2014 年年度报告
公司代码：600077 公司简称：宋都股份
宋都基业投资股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）于晓华
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2014年全年归属于全体股东的净利润 37,089,740.39 元，报告期末母公司可供分配利
润174,016,035.62元。以公司现有股本1,340,122,326元为基数进行现金分红，拟每10股分红0.10
元（含税），本分配议案尚需经2014年年度股东大会审议批准后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 34
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 43
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 44
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 49
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 55
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 56
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 144
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
并购重组委 指 中国证监会上市公司并购重组
审核委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、宋都股份、百 指 宋都基业投资股份有限公司
科集团
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民
币亿元，中国法定流通货币单
位
宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司
宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司
浙江东霖 指 浙江东霖房地产开发有限公司
杭州永都 指 杭州永都房地产开发有限公司
杭州恒都 指 杭州恒都房地产开发有限公司
佳讯贸易 指 杭州佳讯贸易有限公司
佳瑞投资 指 杭州佳瑞投资管理有限公司
杭州博闲 指 杭州博闲酒店管理有限公司
杭州博投 指 杭州博投投资管理有限公司
宋都物业 指 杭州宋都物业经营管理有限公
司
宋都旅业 指 杭州宋都旅业开发有限公司
建德宋都置业 指 建德宋都置业有限公司
建德宋都酒店 指 建德宋都酒店管理有限公司
建德宋都休闲 指 建德宋都运动休闲有限公司
建德宋都 指 浙江建德宋都实业有限公司
合肥印象西湖 指 合肥印象西湖房地产投资有限
公司
合肥宋都 指 合肥宋都房地产开发有限公司
合肥印象商业 指 合肥印象西湖商业运营管理有
限公司
绍兴宋都 指 绍兴县宋都房地产开发有限公
司
桐庐兴寓 指 桐庐县兴寓房地产开发有限公
司
桐庐桐郡 指 桐庐桐郡置业有限公司
南京宋都 指 南京宋都房地产开发有限公司
南京南郡 指 南京南郡房地产开发有限公司
杭州香悦郡 指 杭州香悦郡置业有限公司
杭州博晓 指 杭州博晓酒店管理有限公司
杭州江都 指 杭州江都房地产开发有限公司
杭州颂都 指 杭州颂都投资管理有限公司
杭州加都 指 杭州加都实业有限公司
杭州加悦都 指 杭州加悦都实业有限公司
杭州茂都 指 杭州茂都投资管理有限公司
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杭州淘天地 指 杭州淘天地房地产开发有限公
司
杭州和都 指 杭州和都投资管理有限公司
杭州融都 指 杭州融都投资管理有限公司
舟山蓝郡 指 舟山蓝郡置业有限公司
舟山宋都 指 舟山宋都房地产开发有限公司
北京应天 指 北京应天阳光太阳能技术有限
公司
平安置业 指 深圳市平安置业投资有限公司
平安信托 指 平安信托有限责任公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响，敬
请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的
内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司
公司的中文简称 宋都股份
公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写 SUNDY CORPRATION
公司的法定代表人 俞建午
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 龚睿 王甲正
联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都 浙江省杭州市富春路789号宋都
大厦5楼 大厦5楼
电话 0571-86759621 0571-86759621
传真 0571-86056788 0571-86056788
电子信箱 600077@songdu.com 600077@songdu.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 杭州市富春路789号宋都大厦
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.songdu.com
电子信箱 600077@songdu.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》《证券日报》、《证
券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2013 年 11 月 22 日
注册登记地点 杭州市富春路 789 号宋都大厦 506 室
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 浙税联字 330100720962064 号
组织机构代码 72096206-4
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告的公司基本情况内容。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1997 年 4 月 15 日，铁岭精工集团股份有限公司公开发行股票材料被中国证券监督管理委员
会复审通过，1997 年 5 月 20 日在上海证券交易所挂牌上市，主营业务为机械制造与销售。
1998 年 12 月，公司实施资产重组，同月，公司更名为辽宁国能集团（股份）有限公司，主
营业务变更为电子通讯产品、半导体材料及半导体制冷产品、干燥设备、自动化立体仓库的生产
与销售。
2006 年 8 月，公司控股股东发生变更，并于 2008 年更名为辽宁百科集团（控股）股份有限
公司，主营业务转变为钢铁贸易与物流。
2009 年 12 月，公司启动重大资产重组工作，2010 年 1 月，由于控股权转让，公司控股股东
变更为浙江宋都控股有限公司；公司于 2011 年 10 月完成重大资产重组，主营业务更改为房地产
业务开发。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1997 年 5 月，铁岭精工集团股份有限公司股票在上海证券交易所挂牌上市，控股股东为铁岭
市国有资产管理局，持有公司股票 20,100,000 股，占总股本的 40.15%。
1998 年 12 月，公司资产重组，更名为辽宁国能集团股份有限公司，控股股东为辽宁节能投
资控股有限公司，持有公司股票 67904000 股，占总股本的 53.54%。
2006 年 8 月，由于控股权转让，公司控股股东变更为百科实业集团有限公司（以下简称\"百
科实业\"），百科实业持有公司股票 43,808,363 股，占公司总股本的 34.54%。
2008 年 11 月 27 日，百科实业集团有限公司与百科投资管理集团有限公司（以下简称\"百科
投资\"）签署《股权转让协议》，百科实业将其持有的 37,857,878 股公司股票转让给百科投资；
2009 年 1 月 15 日，百科实业将其持有的公司股份 8,820,000 股过户给百科投资；至此，百科投
资成为公司控股股东。
2009 年 12 月 15 日，浙江宋都控股有限公司与百科投资签订《股权转让协议》，约定百科投
资将其拥有的辽宁百科集团（控股）股份有限公司 27,896,521 股股份全部转让给浙江宋都控股有
限公司，并于 2010 年 1 月 18 日在登记公司办理了股份过户手续。股权转让完成后，浙江宋都控
股有限公司成为公司第一大股东。
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七、 其他有关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦九
内） 层
签字会计师姓名 黄元喜、雷应波
名称 齐鲁证券有限公司
办公地址 山东省济南市市中区经七路 86 号证券大厦
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表
保荐机构 胡 炼、林 琳
人姓名
持续督导的期间 2014 年 12 月至 2015 年 12 月
名称 海通证券股份有限公司
办公地址 上海市广东路 689 号海通证券大厦
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问 潘晓文
主办人姓名
持续督导的期间 2011 年 10 月至 2014 年 10 月
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减
(%)
营业收入 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 -16.78 3,062,585,885.98
归属于上市公司股东 37,089,740.39 368,198,332.50 -89.93 387,313,350.59
的净利润
归属于上市公司股东 41,935,496.24 336,426,592.13 -87.54 367,927,137.14
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 -970,116,807.11 -677,638,672.69 -43.16 1,364,258,557.63
流量净额
本期末
比上年
2014年末 2013年末 同期末 2012年末
增减（%
）
归属于上市公司股东 3,740,635,124.91 2,602,313,579.84 43.74 2,186,321,640.17
的净资产
总资产 13,685,071,178.90 11,324,671,859.54 20.84 10,692,184,784.08
(二) 主要财务指标
本期比上年同期
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.03 0.34 -91.18 0.36
稀释每股收益（元／股） 0.03 0.34 -91.18 0.36
扣除非经常性损益后的基本每 0.04 0.31 -87.10 0.34
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股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.43 15.46 -14.03个百分比 19.49
扣除非经常性损益后的加权平 1.62 14.13 -12.51个百分比 18.51
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
1、2014 年度，公司营业收入比上年下降 16.78%，主要系销售形势未见好转，相应交付项目结转
收入减少所致。
2、归属于上市公司股东的净利润比上年下降 89.93%，主要系本期交付的东郡国际项目为满足城
市居民的刚需楼盘，利润空间更窄。
3、经营活动产生的现金流量净额比去年下降 43.16%，主要系销售形势未见好转，相应回款额减
少所致。
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如适用） 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 100,384.38 -23,896.05 -60,939.86
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助， 217,733.33 52,425.73 269,955.78
但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企 12,756,082.18 9,038,712.33 9,199,561.64
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的
损益
因不可抗力因素，如遭受自
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然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工
的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关 480,635.05 302,964.36 128,604.57
的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款
项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 6,315,555.55 2,800,166.67 2,253,939.84
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业 -21,577,527.10 主要系对外捐 -7,386,126.26 20,954,634.58
外收入和支出 赠
20,012,500.00
元
其他符合非经常性损益定义 32,092,728.09 -1,027,417.77
的损益项目
少数股东权益影响额 93,556.28 -37,099.46 -42,854.18
所得税影响额 -3,232,175.52 -5,068,135.04 -12,289,271.15
合计 -4,845,755.85 31,771,740.37 19,386,213.45
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交易性金融资产 2,079,637.51 1,395,909.34 -683,728.17 -683,728.17
合计 2,079,637.51 1,395,909.34 -683,728.17 -683,728.17
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年中国房地产市场进入调整期。报告期内，全国商品住宅销售面积约为 10.52 亿平方米，
销售金额约为 6.24 万亿元，较 2013 年分别下降 9.1%和 7.8%。为促进市场稳定发展，2014 年 3
月，政府工作报告提出针对不同市场进行分类调控；6 月份开始，全国 40 多个城市陆续对原有
的限购政策进行调整；9 月底，央行、银监会下发通知，对限贷政策进行调整，提出支持居民合
理住房贷款需求以及房企合理融资需求等多项措施；11 月，央行两年多来首次下调存贷款基准利
率。在一系列因素的推动下，4 季度市场信心有所恢复。2014 年前 3 季度，全国商品住宅成交面
积同比分别下降 5.7%、9.3%和 14.2%，降幅不断扩大，4 季度降幅收窄至 6.9%。报告期内，全国
住宅开发投资增速由 2013 年的 19.4%大幅降至 9.2%；住宅新开工面积由 2013 年的 14.6 亿平方
米降至 12.5 亿平方米，为 2010 年以来最低。
报告期内，受限于近年来房地产成交的持续低迷，公司本年度交付项目较少，全年共计实现
营业收入 23.2 亿元，且由于本期交付项目多为利润率较低的刚需产品，公司本年度实现净利润
3,709 万元，营业收入与净利润较之往年有不同程度的下滑。在艰难的市场环境中，公司董事会
管理层依据公司战略规划，紧紧围绕 2014 年初制订的主要工作任务，持续不断地加强公司管理水
平的提高和运营体系的建设完善，以“调规模、调组织、调产品、调布局”为核心指导理念，积
极地应对市场的变化，积蓄公司适应未来发展的力量。
调规模——借力资本市场，构筑具有长效性的资本驱动配置
报告期内，公司完成了自重大资产重组以来首次再融资工作。为保证公司非公开发行股票的
顺利推进，结合监管机构的要求及证券市场实际情况公司对非公开发行股票方案进行了相应调整，
调整内容包括本次非公开发行的发行价格、发行数量、募集资金总额等。2014 年 8 月，公司非公
开发行股票获证监会审核通过；12 月，顺利完成近 12 亿元资金募集工作。本次再融资大幅优化
了公司资产结构，增强公司的盈利能力。同时，为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速
发展相匹配的投融资渠道，公司与平安信托有限责任公司共同成立百亿产业发展基金，对公司单
个或多个项目或项目公司进行循环投资。该战略合作协议的实施不仅能有效地改善公司现金流状
况、显著地提升公司在土地市场获取土地储备的竞争力，并且能够大幅地提升公司资金周转效率，
对公司项目开发的周转速度有较大推动作用，从而对公司的经营业绩带来积极的影响。
调组织——建设精英团队，与战略相匹配的组织持续优化
报告期内，公司在管理人员没有增加的情况下，管理项目较之去年有了大幅提升，表明了公
司的管理和创新最终取得了较好的结果，管理幅度和管理质量都获得了提升，为公司创造了实际
价值，让公司在弱势市场中保持了强劲的发展潜力。同时，公司积极推动公司管理系统信息化进
程，建立完备财务业务一体化系统，有效提高公司运营效率。
调产品——IQE 运营体系持续深化，产品竞争力持续提高
公司充分地将以\"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）\"为核心
的 IQE 运营体系应用在公司各个项目的所有开发环节，顺利实现了杭州东郡国际项目的批量交付，
与此同时，公司延续加快刚需项目的开发节奏的经营理念，实现“香悦郡”项目等刚需楼盘的快
周转与快去化。报告期内，以南京南郡国际为代表的公司刚需产品销售情况喜人，数次开盘都取
得了当地的销冠，有效地保障了公司未来业绩。另一方面，公司管理层不断强化对产品细节的设
计，例如在香悦郡项目推出适应市场需求变化的“一卫半”等个性化设计、在淘天地项目推出“38
方”可变空间导入等，力求通过空间拓展、景观设计、商务服务配套等全方位的细节优化，提升
公司产品在市场上的竞争力。
调布局——坚持聚焦区域，优化资源配置
报告期内，公司立足于长三角地区市场，在坚持\"区域聚焦\"的地域开发战略的基础上，更重
视多元化地产业务的经营与开发。在持续做好宋都\"江湾系\"产品开发的基础上，遵循\"拿有市场的
土地，做有市场的产品\"的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低价格竞得杭州火车东站附近\"
淘天地\"商业项目与舟山蓝郡国际花园项目，进一步丰富了公司产品结构，并在跨区域经营发展的
道路上更进一步，也为公司未来业绩奠定良好基础。
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(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 -16.78
营业成本 1,856,978,680.56 1,858,199,046.34 -0.07
销售费用 93,969,286.56 76,802,036.34 22.35
管理费用 75,523,108.33 106,981,483.51 -29.41
财务费用 18,035,124.57 8,849,097.35 103.81
经营活动产生的现金流量净额 -970,116,807.11 -677,638,672.69 -43.16
投资活动产生的现金流量净额 -132,668,132.23 55,053,652.13 -340.98
筹资活动产生的现金流量净额 1,862,763,302.39 313,653,845.92 493.89
研发支出
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司营业收入比上年下降 16.78%，主要系销售形势未见好转，相应交付项目结转收入
减少所致。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
(3) 订单分析
(4) 新产品及新服务的影响分析
(5) 主要销售客户的情况
单位：万元
前五名销售客户销售金额合计 8,521.99 万元 占销售总额比重 3.66%
(6) 其他
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年 本期
成本构 总成本 同期 金额 情况
分行业 本期金额 上年同期金额
成项目 比例 占总 较上 说明
(%) 成本 年同
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比例 期变
(%) 动比
