2016 年年度报告
公司代码：600533 公司简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司
2016 年年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人江劲松、主管会计工作负责人徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）何政武
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司（母公司）2016年度实现净利润231,121,349.08元，提取10%的法定盈余公积23,112,134.91
元，加上年初未分配利润 979,574,137.80元，扣除本期派发现金股利52,500,000.00元，年末实
际可供股东分配的净利润1,135,083,351.97元。公司决定以2016年末股份总额105,000万股为基数
，向全体股东每10股派发现金红利 0.6元（含税），共计派发现金63,000,000.00 元。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意
投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析中关
于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 21
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 33
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34
第九节 公司治理........................................................................................................................... 39
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 42
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 43
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 146
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2016 年 1-12 月
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司
海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司
无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司
建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司
科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司
南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚先生 曹鑫女士
联系地址 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大
厦21楼证券投资部 厦21楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
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三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市栖霞区和燕路251号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市玄武区龙蟠路9号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.chixia.com
电子信箱 invest@chixia.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券投资部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 —
六、 其他相关资料
名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 办公地址 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时代大厦 A 座
（境内） 6层
签字会计师姓名 束哲民、陈艳
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2016年 2015年 年同期增 2014年
减(%)
营业收入 2,895,865,810.02 5,736,640,329.66 -49.52 2,841,178,892.75
归属于上市公司股 195,387,402.83 185,728,083.75 5.20 12,914,564.80
东的净利润
归属于上市公司股 141,086,965.03 152,103,290.20 -7.24 -47,858,081.43
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -2,325,094,887.72 1,540,195,422.76 -250.96 961,835,859.33
金流量净额
本期末比
上年同期
2016年末 2015年末 2014年末
末增减
（%）
归属于上市公司股 3,932,956,171.29 3,989,863,068.37 -1.43 3,609,980,784.18
东的净资产
总资产 14,019,565,016.56 13,466,627,241.32 4.11 14,637,529,211.17
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(二) 主要财务指标
本期比上年同期
主要财务指标 2016年 2015年 2014年
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.1861 0.1769 5.20 0.0123
稀释每股收益（元／股） 0.1861 0.1769 5.20 0.0123
扣除非经常性损益后的基本 0.1344 0.1449 -7.24 -0.0456
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 4.97 4.90 增加0.07个百分点 0.36
扣除非经常性损益后的加权 3.59 4.01 减少0.42个百分点 -1.32
平均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2016 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 595,236,613.07 225,274,278.01 490,792,870.78 1,584,562,048.16
归属于上市公司
9,652,220.71 14,056,476.08 22,940,251.93 148,738,454.11
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
7,725,856.67 -10,594,381.22 -23,969,550.74 167,925,040.32
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-120,942,886.81 -1,844,814,995.58 229,103,978.55 -588,440,983.88
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额
非流动资产处置损益 -24,195.10 -7,646.10 1,564,894.64
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的
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税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经 771,072.72 759,890.90 705,517.70
营业务密切相关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受的政府补助除
外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的
各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费
用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价
值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值 67,014,738.14 45,472,445.56
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融
负债产生的公允价值变动损益，以及处置交
易性金融资产、交易性金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期
损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,147,106.91 -1,350,870.18 -2,476,238.39
其他符合非经常性损益定义的损益项目
联营企业处置损益 62,096,924.18
少数股东权益影响额 -65,636.23 -38,162.34 -45,192.96
所得税影响额 -17,542,648.64 -11,210,864.29 -1,073,258.94
合计 54,300,437.80 33,624,793.55 60,772,646.23
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
可供出售金融资产 1,312,690,720.00 1,051,293,200.00 -261,397,520.00 70,113,566.30
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交易性金融资产 0.00 201,818,645.79 201,818,645.79 -1,665,646.81
合计 1,312,690,720.00 1,253,111,845.79 -59,578,874.21 68,447,919.49
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力
于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国
家示范工程在内的优秀住宅小区。公司在中国房地产协会组织的历次中国房地产开发企业 500 强
测评活动中，连续多年入选“中国房地产开发企业责任地产 10 强”。公司持续推进以房地产为主
业、同时谋求向产业链上下游领域发展的战略，力求不断壮大公司经营实力，实现可持续发展。
（二）行业情况说明
2016 年，在较为宽松的货币信贷环境下，市场成交逐步升温，加之部分城市住宅市场供应紧
张、土地价格快速攀升，共同推动了房价的持续上涨，房地产市场出现本轮周期的高点，全年成
交规模创历史新高，城市分化态势延续。市场交易的回升，使得三四线城市的库存压力得到一定
缓解。但是，热点城市的房价和地价也呈现非理性上涨的趋势。国庆节前后，各地政府密集出台
了调控政策。四季度，房地产市场走势渐趋平稳。
国家统计局数据显示，2016 年全国商品住宅销售面积 13.8 亿平方米，销售金额 9.9 万亿元，
较 2015 年分别增长 22.4%和 36.2%，销售规模创历史新高。其中，前三个季度全国商品住宅销
售面积同比分别增长 35.6%、24.7%和 24.9%。调控政策出台后，第四季度同比增速 13.4%，明显
放缓。
2016 年的去库存延续了 2015 年的态势，库存规模稳步下滑，去库存周期也总体处于下行态
势，各类城市的分化运行仍未改变，一二线城市的持续热销与三四线城市的稳步去库存形成鲜明
对比。从政策面来看，城市间的分化令“分类调控，因城施策”的重要性更为突出：一二线城市
政策逐渐收紧，国庆前后，22 个热点城市相继推出调控政策，使得房价增速明显放缓，成交量锐
减；而库存量较大的三四线城市则依旧维持采取多种刺激方案鼓励购房的举措。
从土地市场来看，全国各类土地供需量仍保持低位，土地供应的不足和需求的不断上涨导致
的供需结构性矛盾，加之整体宽松的货币环境对市场价格预期的推高，加剧了热点城市高总价、
高溢价率地块频出的现象，面粉贵于面包的案例明显增多。为进一步抑制地价过快上涨，热点城
市的限购限贷升级、限房价、限地价乃至限售等政策接连出台，以期促进土地市场逐步趋于理性。
从整个行业来看，受行业分化加剧、土地市场价格上涨、融资成本差异等多种因素影响，行
业整合正在加速，行业集中度进一步提高。根据中国指数研究院的数据，2016 年，千亿阵营已从
2015 年的 7 家扩容到 12 家。2015 年，千亿房企市场份额为 14.4%，而到了 2016 年，千亿房企市
场份额达到了 20.5%。可见，市场集中度在不断向千亿房企集中。资金能力雄厚的龙头房企强者
恒强，中小房企的运营压力较大。
2016 年，根据江苏省统计局的相关数据，全省商品房销售面积 13962.1 万平方米，增长 22.3%，
增速比上年加快 6.4 个百分点。其中，住宅销售面积 12657.7 万平方米，增长 23.2%，增速比上
年提高 6.4 个百分点。
公司项目所在的南京、苏州和无锡三地，是江苏省的热点城市，2016 年的成交量持续增长。
根据三地的统计局数据，南京市商品房销售面积 1558.18 万平方米，同比增长 1%；其中，住宅销
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售面积 1406.29 万平方米，同比下降 1.6 %；商品房销售额 2766.35 亿元，同比增长 56%；其中，
住宅 2514.99 亿元，同比增长 56.3%。无锡商品房销售面积 1276.41 万平方米，比上年增长 29.3%，
商品房实现销售额 1108.03 亿元，比上年增长 42.7%；苏州商品房销售面积 2494.05 万平方米，
比上年增长 16.9%，其中住宅销售面积 2258.6 万平方米，比上年增长 16.4%。国庆节前后，随着
房地产限价限购调控政策的陆续出台，上述三城市的成交量大幅下降，房价快速上涨的势头得以
减缓。
2016 年，南京、苏州和无锡三地土地市场成交火爆，土地出让金额创新高。苏州和南京的土
地成交金额均超千亿元，高楼面价、高溢价率、高总价地块占主流。无锡的土地出让成交金额倍
增。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、品牌优势
多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有一定的品牌认知度， “星叶”品牌住宅在公
司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时，公司承建的保
障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑，成为江苏省乃至全国保障房项目的标杆。品牌优
势、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。
2、企业文化
1999 年 12 月，公司在成立之初就率先在行业内倡导优秀的企业文化，公司的经营理念是“立
广厦于天地，奉爱心于人间”，企业的核心价值观是“员工随企业成长，建筑与时代同步”，这
些深入人心，和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公
司内强大的感召力和凝聚力，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企
业文化也获得了社会各方面的高度认可。
3、管理能力
身处调控常态化的房地产行业，在复杂多变的市场环境下，公司锻炼出了一支稳定的管理团
队，有适应市场变化的管理能力。承建多个大型保障房项目建设后，公司在成本控制和项目建设
方面的管理能力获得一定的提升。公司已将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿
于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化了运营效
率和管控能力，不断提高产品质量，控制成本，提升住宅产品附加值。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）经营情况回顾
报告期内，公司商品房合同销售金额 12.78 亿元，上年同期为 27.06 亿元；商品房合同销售
面积 10.20 万平方米，上年同期为 17.72 万平方米；公司收到的商品房销售回笼资金为 16.37 亿
元，上年同期为 28.23 亿元。
报告期内，公司新开工面积 13.45 万平方米，与上年同期持平；公司竣工面积 26.07 万平方
米， 较上年同期减少 59.93%。无锡东方天郡三期依计划开工。公司所有项目主体验收优良率达
100%。南京瑜憬湾项目的部分组团以高品质如期交付，获得较高的业主满意度。公司承建的丁家
庄二期保障房项目如期推进；一期工程年内顺利竣工交付 2087 套。在严控风险的前提下，公司继
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续积极参加土地公开竞拍， 2016 年 4 月 15 日，公司以 21 亿元的总价、每平方米 8882 元的楼面
价成功竞得南京板桥 G10 地块，总用地面积为 75896.41 平方米，出让面积为 73196.41 平方米，
规划建筑面积 32.53 万平方米。
报告期内，公司继续做好对持有型物业的招商工作，不断提升自身的运营能力。同时，为扩
大品牌效应、打造新的利润增长点，公司在南京地区试水二手房租售业务， 2016 年 6 月底， “星
叶汇安家”二手房租售门店正式开业，为公司业主搭建租售平台，提供更便捷的服务。
2015 年 7 月 31 日，公司启动了重大资产重组事项，拟以每股 4.90 元的价格向控股股东南京
栖霞建设集团有限公司定向发行 2.82 亿股股票，用以收购其所持有的 3.7 亿股河北银行股份有限
公司股份。该方案先后获得了省、市、区三级国资监管部门和河北省银监局的审批，以及上海证
券交易所的审核，随后上报至中国证监会，并于 2016 年 1 月和 2 月，两次回复证监会的反馈意见。
2016 年 4 月 29 日，证监会发布《关于<上市公司重大资产重组管理办法>第四十三条“经营性资
产”的相关问答》。经对照，公司的本次重组不符合证监会《问答》的相关规定，公司决定终止
本次重组、并向中国证监会提交撤回资产重组申请文件的申请。2016 年 6 月 13 日，公司收到《中
国证监会行政许可申请终止审查通知书》。
2016 年 6 月 24 日,为了进一步拓宽公司融资渠道、改善公司融资和债务结构，经公司第六届
董事会第十五次会议和 2016 年第一次临时股东大会审议并通过，公司拟公开发行公司债券，规模
不超过人民币 15 亿元（含人民币 15 亿元），期限不超过 5 年（含 5 年）。2016 年 8 月 17 日，
公司向上海证券交易所申报了公开发行公司债券的相关申请文件。2016 年 8 月 31 日，上海证券
交易所对公司公开发行公司债券的上市申请进行了第一次预审核，并形成相应的反馈意见，公司
在规定时间内向其提交了对反馈意见的回复；2016 年 11 月 28 日，上海证券交易所对公司公开发
行公司债券的上市申请和第一次预审核反馈回复进行了第二次预审核，并形成相应的反馈意见。
目前，公司公开发行公司债券的上市申请已上报证监会备案。
2016 年，公司已投项目发展态势良好。截止报告期末，公司持有河北银行股份有限公司的股
份为 185,417,586 股，占其总股本 3.708%。随着京津冀协同发展战略的持续推进，河北银行区
域性竞争优势明显，发展前景广阔，盈利能力不断增强， 2016 年度，河北银行经审计的归属于
母公司所有者净利润为 26.09 亿元，较上年同期增长 16.52%，并将启动在 A 股 IPO 的相关工作。
棕榈股份的多个生态城镇建设转型进程不断推进，前景值得期待。报告期内，公司把握二级市场
时机，加强了对所持棕榈股份的动态管理，以获得好的收益。
在做好对已投项目跟踪管理的同时，公司积极推进其它拟投资项目的注资和落地：参股上海
嘉实装饰有限公司，为星叶汇家居服务提供有力支撑；参股上海袁杨置星投资中心（有限合伙）
和南京晨骐投资中心（有限合伙），打造向优秀互联网企业提供发展助力的资源平台，截至报告
期末，南京晨骐已在 6 个新兴领域投资项目 14 个；参股设立三六五互联网科技小贷公司，分享互
联网金融行业的发展红利；与南京外国语学校仙林分校联合创办了南外仙林分校栖园幼儿园。
继 2015 年实施物业“形象年”建设后，报告期内，物业公司继续以“形象深化年”为主题，
全面提升服务品质，做大物业管理的规模，截止本报告期末，物业公司在南京、无锡、苏州三地
的在管项目总面积为 513.28 万平方米，2016 年实现营业收入 1.03 亿元。做大做强传统物管业务
的同时，物业公司针对居住区居民的各种需求，尝试创新业务，与公司电商部门配合，推进电商
经营项目的落地和推广。
（二）经营管理
报告期内，公司持续推进管理优化的相关工作：完善人力资源管理体系，促进企业战略、企
业文化与人力资源管理的融合；积极完善信息化平台建设，进一步明确公司信息化工作的目标和
进度要求，着重加强对成本管理和计划管理流程的优化调整。加强资金管理与控制，提高资金使
用效率，保证资金调度的及时有效性。
（三）财务情况
2016 年度，公司实现营业总收入 29.04 亿元，同比减少 49.45 %；实现利润总额 2.45 亿元，
同比减少 7.16 %；实现净利润 1.80 亿元，同比增加 1.85%；实现归属于母公司所有者的净利润
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1.95 亿元，同比增加 5.20%；实现每股收益 0.1861 元。截止 2016 年 12 月 31 日，公司存货为 95.14
亿元，可供出售金融资产为 17.13 亿元。报告期内，公司结算销售面积 21.54 万平方米，其中：
商品房结算面积 14.94 万平方米，比上年同期减少 46.03%。
2016 年，南京枫情水岸项目和幸福城项目结转销售收入较上年减少，导致本报告期营业收入
较上年同期下降；净利润未体现同步下降的原因在于商品房项目在结转项目中占比提升。2016 年，
公司主营的房地产开发业务的毛利率为 20.96%，同比提高 5.42%。
截至 2016 年 12 月 31 日，公司总资产 140.20 亿元，同比增加 4.11%；归属于母公司所有者
权益 39.33 亿元，同比减少 1.43%。公司合并报表资产负债率为 71.67%，剔除预收账款和南京安
居建设集团有限责任公司支付的幸福城代建款后的资产负债率为 67.22%。
报告期末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 22.39 亿元，截止报告期末，公司货
币资金为 11.52 亿元，未使用的银行授信为 16 亿元，可供出售金融资产为 17.13 亿元，足以覆盖
短期债务，保证了公司的可持续发展。
截止报告期末，公司存货为 95.14 亿元，在建的商品房项目建筑面积为 38.63 万平方米，未
开工的规划建筑面积为 77.16 万平方米。公司目前在建和储备的项目区域优势明显，南京、无锡
地区的商品房项目均具有较好的盈利能力，能够满足公司未来 3 至 4 年的持续发展需要。
（四）社会认同
报告期内，公司在中国房地产业协会组织的中国房地产开发企业测评中，公司再次入选“中
国房地产开发企业责任地产 10 强”。
公司 6 个工程获得 2016 年度南京优质工程“金陵杯”，9 个单体工程获得 2015 年度江苏省
优质工程“扬子杯”。无锡栖庭一期被无锡市住建局选作无锡市创优观摩项目。
公司承建的保障房项目成为南京市、江苏省乃至全国保障房工程的标杆。公司在大型保障房
居住区精益建设方面的创新成果被中国建筑学会评为“2015 年度中国建筑学会科技进步一等奖”。
公司保障房居住区信息化管理系统获得国家软件著作奖。报告期内，公司承建的丁家庄保障房项
目被评为“2015 年度全省住房保障和保障性安居工程建设劳动竞赛优秀工程项目”，丁家庄 A3
地块被南京市建委选作优质工程观摩项目。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司主营的房地产开发业务实现营业收入 27.60 亿元，较上年减少 50.79%；房地
产开发业务的营业成本为 21.81 亿元，较上年减少 53.94%；毛利率为 20.96%，同比提高 5.42%。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,895,865,810.02 5,736,640,329.66 -49.52
营业成本 2,302,868,884.07 4,840,549,931.60 -52.43
销售费用 45,093,880.35 61,540,295.63 -26.72
管理费用 79,066,380.30 73,116,733.43 8.14
财务费用 136,507,473.72 100,457,504.73 35.89%
经营活动产生的现金流量净额 -2,325,094,887.72 1,540,195,422.76 -250.96
投资活动产生的现金流量净额 -279,487,822.70 -470,547,230.26 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 1,486,211,340.07 -402,914,085.96 不适用
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产开发经营 2,759,849,754.03 2,181,336,894.89 20.96 -50.79 -53.94 增加 5.42 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
南京幸福城 562,310,874.73 530,835,624.05 5.60 -68.30 -67.82 减少 1.40 个百分点
南京羊山湖花园 179,468,069.98 106,591,150.88 40.61 -74.16 -75.56 增加 3.41 个百分点
南京枫情水岸 132,978,695.75 93,227,826.79 29.89 -94.26 -95.23 增加 14.26 个百分点
南京瑜憬湾花园 1,090,602,713.81 792,157,680.90 27.37 不适用 不适用 不适用
无锡栖园 344,079,699.18 268,614,708.50 21.93 27.47 17.79 减少 6.41 个百分点
无锡东方天郡 394,169,697.35 362,535,969.40 8.03 41.52 35.31 增加 4.22 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
南京 1,984,792,748.84 1,530,667,834.71 22.88 -58.66 -62.14 增加 7.09 个百分点
苏州 34,209,240.09 17,814,578.18 47.92 -86.44 -90.78 增加 24.45 个百分点
无锡 740,847,765.10 632,854,482.00 14.58 33.59 26.46 增加 4.82 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构成 期占总 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
房地产开发经营 土地成本 657,160,023.39 30.13 1,564,423,187.85 33.03 -57.99
房地产开发经营 其它成本 1,524,176,871.50 69.87 3,171,785,723.51 66.97 -51.95
分产品情况
成本构成 本期占 上年同 本期金 情况
分产品 本期金额 上年同期金额
项目 总成本 期占总 额较上 说明
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2016 年年度报告
比例(%) 成本比 年同期
例(%) 变动比
例(%)
南京幸福城 土地成本 51,684,764.45 9.74 225,219,211.75 13.65 22.95 保障房
南京幸福城 其它成本 479,150,859.60 90.26 1,424,558,739.69 86.35 -66.36 保障房
南京羊山湖花园 土地成本 35,940,871.59 33.72 146,510,452.00 33.60 -75.47
南京羊山湖花园 其它成本 70,650,279.29 66.28 289,593,537.07 66.40 -75.60
南京枫情水岸 土地成本 46,647,111.14 50.04 997,104,819.92 51.02 -95.32
南京枫情水岸 其它成本 46,580,715.65 49.96 957,114,840.44 48.98 -95.13
南京瑜憬湾花园 土地成本 359,134,277.40 45.34 不适用 不适用 不适用
南京瑜憬湾花园 其它成本 433,023,403.50 54.66 不适用 不适用 不适用
无锡栖园 土地成本 57,724,431.84 21.49 48,960,291.96 21.47 17.90
无锡栖园 其它成本 210,890,276.66 78.51 179,082,192.40 78.53 17.76
无锡东方天郡 土地成本 87,573,959.53 24.16 50,066,425.55 18.69 74.92
无锡东方天郡 其它成本 274,962,009.87 75.84 217,860,135.57 81.31 26.21
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 2,303.93 万元，占年度销售总额 0.80%；其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 4,924 万元，占年度采购总额 50.21%；其中前五名供应商采购额中关联方采
购额 2,685.26 万元，占年度采购总额 27.37%。
其他说明
无
2. 费用
√适用 □不适用
单位：元
增减幅度
项目 本期数 上年同期数 变化原因
（%）
销售费用 45,093,880.35 61,540,295.63 -26.72 主要系本期销售代理费用减少
管理费用 79,066,380.30 73,116,733.43 8.14 主要系本期咨询费用增加
财务费用 136,507,473.72 100,457,504.73 35.89 主要系本期利息费用化比例增加
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
单位：元
增减幅度
项目 本期数 上年同期数 变化原因
（%）
经营活动产生 -2,325,094,887.72 1,540,195,422.76 -250.96 本年销售商品收到现金减少及
的现金净流量 购买土地支付现金增加所致
投资活动产生 -279,487,822.70 -470,547,230.26 不适用 上年购买棕榈股份及河北银行
的现金净流量 股份投资支付的现金所致
筹资活动产生 1,486,211,340.07 -402,914,085.96 不适用 本年银行借款收到的现金增加
的现金净流量 所致
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 1,151,859,086.81 8.22 2,277,363,558.56 16.91 -49.42 主要系新增土地储备所致
其他应收款 284,558,263.98 2.03 106,348,716.10 0.79 167.57 主要系支付南通市不动产
登记中心土地拍卖保证金
所致
存货 9,514,419,812.36 67.87 8,158,824,048.58 60.59 16.62 主要系新增土地储备所致
其他流动资产 88,608,765.32 0.63 124,421,663.26 0.92 -28.78 主要系预交税费减少所致
发放委托贷款 56,215,919.00 0.40 128,331,919.00 0.95 -56.19 主要系发放委托贷款及垫
及垫款 款减少所致
投资性房地产 658,436,948.31 4.70 444,369,290.91 3.30 48.17 主要系用于出租的商铺增
加所致
短期借款 100,000,000.00 0.71 0.00 100.00 主要系新增短期借款所致
应付账款 623,134,028.14 4.44 1,029,241,452.36 7.64 -39.46 主要系支付南京羊山湖花
园、南京幸福城、南京枫
情水岸工程款所致
预收款项 1,097,798,792.33 7.83 1,931,955,350.15 14.35 -43.18 主要系南京瑜憬湾项目完
工交付结转收入所致
长期借款 3,096,100,000.00 22.08 2,151,200,000.00 15.97 43.92 主要系新增长期借款所致
应付债券 1,462,824,181.13 10.43 986,206,223.33 7.32 48.33 主要系发行中期票据所致
递延所得税负 184,606,047.10 1.32 243,699,386.50 1.81 -24.25 系可供出售金融资产公允
债 价值降低所致
其他说明
无
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
是/否 合作开 合作开
持有待开发 一级土地 涉及 发项目 发项目
持有待开发土地的 规划计容建筑
序号 土地的面积 整理面积 合作 涉及的 的权益
区域 面积(平方米)
(平方米) (平方米) 开发 面积(平 占比
项目 方米) (%)
1 南京 NO.2015G46 地块 21,884.30 不适用 56,899.18 否 不适用 不适用
2 无锡栖园（酒店） 30,083.80 不适用 44,856 否 不适用 不适用
3 无锡栖庭二期 24,855 不适用 74,565 否 不适用 不适用
4 南京 NO.2016G10 73,196.41 不适用 236,424.40 否 不适用 不适用
合计 412,744.58
备注：南京百水芊城二期经济适用房项目尚未开工的面积为 2.35 万平方米。
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项 项目规
项目用
目/新 划计容 总建筑面 在建建筑 已竣工面
序 经营 地面积 总投资 报告期实
地区 项目 开工项 建筑面 积(平方 面积(平 积(平方
号 业态 (平方 额 际投资额
目/竣 积(平方 米) 方米) 米)
米)
工项目 米)
1 南京 枫情水岸 住宅 在建 104,700 188,400 243,400 15,200 228,200 230,000 10,402.00
2 南京 幸福城 住宅 在建 661,200 不适用 1,186,300 51,000 1,135,300 540,000 47,184.28
3 南京 羊山湖花园 住宅 竣工 65,400 91,500 154,500 0 154,500 132,300 7,049.13
4 南京 瑜憬湾 住宅 在建 87,500 192,600 261,700 146,300 115,400 253,000 29,972.08
5 无锡 栖园（住宅） 住宅 竣工 112,600 169,000 178,800 0 178,800 138,200 10,609.40
6 无锡 栖庭 住宅 在建 44,900 134,600 173,600 86,200 0 128,000 14,500.75
7 东方天郡一期 住宅 竣工 384,200 0 384,200
无锡 295,100 501,800 310,000 22,591.87
8 东方天郡二期 住宅 在建 317,200 138,600
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
可供出售面积 已预售面积
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) (平方米)
1 南京 枫情水岸 住宅 185,787 171,964.45
2 南京 幸福城 住宅 866,267 798,265.04
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2016 年年度报告
3 南京 羊山湖花园 住宅 101,089 54,203.92
4 南京 瑜憬湾 住宅 195,081 54,720.22
5 苏州 栖庭 住宅 81,618 76,500.55
6 无锡 东方天郡 住宅 484,277 211,193.20
7 无锡 栖园 住宅 131,856 58,188.05
8 无锡 栖庭 住宅 131,734 36,727.44
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租金收入
出租房地产 是否采用
出租房地产的租 /房地产
序号 地区 项目 经营业态 的建筑面积 公允价值
金收入 公允价值
(平方米) 计量模式
(%)
1 南京 不适用 出租物业 10,373.00 23,083,251.51 否 不适用
2 苏州 不适用 出租物业 22,210.29 7,968,959.89 否 不适用
3 无锡 不适用 出租物业 6,031.47 2,737,573.35 否 不适用
合计 38,614.76 33,789,784.75
注：报告期内，公司租金收入占营业总收入 10%以下，均采用成本计量模式。
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
681,520 5.766 27,687
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
报告期内投资额 18,249.21
投资额增减变动数 -36,373.78
上年同期投资额 54,622.99
投资额增减幅度(%) -66.59%
具体情况：
占被投
资公司
被投资的公
主要经营活动 权益的 备注
司名称
比例
(%)
江苏星连家 电子商务、室 2015 年 11 月 4 日，公司第六届董事会第六次会议审议并通
电子商务有 内室外装饰工 过了《关于投资设立江苏星连家电子商务有限公司的议案》。
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2016 年年度报告
限公司 程等。 本公司以现金出资设立全资子公司江苏星连家电子商务有限
公司，注册资本 1000 万元人民币。 2015 年 12 月 2 日，相
关工商注册的登记手续已办理完毕。截止 2016 年 12 月 31 日，
公司已出资 600 万元。
2015 年 10 月 26 日，公司第六届董事会第三次会议审议并通
过了《关于拟参与上海嘉实装饰有限公司增资扩股的议案》。
上海嘉实装饰有限公司的原注册资本为 500 万元人民币，章
永泉先生持有其 100%的股权。按照每股 1 元人民币的价格，
建筑装饰装修
上海嘉实装 公司以自有资金 400 万元人民币、章永泉先生以现金 100 万
建设工程设计 40
饰有限公司 元人民币分别认购嘉实装饰新增的注册资本 500 万元。增资
施工等。
完成后，嘉实装饰的注册资本为 1000 万元人民币，本公司和
章永泉先生持有嘉实装饰的股权比例分别为 40%、60%。2015
年 11 月 26 日，相关工商变更手续已办理完毕。截止 2016 年
12 月 31 日，公司已出资 80 万元。
2015 年 9 月 21 日，公司第五届董事会第三十七次会议审议
并通过了《关于投资参股设立上海袁杨置星投资中心（有限
合伙）基金管理公司和南京飞马成长创业投资基金的议案”》。
公司拟以自有资金 35 万元与上海袁杨投资管理有限公司、上
实业投资，投 海置星投资中心（有限合伙）共同投资设立上海袁杨置星投
上海袁杨置
资管理，投资 资中心（有限合伙）（以下简称“袁杨置星”）。袁杨置星
星投资中心
咨询（除金融、 35 总认缴出资额为 100 万元人民币：上海袁杨投资管理有限公
（有限合
证券），资产 司出资 1 万元，占合伙公司出资额的 1%，为袁杨置星的普通
伙）
管理等。 合伙人（即执行事务合伙人）；本公司和上海置星投资中心
（有限合伙）出资额分别为 35 万元和 64 万元，占袁杨置星
出资额的比例分别为 35%和 64%，为袁杨置星的有限合伙人。
2015 年 11 月 17 日，相关工商注册的登记手续已办理完毕。
截止 2016 年 12 月 31 日，公司已出资 35 万元。
2015 年 9 月 21 日，公司第五届董事会第三十七次会议审议
并通过了《关于投资参股设立上海袁杨置星投资中心（有限
合伙）基金管理公司和南京飞马成长创业投资基金的议案”》。
公司拟以自有资金 5000 万元与南京市栖霞区科技创业投资
有限公司、南京金港投资有限公司、袁岳、杨振宇共同投资
股权投资；投 设立南京飞马成长创业投资基金（后经工商行政管理机构最
南京晨骐股 资咨询；资产 终核定为“南京晨骐股权投资中心”，以下简称“南京晨
权投资中心 管理；投资管 50 骐”）。南京晨骐的总认缴出资额为 1 亿元人民币：以袁杨
(有限合伙) 理；商务信息 置星为普通合伙人，其出资 100 万元，占出资额的 1%；本公
咨询等。 司、南京市栖霞区科技创业投资有限公司、南京金港投资有
限公司、袁岳、杨振宇出资额分别为 5000 万元、1500 万元、
1500 万元、950 万元和 950 万元，占出资额的比例分别为 50%、
15%、15%、9.5%、9.5%，为南京晨骐的有限合伙人。2015 年
12 月 29 日，相关工商注册的登记手续已办理完毕。截止 2016
年 12 月 31 日，公司已出资 3500 万元。
2016 年 1 月 7 日，公司第六届董事会第八次会议审议并通过
了《关于拟参与投资设立互联网小额贷款公司的议案》：公
发放贷款、开
南京市三六 司计划以自有资金 4550 万元人民币与江苏三六五网络股份
展创业投资、
五互联网科 有限公司、江苏安家贷金融信息服务有限公司、深圳市基石
提供融资性担 13
技小额贷款 创业投资有限公司共同投资设立南京三六五互联网小额贷款
保、代理金融
有限公司 有限公司（后经工商行政管理机构最终核定为“南京市三六
机构业务等。
五互联网科技小额贷款有限公司”）。2016 年 6 月 28 日，
相关工商注册的登记手续已办理完毕。截止 2016 年 12 月 31
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2016 年年度报告
日，公司已出资 4550 万元。
2016 年 6 月 12 日，公司第六届董事会第十四次会议审议并
房地产开发、
通过了《关于受让控股子公司少数股东股权的议案》。公司
无锡锡山栖 经营、销售、
以 16,532,115.03 元人民币的价格受让南京中栖天郡投资中
霞建设有限 租赁及相关配 96
心（有限合伙）所持有的无锡锡山 4%的股权。截止 2016 年
公司 套服务等。
12 月 31 日，股权收购事项已办理完毕，无锡锡山成为本公
司的全资子公司。
2016 年 9 月 13 日，公司第六届董事会第十七次会议审议并
房地产开发经
通过了《关于竞购无锡栖霞建设有限公司 30%股权的议案》。
无锡栖霞建 营、销售（凭
70 公司以 7,831 万元人民币的价格收购了国联信托股份有限公
设有限公司 资质证书经
司所持有的无锡栖霞公司 30%的股权。2016 年 12 月 31 日，
营）等。
股权收购事项已办理完毕，无锡栖霞成为公司的全资子公司。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
√适用 □不适用
2016 年 4 月 15 日，公司参加了南京市国有建设用地使用权公开出让的竞买，以 21 亿元人民
币竞得 NO.2016G10 号地块（雨花台区板桥市场群 G1 地块）。截止本报告期末，上述土地款已全
额支付。
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
① 以公允价值计量的可供出售金融资产情况
单位：元
证券代码 证券简称 初始投资成本 持有数量（股） 期末账面价值 当期变动 报告期损益
002431 棕榈股份 21,000,000.00 114,770,000 1,051,293,200.00 -261,397,520.00 70,113,566.30
② 以公允价值计量的证券投资情况
单位：元
占期末证
持有数量
序号 证券代码 证券简称 最初投资金额 期末账面价值 券总投资 报告期损益
（股）
比例（%）
1 600743 华远地产 89,533,300.35 18,500,000 82,325,000.00 40.79% -7,208,300.35
2 002404 嘉兴丝绸 61,165,690.28 6,539,515 59,117,215.60 29.29% -2,048,474.68
3 002089 新海宜 66,416,919.79 4,253,401 60,355,760.19 29.91% -6,061,159.60
4 603298 杭叉集团 12,670.00 1,000 12,670.00 0.01%
5 601375 中原证券 8,000.00 2,000 8,000.00 0.00%
期末持有的其他证券投资 /
报告期已出售证券投资损益 / / / /
合计 217,136,580.42 201,818,645.79 100.00% -15,317,934.63
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要子公司基本情况
单位：万元 币种：人民币
本公司拥
主要产品
公司名称 业务性质 注册资本 有权益 主要开发项目及服务
或服务
（%）
南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 1,635.62 100 上城风景一期
无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 无锡瑜憬湾、无锡栖园
南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 800.00 51 南京东方天郡
苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 800.00 100 苏州枫情水岸、自由水岸
无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 50,000.00 100 无锡东方天郡
南京卓辰投资有限公司 实业投资、商 商铺 10,000.00 100 南京晓庄广场商业项目
铺运营
苏州卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 30,000.00 100 苏州栖庭
南京迈燕房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 1,500.00 100 南京上城名苑
南京市栖霞区汇锦农村小额贷款 其他 提供贷款 15,000.00 93.5 面向“三农”发放贷款、
有限公司 提供融资性担保等
海南卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 12,000.00 100
无锡卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 无锡栖庭
南京栖霞建设集团物业有限公司 物业管理 物业管理 500.00 70 各小区物业管理
苏州枫庭酒店管理有限公司 服务业 酒店 100.00 100 便捷酒店
江苏星连家电子商务有限公司 电子商务业 电子商务 1000.00 100
2、参股公司基本情况
单位：万元 币种：人民币
公司权益
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本
（%）
南京中城栖霞资产 投资管理 实业投资、创业投资、投资管理、资产管理、 1,275 38.43
管理有限公司 项目运营管理、投资咨询、企业管理咨询、
经济信息咨询、商务信息咨询。
上海嘉实装饰公司 建筑装饰业 建筑装饰装修建设工程设计与施工，机电安 1,000 40
装工程施工，建筑智能化建设工程设计与施
工，绿化工程环境艺术设计，展览展示服务，
建筑材料、装饰装修材料、家具的销售。
南京栖园幼儿园 教育业 幼儿教育 100 49
3、子公司经营业绩情况如下
单位：元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
南京东方房地产开 95,124,075.42 83,071,233.86 11,788,105.97 1,984,948.20 1,023,368.89
发有限公司
无锡栖霞建设有限 1,125,413,982.59 196,838,479.39 352,107,662.47 -53,247,544.03 -52,942,189.46
公司
南京栖霞建设仙林 32,391,874.07 30,702,909.65 9,159,236.39 5,079,399.38 3,680,989.00
有限公司
苏州栖霞建设有限 72,762,045.22 58,317,396.18 16,117,848.98 9,665,277.46 7,227,763.62
责任公司
无锡锡山栖霞建设 1,840,847,238.01 330,119,193.20 394,887,675.98 32,470,982.02 34,244,742.12
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2016 年年度报告
有限公司
南京卓辰投资有限 188,712,406.33 23,116,769.49 -- -15,418,270.14 -13,272,590.12
公司
苏州卓辰置业有限 493,808,658.96 274,809,271.65 27,344,178.69 -35,832,804.29 -26,802,181.31
公司
南京迈燕房地产开 26,668,588.46 25,678,352.28 106,000.00 -1,059,570.19 -767,764.51
发有限公司
南京市栖霞区汇锦 173,335,199.81 173,051,091.56 8,314,958.96 3,065,317.89 2,547,541.55
农村小额贷款有限
公司
海南卓辰置业有限 120,178,391.10 120,178,391.10 -- -117,199.10 -117,199.10
公司
无锡卓辰置业有限 1,156,323,261.96 189,086,130.75 -- -9,069,687.86 -6,655,160.68
公司
南京栖霞建设集团 91,566,788.90 46,997,060.66 101,845,729.93 6,505,425.56 5,076,570.20
物业有限公司
苏州枫庭酒店管理 5,942,651.57 655,149.08 2,241,671.01 -1,773,202.98 -1,329,190.24
有限公司
江苏星连家电子商 4,955,188.16 2,705,117.28 813,421.09 -4,375,772.06 -3,294,882.72
务有限公司
4、参股公司经营业绩情况如下
单位：万元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
南京中城栖霞资产管理有限公司 1,481.27 1,458.57 66.84 91.32
上海嘉实装饰公司 1,631.73 239.34 1,410.21 39.34
南京栖园幼儿园 274.80 181.60 107.56 81.60
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2016 年，中国房地产市场，尤其是一二线城市，走势超预期上涨。2016 年 10 月，以一线和
二线 16 个城市为重点的新一轮调控开启，政策力度空前。高压之下，市场完成了从高烧到降温的
一次轮回。2016 年底，中央经济工作会议进一步明确，要坚持“房子是住的，不是用来炒的”这
一定位，支持合理自住购房，严格限制投资投机性购房。针对“房子是用来住的，不是用来炒的”
这一中央对房地产市场的总体指导思想，2017 年政府工作报告强调，要坚持住房的居住属性，落
实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满
足多层次需求，以政府为主提供基本的住房保障。
从土地市场来看，李克强总理在政府工作报告中强调，要加强房地产市场分类调控，房价上
涨压力大的城市要合理增加住宅用地。因此，从土地市场来看：一、二线城市将继续调整土地供
给结构，合理增加土地供应；三四线城市将主要致力于去库存，“有供有限”仍会从紧执行。
综上所述，房地产市场在 2017 年的主旋律仍是落实调控，监管层将继续密切关注 2017 年全
国房地产市场的变化，同时政策也要保持灵活性，针对各城市住房供需关系分化，继续坚持“分
类调控，因城施策”。 公司认为，在市场热销的影响之下，居民加杠杆购房、成交量增长较快以
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2016 年年度报告
及部分城市房价上涨过快，导致了泡沫风险加大，供不应求的市场关系短期内在局部城市或将持
续，城市之间继续保持分化。但在“防风险、稳消费”的房地产调控主基调下，综合评估存量住
房规模、土地供给和未来人口增长等因素，加之 2017 年的货币政策将维持稳健偏中性的前提，我
国住房供给整体较为充裕，热点城市的房地产市场也将随着调控的加码进一步回落。市场越是调
控，行业越是健康，只有构建符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才能实现房地
产行业的平稳健康发展。因此，在今后相当长一段时期，对房地产行业而言，仍然是机遇与挑战
并存。在风险可控的前提下，公司将依然致力于在房地产主业方面寻求更多的机会、实现新的突
破。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司坚持以房地产为主业，在产业链上下游多元发展的战略，积极参与区域内的棚户区改造、
旧城改造和特色小镇建设，在市场波动中加强风险防范，坚决不拿贵地，不用贵钱，稳健经营；
同时，积极在产业链上下游寻找发展和投资机遇，拓宽盈利渠道，推动公司的持续、稳定、健康
发展。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
2017 年，公司计划实现销售收入 30 亿元，商品房计划新开工面积 41.95 万平方米。
2017 年，公司将继续做好楼盘销售工作，高品质推进项目建设。南京、无锡和苏州三地的将
密切关注政策导向和市场走势，努力完成全年销售计划；公司将加快麒麟 G46 地块和板桥 G10 地
块的前期工作进度，2017 年上半年，确保 G46 地块和 G10 地块一期的开工建设；继续密切关注相
关城市的土地市场，通过多种方式，择机增加项目储备。
在江苏省推进“两聚一高”、“强高富美”这一目标定位的指引下，把握城市发展的新机遇，
以南京市为重点，积极介入各片区的整体开发、旧城改造工作，争取更多的开发项目。
2017 年，公司将推进精益建设、标准化、信息化的项目管理，建立完善公司全面计划和成本
管理平台，进一步提高项目建设效率。
2017 年，公司将围绕产业链上下游，努力寻找和把握新的投资机会；扎实推进社区互联网平
台建设，利用汇家居板块和汇生活板块，提升对客户资源的整合。
2017 年，物业公司确立了“服务质量年”的主题，进一步提升服务品质，实施改制设立股份
有限公司，申请在新三板挂牌，推进物业服务品牌的提升、经营规模的扩大和盈利水平的提高。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2017 年，中央定调“房子是用来住的，不是用来
炒的”，意味着政策面已由原先的“去库存”变为“控风险”，从严限购的调控政策将延续。对
调控政策的变化，公司在现有项目的销售方面将灵活应对。公司目前产品以满足刚性需求和首改
要求的产品为主，项目主要位于南京、苏州 无锡，该地区是我国经济实力最强的区域之一，居民
购买力较强，因此，公司的项目具备较强的抗风险能力。
2、市场风险
从公司所在的南京、无锡、苏州三地的土地市场来看，区域内土地拍卖政策不断发生变化，
地价持续走高，公司的主营业务在可持续发展方面将面临一定的风险。在风险可控的前提下，公
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2016 年年度报告
司将继续谋求以土地竞拍、合作开发或收购等多元化的方式来获取土地储备。同时，积极参加政
府的保障房建设、棚户区改造和特色小镇的建设。
3、行业风险
2017 年，房地产行业进入新一轮调整期，行业的深度调整将导致部分中小房企退出或被收购，
房地产行业的规模化优势日趋明显，这对于综合竞争实力较强的房企来讲，是逆势发展的机会，
但对于中小房企而言，则面临较大的生存压力。唯有苦练内功，积极推进产品创新，形成差异化
竞争优势，才能增强自身的可持续发展能力。
4、财务风险
房地产作为资本密集型行业，开发经营支出较大，公司发展或将可能面临资金紧张的风险。公
司与各家金融机构保持了良好的合作关系，并可在资本市场寻求多元化的融资方式，有较大的融
资空间，将可不断优化融资结构，降低资金成本。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司注重对投资者进行稳定的现金分红回报，并通过《公司章程》等制度予以明确。
2016 年 5 月 6 日，公司 2015 年度股东大会审议并通过了 2015 年度利润分配方案：以 2015
年末股份总数 10.5 亿股为基数，向全体股东每股派发现金红利 0.05 元（含税），共计派发现金
52,500,000.00 元。
2016 年 6 月 21 日，公司在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交
易所网站刊登了 2015 年度利润分配实施公告：股权登记日为 2016 年 6 月 24 日，除息日为 2016
年 6 月 27 日，现金红利发放日为 2016 年 6 月 27 日。截止本报告披露日，股东红利发放已按期实
施。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表中
分红年度合并报
每 10 股送 每 10 股派 每 10 股 归属于上市公
分红 现金分红的数额 表中归属于上市
红股数 息数(元) 转增数 司普通股股东
年度 （含税） 公司普通股股东
（股） （含税） （股） 的净利润的比
的净利润
率(%)
2016 年 0 0.60 0 63,000,000.00 195,387,402.83 32.24
2015 年 0 0.50 0 52,500,000.00 185,728,083.75 28.27
2014 年 0 0.50 0 52,500,000.00 12,914,564.80 406.52
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2016 年年度报告
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
及时履 如未能
是否 是否
行应说 及时履
承诺 承诺 承诺时间 有履 及时
承诺背景 承诺方 明未完 行应说
类型 内容 及期限 行期 严格
成履行 明下一
限 履行
的具体 步计划
原因
与 首 次 公 解 决 同 南京栖霞 公司控股股东南京栖霞建设集团 承诺时间： 否 是 / /
开 发 行 相 业竞争 建设集团 有限公司[更名前为南京栖霞建 1999 年 12
关的承诺 有限公司 设（集团）公司]分别于 1999 年 月、2001
12 月、2001 年 9 月向本公司出具 年 9 月。
《不竞争承诺函》，承诺：该公 期限：无。
司以及该公司现有或将来成立的
全资子公司、控股公司和其它受
该公司控制的公司将不直接和间
接从事与股份公司有竞争的业
务；如该公司的参股公司或该公
司附属公司的参股公司从事的业
务与股份公司有竞争，则该公司
或该公司的附属公司将对此事实
施否决权；该公司在房地产开发
和经营市场中，除承接委建项目
和原有办公楼的租赁及销售业务
外，将不再从事任何房地产开发
和经营业务。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2016 年 5 月 6 日，公司 2015 年度股东大会审议并通过了《支付 2015 年度会计师事务所报酬
及 2016 年度续聘的议案》，公司（含控股子公司）支付中汇会计师事务所（特殊普通合伙）2015
年度的财务审计费用 55 万元，内部控制审计费用 15 万元。续聘该所为公司 2016 年度财务审计机
构和内部控制审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
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2016 年年度报告
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
本着互相支持、共同发展的原则， 2013 年 9 月 26 日，经集团公司 2013 年第二次临时股东
会审议通过，提高为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度至 35 亿元人民币，担保授权（签
署担保合同）的时间截至 2015 年 12 月 31 日。2015 年 12 月 21 日，经集团公司 2015 年第五次临
时股东会审议通过，继续为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度为 35 亿元人民币，担保授
权（签署担保合同）的时间截至 2018 年 12 月 31 日。本着公平的原则，在严格控制风险的前提下，
经公司 2012 年第六次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总
授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2014 年 12 月 31 日。2014
年 11 月 27 日，经公司 2014 年第一次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提
供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2016 年
12 月 31 日。2016 年 12 月 26 日，经公司 2016 年第二次临时股东大会审议通过，公司继续为集团
公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的
时间截至 2018 年 12 月 31 日。截止本报告期末，本公司为集团公司及其子公司建材实业、科技发
展提供担保的累计借款余额为 810,000,000.00 元人民币，集团公司为本公司提供担保的累计借款
余额为 3,130,000,000.00 元人民币。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
√适用 □不适用
因筹划重大事项，公司股票于 2015 年 8 月 3 日起停牌；8 月 19 日，公司进入重大资产重组
程序停牌。2015 年 11 月 27 日，公司召开第六届董事会第七次会议，审议并通过 《重组报告书》
及其摘要等与重大资产重组相关的议案，本公司拟以发行股份购买资产的方式购买控股股东南京
栖霞建设集团有限公司持有的河北银行股份有限公司 8.78%的股权(370,575,111.00 股)，交易对
价为 138,400.00 万元。
2015 年 12 月 9 日，公司收到上海证券交易所的审核意见函。根据审核意见函的相关要求，
2015 年 12 月 14 日，公司刊登公告进行了回复，并对《重组报告书》及其摘要进行了修订。经向
上海证券交易所申请，公司股票于 2015 年 12 月 15 日复牌。
2015 年 12 月 14 日和 12 月 16 日，公司本次发行股份购买资产暨关联交易事项分别获得江苏
省人民政府国有资产监督管理委员会和中国银监会河北监管局的批准。2015 年 12 月 23 日，公司
召开 2015 年第三次临时股东大会，审议并通过了《重组报告书》及其摘要等与重大资产重组相关
的议案。
2015 年 12 月 28 日，公司的发行股份购买资产暨关联交易事项获得中国证监会受理。2016
年 1 月 11 日和 1 月 29 日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈
意见通知书》（153764 号）和《中国证监会行政许可项目审查二次反馈意见通知书》（153764
号）。2016 年 1 月 16 日和 2016 年 2 月 25 日，公司分别对前述反馈意见进行了回复、对《重组
报告书》进行了修订，并向中国证监会报送了反馈意见回复的相关材料。
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2016 年年度报告
2016 年 4 月 29 日，证监会发布《关于<上市公司重大资产重组管理办法>第四十三条“经营
性资产”的相关问答》（以下简称“《问答》”）。经审慎核查，公司确认正在推进的重大资产
重组事项不符合证监会《问答》的相关规定。经与交易对方栖霞集团协商，双方一致同意公司终
止本次重组、并向中国证监会提交撤回资产重组申请文件的申请。
2016 年 5 月 17 日，公司第六届董事会第十二次会议审议并通过了《关于终止资产重组事项
并撤回资产重组申请文件的议案》，公司正式确认终止本次重组、并向中国证监会提交撤回资产
重组申请文件的申请。2016 年 6 月 13 日，公司收到《中国证监会行政许可申请终止审查通知书》
（[2016]345 号）。根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》（证监会令[2009]
第 66 号）第二十条的有关规定，中国证监会决定终止对公司于 2015 年 12 月 24 日提交的《南京
栖霞建设股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书》的行政许可申请的审查。
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
发生 担保
方与 是否 是否
日期 是否 担保 担保
上市 被担 担保 担保 担保类 存在 为关 关联
担保方 担保金额 (协 已经 是否 逾期
公司 保方 起始日 到期日 型 反担 联方 关系
议签 履行 逾期 金额
的关 保 担保
署 完毕
系
日)
南京栖霞建设 公司 集团 95,000,000.00 2016.01.14 2018.01.14 连带责 否 否 是 是 控股
股份有限公司 本部 公司 任担保 股东
南京栖霞建设 公司 集团 47,500,000.00 2016.06.17 2018.06.16 连带责 否 否 是 是 控股
股份有限公司 本部 公司 任担保 股东
南京栖霞建设 公司 集团 47,500,000.00 2016.09.12 2018.06.16 连带责 否 否 是 是 控股
股份有限公司 本部 公司 任担保 股东
南京栖霞建设 公司 科技 180,000,000.00 2013.09.30 2018.09.29 连带责 否 否 是 是 股东
股份有限公司 本部 发展 任担保 的子
公司
南京栖霞建设 公司 科技 190,000,000.00 2015.03.30 2018.03.29 连带责 否 否 是 是 股东
股份有限公司 本部 发展 任担保 的子
公司
南京栖霞建设 公司 科技 60,000,000.00 2015.05.28 2018.05.26 连带责 否 否 是 是 股东
股份有限公司 本部 发展 任担保 的子
公司
南京栖霞建设 公司 科技 100,000,000.00 2016.01.04 2018.05.26 连带责 否 否 是 是 股东
股份有限公司 本部 发展 任担保 的子
公司
南京栖霞建设 公司 建材 90,000,000.00 2016.04.22 2017.04.22 连带责 否 否 是 是 股东
股份有限公司 本部 实业 任担保 的子
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2016 年年度报告
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 380,000,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 810,000,000.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 1,140,000,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,330,000,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 2,140,000,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 53.89%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 810,000,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的 1,950,000,000.00
债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 154,450,981.92
上述三项担保金额合计（C+D+E） 2,914,450,981.92
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 /
担保情况说明 /
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
□适用 √不适用
3、 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
（1）2015 年 6 月，公司收到了中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中
市协注[2015]MTN271 号），公司在注册有效期内可分期发行中期票据，注册金额为人民币 14.8
亿元，注册额度自通知书发出之日起 2 年内有效。2015 年 7 月 13 日至 7 月 14 日，公司发行了 2015
年度第一期中期票据(15 宁栖建 MTN001)。
2016 年 2 月 23 日至 2 月 24 日，公司成功发行了 2016 年度第一期中期票据（16 宁栖建 MTN001）：
期限为 5 年，起息日为 2016 年 2 月 25 日，兑付日为 2021 年 2 月 25 日；计划发行总额 4.8 亿元，
实际发行总额 4.8 亿元；发行利率为 4.8%（SHIBOR1Y+160bp）；按每股面值 100.00 元的价格发
行。
（2）2016 年 6 月 24 日, 公司第六届董事会第十五次会议审议并通过了公开发行公司债券的
相关议案，拟发行的公司债券规模不超过人民币 15 亿元（含人民币 15 亿元），期限不超过 5 年
（含 5 年），拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。2016
年 7 月 11 日，公司 2016 年第一次临时股东大会审议并通过了上述公开发行公司债券的相关议案。
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2016 年年度报告
2016 年 8 月 17 日，公司向上海证券交易所申报了公开发行公司债券的相关申请文件。2016 年 8
月 31 日，上海证券交易所对公司公开发行公司债券的上市申请进行了第一次预审核，并形成相应
的反馈意见，公司在规定时间内向其提交了对反馈意见的回复；2016 年 11 月 28 日，上海证券交
易所对公司公开发行公司债券的上市申请和第一次预审核反馈回复进行了第二次预审核，并形成
相应的反馈意见。目前，公司公开发行公司债券的上市申请已上报证监会备案。
（3）2016 年 4 月 15 日，公司参加了南京市国有建设用地使用权公开出让的竞买，并以 21
亿元人民币竞得 NO.2016G10 号地块。该地块位于南京市雨花台区板桥新城，总用地面积 75896.41
平方米，出让面积为 73196.41 平方米，综合容积率为 3.23，为商住混合用地和基层社区中心用
地。截止本报告期末，公司已支付土地款 21 亿元。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见《南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度企业公民报告》。
(三) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 56,457
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 55,450
(户)
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内 比例 限售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） 增减 (%) 件股份 数量 性质
状态
数量
南京栖霞建设集团 0 360,850,600 34.37 0 质押 200,000,000 其他
有限公司
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2016 年年度报告
南京高科股份有限 0 133,143,800 12.68 0 无 国有法人
公司
国泰君安期货有限 28,199,283 28,199,283 2.69 0 无 其他
公司－国泰君安鑫
悦 10 号资产管理计
划
海融资本管理有限 23,542,177 23,542,177 2.24 0 无 其他
公司
南京高科新创投资 0 15,000,000 1.43 0 无 其他
有限公司
新沃基金－民生银 11,415,663 11,415,663 1.09 0 无 其他
行－新沃中睿融创
5 号资产管理计划
全国社保基金一零 11,167,335 11,167,335 1.06 0 无 其他
七组合
新沃基金－民生银 10,421,895 10,421,895 0.99 0 无 其他
行－新沃中睿融创
1 号资产管理计划
新沃基金－民生银 9,931,740 9,931,740 0.95 0 无 其他
行－新沃中睿融创
2 号资产管理计划
新沃基金－民生银 9,502,066 9,502,066 0.90 0 无 其他
行－新沃中睿融创
3 号资产管理计划
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
南京栖霞建设集团有限公司 360,850,600 人民币普通股 360,850,600
南京高科股份有限公司 133,143,800 人民币普通股 133,143,800
国泰君安期货有限公司－国泰君 28,199,283 人民币普通股 28,199,283
安鑫悦 10 号资产管理计划
海融资本管理有限公司 23,542,177 人民币普通股 23,542,177
南京高科新创投资有限公司 15,000,000 人民币普通股 15,000,000
新沃基金－民生银行－新沃中睿 11,415,663 人民币普通股 11,415,663
融创 5 号资产管理计划
全国社保基金一零七组合 11,167,335 人民币普通股 11,167,335
新沃基金－民生银行－新沃中睿 10,421,895 人民币普通股 10,421,895
融创 1 号资产管理计划
新沃基金－民生银行－新沃中睿 9,931,740 人民币普通股 9,931,740
融创 2 号资产管理计划
新沃基金－民生银行－新沃中睿 9,502,066 人民币普通股 9,502,066
融创 3 号资产管理计划
上述股东关联关系或一致行动的 前十大股东和前十大流通股东中，南京高科新创投资有限公司系南京
说明 高科股份有限公司的全资子公司；新沃基金－民生银行－新沃中睿融
创 5 号资产管理计划、1 号资产管理计划、2 号资产管理计划、3 号
资产管理计划属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定
的一致行动人；其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司
股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
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2016 年年度报告
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 南京栖霞建设集团有限公司
单位负责人或法定代表人 江劲松
成立日期 1993 年 9 月 7 日
主要经营业务 房地产项目开发、建设、销售、租赁及售后服务；工程建设
管理；建筑材料、装饰材料、照明灯具、金属材料、百货销
售，室内装饰设计、实业投资。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 南京栖霞国有资产经营有限公司
单位负责人或法定代表人 钱维
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2016 年年度报告
成立日期 1999 年 10 月 13 日
主要经营业务 受区政府委托、负责管理、经营区属国有经营性资产；持有
授权范围内公司、企业的国有产权；决定授权范围内国有资
产转让、兼并，向各类企业进行投资、参股、控股等资本经
营活动；收缴国有资产收益。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责
组织机构 主要经营业务或管理活
法人股东名称 人或法定 成立日期 注册资本
代码 动等情况
代表人
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2016 年年度报告
南京高科股份 徐益民 1992 年 8 91320192134917922L 772,473,055 高新技术产业投资、开
有限公司 月8日 发；市政基础设施建设、
投资及管理（市政公用工
程施工总承包二级）；土
地成片开发；建筑安装工
程；商品房开发、销售；
物业管理；自有房屋租
赁；工程设计；咨询服务。
污水处理、环保项目建
设、投资及管理。
六、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在
年度内股
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 增减变动 公司获得的 公司关
姓名 职务(注) 性别 年龄 份增减变
期 期 数 数 原因 税前报酬总 联方获
动量
额（万元） 取报酬
江劲松 董事长、总裁 男 48 2015-10-12 2018-10-11 188.00 否
徐益民 董事 男 54 2015-10-12 2018-10-11 0 否
范业铭 董事、常务副总裁 男 53 2015-10-12 2018-10-11 107.93 否
徐水炎 董事、副总裁 男 53 2015-10-12 2018-10-11 4,500 4,500 0 105.00 否
张明燕 独立董事 女 60 2015-10-12 2018-10-11 8.00 否
茅宁 独立董事 男 61 2015-10-12 2018-10-11 8.00 否
耿强 独立董事 男 38 2015-10-12 2018-10-11 8.00 否
汤群 监事会主席 男 46 2015-10-12 2018-10-11 70.40 否
陆阳俊 监事 男 45 2015-10-12 2018-10-11 0 否
余宝林 监事 男 50 2015-10-12 2018-10-11 48.00 否
吕俊 副总裁 男 49 2015-10-12 2018-10-11 73.18 否
王海刚 总裁助理、董事会 男 38 2015-10-12 2018-10-11 57.41 否
秘书
范广忠 总裁助理 男 46 2015-10-12 2018-10-11 57.41 否
合计 / / / / / 4,500 4500 0 / 731.33 /
姓名 主要工作经历
江劲松 2006 年 11 月 15 日至今任公司董事、总裁，2012 年 10 月 12 日起任公司董事长、总裁。
徐益民 2002 年 12 月 23 日至今担任本公司董事，南京高科股份有限公司董事长。
范业铭 2007 年 9 月 17 日至今担任公司董事、常务副总裁。
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2016 年年度报告
徐水炎 2012 年 10 月 12 日至今任公司副总裁兼总会计师，2015 年 10 月 12 日起担任公司董事。2007 年至 2012 年 8 月 23 日任南京栖霞建设集团
有限公司副总裁兼财务总监，2007 年 9 月 18 日至 2012 年 10 月 11 日任公司监事。
张明燕 会计学教授，硕士研究生导师，现任苏州高博软件技术职业学院继续教育学院院长，2012 年 10 月 12 日至今任公司独立董事。
茅宁 南京大学商学院教授，博士生导师，享受国务院特殊津贴，兼任江苏省数量经济与管理科学学会会长，金陵饭店股份有限公司、港中旅
华贸国际物流股份有限公司、光一科技股份有限公司独立董事，2015 年 10 月 12 日起任公司独立董事。
耿强 南京大学经济学系教授，兼任江苏江阴农村商业银行、焦点科技股份有限公司独立董事，2015 年 10 月 12 日起任公司独立董事。
汤群 2012 年 10 月 12 日至今任公司监事会主席，兼任无锡栖霞建设有限公司总经理、南京万辰创业投资有限责任公司董事、无锡锡山栖霞建
设有限公司董事。
陆阳俊 2009 年 11 月至今任南京高科股份有限公司副总裁，2006 年 12 月至今任公司监事。
余宝林 2013 年 5 月 10 日至今任公司监事，兼任无锡锡山栖霞建设有限公司总经理、无锡栖霞建设有限公司副总经理、南京万辰创业投资有限责
任公司监事会主席。
吕俊 2012 年 10 月 12 日至今任南京栖霞建设股份有限公司副总裁,兼任苏州栖霞建设有限责任公司总经理、苏州卓辰置业有限公司总经理、南
京万辰创业投资有限责任公司董事。
王海刚 2013 年 5 月 21 日至今任公司董事会秘书，2015 年 10 月 12 日起兼任公司总裁助理, 2012 年 10 月 12 日至 2013 年 5 月 9 日任本公司监事。
范广忠 2015 年 10 月 12 日起担任公司总裁助理，兼任前期总监、南京栖霞建设集团科技发展有限公司董事长兼总经理、南京栖霞建设集团建筑
设计有限公司董事长兼总经理、南京万辰创业投资有限责任公司监事。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
江劲松 南京栖霞建设集团有限公司 董事长 2007 年 11 月 6 日 2019 年 11 月 7 日
徐益民 南京高科股份有限公司 董事长 2003 年 6 月 27 日 2019 年 12 月 21 日
陆阳俊 南京高科股份有限公司 副总裁 2009 年 11 月 8 日 2019 年 12 月 21 日
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2016 年年度报告
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
江劲松 南京栖霞建设集团有限公司 董事长
江劲松 南京中城栖霞资产管理有限公司 董事长
江劲松 河北银行股份有限公司 董事
江劲松 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
徐益民 南京银行股份有限公司 董事
徐益民 江苏恒安方信科技有限公司 董事
徐益民 鑫元基金管理有限公司 董事
徐益民 南京金埔园林股份有限公司 董事
范业铭 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
徐水炎 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
徐水炎 湖南湘联节能科技股份有限公司 董事
张明燕 苏州高博软件技术职业学院继续教育学院 院长
茅宁 金陵饭店股份有限公司 独立董事
茅宁 港中旅华贸国际物流股份有限公司 独立董事
茅宁 光一科技股份有限公司 独立董事
耿强 江苏江阴农村商业银行 独立董事
耿强 焦点科技股份有限公司 独立董事
汤群 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
陆阳俊 南京新港科技创业投资有限公司 监事
陆阳俊 南京华新有色金属有限公司 监事
陆阳俊 鑫元基金管理有限公司 监事
余宝林 南京万辰创业投资有限责任公司 监事
吕俊 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
王海刚 棕榈园林股份有限公司 监事
王海刚 湖南湘联节能科技股份有限公司 监事
范广忠 南京万辰创业投资有限责任公司 监事
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2016 年年度报告
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 本公司独立董事津贴由董事会拟定初步方案，最终由股东大会决议确定；董事会依照股东大会审议通过的
《公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》设定的标准，对本公司董事、监事、高级管理人员在报
告期内的职务履行情况进行考察、研究确定相应报酬。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其所履行的职责；职工代表监事报酬的确定依
据其所担任的岗位重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位重要性、年度业绩完成
情况。公司董事会下设的提名与薪酬委员会已就本报告期董事与高管所披露薪酬出具了相应的审核意见。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付 详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况”表。
情况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实 报告期内，公司实际支付董事、监事和高级管理人员报酬 731.33 万元。
际获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量（不含物业管理系统）
在职员工的数量合计（不含物业管理系统）
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
销售人员
技术人员
财务人员
管理人员
其他人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上
本科
大专及以下
合计
备注：物业管理系统员工共有 1125 人，物业管理系统需承担费用的离退休职工人数为 0 人。
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
员工实行岗位绩效工资制，员工的工资水平以岗位特性和工作绩效为依据，兼顾员工的年龄、
资历与其他人力资本因素。员工工资结构包括：岗位工资、月度绩效工资、年度绩效工资、专项
津补贴等。岗位工资与岗位性质相关联，由工资档次和工资等级确定。工资档次按照员工岗位/
职务对应的职等归档。工资等级与员工职称、学历、本企业工作年限和本岗位工作年限相关联。
公司根据本地区同行业人力资源市场行情，制定岗位绩效工资标准对照表，工资标准对照表一般
一年调整一次。员工绩效工资主要与工作绩效相关联，包括月度绩效工资和年度绩效工资，员工
绩效工资按照与岗位工资的比例确定。专项津补贴等为补偿性收入，按公司规定的标准确定。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
长期以来，公司一直注重打造学习型组织和建设人才培育体系，依托国家级博士后科研工作
站和东南大学-南京栖霞建设国家高等教育工程管理专业校外实践基地，开展相关专业培训，提升
工作能力和职业素养，加强复合型人才的培养，充分体现了\"员工与企业成长\"的优秀企业文化。
2017 年，公司的培训重点主要是：新员工培训、房地产业务培训、中高级管理人员培训等。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和证监会、上交所有关法律、法规及部门
规章，规范运作，不断提升公司治理水平，提高信息披露透明度。依照监管部门的要求，结合行
业特征，公司建立健全、修订完善了相关制度，积极推动公司治理结构优化，持续完善公司法人
治理结构，保障高效运作。
报告期内，公司治理情况如下：
1、关于股东与股东大会
报告期内，公司召开 1 次年度股东大会和 2 次临时股东大会。公司股东大会的召集、召开等
相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定，公司能够确保所有股东尤
其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程序进行，关联股东在表决时采取回避原则，
保证关联交易符合公平、公正、公开、合理的原则。依照中国证监会《上市公司股东大会规则》
的相关规定，股东大会均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，提高了股东参会
积极性，保护了中小投资者的合法权益。
2、关于董事与董事会
公司董事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共
召开 12 次董事会会议。全体董事能够依据《董事会议事规则》等制度开展工作，就有关审议事项
认真履行职责，发挥董事会的决策作用，切实维护公司及全体股东的合法权益。
3、关于监事与监事会
公司监事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共
召开 4 次监事会会议。除监事会日常工作外，全体监事全程列席公司的董事会会议，及时全面掌
握公司的经营情况，对董事会和管理层进行监督。公司监事能够认真履行自己的职责，能够本着
为股东负责的态度，定期或不定期地对公司财务情况、关联交易情况和公司董事及高级管理人员
履行职责的合法合规性等进行监督。
4、关于信息披露与透明度
公司按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》及《公司信息披露
管理办法》等相关规定，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息。公司不断完善投资者关系
管理工作，严格信息披露，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。公司通过设立网站、
接待股东来访、回答股东电话咨询和传真、现场参观等多种方式加强与投资者的沟通。公司指定
《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》为公司信息披露报纸，使所有股东都有平等的
机会获得信息。
5、关于控股股东与上市公司的关系
公司具有独立的业务及自主经营能力。公司控股股东严格规范自己的行为，通过股东大会行
使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东进
行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到了五独立，
公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。公司上市以来得到了控股股东在资金、人才和资
源、无形资产等各方面的大力支持和帮助，从未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
6、内幕信息知情人登记管理制度的建立和执行情况
根据证监会、上交所的有关规定，公司制定了《栖霞建设内幕信息知情人登记管理办法》，
并于 2011 年 11 月 28 日经第四届董事会第三十一次会议审议通过。报告期内，公司严格按照相关
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2016 年年度报告
制度规定，对内幕信息知情人进行登记备案。经公司自查，未发现内幕知情人在影响股价的重大
敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的查 决议刊登的披露日
会议届次 召开日期
询索引 期
2015 年度股东大会 2016 年 5 月 6 日 http://www.sse.com.cn/ 2016 年 5 月 7 日
2016 年第一次临时股东大会 2016 年 7 月 11 日 http://www.sse.com.cn/ 2016 年 7 月 12 日
2016 年第二次临时股东大会 2016 年 12 月 26 日 http://www.sse.com.cn/ 2016 年 12 月 27 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
江劲松 否 12 4 8 0 0 否
徐益民 否 12 4 8 0 0 否
范业铭 否 12 4 8 0 0 否
徐水炎 否 12 4 8 0 0 否
张明燕 是 12 4 8 0 0 否
茅宁 是 12 4 8 0 0 否
耿强 是 12 4 8 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
报告期内，审计委员会本着对全体股东负责的态度，切实履行了相应的职责。在定期报告披
露前，分别审阅了相关的财务报表；按照有关规程，在公司年报审计工作中履行了相关职责，与
审计机构进行了有效沟通；还就公司内部控制工作的实施、续聘财务审计机构和内控审计机构、
计提存货跌价准备、重大关联交易等相关事项进行了审议。
报告期内，提名和薪酬委员会评议和审查公司薪酬制度，特别是董事、监事和高管人员的薪
酬确定与考核机制，对公司董事、监事和高级管理人员所披露薪酬提出了审核意见，提名和薪酬
委员会认为：公司董事和高级管理人员根据各自的分工，认真履行了相应的职责，年度内公司对
董事、监事和高级管理人员所支付的薪酬公平、合理，符合公司有关薪酬政策、考核标准，未有
违反薪酬管理办法或与薪酬管理办法不一致的情形发生。
报告期内，投资决策委员会就公司竞买 NO.2016G10 号地块（雨花台区板桥市场群 G1 地块）、
竞购南京鑫磊房地产开发有限公司 100%股权、竞购无锡栖霞建设有限公司 30%股权等事项进行了
论证，提出了重要的意见和建议。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司根据《南京栖霞建设股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》的相关规
定，对高级管理人员进行了考核，并将考核结果作为高管人员发放薪酬的主要标准。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2016 年度内部控
制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2016 年度内部控
制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
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2016 年年度报告
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
中汇会审[2017]2277 号
南京栖霞建设股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的南京栖霞建设股份有限公司(以下简称栖霞建设公司)财务报表，包括 2016
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2016 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金
流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是栖霞建设公司管理层的责任，这种责任包括：(1)按照企业会计准
则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务
报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道
德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程
序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当
性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，栖霞建设公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了栖霞建设公司 2016 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2016 年度的合并及母公司经营
成果和现金流量。
中汇会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：束哲民
中国杭州 中国注册会计师：陈艳
报告日期：2017 年 4 月 20 日
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2016 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位: 南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七(1) 1,151,859,086.81 2,277,363,558.56
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入 七(2) 201,818,645.79
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七(5) 5,573,293.59 7,638,569.14
预付款项 七(6) 201,247,947.93 191,783,916.74
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 七(7) 190,093.81 456,950.78
应收股利
其他应收款 七(9) 284,558,263.98 106,348,716.10
买入返售金融资产
存货 七(10) 9,514,419,812.36 8,158,824,048.58
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七(13) 88,608,765.32 124,421,663.26
流动资产合计 11,448,275,909.59 10,866,837,423.16
非流动资产：
发放贷款和垫款 56,215,919.00 128,331,919.00
可供出售金融资产 七(14) 1,712,553,578.70 1,893,101,098.70
持有至到期投资 七(15) 7,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 七(17) 7,550,177.33 5,352,056.07
投资性房地产 七(18) 658,436,948.31 444,369,290.91
固定资产 七(19) 32,810,223.69 31,468,267.85
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七(25) 2,033,178.03 367,045.06
开发支出
商誉
长期待摊费用 七(28) 3,483,608.42
递延所得税资产 七(29) 98,205,473.49 88,696,177.58
其他非流动资产 七(30) 1,103,962.99
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2016 年年度报告
非流动资产合计 2,571,289,106.97 2,599,789,818.16
资产总计 14,019,565,016.56 13,466,627,241.32
流动负债：
短期借款 七(31) 100,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 七(34) 3,883,721.40 5,411,150.90
应付账款 七(35) 623,134,028.14 1,029,241,452.36
预收款项 七(36) 1,097,798,792.33 1,931,955,350.15
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 七(37) 10,450,403.16 9,219,962.39
应交税费 七(38) 88,338,026.92 71,997,324.19
应付利息 七(39) 56,380,693.85 52,040,627.58
应付股利
其他应付款 七(41) 1,132,109,170.53 997,053,962.66
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 七(43) 2,139,100,000.00 1,811,035,884.97
其他流动负债
流动负债合计 5,251,194,836.33 5,907,955,715.20
非流动负债：
长期借款 七(45) 3,096,100,000.00 2,151,200,000.00
应付债券 七(46) 1,462,824,181.13 986,206,223.33
其中：优先股
永续债
长期应付款 七(47) 297,640.15 297,640.15
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七(29) 184,606,047.10 243,699,386.50
其他非流动负债 七(52) 53,444,275.68 61,289,273.07
非流动负债合计 4,797,272,144.06 3,442,692,523.05
负债合计 10,048,466,980.39 9,350,648,238.25
所有者权益
股本 七(53) 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七(55) 1,021,212,287.25 1,043,726,568.97
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2016 年年度报告
减：库存股
其他综合收益 七(57) 553,818,141.29 731,098,159.48
专项储备
盈余公积 七(59) 313,917,615.79 290,805,480.88
一般风险准备
未分配利润 七(60) 994,008,126.96 874,232,859.04
归属于母公司所有者权益合计 3,932,956,171.29 3,989,863,068.37
少数股东权益 38,141,864.88 126,115,934.70
所有者权益合计 3,971,098,036.17 4,115,979,003.07
负债和所有者权益总计 14,019,565,016.56 13,466,627,241.32
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 712,623,947.81 1,938,843,547.74
以公允价值计量且其变动计入 111,804,470.00
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 198,303,477.53 186,465,192.14
应收利息
应收股利
其他应收款 十七(2) 1,179,609,681.95 1,677,959,815.11
存货 6,199,251,511.98 4,418,532,350.20
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 33,992,552.46 100,020,669.84
流动资产合计 8,435,585,641.73 8,321,821,575.03
非流动资产：
可供出售金融资产 1,712,553,578.70 1,893,101,098.70
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十七(3) 1,438,906,837.70 1,335,866,601.41
投资性房地产 35,828,315.82 26,060,753.28
固定资产 10,990,080.64 12,082,323.50
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,206,155.05 26,250.00
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2016 年年度报告
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 39,807,554.75 47,133,580.47
其他非流动资产
非流动资产合计 3,239,292,522.66 3,314,270,607.36
资产总计 11,674,878,164.39 11,636,092,182.39
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 3,883,721.40 5,411,150.90
应付账款 262,538,919.90 609,801,935.37
预收款项 698,495,147.06 1,756,432,589.84
应付职工薪酬
应交税费 74,101,979.62 52,836,158.51
应付利息 53,781,037.60 42,884,322.84
应付股利
其他应付款 1,097,927,114.57 965,896,732.59
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,864,100,000.00 1,118,700,000.00
其他流动负债
流动负债合计 4,054,827,920.15 4,551,962,890.05
非流动负债：
长期借款 1,841,100,000.00 1,716,200,000.00
应付债券 1,462,824,181.13 986,206,223.33
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 184,606,047.10 243,699,386.50
其他非流动负债 49,981,975.68 57,826,973.07
非流动负债合计 3,538,512,203.91 3,003,932,582.90
负债合计 7,593,340,124.06 7,555,895,472.95
所有者权益：
股本 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,028,718,931.28 1,028,718,931.28
减：库存股
其他综合收益 553,818,141.29 731,098,159.48
专项储备
盈余公积 313,917,615.79 290,805,480.88
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2016 年年度报告
未分配利润 1,135,083,351.97 979,574,137.80
所有者权益合计 4,081,538,040.33 4,080,196,709.44
负债和所有者权益总计 11,674,878,164.39 11,636,092,182.39
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
合并利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 2,904,180,768.98 5,745,188,661.75
其中：营业收入 七(61) 2,895,865,810.02 5,736,640,329.66
利息收入 8,314,958.96 8,548,332.09
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,743,871,913.73 5,534,167,384.34
其中：营业成本 七(61) 2,302,868,884.07 4,840,549,931.60
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七(62) 187,148,699.97 430,776,382.16
销售费用 七(63) 45,093,880.35 61,540,295.63
管理费用 七(64) 79,066,380.30 73,116,733.43
财务费用 七(65) 136,507,473.72 100,457,504.73
资产减值损失 七(66) -6,813,404.68 27,726,536.79
加：公允价值变动收益（损失以“－” 七(67) -15,317,934.63
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 七(68) 95,260,870.04 53,919,288.06
其中：对联营企业和合营企业的 908,121.26 175,764.60
投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 240,251,790.66 264,940,565.47
加：营业外收入 七(69) 6,173,812.42 2,345,202.12
其中：非流动资产处置利得 1,540.94
减：营业外支出 七(70) 1,371,702.19 3,342,426.70
其中：非流动资产处置损失 25,736.04 7,646.10
四、利润总额（亏损总额以“－”号填 245,053,900.89 263,943,340.89
列）
减：所得税费用 七(71) 65,312,734.57 87,472,774.11
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 179,741,166.32 176,470,566.78
归属于母公司所有者的净利润 195,387,402.83 185,728,083.75
少数股东损益 -15,646,236.51 -9,257,516.97
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2016 年年度报告
六、其他综合收益的税后净额 -177,280,018.19 246,654,200.44
归属母公司所有者的其他综合收益的
税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债
或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重
分类进损益的其他综合收益中享有的份
额
（二）以后将重分类进损益的其他 -177,280,018.19 246,654,200.44
综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将
重分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
2.可供出售金融资产公允价值变 七(72) -177,280,018.19 246,654,200.44
动损益
3.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额
七、综合收益总额 2,461,148.13 423,124,767.22
归属于母公司所有者的综合收益总额 18,107,384.64 432,382,284.19
归属于少数股东的综合收益总额 -15,646,236.51 -9,257,516.97
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.1861 0.1769
（二）稀释每股收益(元/股) 0.1861 0.1769
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司利润表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十七(4) 1,994,278,560.01 4,810,035,981.22
减：营业成本 十七(4) 1,531,403,261.56 4,046,872,754.20
税金及附加 144,179,506.48 351,917,136.22
销售费用 13,571,704.83 34,166,454.06
管理费用 47,842,630.28 43,690,065.67
财务费用 39,627,305.74 36,172,817.88
资产减值损失 981,539.74 1,262,896.22
加：公允价值变动收益（损失以“－” -8,675,020.97
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 十七(5) 94,376,900.39 53,403,318.06
其中：对联营企业和合营企业的投 908,121.26 175,764.60
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2016 年年度报告
资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 302,374,490.80 349,357,175.03
加：营业外收入 2,974,397.17 1,139,102.63
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 1,092,699.40 2,709,956.29
其中：非流动资产处置损失 6,691.87
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 304,256,188.57 347,786,321.37
减：所得税费用 73,134,839.49 85,890,307.13
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 231,121,349.08 261,896,014.24
五、其他综合收益的税后净额 -177,280,018.19 10,643,788.80
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合 -177,280,018.19 10,643,788.80
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份
额
2.可供出售金融资产公允价值变动 -177,280,018.19 10,643,788.80
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 53,841,330.89 272,539,803.04
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
合并现金流量表
2016 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,125,840,187.74 4,753,113,053.25
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
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2016 年年度报告
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 8,948,314.03 8,361,450.96
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 11,707.86
收到其他与经营活动有关的现金 七(73) 42,367,165.02 226,398,215.24
经营活动现金流入小计 2,177,155,666.79 4,987,884,427.31
购买商品、接受劳务支付的现金 3,927,290,370.67 1,567,645,536.80
客户贷款及垫款净增加额 -68,100,000.00 53,141,012.00
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 127,851,411.59 122,112,494.94
支付的各项税费 249,251,673.20 401,668,231.33
支付其他与经营活动有关的现金 七(73) 265,957,099.05 1,303,121,729.48
经营活动现金流出小计 4,502,250,554.51 3,447,689,004.55
经营活动产生的现金流量净额 -2,325,094,887.72 1,540,195,422.76
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 417,856,447.63 45,472,445.56
取得投资收益收到的现金 12,958,916.74 12,816,507.90
处置固定资产、无形资产和其他长 38,016.83 9,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七(73) 7,000,000.00
投资活动现金流入小计 437,853,381.20 58,297,953.46
购建固定资产、无形资产和其他长 9,013,351.26 13,549,104.07
期资产支付的现金
投资支付的现金 613,485,737.61 515,296,079.65
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 94,842,115.03
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 717,341,203.90 528,845,183.72
投资活动产生的现金流量净额 -279,487,822.70 -470,547,230.26
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 5,206,200,000.00 1,719,300,000.00
发行债券收到的现金 472,800,000.00 985,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 七(73) 100,000,000.00
筹资活动现金流入小计 5,779,000,000.00 2,704,300,000.00
偿还债务支付的现金 3,833,235,884.97 2,721,430,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 447,207,746.92 374,243,558.73
现金
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2016 年年度报告
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七(73) 12,345,028.04 11,540,527.23
筹资活动现金流出小计 4,292,788,659.93 3,107,214,085.96
筹资活动产生的现金流量净额 1,486,211,340.07 -402,914,085.96
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,118,371,370.35 666,734,106.54
加：期初现金及现金等价物余额 2,257,185,988.75 1,590,451,882.21
六、期末现金及现金等价物余额 1,138,814,618.40 2,257,185,988.75
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司现金流量表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 973,638,182.08 3,898,638,424.27
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 13,279,078.63 184,559,405.33
经营活动现金流入小计 986,917,260.71 4,083,197,829.60
购买商品、接受劳务支付的现金 3,456,189,127.61 1,072,792,048.68
支付给职工以及为职工支付的现金 31,841,107.45 34,862,484.61
支付的各项税费 140,311,233.82 314,235,558.71
支付其他与经营活动有关的现金 41,348,208.72 1,245,159,104.86
经营活动现金流出小计 3,669,689,677.60 2,667,049,196.86
经营活动产生的现金流量净额 -2,682,772,416.89 1,416,148,632.74
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 417,856,447.63 80,472,445.56
取得投资收益收到的现金 12,065,236.56 12,270,507.90
处置固定资产、无形资产和其他长 800.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,277,000,000.00 280,000,000.00
投资活动现金流入小计 1,706,922,484.19 372,742,953.46
购建固定资产、无形资产和其他长 2,021,716.05 167,400.00
期资产支付的现金
投资支付的现金 617,661,052.66 645,296,079.65
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 770,000,000.00 40,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,389,682,768.71 685,463,479.65
投资活动产生的现金流量净额 317,239,715.48 -312,720,526.19
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
52 / 146
2016 年年度报告
取得借款收到的现金 3,661,200,000.00 964,300,000.00
发行债券收到的现金 472,800,000.00 985,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 100,000,000.00
筹资活动现金流入小计 4,234,000,000.00 1,949,300,000.00
偿还债务支付的现金 2,790,900,000.00 2,141,430,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 299,655,555.70 202,779,633.45
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 2,603,778.04 1,830,527.23
筹资活动现金流出小计 3,093,159,333.74 2,346,040,160.68
筹资活动产生的现金流量净额 1,140,840,666.26 -396,740,160.68
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,224,692,035.15 706,687,945.87
加：期初现金及现金等价物余额 1,933,432,261.56 1,226,744,315.69
六、期末现金及现金等价物余额 708,740,226.41 1,933,432,261.56
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
53 / 146
2016 年年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益
工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 专项
股本 优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
其 存股 储备
先 续 准备
他
股 债
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,043,726,568.97 731,098,159.48 290,805,480.88 874,232,859.04 126,115,934.70 4,115,979,003.07
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,043,726,568.97 731,098,159.48 290,805,480.88 874,232,859.04 126,115,934.70 4,115,979,003.07
三、本期增减变动金额（减 -22,514,281.72 -177,280,018.19 23,112,134.91 119,775,267.92 -87,974,069.82 -144,880,966.90
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -177,280,018.19 195,387,402.83 -15,646,236.51 2,461,148.13
（二）所有者投入和减少资 -22,514,281.72 -16,532,115.03 -39,046,396.75
本
1．股东投入的普通股 -16,532,115.03 -16,532,115.03
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他 -22,514,281.72 -22,514,281.72
（三）利润分配 23,112,134.91 -75,612,134.91 -52,500,000.00
1．提取盈余公积 23,112,134.91 -23,112,134.91
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分 -52,500,000.00 -52,500,000.00
配
4．其他
54 / 146
2016 年年度报告
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -55,795,718.28 -55,795,718.28
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,021,212,287.25 553,818,141.29 313,917,615.79 994,008,126.96 38,141,864.88 3,971,098,036.17
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益
项目
工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 专项
股本 优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
其 存股 储备
先 续 准备
他
股 债
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,043,726,568.97 484,443,959.04 264,615,879.46 767,194,376.71 135,373,451.67 3,745,354,235.85
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,043,726,568.97 484,443,959.04 264,615,879.46 767,194,376.71 135,373,451.67 3,745,354,235.85
三、本期增减变动金额（减 246,654,200.44 26,189,601.42 107,038,482.33 -9,257,516.97 370,624,767.22
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 246,654,200.44 185,728,083.75 -9,257,516.97 423,124,767.22
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
55 / 146
2016 年年度报告
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 26,189,601.42 -78,689,601.42 -52,500,000.00
1．提取盈余公积 26,189,601.42 -26,189,601.42
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -52,500,000.00 -52,500,000.00
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,043,726,568.97 731,098,159.48 290,805,480.88 874,232,859.04 126,115,934.70 4,115,979,003.07
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具
项目 减：库存 专项
股本 优先 永续 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其他 股 储备
股 债
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 731,098,159.48 290,805,480.88 979,574,137.80 4,080,196,709.44
加：会计政策变更
前期差错更正
56 / 146
2016 年年度报告
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 731,098,159.48 290,805,480.88 979,574,137.80 4,080,196,709.44
三、本期增减变动金额（减少 -177,280,018.19 23,112,134.91 155,509,214.17 1,341,330.89
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -177,280,018.19 231,121,349.08 53,841,330.89
（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 23,112,134.91 -75,612,134.91 -52,500,000.00
1．提取盈余公积 23,112,134.91 -23,112,134.91
2．对所有者（或股东）的分 -52,500,000.00 -52,500,000.00
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 553,818,141.29 313,917,615.79 1,135,083,351.97 4,081,538,040.33
上期
其他权益工具
项目 减：库存 专项
股本 优先 永续 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其他 股 储备
股 债
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一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 484,443,959.04 264,615,879.46 796,367,724.98 3,624,146,494.76
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 484,443,959.04 264,615,879.46 796,367,724.98 3,624,146,494.76
三、本期增减变动金额（减少以 246,654,200.44 26,189,601.42 183,206,412.82 456,050,214.68
“－”号填列）
（一）综合收益总额 246,654,200.44 261,896,014.24 508,550,214.68
（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他
（三）利润分配 26,189,601.42 -78,689,601.42 -52,500,000.00
1．提取盈余公积 26,189,601.42 -26,189,601.42
2．对所有者（或股东）的分配 -52,500,000.00 -52,500,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 731,098,159.48 290,805,480.88 979,574,137.80 4,080,196,709.44
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
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三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司（以下简称本公司或公司）系经南京市人民政府宁政复(1999)82
号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司作为主要发起人，联合南京新港高科技股份有限公司、
南京市栖霞区国有资产投资中心、南京市园林实业总公司、东南大学建筑设计研究院、南京栖霞
建设集团物资供销有限公司等股东，共同发起设立组建的股份有限公司，公司的企业法人营业执
照注册号：3201001012479。
公司于 2002 年 1 月 15 日经中国证监会证监发行字(2002)7 号文核准，向社会公开发行人民
币普通股股票 4,000 万股，每股面值 1 元，2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市。股票简称：
栖霞建设，股票代码：600533。公司于 2006 年 1 月 19 日已完成股权分置改革。
2006 年 7 月 19 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字(2006)49 号《关于核准南京栖霞
建设股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向特定对象非公开发行人民币普通股股票
6,000 万股，每股面值 1 元。
2008 年 6 月 30 日，经中国证券监督管理委员会证监许可(2008)862 号《关于核准南京栖霞建
设股份有限公司增发股票的批复》核准，公司公开增发人民币普通股股票 12,000 万股，每股面值
1 元。
根据公司第三届董事会第三十七次会议决议和 2008 年第四次临时股东大会的规定，以转增前
股本总额 52,500 万股为基数，按每 10 股以资本公积转增 10 股，转增股本为 52,500 万股，转增
后股本总数为 105,000 万股。
截至 2016 年 12 月 31 日，公司股本总数为 105,000 万股，全部为无限售条件股份，公司注册
资本为 105,000 万元。
法定代表人：江劲松，公司注册地址：南京栖霞区和燕路 251 号。
公司所属行业为房地产开发，自 1999 年成立以来，主要从事住宅小区综合开发建设。
公司主要经营范围为：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售后服务、投资兴办实
业；教育产业投资。
公司的母公司为南京栖霞建设集团有限公司（以下简称“栖霞建设集团”），公司最终控制
方为南京栖霞国有资产经营有限公司。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司 2016 年度纳入合并范围的子公司共 14 家，详见附注七“在其他主体中的权益”。与
上年度相比，本公司本年度合并范围增加 1 家，详见八“合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则—
—基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以
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下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》(2014 年修订)的披露规定编制财务报表。
公司自报告期末起 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对应收款项坏账
准备的确认标准和计提方法、投资性房地产摊销、固定资产折旧、无形资产摊销、长期待摊费用
的摊销、收入确认等交易和事项指定了若干具体会计政策和会计估计，具体会计政策参见五.11、
五.15、五.16、五.21、五.23、五.28 等相关说明。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司
以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合
并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
1．同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。
公司在企业合并中取得的资产和负债，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因
会计政策不同而进行的调整以外，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值
计量。公司取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额与支付的
合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留
存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，合并前持有投资的账面价值加上合并日新支
付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)，资
本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在
取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有
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关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期
损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2．非同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；对于合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后
合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项资产
的公允价值，或合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末，公司以
暂时确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买日算起 12 个月内取得进一步的信息表明需对
原暂时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对以暂时性价值为基
础提供的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起 12 个月以后对企业合并成本或合并中取得
的可辨认资产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和会
计差错更正》的原则进行处理。
公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确
认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况
已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递
延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，
确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属
于“一揽子交易”。多次交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况
下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一
项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前已经
持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投
资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
3．企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1．合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。
合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可
分割的部分、结构化主体等)。
2．合并报表的编制方法
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本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并报表。本公司编
制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确定、计量和列
报要求，按照统一的会计政策，反映本公司整体财务状况、经营成果和现金流量。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易和往来对合并资
产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在报告期内，同时调整合并资产负债表的期初
数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报表主体自最终控制方开始控制时点起
一直存在。
本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；以购买日
可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。将子公司自购买日至期末的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现金流量纳入合并现金流量表。
子公司少数股东应占的权益、损益和当期综合收益中分别在合并资产负债表中所有者权益项
目下、合并利润表中净利润项目和综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损
超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
3．购买少数股东股权及不丧失控制权的部分处置子公司股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处
置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
4．丧失控制权的处置子公司股权
本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对
原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进
行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有
子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投
资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用被购买方直接处置相
关资产和负债相同的基础进行会计处理(即除了在该原有子公司重新计量设定受益计划外净负债
或者净资产导致的变动以外，其余一并转入当期投资收益)。其后，对该部分剩余股权按照《企业
会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关
规定进行后续计量，详见五、14“长期股权投资的确认和计量”或五、10 “金融工具的确认和计
量”。
5．分步处置对子公司股权投资至丧失控制权的处理
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处
置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”
(详见前段)适用的原则进行会计处理。即在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享
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有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，作为权益性交易计入资本
公积(股本溢价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中
享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。
合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司对合营企业的投资
采用权益法核算，按照五、14-3(2)“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认
与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
(1)确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
(2)确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
(3)确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4)按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
(5)确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务，下同)或者自共同经营
购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该项交易产生的损益中属于共同经
营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减
值损失的，对于由于本公司向共同经营投出或者出售资产的情况，本公司全额确认损失；对于本
公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或者权益工具的合同。
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计
入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
1．金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可
供出售金融资产。
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：1)取得该金融资产的目的，主要是为了
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近期内出售；2)属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近
期采用短期获利方式对该组合进行管理；3)属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍
生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的
权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产：1)该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得
或损失在确认或计量方面不一致的情况；2)本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，
对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价
并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发
放的现金股利或已付息期但尚未领取的债券利息)作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损
益。采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股
利和利息收入计入当期损益。
(2)持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有
至到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用
之和作为初始确认金额。采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或
摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债(含一组金融资产或金融负债)的实际利率计算其摊
余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适
用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。在
计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量
(不考虑未来的信用损失)，同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于
实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
(3)贷款和应收款项
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本
公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收
款等。以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初
始确认。贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或
摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
(4)可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，
加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销
额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
取得时按照公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利
息)和相关费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。可供
出售金融资产采用公允价值进行后续计量，其折溢价采用实际利率法摊销并确认为利息收入。期
末除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金
融资产的公允价值变动确认为其他综合收益；但是，对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不
能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资
产，按成本计量。处置时，将取得的价款与该项金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损
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益。
2．金融资产转移的确认依据及计量方法
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付该金融资产发行方以外的另一方。公司将金融资
产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融
资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放
弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融
资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。金
融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该项金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)因转移而收到
的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和；(2)所转移金融资产的账面价值。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：(1)终止确认部分收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额之和；(2)终止确认部分的账面价值。
3．金融负债的分类、确认和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，其分类与前述在初始确认时指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。对于此类金融负债，按照公允价值进行
后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期
损益。
(2)其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行
后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
(3)财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公允价
值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额和初始确
认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高
者进行后续计量。
4．金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司
(债务人)与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现
存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存
金融负债全部或者部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时
将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
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金融负债全部或者部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回
购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。
分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或者承担的新金融负债)之
间的差额，计入当期损益。
5．权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行
(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价
值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利)，减少股东权益。本公司不确认权益
工具的公允价值变动额。
金融负债与权益工具的区分：
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
(1)向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
(2)在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
(3)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付
可变数量的自身权益工具。
(4)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工
具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义
务符合金融负债的定义。如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑
用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工
具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金
融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
6．衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。公允价
值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。除指定为套期工
具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按照套
期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍
生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为
单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计
量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
7．金融工具公允价值的确定
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见五、32（10）。
8．金融资产的减值准备
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，公司在每个资产负债表日对其他
金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的
预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减值的客观
证据，包括下列可观察到的情形：①发行方或债务人发生严重财务困难；②债务人违反了合同条
款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；③本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生
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财务困难的债务人作出让步；④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；⑤因发行方发生重大
财务困难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现
金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以
来的预计未来现金流量确已减少且可计量，包括该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或者
债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；⑦债务人经营所处的
技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。
(1)持有至到期投资、贷款和应收账款减值测试
先将单项金额重大的金融资产区分开来，单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，
可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独
测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险
特征的金融资产组合中再进行减值测试。测试结果表明其发生了减值的，以成本或摊余成本计量
的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损
益；短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预
计未来现金流量进行折现。在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客
观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，转回减值损失后的账面价值
不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
本公司采用评估贷款和垫款减值损失的方法：个别方式评估和组合方式评估。
1)个别方式评估
对于本公司认为单项金额重大的贷款和垫款，采用个别评估方法评估其减值损失。对于单项
金额重大贷款和垫款有客观证据表明出现减值损失，减值损失以贷款和垫款账面金额与按估计未
来现金流量的现值之间的差额计量，计提贷款减值准备。在计量有抵质押品的贷款或应收款的预
计未来现金流量的现值时，应从处置抵质押品收回的现金流量中扣除取得和出售该抵质押品的费
用，无论该抵质押品是否将被没收。
2)组合方式评估
如果没有任何客观证据证明个别评估的贷款和垫款出现减值（不管是否重大），将其划入具有
类似信用风险特征的若干组合计提贷款减值准备。组合方式评估而言，贷款减值准备计提根据贷
款和垫款组合结构及类似信贷风险特征，按历史损失经验及目前经济状况预计贷款和垫款组合中
已存在的损失。
以类似信贷风险组合的贷款减值准备计提方法：
信贷风险类别 计提比例
正常类贷款 1%
关注类贷款 2%
次级类贷款 25%
可疑类贷款 50%
损失类贷款 100%
(2)可供出售金融资产减值
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计量的
权益工具投资，当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被
投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工具是
否发生减值。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价值下
降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期
后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并
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计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回升直接计入其他综
合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类似金
融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期
损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
9．金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 应收账款——金额 100 万元以上(含)；其他应收款——
金额 100 万元以上(含)。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计 经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的，根据
提方法 其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
备；经单独进行减值测试未发生减值的，将其划入具有
类似信用风险特征的若干组合计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
组合名称 坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法
关联方组合 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备
保证金组合 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 6
1－2 年 8
2－3 年 10
3 年以上 20
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 有确凿证据表明可收回性存在明显差异
坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备
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(4).对于其他应收款项(包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等)，根据其未来
现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(5).如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值
准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
12. 存货
√适用 □不适用
1．存货按房地产开发存货和非房地产开发存货分类。房地产开发存货包括拟开发土地、开发
产品、处在开发过程中的开发成本、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房，以及在开发经营
过程中耗用的库存材料和低值易耗品等；非房地产开发存货包括在日常活动中持有以备出售的产
成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2．公司取得存货按实际成本计量。外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过进一
步加工取得的非房地产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所发生
的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结转开发产品。
3．存货发出的核算方法:
(1)发出材料采用月末一次加权平均法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积/开发产品占地面积及所占地块的级差系数
计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均
摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项
目的实际开发成本分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工
的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预
提数之间的差额调整有关开发产品成本。
(6)低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
包装物按照一次转销法进行摊销。
4．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值
的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的开发产品，在正常生产经营过程中以该存货的估计售
价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过开发的存货，在正常生
产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、
其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存
货跌价准备的计提或转回的金额。
5．存货的盘存制度为永续盘存制。
13. 划分为持有待售资产
□适用 √不适用
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
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本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司对被投资单位不具有控制、
共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产核算，其会计政策详见五、10“金融工具的确认和计量”。
1．共同控制和重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本
公司联营企业。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单
位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位
的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债
券等的影响。
2．长期股权投资的投资成本的确定
(1)同一控制下的合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、
所承担债务账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并
的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取
得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权
投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有
的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初
始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询
等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证
券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本公司将合并协议
约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一
揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不
属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本；原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综
合收益暂不进行会计处理；原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间
的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
(3)除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量：以支付现金取
得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益
性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益性证券直接相关的费用，按照《企业会计准
则第 37 号——金融工具列报》的有关规定确定；在非货币性资产交换具有商业实质和换入资产或
换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产
的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值
更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作
为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照
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公允价值为基础确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成
本。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权
投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允
价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可
供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价
值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。
3．长期股权投资的后续计量及损益确认方法
(1)成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利
润确认当期投资收益。
(2)权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股
权投资的成本。取得长期股权投资后，被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，
按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益和其他
综合收益等。按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认
投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利
润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。公司与联营企业、合营企业之间发
生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投
资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
在公司确认应分担被投资单位发生亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投
资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位
净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失、冲减长期应收项目的账面价值。经过上述处
理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当
期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益弥补未确认的亏损分担额后，恢
复确认收益分享额。
在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合
收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
对于本公司向合营企业与联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但
未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本
与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或者联营企业出售的资产构
成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营及合营企业购
入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认
与交易相关的利得或损失。
4．长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
(1)权益法核算下的长期股权投资的处置
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采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置该项投资
时，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收
益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权
益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对投资单位的共同控制或者重大影响的，处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止确认权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用
权益法核算时全部转入当期损益。
(2)成本法核算下的长期股权投资的处置
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资
单位的控制之前因采用权益法核算或者金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采
用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础进行处理，并按比例结转当期损益；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和净利润分配以外的其他所
有者权益变动按比例结转当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，处置后的剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时
即采用权益法核算进行调整，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大
影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在
丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，其他综合收益和其他所有者权益全
部结转为当期损益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子
交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控
制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其
他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活动完成
后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。
2．投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。如与投资性房地产有
关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性
房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
3．对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行
摊销。
4. 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或
无形资产，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取
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租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产，转换为采用成
本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
5．当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相
关税费后计入当期损益。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持
有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。
固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入
固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5 3.17-4.75
机器设备 年限平均法 5-12 5 7.92-19.00
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
电子设备 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 3-5 5 19.00-31.67
固定资产装修 年限平均法 5 5 19.00
说明：
(1)符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较
短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
(2)已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算折旧率。
(3)公司至少年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变
则作为会计估计变更处理。
其他说明：
(1)因开工不足、自然灾害等导致连续 3 个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节性停
用除外)。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
(2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确认,并
停止折旧和计提减值。
(3)固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
(4)本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条
件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修
理间隔期间，照提折旧。
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(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
17. 在建工程
√适用 □不适用
1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量则予以确认。在建工程按建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态
但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂
估价值，但不再调整原已计提的折旧。
18. 借款费用
√适用 □不适用
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
1．借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3) 为
使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至
资产的购建或者生产活动重新开始。该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预
定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
(3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工
后才可使用或者对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得
的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或
者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加
权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金
额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，
在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本
化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，
在发生时计入当期损益。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的
折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
19. 生物资产
□适用 √不适用
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20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1．无形资产的初始计量
无形资产按成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价、相关税费以及直接归属
于该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，
实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用
以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值
与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。在非货币性资产交换具备商业实
质且换入或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换
出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资
产的成本，不确认损益。
与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且成本能可靠地计量，则计
入无形资产成本。除此之外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发构建厂房等建筑物，相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关
价款在土地使用权和建筑物之间分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
2．无形资产使用寿命及摊销
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合
因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无
法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)运用该资产生产的产
品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况及对
未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜在的竞
争者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有
关支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；(7)
与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况:
项目 预计使用寿命 依据
软件 5-10 年 预计受益期限
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方
式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资
产不予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理；预计某项无形资产已经不能给企业带
来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
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内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。划分研究阶段和开发阶段
的标准：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计
划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具
有针对性和形成成果的可能性较大等特点。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术
上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，
包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部
使用的，可证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开
发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。如
不满足上述条件的，于发生时计入当期损益；无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生
的研发支出全部计入当期损益。
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等长期资产，存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
(1)资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
(2)企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生
重大变化，从而对企业产生不利影响；
(3)市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金
流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；
(4)有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
(5)资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
(6)企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现
金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等；
(7)其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
上述长期资产于资产负债日存在减值迹象的，应当进行减值测试。减值测试结果表明资产的
可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。公允价值的确
定方法详见五、32（10）；处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为
使资产达到可销售状态所发生的直接费用；资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以
确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
以资产组所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组
合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应收益中收益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或者资
产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该
资产组或者资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉以外的其他各
项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年终终了进行减值测试。
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上述资产减值损失一经确认，在以后期间不予转回。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费用项
目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。其中：
预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短
的期限平均摊销。
24. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价
值计量。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且
财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
本公司按当期政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服
务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成
本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴纳制度(补
充养老保险)或者企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费或者
年金计划缴费，相应支出计入当期损益或者相关资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或者裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其
他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至
正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，
计入当期损益(辞退福利)。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金)，按照离职后福利
处理。
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(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计
处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计
划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
25. 预计负债
□适用 √不适用
26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
28. 收入
√适用 □不适用
1．收入的总确认原则
(1)销售商品
商品销售收入同时满足下列条件时予以确认：(1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转
移给购买方；(2)公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效
控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(5)相关的已发生或
将发生的成本能够可靠地计量时。
(2)提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地计量、
相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够
可靠地计量)，采用完工百分比法确认提供劳务收入，并按已完工作的测量结果确定提供劳务交易
的完工进度。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：若已经发生的劳
务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结
转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损
益，不确认提供劳务收入。
(3)让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时，确
认让渡资产使用权的收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算
确定；出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了合同规定的
义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能够可靠地计量。
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时，确
认让渡资产使用权的收入。利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算
确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(4)贷款利息收入
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利息收入根据金融工具的实际利率或适用的浮动利率按权责发生制确认。利息收入包括任何
折价或溢价摊销，或生息工具的初始账面金额与其按实际利率基准计算的到期日可收回数额之间
的差异。
当一项金融资产或一组同类的金融资产发生减值，利息收入会按照确定减值损失时采用对未
来现金流量进行折现所使用的利率计算并确认。
划归为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产和负债的利息收入和支出均视为附带
收支，因此与组合产生的所有公允价值变动损益一同列示。指定为以公允价值计量且变动计入当
期损益的金融工具收入净额和交易净收益包括这些金融资产和金融负债公允价值（已扣除应计票
息）变动所产生的所有收益及亏损，以及这些金融工具所产生的利息收入及支出、外汇差额和股
利收入。
2．本公司收入的具体确认原则
(1)房地产销售收入
房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定
的义务，向客户交付房屋或已发出正式书面交房通知书；取得了销售价款或确信可以取得；成本
能够可靠地计量。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有
权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关
的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认自用房屋的销售
收入。
(2) 物业管理服务收入：
具有业主认可的物业合同、协议或其它结算通知书，履行了合同规定的义务，开具发票且价
款已经取得或确信可以取得，按已经取得或确信可以取得的金额确定。
(3) 出租物业收入
按租赁合同、协议约定的承租日期与租赁金额，在相关的经济利益很可能流入时，确认物业
出租收入。
29. 政府补助
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
公司取得与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计
入当期损益。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
公司取得与收益相关的政府补助，分别下列情况进行处理：(1)用于补偿公司以后期间的相关
费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；(2)用于补偿企业已发
生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1．递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量
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本公司根据资产、负债与资产负债日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负
债表债务法确认递延所得税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，
但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递
延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
(1)该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
(1)商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法
规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该
负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负
债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，
确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
2．当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所
得税负债以抵销后的净额列报。
31. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
(1)出租人：公司出租资产收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额
较大的，则予以资本化，在这个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收
益。公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额扣除，
按扣除后的租金费用在租赁期内分配。或有租金于实际发生时计入当期损益。
(2)租入人：公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行
分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；资产出租方
承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的
租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
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(2)、融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
32. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量
的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去
的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的
实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面
金额进行重大调整。本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估
计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，
其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行
判断、估计和假设的重要领域如下：
(1)租赁的分类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，
在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承
租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判
断。
(2)坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值基于对应收款项
可收回性的评估，涉及管理层的判断和估计。实际的应收款项减值结果与原先估计的差异将在估
计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
(3)存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧
和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现
净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事
项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间
影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
(4)金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方
法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关
性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的
公允价值产生影响。
(5)可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，以确定是
否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公司需评估该项投资的
公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况和短期业务展望，包括行业状
况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
(6)非金融非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。
对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测
试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
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当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来
现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市
场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。在预计未来现金流量现值时，需要对该
资产(或资产组)的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本
公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出
有关产量、售价和相关经营成本的预测。
(7)折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提
折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用
寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
(8)递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，
结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
(9)所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部
分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初
估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
(10)公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作
出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据；如果无法获得第一层次输入值，则聘用第三方
有资质的评估机构进行估值，在此过程中本公司管理层与其紧密合作，以确定适当的估值技术和
相关模型的输入值。
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有
序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或
负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑市场
参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其
他市场参与者产生经济利益的能力，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值[包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；非活跃市场中相
同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的
利益和收益率曲线等]；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值[包括不能直接观
察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流
量、使用自身数据做出的财务预测等]。每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以
公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
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33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值 5%、6%、11%、13%、17%
额
营业税 应纳税营业额 3%、5%
土地增值税 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 实行四级超率累进税率
他附着物产权产生的增值额；对预售房款根 (30%-60%)计缴；预缴率适用
据房地产所在地规定的预缴率预缴。 房地产所在地具体规定。
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
其他税种 包括房产税、土地使用税、印花税、车船使
用税等，按照税法有关规定计缴
[注 1] 2016 年 5 月 1 日前，按应税营业收入计征营业税。根据财政部和国家税务总局联合发
布的财税[2016] 36 号文，自 2016 年 5 月 1 日起全国范围内全部营业税纳税人纳入营业税改征增
值税试点范围， 由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中：租赁收入按 5%计征增值税；水费收入按
13%计征增值税；电费收入按 17%计征增值税；房地产销售收入按 5%、11%计征增值税；酒店服务
收入按 3%计征增值税；贷款的利息收入按 6%计征增值税。
[注 2] 本公司及子公司按照税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税，并按照有关规定按项
目实际增值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税多退少补。根据 2016 年 6 月 16 日江苏
省地方税务局发布的苏地税规〔2016〕2 号文，自 2016 年 8 月 1 日起南京市、苏州市市区（含工
业园区）的预征率维持不变，即：普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、
3%、4%，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的最低标
准，即 2%执行；公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保
障性住房，仍暂不预征。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
√适用 □不适用
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2016 年 5 月 1 日前，子公司南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司(以下简称“汇锦小贷
公司”)根据苏政办发（2009）132 号文，农村小额贷款公司面向“三农”贷款的利息收入暂按 3%
缴纳营业税。2016 年 5 月 1 日起按照 6%缴纳增值税。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 86,337.10 160,266.36
银行存款 1,134,839,380.42 2,157,025,722.39
其他货币资金 16,933,369.29 120,177,569.81
合计 1,151,859,086.81 2,277,363,558.56
其他说明
除上述列明的受限货币资金外，期末货币资金余额中不存在其他抵押、冻结等对变现有限制
或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
交易性金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资 201,818,645.79
衍生金融资产
其他
指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
合计 201,818,645.79
其他说明：
期末以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产变现未受到重大限制。
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
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(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征 6,445,298.15 100.00 872,004.56 13.53 5,573,293.59 8,477,967.17 100.00 839,398.03 9.90 7,638,569.14
组合计提坏账准
备的应收账款
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 6,445,298.15 / 872,004.56 / 5,573,293.59 8,477,967.17 / 839,398.03 / 7,638,569.14
[注]应收账款种类的说明
(1)单项金额重大并单项计提坏账准备：金额 100 万元以上(含)，单项计提坏账准备的应收账
款。
(2)按组合计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，按类似信用风险特征划分为若干组合，
按组合计提坏账准备的应收账款。
(3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，有确凿证据表明可收
回性存在明显差异，单项计提坏账准备的应收账款。
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 2,208,970.52 132,538.35 6.00
1至2年 648,327.63 51,866.21 8.00
2至3年 300,000.00 30,000.00 10.00
3 年以上 3,288,000.00 657,600.00 20.00
合计 6,445,298.15 872,004.56
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
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(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 872,004.56 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
占应收账款总额
单位名称 期末余额 账龄
的比例(%)
800,000.00 1 年以内
杨维强 22.47
648,327.63 1-2 年
南京市栖霞区人民政府仙林办事处 750,000.00 1 年以内 11.64
孙震 500,000.00 3 年以上 7.76
周军华 500,000.00 3 年以上 7.76
罗海炎 488,000.00 3 年以上 7.57
小 计 3,686,327.63 57.20
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 97,191,823.25 48.30 131,132,587.00 68.38
1至2年 82,015,184.20 40.75 52,370,118.24 27.31
2至3年 21,978,840.48 10.92 8,281,211.50 4.31
3 年以上 62,100.00 0.03
合计 201,247,947.93 100.00 191,783,916.74 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称 金 额 未及时结算的原因
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单位名称 金 额 未及时结算的原因
上海嘉实(集团)有限公司 68,780,052.00 预付工程款、尚未完工结算
南京尊豪市政工程有限公司 13,800,000.00 预付工程款、尚未完工结算
南京港华燃气有限公司 4,457,765.00 预付工程款、尚未完工结算
蒂森电梯有限公司 4,143,504.00 预付工程款、尚未完工结算
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
单位名称 期末数 账龄 未结算原因
17,902,800.00 1 年以内
上海嘉实(集团)有限公司 64,080,000.00 1-2 年 预付工程款
4,700,052.00 2-3 年
8,000,000.00 1 年以内
南京尊豪市政工程有限公司 4,500,000.00 1-2 年 预付工程款
9,300,000.00 2-3 年
16,005,125.00 1 年以内
南通四建集团有限公司 预付工程款
2,647,908.00 2-3 年
10,000,000.00 1 年以内
江苏省苏中建设集团股份有限公司 预付工程款
2,193,093.00 2-3 年
5,867,653.00 1 年以内
蒂森电梯有限公司 预付工程款
4,143,504.00 1-2 年
小 计 149,340,135.00
其他说明
□适用 √不适用
7、 应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收贷款及垫款利息 201,499.44 486,117.85
减：坏账准备 -11,405.63 -29,167.07
合计 190,093.81 456,950.78
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司无逾期未收的应收利息。
8、 应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利：
□适用√不适用
其他说明：
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□适用 √不适用
9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 账面
比例 比例 计提比
金额 金额 比例 价值 金额 金额 价值
(%) (%) 例(%)
(%)
单项金额
重大并单
独计提坏
账准备的
其他应收
款
按信用风 295,829,269.21 99.87 11,271,005.23 3.81 284,558,263.98 116,676,246.04 99.67 10,327,529.94 8.85 106,348,716.10
险特征组
合计提坏
账准备的
其他应收
款
单项金额 382,553.09 0.13 382,553.09 100.00 382,553.09 0.33 382,553.09 100.00
不重大但
单独计提
坏账准备
的其他应
收款
合计 296,211,822.30 / 11,653,558.32 / 284,558,263.98 117,058,799.13 / 10,710,083.03 / 106,348,716.10
[注]其他应收款种类的说明
(1)单项金额重大并单项计提坏账准备：金额 100 万元以上(含)，单项计提坏账准备的其他应
收款。
(2)按组合计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，按类似信用风险特征划分为若干组合，
按组合计提坏账准备的其他应收款。
(3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，有确凿证据表明可收
回性存在明显差异，单项计提坏账准备的其他应收款。
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 12,027,045.90 721,622.69 6.00
1至2年 26,499,033.80 2,119,922.70 8.00
2至3年 58,311,780.69 5,831,178.07 10.00
3 年以上 12,991,408.82 2,598,281.77 20.00
合计 109,829,269.21 11,271,005.23
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组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 11,653,558.32 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
性质 期末余额
比例(%)
南通市不动产登 186,000,000.00 1 年以内 62.79
记中心
江苏汇金控股集 9,200,000.00 1-2 年 18.03 736,000.00
团有限公司 44,200,000.00 2-3 年 4,420,000.00
无锡市住房置业 9,165,400.00 1 年以内 7.27 549,924.00
担保有限公司 5,335,800.00 1-2 年 426,864.00
724,100.00 2-3 年 72,410.00
6,323,600.00 3 年以上 1,264,720.00
上海嘉实（集团） 4,836,089.97 2-3 年 1.63 483,609.00
有限公司
江苏省电力公司 108,627.00 1 年以内 1.12 6,517.62
南京供电公司 150,000.00 2-3 年 15,000.00
550,000.00 3-4 年 110,000.00
200,000.00 4-5 年 40,000.00
2,300,000.00 5 年以上 460,000.00
合计 / 269,093,616.97 / 90.84 8,585,044.62
[注]本公司应收款项南通市不动产登记中心土地挂牌竞拍保证金 186,000,000.00 元，截止本报告
日,已全额收回。
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
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(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 295,416.76 295,416.76 272,805.08 272,805.08
库存商品 3,861.14 3,861.14
开发成本 5,723,533,454.21 22,338,902.74 5,701,194,551.47 4,310,282,132.38 42,817,417.20 4,267,464,715.18
开发产品 3,827,812,821.37 14,886,838.38 3,812,925,982.99 3,909,658,834.12 18,572,305.80 3,891,086,528.32
合计 9,551,645,553.48 37,225,741.12 9,514,419,812.36 8,220,213,771.58 61,389,723.00 8,158,824,048.58
[注]期末存货中用于债务担保的账面价值为 322,157.84 万元，抵押担保情况详见十四、 之说明。
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 其 其 期末余额
计提 转回或转销
他 他
开发成本-无锡东方天郡 42,817,417.20 42,817,417.20
开发产品-无锡东方天郡 18,572,305.80 18,572,305.80
开发成本-无锡栖园 22,338,902.74 22,338,902.74
开发产品-苏州栖庭 14,886,838.38 14,886,838.38
合计 61,389,723.00 37,225,741.12 61,389,723.00 37,225,741.12
本期计提、转回情况说明
本期转回金额占该项存
类 别 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因 货期末余额的比例(%)
开发成本-无锡东方天郡 可变现净值不低于成本 6.02
开发产品-无锡东方天郡 可变现净值不低于成本 1.03
开发成本-无锡栖园 可变现净值低于成本
开发产品-苏州栖庭 可变现净值低于成本
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
√适用 □不适用
存货项目名称 期末余额 其中借款费用资本化金额
无锡栖园 147,638,732.78 41,036,609.28
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2016 年年度报告
存货项目名称 期末余额 其中借款费用资本化金额
无锡东方天郡 711,395,836.29 295,399,608.63
无锡栖庭 873,825,197.44 104,710,499.14
百水芊城二期 19,932,276.18 9,637,583.79
幸福城 405,001,713.46 14,370,904.42
南京枫情水岸 52,640,228.90 9,913,576.55
南京瑜憬湾 791,462,768.33 214,450,311.78
南京 G46 项目 493,105,009.12 21,358,662.35
南京 G10 项目 2,228,531,691.71 63,035,300.31
小 计 5,723,533,454.21 773,913,056.25
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
11、 划分为持有待售的资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 12,317,202.80
预缴营业税 39,964,416.85 77,078,596.07
预缴城建税 2,940,963.73 5,395,501.84
预缴教育费附加 2,079,246.29 3,853,929.74
预缴土地增值税 31,272,443.86 38,044,395.24
预缴房产税 14,748.58
预缴印花税 34,491.79 34,491.79
合计 88,608,765.32 124,421,663.26
其他说明
期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2016 年年度报告
减 减
值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 1,712,553,578.70 1,712,553,578.70 1,893,101,098.70 1,893,101,098.70
按公允价值计量的 1,051,293,200.00 1,051,293,200.00 1,312,690,720.00 1,312,690,720.00
按成本计量的 661,260,378.70 661,260,378.70 580,410,378.70 580,410,378.70
合计 1,712,553,578.70 1,712,553,578.70 1,893,101,098.70 1,893,101,098.70
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售权益工 可供出售债
可供出售金融资产分类 合计
具 务工具
权益工具的成本/债务工具
的摊余成本
公允价值 1,051,293,200.00 1,051,293,200.00
累计计入其他综合收益的
公允价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
在被
账面余额 减值准备
投资
被投资 单位 本期现金红
本 本 本
单位 持股 利
本期 期 期 期 期 期
期初 期末 比例
增加 减 初 增 减 末
(%)
少 加 少
河北银行股份有限 542,629,878.70 542,629,878.70 3.7084 9,270,879.30
公司[注 1]
上海中城联盟投资 36,780,000.00 36,780,000.00 1.83
管理股份有限公司
[注 2]
上海中城创盈商业 1,000,500.00 1,000,500.00 6.67
经营管理有限公司
[注 3]
上海袁杨置星投资 350,000.00 350,000.00 35.00
中心（有限合伙）
[注 4]
南京晨骐股权投资 35,000,000.00 35,000,000.00 50.00
中心（有限合伙）
[注 5]
南京市三六五互联 45,500,000.00 45,500,000.00 13.00
网科技小额贷款有
限公司[注 6]
合计 580,410,378.70 80,850,000.00 661,260,378.70 / 9,270,879.30
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2016 年年度报告
[注 1]本公司于 2011 年投资河北银行股份有限公司，持有该公司 88,000,000 股，投资成本为
286,400,000.00 元，2015 年认购河北银行新增股份 86,857,586 股，投资成本为 256,229,878.70
元，合计持有该公司出资比例为 3.7084%。
[注 2]本公司于 2013 年投资上海中城联盟投资管理股份有限公司,投资成本为 36,780,000.00 元，
持有该公司出资比例为 1.833%，不存在活跃的权益交易市场，无法获取可靠的公允价值，将其划
分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。
[注 3]本公司于 2014 年投资上海中城创盈商业经营管理有限公司,投资成本为 1,000,500.00 元，
持有该公司出资比例为 6.67%，不存在活跃的权益交易市场，无法获取可靠的公允价值，将其划
分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。
[注 4]本公司于 2016 年投资上海袁杨置星投资中心（有限合伙），投资成本 350,000.00 元，持
有该公司出资比例为 35.00%，因该有限合伙企业由普通合伙人控制，公司仅为该合伙企业的有限
合伙人，对该有限合伙企业不存在控制，也不存在重大影响的情况，将其划分为可供出售类别且
采用成本计量的权益工具投资。
[注 5]本公司于 2016 年投资南京晨骐股权投资中心(有限合伙），投资成本 35,000,000.00 元，
持有该公司出资比例为 50.00%，因该有限合伙企业由普通合伙人控制，公司仅为该合伙企业的有
限合伙人，对该有限合伙企业不存在控制，也不存在重大影响的情况，将其划分为可供出售类别
且采用成本计量的权益工具投资。
[注 6]本公司于 2016 年投资南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司，投资成本 45,500,000.00
元，持有该公司出资比例为 13.00%，不存在活跃的权益交易市场，无法获取可靠的公允价值，将
其划分为可供出售类别且采用成本计量的权益工具投资。
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
① 存在限售期限的可供出售金融资产
项 目 期末数（股） 限售期限
棕榈股份(002431) 25,000,000.00 2018.02.13
小 计 25,000,000.00
② 期末未发现可供出售金融资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
资产管理计划 7,000,000.00 7,000,000.00
合计 7,000,000.00 7,000,000.00
(2).期末重要的持有至到期投资：
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2016 年年度报告
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
□适用 √不适用
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其他 宣告发 减值准
期初 其他 期末
被投资单位 减少 权益法下确认 综合 放现金 计提减 备期末
余额 追加投资 权益 其他 余额
投资 的投资损益 收益 股利或 值准备 余额
变动
调整 利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
(1)南京中城栖霞 5,352,056.07 350,928.54 5,702,984.61
资产管理有限公司
(2)上海嘉实装饰 800,000.00 157,358.14 957,358.14
有限公司
(3)南京南外仙林 490,000.00 399,834.58 889,834.58
分校栖园幼儿园
小计 5,352,056.07 1,290,000.00 908,121.26 7,550,177.33
合计 5,352,056.07 1,290,000.00 908,121.26 7,550,177.33
其他说明
期末未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
18、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 523,325,654.50 523,325,654.50
2.本期增加金额 244,787,518.54 244,787,518.54
（1）外购
（2）存货\固定资产\在 244,787,518.54 244,787,518.54
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建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 768,113,173.04 768,113,173.04
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 78,956,363.59 78,956,363.59
2.本期增加金额 30,719,861.14 30,719,861.14
（1）计提或摊销 30,719,861.14 30,719,861.14
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 109,676,224.73 109,676,224.73
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 658,436,948.31 658,436,948.31
2.期初账面价值 444,369,290.91 444,369,290.91
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
商铺 165,086,872.65 审批办理中
其他说明
√适用 □不适用
① 期末未发现投资性房地产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
② 期末投资性房地产中已有 266,359,208.17 元用于担保。详见十四、1 之说明。
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
固定资产装
项目 房屋及建筑物 机器设备 电子设备 运输工具 其他设备 合计
修
一、账面原值：
1.期初余额 42,129,973.52 333,656.00 6,170,447.88 16,317,750.37 1,120,009.20 8,027,114.71 74,098,951.68
2.本期增加金额 3,402,382.76 119,315.39 553,805.32 662,032.67 377,335.00 5,114,871.14
（1）购置 3,402,382.76 119,315.39 553,805.32 662,032.67 377,335.00 5,114,871.14
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（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 184,801.00 475,250.00 660,051.00
（1）处置或报废 184,801.00 475,250.00 660,051.00
4.期末余额 45,532,356.28 452,971.39 6,539,452.20 16,504,533.04 1,497,344.20 8,027,114.71 78,553,771.82
二、累计折旧
1.期初余额 15,702,231.79 143,540.60 4,542,040.18 13,293,659.59 942,644.15 8,006,567.52 42,630,683.83
2.本期增加金额 2,006,482.90 57,004.46 658,293.21 867,635.03 127,162.04 16,086.19 3,732,663.83
（1）计提 2,006,482.90 57,004.46 658,293.21 867,635.03 127,162.04 16,086.19 3,732,663.83
3.本期减少金额 172,903.90 446,895.63 619,799.53
（1）处置或报废 172,903.90 446,895.63 619,799.53
4.期末余额 17,708,714.69 200,545.06 5,027,429.49 13,714,398.99 1,069,806.19 8,022,653.71 45,743,548.13
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 27,823,641.59 252,426.33 1,512,022.71 2,790,134.05 427,538.01 4,461.00 32,810,223.69
2.期初账面价值 26,427,741.73 190,115.40 1,628,407.70 3,024,090.78 177,365.05 20,547.19 31,468,267.85
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
① 本期折旧额 3,732,663.83 元。期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值 22,945,346.88 元。
② 期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
③ 期末无融资租赁租入的固定资产。
④ 期末无经营租赁租出的固定资产。
⑤ 期末无用于借款抵押的固定资产。
20、 在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况：
□适用 √不适用
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其他说明
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
土地使 非专利
项目 专利权 软件 合计
用权 技术
一、账面原值
1.期初余额 4,949,862.00 4,949,862.00
2.本期增加金额 1,909,496.15 1,909,496.15
(1)购置 1,909,496.15 1,909,496.15
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 6,859,358.15 6,859,358.15
二、累计摊销
1.期初余额 4,582,816.94 4,582,816.94
2.本期增加金额 243,363.18 243,363.18
（1）计提 243,363.18 243,363.18
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 4,826,180.12 4,826,180.12
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三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,033,178.03 2,033,178.03
2.期初账面价值 367,045.06 367,045.06
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
① 期末未发现无形资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
② 期末无用于抵押或担保的无形资产。
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 4,126,510.52 825,302.10 3,301,208.42
加盟费 192,000.00 9,600.00 182,400.00
合计 4,318,510.52 834,902.10 3,483,608.42
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
坏账准备的所得税影响 7,132,361.67 1,780,952.51 9,755,228.32 2,438,807.08
计提贷款损失准备 6,597,440.62 1,649,360.15 13,170,067.68 3,292,516.92
存货跌价准备的所得税 14,886,838.38 3,723,847.53
影响
公允价值变动减少的所 15,317,934.63 3,829,483.66
得税影响
应付职工薪酬 507,395.57 126,848.89 538,414.96 134,603.74
固定资产折旧计提的所 3,493,224.95 873,306.24 3,854,780.48 963,695.12
得税影响
预估成本的所得税影响 56,715,912.47 14,178,978.11 112,035,028.40 28,008,757.10
预提土地增值税的所得 100,855,727.34 25,213,931.84 90,697,518.80 22,674,379.70
税影响
预提利息的所得税影响 40,585,888.45 10,146,472.11
预提费用的所得税影响 1,231,350.72 307,837.68 41,855,787.52 10,463,946.88
预收款项的所得税影响 36,283,219.28 9,070,804.82 44,142,179.24 11,035,544.81
预计负债的所得税影响 10,400,165.51 2,600,041.37
未弥补亏损的所得税影 98,814,434.34 24,703,608.58 38,735,704.92 9,683,926.23
响
合计 392,821,893.93 98,205,473.49 354,784,710.32 88,696,177.58
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
公允价值变动增加的所 738,424,188.39 184,606,047.10 974,797,545.98 243,699,386.50
得税影响
合计 738,424,188.39 184,606,047.10 974,797,545.98 243,699,386.50
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预提利息的所得税影响 7,476,013.08
坏账准备的所得税影响 4,883,183.82 1,794,252.74
预收款项的所得税影响 -19,584,398.40 -8,502,209.59
预估成本的所得税影响 90,127,779.58 67,191,202.06
存货跌价准备的所得税影响 22,338,902.74 62,725,351.28
可抵扣亏损 257,653,225.24 226,376,544.26
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2016 年年度报告
合计 355,418,692.98 357,061,153.83
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2016 7,227,462.45
2017 6,835,570.03
2018 21,734,019.44 21,734,019.44
2019 116,175,616.14 116,175,233.72
2020 63,542,746.74 81,239,828.65
2021 49,365,272.89
合计 257,653,225.24 226,376,544.26 /
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预付工程款、材料款 1,103,962.99
合计 1,103,962.99
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押、保证借款 100,000,000.00
合计 100,000,000.00
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
34、 应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 3,883,721.40 5,411,150.90
合计 3,883,721.40 5,411,150.90
[注]其中：下一会计期间将到期的金额为 3,883,721.40 元。
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 434,777,374.94 920,909,003.19
1-2 年 123,033,027.42 68,093,444.22
2-3 年 37,656,794.66 22,094,657.66
3 年以上 27,666,831.12 18,144,347.29
合计 623,134,028.14 1,029,241,452.36
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
无锡大马巷混凝土制品有限公司 12,071,762.56 尚未结算的材料款
江苏江中集团有限公司 7,187,075.84 尚未结算的工程款
南通建工集团股份有限公司 6,522,698.00 尚未结算的工程款
江苏南通二建集团有限公司 3,480,823.68 尚未结算的工程款
广东棕榈园林股份有限公司上海分公司 3,365,566.03 尚未结算的工程款
合计 32,627,926.11 /
其他说明
□适用 √不适用
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 669,524,966.91 1,415,962,240.77
1-2 年 417,846,115.60 423,259,162.09
2-3 年 1,065,000.00 120,000.00
3 年以上 9,362,709.82 92,613,947.29
合计 1,097,798,792.33 1,931,955,350.15
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2016 年年度报告
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南京幸福城 178,759,280.60 预收拆迁款
南京百水芊城二期 170,000,000.00 预收拆迁款
南京百水芊城一期 9,362,709.82 预收拆迁款
无锡栖庭 69,086,835.00 预收房款
合计 427,208,825.42 /
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
期末预收账款余额中，房地产项目预收账款 1,088,311,291.06 元，预收物业管理费为
8,386,727.77 元，预收租金 1,100,773.50 元。其中房地产项目预收账款情况如下：
项目名称 期末数 期初数 是否完工 预售比例(%)
南京幸福城 510,155,850.24 696,622,398.84 部分已完工 92.15
南京枫情水岸 49,798,649.00 部分已完工 92.56
南京羊山湖花园 6,871,286.00 57,398,698.00 已完工 53.62
南京瑜憬湾 1,020,301.00 768,592,631.00 部分已完工 28.05
苏州栖庭花园 100,000.00 已完工 93.73
无锡栖园 2,208,938.00 23,274,397.00 部分已完工 44.13
无锡东方天郡 3,397,181.00 71,586,022.00 部分已完工 43.61
无锡栖庭 384,210,025.00 68,466,835.00 未完工 27.88
南京百水芊城二期 170,000,000.00 170,000,000.00 未完工 79.49
其他项目 10,447,709.82 15,236,553.00 已完工 均在 98 以上
小 计 1,088,311,291.06 1,921,076,183.84
37、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 9,143,953.19 117,236,205.79 116,000,034.85 10,380,124.13
二、离职后福利-设定提存 76,009.20 11,953,250.42 11,958,980.59 70,279.03
计划
三、辞退福利 139,086.00 139,086.00
合计 9,219,962.39 129,328,542.21 128,098,101.44 10,450,403.16
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 7,765,489.73 100,513,294.03 99,419,961.48 8,858,822.28
补贴
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2016 年年度报告
二、职工福利费 6,535,494.17 6,535,494.17
三、社会保险费 6,165.00 4,609,617.01 4,610,213.45 5,568.56
其中：医疗保险费 4,932.00 4,108,809.35 4,109,103.35 4,638.00
工伤保险费 939.00 223,955.05 224,257.49 636.56
生育保险费 294.00 276,852.61 276,852.61 294.00
四、住房公积金 3,710,429.40 3,710,429.40
五、工会经费和职工教育 1,372,298.46 1,867,371.18 1,723,936.35 1,515,733.29
经费
合计 9,143,953.19 117,236,205.79 116,000,034.85 10,380,124.13
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 75,127.20 10,402,581.51 10,408,016.68 69,692.03
2、失业保险费 882.00 572,402.91 572,697.91 587.00
3、企业年金缴费 978,266.00 978,266.00
合计 76,009.20 11,953,250.42 11,958,980.59 70,279.03
其他说明：
√适用 □不适用
① 应付职工薪酬期末数无属于拖欠性质的款项。
② 公司按员工月缴费工资的19%、1%缴纳基本养老保险费和失业保险费。
③ 根据《企业年金试行办法》规定，企业年金所需费用由企业和职工个人共同缴纳。企业缴费的
列支渠道按国家有关规定执行；职工个人缴费可以由企业从职工个人工资中代扣。企业缴费每年
不超过本企业上年度职工工资总额的1/12。
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 10,100,991.16
营业税 2,802,041.80
城市维护建设税 159,388.42 175,124.16
企业所得税 73,234,903.97 60,268,691.94
房产税 2,986,037.21 1,404,040.70
印花税 473,977.01 693,779.26
土地增值税 137,015.21 5,787,838.67
土地使用税 743,557.17 419,846.69
教育费附加 92,945.07 140,635.75
代扣代缴个人所得税 408,999.19 244,058.82
综合基金 212.51 61,266.40
合计 88,338,026.92 71,997,324.19
39、 应付利息
√适用 □不适用
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2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期借款 168,055.56
长期借款 4,982,427.41 10,954,706.32
一年内到期的非流动负债 3,182,201.74 12,669,254.59
企业债券 48,048,009.14 28,416,666.67
合计 56,380,693.85 52,040,627.58
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司无逾期未付的应付利息。
40、 应付股利
□适用 √不适用
41、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 20,602,887.16 22,728,257.28
暂借款 155,645,071.43 35,226,855.56
订金押金保证金 24,999,934.98 17,249,381.96
预提费用及土增税 101,165,943.90 93,563,188.61
代建款 807,818,479.11 807,818,479.11
代收代付款项 21,876,853.95 20,467,800.14
合计 1,132,109,170.53 997,053,962.66
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室 10,023,879.75 拆迁款
预提土地增值税 90,697,518.77 预提土地增值税
南京安居建设集团有限责任公司 807,818,479.11 代建款
合计 908,539,877.63 /
其他说明
√适用 □不适用
金额较大的其他应付款项性质或内容的说明
单位名称 期末余额 款项性质或内容
南京安居建设集团有限责任公司 963,463,550.54 借款、代建款
预提土地增值税 100,855,727.33 预提土地增值税
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2016 年年度报告
单位名称 期末余额 款项性质或内容
南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室 10,023,879.75 拆迁款
小 计 1,074,343,157.62
42、 划分为持有待售的负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,139,100,000.00 1,811,035,884.97
合计 2,139,100,000.00 1,811,035,884.97
其他说明：
① 明细情况
借款类别 期末数 期初数
保证借款 1,590,000,000.00 490,000,000.00
信用借款 424,100,000.00 418,100,000.00
质押、保证借款 293,935,884.97
抵押、保证借款 125,000,000.00 609,000,000.00
小 计 2,139,100,000.00 1,811,035,884.97
② 金额前 5 名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款到期日 币种 年利率(%) 期末数
建设银行南京中山支行 2015.01.07 2017.06.20 人民币 4.7500 160,000,000.00
建设银行南京中山支行 2013.11.04 2017.06.20 人民币 4.7500 140,000,000.00
工商银行城东支行 2016.04.21 2017.06.16 人民币 4.7500 180,000,000.00
宁波银行南京分行 2015.11.19 2017.01.28 人民币 5.7000 129,700,000.00
工商银行城东支行 2014.10.17 2017.06.16 人民币 4.7500 74,000,000.00
小 计 683,700,000.00
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押&保证借款 855,000,000.00 435,000,000.00
委托&保证&抵押借款 500,000,000.00
保证借款 1,290,000,000.00 1,090,000,000.00
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2016 年年度报告
信用借款 151,100,000.00 626,200,000.00
抵押借款 300,000,000.00
合计 3,096,100,000.00 2,151,200,000.00
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债券面值 1,480,000,000.00 1,000,000,000.00
利息调整 -17,175,818.87 -13,793,776.67
合计 1,462,824,181.13 986,206,223.33
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债 按面 本
债券 发行 券 发行 期初 本期 值计 期 期末
面值 溢折价摊销
名称 日期 期 金额 余额 发行 提利 偿 余额
限 息 还
15 宁栖 1,000,000,000.00 2015-7-15 5 年 985,000,000.00 986,206,223.33 -2,710,907.55 988,917,130.88
建
MTN001
16 宁栖 480,000,000.00 2016-2-25 5 年 472,800,000.00 472,800,000.00 -1,107,050.25 473,907,050.25
建
MTN001
合计 / / / 1,457,800,000.00 986,206,223.33 472,800,000.00 -3,817,957.80 1,462,824,181.13
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司于 2014 年 11 月 27 日第一次临时股东大会审议并通过了《关于公司拟发行中期票据的
议案》，同意公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据。
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2016 年年度报告
2015 年 6 月 18 日，根据中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注
[2015]MTN271 号），公司本次中期票据的注册金额为人民币 14.8 亿元，注册额度自通知书发出
之日起 2 年内有效，由中国工商银行股份有限公司和交通银行股份有限公司联席主承销。
本公司于 2015 年 7 月 15 日发行了 2015 年度第一期中期票据,面值 10 亿元,发行利率为 6.2%；
于 2016 年 2 月 25 日发行了 2016 年度第一期中期票据,面值 4.8 亿元,发行利率为 4.8%。
47、 长期应付款
(1) 按款项性质列示长期应付款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
公共维修基金 297,640.15 297,640.15
其他说明：
□适用 √不适用
48、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
49、 专项应付款
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销汇兑收益 3,462,300.00 3,462,300.00
可供出售金融资产公允价值变动 49,981,975.68 57,826,973.07
产生的利得应缴纳的税金及附加
合计 53,444,275.68 61,289,273.07
其他说明：
可供出售金融资产公允价值变动产生的利得，详见七、57 之说明。
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2016 年年度报告
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,050,000,000 1,050,000,000
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 1,031,622,445.45 22,514,281.72 1,009,108,163.73
价）
其他资本公积 12,104,123.52 12,104,123.52
合计 1,043,726,568.97 22,514,281.72 1,021,212,287.25
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期股本溢价的发生额为本公司购买子公司无锡栖霞建设有限公司(以下简称“无锡栖霞公
司”)少数股东权益形成的资本公积。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
税后
减：前期计入
期初 归属 期末
项目 本期所得税前 其他综合收 减：所得税费 税后归属于母
余额 于少 余额
发生额 益当期转入 用 公司
数股
损益
东
一、以后不能重分类进
损益的其他综合收益
其中：重新计算设定受
益计划净负债和净资
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2016 年年度报告
产的变动
权益法下在被投资
单位不能重分类进损
益的其他综合收益中
享有的份额
二、以后将重分类进损 731,098,159.48 -244,218,354.98 -7,844,997.39 -59,093,339.40 -177,280,018.19 553,818,141.29
益的其他综合收益
其中：权益法下在被投
资单位以后将重分类
进损益的其他综合收
益中享有的份额
可供出售金融资产 731,098,159.48 -244,218,354.98 -7,844,997.39 -59,093,339.40 -177,280,018.19 553,818,141.29
公允价值变动损益
持有至到期投资重
分类为可供出售金融
资产损益
现金流量套期损益
的有效部分
外币财务报表折算
差额
其他综合收益合计 731,098,159.48 -244,218,354.98 -7,844,997.39 -59,093,339.40 -177,280,018.19 553,818,141.29
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期变动数为本公司参股的棕榈生态城镇发展股份有限公司于 2010 年 6 月股票发行上市，按
公允价值对此项可供出售金融资产进行调整，本期公允价值变动产生的利得为-244,218,354.98
元，扣除应调整的增值税及其附加-7,844,997.39 元和按预期税率 25%确认的递延所得税负债
-59,093,339.40 后，余额-177,280,018.19 元调整其他综合收益。
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 290,805,480.88 23,112,134.91 313,917,615.79
合计 290,805,480.88 23,112,134.91 313,917,615.79
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
公司本期根据母公司实现的净利润按照10%比例计提盈余公积23,112,134.91元。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期
调整前上期末未分配利润 874,232,859.04
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 874,232,859.04
加：本期归属于母公司所有者的净利润 195,387,402.83
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2016 年年度报告
减：提取法定盈余公积 23,112,134.91
应付普通股股利 52,500,000.00
期末未分配利润 994,008,126.96
(1) 利润分配情况说明
根据公司 2016 年 3 月 24 日公司第六届董事会第九次会议审议通过 2015 年度利润分配方案，
以 2015 年 12 月 31 日的总股本 105,000 万股为基数，每 10 股派发现金股利 0.50 元(含税)，合计
派发现金股利 5,250 万元。
(2) 期末未分配利润说明
期末数中包含拟分配现金股利 6,300 万元。
61、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,849,532,029.70 2,267,224,543.20 5,687,123,407.92 4,817,025,508.72
其他业务 46,333,780.32 35,644,340.87 49,516,921.74 23,524,422.88
合计 2,895,865,810.02 2,302,868,884.07 5,736,640,329.66 4,840,549,931.60
主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)
本期数 上年数
产品名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发 2,759,849,754.03 2,181,336,894.89 5,607,768,986.90 4,736,208,911.36
物业经营管理 86,628,135.95 84,835,210.46 79,354,421.02 80,816,597.36
酒店经营管理 2,240,718.63 341,286.69
材料销售 813,421.09 711,151.16
小 计 2,849,532,029.70 2,267,224,543.20 5,687,123,407.92 4,817,025,508.72
房地产开发经营项目情况
本期数 上年数
开发项目名称
收 入 成 本 收 入 成 本
苏州栖庭花园 19,677,154.40 17,604,993.43 210,340,332.00 175,570,140.89
南京幸福城 562,310,874.73 530,835,624.05 1,774,014,759.47 1,649,777,951.44
无锡东方天郡 394,169,697.35 362,535,969.40 278,526,543.00 267,926,561.12
南京羊山湖花园 179,468,069.98 106,591,150.88 694,426,625.00 436,103,989.07
南京枫情水岸 132,978,695.75 93,227,826.79 2,316,143,460.00 1,954,219,660.36
南京瑜憬湾 1,090,602,713.81 792,157,680.90
无锡栖园 344,079,699.18 268,614,708.45 269,938,989.00 228,042,484.36
其他项目 36,562,848.83 9,768,940.99 64,378,278.43 24,568,124.12
小 计 2,759,849,754.03 2,181,336,894.89 5,607,768,986.90 4,736,208,911.36
[注]以上收入均在江苏省取得。本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的 1%，
故未予列示销售收入前五名客户的情况。
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2016 年年度报告
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 100,499,014.39 288,094,866.64
城市维护建设税 10,409,998.56 19,887,727.96
土地使用税 490,934.45
房产税 3,701,569.19 3,857,769.84
教育费附加 7,436,815.34 14,408,496.11
印花税 3,408,370.32
土地增值税 61,151,861.26 104,527,521.61
车船使用税 13,940.00
综合基金 36,196.46
合计 187,148,699.97 430,776,382.16
其他说明：
根据《增值税会计处理规定》(财会[2016] 22 号) 有关规定，2016 年度的税金及附加包括
2016 年 5 月 1 日起的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费，2015 年度相关比较
数据不进行追溯调整。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资及福利 6,441,225.59 7,104,886.50
办公经费 1,576,994.62 1,975,298.33
广告宣传推广费 22,250,033.34 20,093,014.96
销售代理费 14,167,335.40 29,670,689.02
其他 658,291.40 2,696,406.82
合计 45,093,880.35 61,540,295.63
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资及福利 49,745,985.14 45,259,618.64
公司经费 8,864,215.10 8,306,389.88
中介机构咨询费 13,191,534.43 8,703,171.83
各项税金 1,936,163.24 6,286,338.18
折旧费 4,554,475.05 3,223,982.19
其他 774,007.34 1,337,232.71
合计 79,066,380.30 73,116,733.43
65、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2016 年年度报告
利息支出 134,443,201.71 103,513,524.12
金融机构手续费等 666,998.18 1,718,373.98
减：利息收入 -10,947,754.21 -16,314,920.60
其他融资费用 12,345,028.04 11,540,527.23
合计 136,507,473.72 100,457,504.73
66、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 958,320.38 2,395,087.75
存货跌价损失 -11,787,725.06 19,945,943.04
其他 4,016,000.00 5,385,506.00
合计 -6,813,404.68 27,726,536.79
其他说明：
“其他”为贷款损失准备金。
67、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当 -15,317,934.63
期损益的金融资产
合计 -15,317,934.63
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 908,121.26 175,764.60
以公允价值计量且其变动计入当期 2,372,022.08
损益的金融资产持有期间取得的投
资收益
持有至到期投资持有期间取得的投 516,505.55 515,970.00
资收益
可供出售金融资产持有期间取得的 9,648,053.93 7,755,107.90
投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入 11,280,265.74 45,472,445.56
当期损益的金融资产产生的投资收
益
处置可供出售金融资产产生的投资 70,113,566.30
收益
其他投资收益 422,335.18
合计 95,260,870.04 53,919,288.06
其他说明：
(1) 按权益法核算的长期股权投资收益
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2016 年年度报告
被投资单位 本期数 上年数 本期比上年增减变动的原因
中城栖霞公司 350,928.54 175,764.60 中城栖霞本期利润增长
上海嘉实装饰公司 157,358.14 本期新增投资
栖园幼儿园 399,834.58 本期新增投资
小 计 908,121.26 175,764.60
(2) 本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
69、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 1,540.94 1,540.94
政府补助 771,072.72 759,890.90 771,072.72
赔偿、违约金收入 5,346,508.12 1,221,606.34 5,346,508.12
其他 54,690.64 363,704.88 54,690.64
合计 6,173,812.42 2,345,202.12 6,173,812.42
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
企业稳岗补贴 397,862.80 与收益相关
贷款风险补偿金 194,878.82 238,800.00 与收益相关
管理效能补贴 135,800.00 与收益相关
服务业名牌奖 100,000.00 与收益相关
新型组织设立奖 397,100.00 与收益相关
征地补贴 23,990.90 与收益相关
其他补贴 42,531.10 与收益相关
合计 771,072.72 759,890.90 /
70、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 25,736.04 7,646.10 25,736.04
失合计
其中：固定资产处置 25,736.04 7,646.10 25,736.04
损失
地方基金等 91,874.30 398,599.20
对外捐赠 1,000,000.00 1,003,000.00 1,000,000.00
其他 254,091.85 1,933,181.40 254,091.85
合计 1,371,702.19 3,342,426.70 1,279,827.89
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2016 年年度报告
71、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 74,822,030.48 90,292,182.99
递延所得税费用 -9,509,295.91 -2,819,408.88
合计 65,312,734.57 87,472,774.11
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 245,053,900.89
按法定/适用税率计算的所得税费用 61,263,475.22
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 -1,164,247.12
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 268,692.25
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -8,306,912.18
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 13,251,726.40
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 65,312,734.57
72、 其他综合收益
√适用 □不适用
明细情况
本期数
税前金额可供出售金融资产产生的 所得税 税后归属于母公司 税后归属于
项 目 营业税及其附加(1-4 月)、 少数股东
增值税及其附加(5-12 月)
的影响
以后将重分类进损益
的其他综合收益
可供出售金融资产公 -244,218,354.98 7,844,997.39 59,093,339.40 -177,280,018.19
允价值变动损益
合 计 -244,218,354.98 7,844,997.39 59,093,339.40 -177,280,018.19
续上表：
上年数
项 目 税前金额可供出售金融资产产生的营 所得税 税后归属于母公司 税后归属于
业税金及附加的影响 少数股东
可供出售金融资产 348,381,639.05 -19,509,371.79 -82,218,066.82 246,654,200.44
公允价值变动损益
合 计 348,381,639.05 -19,509,371.79 -82,218,066.82 246,654,200.44
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2016 年年度报告
73、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 11,279,786.92 17,455,573.20
补贴收入 771,072.72 759,890.90
收到海口市土地储备整理中心土地 161,775,000.00
出让金
收到往来款项、代收代付款、押金等 21,575,447.18 19,695,964.75
收回有限制现金（保证金等） 7,133,101.40 25,126,475.17
其他 1,607,756.80 1,585,311.22
合计 42,367,165.02 226,398,215.24
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
公司经费 13,772,563.49 16,334,607.32
广告宣传推广费 15,322,051.40 16,944,211.96
销售费用 20,696,659.36 30,488,544.18
咨询服务中介审计费 13,064,996.63 8,943,671.83
捐赠支出 1,000,000.00 1,003,000.00
支付南京安居建设集团有限责任公 1,189,076,420.89
司款项
支付南通市不动产登记中心土地拍 186,000,000.00
卖保证金
支付往来款、保证金、代收代付款项 15,649,682.43 34,418,338.35
等
支付有限制现金（保证金等） 3,840,802.89
其他 451,145.74 2,072,132.06
合计 265,957,099.05 1,303,121,729.48
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
信托赎回 7,000,000.00
合计 7,000,000.00
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2016 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
收到南京安居建设集团有限责任公
司借款 100,000,000.00
合计 100,000,000.00
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资顾问费 8,145,028.04 11,540,527.23
保函手续费 4,200,000.00
合计 12,345,028.04 11,540,527.23
74、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 179,741,166.32 176,470,566.78
加：资产减值准备 -6,813,404.68 27,726,536.79
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 3,732,663.83 3,460,072.75
性生物资产折旧
无形资产摊销 243,363.18 183,726.15
长期待摊费用摊销 834,902.10
处置固定资产、无形资产和其他长期 24,195.10 7,646.10
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号 15,317,934.63
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 146,788,229.75 115,054,051.35
投资损失（收益以“－”号填列） -95,260,870.04 -54,112,579.83
递延所得税资产减少（增加以“－” -9,509,295.91 3,243,266.48
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,299,375,364.36 2,377,218,722.59
经营性应收项目的减少（增加以 -941,420,933.21 306,927,682.79
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -350,117,335.57 -1,437,732,900.31
“－”号填列）
其他（投资性房地产成本摊销） 30,719,861.14 21,748,631.12
经营活动产生的现金流量净额 -2,325,094,887.72 1,540,195,422.76
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
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一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,138,814,618.40 2,257,185,988.75
减：现金的期初余额 2,257,185,988.75 1,590,451,882.21
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,118,371,370.35 666,734,106.54
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,138,814,618.40 2,257,185,988.75
其中：库存现金 86,337.10 160,266.36
可随时用于支付的银行存款 1,134,839,380.42 2,157,025,722.39
可随时用于支付的其他货币资 3,888,900.88 100,000,000.00
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,138,814,618.40 2,257,185,988.75
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
√适用 □不适用
2016 年度现金流量表中现金期末数为 1,138,814,618.40 元，2016 年 12 月 31 日资产负债表
中货币资金期末数为 1,151,859,086.81 元，差额 13,044,468.41 元，系现金流量表现金期末数扣
除了不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 3,883,721.40 元, 履约保证金
7,400,000.00 元, 按揭贷款保证金 1,760,747.01 元。
2015 年度现金流量表中现金期末数为 2,257,185,988.75 元，2015 年 12 月 31 日资产负债表
中货币资金期末数为 2,277,363,558.56 元，差额 20,177,569.81 元，系现金期末数扣除了不符合
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现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 5,411,286.18 元,履约保证金 9,900,000.00 元,按
揭贷款保证金 4,866,283.63 元。
75、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
76、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 13,044,468.41 票据保证金、贷款保证金、履约保证金
存货 3,221,578,351.49 借款抵押
投资性房地产 266,359,208.17 借款抵押
合计 3,500,982,028.07 /
77、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
78、 套期
□适用 √不适用
79、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
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□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
以直接设立或投资等方式增加的子公司
2015 年 12 月，本公司出资设立江苏星连家电子商务有限公司（简称星连家公司）。该公司
于 2015 年 12 月 2 日完成工商设立登记，注册资本为人民币 1,000 万元，其中本公司认缴出资人
民币 1,000 万元，占其注册资本的 100%。本公司分别于 2016 年 1 月、2016 年 12 月合计出资 600
万元，占其实收资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故 2016 年将其纳入合并财务报表范围。
截止 2016 年 12 月 31 日，星连家公司的净资产为 2,705,117.28 元，成立日至期末的净利润为
-3,294,882.72 元。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
东方公司 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 100.00 投资设立
无锡栖霞公司 江苏无锡 无锡蠡园开发区 房地产业 100.00 投资设立
南京栖霞建设仙林有限公 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 51.00 投资设立
司(简称仙林公司)
苏州栖霞建设有限责任公 江苏苏州 苏州工业园区 房地产业 50.00 50.00 投资设立
司(简称苏州栖霞公司)
无锡锡山栖霞建设有限公 江苏无锡 无锡市锡山区 房地产业 100.00 投资设立
司(简称无锡锡山公司)
南京卓辰投资有限公司 江苏南京 南京市栖霞区 实业投资、 100.00 投资设立
(简称南京卓辰公司) 商铺运营
苏州卓辰置业有限公司 江苏苏州 苏州工业园区 房地产业 100.00 投资设立
(简称苏州卓辰公司)
南京迈燕房地产开发有限 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 100.00 投资设立
公司(简称迈燕公司)
汇锦小贷公司 江苏南京 南京市栖霞区 其他 90.00 3.50 投资设立
海南卓辰置业有限公司 海南海口 海南省海口市 房地产业 100.00 投资设立
(简称海南卓辰公司)
无锡卓辰置业有限公司 江苏无锡 无锡市湖滨路 房地产业 100.00 投资设立
(简称无锡卓辰公司)
南京栖霞建设集团物业有 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 70.00 非同一控制
限公司(简称栖霞物业公 下的企业合
司) 并
苏州枫庭酒店管理有限公 江苏苏州 苏州工业园区 服务业 100.00 投资设立
司(简称苏州枫庭公司)
星连家公司 江苏南京 南京市栖霞区 电子商务业 100.00 投资设立
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在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司直接持有汇锦小贷公司 90%的股权，通过控股子公司栖霞物业公司间接持有该公司 5%
的股权，故本公司合计持有该公司 93.5%的股权。
其他说明：
本期不存在母公司拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的股权投资情况。
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
无锡栖霞公司 -19,138,482.38
仙林公司 49.00 1,803,684.61 15,044,425.73
汇锦小贷公司 6.50 165,590.20 8,998,320.95
栖霞物业公司 30.00 1,522,971.06 14,099,118.20
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用 □不适用
汇锦小贷公司少数股东直接持有 5%的股权，并通过栖霞物业公司间接持有汇锦小贷公司 1.5%
的股权，合计少数股东持有该公司股权比例为 6.5%，表决权比例为 5%。
其他说明：
√适用 □不适用
2016 年 9 月,本公司以子公司无锡栖霞公司 2016 年 5 月 31 日净资产份额为基础，作价 7,831
万元收购少数股东国联信托股份有限公司 30%股权, 本公司持股比例由 70%变更为 100%。
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司
非流动资 非流动负 非流动资 非流动负
名称 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
产 债 产 债
无锡栖 109,763.82 2,777.58 112,541.40 67,857.55 25,000.00 92,857.55 140,552.81 2,801.23 143,354.04 88,875.98 29,500.00 118,375.98
霞公司
仙林公 2,002.02 1,237.17 3,239.19 168.9 168.9 1,563.27 1,332.17 2,895.44 193.25 193.25
司
无锡锡 145,945.48 38,139.24 184,084.72 107,072.80 44,000.00 151,072.80 181,128.52 20,024.99 201,153.51 166,566.06 5,000.00 171,566.06
山公司
汇锦小 11,545.93 5,787.59 17,333.52 28.41 28.41 4,011.36 13,163.97 17,175.33 124.98 124.98
贷公司
无锡卓 114,705.46 926.86 115,632.32 56,723.71 40,000.00 96,723.71 79,295.68 261.89 79,557.57 59,983.44 59,983.44
辰公司
栖霞物 6,830.71 2,325.97 9,156.68 4,427.21 29.76 4,456.97 5,841.72 2,800.61 8,642.33 4,420.52 29.76 4,450.28
业公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益 经营活动现 营业收入 净利润 综合收益 经营活动现
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总额 金流量 总额 金流量
无锡栖霞公司 28,657.31 -3,819.98 -3,819.98 12,870.54
仙林公司 915.92 368.10 368.10 620.21 976.31 350.65 350.65 29.07
无锡锡山公司 27,852.65 -5,023.58 -5,023.58 -12,806.84
汇锦小贷公司 831.50 254.75 254.75 7,561.84 854.83 338.42 338.42 -4,531.51
无锡卓辰公司 -292.11 -292.11 3,908.28
栖霞物业公司 10,184.57 507.66 507.66 257.62 9,197.33 88.09 88.09 8.23
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明：
√适用 □不适用
① 本公司根据第六届董事会第十七次会议审议并通过的《关于竞购无锡栖霞建设有限公司
30%股权的议案》，本公司以 7,831 万元收购子公司无锡栖霞公司少数股东股权，持股比例由 70%
变更为 100%，发生购买少数股东权益的权益性交易，扣除少数股权影响，相应增加股本溢价
-22,514,281.72 元。
② 根据本公司及无锡锡山公司与南京中栖天郡投资中心(有限合伙)（以下简称“中栖天郡”）
于 2014 年 6 月签订的合作框架协议书,中栖天郡对无锡锡山公司进行投资，金额为人民币
99,868,000.00 元,其中增资人民币 16,532,115.03 元,其余 83,335,884.97 元作为股东贷款，此
项投资约定，投资期满 2 年或投资提早结束后, 中栖天郡将退出无锡锡山公司，股权转让价格为
16,532,115.03 元，中栖天郡在持有股权期间的收益为约定的资金占用费。
2016 年 6 月,根据股权转让协议,本公司以 16,532,115.03 元受让中栖天郡持有的无锡锡山公
司 4%股权，持股比例由 96%变更为 100%。
根据上述情况，本公司在合并报表中确认减少无锡锡山公司少数股东权益 16,532,115.03 元，
其余所有者权益确认为归属母公司所有者权益。
无锡卓辰公司为无锡锡山公司 100%的全资子公司，故本公司对无锡卓辰公司的持股比例与表
决权比例与无锡锡山公司一致。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响：
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
无锡栖霞公司 无锡锡山公司
购买成本/处置对价 7,831.00 1,653.21
--现金 7,831.00 1,653.21
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 7,831.00 1,653.21
减：按取得/处置的股权比例计算的 5,579.57 1,653.21
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2016 年年度报告
子公司净资产份额
差额 2,251.43
其中：调整资本公积 2,251.43
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企
业或联营
合营企业或联营企 主要经营
注册地 业务性质 企业投资
业名称 地 直接 间接 的会计处
理方法
中城栖霞公司 南京市 南京市栖霞区 投资咨询业 38.43 权益法
上海嘉实装饰公司 上海市 上海市嘉定区 建筑装饰业 40.00 权益法
南京栖园幼儿园 南京市 南京市栖霞区 教育业 49.00 权益法
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
中城栖霞 上海嘉实 南京栖园 中城栖霞 上海嘉实 南京栖园
公司 装饰公司 幼儿园 公司 装饰公司 幼儿园
流动资产 1,481.27 1,566.09 222.64 1,211.82
非流动资产 65.64 52.16
资产合计 1,481.27 1,631.73 274.8 1,411.82
流动负债 22.7 1,392.39 93.2 44.56
非流动负债
负债合计 22.7 1,392.39 93.2 44.56
少数股东权益
归属于母公司股东权益 1,458.57 239.34 181.6 1,367.26
按持股比例计算的净资 570.3 95.74 88.98 557.75
产份额
调整事项
--商誉
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--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的 570.3 95.74 88.98 557.75
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 66.84 1,410.21 107.56 153
净利润 91.32 39.34 81.6 35.87
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 91.32 39.34 81.6 35.87
本年度收到的来自联营 22.54
企业的股利
其他说明
2015 年 6 月, 根据中城栖霞公司股东会决议, 大汉控股集团有限公司向中城栖霞公司单方面
以货币形式增资 275 万元人民币,本公司及上海中城未来投资有限公司放弃本次对中城栖霞公司
的同比例增资权。中城栖霞公司原注册资本为 1,000 万元人民币，本公司和上海中城未来投资有
限公司分别持有中城栖霞公司 49.00%和 51.00%的股权。增资完成后，中城栖霞公司的注册资本增
加至 1,275 万元人民币，本公司持有其 38.43%的股权; 上海中城未来投资有限公司持有其 40.00%
的股权；大汉控股集团有限公司持有其 21.57%的股权，2015 年 6 月 30 日已完成工商变更。增资
资金于 2015 年 12 月 29 日到位。
根据上述情况，本公司对中城栖霞公司的投资自成立之日起至 2015 年 12 月 31 日应享有的净
资产截止按照 49%份额的核算。
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
本公司发起设立的未纳入合并财务报表范围的结构化主体，主要包括本公司作为有限合伙人
发起成立或投资的合伙企业。在这些未纳入合并财务报表范围的结构化主体中，本公司享有的权
益主要是通过委托普通合伙人管理资产并收取投资收益。本公司对该类结构化主体不具有控制，
因此未合并该类结构化主体。
截至 2016 年 12 月 31 日，本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享
有的权益的账面价值列示如下：
期末余额 期初余额
项 目
账面价值 最大损失敞口 账面价值 最大损失敞口
可供出售金融资产 35,350,000.00 35,350,000.00
其中：上海袁杨置星 350,000.00 350,000.00
投资中心（有限合伙）
南京晨骐股权投资中 35,000,000.00 35,000,000.00
心（有限合伙）
合计 35,350,000.00 35,350,000.00
最大损失敞口基于与结构化主体的安排所面临的最大风险，即本公司投资额的账面价值。
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主
要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附
注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策
如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之
内。
(一) 风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩
的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进
行风险管理，本公司定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司
经营活动的改变，同时及时有效地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。
1．汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公
司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险
不重大。
2．利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
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2016 年年度报告
公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主
要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量
利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来
决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工
具组合。
在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降 100/50 个基点，
则对本公司的净利润影响如下：
利率变化 对净利润的影响(万元)
本期数 上年数
上升100/50个基点 -651.58/-325.79 -737.83/-368.92
下降100/50个基点 651.58/325.79 737.83/368.92
管理层认为 100/50 个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。
3．其他价格风险
本公司管理层认为与金融资产、金融负债相关的价格风险对本公司无重大影响。
(三) 信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、
外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的
信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用
记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的
整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额，详细见本部分
(四)流动风险的相关列示。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
(四) 流动风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有
价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资
金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。
本公司持有的金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分
析如下(单位：人民币万元)：
期末数
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
金融资产：
货币资金 115,185.91 115,185.91
交易性金融资产 20,181.86 20,181.86
应收账款 557.33 557.33
应收利息 19.01 19.01
其他应收款 28,455.83 28,455.83
发放委托贷款及垫款 5,344.78 1,000.00 6,344.78
可供出售金融资产 171,255.36 171,255.36
金融资产合计 341,000.08 1,000.00 342,000.08
金融负债
短期借款 10,000.00 10,000.00
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2016 年年度报告
期末数
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
应付票据 388.37 388.37
应付账款 62,313.40 62,313.40
应付职工薪酬 1,045.04 1,045.04
应付利息 14,142.07 8,504.00 8,504.00 10,808.00 41,958.07
其他应付款 113,210.92 113,210.92
一年内到期的非流动负
213,910.00 213,910.00
债
长期借款 229,110.00 80,500.00 309,610.00
应付债券 148,000.00 148,000.00
长期应付款 29.76 29.76
金融负债和或有负债合
415,009.80 237,614.00 89,004.00 158,837.76 900,465.56
计
续上表：
期初数
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
金融资产：
货币资金 227,736.36 227,736.36
交易性金融资产
应收账款 763.85 763.85
应收利息 45.70 45.70
其他应收款 10,634.87 10,634.87
发放委托贷款及垫款 9,560.18 3,730.00 1,000.00 14,290.18
可供出售金融资产 189,310.11 189,310.11
持有至到期投资 700.00 700.00
金融资产合计 438,751.07 3,730.00 1,000.00 443,481.07
金融负债
短期借款
应付票据 541.12 541.12
应付账款 102,924.15 102,924.15
应付职工薪酬 922.00 922.00
应付利息 11,404.06 6,200.00 6,200.00 12,400.00 36,204.06
其他应付款 99,705.40 99,705.40
一年内到期的非流动负
181,103.59 181,103.59
债
长期借款 176,710.00 27,910.00 10,500.00 215,120.00
应付债券 100,000.00 100,000.00
长期应付款 29.76 29.76
金融负债和或有负债合
396,600.32 182,910.00 34,110.00 122,929.76 736,550.08
计
上表中披露的金融资产、金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表
中的账面金额有所不同。
(五) 资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公
司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。本公
司以资产负债率(即总负债除以总资产)为基础对资本结构进行监控。于 2016 年 12 月 31 日，本公
司的资产负债率为 71.67%（2015 年 12 月 31 日：69.44%）。
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2016 年年度报告
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且 201,818,645.79 201,818,645.79
变动计入当期损益的金
融资产
1. 交易性金融资产 201,818,645.79 201,818,645.79
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 201,818,645.79 201,818,645.79
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 1,051,293,200.00 1,051,293,200.00
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 1,051,293,200.00 1,051,293,200.00
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 1,253,111,845.79 1,253,111,845.79
资产总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价，本公
司以公允价值计量的交易性金融资产、可供出售金融资产以沪、深交易所期末时点的收盘价确定。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、
其他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期应付款等。本公司不以公允价
值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
南京栖霞建设 南京市栖霞 房屋综合开发、建设、 20,000 万元 34.37% 34.37%
集团有限公司 区和燕路 销售、租赁、物业管
理；工程管理。
本企业最终控制方是南京栖霞国有资产经营有限公司。南京栖霞国有资产经营有限公司为国有企
业，持有栖霞集团公司股权比例为 48.35%，是本公司的第一大股东。南京栖霞国有资产经营有限
公司直接持有本公司 0.38%的股权，通过本公司的母公司栖霞集团公司间接持有本公司 34.37%的
股权，合计持有本公司股权比例为 17.00%，表决权比例为 34.75%。
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见九、1“在子公司中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营和联营企业详见九、3“在合营安排或联营企业中的权益”。
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2016 年年度报告
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
南京兴隆房地产开发有限公司(以下简称“兴隆公司”) 母公司的控股子公司
南京星叶房地产营销有限公司(以下简称“星叶营销公司”) 母公司的控股子公司
南京东方建设监理有限公司(以下简称“东方监理公司”) 母公司的控股子公司
南京栖云置业顾问有限公司(以下简称“栖云置业公司”) 母公司的控股子公司
南京栖霞建设集团建材实业有限公司(以下简称“建材实业公司”) 母公司的控股子公司
南京星叶门窗有限公司(以下简称“星叶门窗公司”) 母公司的控股子公司
南京栖霞建设集团科技发展有限公司(以下简称“科技发展公司”) 母公司的控股子公司
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
建材实业公司 材料采购 26,852,591.72 17,017,892.02
栖云置业公司 营销代理 1,612,500.00 2,570,000.00
星叶营销公司 营销代理 4,295,600.00 4,763,100.00
星叶门窗公司 门窗工程 19,157,866.84 12,178,753.75
东方监理公司 监理费 8,475,391.38 3,676,500.00
上海嘉实装饰公司 装修服务 13,714,862.14
合 计 74,108,812.08 40,206,245.77
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
栖霞集团公司 物业费等 83,205.80 148,275.21
兴隆公司 物业费等 420,994.80 431,180.17
星叶门窗公司 物业费等 146,037.28 224,855.59
星叶酒店公司 物业费等 217,029.61 397,950.29
东方监理公司 物业费等 363,525.16 393,339.33
展销中心 物业费等 7,754.15 14,864.57
合 计 1,238,546.80 1,610,465.16
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
兴隆公司 房产 71,344.00 65,856.00
[注]兴隆公司租赁本公司位于兴隆大厦十九层部分房屋，面积 137.2 平方米，本期收取租金
71,344.00 元，租赁期为 2016 年 8 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日。
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
兴隆公司 房产 473,790.00 420,001.00
[注]本公司承租兴隆公司兴隆大厦二十二层部分房屋，面积 472.23 平方米，按市价每平方米
480 元/年，本期应支付租金 226,670.00 元，租赁期为 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日；
栖霞物业公司租赁兴隆公司兴隆大厦七层部分房屋，面积 588.38 平方米，按市价每平方米 420
元/年，本期应支付租金 247,120.00 元，租赁期为 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日。
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
栖霞集团公司 95,000,000.00 2016.01.14 2018.01.14 否
栖霞集团公司 47,500,000.00 2016.06.17 2018.06.16 否
栖霞集团公司 47,500,000.00 2016.09.12 2018.06.16 否
科技发展公司 180,000,000.00 2013.09.30 2018.09.29 否
科技发展公司 190,000,000.00 2015.03.30 2018.03.29 否
科技发展公司 60,000,000.00 2015.05.28 2018.05.26 否
科技发展公司 100,000,000.00 2016.01.04 2018.05.26 否
建材实业公司 90,000,000.00 2016.04.22 2017.04.22 否
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2016 年年度报告
[注]2013 年 9 月,根据栖霞集团公司、科技发展公司及展销中心与江苏省信托有限责任公司
（以下简称“江苏信托”）签订的股权投资协议, 江苏信托以设立的“江苏信托栖霞科技马群科
技园单一资金信托”项下的信托资金向科技发展公司进行投融资，投融资总额为人民币 20,000
万元,其中增加注册资本 1,900 万元, 人民币 8,100 万元作为资本公积，人民币 10,000 万元作为
贷款。本公司为上述投融资款项 20,000 万元提供担保，截止 2016 年 12 月 31 日，担保余额为 18,000
万元。
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
栖霞集团公司 60,000,000.00 2014.12.23 2017.06.20 否
栖霞集团公司 70,000,000.00 2015.01.04 2017.06.20 否
栖霞集团公司 20,000,000.00 2015.01.05 2017.06.20 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2015.01.06 2017.06.20 否
栖霞集团公司 160,000,000.00 2015.01.07 2017.06.20 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2015.03.16 2017.06.20 否
栖霞集团公司 140,000,000.00 2016.04.20 2017.06.20 否
栖霞集团公司 14,100,000.00 2016.04.20 2017.06.20 否
栖霞集团公司 14,100,000.00 2016.04.20 2017.12.20 否
栖霞集团公司 423,000,000.00 2016.04.20 2018.10.18 否
栖霞集团公司 900,000.00 2016.01.25 2017.06.20 否
栖霞集团公司 900,000.00 2016.01.25 2017.12.20 否
栖霞集团公司 27,000,000.00 2016.01.25 2018.07.21 否
栖霞集团公司 1,000,000.00 2014.09.04 2017.05.16 否
栖霞集团公司 19,000,000.00 2014.09.04 2017.06.16 否
栖霞集团公司 2,000,000.00 2014.10.08 2017.05.16 否
栖霞集团公司 28,000,000.00 2014.10.08 2017.06.16 否
栖霞集团公司 1,000,000.00 2014.10.17 2017.05.16 否
栖霞集团公司 74,000,000.00 2014.10.17 2017.06.16 否
栖霞集团公司 3,000,000.00 2014.12.03 2017.05.16 否
栖霞集团公司 72,000,000.00 2014.12.03 2017.06.16 否
栖霞集团公司 1,000,000.00 2014.12.17 2017.05.16 否
栖霞集团公司 24,000,000.00 2014.12.17 2017.06.16 否
栖霞集团公司 1,000,000.00 2014.12.19 2017.05.16 否
栖霞集团公司 14,000,000.00 2014.12.19 2017.06.16 否
栖霞集团公司 4,000,000.00 2014.12.22 2017.05.16 否
栖霞集团公司 156,000,000.00 2014.12.22 2017.06.16 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2015.04.30 2017.06.16 否
栖霞集团公司 140,000,000.00 2015.05.29 2017.06.16 否
栖霞集团公司 10,000,000.00 2015.06.08 2017.06.16 否
栖霞集团公司 180,000,000.00 2016.04.21 2017.06.16 否
栖霞集团公司 5,000,000.00 2015.11.23 2017.06.15 否
栖霞集团公司 5,000,000.00 2015.11.23 2017.12.15 否
栖霞集团公司 5,000,000.00 2015.11.23 2018.06.15 否
栖霞集团公司 25,000,000.00 2015.11.23 2018.11.23 否
栖霞集团公司 200,000,000.00 2016.10.24 2019.07.19 否
栖霞集团公司 300,000,000.00 2016.07.20 2019.07.19 否
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2016 年年度报告
栖霞集团公司 35,000,000.00 2016.04.18 2017.06.15 否
栖霞集团公司 35,000,000.00 2016.04.18 2017.12.15 否
栖霞集团公司 35,000,000.00 2016.04.18 2018.06.15 否
栖霞集团公司 175,000,000.00 2016.04.18 2018.11.23 否
栖霞集团公司 200,000,000.00 2016.08.31 2018.08.30 否
栖霞集团公司 200,000,000.00 2016.08.31 2018.08.30 否
栖霞集团公司 100,000,000.00 2016.08.31 2018.08.30 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
① 本公司为栖霞集团公司及其子公司提供关联担保情况
2016 年 12 月 26 日，公司 2016 年第二次临时股东大会审议通过了《继续为控股股东及其子
公司提供担保的议案》，在严格控制风险的前提下，公司继续为栖霞集团公司及其子公司提供债
务担保，提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截
至 2018 年 12 月 31 日。
具体授权担保额度如下：
关联方 授权担保额度
南京栖霞建设集团有限公司 不超过 5 亿元
南京栖霞建设集团建材实业有限公司 不超过 3 亿元
科技发展公司 不超过 7 亿元
小 计 不超过 15 亿元
经栖霞集团第四届董事会第二次会议和 2016 年第六次临时股东会审议通过，栖霞集团拟向
本公司对其及其控股子公司所提供的上述 15 亿元人民币债务担保行为提供反担保。
② 栖霞集团公司为本公司提供关联担保情况
2015 年 12 月 21 日，栖霞集团公司召开 2015 年第五次临时股东大会，审议通过《授权为南
京栖霞建设股份有限公司提供借款担保的议案》，为满足本公司经营和发展的需要，栖霞集团公
司继续为本公司提供债务担保，总授权额度为 35 亿元人民币，担保授权(签署担保合同)的时间截
至 2018 年 12 月 31 日。
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 731.33 716.20
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
预付款项 星叶门窗公司 190,000.00 1,859,482.60
预付款项 东方监理公司 1,764,000.00
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 星叶门窗公司 4,350,044.34 3,388,392.00
应付账款 建材实业公司 2,314,165.00 9,239,829.52
应付账款 上海嘉实装饰公司 7,204,410.37
其他应付款 兴隆公司 38,416.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
南京栖霞建设集团物业有限公司委托南京栖霞集团有限公司工会联合会购买上海长江财富资
产管理有限公司(以下简称“长江财富”)“长江财富-中城栖霞一号专项资产管理计划”,价值
700 万元。长江财富按约定以有限合伙人的身份将该资产管理计划募集到的全部资金投资于南京
中栖天郡投资中心(有限合伙)。资产委托人的预期年化投资收益率为 7.8%。截至 2016 年 12 月 31
日，700 万资金已经赎回，报告期内确认投资收益金额为 516,505.55 元。
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况(单位：万元)
抵押物 抵押物 担保借款余
担保单位 抵押权人 抵押标的物 账面原值 账面价值 额 借款到期日
苏（2017）宁雨不 20,000 2019.07.19
本公司 中信银行南京分行 动产权第 0001765 210,000.00 210,000.00
30,000 2019.07.19
号土地使用权
25,000 2018.09.13
无锡栖霞公司 山东省国际信托 36 套双拼房产 28,658.47 28,658.47
10,000 2017.09.13
5,000 2017.06.30
锡锡国用（2014）
5,000 2017.12.31
无锡锡山公司 浦发银行无锡分行 第 002604 号土地使 23,529.44 23,529.44
10,000 2018.06.30
用权
34,000 2018.12.31
锡滨国用（2014）
无锡卓辰公司 山东省国际信托 第 006647 号土地使 56,525.00 56,525.00 30,000 2019.07.26
用权
1,000 2017.06.30
1,500 2017.12.31
自管产 73 套房屋所
1,500 2018.06.30
苏州卓辰公司 北京银行南京分行 有权及其土地使用 32,564.84 30,080.84
4,500 2018.12.31
权
4,000 2019.06.30
6,500 2019.12.31
小 计 188,000
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
① 本公司为非关联方提供的担保事项
本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵押贷
款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截至 2016 年 12 月 31 日，本公司及
子公司提供担保的按揭贷款总额为 73,818 万元。
②本公司合并范围内公司之间的担保情况
截止 2016 年 12 月 31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况(单位：万元)
担保单位 被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 借款到期日
本公司 无锡栖霞公司 山东省国际信托 25,000 2018.09.13
本公司 无锡栖霞公司 山东省国际信托 10,000 2017.09.13
本公司 无锡锡山公司 上海浦发银行无锡分行 5,000 2017.06.30
本公司 无锡锡山公司 上海浦发银行无锡分行 5,000 2017.12.31
本公司 无锡锡山公司 上海浦发银行无锡分行 10,000 2018.06.30
本公司 无锡锡山公司 上海浦发银行无锡分行 34,000 2018.12.31
本公司 无锡卓辰公司 山东省国际信托 10,000 2018.06.28
本公司 无锡卓辰公司 山东省国际信托 15,000 2017.06.28
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担保单位 被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 借款到期日
本公司 苏州卓辰公司 中国邮政银行苏州支行 1,000 2017.06.30
本公司 苏州卓辰公司 中国邮政银行苏州支行 1,500 2017.12.31
本公司 苏州卓辰公司 中国邮政银行苏州支行 1,500 2018.06.30
本公司 苏州卓辰公司 中国邮政银行苏州支行 4,500 2018.12.31
本公司 苏州卓辰公司 中国邮政银行苏州支行 4,000 2019.06.30
本公司 苏州卓辰公司 中国邮政银行苏州支行 6,500 2019.12.31
小 计 133,000
[注] 本公司为控股子公司担保授权额度
根据本公司2016年3月24日召开的第六届董事会第九次会议审议通过的《在授权范围内为
控股子公司提供借款担保的议案》，并于2015年度股东大会通过。因项目开发建设需要，本
公司的控股子公司需要不定期地向银行等金融机构申请借款，并由本公司提供担保。本公司
授权董事长，在不超过以下授权范围内，可以签署为控股子公司提供借款担保的协议或办理
其他有关手续。本次授权截止日为2017年6月30日。具体授权担保额度如下：
控股子公司名称 授权担保额度
苏州卓辰公司 不超过 2 亿元
无锡栖霞公司 不超过 6 亿元
无锡锡山公司 不超过 8 亿元
无锡卓辰公司 不超过 6 亿元
小 计 不超过 22 亿元
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 63,000,000.00
经审议批准宣告发放的利润或股利
2017 年 4 月 20 日公司第六届董事会第第二十四次会议审议通过 2016 年度利润分配预案，以
报告期末总股本 105,000 万股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 0.60 元(含税)，共计 6,300
万元。以上股利分配预案尚须提交公司 2016 年度股东大会审议通过后方可实施。
3、 销售退回
□适用 √不适用
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4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用√不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明：
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
(1) 拟质押金融资产融资情况
2017 年 1 月 19 日，根据本公司第六届董事会第二十一次会议决议公告会议，审议并通过了
《关于质押部分棕榈生态城镇发展股份有限公司股票进行融资的议案》，公司拟将所持有的棕榈
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生态城镇发展股份有限公司（证券 代码：002431，证券简称：棕榈股份）股票中的 1 亿股进行质
押融资，融资金额为 4 亿元人民币，年化利率不超过 5.5%，期限不超过 24 个月，期满一年后可
提前还款。
(2) 关于申请发行短期融资券的情况
2017 年 3 月 1 日，根据 2017 年第一次临时股东大会决议公告，公司向中国银行间市场交易
商协会申请注册发行不超过人民币 15 亿元（含 15 亿元）的短期融资券，发行利率按照市场情况
确定，期限不超过 365 天，发行计划根据公司资金需求和市场情况，拟在中国银行间市场交易商
协会注册有效期内分批发行，发行对象为全国银行间债券市场合格投资者。
(3) 关于拟对上海袁杨置星投资中心（有限合伙）增资的情况
2017 年 2 月 28 日，本公司第六届董事会第二十二次会议审议并通过了《关于拟对上海袁
杨置星投资中心（有限合伙）增资的议案》。
上海袁杨置星投资中心（有限合伙）（以下简称“袁杨置星”）,原注册资本 100 万元人民币,
其中本公司出资 35 万元,占注册资本的 35%；上海袁杨投资管理有限公司（以下简称“袁杨投资”）
出资 1 万元，占注册资本的 1%；上海置星投资中心（有限合伙（以下简称“置星投资”））出资
64 万元，占注册资本的 64%。于 2015 年 11 月 17 日，相关工商注册的登记手续已办理完毕。袁杨
置星拟新增认缴出资额 200 万元人民币，本公司、袁杨投资和上置星投资将分别以现金 70 万元、
2 万元和 128 万元进行同 比例增资。增资完成后，袁杨置星的总认缴出资额为 300 万元人民币，
本公司、袁杨投资和置星投资占袁杨置星出资额的比例保持不变。
(4) 关于本公司子公司无锡锡山公司与特易购商业（江苏）有限公司关于租赁合同纠纷仲裁
结果的说明
2012 年 10 月 29 日特易购商业（江苏）有限公司（以下简称“特易购公司”）与本公司子公
司无锡锡山公司签订租赁合同，2015 年,特易购公司无正当理由擅自解除该合同，故无锡锡山公
司向中国国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请。
2016 年 12 月 8 日，根据中国国际经济贸易仲裁委员会[2016]中国贸仲京(沪)裁字第 275 号
裁决书，仲裁庭对本案裁决结果如下：（1）特易购公司赔偿无锡锡山公司违约金人民币
9,900,000.00 元，其中 1,578,094.00 元用于抵偿已预付的租金及物业管理费，除此之外特易购
公司应支付锡山公司违约金 8,321,906.00 元；（2）特易购公司补偿无锡锡山公司律师费
400,000.00 元；（3）案件仲裁费 167,970.00 元。
无锡锡山公司已于 2017 年 1 月收到上述剩余款项，合计 8,889,876.00 元。
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
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组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用 √不适用
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计
类别 比 计提 账面 比 提 账面
金额 例 金额 比例 价值 金额 例 金额 比 价值
(%) (%) (%) 例
(%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的其他应收
款
按信用风险 1,185,928,534.17 100 6,318,852.22 0.53 1,179,609,681.95 1,683,297,127.59 100 5,337,312.48 0.32 1,677,959,815.11
特征组合计
提坏账准备
的其他应收
款
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的其他应
收款
合计 1,185,928,534.17 / 6,318,852.22 / 1,179,609,681.95 1,683,297,127.59 / 5,337,312.48 / 1,677,959,815.11
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
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√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内小计 1,376,139.83 82,568.39 6.00
1至2年 9,388,800.00 751,104.00 8.00
2至3年 44,674,800.00 4,467,480.00 10.00
3 年以上 5,088,499.13 1,017,699.83 20.00
合计 60,528,238.96 6,318,852.22
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
组 合 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
关联方组合 1,125,400,295.21
小 计 1,125,400,295.21
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 6,318,852.22 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
性质 期末余额
比例(%)
无锡锡山栖霞 31,120,645.87 1 年以内 47.62
建设有限公司 52,576,935.93 1-2 年
61,781,548.30 2-3 年
419,277,843.33 3 年以上
无锡栖霞公司 366,057,433.33 1 年以内 33.4
19,805,069.45 1-2 年
10,194,930.55 2-3 年
南京卓辰投资 101,979,437.51 1 年以内 13.88
有限公司 3,435,026.39 1-2 年
7,923,835.83 2-3 年
51,247,588.72 3 年以上
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2016 年年度报告
江苏汇金控股 9,200,000.00 1-2 年 4.5
集团有限公司 44,200,000.00 2-3 年
江苏省电力公 108,627.00 1 年以内 0.27
司南京供电公 150,000.00 2-3 年
司 2,950,000.00 3 年以上
合计 / 1,182,008,922.21 / 99.67
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
对关联方的其他应收款情况
占其他应收款余额的比
单位名称 与本公司关系 期末余额
例(%)
无锡锡山公司 全资子公司 564,756,973.43 47.62
无锡栖霞公司 全资子公司 396,057,433.33 33.40
南京卓辰公司 全资子公司 164,585,888.45 13.88
小 计 1,125,400,295.21 94.90
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 1,431,356,660.37 1,431,356,660.37 1,330,514,545.34 1,330,514,545.34
对联营、合营企业 7,550,177.33 7,550,177.33 5,352,056.07 5,352,056.07
投资
合计 1,438,906,837.70 1,438,906,837.70 1,335,866,601.41 1,335,866,601.41
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
东方公司 16,222,197.00 16,222,197.00
无锡栖霞公司 140,000,000.00 78,310,000.00 218,310,000.00
栖霞物业公司 3,964,948.34 3,964,948.34
仙林公司
苏州栖霞公司
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2016 年年度报告
无锡锡山公司 480,000,000.00 16,532,115.03 496,532,115.03
苏州卓辰公司 300,000,000.00 300,000,000.00
南京卓辰公司 100,000,000.00 100,000,000.00
海南卓辰公司 120,000,000.00 120,000,000.00
迈燕公司 33,677,400.00 33,677,400.00
汇锦小贷公司 136,650,000.00 136,650,000.00
星连家公司 6,000,000.00 6,000,000.00
合计 1,330,514,545.34 100,842,115.03 1,431,356,660.37
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
投资 期初 权益法下确 其他综 其他 宣告发放 期末
减少 计提减 备期末
单位 余额 追加投资 认的投资损 合收益 权益 现金股利 其他 余额
投资 值准备 余额
益 调整 变动 或利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
中城栖霞公司 5,352,056.07 350,928.54 5,702,984.61
上海嘉实装饰公司 800,000.00 157,358.14 957,358.14
南京栖园幼儿园 490,000.00 399,834.58 889,834.58
小计 5,352,056.07 1,290,000.00 908,121.26 7,550,177.33
合计
4、 营业收入和营业成本：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,977,308,983.35 1,529,384,681.70 4,792,886,143.35 4,045,126,491.80
其他业务 16,969,576.66 2,018,579.86 17,149,837.87 1,746,262.40
合计 1,994,278,560.01 1,531,403,261.56 4,810,035,981.22 4,046,872,754.20
其他说明：
(1) 主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)
本期数 上年数
产品名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发 1,977,308,983.35 1,529,384,681.70 4,792,886,143.35 4,045,126,491.80
小 计 1,977,308,983.35 1,529,384,681.70 4,792,886,143.35 4,045,126,491.80
(2) 房地产开发经营项目列示如下
本期数 上年数
开发项目名称
收 入 成 本 收 入 成 本
幸福城 562,310,874.73 530,835,624.05 1,774,014,759.47 1,649,777,951.44
羊山湖花园 179,468,069.98 106,591,150.88 694,426,625.00 436,103,989.07
南京枫情水岸 132,978,695.75 93,227,826.79 2,316,143,460.00 1,954,219,660.36
瑜憬湾 1,090,602,713.81 792,157,680.90
其它项目 11,948,629.08 6,572,399.08 8,301,298.88 5,024,890.93
小 计 1,977,308,983.35 1,529,384,681.70 4,792,886,143.35 4,045,126,491.80
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5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 908,121.26 175,764.60
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的 2,372,022.08
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损 11,289,976.27 45,472,445.56
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 9,270,879.30 7,755,107.90
处置可供出售金融资产取得的投资收益 70,113,566.30
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
其他投资收益 422,335.18
合计 94,376,900.39 53,403,318.06
按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期数 上年数 本期比上年增减变动的原因
南京中城栖霞公司 350,928.54 175,764.60 南京中城栖霞公司本期利润增长
上海嘉实装饰公司 157,358.14 本期新增投资
栖园幼儿园 399,834.58 本期新增投资
小 计 908,121.26 175,764.60
6、 其他
√适用 □不适用
母公司现金流量表补充资料
项 目 本期数 上年数
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 231,121,349.08 261,896,014.24
加：资产减值准备 981,539.74 1,262,896.22
固定资产折旧 1,879,868.68 2,106,733.23
投资性房地产成本摊销 2,018,579.86 1,746,062.40
无形资产摊销 46,693.31 65,245.11
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
6,691.87
(收益以“－”号填列)
公允价值变动损失(收益以“－”号填列) 8,675,020.97
财务费用(收益以“－”号填列) 47,034,888.04 44,071,383.11
投资损失(收益以“－”号填列) -94,376,900.39 -53,403,318.06
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) 7,326,025.72 3,220,768.47
存货的减少(增加以“－”号填列) -1,568,167,940.52 2,047,280,388.00
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) 59,605,960.66 593,012,210.96
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) -1,378,924,193.91 -1,485,109,750.94
经营活动产生的现金流量净额 -2,682,772,416.89 1,416,148,632.74
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2016 年年度报告
项 目 本期数 上年数
2．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 708,740,226.41 1,933,432,261.56
减：现金的期初余额 1,933,432,261.56 1,226,744,315.69
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,224,692,035.15 706,687,945.87
[注]现金流量表补充资料的说明：
2016 年度现金流量表中现金期末数为 708,740,226.41 元，2016 年 12 月 31 日资产负债表中
货币资金期末数为 712,623,947.81 元，差额 3,883,721.40 元，系现金流量表现金期末数扣除了
不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 3,883,721.40 元。
2015 年度现金流量表中现金期末数为 1,933,432,261.56 元，2015 年 12 月 31 日资产负债表中
货币资金期末数为 1,938,843,547.74 元，差额 5,411,286.18 元，系现金期末数扣除了不符合现
金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 5,411,286.18 元。
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -24,195.10
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 771,072.72
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 67,014,738.14
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
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可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,147,106.91
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -17,542,648.64
少数股东权益影响额 -65,636.23
合计 54,300,437.80
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.97 0.1861 0.1861
扣除非经常性损益后归属于公司 3.59 0.1344 0.1344
普通股股东的净利润
(1)加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 195,387,402.83
非经常性损益 2 54,300,437.80
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 141,086,965.03
归属于公司普通股股东的期初净资产 4 3,989,863,068.37
报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 7 -52,500,000.00
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 8
其他交易或事项引起的净资产增减变动 9 -199,794,299.91
发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数 10 6&7
报告期月份数 11
加权平均净资产 12[注] 3,934,070,849.17
加权平均净资产收益率 13=1/12 4.97%
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 14=3/12 3.59%
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[注]12=4+1*0.5+5*6/11-7*8/11±9*10/11
(2)基本每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 195,387,402.83
非经常性损益 2 54,300,437.80
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 141,086,965.03
期初股份总数 4 1,050,000,000.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数
报告期因发行新股或债转股等增加股份数
增加股份次月起至报告期期末的累计月数
报告期因回购等减少股份数
减少股份次月起至报告期期末的累计月数
报告期缩股数
报告期月份数 11
发行在外的普通股加权平均数 12 1,050,000,000
基本每股收益 13=1/12 0.1861
扣除非经常损益基本每股收益 14=3/12 0.1344
[注]12=4+5+6×7/11-8×9/11-10
(3)稀释每股收益的计算过程
稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2016 年年度报告
第十二节 备查文件目录
载有公司法定代表人、主管会计机构负责人、会计机构负责人签名
备查文件目录1
并盖章的财务报表
载有中汇会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签字并
备查文件目录2
盖章的审计报告原件
报告期内在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的
备查文件目录3
所有公司文件正本和公告原件
董事长：江劲松
南京栖霞建设股份有限公司
董事会批准报送日期：2017 年 4 月 20 日
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