2016 年半年度报告
公司代码：600223 公司简称：鲁商置业
债券代码：135205 债券简称：16 鲁商债
鲁商置业股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人李彦勇、主管会计工作负责人李中山及会计机构负责人（会计主管人员）陈雪梅
声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
报告期不进行利润分配或资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注
意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 4
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 5
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 12
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 22
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 24
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 24
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 24
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 25
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................... 99
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
山东证监局 指 中国证券监督管理委员会山东监管局
山东省国资委 指 山东省人民政府国有资产监督管理委员会
鲁商置业、公司、本公司 指 鲁商置业股份有限公司
公司第一大股东、控股股东、商业集团 指 山东省商业集团有限公司
公司章程 指 鲁商置业股份有限公司章程
报告期、本期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 鲁商置业股份有限公司
公司的中文简称 鲁商置业
公司的外文名称 Lushang Property Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 Lushang property
公司的法定代表人 李彦勇
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李璐 代玮玉
联系地址 山东省济南市经十路9777号 山东省济南市经十路9777号
电话 0531-66699999 0531-66699999
传真 0531-66697128 0531-66697128
电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 山东省博山经济开发区
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 山东省济南市经十路9777号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.lshzy.com.cn
电子信箱 600223Lszy@163.com
注：报告期内，公司基本情况未发生变更。
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四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 董事会办公室
注：报告期内，公司信息披露及备置地点未发生变更。
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 鲁商置业
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 2016年1月8日
注册登记地点 山东省工商行政管理局
企业法人营业执照注册号 91370000267156215K
税务登记号码 91370000267156215K
组织机构代码 91370000267156215K
注：报告期内，公司根据有关规定将原企业法人营业执照（注册号：370000267156215）、组织机
构代码证 （代码：26715621-5）、税务登记证（税字号：370304267156215）进行“三证合一”， 完
成后公司统一社会信用代码为：91370000267156215K。
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 2,010,709,996.90 2,004,666,533.97 0.30
归属于上市公司股东的净利润 32,791,825.70 44,539,382.77 -26.38
归属于上市公司股东的扣除非经常性
34,202,728.37 54,599,037.85 -37.36
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -82,664,553.06 -824,042,363.64 不适用
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 2,168,981,852.98 2,136,190,027.28 1.54
总资产 39,195,020,322.04 34,760,903,817.61 12.76
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(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.03 0.04 -25.00
稀释每股收益（元／股） 0.03 0.04 -25.00
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.03 0.05 -40.00
加权平均净资产收益率（%） 1.52 2.18 减少0.66个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 1.59 2.67 减少1.08个百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 174,281.86
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额 6,960,000.00 临沂铂尔曼酒店税收返还
或定量持续享受的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,695,071.25
少数股东权益影响额 108,943.69
所得税影响额 -1,959,056.97
合计 -1,410,902.67
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年上半年，面对复杂严峻的内外部环境，公司上下紧紧围绕创新主题，以发展为导向，
以改革为契机，全面推进效益落地和品质提升，主动适应房地产市场新常态，各项工作稳步向前
推进，主要经营情况如下：
（1）报告期内，公司实现营业收入 20.11 亿元，实现利润总额 4,082.00 万元，实现归属于母
公司所有者的净利润 3,279.18 万元。
（2）截至 2016 年 6 月 30 日，公司总资产 391.95 亿元，净资产 21.69 亿元，分别比期初增长
12.76%和 1.54%。
（3）抢抓市场机遇，不断提升销售水平。上半年，公司紧紧把握房地产市场回暖契机，通过
创新营销模式、制定灵活的价格策略、精准把握推盘节奏等方式。将“去库存”作为上半年销售主题
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进行重点调度，逐个项目梳理剩余房源，制定专项去化任务和去化措施。时刻关注房地产市场走
势，分区域进行项目销售价格及货量去化调研，把握市场细微变化，对项目价格规划进行全面部
署，及时抓住市场量价齐升行情，促进利润提升。持续加强推盘力度，严格把控销售节点，借助
新媒体社交力量创新营销，利用微信公众号平台，配合销售开展系列活动。上半年公司实现合同
销售额 31.18 亿元，销售面积 41.55 万平方米，分别同比增加 31.45%和 34.25%。
（4）强化项目管理，确保工程建设质量和进度。上半年，公司将工程、精装、景观、安全职
能统一并入工程管理中心，形成专业配合、统筹兼顾、协调推进的中心负责制，保证项目实现快
速高标准建设及竣工交付。高度重视工程质量，强化专项检查，提升工程管理水平。制定并实行
《设备设施移交管理办法》，规范项目设备设施向物业移交流程，明确移交标准、移交时间、责
任人等事项，缩短设备设施移交周期，实现由项目到物业的平稳过渡，规避后期物业管理风险。
安全工作扎实推进，通过不断完善标准化制度、加强安全检查及专项治理、组织安全培训强化全
员安全意识等工作，实现了上半年“零事故”的目标。报告期内，公司实现新开工面积 55.74 万㎡，
竣工面积 92.27 万㎡，分别同比增加 105.53 %和 62.82%。
（5）推进标准化建设，着力提升品质形象。信息化建设方面，计划运营管控信息化系统进入
应用实操阶段，标杆项目将率先上线，对营销系统进行专项优化，使售楼与业务报表相匹配，实
现业务横向一体化管理和财务一体化管理。建设工程维修报修系统，对交付前查验、交付报修、
物业接管维修三个阶段进行全面信息化监控。智慧社区平台及物业服务 APP 签订服务商，将以健
康小屋的方式促进健康社区理念的落地。设计标准化方面，景观入口大门、示范区、售楼处采用
标准化设计，展现企业形象。客户服务方面，以客服系统建设与第三方检查为抓手，构建维系客
户关系、经营客户资源、创建幸福社区、有效支撑营销的客户服务与管理体系。
（6）面对行业利润下滑的严峻形势，各专业积极开展经营管理创新，努力提质增效，实现降
成本、增效益。采购方面，集中采购取得实质进展，入户门、防火门、消防箱三个专项确定标准
化招标文件及评分标准设计。成本方面进行动态成本监控，财务、营销、资金等各专业加强协同，
提高成本系统数据的准确性及联动性，持续完善成本全价值链控制体系。
（7）全面推进改革创新，激发内生动力。2016 年，围绕公司“创新能力提升年”管理主题，成
立了经营创新、产品研发、互联网与信息化创新等八个重点工作小组，大力推进重点领域和薄弱
环节的管理改革，研究适应当前形势的新模式、新出路。积极探索健康产业与地产融合发展，临
沂知春湖项目获批 2016 年山东省重点建设项目，历山路项目护理院通过济南市卫计委审批。推进
物业管理提升，组织召开物业创新工作研讨会，确定了“社区养老服务”和“社区智慧服务亭”两个创
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新课题。招商运营方面，加大品牌联络力度，形成 600 家品牌商家储备库。代建方面，新签订山
东省城市服务技术学院实训楼、省文物保护科研修复工场、转山西路城市综合体三个项目。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,010,709,996.90 2,004,666,533.97 0.30
营业成本 1,700,753,709.92 1,572,318,907.05 8.17
销售费用 63,950,908.38 59,045,657.10 8.31
管理费用 72,619,501.32 63,704,330.92 13.99
财务费用 7,294,051.77 11,176,746.04 -34.74
经营活动产生的现金流量净额 -82,664,553.06 -824,042,363.64 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -10,085,655.80 -4,798,444.70 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 2,342,762,851.15 828,956,765.61 182.62
资产减值损失 958,214.05 9,123,309.12 -89.50
投资收益 20,168,029.37 11,059,315.35 82.36
营业外收入 9,165,349.76 3,388,416.34 170.49
营业外支出 8,726,139.15 15,000,341.18 -41.83
所得税费用 12,407,594.61 39,296,439.33 -68.43
财务费用变动原因说明:主要系利息收入增加影响所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期销售回款增加及收回预售保证金影
响所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系购买委托贷款保障基金及新项目购置固
定资产影响所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要由于本期发行公司债券影响所致。
资产减值损失变动原因说明:根据会计政策计提坏账准备减少影响所致。
投资收益变动原因说明:主要系联营企业实现净利润增加影响所致。
营业外收入变动原因说明:主要系本期收到税收返还影响所致。
营业外支出变动原因说明:主要系本期违约赔偿金减少影响所致。
所得税费用变动原因说明:主要系本期经营利润减少影响所致。
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2 其他
(1) 经营计划进展说明
详见第四节\"董事会报告\"中第一部分\"董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析\"的相
关内容。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%）
（%） 减（%）
房地产销售 1,882,337,263.28 1,610,159,975.09 14.46 0.07 8.18 减少 6.41 个百分点
物业管理 78,879,613.22 71,127,821.05 9.83 32.46 34.22 减少 1.18 个百分点
酒店 30,407,919.47 5,596,773.09 81.59 -2.38 -3.02 增加 0.12 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%）
（%） 减（%）
房地产销售 1,882,337,263.28 1,610,159,975.09 14.46 0.07 8.18 减少 6.41 个百分点
物业管理 78,879,613.22 71,127,821.05 9.83 32.46 34.22 减少 1.18 个百分点
酒店 30,407,919.47 5,596,773.09 81.59 -2.38 -3.02 增加 0.12 个百分点
主营业务分行业和分产品情况的说明
本期与去年同期相比，房地产销售毛利率下降 6.41 个百分点，主要原因为两期结算产品类型
构成差异较大，本期毛利较高的高档住宅收入占比相比去年同期减少 25 个百分点。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
山东省内 800,135,668.30 -42.75
山东省外 1,193,609,822.57 101.55
主营业务分地区情况的说明
主要原因为山东省内项目本期相比去年同期结算收入减少 4.59 亿元，山东省外项目本期相比
去年同期结算收入增加 5.95 亿元。
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(三) 核心竞争力分析
作为一家专业从事房地产开发、经营管理的上市公司，公司的发展目标是凭借准确的战略规
划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，力争保持在山东地产业的龙头
地位，致力成长为全国知名的房地产综合开发企业和城市配套运营商。公司在以下几点具有竞争
优势：
1、企业文化
鲁商置业始终倡导“激情拼搏、全心奉献”的鲁商精神，始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事
创业的决心。
2、协同优势
鲁商置业现下设 38 家权属公司，开发项目 30 余个，已初步形成了“根植济青、双核驱动、聚
焦省内、重点突破”的战略格局，分布在山东、北京、重庆、黑龙江等省市，产品涵盖大型购物广
场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等。
公司控股股东山东省商业集团有限公司是多元化发展的特大型国企，直接或间接带来的产业
协同资源、信息资源、资金资源和品牌资源，都成为公司的竞争优势，公司利用大股东产业协同
及综合资源优势，能够进一步提升产品溢价能力和土地获取能力。
3、品牌优势
公司以“品牌化、专业化、精益化、标准化”的发展模式，遵循“专业、创新、精品、诚信、共
赢”的发展理念，致力于塑造“品质地产供应商”的社会形象。以专业视角精耕细作，构筑最有价值
的生活空间，以绿色健康产品和智慧健康社区服务为特色，形成“鲁商生态美居”、“鲁商城市广场”
和“鲁商康怡产业”三种产品系列。
4、管理与创新优势
①产品线方面：公司已形成标准化的住宅产品线，通过产品线分类标准化，实现销售、成本
和采购的业务整合，实现产品线组合与区域市场客户的匹配，产品部品配置和材料标准与所在区
域、市场价格和利润水平匹配。
②信息化管理方面：鲁商置业在前期推广业务管理系统的基础上，2015 年启动了计划运营管
控系统的建设，大力推进信息化系统的整合，对公司业务管控逻辑进行了系统梳理，以计划管理
为主轴，以目标管理为抓手，以业务管理动作和目标实现结果为输入，规划了业务横向一体化管
理和财务一体化管理和信息化管控方案，通过信息化手段推动公司管理行为的强制落地，实现了
公司管理业务的协同、可溯源和动态监控。
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③人力资源方面：公司作为国有控股的上市房企，对优秀人才具有较强的吸引力，同时公司
的快速发展也给员工的发展、职业规划提供了良好的平台。公司加大对现有人员的培训，提升专
业管理能力，鼓励管理支持类人员向专业管理人员转型。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额 1000 万元；上年同期，公司对外股权投资额 100 万元；与上
年同比，投资额增加 900 万元，增加 900%。被投资公司具体情况如下：
公司第九届董事会 2016 年度第六次临时会议于 2016 年 3 月 31 日以通讯方式召开，会议通过
《关于设立临沂福瑞达健康投资有限公司的议案》，同意公司控股下属公司鲁商福瑞达健康投资
有限公司和临沂鲁商置业有限公司在临沂市共同出资设立临沂福瑞达健康投资有限公司。公司注
册资本 1000 万元人民币，其中，鲁商福瑞达健康投资有限公司出资 510 万元人民币，占 51%；临
沂鲁商置业有限公司出资 490 万元人民币，占 49%。截止报告期末，注册资金已到位。
该事项详见公司于 2016 年 4 月 2 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》、
《中国证券报》上刊登的相关公告。
对外股权投资其他情况详见第十节财务报告“八、在其他主体中的权益”的相关内容。
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
(3) 持有金融企业股权情况
□适用 √不适用
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
□适用 √不适用
(2) 委托贷款情况
□适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
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3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
2016 年上半年，公司实现销售收入 20.11 亿元，净利润 2,841.24 万元，公司净利润影响主要来
源于以下公司（项目）：
单位：万元 币种：人民币
公司持 注册
公司名称 业务性质 主要产品 净利润
股比例 资本
鲁商置业青岛有限公司 房地产开发 鲁商首府项目 75% 5,000.00 400.25
济宁鲁商置业有限公司 房地产开发 南池公馆项目 100% 2,000.00 737.27
鲁商凤凰城、临沂鲁商中
临沂鲁商地产有限公司 房地产开发 100% 2,000.00 4,334.99
心项目
哈尔滨鲁商置业有限公司 房地产开发 哈尔滨松江新城项目 90% 5,000.00 -1,110.65
青岛鲁商置地发展有限公司 房地产开发 青岛蓝岸丽舍项目 75% 5,000.00 401.95
北京银座合智房地产开发有限公司 房地产开发 北京蓝岸丽舍项目 100% 2,000.00 -831.32
青岛鲁商蓝岸地产有限公司 房地产开发 青岛蓝岸新城项目 100% 5,000.00 641.86
济宁鲁商地产有限公司 房地产开发 运河公馆项目 90% 5,000.00 -375.43
泰安鲁商地产有限公司 房地产开发 泰安鲁商中心 90% 5,000.00 -379.30
2016 年上半年，参股公司临沂尚城置业有限公司实现净利润 5,025.93 万元，公司本期按权益
法核算确认对该公司的投资收益 2,010.37 万元。
5、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
项目 本报告期投 累计实际投
项目名称 项目金额 项目收益情况
进度 入金额 入金额
哈尔滨松江新城项目 1,900,000.00 57.48% 24,927.07 1,092,084.05 未实现收益。
鲁商御龙湾项目 145,300.00 95.09% 1,023.13 138,165.24 累计实现留存收益 4,404.18 万元。
鲁商常春藤项目 450,000.00 93.53% 19,955.08 420,870.73 累计实现留存收益 3,948.82 万元。
国奥城项目 290,000.00 88.07% 7,082.39 255,411.01 累计实现留存收益 4,619.40 万元。
济宁南池公馆项目 220,000.00 86.57% 839.19 190,460.47 累计实现留存收益 26,183.33 万元。
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青岛鲁商首府项目 1,000,000.00 45.66% 8,686.28 456,615.83 累计实现留存收益 118,565.51 万元。
青岛蓝岸丽舍项目 950,000.00 56.30% 101,435.25 534,893.14 累计实现留存收益 10,259.67 万元。
菏泽鲁商凤凰城项目 400,000.00 58.79% 17,622.48 235,143.99 未实现收益。
临沂知春湖项目 480,000.00 12.37% 9,088.66 59,389.83 未实现收益。
东营银座城市广场 75,000.00 95.35% 1,689.68 71,509.61 累计实现留存收益 7,016.42 万元。
临沂鲁商中心项目 320,000.00 46.19% 11,178.71 147,805.82 累计实现留存收益 11,468.21 万元。
青岛蓝岸新城项目 380,000.00 34.53% 16,512.81 131,223.59 未实现收益。
泰安鲁商国际社区一二期 207,000.00 37.89% 1,006.27 78,438.79 未实现收益。
青岛鲁商泰晤士小镇一期 250,000.00 53.71% 21,409.13 134,269.07 未实现收益。
重庆云山雅筑项目 23,000.00 58.78% 3,095.33 13,519.22 未实现收益。
济宁运河公馆项目 330,000.00 29.92% 14,478.08 98,723.63 未实现收益。
临沂金悦城项目 1,000,000.00 4.35% 13,807.40 43,515.56 未实现收益。
泰安鲁商中心项目 200,000.00 26.60% 5,821.98 53,206.44 未实现收益。
合计 8,620,300.00 / 279,658.92 4,155,246.02 /
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情
