2015 年年度报告
公司代码：600053 公司简称：九鼎投资
昆吾九鼎投资控股股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人康青山、主管会计工作负责人易凌杰及会计机构负责人（会计主管人员）易凌杰
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2015年末总股本433,540,800股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.50元（含
税），共计派发现金红利108,385,200.00元（含税），占当年实现归属于母公司股东的净利润的37.83%
。公司拟不实施送股和资本公积金转增股本，剩余可分配利润留存下一年度。
该利润分配预案尚需公司2015年年度股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的
实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关
于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 11
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 27
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 36
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 40
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 51
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 54
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 55
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 145
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
昆吾九鼎投资控股股份有限公司，原江西中江地
公司、本公司、九鼎投资 指
产股份有限公司
实际控制人 指 吴刚、黄晓捷、吴强、蔡蕾、覃正宇
九鼎控股 指 北京同创九鼎投资控股有限公司
指 北京同创九鼎投资控股有限公司 同创九鼎投资管理集团股份有限公司，原北京同
九鼎集团 指
创九鼎投资管理股份有限公司
公司第一大股东、控股股东、中江集团 指 江西中江集团有限责任公司
昆吾九鼎 指 昆吾九鼎投资管理有限公司，本公司全资子公司
拉萨昆吾 指 拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司
江西中江控股有限责任公司，本公司控股股东的
中江控股 指
原控股股东
公司前控股股东、江中集团 指 江西江中制药（集团）有限责任公司
江中药业 指 江中药业股份有限公司
人人行科技 指 人人行科技股份有限公司
人人行控股 指 人人行控股股份有限公司
九信资产 指 九信资产管理股份有限公司
九泰基金 指 九泰基金管理有限公司
九州证券 指 九州证券有限公司
九信投资 指 九信投资管理有限公司
江中投资 指 南昌江中投资有限责任公司
江中物业 指 江西江中物业有限责任公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
上证所 指 上海证券交易所
江西证监局 指 中国证券监督管理委员会江西监管局
兴华会所 指 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
PE 指 Private Equity，私募股权投资
VC 指 Venture Capital，风险投资基金
内部回报率，又称内部收益率，是指项目投资实
IRR 指 际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的
净现值等于零时的折现率
《公司章程》 指 《昆吾九鼎投资控股股份有限公司章程》
报告期、本期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
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人民币元、人民币万元、人民币亿元
元、万元、亿元 指 注：本报告中部分合计数与各加数直接相加之和
在尾数上如有差异，系由四舍五入造成
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 昆吾九鼎投资控股股份有限公司
公司的中文简称 九鼎投资
公司的外文名称 Kunwu Jiuding Investment Holdings CO., Ltd
公司的外文名称缩写 JD Capital
公司的法定代表人 康青山
二、 联系人和联系方式
董事会秘书（代行）
姓名 康青山
联系地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼
电话 0791-88666003
传真 0791-88666007
电子信箱 600053@jdcapital.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 江西省南昌市湾里区翠岩路1号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼
公司办公地址的邮政编码
电子信箱 zjre600053@126.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 九鼎投资 600053 江西纸业、st江纸、中江地产
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六、 其他相关资料
名称 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务
办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 1107 室
所（境内）
签字会计师姓名 刘会林、陈跃华
名称 天风证券股份有限公司
报告期内履行持续督导 办公地址 湖北省武汉市武昌区中南路 99 号保利大厦 37/38 层
职责的财务顾问 签字的财务顾问 李林强、曹再华
主办人姓名
持续督导的期间 2015 年 12 月 1 日-2016 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
增减(%)
营业收入 1,123,764,262.98 803,219,388.38 39.91 604,881,162.44
归属于上市公司股东的净利润 286,535,708.62 75,547,710.16 279.28 25,570,568.17
归属于上市公司股东的扣除非
152,564,336.99 74,844,335.09 103.84 25,173,627.94
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 500,646,473.13 326,521,621.22 53.33 450,996,772.93
本期末比上年同
2015年末 2014年末 2013年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 1,156,609,409.71 876,798,250.38 31.91 809,921,356.22
总资产 4,592,220,891.72 2,518,737,767.74 82.32 2,828,016,671.69
期末总股本 433,540,800.00 433,540,800.00 - 433,540,800.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同期
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.6609 0.1743 279.17 0.0590
稀释每股收益（元／股） 0.6609 0.1743 279.17 0.0590
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.3519 0.1726 103.88 0.0581
益（元／股）
增加19.55 个百
加权平均净资产收益率（%） 28.51 8.96 3.19
分点
扣除非经常性损益后的加权平均净 增加6.30 个百
15.18 8.88 3.14
资产收益率（%） 分点
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 79,298,722.15 90,022,120.92 202,292,731.72 752,150,688.19
归属于上市公司股东的
5,863,235.13 21,671,591.87 1,616,163.24 257,384,718.38
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 5,844,560.13 21,716,813.69 1,551,557.66 123,451,405.51
净利润
经营活动产生的现金流
108,567,542.42 93,613,310.99 78,317,286.42 220,148,333.30
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -26,505.52 -48,940.89 -15,310.17
越权审批，或无正式批准文件，或偶
发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司
正常经营业务密切相关，符合国家政
30,786,998.75 686,931.11 475,627.54
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的
资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企
业的投资成本小于取得投资时应享有
106,247,370.15
被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
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非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而
计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过
公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期
初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项
产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投
资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求
对当期损益进行一次性调整对当期损
益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和
143,495.30 72,709.31 -32,475.28
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
目
少数股东权益影响额 -198,437.20
所得税影响额 -2,981,549.85 -7,324.46 -30,901.86
合计 133,971,371.63 703,375.07 396,940.23
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
基金投资 - 1,075,168,365.81 1,075,168,365.81 -
直接项目 - 42,929,799.42 42,929,799.42 -
合计 1,118,098,165.23 1,118,098,165.23
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）报告期内公司从事的主要业务
2015 年 11 月 30 日，公司完成重大资产购买暨关联交易事项，从事私募股权投资管理业务的
昆吾九鼎成为公司的全资子公司。至此，公司形成了房地产业务和私募股权投资管理业务并行发
展的业务模式。
根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务之一为房地产开发与经营，
属于“K70 房地产业”，主营业务之二为私募股权投资管理业务，属于大类“J 金融行业”中的
子类“69 其他金融业”。
（二）报告期内公司的经营模式
1、房地产开发与经营业务
2015 年，公司房地产业务继续聚焦“紫金城”项目，项目定位为南昌市区核心地段的中高档
住宅物业。公司可售物业为“紫金城”项目三期住宅、车位、底商，出租物业为 A 栋写字楼。“紫
金城”项目销售模式为公开发售，主要客户定位为本地及外来中高端消费群体。公司在经营理念
上坚持“小步快跑、快速去化”，并以滚动开发等多种手段降低成本，提高开发效益。
2、私募股权投资管理业务
公司全资子公司昆吾九鼎作为一家 PE 机构，拥有不同于一般实体企业和其他类型金融企业
的商业模式。昆吾九鼎的商业模式可以总结为“融、投、管、退”四个主要阶段，即通过私募方
式向基金出资人募集资金，将募集的资金投资于企业的股权，最终通过股权的增值为基金赚取投
资收益。昆吾九鼎通过向基金收取管理费及管理报酬来获取收入。
经过长时间的探索、实践和积累，昆吾九鼎形成了一整套有关募资、投资、管理、退出的流
程，并由公司各业务部门分工协作，密切配合，完成各项工作。其在管的股权基金多以合伙企业
的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人主要由昆吾九鼎的下属子公司担任。
（三）报告期内行业情况
1、房地产行业
随着中国经济增速换挡，房地产行业迎来深度调整期。2015 年，中国房地产市场呈现出进一
步分化的格局，以北京、上海、深圳等为代表的一线城市房地产市场开始回暖，但二三线城市房
地产行业比较低迷。国家统计局公布的数据显示，2015 年房地产开发投资仅比上年名义增长 1.0%
（扣除价格因素实际增长 2.8%），明显低于 GDP 增速。房屋新开工面积、竣工面积、住宅竣工面
积、房地产开发企业土地购置面积等指标继续较上年下降。
由于二三线城市房地产的整体性过剩局面已经形成，房地产行业已进入到相对漫长的去库存
周期。房地产调控政策明显转向，二三线城市大面积出台鼓励住房消费的政策，包括调整公积金
政策、首付比例等。中央政府对房地产行业的态度也更趋明朗，2015 年 3 月的《政府工作报告》
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明确要求“稳定住房消费”，到 2015 年年末中央经济工作会议更将去房地产库存作为 2016 年经
济工作的重要任务。房地产调控政策从相对偏中性转向偏积极，虽然在短期内的效果尚不明显，
但从中长期来看有助于房地产领域的各类创新实践。
2、私募股权投资管理行业
2015 年中国是私募股权投资行业快速发展的一年。
（1）规模持续扩大，竞争更趋激烈
根据清科集团的统计，2015 年全年中国 PE 和 VC 基金的总募资金额比 2014 年增长 37.84%，
投资金额比 2014 年增长 16.2%，均远高于 GDP 增速。2015 年中国新募集 PE 和 VC 基金总数达
1576 支，比 2014 年增长 123.2%，显示出中国 PE 行业整体竞争更趋激烈。
（2）并购和 VC 投资比重上升
传统的以 Pre-IPO 为代表的成长型投资在行业中的整体比例在下降，并购投资和 VC 投资的
地位则在上升。根据清科集团的统计，2015 年中国并购市场全年交易 2692 起，有 PE 机构参与的
达 1277 起，占 47.4%。私募股权机构参与的并购交易总数较 2014 年的 905 起大幅上升 41.4%。
（3）退出渠道得到拓宽
A 股市场仍是中国 PE 机构最重要的退出渠道，沪深两市全年共计 219 家企业完成 IPO，71
家企业通过证监会审查但尚未挂牌，总数达 290 家。但由于 2015 年 6 月中下旬到 7 月上旬股市大
幅下跌，证监会暂停 IPO，并对持股比例达到 5%的股东的交易予以限制，影响了 PE 机构在 2015
年下半年通过 A 股退出的计划。
在 IPO 暂停 4 个多月的背景下，不少 PE 机构选择并购或股权转让等方式进行退出。
同期，新三板已成为 PE 机构重要的退出渠道。2015 年全年有 3557 家企业挂牌，其中大量
企业都有 PE 背景。2015 年新三板市场发生重大资产重组 106 起，是上年的 13.3 倍，交易金额 292.7
亿，是 2014 年的 27.3 倍；收购 107 起，是上年的 13.4 倍，交易金额 55.1 亿，是上年的 24.9 倍。
数据显示，新三板已成为重要的并购重组交易平台，将逐渐在 PE 机构推动产业整合的过程中发
挥重要作用。
（4）PE 机构出现明显分化
2015 年，若干 PE 机构在新三板挂牌，截至 2015 年年末，在新三板挂牌的 PE 机构已接近
30 家。挂牌成为公众公司的 PE 机构自有资金规模进一步扩张，支持实体经济发展的能力和抗风
险的能力进一步增强。处于领先地位的管理机构和行业中其他中小 PE 机构的差距进一步拉大。
（5）行业监管更加健全
自 2014 年 2 月起，中国证券投资基金业协会正式启动私募基金备案管理制度，加强了私募
基金的行业自律管理，截至 2016 年 1 月 29 日，在中国证券投资基金业协会登记备案的管理规模
超过 20 亿元的 PE 机构达 261 家，管理规模超过 10 亿元的创业投资机构达 46 家。中国证监会和
中国证券投资基金业协会对登记备案的 PE 机构进行了有效的监管，2015 年《私募投资基金募集
行为管理办法（试行）（征求意见稿）》、《私募投资基金信息披露管理办法(征求意见稿)》等
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陆续对外征求意见，在可以预见的未来，PE 机构的治理结构、信息报备、客户服务等都将更为规
范，投资者权益将得到更有效的保护。而一些长期不规范运作的中小机构则有被淘汰的风险。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
2015 年 11 月 30 日，公司 2015 年重大资产重组暨关联交易的标的资产——昆吾九鼎完成了
工商变更登记手续，成为本公司的全资子公司。截至本报告期末，归属于母公司所有者权益增加
至 11.57 亿元；可供出售金融资产增加至 11.20 亿元；长期股权投资增加至 1.51 亿元；固定资产
增加至 4,460 万元;无形资产增加至 112 万元；商誉增加至 36.68 万元。
其中：境外资产 59,258.24（单位：万元 币种：人民币），占总资产的比例为 21.13%。
三、报告期内核心竞争力分析
（一） 房地产业务
公司作为江西省内唯一一家上市房地产企业，秉持“品质为先、精益求精”的经营理念，强
调以质而非以量取胜，坚持打造特色精品楼盘，着力控制开发风险。
公司多年深耕于南昌本土，在南昌具有良好的品牌影响力。公司目前虽只有“紫金城”一个
项目，但品牌形象已获得南昌市场的高度认可，公司将持续致力于将“紫金城”打造成为南昌房
地产行业的第一品牌。
公司对“紫金城”项目的定位是南昌首席“核心区公园里学区房生态宅”的精品住宅小区，
该项目具有若干独特的市场竞争优势。其一，地段和景观优势：“紫金城”位于南昌市中心城区东
湖区，紧邻赣江，交通便利，风光旖旎，这一地段在南昌当地具有明显的稀缺性。其二，品质优
势：“紫金城”采用 27 种节能环保技术，是目前南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，小区内近
三万平方米的中央景观公园，最大程度地满足高端客户对追求品质、亲近自然的人居需求。其三，
配套优势：“紫金城”与名校合作，联手打造重点幼儿园、重点小学，并计划引进品牌中学，满
足高端客户对子女教育的高要求。
（二）私募股权投资管理业务
九鼎投资在私募股权投资领域的竞争优势主要来自于以下几个方面：
【项目开发】建立了覆盖全国的项目开发网络，项目来源不依赖于外部财务顾问推荐，确保
公司有足够多的优质项目来源。
【项目尽职调查】 与私募股权投资行业投资人员兼顾很多个不同行业或领域的传统做法不同，
九鼎投资坚持对投资人员进行行业分工。投资人员长期、持续专注于一个行业甚至一个细分行业
的研究、跟踪、调查，投资的专业化程度相对较高。
【项目的风险控制】公司建立了独立的风险控制团队，与投资部门平行运行，对风控人员施
行和投资人员不同的考核和激励机制，提升风险控制的有效性。公司还建立了完整的评审机制等，
最大限度控制项目的投资风险。
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【投后管理】建立专门的投后管理团队，持股跟踪投资后项目，为已投企业提供增值服务，
并有效控制投后风险。
【经验积淀与提炼】在行业内接触过的企业数、完成尽职调查的项目数和投资项目数都处于
领先地位，具有多数 PE 机构不具备的丰富经验。
【优质客户】长期以来积累了一批优质且与公司保持长期合作的出资人，客户来源相对稳定。
昆吾九鼎作为国内私募股权投资管理领域的领先企业，近年来业内排名虽略有波动，但综合
实力始终位于行业第一梯队。根据清科集团发布的排名，近 5 年中国 PE 机构前 10 名榜单如下：
2011-2015 年中国 PE 机构前十强（本土）
排名 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
1 昆吾九鼎 昆吾九鼎 复星资本 鼎晖投资 昆吾九鼎
2 建银国际 中信产业 弘毅投资 腾讯产业 中信产业
3 弘毅投资 复星资本 昆吾九鼎 上海云峰 复星资本
4 新天域 金石投资 建银国际 复星资本 鼎晖投资
5 金石投资 弘毅投资 中金佳成 中信产业 中金佳成
6 复星资本 建银国际 渤海海胜 昆吾九鼎 海通开元
7 平安财智 广发信德 海通开元 国开金融 弘毅投资
8 广发信德 龙柏宏易 中信产业 中投公司 金浦产业投资
腾讯产业共赢
9 中信产业 国开金融 君盛投资 阿里资本
基金
10 国信弘盛 上海力鼎 广发信德 弘毅投资 阿里资本
2011-2015 年中国 PE 机构前十强（全球）
排名 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
1 昆吾九鼎 昆吾九鼎 鼎晖投资 鼎晖投资 昆吾九鼎
2 建银国际 中信产业 凯雷投资 高瓴资本 中信产业
3 弘毅投资 复星资本 复星资本 老虎环球 复星资本
4 KKR 金石投资 华平投资 腾讯产业 鼎晖投资
5 新天域 弘毅投资 弘毅投资 上海云峰 KKR
6 鼎晖投资 建银国际 昆吾九鼎 复星资本 建银国际
7 金石投资 中信资本 KKR 中信产业 中金佳成
8 复星资本 凯雷投资 景林投资 昆吾九鼎 海通开元
9 摩根亚洲 KKR 建银国际 博裕投资 弘毅投资
10 平安财智 广发信德 中金佳成 DST 高瓴资本
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年是公司发展历程中具有里程碑意义的一年。公司通过置入昆吾九鼎，主营业务由单一
的房地产开发转型为房地产业务和私募股权投资管理业务双主业并行发展。报告期内，公司顶住
了经济下行、资本市场非理性波动和房地产高库存压力等负面影响，完成公司重组和平稳过渡，
各项业务稳健增长。
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2015 年年度报告
（一） 公司业务发展情况
1、房地产业务稳健发展
公司房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。南昌作为二线城市，报告期内，土地市场
供需下跌，新盘整体供应同比下降，成交量却同比上升，市场分化严重，房价缺乏继续回涨动力。
面对房地产行业的新常态，公司通过充分的市场调研和对市场行情的精准把握，及时调整销售思
路，创新营销策略，以快速去化为目标，有效促进了“紫金城”三期住宅及车位的销售。报告期
内完成签约收入 7.28 亿元，签约面积 5.84 万平方米。
2、私募股权投资管理业务创新发展
2015 年中国经济处于“新常态”，经济增速继续下行；国企改革等各项改革逐步推进；多层
次资本市场建设稳步推动。公司积极适应宏观经济和政策环境的变化，把握并购投资、成长型投
资、VC 投资等领域系统性机会，公司“融、投、管、退”各项工作都取得进展，已形成以并购投
资为主的 PE 投资、VC 与创业投资、固定收益投资三大板块并行发展的格局。
截至 2015 年底，昆吾九鼎所管理的股权基金累计实缴规模 274.59 亿元；累计投资规模为
237.04 亿元；累计完全退出项目的本金为 28.98 亿元（收回金额为 66.18 亿元，综合 IRR 为 29.08%）；
已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金为 56.64 亿元。
