2015 年年度报告
公司代码：600325 公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 刘亚非 因公务出差 谢 伟
独立董事 陈世敏 因公务出差 谭劲松
独立董事 江 华 因公务出差 张学兵
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李光宁、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以本公司2015年末总股本1,169,045,620股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.50元（
含税），共计分配现金股利175,356,843.00 元（含税）。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于
公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 29
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 45
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 56
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 57
第九节 公司治理........................................................................................................................... 63
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 68
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 72
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 214
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司
华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司
华发汽车 指 珠海华发汽车销售有限公司
华发物业 指 珠海华发物业管理服务有限公司
华发综合发展 指 珠海华发综合发展有限公司
珠海金控 指 珠海金融投资控股集团有限公司
集团财务公司 指 珠海华发集团财务有限公司
15 华发 01 指 珠海华发实业股份有限公司于 2015 年发行
的 30 亿元公司债券
09 华发债 指 珠海华发实业股份有限公司于 2009 年发行
的 18 亿元公司债券
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
报告期 指 2015 年 1 月 1 日——2015 年 12 月 31 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司
公司的中文简称 华发股份
公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai
公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share
公司的法定代表人 李光宁
二、 联系人和联系方式
董事局秘书 证券事务代表
姓名 侯贵明 阮宏洲
联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号
电话 0756-8282111 0756-8282111
传真 0756-8281000 0756-8281000
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 珠海市昌盛路155号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 珠海市昌盛路155号
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公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.cnhuafas.com
电子信箱 zqb@cnhuafas.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、
《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券及投资者关系管理部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华发股份
六、 其他相关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 中国北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12
内） 层
签字会计师姓名 刘涛、张海龙
名称 国金证券股份有限公司
办公地址 四川省成都市青羊区东城根上街 95 号
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表 解明、罗洪峰
保荐机构
人姓名
持续督导的期间 2015 年 11 月至 2015 年 12 月
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 8,342,339,136.29 7,104,302,025.48 17.43 7,017,125,542.69
归属于上市公司股东 708,014,186.78 646,702,088.06 9.48 538,337,740.20
的净利润
归属于上市公司股东 647,117,983.96 606,070,539.77 6.77 504,476,024.73
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 645,729,084.69 2,032,121,655.76 -68.22 871,809,077.25
流量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
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归属于上市公司股东 11,721,065,519.14 6,913,804,256.29 69.53 6,382,322,851.55
的净资产
总资产 91,636,076,503.46 67,431,090,991.88 35.90 43,728,167,241.85
期末总股本 1,169,045,620.00 817,045,620.00 43.08 817,045,620.00
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%) 2013年
基本每股收益（元／股） 0.84 0.79 6.33 0.66
稀释每股收益（元／股） 0.84 0.79 6.33 0.66
扣除非经常性损益后的基 0.76 0.74 2.70 0.62
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（% 9.29 9.73 减少0.44 个百分点 8.58
）
扣除非经常性损益后的加 8.49 9.12 减少0.63 个百分点 8.04
权平均净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 808,703,725.15 1,423,820,573.99 1,224,710,301.42 4,885,104,535.73
归属于上市公
司股东的净利 92,552,442.56 150,726,683.73 63,195,762.78 401,539,297.71
润
归属于上市公
司股东的扣除
49,627,625.84 148,180,910.60 68,228,557.18 381,080,890.34
非经常性损益
后的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -270,776,258.12 834,436,668.42 -12,998,868.08 95,067,542.47
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 47,152,620.45 39,012,968.65 28,582,782.69
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 1,960,433.14 10,501,608.00 2,212,904.72
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合 519,792.00
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 309,710.79 298,240.02 275,298.48
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项 3,849,773.62 1,720,000.00
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 23,356,208.19 768,444.42
采用公允价值模式进行后续计 7,833,979.99 6,657,093.42
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
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整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 -5,741,390.75 -13,709,131.84 3,775,079.43
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 4,175,072.97 -57,379.82 -507,096.59
所得税影响额 -22,000,205.58 -2,840,294.56 -2,717,045.26
合计 60,896,202.82 40,631,548.29 33,861,715.47
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交通银行 7,800,123.60 7,387,175.88 -412,947.72
华发商都 2,270,181,900.00 2,350,648,083.26 80,466,183.26 7,833,979.99
合计 2,277,982,023.60 2,358,035,259.14 80,053,235.54 7,833,979.99
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司房地产经营模式以自主
开发销售为主，并逐步尝试合作开发等多种经营模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺。
公司业务范围主要集中在珠海、上海、广州、武汉、南宁、中山、威海、包头、沈阳、大连、盘
锦，其中珠海为公司战略大本营，上海、广州、武汉等一线城市及重点二线城市为公司战略发展
方向。
2015 年房地产政策着重从供需两端利用宽松政策改善行业运行的政策环境，“促消费、去库
存”成为 2015 年房地产政策的总基调。从供给端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性
住房货币化安置，改善市场环境。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低
购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措
施刺激消费。随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一
步释放，市场量价稳步回升，特别是一线城市销售回升势头明显。
但是城市间的分化依然存在，其中，一线及部分二线重点城市住房需求旺盛，房价上涨较快，
而三、四线城市市场需求仍表现乏力，在较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。市场的回暖及
分化促使房地产企业纷纷加大对一线城市及二线重点城市的土地投资力度，而三、四线土地市场
遇冷。同时，品牌房企通过把握主流市场、创新营销策略，业绩再创新高，而部分中小房企因自
身业务区域布局问题以及实力有限无法跻身一线城市等因素，面临退出市场的压力。房地产融资
方面，随着央行持续的降准降息，国家发改委两次发文全面放松企业债发行限制，以及房地产再
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融资政策的放开，改善了房地产企业的资金环境，企业积极运用公司债和定向增发、资产证券化
等市场化融资方式加速构建多元融资体系，推动行业竞争格局迈向新阶段。
报告期内，公司实现销售金额 133 亿元，公司正式进入百亿梯队，同时跻身房地产销售八十
强，行业地位明显提升。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
根据公司 2015 年非公开发行股票发行结果，公司报告期内新增股份 352,000,000 股，有关本
次发行结果及股本变动的情况，详见公司于 2015 年 11 月 28 日在上海证券交易所网站及《中国证
券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》披露的公告《珠海华发实业股份有限公
司非公开发行股票发行结果暨股本变动公告》（公告编号：2015-138）。
三、报告期内核心竞争力分析
1、公司在房地产领域深耕细作 30 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公
司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
2、公司始终坚持“建筑理想家”理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的市
场推广，打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅以商业运营、文化、设计、园林、
建筑新材料、装修等子品牌，全方位发挥华发品牌效应。
3、公司拥有设计、园林、装修、营销等各个房地产开发产业链。依托上述产业链，积极开拓
“房地产+互联网”领域，开创性提出新一代优+生活人居战略，以六大优+体系全面优化提升产品
服务体系，全力打造高品质产品及服务。
4、战略发展方向方面，公司坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极推进“珠海为战
略大本营，广州、上海、武汉等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想，加快公司战略转型
升级。
5、业务发展方向上，公司在坚持房地产为主营业务的基础上，延伸地产业务产业链和价值深
挖，逐步向商业地产、互联网+、定制装修等领域扩张，并积极开拓与房地产业务相关的互联网金
融、产业股权投资等业务。
6、公司拥有完善的管控体系，并积极推进战略管控体系纵深优化工作。
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第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
报告期内，公司销售业绩大幅攀升，再融资实现重大突破，投资拓展进入新局面，产品体系
显著优化，项目开发有序推进，新兴产业发展异军突起，管控体系有效落地，布局珠海及一、二
线重点城市战略实施落地、多元化产业协同发展的格局基本成形，公司发展进入新阶段。
（一）销售业绩大幅攀升
报告期内，面对房地产市场分化趋势愈加明显的市场形势，公司以产品提升为先导和基础，
创新推出华发优+新一代产品，以颠覆性思维制定贴近市场的营销策略，创新营销模式，把握销售
节点，推行定制精装，促使新推楼盘销售接连突破。报告期内，全年实现销售金额 133 亿，公司
正式跻身行业销售八十强。
（二）资本运作取得丰硕成果，融资规模再创新高
报告期内，公司董事局抓住资本市场上的有利时机，加快推进再融资工作，并取得丰硕成果：
一是顺利完成 2015 年非公开发行股票工作，发行 3.52 亿股，成功募集资金 43.12 亿元；二是顺
利完成公司债券发行工作，共计募集资金 30 亿元；三是及时启动 2016 年非公开发行公司债券工
作，拟募集资金不超过 50 亿元。上述再融资工作极大地增强了公司实力和资本市场运作能力，改
善了公司的资产负债情况，降低了公司融资成本，有效支撑区域战略布局和项目开发拓展的资金
需求，促使公司发展迈入新阶段。
（三）投资拓展进入新阶段，发展格局优化提升
报告期内，公司积极推进“珠海为战略大本营，广州、上海、武汉等一、二线核心城市重点
突破”的战略思想，并取得丰硕成果。报告期内，公司土地储备计容积率建筑面积 836.03 万平方
米，其中新增项目区域为珠海、上海、武汉、南宁，新增项目计容积率建筑面积 97.77 万平方米
（权益面积），土地储备资源进一步向珠海及重点城市聚集，基本形成以珠海为大本营，上海、
广州、武汉等核心城市为重点的区域布局。报告期内，公司积极推进城市更新工作，成立珠海华
发城市更新投资控股有限公司，并立足珠海，面向广深，以专业化、市场化、规范化工作方式稳
步推进城市更新项目工作。
（四）产品体系全面升级，开发项目加速推进
1、创新推出优+生活产品。报告期内，按照公司转型升级和提质增效的战略要求，公司创新
推出优+生活华发新一代产品，涵盖六大体系和四十大亮点，并成功举办两场大型新品发布会，扩
大了公司品牌影响。随着全国各城市项目逐步植入优+生活体系建设，公司品牌影响力和竞争力进
一步提升。
2、标准化体系扎实推进，逐步成型。一是编制标准化建设总体纲要，系统建立产品设计管控
制度；二是制定施工图、户型、室内和景观设计等一系列标准化规范，核心户型、销售三件套（即
销售中心、园林示范段和样板房）和工程效果管控等关键标准化模块基本成型；三是通过建立设
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计供应商库、产品品牌供应商库等战略合作模式，实现高效优质准确地选择合作伙伴，有效控制
产品效果，提升管控工作效率。
3、项目开发加速推进，提出 “加速项目前期、加速项目建设、加速项目销售”三个加速的
要求。报告期内，公司实现新开工面积 219.72 万平方米，竣工 106.05 万平方米。截止 2015 年
12 月 31 日，公司在建面积 451.53 万平方米。
（五）成本管控效果提升
报告期内，公司成功编制了企业首套指导定额——《华发股份企业内部预算定额-主体总包工
程》，统一了华发股份主体总包工程预算及招标控制价编制的计价模式，有效的控制了总包工程
成本，提高了各城市公司总包工程招标控制价的审核效率。报告期内，公司建立了各供应商全系
列产品价格体系，完善了价格谈判策略。
（六）商业地产发展提速，新兴产业异军突起
1、商业地产发展再上新台阶。形成华发商都、新天地两大产品线，华商百货和阅潮书店两大
自营品牌体系的发展格局，并实现业务互补和板块联动，推动公司商业地产发展进入新阶段。华
发商都致力打造成珠海商业地产第一品牌，成为珠海地标商业；华发新天地在珠海及上海、武汉
等异地城市的商业项目逐步开花结果。
2、定制精装业务初显成效。报告期内，公司顺应市场发展趋势，率先推出定制精装业务，成
立了珠海华发景龙建设有限公司，促使精装业务向专业化、市场化方向迈进，并与公司各项目全
面深入地对接，取得明显成效。
3、新科技业务平稳布局。报告期内，公司紧跟互联网时代步伐，依托珠海华发新科技投资控
股有限公司，积极布局互联网+业务。
4、宜居生活服务开始启动。成立珠海华发宜居生活服务有限公司，与珠海华发新科技投资控
股有限公司共同开展配套服务，提升公司产品服务品质：新科技公司负责互联网社区 APP 线上建
设和管理，宜居服务公司负责互联网社区 APP 线下服务及业务的配合。
（七）战略落地有序实施,管控体系纵深优化
一是制定了 2015-2020 年发展战略规划及三年行动计划，明确了公司总体发展方向及战略落
地实施路径。二是华发股份组织架构和管控体系实现落地，促使管控体系更加顺畅、更有效率。
三是强化经营计划管理，明确各城市公司、职能公司的业绩目标，并做好监督工作。四是重新梳
理公司各个审批点及管理权限，进一步理顺业务管理流程；全面梳理修订投资决策、设计、招采、
成本、工程建设、营销及行政人事等各领域的管理制度。五是完善薪酬管理及激励体系，制定绩
效考核及激励方案，搭建了新的薪酬标准体系，实行人力资源成本预算管理，组织开展人力资源
评价、人才培训和发展工作，积极推进股权激励计划。六是进一步加强内部审计和法律风险控制
工作，实现内控检查和风险防控的全方位、全覆盖，风控体系进一步优化。
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二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 83.42 亿元，同比增长 17.43%，实现归属于母公司所有者的净
利润 7.08 亿元，同比增长 9.48%。截止 2015 年 12 月 31 日，公司净资产 117.21 亿元，同比增长
69.53%。报告期内，公司实现销售金额 133 亿元，同比增长 54.65%。报告期内，公司实现新开工
面积 219.72 万平方米，同比增长 47.08%；实现竣工面积 106.05 万平方米，同比增长 54.41%。截
止 2015 年 12 月 31 日，公司土地储备计容积率建筑面积 836.03 万平方米，在建面积 451.53 万平
方米。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 8,342,339,136.29 7,104,302,025.48 17.43
营业成本 5,875,303,016.34 4,665,820,294.57 25.92
销售费用 305,576,005.97 240,821,919.19 26.89
管理费用 368,096,658.69 342,870,842.17 7.36
财务费用 42,646,963.79 72,258,762.58 -40.98
经营活动产生的现金流量净额 645,729,084.69 2,032,121,655.76 -68.22
投资活动产生的现金流量净额 -20,015,777,599.46 -21,084,648,494.59 5.07
筹资活动产生的现金流量净额 20,878,981,665.00 19,146,738,060.54 9.05
研发支出
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 比上年
（%）
减（%） 减（%） 增减（%）
房地产 7,826,511,154.40 5,458,993,677.22 30.25 14.69 24.62 减少
5.56
个百分
点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 比上年
（%）
减（%） 减（%） 增减（%）
房地产 7,826,511,154.40 5,458,993,677.22 30.25 14.69 24.62 减少
5.56
个百
分点
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2015 年年度报告
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 比上年
（%）
减（%） 减（%） 增减（%）
珠海 5,131,952,724.40 3,152,112,481.53 38.58 3.18 12.85 减少
5.26
个百
分点
广东（除 466,873,356.00 395,701
