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新安股份:坤元资产关于新安股份拟收购的单项资产价值评估项目资产评估报告(二) 下载公告
公告日期:2019-06-01

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

坤元评报〔2019〕277号

(共一册 第一册)

浙江新安化工集团股份有限公司拟收购的

单项资产价值评估项目

资 产 评 估 报 告

坤元资产评估有限公司

二〇一九年五月二十五日

目 录

资产评估师声明

...... 1

资产评估报告·摘要...... 2

资产评估报告·正文...... 4

一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人 ...... 4

二、评估目的 ...... 5

三、评估对象和评估范围 ...... 5

四、价值类型及其定义 ...... 5

五、评估基准日 ...... 5

六、评估依据 ...... 6

七、评估方法 ...... 7

八、评估程序实施过程和情况 ...... 7

九、评估假设 ...... 8

十、评估结论 ...... 9

十一、特别事项说明 ...... 9

十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 10

十三、资产评估报告日 ...... 11

资产评估报告·备查文件

一、委托人法人营业执照及产权持有人身份证 ...... 12

二、评估对象涉及的主要权属证明资料 ...... 14

三、委托人及产权持有人的承诺函 ...... 38

四、签名资产评估师的承诺函 ...... 40

五、资产评估机构备案公告及证券期货相关业务评估资格证书 ...... 41

六、资产评估机构法人营业执照 ...... 43

七、签名资产评估师职业资格证书登记卡 ...... 44

八、资产评估委托合同 ...... 46

委估建筑物评估明细表...... 50

浙江新安化工集团股份有限公司拟收购的单项资产价值评估项目 资产评估报告

坤元资产评估有限公司

资产评估师声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

浙江新安化工集团股份有限公司拟收购的单项资产价值评估项目 资产评估报告

坤元资产评估有限公司

浙江新安化工集团股份有限公司拟收购的

单项资产价值评估项目

资产评估报告

坤元评报〔2019〕277号

摘 要

以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当认真阅读评估报告正文。

一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人

本次资产评估的委托人为浙江新安化工集团股份有限公司(以下简称“新安化工公司”),产权持有人为高晓燕。

根据《资产评估委托合同》,本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。

二、评估目的

新安化工公司拟收购单项资产,为此需要对该经济行为涉及的单项资产价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为涉及的单项资产价值提供参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为新安化工公司拟收购的单项资产。

评估范围为位于萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢2301、2309、2302、2303、2305、2306、2307、2308、3401、3409、3402、3403、3405、3406、3407、3408室的八项办公用房,合计建筑面积3,614.54平方米。委估资产为个人名下资产,无账面资料。

四、价值类型

本次评估的价值类型为市场价值。

五、评估基准日

浙江新安化工集团股份有限公司拟收购的单项资产价值评估项目 资产评估报告

坤元资产评估有限公司

评估基准日为2019年5月20日。

六、评估方法根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,本次采用市场法进行评估。

七、评估结论在本报告所揭示的评估假设基础上,委估资产的评估结果为120,406,200.00元(大写为人民币壹亿贰仟零肆拾万陆仟贰佰元整)。

八、评估结论的使用有效期

本评估结论的使用有效期为一年,即自评估基准日2019年5月20日起至2020年5月19日止。

资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请阅读资产评估报告正文。

浙江新安化工集团股份有限公司拟收购的单项资产价值评估项目 资产评估报告

坤元资产评估有限公司

浙江新安化工集团股份有限公司拟收购的

单项资产价值评估项目

资产评估报告

坤元评报〔2019〕277号

浙江新安化工集团股份有限公司:

坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,本次采用市场法进行评估,按照必要的评估程序,对浙江新安化工集团股份有限公司拟收购的单项资产在2019年5月20日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人

(一) 委托人概况

1. 名称:浙江新安化工集团股份有限公司(以下简称“新安化工公司”)

2. 住所:浙江省建德市新安江镇

3. 法定代表人:吴建华

4. 注册资本:70,591.4633万人民币

5. 类型:其他股份有限公司(上市)

6. 统一社会信用代码:913300001429192743

7. 发照机关:浙江省工商行政管理局

8. 经营范围:化学试剂、磷酸、三氯化磷、三氯氧磷生产,化工原料及产品、化工机械、农药、化肥、包装物的制造和经营,危险化学品经营(范围详见《危险化学品经营许可证》),本企业自产的化工原料及化工产品、农药及其中间体的出口业务,生产科研所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件等商品及相关技术的进口业务,开展“三来一补”业务,与上述业务相关的咨询、修理服务。化工工程、压力容器、压力管道设计,化工、石油化工工程的施工;压力容器制造、安装与修理改造,压力管道安装与修理改造,设备及机组的维修、保养、低压成套配电柜制造,发电、太阳能光伏发电(限分支机构经营)。农作物种子生产、销售(详见《农作物种子生产经营许可证》)、初级食用农产品销售。(依法须经批准的项

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目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

(二)产权持有人概况

产权持有人为高晓燕,身份证号:330121196208071627。

(三) 委托人与产权持有人关系

委托人拟收购产权持有人单项资产。

(四) 其他资产评估报告使用人

根据《资产评估委托合同》,本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。

二、评估目的

新安化工公司拟收购单项资产,为此需要对该经济行为涉及的单项资产价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为涉及的单项资产价值提供参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为新安化工公司拟收购的单项资产。

评估范围包括高晓燕拥有的位于萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢2301、2309、2302、2303、2305、2306、2307、2308、3401、3409、3402、3403、3405、3406、3407、3408室的八项办公用房,合计建筑面积3,614.54平方米。委估资产为个人名下资产,无账面资料。

四、价值类型及其定义

(一) 价值类型及其选取:评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托人充分沟通后,根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素,最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。

(二) 市场价值的定义:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近,由委托人确定本次

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评估基准日为2019年5月20日,并在评估委托合同中作了相应约定。

六、评估依据

(一) 法律法规依据

1. 《资产评估法》;2.《合同法》、《证券法》等;3.其他与资产评估有关的法律、法规等。

(二) 评估准则依据

1.《资产评估基本准则》;2.《资产评估职业道德准则》;3.《资产评估执业准则——资产评估程序》;4.《资产评估执业准则——资产评估报告》;5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》;6.《资产评估执业准则——资产评估档案》;7.《资产评估执业准则——不动产》;8.《资产评估价值类型指导意见》;9.《资产评估对象法律权属指导意见》。(三) 权属依据1.不动产权证书等权属证明;2.其他产权证明文件。(四) 取价依据1.产权持有人提供的评估申报表;2.资产所在地的房地产市场价格的调查资料;3.杭州市人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件;

4.中国人民银行公布的评估基准日贷款利率;5.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料;6.其他资料。

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七、评估方法

(一) 评估方法的选择

由于委托人未能提供委估房屋建筑物相关的决算资料,故无法采用成本法进行评估;由于委估房屋建筑物未来收益难以预测,故不宜采用收益法进行评估;由于委估资产为位于杭州市市区内的办公用房,委估资产周边相似建筑物交易较为活跃,故根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,本次评估选用市场法(该类建筑物的评估值中包含了相应土地使用权的评估价值)进行评估。

(二) 具体资产评估程序实施情况

市场法是指在掌握与被评估房地产相同或相似的建筑物(可比实例)的市场价格的基础上,以被评估建筑物为基准对比分析可比实例并将两者的差异量化,然后在可比实例市场价格的基础上作出调整和修正,确定待估建筑物评估价值的评估方法。

A.可比实例的选定

一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的建筑物作为可比实例,再将上述可比实例的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的人民币买卖交易价格。

B.因素修正调整计算

根据待估建筑物与可比实例的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、朝向等个别因素的不同,对可比实例的价格进行修正,得出比准价格。具体修正因素可分为3类:交易情况修正、交易日期修正、不动产状况修正。计算公式为:

待估建筑物比准价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×不动产状况修正系数

C.评估价值的确定

对于各可比实例测算所得的比准价格,在分析其合理性的基础上经比较后按算术平均值确定评估价值。

八、评估程序实施过程和情况

本项资产评估工作于 2019年5月20日开始,评估报告日为2019年5月25日。整个评估工作分五个阶段进行:

(一) 接受委托阶段

1.项目调查与风险评估,明确评估业务基本事项,确定评估目的、评估对象和

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范围、评估基准日;

2.接受委托人委托,签订资产评估委托合同;3.编制资产评估计划;4.组成项目小组,并对项目组成员进行培训。

(二) 资产核实阶段

1.评估机构根据资产评估工作的需要,向产权持有人提供资产评估申报表表样,并协助其进行资产清查工作;

2.了解委估资产状况,并收集相关资料;

3.审查核对产权持有人提供的资产评估申报表;

4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察,收集整理资产购建、运行、维修等相关资料,并对资产状况进行勘查、记录;

5.收集整理委估资产的产权证等产权证明资料,核实资产权属情况;

6.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。

(三) 评定估算阶段

1.根据委估资产的实际状况和特点,制订各类资产的具体评估方法;

2.收集市场信息;

3.对委估资产进行评估,测算其评估价值;

(四) 结果汇总阶段

1.分析并汇总分项资产的评估结果,形成评估结论;

2.编制初步评估报告;

3.对初步评估报告进行内部审核;

4.征求有关各方意见。

(五) 出具报告阶段

征求意见后,正式出具评估报告。

九、评估假设

1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。

2. 本次评估以公开市场交易为假设前提。

3. 本次评估以委估资产仍然按照目前的用途和方式使用,不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。

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4. 本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。

5. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提,即国家现有的宏观经济、政治、政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化,社会经济持续、健康、稳定发展;国家货币金融政策保持现行状态,不会对社会经济造成重大波动;国家税收保持现行规定,税种及税率无较大变化;国家现行的利率、汇率等无重大变化。

评估人员根据资产评估的要求,认定这些前提条件在评估基准日时成立,当以上评估前提和假设条件发生变化,评估结论将失效。

十、评估结论

在本报告所揭示的评估假设基础上,委估资产在评估基准日2019年5月20日的评估结果为120,406,200.00 元(大写为人民币壹亿贰仟零肆拾万陆仟贰佰元整)。具体见下表:

单位:(人民币:元)序号

房地产名称 建成年月

建筑面积(平方米)

土地面积(平方米)

评估价值

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢2301、2309室 2015年12月442.99

12.66

14,255,400.00

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢2302、2303室 2015年12月442.99

12.66

14,251,000.00

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢2305、2306室 2015年12月451.30

12.90

14,518,300.00

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢2307、2308室 2015年12月451.30

12.90

14,522,800.00

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢3401、3409室 2015年12月452.06

12.92

15,564,400.00

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢3402、3403室 2015年12月452.06

12.92

15,559,900.00

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢3405、3406室 2015年12月460.92

13.17

15,864,900.00

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大厦1幢3407、3408室 2015年12月460.92

13.17

15,869,500.00合计 3,614.54 103.30 120,406,200.00

十一、特别事项说明1.在对委估资产价值评估中,本公司对产权持有人提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验,未发现评估对象和相关资产的权属资

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料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是产权持有人的责任,我们的责任是产权持有人对提供的资料作必要的查验,资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有人不拥有前述资产的所有权,或对前述资产的所有权存在部分限制,则前述资产的评估结论会受到影响。

2.截至评估基准日,产权持有人承诺不存在与评估对象有关的资产抵押、租

赁、未决诉讼等或有事项。

3.本次评估中,评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测,评估师在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下,在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察作出的判断。

4.本次委估单项资产的评估值包含增值税,不包含契税等交易税费。

5.本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资产的现时市场价值,没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响,也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

6.本次单项资产价值评估时,我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设,在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。

7.本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和产权持有人提供的有关权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。

8.本次评估对产权持有人可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项,在进行资产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下,评估机构和评估人员不承担相关责任。

资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。

十二、资产评估报告使用限制说明

1.本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。

2.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及资产评估师不承担责任。

委 估 建 筑 物 评 估 明 细 表
评估基准日:2019年5月20日

评估结果有效期至

5

表1-1-1委托人:浙江新安化工集团股份有限公司金额单位:人民币元序建成建筑面积土地面积评估号年月(平方米)(平方米)单价2浙(2018)萧山区不动产权第0103146号高晓燕

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大

厦1幢2301、2309室钢混2015年12月442.9912.6614,255,400.0032,180.003浙(2018)萧山区不动产权第0102844号高晓燕

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大
萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大

厦1幢2302、2303室钢混2015年12月442.9912.6614,251,000.0032,170.004浙(2018)萧山区不动产权第0103129号高晓燕

厦1幢2305、2306室钢混2015年12月451.3012.9014,518,300.0032,170.005浙(2018)萧山区不动产权第0103127号高晓燕

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大
萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大

厦1幢2307、2308室钢混2015年12月451.3012.9014,522,800.0032,180.006浙(2018)萧山区不动产权第0103126号高晓燕

厦1幢3401、3409室钢混2015年12月452.0612.9215,564,400.0034,430.007浙(2018)萧山区不动产权第0103124号高晓燕

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大
萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大

厦1幢3402、3403室钢混2015年12月452.0612.9215,559,900.0034,420.008浙(2018)萧山区不动产权第0103118号高晓燕

厦1幢3405、3406室钢混2015年12月460.9213.1715,864,900.0034,420.009浙(2018)萧山区不动产权第0103116号高晓燕

萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大
萧山区宁围街道平澜路299号浙江商会大

厦1幢3407、3408室钢混2015年12月460.9213.1715,869,500.0034,430.00

固定资产——房屋建筑物合计3,614.54103.30120,406,200.00减:减值准备0.00固定资产——房屋建筑物净额3,614.54103.30120,406,200.00委托人填表人员:姜永平评估人员:叶雄彪填表时间:

5

备注评估价值权证编号产权持有人房地产名称结构


  附件:公告原文
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