2015 年年度报告
公司代码：600173 公司简称：卧龙地产
债券代码：122327 债券简称：13 卧龙债
卧龙地产集团股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈嫣妮、主管会计工作负责人马亚军及会计机构负责人（会计主管人员）陈群芬
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截止2015年12月31日,归属于母公司所有者的净
利润60,405,167.70元，母公司可供分配的利润为人民币977,892,569.83元。根据《公司法》及《
公司章程》的有关规定，公司拟以2015年12月31日公司总股本 725,147,460 股为基数，向全体股
东按每10股派发现金红利0.5元（含税）分配，共计分配利润36,257,373.00元，剩余未分配利润
转入以后年度。
该预案需提交公司2015年度股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
无
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十、 其他
无
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 17
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 26
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 30
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 31
第九节 公司治理........................................................................................................................... 38
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 42
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 45
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 131
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、卧龙地产 指 卧龙地产集团股份有限公司
卧龙控股 指 卧龙控股集团有限公司
卧龙置业 指 浙江卧龙置业投资有限公司
卧龙电气 指 卧龙电气集团股份有限公司
清远五洲 指 清远市五洲实业投资有限公司
墨水湖置业 指 武汉卧龙墨水湖置业有限公司
卧龙物业 指 绍兴卧龙物业管理有限公司
天香华庭 指 上虞市卧龙天香华庭置业有限公司
两湖置业 指 绍兴市卧龙两湖置业有限公司
天香南园 指 上虞市卧龙天香南园房地产开发有限公司
浙江园林 指 浙江卧龙园林景观工程有限公司
绍兴卧龙 指 绍兴市卧龙房地产开发有限公司
耀江神马 指 耀江神马实业（武汉）有限公司
嘉原盛置业 指 青岛嘉原盛置业有限责任公司
龙和商贸 指 浙江龙和商贸有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 卧龙地产集团股份有限公司
公司的中文简称 卧龙地产
公司的外文名称 WOLONG REAL ESTATE GROUP CO.，LTD.
公司的外文名称缩写 WOLONG REAL ESTATE
公司的法定代表人 陈嫣妮
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 马亚军 杜明浩
联系地址 浙江省绍兴市上虞区人民西路1801号 浙江省绍兴市上虞区人民西路1801号
电话 0575-82177017 0575-82176751
传真 0575-82177000 0575-82177000
电子信箱 mayajun@wolong.com duminghao@wolong.com
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三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省绍兴市上虞区经济开发区
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浙江省绍兴市上虞区人民西路1801号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.wolong-re.com
电子信箱 wolong600173@wolong.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海证券交易所与公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 卧龙地产 600173 ST卧龙
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 中国深圳福田区香梅路 1061 号中投国际商务
内） 中心 A 栋 16 楼
签字会计师姓名 康跃华 陈卫武
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
同期增减(%)
营业收入 1,530,017,318.89 1,943,477,804.90 -21.27 1,017,170,299.64
归属于上市公司股
60,405,167.70 259,998,293.98 -76.77 65,404,270.48
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 53,468,455.57 250,309,651.15 -78.64 68,961,152.74
损益的净利润
经营活动产生的现
471,194,512.62 451,561,346.39 4.35 -58,282,834.40
金流量净额
本期末比上
2015年末 2014年末 年同期末增 2013年末
减（%）
归属于上市公司股
1,630,362,820.28 1,606,215,025.58 1.50 1,464,051,048.52
东的净资产
总资产 4,401,769,544.07 4,451,084,059.32 -1.11 3,522,166,780.53
期末总股本 725,147,460.00 725,147,460.00 725,147,460.00
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(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0833 0.3585 -76.76 0.0902
稀释每股收益（元／股） 0.0833 0.3585 -76.76 0.0902
扣除非经常性损益后的基本每 0.0737 0.3452 -78.65 0.0951
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.73 16.58 减少12.85个百分点 4.52
扣除非经常性损益后的加权平 3.30 15.96 减少12.66个百分点 4.77
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
无
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 295,228,536.03 375,998,975.22 255,718,955.42 603,070,852.22
归属于上市公司股东
20,257,558.16 26,747,424.79 6,171,869.18 7,228,315.57
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 18,793,707.24 26,609,452.20 4,835,827.38 3,229,468.75
后的净利润
经营活动产生的现金
-43,196,166.98 75,424,985.81 249,020,499.98 189,945,193.81
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -77,360.53 -128,149.31 30,555.58
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越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 55,840.00 44,800.00 24,275.20
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有 5,497,460.33 11,562,841.84
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减
值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量 600,690.00 86,080.74 641,520.00
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收 -382,357.96 1,480,392.51 -5,145,449.36
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损 1,451,643.84
益项目
少数股东权益影响额 -18,751.25 -28,047.42 33,007.03
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所得税影响额 -190,452.30 -3,329,275.53 859,209.29
合计 6,936,712.13 9,688,642.83 -3,556,882.26
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
投资性房地产 45,658,240.00 46,258,930.00 600,690.00 600,690.00
合计 45,658,240.00 46,258,930.00 600,690.00 600,690.00
十二、 其他
无
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
报告期内，公司从事的主要业务是房地产业务的开发与销售，经营模式为房地产项目开发与
销售自行开发的商品房。公司主要项目集中在武汉、清远、绍兴三个区域，其中武汉和清远的项
目正在热销中,上虞天香华庭项目已顺利收尾，天香南园项目即将开始销售。
报告期内，公司以挂牌方式取得浙江省绍兴市上虞区原卧龙大三角厂区 A、B 两地块，新增土
地面积 80743 平方米，增加了公司的土地储备。
房地产行业目前面临整体库存高企、结构性过剩的现状,房地产市场呈现加速分化态势，一线
城市和部分二线城市量价齐涨，出现“抢房”现象。报告期内，公司凭借着过硬的建筑质量、良
好的业主口碑在主要项目所在地取得了良好的销售业绩，树立了较好的品牌形象，在武汉、清远、
绍兴三个主要区域取得了一定的知名度和竞争力。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
详见下文中（三）资产、负债情况分析。
其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。
报告期末公司无境外资产。
三、报告期内核心竞争力分析
公司以\"诚、和、创\"的企业文化精神，以\"打造精品楼盘、成就完美生活\"为宗旨，在品牌、
管理、规划设计等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健康、稳定发展打下基础：
1、良好的品牌影响力：公司通过人性化的产品设计、严格的品质控制、开发城市优质楼盘，
树立了良好的企业形象；同时，卧龙控股在制造业领域享有较高知名度，能为公司带来较好知名
度和美誉度；
2、优质的土地储备：公司目前土地储备约 205.43 万平方米，土地成本相对较低。项目主要
分布在经济相对发达的二三线城市，刚性需求潜力较大，为公司发展提供了良好的发展空间。
3、较强的成本控制能力：公司通过经营责任制考核、招投标管理、目标成本管理、第三方独
立采购等制度实施，严格控制各环节的成本。
4、有效的管控模式。公司将项目获取、开发建设、销售管理等核心职能下放项目公司，激发
了决策机制活力，提升了市场应变能力；OA 及 CRM 系统成熟运行，信息共享，使项目销售进度、
工程进度、财务状况、内部信息有效管控，高效运作。
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5、精干的管理团队。公司拥有一支年轻且管理经验丰富，富于战略眼光与创新精神的管理层
团队。大部分管理层在卧龙工作较长年限，与公司建立了深厚感情，同时公司也对其提供了优厚
的待遇和各种激励机制，是公司宝贵的人才优势。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年以来，中央及地方各级政府采取降首付、降利率、减税费、放宽公积金贷款等多项政
策降低购房成本，鼓励刚性需求和改善性需求入市，市场需求大幅释放，商品房销售显著好转，
部分城市住宅均价止跌回升，房地产行业整体运行环境显著改善。但房地产市场整体呈现出加速
分化态势，一线城市普遍供不应求，房价持续上涨；二线城市库存已消化至合理水平；三四线城
市销售增幅明显低于一二线城市，整体库存依旧高企。
2015 年全国商品房销售额 87,281 亿元，同比增长 14.4%；商品房销售面积 128,495 万平方米，
比上年增长 6.5%；全国房地产开发投资 95,979 亿元，比上年增长 1.0%；房地产施工面积 735,693
万平方米，同比增长 1.3%。
为适应房地产市场发展新常态，公司继续以销售为龙头，通过组织架构调整、流程优化、降
本增效等一系列措施，在经营管理上取得一定成绩，主要工作汇报如下：
公司经营情况回顾
2015 年，公司实现房产销售面积 25.40 万平方米，销售金额 167,014.09 万元，同比去年增
长 4.88%；开工面积 41.96 万平方米，竣工面积 33.11 万平方米；实现营业收入 153,001.73 万元，
营业利润 12,164.11 万元，归属于上市公司股东的净利润 6,040.52 万元；归属于上市公司所有者
权益 163,036.28 万元；归属于上市股东每股净资产 2.25 元。
公司经营情况分析
1、以销售为龙头，坚持去化第一原则
2015 年，公司紧紧抓住中央及地方各级政府多项政策出台的机会，狠抓销售，本着去化第一
的原则，通过加强营销人员绩效激励、引进分销单位、开拓网络销售渠道等措施，完善了公司的
营销网络，激发了营销人员的工作积极性，销售取得了较好的效果。2015 年，公司实现销售 16.70
亿元，超额完成全年既定目标。
2、强化内部管控，按计划完成重点项目
2015 年，公司继续将管理重心下沉，提升内部管控效率，减少决策成本。公司重点项目有序
推进并按期完成，如武汉墨水湖 1 号地块一期如期竣工，1 号地块二期及 2 号地块一期如期开盘；
清远五洲 CD 组团如期开盘。上述重点项目的如期完成，为公司后续发展打下了坚实的基础。
3、规范管理，持续推进内控建设
根据财政部和证监会《关于 2012 年主板上市公司分类分批实施企业内部控制规范体系的通知》
要求，公司已经建立起一套完整且有效的内部控制体系，从公司治理层面到各业务流程层面均建
立起系统的内部控制制度和相应的监督制度。报告期内优化了部分决策流程并 OA 固化，使内控体
系更加完整、合理及有效，决策更加高效，为公司的持续健康发展提供了合理的保障。
4、加强资金管理，进一步夯实财务基础
2015 年，公司强化每月资金管理计划，将现金流管理纳入管理层考核，全集团统筹规划收付
预算，提高资金使用率；同时，公司归还利息较高的贷款 8.432 亿元，到位项目贷款 6.06 亿元，
降低了公司的融资成本，提高了公司的获利能力。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现房产销售面积 25.40 万平方米，销售金额 167,014.09 万元，同比去年增
长 4.88%；开工面积 41.96 万平方米，竣工面积 33.11 万平方米；实现营业收入 153,001.73 万元，
营业利润 12,164.11 万元，归属于上市公司股东的净利润 6,040.52 万元；归属于上市公司所有者
权益 163,036.28 万元；归属于上市股东每股净资产 2.25 元。
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(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,530,017,318.89 1,943,477,804.90 -21.27
营业成本 1,135,997,716.88 1,307,644,168.26 -13.13
销售费用 30,064,920.98 41,745,195.08 -27.98
管理费用 59,900,783.81 66,942,333.49 -10.52
财务费用 10,162,623.17 1,998,515.91 408.51
经营活动产生的现金流量净额 471,194,512.62 451,561,346.39 4.35
投资活动产生的现金流量净额 11,955,556.43 -70,958,256.03 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -433,536,979.67 310,398,888.92 不适用
研发支出 0 0
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收
营业成本 毛利率比
毛利率 入比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减
（%） 年增减
减（%） （%）
（%）
减少 7.06
房地产 1,503,960,130.63 1,116,451,342.46 25.77 -21.67 -13.43
个百分点
物业管 增加 0.18
20,527,286.31 17,746,558.00 13.55 8.46 8.23
理 个百分点
增加 5.37
其他 1,858,192.73 1,110,713.87 40.23 0.50 -7.79
个百分点
主营业务分产品情况
营业收
营业成本 毛利率比
毛利率 入比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减
（%） 年增减
减（%） （%）
（%）
房地产 减少 7.06
1,503,960,130.63 1,116,451,342.46 25.77 -21.67 -13.43
销售 个百分点
物业管 增加 0.18
20,527,286.31 17,746,558.00 13.55 8.46 8.23
理 个百分点
增加 5.37
其他 1,858,192.73 1,110,713.87 40.23 0.50 -7.79
个百分点
主营业务分地区情况
营业收
营业成本 毛利率比
毛利率 入比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减
（%） 年增减
减（%） （%）
（%）
华东地 237,490,023.30 275,874,044.76 -16.16% -6.87 -5.05 减少 2.23
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区 个百分点
华中地 减少 2.60
889,064,894.03 559,126,526.22 37.11% -44.25 -41.85
区 个百分点
减少
华南地
399,790,692.34 300,308,043.35 24.88% 339.34 443.07 14.35 个
区
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
2015 年度公司的营业收入华东地区占比 15.56 %，华中地区占比 58.25 %，华南地区占比 26.19%。
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同 本期金额 情
本期占
成本构成项 期占总 较上年同 况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额
目 成本比 期变动比 说
比例(%)
例(%)
