南京栖霞建设股份有限公司 2012 年年度报告
南京栖霞建设股份有限公司
2012 年年度报告
南京栖霞建设股份有限公司 2012 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人江劲松先生、主管会计工作负责人徐水炎先生及会计机构负责人管晶先生
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：公司（母公司）2012 年
度实现净利润 258,139,987.16 元，提取 10%的法定盈余公积 25,813,998.72 元，加上年初未
分配利润 445,047,076.98 元，扣除本期派发现金股利 105,000,000.00 元，年末实际可供股东
分配的净利润为 572,373,065.42 元。公司决定以 2012 年末股份总额 105,000 万股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含税），共计派发现金 105,000,000.00 元。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 4
第二节 公司简介............................................................................................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 7
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 9
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 27
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 32
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 36
第八节 公司治理........................................................................................................................... 43
第九节 内部控制........................................................................................................................... 47
第十节 财务会计报告................................................................................................................... 48
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2012 年
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司
网板公司 指 南京电子网板科技股份有限公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司
海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司
建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司
南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦小额贷款有限公司
二、重大风险提示：
公司已在本报告中披露了存在的风险事项，内容详见“第四节 董事会工作报告”中的
“面临的挑战”中的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文名称简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松先生
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 江劲松先生 曹鑫女士
江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆 江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆
联系地址
大厦 21 楼证券投资部 大厦 21 楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市和燕路 251 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市龙蟠路 9 号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.chixia.com
电子信箱 600533@chixia.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券投资部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 栖霞建设
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2012 年 10 月 25 日
注册登记地点 南京市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 72170218-4
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(二)公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2002 年年度报告公司基本情况
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务无变化。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2004 年 7 月 28 日，公司控股股东南京栖霞建设（集团）公司由原国有独资公司变更为国
有控股的有限责任公司，南京市栖霞区国有资产投资中心和南京万辰创业投资有限责任公司分
别拥有其 51%、49%的股权；2004 年 8 月 19 日，南京栖霞建设（集团）公司名称变更为“南
京栖霞建设集团有限公司”。
七、 其他有关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事 办公地址 上海市南京东路 61 号新黄浦金融大厦 4 楼
务所名称（境内） 诸旭敏
签字会计师姓名
戈晓梅
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
（一）主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
营业收入 2,649,556,073.62 2,108,514,351.88 25.66 3,141,311,394.53
归属于上市公司股东的净利
316,281,277.12 273,852,292.90 15.49 284,321,196.24
润
归属于上市公司股东的扣除非
315,984,792.64 271,811,962.44 16.25 282,727,151.77
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 310,280,523.88 -343,156,854.69 -- 264,575,010.25
本期末比上年
2012 年末 2011 年末 同期末增减 2010 年末
(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,573,928,141.97 3,385,905,514.45 5.55 3,721,752,916.95
总资产 12,152,665,646.96 10,685,784,877.71 13.73 9,759,518,676.40
（二）主要财务数据
单位：元 币种：人民币
主要财务指标 2012 年 2011 年 本期比上年同期增减(%) 2010 年
基本每股收益（元／股） 0.3012 0.2608 15.49 0.2708
稀释每股收益（元／股） 0.3012 0.2608 15.49 0.2708
扣除非经常性损益后的基本
0.3009 0.2589 16.25 0.2693
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 9.11 7.74 增加 1.37 个百分点 7.64
扣除非经常性损益后的加权
9.10 7.68 增加 1.42 个百分点 7.60
平均净资产收益率（%）
二、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 -91,682.07 -42,025.06 -137,134.86
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定 513,017.00 4,000,000.00 3,009,932.76
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性 63,983.99 417,291.78
金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,462.64 372,126.75 861,889.65
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少数股东权益影响额 -19,369.40 -1,255,233.80 -1,037,994.83
所得税影响额 -113,943.69 -1,098,521.42 -1,519,940.03
合计 296,484.48 2,040,330.46 1,594,044.47
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
可供出售金融
673,171,200.00 640,320,000.00 -32,851,200.00 0.00
资产－权益工具
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第四节 董事会报告
一、 市场环境变化及管理层的看法
在“稳增长、调结构、控物价”这一宏观经济政策总基调下，2012 年，国家
房地产市场调控政策总体继续从紧，但未有更严厉政策出台。为确保经济平稳增长，
央行在 2 月和 5 月两次下调存款准备金率，在 6 月和 7 月两次降息。为促进销售，
开发企业的定价策略更加理性。货币政策的稳中有松，开发企业的以价换量，降低
了购房者的入市门槛，使得购房者的观望情绪逐渐缓解，刚需以及部分改善型需求
得到释放，房市企稳复苏。
在此过程中，一二线城市和东部地区市场回暖步伐，明显领先于三四线城市和
中西部地区。2012 年，全国商品住宅销售面积比上年增长 2%。江苏省商品住宅销售
面积比上年增长 16.7%。公司项目所在的南京、苏州、无锡三地，商品住宅成交量
年初触底后，稳步回升，全年商品住宅销售面积比上年分别增长了 28.69%、34.20%、
48.29%。在成交量上升的同时，商品住宅新开工面积下降，房地产开发投资增速回
落，导致了存货去化周期缩短，推动了商品房销售价格的回升。随着房市成交量的
攀升，土地市场也趋于活跃，南京、苏州、无锡三地下半年的土地出让规模均远超
上半年，但三地全年的土地出让规模均少于上年。公司新进入的海口房地产市场也
呈现出较好的发展态势。海口市统计局数据显示，2012 年，海口市完成房地产开发
投资比上年增长 21%；完成房屋销售面积比上年增长 18%，增幅比上年提高 10.5 个
百分点；但新开工面积比上年下降 39.6%。
管理层认为，房地产市场调控，长期看土地供应，短期看信贷与税收政策。中
央经济工作会议和政府工作报告一再发出“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”
的政策信号。针对“房价上涨预期增强”的现象，近期出台的国办发 2013 年 17 号
文，进一步完善了现有调控政策，再次表明了中央政府坚持房地产市场调控的决心。
增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、继续实施住房限购
与差别化的税收和信贷政策、坚决抑制投机投资性购房，将从供需两个方面，促进
房地产市场平稳健康发展。展望新的一年，抑投机，稳房价，促进健康稳定发展，
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仍是房地产市场调控的重要着力点。一旦出现房价过快上涨苗头，新的调控政策也
将随之出台。
管理层认为，城镇化不仅是我国未来几十年最大的发展潜力，也是中国房地产
业未来几十年持续、稳定发展的有力保障。宏观经济稳中向好，城镇化进程加快推
进，居民收入有望倍增，消费结构不断升级，为今后一个时期房地产业的持续发展，
奠定了坚实的经济和社会基础。然而，这种发展机遇并不为所有房企均等地享有。
伴随着房市调控的持续进行，房企的优胜劣汰正在加速，行业资源正向具有较强的
低成本融资能力和成本控制能力、能够把握市场需求和节奏、能够提供高性价比产
品的优势企业集中。只有专业能力突出，顺应市场变化的优秀房地产企业才能在竞
争中抢占先机。与此同时，我们也认识到，国家在促进房地产市场健康发展的同时，
正越来越关注城乡建设模式的转变，绿色建筑、成品房建设，将受到越来越多的政
策支持。
有鉴于此，在未来发展中，我们将继续认真研究政策和市场变化对企业发展的
影响，加大刚需和首改产品比重，拓宽融资渠道，提高运营效率，强化成本控制，
同时以《绿色建筑行动方案》为指针，切实转变开发建设方式，在为顾客提供更加
优质产品的同时，努力为广大股东创造良好回报。
二、 公司报告期内经营情况分析
（一） 经营情况回顾
1、 项目销售
报告期内，公司致力于加速主力楼盘的存货去化，调配内外各方资源，引入几
家国内实力强的专业销售机构，在确保公司利益最大化的前提下，推行快速销售、
快速回笼的营销策略，把握销售节点，灵活推盘，加速资金回笼。同时，采取有效
策略，加快尾盘资产的变现。全年实现商品房合同销售金额 30.3 亿元，同比增长
117.52%；合同销售面积 25.66 万平方米，同比增长 192.92%；回笼资金 30.5 亿元，
同比增长 97.41%。报告期内，幸福城保障房项目回笼资金 6.15 亿，截止本报告日，
幸福城保障房项目全部回笼资金总额为 17.02 亿。
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南京地区全年商品房尾盘合同销售金额12.2亿元。南京栖园项目夺得2012年南
京别墅市场的销售冠军，上城名苑项目开盘40天即售磬，再次证明了公司的项目品
质和品牌已深入人心。苏州地区全年实现商品房合同销售金额6.8亿元。无锡地区全
年实现商品房销售金额11.3亿元。其中，无锡瑜憬湾单个项目全年实现销售金额9.1
亿元。
2、项目开发
报告期内，公司继续坚持以中小户型、普通住宅为主的产品结构，关注刚需和
改善型客户群，以过硬的质量、创新的设计打造经得起市场考验的住宅产品。2012
年，商品房新开工面积33.10万平方米，较上年同期减少23.11%，与年初计划基本持
平；商品房竣工面积13.33万平方米，较上年同期减少45.84%，与年初计划基本持平。
2012年在建面积195.73万平方米，其中，商品房在建面积77.16万平方米，保障房在
建面积118.57万平方米。幸福城保障房项目工程进度按计划推进，目前除社区中心
外，已全部封顶、落脚手架，工程质量优良。
报告期内，新开工商品房项目为：南京枫情水岸（仙林G84号地块）、无锡东方
天郡（东北塘地块）二期，上述项目2013年内均将达到可销售状态，未来两年内将
陆续竣工交付。幸福城保障房项目今年将开始分期竣工交付。
3、持有型物业经营
公司作为以住宅开发为主业的房地产开发商，在经营主营业务的同时，一直尝
试逐步增加持有型物业的规模。报告期内，公司自有经营的商铺、会所、办公用房、
幼儿园等各类出租商业用房总建筑面积约5万平方米。新增的苏州栖庭——星叶生活
广场、无锡东方天郡——星叶生活广场，共约4万平方米的自有商业项目已处于开发
建设阶段。同时，公司不断提升对持有物业的运营能力，无锡东方天郡星叶生活广
场成功引进英国乐购大型超市，在完善小区配套、提升楼盘品质的同时，为项目的
整个商业街区的运营奠定了良好的基础。
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4、投资情况
公司投资参股的棕榈园林股份有限公司整体业务收入与净利润继续保持增长，
2012 年实现营业收入 319,299.13 万元，净利润 29,764.39 万元，分别增长了 28.05%
和 7.66%。市场占有率进一步提升，扩大了在业内的领先优势，预计 2013 年经营业
绩增长不低于 30%。
公司投资的河北银行股份有限公司，综合竞争力不断增强，股东价值持续提升。
截至 2012 年末，该行资产总额达到 1221.16 亿元，同比增长 14.44％；存款余额同
比增长 22.58％，贷款总额同比增长 27.01%。实现净利润 12.09 亿元，同比增长
21.26％（以上数据已经审计）。作为环渤海地区的商业银行龙头，河北银行治理结
构完善，经营业绩优良，为成功登陆资本市场，发展成为公众性银行打下了坚实的
基础。
公司参股企业南京电子网板有限公司，老厂区地块已经被南京市国有土地储备
中心收储，2012年2月，被我公司和江苏汇金控股集团有限公司以底价成功竞得，公
司于2013年2月已取得该地块全部的土地权益。电子网板公司已获得政府拆迁补偿款
6.8亿元。
5、项目储备情况
报告期内，在土地储备方面，公司新增 3 个住宅项目，权益比例均为 100%，
总建筑面积约 55 万平方米。
2012 年 2 月，公司经过审慎研究，判断土地市场的阶段性底部已然形成。在此
前提下，公司分别以 4.32 亿元接近底价和 12.5 亿元底价成功竞得南京仙林羊山公园
西北角（G96 地块）和南京电子网板厂老厂区（G97 地块）两幅纯住宅优质地块，
均以刚需和首次改善型为目标客户群。G96 地块位于南京仙林大学城，紧邻大学城
核心区和地铁站，人文环境及自然景观优越，交通便利快捷，楼面地价 4720 元/平
方米，产品为 5 至 8 层的电梯洋房，目前周边在售同类楼盘均价为 16000 元/平方米
以上；G97 地块位于南京主城迈皋桥核心区域，距地铁 2 号线迈皋桥站 1.5 公里，
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楼面地价 6488 元/平方米，周边在售同类楼盘均价为 16000 元/平方米以上。截止本
报告披露日，江苏汇金控股集团有限公司与公司友好协商，已退出该地块的开发建
设，公司拥有该地块 100%的权益。2012 年 12 月 30 日，公司以 5.39 亿元接近底价
竞得海南省海口市滨海大道北侧、香格里拉国宾馆东侧商业住宅地块，该地块南面
毗邻海口市政府，北面距海边仅 300 米，周边有 5 家五星级酒店，楼面地价为 4940
元/平方米，周边在售楼盘均价为 15000 元/平方米左右。
上述储备项目均在市场低迷时期获得，未来收益空间明显。截止本报告期末，
公司储备（未开工建设）的商品房土地建筑面积约为 117.54 万平方米，能够满足未
来 3 年的发展需求。
（二） 经营管理
报告期内，公司深入研究市场环境和行业发展趋势，进一步完善规章制度，强
化执行力，提高管理效率，为推动企业持续发展提供发有力支撑。
2010 年以来，公司聘请德勤华永会计师事务所作为内控咨询服务机构。报告期
内，严格依照监管机构的要求，在逐步修订和完善内控手册和相关制度的基础上，
建立了内控自评的测试程序，有效地推进了内控体系的建设，进一步完善风险防范
机制。
在商品房开发项目以及幸福城保障房项目建设中，推行工程技术以及项目管理
体制、机制的创新，建立项目管理信息化，优化相关业务流程，并取得了积极的成
效。
在工程管理方面，着力于精细化管理，提升了横向沟通效率、计划执行能力、
对项目进度、质量、成本的整体把控能力，逐步完善了项目各参与方联席会议制度、
主任工程师跟踪负责制度、各参与方专业技术培训制度。
在成本控制方面，继续倡导全员全过程成本控制。动态把握开发节奏，科学安
排资金支付，及时优化作业流程，严格执行计划的目标进度，在加快项目进度的同
时，保证项目的高品质及有效的成本控制。
报告期内，公司继续加强内部的人才培育体系建设，充分利用国家级博士后科
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研工作站和东南大学-南京栖霞建设国家高等教育工程管理专业校外实践基地引进
优秀人才、培养公司骨干。同时，推进人力资源管理制度创新，革新考聘机制，突
出员工职业生涯规划，形成了直线提拔、兼职培养、轮岗锻炼等多种选拔任用模式，
进一步加强了复合型人才的培养。全新考聘机制的建立，真正体现了员工随企业成
长的优秀企业文化。
（三） 财务情况
报告期内，公司完成了 EAS 与 K3 系统的衔接工作，实现了南京、苏州、无锡
三地财务信息系统联网，完善了财务会计管理体系，完善了对子公司的监管，强化
了总部的资金管理中心职能，有效地提高了资金运用效率。
报告期内，结算销售面积 16.64 万平方米，同比减少 7.91%；实现营业收入 26.71
亿元，同比增加 26.50%；实现利润总额 5.73 亿元，同比增加 26.81%；实现净利润
4.22 亿元，同比增加 26.41%；实现归属于母公司所有者的净利润 3.16 亿元，同比
增加 15.49%；实现每股收益 0.3012 元。利润总额与归属于母公司所有者的净利润
增长不同步，是因为报告期内结转收入的项目中少数股东权益占比加大。
从毛利率水平来看，2012年公司的毛利率达到42.34％，同比下降1.06%。毛利
率得以维持较高水平，是由于结算项目中土地获取时间较早的尾盘项目比例较大。
截至 2012 年 12 月 31 日，公司总资产 121.53 亿元，同比增长 13.73%；归属于
母公司所有者权益 35.74 亿元，同比增加 5.55 %。公司合并报表资产负债率为
67.64%，剔除预收账款后的资产负债率为 62.57%。
报告期末，货币资金为14.53亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为
21.705亿元，截止报告期末，未使用的银行授信20亿元，可供出售金融资产为64032
万元，足以覆盖短期债务，保证公司的可持续发展。
截止报告期末，公司存货为 70.81 亿元，在建和未开工的商品房项目建筑面积
为 194.70 万平方米，未结算的保障房项目 118.57 万平方米。公司目前在建和储备的
项目区域优势明显，具有较强市场竞争力，能够满足未来 3 年的持续发展需要。
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（四） 社会认同
报告期内，公司一如既往地获得了社会的广泛、高度认可：2012 年，公司所有
竣工项目主体验收优良率保持 100%；南京上城风景二期 4 幢建筑荣获 2011 年度“扬
子杯”；百水芊城二期、上城风景北苑、栖庭荣获 2012 年度南京市优质工程“金陵
杯”；苏州栖庭项目获得苏州市“优质结构”称号；无锡瑜憬湾四期、五期荣获 2011
年度无锡市优质工程“太湖杯”。南京栖庭项目通过住建部住宅 2A 性能认定，荣获
中国优秀住宅项目“广厦奖”；苏州枫情水岸项目以四项全优的优异成绩，通过住建
部组织的国家康居示范工程验收评审。
由于项目建设管理业绩突出，公司被国家教育部批准为国家高等教育工程管理
专业校外实践基地；12 年来，公司一直位列中国房地产开发企业百强之列，根据中
国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合发布的《2013 年中
国房地产开发企业 500 强测评报告》，公司再次位居中国房地产开发企业百强之列；
鉴于公司长期在保障房建设方面的突出贡献，同时名列全国责任地产十强。
报告期内，幸福城保障房项目在贯彻专款专用、量入为出的建设资金使用原则
基础上，通过了国家住建部组织的康居示范工程申报评审和一、二星级绿色建筑评
审，在南京市保障房建设指挥部会同市质监、安监、建管部门组织的南京市统筹建
设四大片区保障房项目质量安全综合检查中，幸福城项目获得甲方和施工单位两项
第一名。同时受到社会各界的高度关注，已成为南京市乃至全国保障房建设的标杆
项目和对外展示民生工作成就的重要窗口。在党的十八大闭幕后，新任政治局常委
集体参观了“复兴之路”主题展览，栖霞建设幸福城项目作为全国保障房样板工程，
被国家住建部推荐参展。
（五）公司的核心竞争优势及挑战
1、核心竞争优势
多年来，公司在南京和江苏秉承以房地产为主业，相关联多元开发的战略，稳
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健经营，持续发展，区域相对集中于长三角经济区。
（1）品牌优势
多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，先进的开
发理念、过硬的产品能力，又造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌住宅在公
司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。不仅商品房获得市场的广泛认可，公
司承建的保障房项目也受到中低收入群众的广泛欢迎，更成为南京乃至全国保障房
工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得了合作
伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。
（2）企业文化
公司设立伊始，就率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空
间，给您一个温馨舒适的家”，“星叶品牌——指引家的方向”等市场接受度高、人
性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的企业文化，造就了公司自上而下共同认
可的价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”深入人心，和谐向上的企业文化
氛围、员工对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的向心力和企业凝聚力，使得
公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了社会
各方面的高度认可。
（3）管理能力
身处调控常态化的房地产行业，在复杂市场环境下，经过近 30 年的历练，公司
已培养出了一支优秀的、稳定的管理团队，打造出了随时适应市场变化的管理能力，
经历了保障房建设的进一步磨砺后，在成本控制和项目建设方面更臻完善。公司已
将“专业化、标准化、系列化、产业化、信息化”贯穿于规划设计、工程技术、项
目管理乃至物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控
南京栖霞建设股份有限公司 2012 年年度报告
能力，不断提高产品质量，严格合理控制成本，不断集成应用先进适用的新材料、
新设备、新技术和新工艺，提升住宅产品附加值。
2、面临的挑战
公司项目主要在南京、苏州和无锡三地，又适时进入海南市场，鉴于所处的长
三角地区是我国综合经济实力最强的地区之一，居民人均收入水平较高，国内外各
大型房企均已进入或正在进入该区域开发，房地产市场竞争将更加激烈。公司要在
原来稳健的基础上，加快发展，以更强的执行力提高企业运营效率。密切关注和分
析形势变化，审时度势，灵活应对，抓住机遇，做大做强，不断增强企业的抗风险
能力和可持续发展能力。
三、 财务状况分析
（一） 主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,649,556,073.62 2,108,514,351.88 25.66
营业成本 1,542,853,242.68 1,197,509,875.19 28.84
销售费用 45,568,283.50 38,476,174.39 18.43
管理费用 74,191,066.41 82,908,228.23 -10.51
财务费用 48,666,455.36 11,931,738.04 307.87
经营活动产生的现金流量净额 310,280,523.88 -343,156,854.69 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -4,338,794.67 -287,052,090.45 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -282,141,850.93 497,842,056.21 -156.67
2、收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业总收入 26.71 亿元，同比增长 26.50%，其中，房地产
项目结转收入 25.69 亿元，同比增长 26.10%，主要原因在于本年度商品房竣工交付
面积较上期增加所致。
南京栖霞建设股份有限公司 2012 年年度报告
（2）主要销售客户的情况
本公司前五名销售客户合计销售金额为 34,311,677.00 元，占本期销售总额的
1.34%。
3、成本
(1)成本分析表
单位:元 币种:人民币
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
