北京城建投资发展股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 8 月
2014 年半年度报告
目 录
第一章 重要提示和释义 .................................................................................................................. 1
第二章 公司情况简介 ...................................................................................................................... 2
第三章 主要财务数据和指标 .......................................................................................................... 4
第四章 董事会报告 .......................................................................................................................... 5
第五章 重要事项 ............................................................................................................................ 17
第六章 股份变动及股东情况 ........................................................................................................ 21
第七章 优先股相关情况 ................................................................................................................ 24
第八章 董事、监事、高级管理人员情况 .................................................................................... 25
第九章 财务报告 ............................................................................................................................ 26
第十章 备查文件目录 .................................................................................................................. 106
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第一章 重要提示和释义
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报
告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、公司半年度报告未经审计。
四、公司董事长徐贱云、总经理储昭武及财务总监肖红卫郑重声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、公司半年度不进行利润分配和公积金转增股本。
六、报告期内公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金
情况。
七、报告期内公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
八、重要风险提示：公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，
敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与
分析的内容。
九、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司 指 北京城建投资发展股份有限公司
城建集团、集团公司 指 北京城建集团有限责任公司
兴华公司 指 北京城建兴华地产有限公司
城和公司 指 北京城和房地产开发有限责任公司
大东公司 指 北京大东房地产开发有限公司
兴业公司 指 北京城建兴业置地有限公司
世纪鸿城 指 北京世纪鸿城置业有限公司
成都公司 指 北京城建成都地产有限公司
兴泰公司 指 北京城建兴泰房地产开发有限公司
青岛公司 指 青岛京城房地产开发有限公司
首城公司 指 北京首城置业有限公司
兴合公司 指 北京城建兴合房地产开发有限公司
重庆公司 指 北京城建重庆地产有限公司
兴云公司 指 北京城建兴云房地产有限公司
海南公司 指 北京城建（海南）地产有限公司
三亚樾城 指 三亚樾城投资有限公司
2014 年半年度报告
第二章 公司情况简介
一、公司法定中文名称：北京城建投资发展股份有限公司
公司法定中文名称缩写：北京城建
公司英文名称：BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT &
DEVELOPMENT CO. , LTD.
公司英文名称缩写：BUCID
二、公司法定代表人：徐贱云
三、公司董事会秘书：张财广
电话：（010）82275538
传真：（010）82275533
E-mail：zhangcg@bucid.com
公司证券事务代表：李威
电话：（010）82275598
传真：（010）82275533
E-mail：liwei@bucid.com
联系地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
四、公司注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 20 层
公司办公地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
邮政编码：100029
公司国际互联网网址：www.bucid.com
公司电子信箱：tz@bucid.com
五、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》、《证
券时报》
登载公司半年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：
www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建
开发大厦北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书部
六、公司 A 股上市交易所：上海证券交易所
公司 A 股简称：北京城建
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公司 A 股代码：600266
七、其他相关资料
公司首次注册登记日期：1998 年 12 月 30 日
公司首次注册登记地点：北京市工商行政管理局
公司法人营业执照注册号：110000005200596
公司税务登记号码：京税证字 110108633715698
公司组织机构代码证号：63371569-8
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第三章 主要财务数据和指标
一、 报告期末公司主要会计数据和财务指标
（一）主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 3,158,231,181.68 2,755,800,105.19 14.60
归属于上市公司股东的净利润 185,817,132.11 490,136,649.88 -62.09
归属于上市公司股东的扣除非经常
184,111,238.98 474,398,743.49 -61.19
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,684,961,398.28 -7,588,376.95 不适用
本报告期末比上年
主要会计数据 本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 8,317,392,234.07 8,531,779,045.07 -2.51
总资产 38,890,945,949.48 36,256,809,903.56 7.27
（二）主要财务指标
本报告期比上年同期
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.1741 0.4593 -62.09
稀释每股收益（元／股） 0.1741 0.4593 -62.09
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.1725 0.4446 -61.20
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.19 6.310 减少 4.12 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
2.17 6.107 减少 3.94 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,357,868.18
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 100,000.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动
1,639,458.66
产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,506,700.38
少数股东权益影响额 -237,076.70
所得税影响额 -647,656.63
合计 1,705,893.13
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第四章 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1.房地产市场回顾与展望
2014 年上半年，虽然政策上未有较大波动，但市场自身调节引
发的行业调整已日益明显。房地产行业整体增速下降，开发投资持续
下滑，土地成交量明显萎缩，新开面积大幅降低，商品房销售面积和
销售金额呈现负增长。下半年，政府的调控措施依然会在总体稳定、
分类调控的原则下，继续倡导通过市场自身的调整来化解供求矛盾，
持续“微刺激”将是政府调控的主要策略。在土地出让收入、房地产
税收减少的情况下，地方政府出台多样化调整政策的可能性加大。房
地产市场调整还将继续，在目前高库存行情下，房地产企业销售压力
和资金压力将明显上升。但随着国家宏观经济的逐步复苏，城镇化进
程的进一步加速，对于下半年的房地产市场，公司依然保持谨慎的乐
观。
2.报告期内经营情况
截至报告期末，公司总资产 389 亿元，归属于上市公司股东的净
资产 83.17 亿元。报告期，公司实现营业收入 31.58 亿元，同比增加
14.60%；归属于母公司净利润 1.86 亿元，同比减少 62.09%，主要是
报告期内公司确认收入的项目中政策性住房比例增加、商品房比例减
少所致。
（1）顺应市场变化，提升开发能力
土地开源协调发展。6 月 11 日，成功竞得青岛项目，项目规划
建筑面积 12.69 万平方米，成为外埠土地拓展的又一成果。顺义平各
庄项目完成了全部居民拆迁任务，非住宅拆迁已达 90%。同时，公司
密切依托棚户区改造和安置房政策，整合在手一级项目，动感花园项
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目棚户区改造对接安置用房已获得区政府核准，望坛项目运作模式由
危改土地一级开发变更为棚户区改造。
产品品质持续提升。优化“住宅产品分级配置标准”，对设备、
车库、外立面、园区和室内等方面进行了补充完善，定期召开设计研
发系统会，开展产品创新研究，海梓府项目集中全热交换净化新风系
统获得国家知识产权局“实用新型专利证书”，售楼处标准化研究进
入第四轮设计方案修改完善阶段。
总控计划统筹协调。继续强化项目开发总控计划，加强项目建设
组织总设计，对在手二级项目进展情况进行动态跟踪。通过加强全面
检查，改进检查方式，细化检查标准，充分发挥监理和总承包方的作
用，各项目质量、安全、工期均处于受控状态。强化竣工和入住管理，
及时掌控各项目入住情况，坚持早介入、早落实、早协调，做好入住
保障工作。
成本管理控制有效。全过程成本管理理念进一步强化，制度建设
逐步完善，目标成本管理持续加强。采购流程进一步规范，制定了合
格供方评价方案，合格供方库开始搭建，成本数据库建设力度进一步
增强。
房屋销售砥砺前行。持续加大市场和政策研究力度，继续开展“促
销售”劳动竞赛。加强销售管理力度，理顺销售流程，坚持每季度的
销售考核。强化营销推广，为促进销售采取了一系列有效措施，通过
微信公众账号等新媒体形式推广产品，开展了名家讲座、情景营销等
灵活多样的推介活动，持续推广项目和公司品牌。
融资管理渠道畅通。切实统筹资金使用，保证经营开发资金需求，
资金获取力度进一步加大，截止 6 月 30 日，取得金融机构借款 26.35
亿元，信托资金 13 亿元，总计 39.35 亿元。偿还借款 10.28 亿元。
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多渠道融资有所斩获，公司通过非公开发行股票的方式融资 39 亿元。
（2）优化资产结构，防范投资风险
公司资产结构进一步优化，投资收益稳步增长。一是强化投资管
理。公司转让所持三亚樾城公司 100%股权工作正在办理工商变更。
成都公司股权收购工作完成审计、法律专项尽职调查。收购北京城建
新城公司 100%股权相关的审计和评估工作已经完成，正在履行相关
审批程序。二是防范投资风险。对控参股企业强化股权管理，及时掌
握投资企业的经营状况，确保投入资金安全性。三是寻找新的投资项
目。对多个环保节能、新材料、小额贷款、金融租赁等项目进行了深
入研究，拟通过对外投资培育公司新的利润增长点。
（3）坚持招商先行，优化商业体系
一是招商工作稳步推进。通过自主招商和代理相结合的方式，引
进有实力的租户和有影响力的连锁品牌，保证租金收益。二是积极推
进商业项目前期工作。红塘湾项目正与意向酒店管理公司洽谈，成都
商业项目完成了策划方案和社区商业街定位，项目预招商工作即将启
动。三是进一步规范商业地产管理。定期汇总新签、续签合同资料，
及时做好租金收缴工作。
（4）管理水平持续提升
今年是公司“管理提升年”实施的第二个年头，公司坚持抓住重
点、有的放矢的原则，在战略运营管理、项目全过程考核、业务系统
管理、信息化管理等方面进行了强化提升，各项基础管理工作落实到
位。
3.经营中的困难和问题
（1）对市场的判断和把握能力还需进一步增强。
（2）系统管理的力度尚需进一步加强。
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（3）综合开发能力仍有待进一步提升。
4.下半年经营规划
下半年，是公司发展的关键期。因市场形势而引起的资金压力、
销售压力仍将是下半年需重点解决的问题，为此，必须继续坚持以房
地产开发高效化为目标，进一步研究政策、研究市场、研究产品，提
高运营管控能力，强化资源配置能力，拓展土地获取能力，提升
做产品能力，增进成本管控能力，增强持续盈利能力，扩展多渠
道融资能力，升级商业运作能力，树立“时间出效益、运营创利润”
的思想，顺应市场、提炼内功，贯彻落实公司董事会工作部署，发挥
经营班子带头作用，全面完成全年各项工作任务。
（1）创新思路，全面提升房地产开发水平
全力开展销售工作。深入研究政策和市场，新开项目要提前谋划，
保障良好的销售势头，已开项目要深入研究销售不畅的原因，因地制
宜调整策略、取得突破。继续开展“促销售”专项劳动竞赛，理顺销
售管理流程，加快销售节奏，加快政策房的销售、回款，尽快实现销
售目标。梳理推广策略和推广渠道，突出对企业品牌和产品品质的宣
传。继续强化销售团队管理，加大对代理公司的综合考核力度。全力
以赴、全员营销，确保销售面积、销售金额、销售回款三项年度指标
顺利实现。
继续强化开发总控计划。加强和完善项目开发总控计划，推进在
手项目开发速度。加强工程技术、质量、安全、工期管理，充分发挥
监理作用，提高工程管理水平。做好开发建设组织总设计和工程业务
流程的编制和推行，逐步实现项目建设流程化、标准化。严格落实竣
工计划，确保工期目标实现。提前谋划、措施到位，确保全年入住计
划顺利实现。
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进一步增强成本管控。持续增强全过程成本管理理念，保障成本
管理工作顺畅有序开展。加大对子公司目标成本审核力度，增强审核
准确性，发挥好 ERP 成本管控系统的作用，实现对目标成本和动态成
本的实时、严格监控。继续完善和规范各单位采购操作流程，初步建
立起公司集中招标采购平台。
适时扩大土地规模。密切关注土地市场变化，控制拿地风险，在
土地市场低迷的情况下，下半年力争在北京有所斩获。继续加大外埠
重点区域的拓展力度，做好土地市场监控，择机拿地。继续加大一级
开发力度，加快推进望坛棚改项目进展。
继续提升做产品能力。进一步落实全案策划，提高产品定位的准
确性，加强过程管理和监督。继续完善北京地区住宅产品分级配置标
准，完善标准化售楼处方案，梳理现有研发成果，加大推广应用力度。
进一步增强物业和销售前期介入力度。坚持项目后评估机制，累积开
发经验，规避实施风险。
增强融资能力和资金管理水平。在巩固好银行融资渠道的前提
下，加紧同银行以外的其他金融机构联系，争取政府融资平台支持，
探索商业地产融资渠道，为多方筹措资金做准备。坚持资金统一管理，
合理筹划资金使用。
全面提升服务水平。进一步强化全过程服务理念，全面强化物业
服务品质管理，继续强化物业的前期介入，优化物业公司定位，明确
管理规范、管理标准，制定发展规划，实现地产品牌和物业品牌的有
效衔接。
公司目前项目基本情况：
截至报告期末，公司在手二级开发项目 22 个，地上总规划建筑
面积约 600 万平方米；一级开发项目 2 个，可规划建筑面积 173.49
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万平方米。
公司一级开发项目
序 占地面积 规划建面
项目名称 项目位置 规划用途
号 （万㎡） (地上，万㎡)
1 望坛项目 东城区永外 47.5 98.6 居住配套
2 顺义平各庄项目 顺义区仁和镇 77.55 74.89 居住配套
合 计 125.05 173.49
公司二级开发项目
序 地上规划面积
项目名称 项目位置 规划用途
号 （万㎡）
1 世华龙樾 海淀区清河镇 51.86 居住及配套
2 世华泊郡 朝阳区来广营乡 29.88 居住及配套
3 徜徉集 房山区长阳镇 36.38 居住及配套
4 上河湾 密云县 24.25 居住
5 首城国际中心 广渠路 36 号 45.96 居住及配套
6 海梓府 北京经济开发区 16.29 居住
7 顺悦居 顺义新城 9 号地 20.02 居住
8 汇景湾 平谷区马坊镇 34.69 居住、商业等
9 南湖 1 号 天津武清下朱庄 26.44 居住
10 筑华年 朝阳区北苑南区 20.93 居住及配套
11 重庆尚源熙城 重庆九龙坡区 31.78 居住及配套
12 重庆龙樾湾 重庆九龙坡区 32.64 居住及配套
13 成都龙樾湾 成都市双流县 69.38 居住、商业
14 青岛金色港湾 青岛市 1.65 居住
15 红塘湾项目 海南省三亚市 23.37 商业、居住
16 魏善庄项目 大兴魏善庄 27.52 居住、商业
17 房山理工大学 2 号地 房山区房山新城 19.43 居住
18 延庆沈家营镇地块 延庆县沈家营镇 23.26 居住
19 昌平北七家镇地块 昌平区北七家镇 28.81 居住
20 首城东坝地块 朝阳区东坝 9.19 居住
21 青岛李沧地块 青岛市李沧区 12.69 居住、商业
22 动感花园项目 朝阳区来广营 12.4 居住及其他
合 计 598.8
（2）优化结构，加强投资管理
持续关注参股企业运营情况，保证公司投资收益。完成三亚樾城
公司股权转让，完成成都公司、新城公司的股权收购。进一步优化投
资结构，重点加强对新能源、新产业、民生产业的投资力度，推动公
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司投资实现多元化、跨行业的战略布局。
（3）整合资源，规划商业发展模式
加强商业地产管理，推动商业资产升级，提高运营收益水平。加
大商业地产策划定位和招商力度，重点推进红塘湾项目酒店管理公司
选择和谈判工作，做好成都龙樾湾项目商业招商工作。加强市场和信
息研究，把握商业地产行业动态，规划公司商业地产发展模式。
（4）提升能力，深化管理提升年活动
进一步强化业务系统建设，发挥总部的指导、监督、协调和服务
职能，逐步打造总部业务平台。继续强化战略管控能力，健全完善内
部控制体系，切实提高公司的信息化管理水平，巩固和完善项目全过
程绩效考核机制。继续强化基础管理工作，保证企业规范运作。
5.未来发展风险防范
（1）市场风险防范。随着房地产市场化调节的逐步深入，市场
分化将进一步加剧。公司将以房地产开发高效化为目标，进一步加强
政策、市场、产品研究力度，增强开发的计划性，加大成本管控力度，
提升做产品能力，加快周转速度，提高运作效率，防范运营风险，持
续提高市场风险应对能力。
（2）财务风险防范。进一步加强融资管理，拓展融资渠道。坚
持资金统一管理制度，发挥内部资金调控的作用，增强资金使用的计
划性，合理配置资金资源，提高资金使用效率。
（3）法律风险防范。进一步优化法律事务管理流程，健全法律
风险防范机制，形成有效的法律风险防范工作体系健全机制。提前介
入，在股权转让、投融资、合同签订等重大决策、重大投资、重要经
营活动中开展法律风险防范，最大限度地维护公司合法权益，促进公
司依法经营和健康有序发展。
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（二） 主营业务分析
1.财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,158,231,181.68 2,755,800,105.19 14.60
营业成本 2,237,000,101.57 1,667,502,386.34 34.15
销售费用 95,911,019.85 70,746,063.33 35.57
管理费用 177,301,340.68 142,750,013.57 24.20
财务费用 16,843,845.31 41,024,758.61 -58.94
经营活动产生的现金流量净额 -2,684,961,398.28 -7,588,376.95 不适用
投资活动产生的现金流量净额 81,635,396.00 189,463,175.25 -56.91
筹资活动产生的现金流量净额 2,127,617,410.25 779,567,125.82 172.92
公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明：
公司营业收入同比增加 14.60%，主要是公司结转收入项目规模
增加所致。
公司营业成本同比增加 34.15%，主要是报告期政策性住房比例
增加导致各项目结转成本增加。
公司销售费用、管理费用分别同比增加 35.57%和 24.20%，主要
是项目数量、规模增加所致。
公司财务费用同比减少 58.94%，主要是公司利息支出中费用化
列支部分减少所致。
报告期项目投入增加导致经营活动产生的现金流量净额减少。公
司投资活动产生的现金流量净额减少，主要是因为上年同期处置子公
司事项不可持续。公司筹资活动产生的现金流量净额增加主要是报告
期公司新增借款所致。
（三）行业、产品或地区经营情况分析
1. 主营业务分行业、分产品情况
单位:元
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开发销售 减少 11.34
2,984,013,272.45 2,149,453,633.78 27.97 14.07 35.38
收入 个百分点
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营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 2.84
物业管理收入 80,013,132.41 78,065,521.43 2.43 5.37 8.53
个百分点
减少 21.12
拆迁收入 3,118,609.00 3,156,877.57 -1.23 -61.19 -50.96
个百分点
2.主营业务分地区情况
单位:元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 2,770,141,777.32 10.85
重庆 73,040,736.75 -63.46
成都 223,962,499.79 21816.28
（四）核心竞争力分析
1.战略运营能力继续增强。公司战略管理得到贯彻和落实，内部
控制体系进一步完善，经营管理思路进一步明确，业务板块进一步优
化，形成了商品住宅开发、对外股权投资、商业地产开发经营、物业
管理服务协调发展的新局面。
2.企业管理水平持续提升。公司“管理提升年”活动为企业管理
注入了新的活力，总部职能定位进一步明确，系统管理思路更加科学，
项目全过程考核开始实施，运营能力逐步增强，管理水平得到不断提
升。
3.运营效率显著提高。健全的法人治理结构，保证了公司决策的
快速高效和经营计划的有效实施。在土地储备、多元化融资、产品结
构、品牌影响力等方面具有明显优势，为公司持续健康发展奠定了基
础。
4.品牌影响力日益扩大。公司荣获“2014 中国房地产开发企业
500 强”、“2014 中国房地产开发企业稳健经营 10 强”第 2 名、“2014
中国房地产开发企业发展潜力 10 强”第 3 名、“2013 中国房地产开
发企业责任地产 10 强”第 4 名，“2014 中国房地产上市公司综合实
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力 50 强”、“2014 中国房地产上市公司资本运营 5 强”，“首都文明单
位标兵”等荣誉称号，公司品牌影响力日益扩大。
（五）投资状况分析
1.对外股权投资总体分析
报告期内公司新增股权投资额为 1,700.00 万元，比上年同期减少
3,550.00 万元，减少的比例为 67.6%。
占被投资公司权
被投资的公司名称 主要经营活动 备 注
益的比例(%)
报告期内，公司出资 1700
北京城建万科天运置业有限公司 房地产开发 34 万元参与投资设立该公
司
2.持有金融企业股权情况
最初投资金 期初持股 期末持股 期 末 账 面 价 报告期损益 会计核算科 股份
所持对象名称
额（元） 比例（%） 比例（%） 值（元） （元） 目 来源
国信证券股 份 可供出售金 股权
127,400,000 4.90 4.90 127,400,000 34,300,000
有限公司 融资产 认购
锦州银行股 份 可供出售金 股权
260,000,000 3.33 3.33 260,000,000 13,650,000
有限公司 融资产 认购
合计 387,400,000 / / 387,400,000 47,950,000 /
3.非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（1）委托理财情况
报告期内公司无委托理财事项。
（2）委托贷款情况
报告期内公司无委托贷款事项。
4.募集资金使用情况
报告期内公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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5.主要子公司、参股公司分析
（1）主要子公司分析
