2016 年半年度报告
公司代码：600266 公司简称：北京城建
北京城建投资发展股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 梁伟明 因公务未能出席
独立董事 胡俞越 因公务未能出席 周清杰
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人陈代华、主管会计工作负责人储昭武及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫
声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告......................................................................................................................... 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 32
第九节 公司债券相关情况........................................................................................................... 33
第十节 财务报告........................................................................................................................... 37
第十一节 备查文件目录................................................................................................................. 161
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司 指 北京城建投资发展股份有限公司
城建集团、集团公司 指 北京城建集团有限责任公司
兴华公司 指 北京城建兴华地产有限公司
城和公司 指 北京城和房地产开发有限责任公司
大东公司 指 北京大东房地产开发有限公司
兴业公司 指 北京城建兴业置地有限公司
世纪鸿城 指 北京世纪鸿城置业有限公司
成都公司 指 北京城建成都地产有限公司
兴泰公司 指 北京城建兴泰房地产开发有限公司
青岛京城 指 青岛京城房地产开发有限公司
青岛兴华 指 北京城建青岛兴华地产有限公司
首城公司 指 北京首城置业有限公司
兴合公司 指 北京城建兴合房地产开发有限公司
重庆公司 指 北京城建重庆地产有限公司
兴云公司 指 北京城建兴云房地产有限公司
海南公司 指 北京城建（海南）地产有限公司
新城公司 指 北京城建新城投资开发有限公司
一期基金 指 北京城建一期（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）
二期基金 指 北京城建二期股权投资基金合伙企业（有限合伙）
城建万科 指 北京城建万科天运置业有限公司
兴顺公司 指 北京城建兴顺房地产开发有限公司
国信证券 指 国信证券股份有限公司
城奥公司 指 北京城奥置业有限公司
兴瑞公司 指 北京城建兴瑞置业开发有限公司
锦州银行 指 锦州银行股份有限公司
中科曙光 指 曙光信息产业股份有限公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京城建投资发展股份有限公司
公司的中文简称 北京城建
公司的外文名称 BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT & DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 BUCID
公司的法定代表人 陈代华
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张财广 李威
北京市朝阳区北土城西路11号城建开 北京市朝阳区北土城西路11号城
联系地址
发大厦 建开发大厦
电话 （010）82275598 （010）82275665
传真 （010）82275598 （010）82275598
电子信箱 zhangcaiguang@bucid.com liwei@bucid.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层
公司注册地址的
邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
公司办公地址的
邮政编码
公司网址 www.bucid.com
电子信箱 tz@bucid.com
报告期内变更情况
查询索引
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
报纸名称
登载半年度报告的中
www.sse.com.cn
国证监会指定
网站的网址度 报 告 备 置 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城建投资发展股份有限
地点 公司董事会秘书部
报告期内变更情况查
www.sse.com.cn
询索引
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 北京城建 600266
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期
注册登记地点
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码
报告期内注册变更情况查询索引
七、 其他有关资料
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 上年同期增减(%)
营业收入 3,003,290,372.10 3,274,578,817.43 -8.28
归属于上市公司股东的净利润 434,867,077.00 291,939,647.12 48.96
归属于上市公司股东的扣除
439,418,982.23 286,792,261.19 53.22
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -374,347,547.39 -66,020,763.89 -467.01
本报告期末比
本报告期末 上年度末
上年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 18,841,028,007.62 19,410,442,428.00 -2.93
总资产 70,984,640,277.31 64,034,559,471.63 10.85
(二) 主要财务指标
本报告期 上年 本报告期比上年同
主要财务指标
（1－6月） 同期 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2775 0.1863 48.95
稀释每股收益（元／股） 0.2775 0.1863 48.95
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.2804 0.1830 53.22
加权平均净资产收益率（%） 2.25 1.85 增加0.40个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2.27 1.81 增加0.46 个百分点
公司主要会计数据和财务指标的说明
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -113,181.08
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计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持 219,144.37
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 185,684.10
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,351,206.52
少数股东权益影响额 -4,346,941.50
所得税影响额 -3,847,817.64
合计 -4,551,905.23
四、 其他
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
上半年，公司充分研判市场、精心研究政策、科学把握形势，以房地产开发高效化为目标，
以提升发展能力为主线，以提高管理水平为载体，顺应形势、提升优势、创新发展，全面落实“做
金融与房地产紧密结合、以资本运作为主线、注重高效的房地产投资运营商”的战略目标，继续
在“提能力、强管理、促发展”上下功夫，各项工作有序开展。
（一）报告期内总体经营情况
截至报告期末，公司总资产 709.85 亿元，归属于母公司股东的权益 188.41 亿元。上半年，
公司实现归属于母公司股东净利润 4.35 亿元，同比增长 48.96%，公司实现营业收入 30.03 亿元。
上半年，公司全面超额完成了各项经营指标。
1、创新驱动引领发展，多项工作再创佳绩
土地拓展取得重大突破。上半年，公司以授权模式获得了怀柔府东棚改项目，以招标方式获
得了奥体文化商务园和望坛棚改项目。目前，公司在手一级开发项目中，雪花项目综合商业地块
已成功入市，吴家村棚改项目已具备一次性招标条件，密云走马庄、昌平马池口一级开发项目有
序推进。
房屋销售再创新高。围绕提高周转率、大力去库存开展营销工作，强化销售管理办法执行，
推进营销资源整合，加大各营销节点及重点工作管控力度，因地制宜开展了形式多样的营销活动，
各项目销售情况良好。公司已超额完成了上半年销售任务，为完成全年销售目标打下了坚实基础。
产品品质稳步提高。产品创新力度加大，新技术在项目中不断应用。产品质量管理不断加强，
项目开发总控计划和开发建设组织总设计落实到位，建设阶段管控能力持续增强，在施项目质量
稳步提高。客户服务能力不断增强，完善了从销售到入住再到售后的服务体系，服务的针对性和
有效性增强，以客户为中心的理念得以确立。
2、产业布局良性互动，协同战略初显成效
地产开发能力显著增强。城市布局更加合理，立足北京，覆盖一二线重点城市的战略布局初
步确立。产品线逐渐成熟，产品研发能力大幅提高。集采工作有序推进，已集采项目落地实施效
果显著。资金管理能力增强，预售资金监管账户进一步盘活，税务筹划深入实施。
资本运作能力显著提升。充分发挥金融机构融资功能，并积极拓展从资本市场获取资金的能
力。银行、信托借款成本始终保持当期同业最低水平，并实现新增贷款无项目抵押，为后续项目
融资创造了条件。以北京城建（上海）股权投资管理公司为载体，发起设立了两只地产基金。对
外投资上，公司以参与定向增发的模式持股中科曙光，目前已完成股权登记。
商业地产渐成规模。持续加强持有型物业的经营管理，不断加大招商力度，保证持有商业的
出租率和续租率。加大现有商业资源整合力度，对招商、运营进行统一规划安排。积极探索轻资
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产运营模式。随着海南红塘湾、奥体文化商务园、成都金牛等商业项目逐步推进，公司商业地产
渐成规模。
3、提质增效全面落实，系统管理持续增强
战略运营全面加强。公司 2016-2020 年发展战略出台，已经完成相关战略规划指标的动态调
整。持续加强运营管控，对企业运营的重点事项与风险点进行动态监控，保证企业各项工作稳定
开展。
内控管理规范有序。为进一步强化内控管理，公司制定并下发了各项内控管理制度，对内控
体系运行情况开展了专项自查，针对存在的问题和不足进行了有针对性的弥补和完善。
绩效考核持续优化。全过程考核逐步在所有新开项目中全面实施，人才考核进一步加强，以
优化人才结构、增强综合素质、提高使用效率为目的的人员流动机制，保证了人才的健康成长和
作用的充分发挥。
基础管理扎实有效。投资者关系管理进一步增强，信息披露严谨合规，法律风险防范和法律
事务工作机制持续健全，“营改增”全面铺开，信息化建设提速，行保维稳工作扎实开展。
（二）经营中面对的主要困难和问题
一是政策和市场研究力度还有待继续提高，二是开发经验共享的渠道尚需进一步畅通，三是
专业技术人才培养仍要加大力度。这些问题，都需要在今后的工作中认真面对、深入研究、务求
解决。
（三）下半年经营规划
下半年，受经济下行压力和库存水平依然较高的双重影响，房地产政策预期仍将以稳为主，
但不同区域和城市或将迎来短期调整，去库存依然是地产企业的主旋律。公司将继续加大政策、
市场和产品研究力度，推动公司更加科学、高效发展。
1、以项目运作为抓手，全面提升运营能力
土地开源要有新斩获。充分利用相关政策，整合社会资源，继续拓展非公开市场拿地渠道，
通过合作开发、控股等方式，加快项目拓展速度，开拓新的一级开发市场。重视保障房建设和棚
户区改造等一二级联动的开发项目，抓好在手的马池口、走马庄一级开发项目转化。全力以赴推
进好望坛棚改项目进展，确保年内启动征收工作。
做产品能力要有新提升。关注客户需求，借鉴以往开发项目经验，站在客户角度对项目进行
精耕细作。注重产品创新，积极探索产品研发工作新模式。强化开发过程管控，抓好工程管理第
三方评估，在试点基础上全面推广和应用住宅产业化。全面推广全过程动态成本管理，加强工程
竣工结算管理，持续提高成本管理的精细化水平。加强集采项目落地的流程管理，提高项目需求
与集采工作对接的精确度。落实客户服务和物业服务制度，提高服务能力和服务水平。
房屋销售要有新突破。继续保持上半年良好的销售势头，进一步强化市场研究，加强系统管
理，向时间要效率，向运营要效益，通过整合在手项目资源，开展促销售专项劳动竞赛，灵活运
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用多种营销手段，大力去库存，加速资金回流。严格落实销售管理办法，加强对代理公司监督管
理，做好新版销售代理合同的推广。强化营销团队建设，提升从业人员专业素养和职业能力。
2、以资本运作为主线，切实增强运营效益
融资渠道要保持畅通。立足公司资金需求，充分发挥既有融资平台作用，组合运用多种融资
方式，保证项目开发所需资金。继续做好新增的两项地产基金发行工作，并适时推出新的地产基
金融资项目。研究北京市对棚户区改造政策性融资要求，针对望坛项目资金需求量巨大的实际，
努力争取国家重大建设项目专项基金。
资金管理要实现高效。持续加强资金管理，做好资金使用计划，保证资金平衡，通过开源节
流，保持公司良好的现金流。强化募集资金使用，提高资金周转效率，保证资金占有收益。全面
落实营改增各项规定，梳理规范业务流程，减少涉税风险。加大税务筹划力度，减少资金沉淀，
提高资金使用效率。
股权投资要注重收益。优化公司股权投资结构，继续加大在高科技、互联网金融产业特别是
战略性新兴产业的投资布局，加强对新三板、PE 投资项目的研究，寻找新的、合适的投资机会。
密切关注公司股权投资，进一步强化市值管理。
商业地产要实现跨越。全面提升商业项目的建设运营水平，推动招商先行、定制开发、设计
跟进、运营保障的一体化运作。提前布局、加快推进在手商业项目进展。继续深入研究和探索轻
资产运营模式并要有所进展。
3、以管理创新为载体，提高科学管理水平
进一步强化战略思维。加快战略落地，强化战略运营管控，尽快完成各业务板块分规划，制
定具体的实施方案，围绕培育和提升公司的核心竞争力来强化战略管理。
进一步强化系统思维。强化总部定位，优化总部组织架构，充分发挥总部的指导、监督、协
调和服务职能。推进系统化建设，优化系统资源配置，发挥系统管理的作用。巩固和完善全过程
考核，推动项目运营效率和资本收益最大化。
进一步强化创新思维。克服惯性思维，立足企业、立足发展，大力推进产品创新、技术创新、
管理创新，不断探索破解发展难题的新思路，提升发展质量的新方法，培育发展优势的新途径。
进一步强化信息化思维。加强信息化建设，逐步建立统一的管理标准和技术标准，实现业务
流程与信息系统的深度融合，推动公司信息系统有效对接，注重信息系统数据安全，以信息化建
设助力公司管理水平的持续提升。
（四）可能面对的风险及防范
持续强化政策研究、市场研究，提高政策和市场的敏感性，增强政策与市场风险应对能力；
严格履行内部决策程序，增强开发的计划性，完善内控体系，切实提高运营风险防范能力；健全
法律事务机制，加强法律事务审核，规避可能存在的法律风险；拓展融资渠道，强化财务和资金
管理，积极防范财务风险。
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(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,003,290,372.10 3,274,578,817.43 -8.28
营业成本 2,055,433,925.40 2,383,547,446.66 -13.77
销售费用 120,804,882.05 90,372,627.38 33.67
管理费用 149,688,947.04 148,605,847.98 0.73
财务费用 78,483,992.53 80,095,059.54 -2.01
经营活动产生的现金流量净额 -374,347,547.39 -66,020,763.89 -467.01
投资活动产生的现金流量净额 157,324,308.98 601,326,818.17 -73.84
筹资活动产生的现金流量净额 1,356,301,823.79 -664,576,686.28 304.09
研发支出
营业收入变动原因说明:公司项目结转周期性差异
营业成本变动原因说明:公司项目结转周期性差异
销售费用变动原因说明:公司项目推广费用增加
管理费用变动原因说明:
财务费用变动原因说明:
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:公司土地购置支出增加
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:上年收回投资不可持续
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:借款增加
研发支出变动原因说明:
变动原因说明:
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
1）2014 年 4 月 16 日，公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准北京城建投资发展股份
有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]397 号），核准公司非公开发行股票。
2014 年 8 月 8 日，公司向包括控股股东北京城建集团有限责任公司在内的 8 家投资者发行股
份 50,000 万股，发行价格为 7.80 元/股，募集资金总额为 39.00 亿元，扣除发行费用后的募集资
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金净额为 38.208 亿元，已于 2014 年 8 月 15 日到达公司募集资金专用账户。上述募集资金到位情
况业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）验证，并由其出具 XYZH/2014A8011 号《验资报告》。
截至 2016 年 6 月 30 日募集资金账户结余金额为 118,619,934.18 元，其中未支付募集资金
115,430,668.48 元，募集资金银行存款利息收入扣除银行手续费等的净额 3,909,822.57 元，使
用募集资金专户产生的存款利息支付工程款 720,556.87 元，募集资金投资项目截至期末累计投入
3,784,569,331.47 元。
2）2015 年 6 月 10 日，公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准北京城建投资发展股份
有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》（证监许可[2015]1204 号），并经上海证券交
易所同意，核准公司公开发行公司债券。
2015 年 7 月 20 日，公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 58 亿元的公司债券，每张面
值 100 元，每张债券发行价人民币 100 元。截至 2015 年 7 月 22 日止，公司共募集资金 5,800,000,000
元，扣除发行费用 75,630,000.00 元，募集资金净额 5,724,370,000.00 元，已于 2015 年 7 月 22
日到达公司募集资金专用账户。上述募集资金到位情况业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）
验证，并由其出具 [2015]110ZC0328 号验资报告。
截至 2016 年 6 月 30 日募集资金账户结余金额为 4,207,661.65 元，其中未支付募集资金
70,000.00 元，募集资金银行存款利息收入扣除银行手续费的净额 4,137,661.65 元，募集资金投
资项目截至期末累计投入 5,799,930,000.00 元。
3）2016 年 3 月 26 日，经公司第六届董事会第十七次会议审议，2016 年 4 月 26 日经公司 2015
年年度股东大会审议，公司拟非公开发行优先股不超过 30 亿元，募集资金将用于偿还股份公司债
务及补充流动资金。目前公司优先股申报材料已上报北京市国资委进行审核。
(3) 经营计划进展说明
2016 年，将是中国宏观经济进入新常态后持续探底的一年，各类宏观经济指标预期将进一步
回落，这将给实质性的存量调整、全面的供给侧改革以及更大幅度的需求性扩展带来新的契机。
国家经济体制改革的持续深化，将为中高速经济增长的常态化打下基础。房地产调控在宽松的政
策导向下，可能会针对不同区域进行分类治理，以此防范市场分化进一步加剧。
2016 年上半年，公司顺应形势，以“做金融与房地产紧密结合、资本运作为主线、注重高效
的房地产投资经营商”为目标，继续打造“八个中心”、增强“八种能力”，提升发展优势、创新
发展模式，贯彻落实公司董事会工作部署，继续加强党组织政治保障、组织保障和监督保障作用，
发挥经营班子带头作用。上半年公司实现销售签约面积 53.97 万平方米，同比增长 67%；实现签
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约金额 70.8 亿元，同比增长 46%。公司新增土地储备面积 146.94 万平方米，同比增长 152%，新
开工面积 65.76 万平方米，同比增长 86%，竣工面积 21.56 万平方米，同比增长 42%。上半年商业
地产出租面积 19.65 万平方米，同比增长 1%，租金收入 0.74 亿元，同比增长 30%，均创历史同期
最高水平，圆满完成了公司上半年主要经营指标。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
率（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
房地产 增加 4.82 个
2,827,803,979.87 1,928,391,840.21 31.81 -9.1 -16.8
开发销售 百分点
减少 10.39
物业管理 81,137,929.02 104,660,183.31 -28.99 -10.64 -1.72
个百分点
减少 49.93
拆迁 9,591,113.06 12,673,115.01 -32.13 18.51 49.31
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
率（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
房地产 增加 4.82 个
2,827,803,979.87 1,928,391,840.21 31.81 -9.10 -16.80
开发销售 百分点
减少 10.39
物业管理 81,137,929.02 104,660,183.31 -28.99 -10.64 -1.72
个百分点
减少 49.93
拆迁 9,591,113.06 12,673,115.01 -32.13 18.51 49.31
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
北京 2,249,207,615.01 -21.31
重庆 189,246,414.17 -30.59
成都 480,078,992.77 829.19
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(三) 核心竞争力分析
资源整合能力提升。与政府部门、行业企业、金融机构、第三方检测机构等建立了良好的合
作关系，通过充分借助政府、市场、行业等外部资源，挖掘公司在技术、管理、资金上的优势资
源，实现了资源的有效互补和整合利用。
项目运营更加高效。项目全过程考核全面推广，以实现资本运营效益最大化为目标的管理模
式得以建立。系统管理持续增强、业务流程持续优化、资金管理统一规范、决策系统更加高效，
保证了经营计划的有效实施，运营效率和效益不断提高。
融资能力持续增强。公司融资平台和融资渠道持续完善，股权投资公司还为公司开辟了新的
融资渠道。资本运作能力增强，多渠道融资能力提高，资本市场融资成为公司资金来源的有效补
充。
品牌效应持续提升。注重公司品牌价值维护，通过实施品牌战略，公司行业地位和影响力持
续提升，荣获“中国房地产开发企业 500 强”、“2016 中国房地产上市公司综合实力 100 强”第
57 名。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内公司股权投资额为 18,150 万元，比上年同期增加 5,800 万元，增加比例为 46.96%。
被投资的公司 占被投资公司
主要经营活动 备注
名称 权益的比例（%）
北京城奥置业 报告期内，公司出资 4150 万元投
房地产开发
有限公司
