核
准，公司主营业务变更为房地产开发与经营。
(五) 公司上市以来，历次控股股东的变更情况
1、公司前身为江西纸业股份有限公司。1997 年 4 月 18 日，经中国证监会[证监发字][1997]110
号文和上海证券交易所[上证上][97]第 15 号文审核同意，公司首次公开发行股票中的 4,050 万股
在上海证券交易所挂牌交易。当时公司总股本为 10,500 万股，公司控股股东为江西纸业有限责
任公司，持有公司国有法人股共计 6000 万股，占公司总股本的 57.14%。
2、1997 年 10 月 10 日，经南昌市委、市政府批准，江西纸业有限责任公司与江西第二造
纸厂共同组建江西纸业集团，公司控股股东变更为江西纸业集团有限公司。
3、2004 年 3 月 15 日，南昌好又多实业有限公司经司法拍卖程序获得江西纸业集团有限公
司持有的公司国有法人股 5170 万股，并于 2004 年 3 月 25 日在中国证券登记结算公司上海分公
司办理了过户手续。至此，南昌好又多实业有限公司成为公司的控股股东，持有公司国有人法
股共计 5170 万股，占本公司总股本的 32.1%。
4、2006 年 4 月 14 日，南昌好又多实业有限公司将其持有的本公司 4510 万国有法人股（占
公司总股本的 28%）转让给江西江中制药（集团）有限责任公司。至此，江西江中制药（集团）
有限责任公司成为公司控股股东。
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5、2011 年 3 月 29 日，江西江中制药（集团）有限责任公司实施存续式分立，并办理了工
商变更登记手续，江西中江集团有限责任公司作为分立后的新设公司，成为本公司的控股股东。
2012 年 12 月 19 日，公司原控股股东江中集团将其持有的本公司无限售流通股共计 313,737,309
股无偿划转至中江集团，并在中国证券登记结算公司上海分公司办理了相关股权过户登记手续。
至此，中江集团持有本公司无限售流通股共计 313,737,309 股，占公司总股本的 72.37%。
七、 其他有关资料
大信会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
北京市海淀区知春路 1 号学院
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
国际大厦 15 层
冯丽娟
签字会计师姓名
李静
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
营业收入 604,881,162.44 330,603,131.50 82.96 400,567,828.46
归属于上市公司股东的净利
25,570,568.17 12,647,143.73 102.18 15,510,976.53
润
归属于上市公司股东的扣除
25,173,627.94 11,152,787.85 125.72 4,327,707.79
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净
450,996,772.93 5,337,570.57 8,349.48 119,571,796.09
额
本期末比上年
2013 年末 2012 年末 同期末增减 2011 年末
(%)
归属于上市公司股东的净资
809,921,356.22 793,021,604.05 2.13 780,374,460.32
产
总资产 2,828,016,671.69 2,986,445,010.52 -5.30 2,757,909,832.64
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.05898 0.02917 102.19 0.03578
稀释每股收益（元／股） 0.05898 0.02917 102.19 0.03578
扣除非经常性损益后的基本
0.05807 0.02572 125.78 0.00998
每股收益（元／股）
增加 1.58 个百
加权平均净资产收益率（%） 3.19 1.61 2.01
分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 1.72 个百
3.14 1.42 0.56
平均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 -15,310.17 -525.27 -52,553.00
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国
475,627.54 1,207,014.44 180,088.89
家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
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与公司正常经营业务无
关的或有事项产生的损 10,000,000.00
益
除上述各项之外的其他
-32,475.28 505,241.70 1,390,126.14
营业外收入和支出
所得税影响额 -30,901.86 -217,374.99 -334,393.29
合计 396,940.23 1,494,355.88 11,183,268.74
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，在世界经济缓慢复苏的背景下，国内经济总体呈现运行平稳的态势，全年 GDP
同比增长 7.7%。在此大环境下，房地产市场继续延续 2012 年下半年以来的回暖走势，在自助
性需求和改善性需求加速释放的刺激下，房地产开发投资、新开工增速继续提高，市场成交量
和销售均价持续小幅上扬，但增速和涨幅却已呈现收窄之态势。
据国家统计局发布数据显示，2013 年全国房地产开发投资 86,013 亿元，比上年增长 19.8%，
其中住宅投资增长 19.4%；全年房地产开发企业土地购置面积 38,814 万平方米，比上年增长
8.8%；房屋新开工面积 201,208 万平方米，比上年增长 13.5%，其中住宅新开工面积增长 11.6%；
全国商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%，其中住宅销售面积增长 17.5%。
（一）公司总体经营情况
报告期内，公司以\"朴实厚重，志存高远\"的企业核心文化为指导，以\"团结一心，激情奉献，
奋力实现新跨越\"为工作方针，继续秉持\"品质为先、精益求精\"的经营理念，深耕于南昌本土，
聚焦\"紫金城\"项目，全面促进公司生产经营健康发展。
2013 年，公司紧紧围绕年度经营目标，加大品牌营销力度，狠抓工程进度与质量管理，强
化财务预算与资金管理，严控成本费用，提升项目管控水平，巩固内控成果，全年共计实现营
业收入 6.05 亿元，同比增长 82.96%；营业成本 4.95 亿元，同比增长 94.97%；营业利润 3.5 亿
元，同比增长 130.8%；净利润 2,557 万元，同比增长 102.18%。
1、紧抓销售、促收回款
报告期内，公司充分抓住市场机遇，坚持以客户需求为导向，充分贴近客户，深入挖掘客
户需求，继续主打\"紫金城\"的文化品牌、绿色环保及学区房概念，为客户提供高品质的产品，
实现\"量\"与\"质\"的同步飞跃。
销售方面，公司以紫金城中央公园组团全新形象面市，围绕核心区、赣江畔、公园内、学
区房四大核心卖点进行有节奏的市场推广，通过多批次、少批量的\"小步快跑\"营销策略，超额
提前完成年初制定的经营目标，有效提升了\"紫金城\"的整体市场影响力和美誉度。
回款方面，公司在狠抓销售的同时，积极推动\"紫金城\"剩余房源的去化工作，严格按照回
款政策及时优化合同备案和银行按揭放款等手续，大力加速房款回笼，保障\"紫金城\"三期住宅
项目的正常开发与建设。
2、稳推工程、严控成本
报告期内，公司严格执行施工计划，全力推进\"紫金城\"住宅三期项目的开发建设进度，进
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一步加强对总包单位、分包单位及监理公司的监管力度，紧抓工程质量，对工程质量管理上易
出现的问题进行分析、总结、梳理、预防，有效提升项目的建设效率，形成专业化、规范化、
系统化、安全化的工程管理模式。2013 年度，公司无一例重大安全生产责任事故发生。
在成本控制上，公司一方面在原有资金预算的基础上，大力推行每月资金计划管理及资金
使用偏差分析，合理规范月度资金的收付，着重把握工程款的支付节奏，实现资金的合理占用
和营运的良性循环，降低管控成本，全面提升公司资金使用效率；另一方面，通过与多家金融
机构深入发展长期战略合作关系，进一步优化融资结构，有效降低资金使用成本，为公司的业
务发展提供有力支持。
3、打造团队、建设内控
公司本着\"公开、公平、公正\"的用人原则，关心人才，尊重人才，用好人才，留住人才，
建设具有吸引人才、凝聚人才的机制和环境，不断激发全体员工的工作积极性和责任心，进一
步提高公司的软实力，全面提升公司核心竞争力。
报告期内，公司遵循全面性、重要性和成本效益的原则，对内控管理体系和评价机制进行
再次的梳理、完善和修正，并通过定期的风险评估识别出新的风险因素，有针对性的制定防范
措施，改进控制流程，进一步提高风险管控水平，夯实内控基础，促进管理流程的更加规范。
同时，通过加强培训、积极宣传、内控竞赛等方式不断提高全体员工的内控观念和风险防控意
识，构建全体员工共同参与内控建设的良好氛围。
4、彰显责任、回报社会
报告期内，公司牢固树立\"以人为本\"的科学理念，依据国家相关规定和标准，从社会保障、
健康、民主等方面，全方位的大力保障员工的合法权益，为员工构建完善的社会保障体系，进
一步提高公司凝聚力。在保障员工合法权益的同时，公司不忘回报社会，组织开展了多次关爱
社会的主题活动，例如帮助贫困家庭走出困境、探望孤寡老人等等，让这些弱势群体感受到社
会的温暖，为共建和谐社会贡献绵薄之力，用最大的努力回报社会给予企业的滋养。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 604,881,162.44 330,603,131.50 82.96
营业成本 494,965,407.35 253,873,344.78 94.97
销售费用 25,324,097.23 24,833,021.03 1.98
管理费用 16,612,267.43 14,648,615.64 13.41
财务费用 -771,551.64 1,144,675.57 -167.40
经营活动产生的现金流量净额 450,996,772.93 5,337,570.57 8,349.48
投资活动产生的现金流量净额 -2,349,163.10 -611,549.00 -284.13
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筹资活动产生的现金流量净额 -403,269,897.07 -14,212,937.36 -2,737.34
2、 收入
(1) 主要销售客户的情况
单位:元
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例
公司前五名客户的营业收入情况合计 38,157,088.00 6.30%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产 房地产 490,800,223.93 99.16 250,664,476.39 98.74 95.80
物业出租 物业出租 4,165,183.42 0.84 3,208,868.39 1.26 29.80
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
商品房 房地产 490,800,223.93 99.16 250,664,476.39 98.74 95.80
物业出租 物业出租 4,165,183.42 0.84 3,208,868.39 1.26 29.80
4、 费用
单位:元
项目 本期金额 上年同期金额 增减幅度（%) 增减原因
主要系利息收入较上期增加所
财务费用 -771,551.64 1,144,675.57 -167.40
致。
所得税费 主要系本期利润总额增长，所得税
9,112,497.07 3,821,147.81 138.48
用 费用相应增加所致。
5、 现金流
单位:元
项目 本期金额 上年同期金额 增减幅度（%) 增减原因
经营活动产生的现 主要是本报告期商品房销
450,996,772.93 5,337,570.57 8,349.48
金流量净额 售回款增加所致。
投资活动产生的现 主要是本报告期购建固定
-2,349,163.10 -611,549.00 -284.13
金流量净额 资产增加所致。
主要是本报告期归还部分
筹资活动产生的现
-403,269,897.07 -14,212,937.36 -2,737.34 银行借款及关联方借款所
金流量净额
致。
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 5.10
房地产 598,942,470.13 490,800,223.93 18.06 83.60 95.80
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
南昌市 598,942,470.13 83.60
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
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| 公告日期:2014-04-15 |
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| 附件：公告原文 |
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