2014 年年度报告
公司代码：600246 公司简称：万通地产
北京万通地产股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
二、 董事、监事、高级管理人员无法保证本报告内容的真实、准确和完整，
理由是： 请投资者特别关注。
三、 公司董事长江泓毅先生因公务未能亲自出席会议，授权副董事长赵震先生代为
主持第六届董事会第二次会议并行使表决权，其余董事均出席本次会议。
四、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见
的审计报告。
五、 公司负责人李虹、主管会计工作负责人徐晓阳 及会计机构负责人（会计主管人
员）石莹声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
六、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计，2014年实现净利润45,089,851元，提取法定
盈余公积金2,565,040元，扣除已支付普通股现金红利85,176,000元，加上2014年初未分配利润
1,367,555,118元，2014年末未分配利润1,324,903,929元。
鉴于公司2014年度经营业绩大幅下滑，同时公司面临着较大的资金压力，及公司正在进行重大资
产重组事项，需要筹备资金用于本次资产购买的支付。为保证公司经营业务稳健发展，保证公司重大
资产重组的顺利推进和日常经营计划的正常实施，也为了维护股东的长远利益，公司2014年度拟不进
行现金利润分配，也不进行资本公积金转增股本的分配方案。同意该议案并提交2014年度股东大会审
议。
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七、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺
，敬请投资者注意投资风险。
八、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
九、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
十、 其他
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 8
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 20
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 23
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 27
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 34
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 39
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 39
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
万通地产/公司/本公司/我公司 指 北京万通地产股份有限公司
报告期、本报告期 指 2014 年
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
万通控股 指 万通投资控股股份有限公司
万通龙山 指 北京万通龙山置业有限公司
天津时尚 指 天津万通时尚置业有限责任公司
泰达万通 指 天津泰达万通房地产开发有限公司
万置公司 指 北京万置房地产开发有限公司
广厦富城 指 北京广厦富城置业有限公司
天津万华 指 天津万华置业有限公司
富铭置业 指 天津富铭置业有限公司
北京时尚 指 北京万通时尚置业有限公司
成都时尚 指 成都万通时尚置业有限公司
天津正奇 指 天津万通正奇投资管理有限公司
万通龙山天地 指 北京万通龙山天地置业有限公司
北京英睿 指 北京万通英睿投资管理有限公司
天津万拓 指 天津生态城万拓置业有限公司
香河物业 指 香河万通物业服务有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中描述存在的风险，敬请查阅董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可
能面临的风险的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京万通地产股份有限公司
公司的中文简称 万通地产
公司的外文名称 Beijing Vantone Real Estate Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 Vantone Real Estate
公司的法定代表人 李虹
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 程晓晞 王渴
联系地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通
中心写字楼D座4层 中心写字楼D座4层
电话 010-59070788 010-59071169
传真 010-59071159 010-59071159
电子信箱 chengxiaoxi@vantone.com wangke@vantone.com
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三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦B座8233房
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心写字楼D座4层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.vantone.com
电子信箱 chengxiaoxi@vantone.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万通地产 600246 万通先锋
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014 年 10 月 20 日
注册登记地点 北京市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 63371596-2
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2001 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1、2000 年 9 月 22 日，公司股票在上海证券交易所上市，经营范围为：加工销售玉米淀粉、黄粉、胚
芽、饲料及收购玉米，主要产品为玉米淀粉、黄粉、胚芽等。
2、2001 年，公司经营范围变更为：农副产品、粮油制品的开发、加工、销售；房地产开发；销售商
品房；停车场建设及经营管理；自有房产的物业管理（含出租写字间）。
3、2006 年 12 月 30 日，公司经营范围变更为：房地产开发；销售商品房；停车场建设及经营管理。
4、2007 年 10 月 10 日，公司经营范围变更为：房地产开发；销售商品房；停车场建设及经营管理；
信息咨询（不含中介）及技术咨询。
5、2012 年 6 月 4 日，公司经营范围为变更为：房地产开发；销售商品房；停车场建设及经营管理；
信息咨询（不含中介）；技术咨询；劳务派遣；股权投资及管理；资产管理。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1、2000 年 9 月 22 日，公司股票在上海证券交易所上市交易，控股股东为北京顺通实业公司。
2、2004 年度，公司控股股东变更为北京万通星河实业有限公司。
3、2009 年度，公司控股股东变更为北京万通实业股份有限公司（2010 年 8 月 18 日更名为万通投资
控股股份有限公司）。
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七、 其他有关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址 中国上海市卢湾区湖滨路 202 号企业天地 2 号
公司聘请的会计师事务所
楼普华永道中心 11 楼
（境内）
签字会计师姓名 刘磊
黄梅
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
营业收入 1,911,575,870 3,299,251,176 -42.06 4,070,526,092
归属于上市公司股 45,089,851 380,672,731 -88.16 374,845,287
东的净利润
归属于上市公司股 -81,551,860 93,123,546 -187.57 204,814,631
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -1,183,327,745 -546,081,399 不适用 555,622,411
金流量净额
本期末比上年
2014年末 2013年末 同期末增减（ 2012年末
%）
归属于上市公司股东 3,529,012,056 3,730,870,109 -5.41 3,522,907,709
的净资产
总资产 14,230,816,410 11,925,947,884 19.33 10,746,006,948
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0371 0.3128 -88.14 0.3081
稀释每股收益（元／股） 0.0371 0.3128 -88.14 0.3081
扣除非经常性损益后的基本每股 -0.0670 0.0765 -187.58 0.1683
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.22 10.49 减少9.27个百 10.96
分点
扣除非经常性损益后的加权平均 -2.21 2.57 减少4.78个百 5.99
净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
2014 附注 2013
非经常性损益项目
年金 （如 年金 年金
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额 适 额 额
用）
非流动资产处置损益 41,096 311,930,945 134,903,847
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助，但 121,090,964 28,888,077 61,779,697
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 -5,211,476 -3,527,207 -1,120,491
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
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与本集团正常经营业务无关的预计金 -74,615,550 6,316,400
融负债转回的收益
原持有的合营公司股权按照公允价值 101,670,247
重新计量产生的收益
其他投资收益 44,062,500
少数股东权益影响额 -32,552,803 -4,570,465 -10,064,188
所得税影响额 -27,843,267 -51,488,565 -15,468,209
合计 126,641,711 287,549,185 170,030,656
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、 市场形势分析
2014 年，国家统计局初步核算国内生产总值为 63.64 万亿元，同比增长 7.4%，经济增速放缓。
2014 年是我国经济增长放缓的一年，是深化改革拉开序幕的一年，也是我国宏观经济沿着新常态轨
迹持续发展的一年。在国内经济步入增速放缓、结构趋优的新常态下，公司所处的房地产行业整体呈
现调整的态势，投资增速显著放缓，销售面积和销售额同比下滑，土地市场购置面积下降，待售面积
增加，房地产的行业调整由区域扩大至全国。
2014 年 1-12 月，全国房地产开发投资 95,036 亿元，比上年名义增长 10.5%（扣除价格因素实际
增长 9.9%），增速比 2013 年回落 9.3 个百分点；全国商品房销售面积 120,649 万平方米，同比下降
7.6%；全国商品房累计销售额达到 76,292 亿元，较去年同期减少 6.3%；全年土地购置面积 3.33 亿平
米，同比下降 14%；全国房屋新开工面积 179,592 万平方米，同比下降 10.7%。随着中国经济进入新
常态，房地产市场也进入新常态，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。
2、报告期内经营业绩回顾
2014 年，在公司董事会的领导下，经营团队围绕转型与增长这一主题，巩固加强住宅业务、稳
步有序开发商用物业。
2014 年，公司开工面积 32.01 万平方米，竣工面积 32.16 万平方米，年末在建面积 52.03 万平方
米。本年签约面积 7.8 万平方米,销售金额 12.28 亿元。公司新增一块土地储备，为杭州未来科技城项
目，占地面积为 6.34 万平方米。公司可出租权益面积 7.35 万平方米，租金收入 1.78 亿元。
2014 年度，公司融资途径主要通过银行贷款、信托融资和其他融资等方式进行。截至期末公司
融资贷款余额为 69.92 亿元，借款费用资本化的累计余额为 4.91 亿元，资本化率为 8.99%；对外担保
总额为 32.75 亿元。
报告期内，公司实现营业收入 191,158 万元，比上年减少 42.06%；实现归属于母公司所有者的净
利润 4,509 万元，比上年同期减少 88.16%。截至 2014 年 12 月 31 日，公司净资产 352,901 万元，比上
年减少 5.41%。
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3、公司土地储备情况：
单位：万元、平方米
权益
地块名称 位置 比例 占地面积 可售面积 总地价 权益可售面积 权益地价
北京市怀柔杨家园 北京市怀柔区 51% 41065.424 126489 68800 55003.5
河北省廊坊市
河北香河运河国际生态城一期 100% 299587 396904 34643.667459 396904 34643.667459
香河县
河北省廊坊市
河北香河运河国际生态城二期 100% 292833.33 未规划报建 26355.332541 未规划报建 26355.332541
香河县
天津中新生态
天津生态城 19 号地 100% 129838.5 100836.9 31161.24 100836.9 31161.24
城
天津经济技术
天津万通华府 82% 63500 9442.13 47553 7742．54 38993.46
开发区
杭州未来科技城 杭州市余杭区 10% 63375 196400 61791.00
天津万通中心 天津市和平区 51% 8706.9 63619.68 11474.133 32446 5851.8078
上海虹桥商务
上海万通中心 50% 12193 66100 40760 33050
区核心区
杭州万通上园新新家园 杭州市余杭区 51% 36275 82664 76300 42159
杭州万通中心 D 座 杭州市拱墅区 49% - 18833 12017 9228
4、 2014 年度公司销售及出租情况：
（1）销售情况：
单位：平方米
项目 项目 总建筑面 2014 年开 2014 年竣 累计竣工 2014 年末 待开发面 本年签约面 累计签约
位置 类别 权益 可售面积
名称 状态 积 工面积 工面积 面积 在建面积 积 积 面积
龙山
新新 北京市 已竣
住宅 100% 183580.89 0 0 172937.37 0
小镇 怀柔区 工
地
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龙山 北京市 已竣
商业 100% 7362 0 0 7362 0 0
苏园 怀柔区 工
天竺 住宅、
北京市
新新 商业、 在建 100% 333553 297360.35 74996.77 30140.24 285678.68 44856.53 0 78541.27 214266.12
顺义区
家园 配套
运河
国际
河北省
生态
廊坊市 住宅 在建 100% 45253.33 45253.33 45253.33 0 0 45253.33 0 0
城一
香河县
期
B1 区
运河
国际
生态 河北省
城一 廊坊市 住宅 在建 100% 85335.43 61682 85335.43 0 0 85335.43 0 0
期 香河县
（部
分）
万通
北京市 城乡住
新新 在建 51% 126489 107850
怀柔区 宅用地
家园
天津 写字
天津市
万通 楼、商 在建 51% 93556 0 0 0 0 93556 0 0
和平区
中心 业
天津
万通
天津中
生态 80.10
新 住宅 竣工 173932.78 126638 0 103277.12 173932.78 0 0 25140.48 120560.6
城新 %
生态城
新家
园
天津 天津空 酒店式 竣工 100% 157045.58 134368 0 47006.46 157045.58 0 0 9755.26 66848.74
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2014 年年度报告
金府 港 公寓、
国际 经济区 商业
天津
天津中
万通
新 住宅 在建 100% 168265 16263.39 0 0 0 80859.56 87405.44 1133.1 1133.1
新新
生态城
逸墅
天津 天津经
万通 济技术 住宅 在建 82% 166324.26 135989 0 0 110431 55893.26 0 17456.39 126546.87
华府 开发区
杭州
杭州市
万通 商用 竣工 100% 141222 94605 141222 141222 1753 26945
拱墅区
中心
杭州
万通
杭州市
上园 住宅 在建 51% 114527 82664 114527
余杭区
新新
家园
上海 上海虹
万通 桥 商用 在建 50% 82003 66100
中心 商务区
红墙 成都市 商业、
竣工 100% 70835 64787.76 70835 576.75 61824.06
国际 青羊区 住宅
金牛
成都市 商业、
新都 竣工 100% 179926.08 162407.64 162520.08 5343.44 145103.15
金牛区 住宅
会
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（2）出租情况：
单位：万元、平方米
出租物业类型 项目名称 总建筑面积 可供出租面积 出租率 经营收入
办公写字楼 万通中心 D 座 35379.11 35111.46 95% 10782.39
车位 万通中心 D 座 19516.88 18948.42 85% 431.55
酒店公寓 新城国际逸兰酒店公寓 14152.54 14152.54 96.20% 4213.1
会所 亚历山大会所 5256.33 5256.33 100% 115.2
备注：1、新城国际逸兰酒店公寓总面积约 2 万余平米，其中，万置公司（公司控股子公司，持股比例 60%）占有 70%，表中填写各项数据均为万置
公司部分。2、新城国际三期会所为万置公司自己经营，非出租物业。
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2014 年年度报告
5、2015 年，公司主要开发项目新开工计划：
可售面积 新开工面积
项目 位置 权益比例 （平方米） （平方米）
北京怀柔杨家园 北京市怀柔区 51% 107850
杭州未来科技城 杭州市余杭区 10% 270000
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
变动
科目 本期数 上年同期数 比例
（%）
营业收入 1,911,575,870 3,299,251,176.00 -
| 北京万通地产股份有限公司年报 |
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| 公告日期:2015-04-30 |
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