2015 年年度报告
公司代码：600383 公司简称：金地集团
金地（集团）股份有限公司
2015 年年度报告
1 / 63
2015 年年度报告
致股东
2015 年以来，中国经济呈现出温和换挡、缓中趋稳的态势，处于结构调整和转型
的关键时期。结构调整和转型伴随着新矛盾和新问题，给各行各业带来挑战的同时，
也带来新的发展机遇和成长空间。
对于金地，我们不仅关注规模和业绩的增长，更看重如何在错综变化的市场环境
中保证企业的长期稳定可持续发展，以期保障股东的长远利益。我们不断思考行业的
发展，沉淀自身专业核心竞争优势，以开放的心态探索更多新的领域，为未来蓄积能
量，博观而约取，厚积而薄发。
2015 年，中国房地产行业度过了“纠结的一年”，在宏观经济“供给侧改革”的背
景下，行业政策、市场大环境，乃至游戏规则都发生了根本的变化。一方面一线城市
房价飙升，另一方面二三线城市坚定去库存，房地产企业销售业绩不断刷新行业高度。
这一年，同样也是资本市场风起云涌的一年，行业并购扩张规模增强，企业融资环境
不断好转，市场热点不停切换，智能社区、国际化、金融化、多元化成为了业内 “分
化”、“转型”、“跨界”、“创新”的焦点、痛点和新课题，新的挑战加速冲击着行业传统
的思维模式，我们认为，一个全面考验企业战略视角、管理能力、专业能力、创新能
力和思辨能力的时代来临了。
得益于公司长期以来坚持深耕一二线主流城市的投资策略，同时自 2011 年以来
的产品转型和创新研究，2015 年公司实现地产销售额 617 亿元，同比实现了 26%的
增长；在土地储备方面，全年获取地块 33 块，集中于一二线主要城市，以及受一线
城市市场外溢影响的部分三线城市，我们运用合作、收购等多种模式，基于对目标城
市和片区的深入研究，寻求投资价值洼地，及时补充了优质土地资源；时刻保持对市
场变化的把控，制定合理的推盘计划，实施营销创新，提升营销效率。
在这一年，产品标准化体系建设更加关注新的细分市场，八大产品系列不断完善，
以人本精神全面关照社会各个消费阶层，通过更科学、更体贴的产品设计，为收入尚
紧的年轻首次置业群体以及迎来家庭结构变化的改善群体，提供总价相对更低、性价
比更高、能满足其更长生命周期需求变化的住宅产品，home+产品创新行动应运而生，
2 / 63
2015 年年度报告
全面落地 life 智能家、五心精装家、360 度景观健康家等产品品牌，始终体现“专业
之道，惟精唯一”的追求。
与此同时，在“大众创业、万众创新”的时代背景下，金地推出社群化联合办公
品牌“ibase 原点”，为创业企业寻找能满足其各方面功能需求、性价比最高的办公孵
化空间，以共享经济模式，同时催生多元化经济模式，形成优质社群生态圈。
2015 年，公司管控流程全面优化，工程管理、成本管理不断提升，住宅工业化也
在逐步推进；财务安排上，通过发行公司债券和中期票据，公司融资成本进一步降低。
报告期内，公司国际化战略全面铺开，成功布局美国旧金山、洛杉矶、波士顿等
核心城市，建立健全了美国公司团队，并不断探索欧洲、澳洲等其他地区的投资机会。
2015 年，金地也不断地找寻主营业务以外的创新路径，运用互联网思维，尝试金
融、产品、服务等多方面的创新，我们尝试与新兴行业的明星企业开展跨界合作，广
泛扩大影响，实现品牌价值与产品价值的双重突破。
2015 年，物业管理和服务在保持行业领先的高满意度基础上，实现了管理规模外
延式大幅增长，也开始布局社区全服务产业链，涉及到社区 O2O、养老服务、智慧社
区服务等各个方面。
展望未来，中国经济在结构调整及转型关键期迎来了新机遇，经济增速虽然放缓，
增量规模依然可观，增长动力更为多元，经济结构更加优化，发展前景更可持续，政
府简政放权，市场活力进一步释放。聚焦地产行业，大量新兴的房地产需求并未得到
满足。更细分的客户需求、更丰富的地产衍生服务、更多元的持有运营模式，更广阔
的金融创新机遇，都让房地产企业，处在了一个更加理性和多变的市场中。
管理层认为，在这样的时代里，需要充分利用企业自身的核心优势，以学习和创
新的心态，运用新科技、新思维，以更具远见的眼光来思考企业的创新和发展。在未
来相当长的一个时期内，金地集团事业的基础和重点，就是在扎实搞好主营业务的基
础上，继续向相关上下游产业创新开拓；继续向资本运作、行业间跨界合作，以及更
广阔的国际市场等领域创新发展。
我们相信只有忠于自己的使命和原则，不断践行自己对产品的专业精神和对客户
的人本关怀，用金地一以贯之的精益求精的理性态度，苛求完美的行为习惯，不断创
新的求索态度，才能让企业健康稳定地持续发展，才能真正为股东创造价值。
3 / 63
2015 年年度报告
相对于我们已经熟悉的领域，开辟未来道路将更加艰难，将面对更多的不确定性。
而面对这一切，都离不开全体股东的支持。
感谢股东的选择和信任。我们相信，未来是变幻莫测的，更可以是光明美好的。
我们相信，金地人有能力在不断发展的宏观经济大背景中，在千变万化的行业市场环
境下，在波诡云谲的资本市场变化中，打开新思路，解决新问题，实现新发展。
董事长：凌克
二○一六年四月二十一日
4 / 63
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人凌克、主管会计工作负责人韦传军及会计机构负责人（会计主管人员）曾爱辉声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2015年度公司经审计的归属于上市公司股东的净利润为3,200,350,433.51元，按公司现有总股
本4,500,849,372股为基数，每10股派发现金股利4.20元（含税）。不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“管理层讨论与分析”
中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
十、 其他
无。
5 / 63
2015 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 7
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 7
第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 10
第四节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 11
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 30
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 45
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 49
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 50
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 57
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 61
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................... 63
6 / 63
2015 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、金地集团、集团 指 金地（集团）股份有限公司
本公司的控股子公司-金地商置集团有限公司
金地商置、商置 指
（香港联交所上市，股份代号：00535）
稳盛（天津）投资管理有限公司，是本公司全资
稳盛投资 指
持有的投资管理公司
金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资
金地物业 指 源运营的平台，下辖各区域物业公司及楼宇工
程、经营管理等多个专业公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期 指 2015 年度
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 金地（集团）股份有限公司
公司的中文简称 金地集团
公司的外文名称 Gemdale Corporation
公司的外文名称缩写 Gemdale
公司的法定代表人 凌克
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐家俊 张晓瑜
联系地址 深圳市福田区福强路金地商业大楼 深圳市福田区福强路金地商业大楼
电话 0755-82039509 0755-82039509
传真 0755-82039900 0755-82039900
电子信箱 ir@gemdale.com ir@gemdale.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 深圳市福田区福强路金地商业大楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 深圳市福田区福强路金地商业大楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.gemdale.com
电子信箱 ir@gemdale.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
7 / 63
2015 年年度报告
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 金地集团 600383 无
六、 其他相关资料
名称 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 上海市延安东路 222 号 30 楼
签字会计师姓名 李渭华、周婷
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2015年 2014年 同期增减 2013年
(%)
营业收入 32,762,073,465.40 45,636,377,981.63 -28.21 34,835,841,295.08
归属于上市公司股东
3,200,350,433.51 3,997,451,139.05 -19.94 3,608,834,967.29
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 1,668,799,286.52 3,479,366,588.01 -52.04 2,163,472,954.61
的净利润
经营活动产生的现金
8,394,257,554.33 -951,362,861.62 不适用 -1,561,146,743.80
流量净额
本期末比上
2015年末 2014年末 年同期末增 2013年末
减（%）
归属于上市公司股东
33,598,725,712.43 31,484,307,901.87 6.72 29,114,331,819.25
的净资产
总资产 139,346,146,137.68 124,667,406,137.16 11.77 123,926,332,991.27
期末总股本 4,499,609,872 4,491,463,472 0.18 4,417,508,572
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.71 0.89 -20.22 0.81
稀释每股收益（元／股） 0.71 0.89 -20.22 0.81
扣除非经常性损益后的基本每股
0.37 0.78 -52.56 0.48
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 9.86 13.23 降低3.37个百分点 13.11
扣除非经常性损益后的加权平均
5.14 11.52 降低6.38个百分点 7.86
净资产收益率（%）
8 / 63
2015 年年度报告
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,656,534,557.05 4,430,984,496.96 7,582,759,948.58 17,091,794,462.81
归属于上市公司股东的净利润 78,518,531.17 442,254,229.94 311,860,490.70 2,367,717,181.70
归属于上市公司股东的扣除非
66,683,647.61 346,773,668.15 314,765,068.70 940,576,902.06
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,560,500,511.96 6,791,335.64 4,048,553,459.11 6,899,413,271.54
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 153,841.62 -123,783.69 61,291.71
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照 32,538,958.89 36,473,778.40 38,901,829.74
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益， -11,678,036.25 -170,791.06
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
对外委托贷款取得的损益 11,000,000.00 -
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变 1,743,470,277.08 824,334,759.41 2,031,343,878.72
动产生的损益
股权出售取得的投资收益 521,421,080.71 37,015,223.78 187,247,227.88
除上述各项之外的其他营业外
47,085,696.95 -68,166,994.44 3,975,587.88
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
105,614,878.68 3,211,191.00 317,238,304.98
损益项目
少数股东权益影响额 -437,937,331.58 -107,682,547.06 -494,710,794.60
所得税影响额 -480,118,219.11 -206,806,285.30 -638,695,313.63
合计 1,531,551,146.99 518,084,551.04 1,445,362,012.68
9 / 63
2015 年年度报告
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
投资性房地产 11,285,324,488.44 13,391,106,594.00 2,105,782,105.56 1,743,470,277.08
可供出售金融资产 136,972,762.50 26,536,108.57 -110,436,653.93 -11,678,036.25
合计 11,422,297,250.94 13,417,642,702.57 1,995,345,451.63 1,731,792,240.83
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为
住宅地产开发、商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，目前，公司已形成华南、华东、华北、
华中、西北、东北、东南 7 大区域的全国化布局，精耕全国 27 座城市，开发产品包括住宅、洋房、
公寓、别墅等，公司已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、
“未来”等七大住宅产品系列。2015 年，公司实现销售金额 617 亿元人民币，销售面积 446 万平
方米，同比分别增长 26%和 15%。
公司商业地产业务主要包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店等业态的开发和运营。目前
公司旗下拥有北京金地中心、深圳威新科技园、西安金地中心等商业物业，金地商置作为为金地
集团旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台，未来将培育城市综合体开发与运
营管理的核心业务模式，努力成为中国精致商业地产引领者。
公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，拥有专注于中国房地产市场投资的私募基
金管理公司—稳盛投资，旗下管理着多支人民币房地产基金。稳盛投资致力于为房地产企业提供
开发过程中需要的金融解决方案，未来将进一步加强资金募集能力，在此基础上持续提升管理规
模，扩大在房地产基金业界的影响力。
公司旗下的物业集团金地物业始创于 1993 年，是为客户提供物业管理服务、资产运营的综合
服务平台，经过 20 余年的发展，金地物业已成为中国行业领先的社区管理与客户服务运营商。金
地物业在保持服务质量提升的同时，紧紧围绕规模化、信息化等方面的发展战略，实现管理规模
高质量增长，目前管理面积已超过 5,000 万平方米。同时，金地物业积极布局全服务产业链，在
楼宇智能化、电梯、园林绿化、不动产运营、房屋配套升级、公寓管理、养老服务、社区金融、
家政、社区商业等全服务产业链已开始布局。
目前，房地产业依然是国民经济的支柱产业之一，但同时，部分城市房价上涨过快、住房供
求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促
进房地产业平稳健康发展，近年来国家根据市场环境的变化，不断适时调整房地产行业政策。随
着限购限贷等行政手段逐渐退出，房地产政策调节回归市场化，长效机制逐步建立，房地产行业
的发展走势受调控政策影响程度日趋减弱，供求关系、信贷环境以及城市规划等基本市场化因素，
将主导未来房地产市场走势。2015 年，央行针对宏观经济运行情况，继续实施稳健的货币政策，
同时更加注重松紧适度，适时适度预调微调。在房地产行业领域，进一步完善个人住房信贷政策，
支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产的信贷支持有所加强，
促进了销售市场的回暖。但是，房地产市场在不同城市之间分化显著，一二线城市回暖明显，量
价齐升，而三四线城市则因人口流出、库存压力较大等因素的影响，市场依旧疲弱。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司主要资产未发生重大变化。
10 / 63
2015 年年度报告
三、报告期内核心竞争力分析
1、卓越的创新能力
产品创新方面，“科学筑家”是公司产品创新的核心理念和品牌基因。在不断的创新中，将
这一基因注入不同的产品系列，形成公司独具魅力的品牌系列。公司的产品系列以精准的定位、
易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。十多年来，公司形成了多
条产品线系列：“格林”系列、“褐石”系列、“名仕”系列、“天境”系列、“世家”系列等，
同时，公司在业界首创 SMART 及 MAGIC 户型，分别为刚需及首次改善类客户量身定制，提供
灵活多变的空间组合，满足客户不同生命周期的居住使用需求。
在建造模式创新方面，公司积极推动住宅产业化，与远大设计院合作进行公司几大产品系列
的工厂化研发，以顺应住宅产品的工业化的趋势，体现了科学筑家的绿色基因。在营销模式方面，
公司创新营销理念，将与客户的互动从客户服务的后端前移至产品研发的前端，精确把握消费者
行为习惯和内在价值观，并通过创新性的产品设计创造价值，满足甚至超过客户的需求。
2、高效、卓越的管理团队
公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。公司董事长凌克入选“影响中国
房地产 20 年 20 人”，公司总裁黄俊灿获“中国房地产创新推动力人物”荣誉称号。董事拥有较
高的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。
部分董事和高管人员是投资银行、财务管理、战略管理、项目管理、土木工程、建筑设计、工程
设计等相关领域的专家，具有较高的专业造诣和理论建树。
高管团队在公司的平均工作时间已超过 10 年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高
度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地产市场，对
房地产行业的研究和解读能力已处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开发与投资机会的能力，
熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，管理团队精诚团结，协同配合，保
证了公司管理的高效性和执行力，提升了公司的凝聚力。
3、发展战略清晰、业务布局合理
公司在“均衡全国市场布局，聚焦于重点城市群”的战略导向下，通过基于城市群研究的投
资布局模型、城市评价模型和项目评价模型，形成以珠三角、长三角、环渤海三大核心区域和武
汉、西安、沈阳三个重要城市为核心的“3+3”战略布局。上述区域是我国经济活动最活跃、区
域经济总量较大的地区，辐射空间广阔，市场容量大，有利于公司业务的持续发展。
4、领先的物业服务理念
公司将物业服务定位于产品品质的延续，融于品牌塑造的重要环节。公司物业管理秉承“精
品服务，真情关爱”的服务精神，在管理的物业项目中实行全天候“领御管家服务”，打造“金
地云服务”。公司不单纯将物业管理作为房地产销售业务的简单延伸，而是创造性地赋予物业管
理公司更多的使命：不仅涵盖售后服务、提升客户满意度、维护企业形象、提高品牌美誉度等内
容，而且通过物业服务传递消费者的居住感受，优化产品设计，促进业主的互动交流。此外，公
司积极布局全服务产业链，包括楼宇智能化、电梯、园林绿化、不动产运营、房屋配套升级、公
寓管理、养老服务、社区金融、家政、社区商业等增值服务。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，世界经济整体疲弱态势依旧，复苏乏力，全球金融市场动荡加剧。国内经济结构转
型困难导致中国宏观经济低位运行，固定资产投资继续下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格
局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大。在这样的经济环境下，房地产行业总体略显颓
势，商品房新开工面积增速、开发投资增速、商品房成交面积增速等各项总体指标均进一步下降，
但不同城市分化现象极为明显，总体表现为一线城市和热点二线城市市场量价齐升，而大部分二
11 / 63
2015 年年度报告
线城市以及三四线城市价格仍然保持低位，甚至延续下降，商品住宅的库存量在不同城市间的分
布也极为不平衡。
在“稳增长”和“去库存”政策框架下，2015 年政策面对于房地产市场的支持力度不断加
大：一方面，地方政府陆续出台有关公积金贷款、契税减免等救市细则；另一方面，央行不断降
息降准释放流动性，降低购房贷款首付比例激发了住宅需求的释放。在一系列去库存、稳增长政
策激励下，房地产行业整体市场成交明显复苏。
从房地产行业开发经营指标来看，全国房地产开发投资增速降至 1%，新开工面积增速为
-22%。分城市等级来看，一线城市房地产开发投资增速为 13%，保持相对稳定，二线城市开发投
资增速为 1%，三四线城市为-2%；新开工面积一线城市增速为-6%，二线城市为-14%，三四线城
市为-27%。开发经营指标增速下滑主要体现在三四线城市，行业资金加速向一线城市及热点二线
城市集中。但由于三四线城市规模较大，所以行业整体开发经营情况呈现颓势。
从市场成交量来看，2015 年全国商品房成交 12.8 亿平方米，同比上升 21.90%。在 2014 年二
线城市放开限购等政策影响下，2015 年初的市场成交延续了 2014 年四季度开始的上升趋势，总
体表现为一二三四线城市成交量全面回升。其中成交上升最快的为一线城市，其 2015 年商品住宅
成交面积同比平均上升 49%，二三线城市平均成交面积上升也在 30%左右，尤其是大量区域中心
型二线城市商品住宅的成交面积达到甚至超过历史峰值，行业整体市场成交明显复苏。
从供求关系来看，2014 年 4 季度以来商品住宅需求的集中释放导致短期供求关系的改善，尤
其是北上广深一线城市以及苏州、南京、合肥等热点二线城市需求的过快释放造成短期供求关系
极度不平衡，商品住宅库存量快速下降；但与此同时，东北、西北等大部分二三线城市虽然成交
有回升，但由于历史库存量较大，2015 年仍然处于供过于求的市场状态。不同城市的市场受供求
关系影响表现分化。
从成交价格来看，由于销售回升导致库存水平不断下降，供求关系趋于改善，促使住宅成交
价格回升明显，从商品住宅价格同比变化情况来看，2015 年全年基本保持上行态势。但由于不同
城市间库存水平的差异以及人口、经济等基本面的差异，导致在成交量回升的同时价格表现差异
较大，市场成交价格冷热不均，整体来看，一线城市和重点二线城市房价涨幅较大，而大量三四
线城市的房价则保持平稳甚至略有下降。
土地市场方面，分化同样比较明显。住宅土地成交面积全面下降，但一线及热点二线城市住
宅销售的回升以及库存下降导致供求关系的不断改善使得开发商预期上升，资金集中涌入土地市
场，推动了地价的快速上涨，而大部分供求关系未得改善的二三线城市土地价格保持相对稳定。
目前，中国经济发展进入结构调整和动力转换的关键时期，趋势性、阶段性、周期性矛盾相
互叠加，经济下行压力不断加大，这也必然影响房地产业的发展。随着房地产政策调节回归市场
化，长效机制逐步建立，房地产行业的发展走势受调控政策影响程度日趋减弱，供求关系、信贷
环境以及城市规划等基本市场化因素将主导未来房地产市场走势，而行业内的竞争也会愈加激烈。
在此环境下，机遇与挑战并存，除了继续坚持提升产品竞争力和盈利能力之外，房地产开发企业
还需持续探索新的发展路径和商业模式，成本管控、金融运作、互联网方式、服务创新等将成为
未来房企新的的利润增长点和战略支撑。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司提出“做强城市、深耕发展”的经营导向，优化激励制度，推动城市深耕，
强化营销体系建设，贯彻评审机制，保障运营营销工作顺利推进和公司销售规模稳定增长。2015
年实现销售金额 617 亿元人民币，销售面积 446 万平方米，同比分别增长 26%和 15%。公司实现
营业收入 327.62 亿元，归属于母公司净利润 32.00 亿元，同比分别下降 28.21%和 19.94%，营业
收入及归属于母公司净利润下降主要由于结算面积减少所致。报告期内，房地产项目结算面积
265.66 万平方米，同比下降 23.53 %；结算收入 305.30 亿元，同比下降 30.36%。房地产业务毛利
率为 27.79%，较上年同期减少 0.74 个百分点。
12 / 63
2015 年年度报告
报告期内，公司在投融资、专业体系深化、能力提升、制度保障、创新研究等各方面，均取
得了不少成绩：
住宅业务方面，公司积极推售以首置首改为主的刚需类产品，同时依据市场情况灵活制定销
售及价格策略，对新开盘项目提出较高的开盘认购率要求，对库存项目要求通过积极的营销和销
售策略加大去化。2015年，公司各区域项目销售势头良好，其中，华南区域公司在2015销售额实
现突破性增长，全年签约120.4亿，成为集团首个实现销售额破百亿的区域；华北和华东区域公司
也顺利完成全年百亿销售目标，实现回款额和利润额的提升。从具体项目来看，上海自在城单项
目销售金额超过33亿元，南京湖城艺境、深圳天悦湾、北京中央世家、武汉自在城等项目年度销
售金额超过20亿元，合计有13个项目的销售金额超过10亿元。南京浅山艺境、上海天地云墅等项
目首次开盘几近售罄，青岛悦峰、天津艺城华府等项目开盘认购套数均超过300套甚至400套，青
岛悦峰项目开盘认购金额超过9亿。随着城市深耕战略的进一步实施，公司所在城市市场份额得到
进一步稳固和提升，以签约金额计算，公司在东莞的占有率接近5%，在东莞、武汉、沈阳、大连
等城市市场排名位列前五。
投资拿地方面，公司加强了市场研究工作，合理把握了投资节奏。公司强化市场监控制度，
根据政策和市场变化及时调整投资策略，2015 年项目投资决策基本做到了既有前瞻性，又保持住
了理性、避免追高。全年共获取了 33 宗土地，总投资额 297 亿元，权益投资额 113 亿元，为公司
新增了 447 万平米的土地储备，同比增长 56%，为近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一
年。同时，公司坚持了合理布局，深耕一线城市及强二线城市，一线城市的总投资额占比 39%，
二线城市的总投资额占比 51%，三线城市的总投资额占比仅 10%，而三线城市中大部分位于东莞，
且投资项目主要在临深片区。
融资方面，由于公司保持良好的信用状况，国际权威评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司
的长期信用评级，分别为 BB、Ba1。报告期内，公司完成 75 亿中期票据及 30 亿公司债的发行，
联合资信评估有限公司给予本公司的主体信用级别为 AAA，中期票据的信用级别为 AAA，联合
信用评级有限公司给予本公司的主体信用等级为 AAA 级，债券的信用等级为 AAA 级。公司始终
将负债规模和融资成本保持在合理水平，报告期末，公司债务融资余额为 393 亿元，债务融资加
权平均成本为 5.32%，资产负债率为 65.83%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实
际资产负债率为 58.30%。公司净负债率为 51.00%。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款。报告期内，公司销售回款率超过 90%。通过
积极销售，合理投资，年内公司实现经营性现金流净额人民币 83.94 亿元。公司在确保资金安全
的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持
有货币资金人民币 150.01 亿元。公司持续通过扩大项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结
构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
产品研发方面，公司积极运用互联网思维，在年初特别推出 HOME+产品创新行动，旨在用互
联网及创新思维指导产品创新研发及推广应用，以提升产品竞争力。公司全新推出“未来”和“风
华”两种创新产品系列，分别代表创意和文
